專家們可不這麼認為，因為交易的雙方皆以投資客為主，賣家是兩年前低價買進，現在賣出可得到極高利潤的投資客，而買家也是他們，即用賣掉前一個物業的錢再去買不同的物業，換句話說，這是為期有限的炒樓現象，也就是說二手屋的市場還是很不正常，但卻能反映賭城經濟的復甦。

再從另一個角度來說明這種現象，銀行屋數量連年暴跌的原因是，2011年第三季政府公佈的AB284法案，其限制銀行法拍房貸違約的房屋，政府的策略是拖延，希望藉著控制房源供給)的方法把房價穩住，同時用經濟復甦(需求)的力量來推高房價，2013年賭城二手屋的中間房價暴漲了32.2%，所以溺水屋的現象也改善了，目前賭城有貸款的房屋中只有40%是溺水屋，與兩年前最高鋒時有71%是溺水屋相比，看來政府的策略真是奏效了。

2013年賭城二手屋的銷售量並未明顯增加，但新屋的銷售量卻增加32%，新屋的中間房價也暴漲37%，達到29萬8601元，為什麼和二手屋的中間房價16萬9000相差如此多？因為新屋的買家以自住者為多，其尺寸也比投資者買的出租屋大；此外，去年美國股價連連上漲，很多人因此獲利頗豐，要注意的是，投資股市的和投資出租房屋的通常不是同一批人，這些人造成去年高價位房屋的成交量增長比中、低價位的多，其中又以新屋為最，作為自住用途。

專家說，賭城的房市要恢復正常言之尚早，因為還有很多溺水屋哩！如果經濟的復甦的腳步還是差強人意的話，將來它們仍會以不足額還貸銷售屋的形態出現在市場上。

原文刊登在世界日报赌城版——1-24-2014——

內華達房地產經紀水秉和提供一個答案，他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說，在金融海嘯發生前，你手中股票的價值為10萬。之後，就說在2009年吧，它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來，責問你，「是不是把我們的錢都虧光了？」你當然說，「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待，焦急地等待翻本。

簡單說，銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上，可是按當前的市價折算，它們可能虧的一塌糊塗。可是，只要不推出來拍賣，它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的，還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產，它們也在等待，想等市場好轉後再處理。結果，至少從去年起，法拍屋銳減，供不應求，以致於房價猛增，此地房價一年上升將近30%。不過，跟最高的時候比，還低了約50%。

當然，銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票，基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息，所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒（too big to fail）」，所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手，把利息降到幾乎是零，所以它們可以低利貸款，長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是，因為它們隱藏著這一大筆呆賬，它們就不肯多向小民或小生意提供貸款，因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了，而GDP的增長率仍然僅為1%到2%，一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。

要知道，日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來，結果房價一直起不來，銀行一直不健康，以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是，美國的經濟不要也搞個20年的低成長。

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」，提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利，通過討債公司 (collection agent)，轉賣給第三者，後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元，貸款14萬元，但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人，償還住家協會1萬元，還貸14萬元，屋主本來有淨值乃化為烏有，遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式，投機者想出另一種圖利管道，即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利，且對象是溺水屋，很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費，投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title)，再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間，將房屋出租以圖利，直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止，由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款，每月收租金，很容易就有利潤。

根據內華達州的法律，住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費，以每月會費100元計，最多是2800元，但過去兩年來，標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間，房貸違的時間越短越值錢。

例如成本是6000元，每月收租1200元，出租五個月就可打平，多租多賺，當然個中的風險也不小，如果發現銀行的法拍來得比預期快，也可能與銀行談不足額還款銷售，來拖延時間。

拉斯維加斯目前銀行回收屋一屋難求，取而代之的是投資者翻修後上市的房屋。後者的來源有二：一是專業的投資者去法拍處標到的房屋，經過整理後再轉售；二是銀行將屋況很差的銀行屋成批賣給一種特定機構，由其找投資人來翻修後再轉售，雖然這種房屋須按規定上市兩周，優先售給自住型的買家，兩周後才可售給投資型的買家，但在屋源短缺的時候，這些房子在上市前早已內定有買家，因此一般買家搶不到。

時下有些買家一則因為搶不到房子，一則以為買投資者翻修轉賣的房子，投資者在中間取得暴利，就想直接去法拍處參加競標，殊不知如果資訊不足便貿然進場就如同賭博，風險極高，即便有驚無險，獲利也很有限。

主要原因是：除非投資者已經注意某個將被法拍的特定物業一段時間，否則下一批將被法拍的物業及其起標價經常是在法拍的前一天才能確定，給投資者作功課的時間極短，所以參加法拍競標者通常須有一個專業團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子，檢查屋況，並估算其修理費用及屋價。

法拍競標最大的風險來自於產權沒查清楚，法拍可能是由貸款銀行、屋主管理協會、地方政府房屋稅部門發起的，不小心買到第二順位的債權，之後才發現有第一順位的債權銀行存在，投資泡湯的例子屢見不鮮；此外，還有其它的產權瑕疵，如因積欠水電費、屋主管理協會會費、房屋稅或官司訴訟等，被債權人設定假扣押，也有不少前屋主還占住不走的，他們若只是索討搬家費倒還好，就怕他們搬走前搞破壞。

其次的風險是屋況沒檢查清楚，標到房子後，才發現和估算的修理費差很多，需要追加預算。一般而言，屋況很差需要大修的法拍屋通常會流標，變成銀行屋後，銀行將之成批賣給一種特定的機構，他們找建築設計師、發包、買材料、監工也很費時耗神，這些都要算入成本，他們的平均獲利行情是每棟1萬到1萬5000元，並非暴利。舉個實例：張先生日前以15萬5000元買到一棟房子，查知前手乃是以10萬在法拍標得，覺得前手轉手就賺了5萬5000元，自己買貴了，殊不知前手付了占屋者搬家費3000元，積欠屋主協會會費1萬元，房屋整修費2萬元，過戶手續費2500元，仲介佣金9500元，只獲利1萬元。

公司最近要賣一棟房子，要價11萬。這棟房子難賣，因為它在一個不准出租的小區內。多年來，我們這裡的房子至少一半左右都是投資者在買，而投資者能夠買的可租住區房價要比只准自住的社區要高出許多。這是因為自住者多半都無力用現款買房子，必須貸款，絕大多數甚至連20%的頭款都付不出，所以還需要得到聯邦政府的擔保（即FH貸款，每月需要多交一筆保險金），所以每每因為銀行提出的各種條件而無法貸款。投資者大多數都是拿現款買，因此也就不會受到銀行刁難。

自從金融海嘯發生後，地產業最普遍抱怨的對象就是銀行業。龐大的金融機構是造成金融海嘯的元凶，但是政府卻拿了7000億以上納稅人的錢給了他們。當然，政府是寄望於銀行拿了錢之後提供貸款，搞活經濟。可是，2008年以前以非常寬鬆的條件貸款給買房者的銀行，在金融海嘯以後卻走向另一個極端：他們絕不輕易貸款，制定非常嚴格的貸款條件，包括壓低房子的估價。房價超過它們指定估價人的估價，他們絕不肯提高貸款額。結果，銀行僱用的估價人將上述房子估價為9萬，跟要價差了2萬。幸好買家有決心，也有點餘錢，在講價之後買到了。

根據本地房地產協會報導，拉斯維加斯的房價到今年5月底已經連續升高了五個月。相信6月份數據將證實，此地房價已連續上升六個月。數據指出，我們未簽約的房子只有一個月的供應量。在一個正常的市場，我們應當有大約六個月的供應量。也就是說，我們當前的市場是一個極端供不應求的市場，以至於每棟在10萬到20萬之間的房子一上市，立刻就有一大批投資者出價，而經常投資者的出價需要超過要價才能買到房子。試想，在這麼緊的市場，如果銀行稍稍放鬆貸款標準，使貸款者也能以超過要價的出價去跟現款投資者競爭的話，那麼我們的房市不是會加速恢復正常嗎？

大家都還在擔心數量可觀的，占此地房屋總量高達60%的溺水屋。如果銀行再度像前三年那樣，大批推出溺水屋的話，是否房價又會下跌呢？對此，誰也不敢作定論。但是，應當考慮到，房價的升降與溺水屋的數量是成反比例的。房價如果繼續上升，那麼溺水屋的數量就會減少，因為溺水屋的數量實在非短時間能消化完，所以等政府干預法拍的效力過後，銀行屋的房源就會恢復，使房市的供需較平衡。

原文刊登在世界日報賭城版—-7-7-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。

自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。

新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。

投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-19-2012

大家都說美國的經濟已稍有改善，國民的消費增加，失業率也降了少許，但是美國的房價和此兩項指標的關係不大，主要影響房價的是：一、溺水屋的比率太高，例如在內華達州，溺水屋占所有房屋貸款的70%，屋主棄屋蔚為風潮，二、為了避免過去炒樓問題重演，近幾年來，非常不容易取得銀行的購屋貸款；前者是由於過去濫貸造成，後者是矯枉過正，皆源於金融體制的不健全與呆板。

就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣，先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期，再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛，如今國民生產毛額已大幅領先台灣，就可見凡事皆有其關鍵點。

歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革，可惜只有否定性的整頓，而無建設性的作為；金融體系無法正常運作，發揮應有功能，就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段，或是協調銀行救濟溺水屋屋主，其實只是使房市復甦的腳步變緩，甚至可說是把房價越治越慘了，並且平白浪費掉巨額的國家資金，不知唯有建立良好的金融秩序，提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。

拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶，至2011年的4萬8822戶，已成長了兩倍，但其背後的代價是：比建造成本還低的房價，過去五年來，拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產，平均一戶約損失11萬2000元，雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低，甚至近幾個月來已不見再跌，但專家預測以上的損失，至少需要十年才能補回。

以前許多美國人認為，不可能會有比小布希做得更爛的總統了，沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念，欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差，除了及時將賓拉丹繩之以法外，歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險，中國的富人覺得在中國，生命財產沒保障，也想盡辦法把財產弄到美國，美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。

原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012

房市泡沫後的拉斯維加斯頻傳怪聞，最近有一個地產演講會，標題是「如何免費取得一幢房子」。課程內容的主要重點是如何找到屋主走人，而貸款銀行也因文件不足，無法法拍收回的房子，如何到政府去申報「相對占有聲明」（Adverse Possession Affidavit），和如何成功占領該房子等。

話說在2011年7月，正在銀行沒收房子最高潮時，在德州的羅賓遜先生找到一幢被人放棄的房子，花了16元到政府去申報「相對占有聲明」，便成功地占領了這個價值33萬的房子，到今天，他仍住在裡面，鄰居找了警察趕他走，但因他有「相對占有聲明」，警察也拿他沒辦法。他的故事上了CNN，先是有人拿1萬元去跟他學習如何免費取得一幢房子，而現在這些學會的人也來到拉斯維加斯教授這個方法，只要收2000元。

在課堂上有幾位華人同胞很興奮地交了學費，希望能不花錢就擁有房子，事實上這些人對美國法律一知半解，被這些似是而非的「淘金術」迷惑了。

「相對占有」是個很古老的法律，在西部時代，因為地圖畫得不準確，一些牧場之間的界線重疊，政府只能承認現況，化解糾紛。地上有放牧的或有農作物的就歸給新地主，後來「相對占有」演變成另一種意義，原業主荒置物業不用，還忘了繳地價稅，而占領者使用之，並代繳了多年的地價稅，最後產權將歸給占領者。

在德州的羅賓遜從房子後面打破窗子進入房子，在成功申請到「相對占有」後就正式住進去，其內的家具和私人用品也一併收管使用，其實目前他還未取得「所有權」，因為德州的法律是必須占領十年，他才能有「產權」，不過他運氣很好，這房子的主人在放棄房子後就失蹤了，而原來貸款的銀行也破產了，雖然被美國銀行收購，但是貸款文件不見了，美國銀行找不到相關文件，所以也無法沒收。

在內華達，「相對占有」要成功占領五年，這當中如果地主回來，就會前功盡棄，而且須公開（惡意占領），並且有繳付地產稅和水電費的紀錄，最重要的是這房子必須是真的被房主放棄，但如有貸款，銀行必會回來法拍，占有者在「惡意占領」期間，隨時可能會被銀行趕出去。

「相對占有」有其風險，因為不是一種正當的手段，看到這麼多華人願意花2000元去學這種旁門左道，也只有感嘆拉斯維加斯歪風不斷，處處誘人為金錢不擇手段，除了地產界違約事太多，罔顧誠信，更有人趁機行騙，唬弄無知又貪心的人，偷雞不成蝕把米的故事就在這小城不斷重演。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-24-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

即房市跟不上經濟復甦的腳步

風風雨雨的虎年結束了,在此先預祝讀者，能在兔年掌握到美國房地產市場難見的契機。

未來的房市是否會有轉機﹖鑒往知來,可總結出3點:1﹑房價低廉,使「國民負擔住房的能力」創歷史新高﹐但同時被銀行「法拍」_（釋）的房屋數量也創歷史新高;2﹑左右房市興衰的是:就業人口﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心這4項要素;3﹑分析美國房市有區域性的差異存在,已無法一概而論。

住房負擔能力

根據「法拍」案件紀錄公司Realty Trac 的預測，2011年全美的「法拍屋」_（釋）數量將達120萬件， 比2010年的1百萬件還高；「國民負擔住房的能力」則是按貸款利率﹑房價﹑個人收入而定，以下是「聯邦房屋貸款局」(Federal Finance Housing Board)所提供的2010年 9月 30日的資 料，曲線代表房價與「個人可支配收入」的比率。

然而改善房市﹐不光是看「國民負擔住房的能力」，還要有增長的「就業人口」﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心等的加持；拉斯維加斯2010年12月的失業率達14.9%，遠高於全美平均9.4%失業率，好消息是：根據歷史經驗，當失業率到達高峰時，房價也就止跌了，所以還是一句老話：拉斯維加斯的中低價位的房價現在是谷底點，隨時可以進場買，但是離房價全面翻升則為時尚早。

原文刊登在世界日報賭城版—- 1-29-2011