房屋保險多半為半年一付，但如果有房貸，銀行會要求屋主除了支付分期付款的金額外，每月還要預繳「住屋保險」與「地產稅」，存入「代管帳戶」(escrow account)，再由銀行按時代付給保險公司及稅務局；維修保證通常為一年付一次。

住屋保險是防止火災，小偷，天然災害和法律訴訟上造成重大損失，通常只包括房屋本身和重要設備在災難發生後重建和修理上的損失。

房屋保險最大的特色就是在買時，保險公司會派人做個估價（Underwriting），根據所保的項目，房子和設備的年齡和建造方式來估出價值，以便日後客戶申請賠償時有根據。

維修保證就沒有那麼多繁雜的手續，不需要估價，維修保證主要是針對房子中的主要功能，如空調冷氣機、熱水爐、洗碗機、爐頭、水電系統等，甚至家庭電器，像冰箱、洗衣機。

這些常常須要修理或是換新的東西，有了維修保證，是非常方便，東西壞了，公司就派人來修理，但是維修保證只是一張「服務合同」（Service Contract），一定要詳細看清楚合同上的小字，什麼包括，什麼不包括，許多買主在買房子時都要求賣主送個一年的維修保證，而賣主也就買個最基本，有很多項目不包括的保證。

基本維修保證是不包括冰箱、洗衣機和烘乾機的，可以另外付錢買加項保證（extended coverage），合同上面也可能註明，如果屋主疏忽保養，導致設備壞損，保證公司可以拒絕修理，例如空調壞了，而保證公司發現是因為屋主沒有按時更換濾芯（filter），不但拒絕修理，還另外開帳單收服務費，因為根據合同，保證公司每派人出去一次，就可收一次服務費。

維修保證公司中當然也有信用不佳的，以薄利多銷為做生意的方法，但到時候能不去修就不去修，維修保證的公司在網上也有排行榜，在選擇保證公司時不妨先上網查查該公司的名譽，以免到時候東西沒修好，還生了一肚子的氣。

維修保證公司不願意修時，最常見的理由就是天然災害，如果所保的項目是因為天災的因素而壞了，那就要去找保險公司。

原文刊登在世界日报赌城版——07-23-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

1.雲頂集團的世界度假村，這是個有7000個房間的旅館加賭場，並且有電影院、會議廳和一個30000平方呎大的人工湖和中國花園，這個項目將耗資美金40億。

2.拉斯維加斯會議中心擴建，這個建在世界度假村對面的項目預算是23億。

3.霓虹開發項目（Neon Project），這是個將老城區附近15號和95號公路相交處的「義大利麵碗」（Spaghetti Bowl），全部重新改造，要花費18億。

4.聯合村莊（Union Village），這是個坐落在韓德森市一個158英畝地上的醫療項目，包括了世界級的醫院、治療中心、住家、娛樂和購物中心，將耗資14億。

5.史維屈數據庫（Switch Digital Storage），這將是全美國最先進最大的電子資料回轉系統（Looped Data System），將耗資美金10億。

6.第一太陽能發電場，這個將蓋在內華達和加州邊界的太陽能發電場將花費10億。

7.沙漠林城中區，這是霍華休斯集團在紅石賭場旁蓋的購物中心，將花費5億。

8.米高梅集團在紐約紐約賭場旁蓋的體育場，有2萬座位，將用去3.75億。

9.寶德市的公路繞道工程，以後去胡佛大壩就不用再穿過市區了，這個項目將花2億元。

10) 拉斯維加斯的足球場（Soccer Stadium），這個項目用去2億。

11) 穩贏集團新的1000個房間的旅館，外加38英畝的人工湖，這項目將花去16億。

12) 屋崙突擊者美式足球將搬到拉斯維加斯，他們將興建足球場，會用去14億。

另外世界聞名的F1也準備在拉斯維加斯蓋賽車場，雖然地點還沒有選定，但老闆埃克史東（Ecclestone）已搶先宣布計畫，因為中國的投資者已排隊準備付錢了。

拉斯維加斯是個不可思議的城市，有這麼多的資金湧入，房市大好，不要錯過﹗

原文刊登在世界日报赌城版——07-09-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

地點的選擇是事情成敗最大因素，在沙漠中買塊地，政府配套的水電供應能不能跟上開發商的腳步，或是政府有什麼其他的設計都要先弄清楚。

拉斯維加斯四周空地尚多，人們從老城區向新開發的地方搬去，東邊的老城區就像被放棄了，有客人在佛里蒙大街和寶德公路附近買了塊商業用地，上面有個空的餐館建築，後面有很大的空地，業主已擁有該產業多年，因為一直租不出去，想找個經紀將它賣出，到了地方一看，不光是那幢餐館是空的，連附近幾條街的建築不是用三夾板將窗子釘住，就是被鐵絲網圍住，街上走的人大多是拿著酒瓶蹣跚而行，要不然就是躺在籬笆旁的街友。

美國許多城市，因為郊區化發展，人們大多住在城四周的花園洋房中，而城中心像爛蘋果的心，成了鬼城異域。

當然市政府會推出都市重建計畫想要重整地方，在拉斯維加斯佛里蒙大街附近，Zappos的老闆華裔開發商謝家華(Tony Hsieh)和市政府合作，想把商業和人潮帶進老城區，市政府畫出個「老城重建區」，有各種獎勵辦法，而不幸的是那個空的餐館不在重整區中，發展到哪裡可能還要等幾十年，所以買地時，一定要弄清楚政府有關的政策和法規。

再來開發商要注意的是建築設計，開發項目最終的目標是要蓋出有市場的產品，而賣房子和賣衣服一樣，如果是過時古板的衣服掛在店裡衣服架子上，一定很難賣。房子也一樣，如果不是跟得上時代的產品，沒有什麼令人眼睛一亮的外觀和新潮的內部裝潢，在銷售上將會有困難，所以找個好建築師是開發中很重要的事。

最後是開發商本身的目標和理想，蓋個住宅，是希望住進去的人能平安快樂，如果是多單位集合住宅，是不是應該有些健身娛樂的會所，如果是商業用樓，是不是應該有些高品質形象的外觀和雕塑，是不是應該有些特殊功能的設施，可以使該社區或城市的文化經濟帶到更高境界。

開發建設是個高難度，要資金、經濟、文化各方面配合才能成功的項目，千萬不可掉以輕心，否則在這一波華資湧進開發建築後，就會出現爛尾樓和賣不出去的鬼城。

原文刊登在世界日报赌城版——01-16-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買地開發要注意三件事。

第一、避免投資有問題的地。買地時如果上面有老舊建築物，是不是可以拆掉淘汰，或是有規定要留著做歷史古跡，這些都要和當地政府協商才能確定。

不能因為地的價格便宜就買，在沙漠中的地，若是沒水沒電，就很難做開發，或在老城區，因為人口遷出，已失去開發價值，例如拉斯維加斯東邊，以前住在當地的富人遷居到沙漠林和韓德森一帶，使得原來的商業區失去動力，現在雖然有少數族群遷入，許多購物中心改頭換面，四周經濟環境因此浴火重生， 但依然是個逐漸沒落的地區。

而華人開發商如果不熟悉當地的人文、經濟和政治環境，貿然進場購地，做出的項目可能不受青睞而失敗。

第二、一定要有專業團隊。千萬不要外行領導內行，團隊成員有房產經紀人，才能掌握市場動向，要有建築師才能設計出高品質的產品，也要有會計師，才能在資金預算與稅務上有完善的規畫。

開發商如果規畫不周，可能蓋到一半，資金不到位，成了個爛尾樓。拉斯維加斯賭場區裡就有好幾個蓋一半做不下去的工程像是「方通部落」，在郊區也有許多康斗和購物中心蓋了一半，一直空著。這些爛尾樓都是當初市場規畫沒做好，資金沒到位，結果工程中斷，無法繼續。

第三、要有建築設計。華人開發商往往有兩種極端的態度，有的願意花大價錢，找世界頂尖的建築師，結果在國內蓋了一些奇形怪狀又不實用的建築，有的就是要省錢，隨便畫畫就蓋，在國內蓋了七樓的購物中心沒有電梯，摩天大樓沒地基，遇到土石流就整棟房子從山上滑到上下。

個人曾參加一個國內來的開發商研討會，講到開發費用，他們發現美國人說的一百多塊錢一呎的建築預算，只是材料和工錢，另外還要加上6%的建築師費和25%的營造商開銷，在會議桌上，中介人立刻提議找國內的建築師畫圖可以降低那6%的開銷，再從國內找工人來蓋，而他們完全沒考慮到設計品質和建築師執照和營建商資格的問題。這些外行的領導人，使得這個項目還沒開始，便已經註定要失敗了。

在開發一個項目時，有一個很重要的因素，使該項目成功，就是構想和目標，近年最有名的開發商川普，他都是蓋最高級的康斗，因為他有目標有能力蓋出最頂尖的建築，所以投資者都有信心投資他的項目。

在拉斯維加斯做開發商，如果能避免陷阱，有個好的團隊和構想目標，成功是可能的。
原文刊登在世界日报赌城版——01-09-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

產權歸屬主要是有關遺產方面的法律問題，同時也涉及房地產稅和公共事業在地上的使用權（easement）。

一個人購買時，就是單獨擁有（Sole Ownership），如果是兩個人以上購買，就是共同擁有（Co-ownership），基本上一共有四種方式登記共同擁有。

第一個方式是共同體物業（Community Property），只有夫妻可使用共同體，在他們結婚期間擁有的物業是雙方共有，當一方去世時，活著的一方自動擁有一半的產權，另一半的產權要看遺囑或繼承者而決定，使用共同體物業登記，在一方過世時是不需要法院認可（Probate）。

第二個方式是共同體物業帶未亡人權益的登記（Community Property with Survivorship），這是在夫妻中有一人去世後，存活的配偶可以100%立刻擁有全部房產，這也不需要經過法院認可。共同體物的登記法在美國只有加州、內華達、亞利桑納、阿拉斯加、德州等少數幾個州才有的法律，這是西班牙語系的州為保護婦女權利所專有，與東部各州採用英國系的法律不一樣。

第三個方式是結合體約定（Joint Tenancy）。所有的擁有人都有一樣大小的所有權，必須同進同出，一起買一起賣，如有一人去世，其餘的存活者就平分所有權，比如一開頭有三個人合買，每人各有三分之一的權益，在其中一人過世後，剩下兩個人各擁有一半的所有權，那過世一人縱有遺囑或繼承人也無法分享到這個產業的權益，買賣「整個物業」是要同進退，但個人可以賣或轉讓其個人的權益部份，可能發生的實例是，如果夫婦兩個人都是再婚各自都有兩個小孩，在先生過世後，太太立刻全部擁有那個房子，而先生的小孩則無法拿到任何好處。

第四個方式是共同約定（tenancy in common），這是一群人有不同的百分比所有權，比如爸爸60%，兒子20%，女兒20%。這種登記可以允許每一份產業的擁有人各自轉讓，在其中一人過世後，他那一份的所有權可按照其遺囑的願望或繼承人來處理。

此外，多人合買房子，也可考慮用公司（Corporation）、合夥集團（Partnership）、基金（Trust）或是有限責任（LLC）的方法來登記。

原文刊登在世界日报赌城版——12-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

比較美國其它幾個大城市的房價vs房租的上漲比例：丹佛16% vs 11%；奧蘭多6.7% vs 4.9%；費城﹕0.6% vs 2%；鳳凰城﹕8% vs 4.4%；聖荷西：13.2% vs 11%；全美：4.3% vs 4.5%。

賭城的出租報酬率降低，乃因市場之供需失衡所致。

甲﹑出售市場的供需影響房價：

1﹑需求量多：由於流動人口多，賭城的房屋出租市場向來熱絡，加上內華達州的法律傾向保護房東，因此頗受全美各地投資者的青睞，尤其加州有近水樓臺之便。

再說過去幾年銀行非常保守，購買出租屋要貸款很困難，常需要現金或較高的頭款，比起加州兩倍以上的房價，一般投資者容易負擔得起賭城的低廉房價，紛紛湧入賭城。

2﹑供給量少：自2008年賭城房市崩盤後，內華達州州政府為了穩定房市，特別立法嚴格限制銀行的法拍程序，因此雖然有很多貸款違約的溺水屋，但銀行卻得費三、五年才能將之法拍回收，因此二手屋的房源有限。

乙﹑出租市場的供需影響房租：

1﹑供給量多：自2008後，每年進來賭城撿便宜的投資者絡繹不絕，這些房子都進入出租市場。很多貸款違約的溺水屋主，多年來不須付分期付款，往往以超低價格出租。前幾年華爾街的私募資金與公寓開發商以為賭城將有許多屋主會失去房屋，成為租屋的潛在房客，故進場搶購或興建新的公寓大樓，目前看來有超建之虞。

2﹑需求量少：上述這些貸款違約的溺水屋屋主，多年來雖然未付分期付款，很多仍舊白住在自己的房子裡，不需要去租屋。近一年，賭城的就業市場才開始有些起色，之前無業或剛找到工作的年輕人，傾向與朋友分租，或搬去與父母同住，等有些積蓄後再自立門戶。

第一是樓宇本身老舊破損（physical deterioration），例如還用老式的窗型空調，水管也漏水了，整修起來花錢又費事，成了被淘汰的商業樓。

第二是功能上的過時（Functional Obsolescence）。幾十年前蓋的商業樓，設計可能不符合今日的使用要求，比如倉庫，在賭場區附近有些倉庫天花板祗有十呎左右，而今天的倉庫如果不到20呎是不好用的﹔在老城區有些汽車旅館，因為浴室老舊，臥室又小已不適合現代人旅遊住宿；這些都是過時折價的商業樓。

第三是外在因素。在拉斯維加斯，有時商業樓所在的社區，因為後來旁邊蓋了高速公路，有噪音且風景被擋住，也有旁邊蓋了修車廠，因為噪音和油味，使業主必須減價賣出。

第四是法律上的改變。都市規畫（Zoning）是影響很大的因素，尤其是停車，以前一棟普通的房子可以用來開餐館或作辦公室，現在的法規，如果是零售或辦公樓，每1000平方呎要有四個停車位，如果是餐館每1000呎要有十個停車位，許多老舊的商業樓停車位不夠，在出租時，房客根本無法得到都市規畫局的批准，也就無法拿到商業執照，像這樣的建築物，因為無法租出，成了過時折價。

此外，一個影響到商業樓價值的法律就是美國傷殘保護法（American Disability Act，又稱ADA）。在2010年生效的加強版傷殘保護法，所有大眾使用的建築物都要使傷殘人士能自己自由進出使用。商業樓包括辦公樓，購物中心和多單位公寓，必須達到法律所規定的標準，主要包括停車位、進出廁所和可以給傷殘人士專用的指示牌。

談到停車的問題，許多老舊的商業樓，如果建築物外面的空地不多，根本放不下那麼多占空間的傷殘停車位，如果樓房的大門外有幾個臺階，那麼要加個斜坡，假如是二層的辦公樓，可能還要加裝電梯，廁所裏面要大到有五呎直徑圓圈的空間，讓坐輪椅的人可在裏面轉一圈，但是許多老廁所根本沒那麼大，除非拆掉重蓋，所有的指示牌要適用於各種傷殘人士，包括失明者專用的文字。

將老舊的商業樓修建到完全合法律要求花費不少，而且有些商業樓根本沒有條件可以修改成符合法律規定的標準，這種商業樓就成了過時折價品，投資商業樓必須特別注意這些會造成過時折價的因素。

原文刊登在世界日报赌城版——09-26-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買二手屋時，特別要注意房子是不是屬於過時折價的物業，有的狀況可以修改，有的則是完全無法改變。

幾十年前的生活習慣和居住要求和現代人有很多的不同，蓋出來的房子和現在的房子也不一樣。

在二戰結束後，設計簡單、建造容易的房子大量興建，從戰場上退下來的軍人在政府補助下搬進這種兩臥一浴、1000平方呎不到的房子，夫妻二人加上兩、三個小孩住在一起，一住好多年。這種房子在韓德森市老城水街附近和北拉斯維加斯密德湖大街兩邊還可以看到。以現在人的眼光來看，這些房子過時了。這些房子的臥室壁櫥都很小、約三呎見方，只能放幾雙鞋子和掛幾件衣服，廚房也很小，還帶個餐桌，一家人在裏面吃飯，轉身都很困難。

有人買這種房子，花錢重新裝修，但受限房子的尺寸和建築格式，增值的空間不大，更有人將兩個小臥室合併成一個，結果在估價時，房子被歸類為一間臥室的房子，價值上還不如兩臥室。

至於新一點的房子，1980年和1990年蓋的房子又和今天的不一樣，那時的房子流行一進門就有個臺階往上走，然後要往下走一、兩個臺階到客廳，廚房又要爬三個臺階走上去，現在的房子則都是平的，因為考慮年長者的進出方便與安全。以前的房子除了起居室外，還有隔開的一小間正式客廳，正式的餐廳，但現在的房子設計就是一個大廳（Great Room）。這些過時折價的房子雖然祗有一、二十年的屋齡，但高高低低的台階與空間很難改成平的，但有些室內的格局還是可以改動。

此外，有些房子的客廳中有個大又深的凹洞放電視機，但不適用於現在的平板電視機，只好拆掉它。

房子成了過時折價的物業，因為當初的設計與用材不為今人所接受，或是周邊的環境改變，比如附近興建高速公路或是垃圾場，雖然離房子還有段距離，但也會使房價下降。

對於有過時折價的房子，銀行也會考慮是可修改或是不可修改，如不可修改他們會拒絕貸款。

所以買二手屋，如果價格很低，可能是過時折價的物業，買之前要三思而後行。

原文刊登在世界日报赌城版——09-19-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房市崩盤之後，轉為反向操作，蓋好的康斗賣不出去，就改成出租公寓，找物業管理公司來集中管理。至於未完工的則停工變成爛尾樓，豪華康斗死傷特別慘重，包括30樓以上的高層豪華康斗、十樓上下的中高層與三樓以下的低層。

最近拉斯維加斯的豪華康斗爛尾樓紛紛復工，這些復工的豪華康斗開發案不約而同地改變用途，即將原來可以個別出售的康斗改成只租不賣的出租公寓，原因是自從2007年金融風暴後，銀行對房貸的審核趨緊，貸不到款購屋的人只好租屋而居，其中又以年輕單身的族群為多，出租公寓的需求量大增。因其高檔次的公共設施，而有別於一般出租公寓，堪稱豪華公寓，較引人矚目的有西曼哈頓(現改名為Gramercy)、Vantage Lofts、Milano Residences(現改名為Lennox)、Mercer，租金要價皆不菲。

例如預期於2017年初完工的Mercer開發案，位於Tropicana與Grand Canyon的西南角，占地5英畝，四層樓，計有175個單位，一樓是零售商鋪，屋頂陽臺有泳池與電影屏幕，此外瑜伽室、戶外火爐、前庭(court yard) 與噴泉等一應俱全，月租金1000元至2500元。其前身原設計只有113個單位，2007年動工時每戶售價高達79萬元，配備有實木地板、不繡鋼廚房設備、花崗岩檯面，當時已預售出50%，但於2009年停工，被銀行以約四分之一的成本價拍賣。

此外，拉斯維加斯的公寓大樓多年來供不應求，因為可以集中出租管理，特別受到私募基金的青睞，拉斯維加斯2012年公寓大樓共交易了2萬1840個單位，平均價格為6萬5425元，但交易量卻逐年減少，至2015年上半年則只交易2800個單位，平均價格為8萬4700元，主要原因是價格飆得太高，不再吸引投資者。

新公寓大樓的興建則逐年增加，開發商2014年共完工1700個單位，預計2015年完工5750個單位，2016年完工7750個單位，這是因應市場的需要，拉斯維加斯的房市正在轉型中。

其實在拉斯維加斯，很少人會買地找人畫圖建屋，而是向建商買他們建造推出來銷售的房子，也許這些房型看起來大同小異，但卻都是千錘百鍊，普遍受青睞的產品，而找人特別設計的房子，將來要賣時，不一定能被市場接受，尤其是中國人常常在設計過程中加入風水和特殊生活習慣的元素，變成不易脫手的房子。

找什麼樣的建築師來設計也是學問，現在多數建築師大部分是做商業和工業用樓房，專長住家設計的很少，而每個人的特長也都不一樣，建築師的收費一般是建造費用的6%，如果5000平方呎的房子，以一平方呎150元去算，可能要花75萬元才能蓋起來，也就是建築師的費用要4萬5000元。美國先賢湯瑪士傑佛遜說，寧願量兩次再剪一刀，也不要剪過了再來修改。設計時最好請設計師提供三種設計，從中挑出喜歡的，再把它修改一下。在紙頭上拿鉛筆修改總比將來拿榔頭拆除容易。

一般建築師的服務包括三項：設計、施工和監工。通常收費的比例是20%、60%、20%。第一個階段是設計圖，一般包括地點圖（Site Plan），平面圖（Floor Plan），外觀圖（Elevation），破面圖(Section）。圖的主要目的是讓市政府規畫部門(Planning Department)檢查房子和鄰居間的距離、高度、大小，符不符合規定。

第二個階段為施工圖，通常包括工程圖(construction drawing)和項目規格（Specification）及和營造商的合同，詳細列出房子中所有設備的品質和廠商品牌，先用一呎多少錢來粗算，至於詳細的營造總估價，必須等施工圖和每個項目的規格出來，才能算得準，而施工圖的主要目的是向市政府申請建造許可（Building Permit）。最後是監工，每一個階段都要建築師評估進度，業主才能開支票給營造商，最後工程做完，市政府會發一張居住證（Occupancy Permit），才能合法居住或使用。

原文刊登在世界日报赌城版——07-11-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供