2011年底通過的AB284法案，其主要目的是讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，結果造成房源遽減，房價大漲，SB321法案則是繼續貫徹這個策略。

首先，SB321法案規定當房屋在作「不足額還貸銷售(Short Sale)」掛牌的期間，或申請「修改貸款條件(Loan Modification)」的期間，銀行不得法拍違約屋主的房子，因為過去常見有「不足額還貸銷售」已快要成功，房子卻突然被法拍了，功虧一簣。

其次，過去溺水屋主在付不起貸款時，不知該和銀行的哪個部門諮詢，尋求解決辦法，是要找銀行的法拍部門(REO)，或是「不足額還貸」部門，或是「修改貸款條件」部門？常被各單位像踢皮球一樣轉來轉去，等收到銀行寄來的違約通知(Default Notice)時，才知法拍程序已經開始了。

再來，屋主作不足額還貸時，銀行多半會要求簽署保證不賣給親人條款(Arm’s Length)，即不得賣給和屋主有親戚關係的買主，也不得租給原屋主，現在則不可硬性要求。

立法者強調SB321法案是為了終結過去紛亂的情況，但這個法案真的行得通嗎？看過其27 頁的內容的人都抱怨，不但條文混亂不清，許多地方執行起來也會有極大的困難。

其中爭議最大的是不足額還貸銷售是否等於變相鼓勵賣給自己的親人，讓原屋主以後可以再買回來，或租回來住，這麼一來，不但市面上的法拍屋、銀行屋會消失，恐怕連不足額還貸銷售屋都會減少，因為不須上市，賣給自己的親人朋友就可以了。這太容易造成房貸詐欺(Mortgage Fraud)，產權公司將成為把關重將，不然官司會層出不窮，聯辦邦政府各級機關都要到產權公司查檔案。

其實內華達州的SB321法案抄襲自加州，加州在類似的法案通過後，有4萬個房子從準法拍的名單中消失，房源遽減使加州的房價上漲了25%，由於AB284法案拉斯維加斯過去一年來房價也漲了25%，最近買氣有點涼下去了，所以內華達州政府再添SB321法案為房市加柴火。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

根据Zillow的統計，2013年第一季拉斯維加斯有54.3%，計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋，相比於2012年第四季的59.2%，與2011年第四季的70.0%，Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。但相較於2013年第一季全美國的25.4%，拉斯維加斯仍是差強人意。

「溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別，例如北拉斯維加斯仍乏善可陳，郵區89030為74%，89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間，89101是72.0%，唯東北區89115的71.7%堪與媲美。

「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下，例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間，「安森」社區所在的89052是35.4%。

區域性差異主要的原因有三：一、無論自住或投資者，都喜歡有規畫的社區，以前房價高峰時，無法負擔有規畫社區裡的買家，在2008年房市崩盤後，如今終可如願以償，因此買氣特別高，造成「沙漠林」社區和「安森」社區的漲幅超標。

二、「北拉斯維加斯」的問題源於2004年到2006年間房價高峰的那段時期，這一區推出的新屋數量特別多，所以2008年房市崩盤後，此區被高價套牢的人相對較多，需要較長的時間調整基本盤。

三、郵區89011，包括「大湖拉斯維加斯」(Lake Las Vegas)受到附近經濟景氣影響，其湖濱的三個高爾夫球場先後關閉及酒店易手，使得該區的房市欲振乏力。

但因為目前整個拉斯維加斯的房源明顯供不應求，未來這種區域性的差距有望縮小。

此外，值得注意的是，房貸欠款超過房屋市值兩倍，屬於嚴重溺水的房屋，在拉斯維加斯有29.2%，計9萬7460戶，相較於全美的13.2%。這些房屋積重難返，大部分將成為新房源，以拉斯維加斯過去每個月平均銷售4000戶的紀錄來看，須整整兩年才消化得完。

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」，現在銀行審核的條件越來越鬆，將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多，對銀行和溺水屋主而言，「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的？

一般美國人買房子多半是貸款，保守的人在自己的能力所及範圍內，有個30年固定利率的貸款，每月從薪水中付房貸分期付款，還有足夠的錢過日子，大膽的人，如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來，卻用浮動利率貸出20萬元來，買個無法負擔的房子，想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。

哪知道金融大海嘯來到，房價一直往下掉，不好賣，等到利率調整時，每個月的房貸分期付款（Mortgage）突然變成以前的兩、三倍，負擔不起，而硬要脫手賣出的話，所得根本不夠還貸款額。尤其金融大海嘯時，許多人失了業。每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍，加上房價又一直在掉，賣即賠本要貼錢，這時真可要把人逼瘋了。

通常人碰到這種情況形，情緒上會經過四個階段：生氣、抗拒、接受、處理。

一、生氣：在帳單不停的來到，討債公司不斷的打電話，和錢又付不出時，有些人會失去理性，破壞房子，或一走了之。

二、抗拒：過了這一階段，人們試圖尋找簡單快速的解決途徑，例如重新貸款，向親戚朋友告貸，或是買六合彩。但這並不切實可行，努力掙扎一陣子，還是沒得到幫助，有些人陷入抑鬱症（depression），和家人的關係也出了問題。

三、接受：屋主在經過很長的痛苦過程後，認清並接受事實，就當前的情況與專家討論各種可行的辦法：不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」，信用都會受損，但比法拍給人的觀感好太多了，且「不足額還貸銷售」越來越普遍。

四、處理：中國人常說長痛不如短痛，又說留得青山在，不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件，或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款，其中有很大部分溺水很嚴重，會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋，對買家而言都是好消息。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

外地來的投資者來拉維加斯炒房，大多青睞二手屋，因其價格往往低於造價，且地點優於建商新屋，不過現在市面上的銀行屋（REO）愈來愈少，而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多，雖然後者等待過戶的時間冗長，但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步，屋主仍擁有房子所有權，因此上市時，屋況多半良好，不像大多的銀行屋，歷經滄桑 (111天法拍程序)，缺東少西，破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長，麻煩多，原因是：第一、銀行內部作業紛亂，一個案件在買賣雙方同意後，還要六到八個月才被批准，這麼長的時間中銀行到底在做什麼？主要是收集文件，一般是由低層的職員在處理，而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上，案子終結時必須要文件齊全，確定屋主無力還貸，出售的價格合理，案件多，人手少，每個人要處理的案件很多，工作壓力大。

第二、賣方經紀沒經驗，根據統計，掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練，沒有專業認證（Certified Depressed Property Expert），多半的不足額還貸銷售交易，賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫，雖然賣方經紀也可以直接和銀行談，但其經驗往往不如第三者豐富，不熟悉程序與文件，如果第三者手上的案件很多，也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠，銀行審核後予以拒絕，按照統計，在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難（Hardship）的條件。因房貸高於售價，所差的金額，要銀行同意豁免原有的債務才行，銀行有權不同意買賣，或將來繼續追討欠款（Deficiency Judgment）。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中，買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程，但在過戶成功時，會有很高的成就感，投資者在買不足額還貸銷售屋時，需要具備一項很重要的條件，那就是「耐心」。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」，被投資者以現金低價買進，再上市轉售求利，此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後，採取的最佳穩定房價策略，即運用轉手的力量，把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者，因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售，所以賣主中若以轉售求利者占多數的話，房價就不會再往下挫，對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休，因為拜AB284之賜，許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸，銀行要法拍房子並不容易，故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢？目前拉斯維加斯有5萬戶空屋，有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸，平均是兩年未付房貸，有人算過，若每戶每月的房貸付款為1250元，乘以8萬戶，等於1億元，即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場，難怪AB284通過後90天，零售業就成長了13%，比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶，據以往每年銷售量約500萬戶，不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶，約20萬戶溺水屋中的一半，屬溺水程度嚴重的，據以往每年銷售量約5萬戶，則須兩年才清得完，事實上不應有房源不足的問題。此外，拉斯維加斯今年2月份的法拍數量，躍居17個月來的新高，竟比一年前增加了三倍多，因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍，如繼續釋出累積案例，預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低，許多投資人為了取得合理的報酬率，只有把錢投往股市或房市，所以股市必漲，以前房市是帶動經濟成長的火車頭，2008年成為金融風暴的罪魁禍首，之後是拖延美國經濟復甦的包袱，現在房市已有起色，但價格會不會維持，端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡，而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

內

據統計，全美溺水屋中只有一個貸款的占18%，有兩個貸款的占38%，高出兩倍有餘，沒有溺水問題的房屋占44%，第二順位的貸款除了「次貸」外，主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan)，以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始；2003至2006年房價狂飆，使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分)，屋主就以其為質押，向銀行取得一個「信用額度」，隨時可支用，取款後或是花在奢侈享受方面，或是房屋裝修及買新屋，就是「淨值貸款」，當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%，總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計，當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款，因為這除了「淨值貸款」外，還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額，不同之處是：「重貸」通常是只有一個貸款，「淨值貸款」乃是第二個貸款，和「次貸」一樣；第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好，否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易，屋主如有財務困難，通常只有棄屋一途，即「不足額還款銷售」或「法拍」。

June 11, 2001

個人信用在美國生活是一項重要的資產，美國也是十分實際的社會，雖然個人信用受到財務情況的變化，會有所影響，但並非是「零合遊戲」，零與壹中間會有許多空間，個人盡了力量來維持信用，會受到較好的評比與分數，能將負面影響降低，所以近來有讀者詢問「修改貸款」對個人信用的影響，今天就利用這專欄來探討，讓讀者有清晰的認識。

根據稅務局的統計，迄2010年10月，已有48萬宗「修改貸款」案件獲准，一般說來，「修改貸款」雖然對「信用分數」_（釋）的影響較小，但也算是背信違約，將來如果再要申請貸款，銀行對其人信用分數的要求，最低門檻為680分，比曾經破產﹑房屋被「法拍」_（釋）回收﹑或「不足額還貸款銷售」_（釋）的人，其最低門檻為640分，還要高出許多。

各種因應方式影響信用的程度不同

房市泡沫，很多人的房子變成「負資產」_（釋），不同的因應方式對其「信用分數」的影響也不同，目前有一研究機構取樣10萬個案例作調查，但因各種情況錯綜複雜，其結果很難一言以蔽之，下面只就兩種類型為例分別說明之。

甲組原來的平均「信用分數」為830分，無任何拖欠記錄，不同的因應方式對其「信用分數」產生的影響是：

1﹑「暫時舒緩付款」(Forebearance)：

a. 分期付款只付利息部份，或減少本金攤還部份 — 不扣分；

b. 每月分期付款往後順延一段時間 — 扣40。

2﹑「修改貸款」(Loan Modification)：

a. 將遲交金額轉為本金(Recapitalization)，這會使貸款本金餘額增加 — 不扣分；

b. 對遲交金額既往不咎(Forgive)，降低利率，甚至降低本金金額，而銀行也不將損失部份記成呆帳(partial charge-off) — 扣14分；

c. 銀行將損失部份記成呆帳(partial charge-off)，通常發生於第二順位貸款被勾銷的銀行 — 扣130分至140分。

3﹑「不足額還貸款銷售」(Short Sale) — 扣130分。

4﹑銀行申請「法拍」程續 (Foreclosure) — 扣140分，如果借款人願恢復付款，扣125分。

5﹑借款人申請「破產」(Bankrupcy)：

a. 只涉及房貸 — 扣175分；

b. 全面性倒帳 — 扣365分，若以此為例，甲君的「信用分數」只剩465分。

乙組原來的平均「信用分數」為720分，只拖欠房貸，無其他拖欠記錄，按以上順序的信用分數影響是：

1﹑a. 不扣分；b.  扣10分。

2﹑a. 不扣分；b.  扣9分；c. 扣50分到55分。

3﹑扣50分。

4﹑扣55分，如果借款人願恢復付款，扣40分。

5﹑a. 扣70分；b. 扣220分，若以此為例，乙君的「信用分數」只剩500分。

此外，信用受損後，要再恢復為好的信用也需要時間，將來如果要申請貸款，銀行也有設限：修改貸款者約要等2年，「不足額還貸款銷售」者約2年，遭「法拍」者約7年，破產記錄的消除則視不同類型而異，「第11章重整型」視其速度而定，可能1至4年，「第13章一般型」約7年，「第7章清算型」如有欠稅，約10年，如無欠稅，亦為7年。

原文刊登在世界日報賭城版—- 06-04-2011

則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客

投資「抵押債權」風險髙

號稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣，將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行，不少華人詢問是否值得參加，主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數，過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」，以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。

事實上，已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小，要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好，實質的地產如「商業樓」_（釋）、公寓、倉庫或土地才是，個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後，下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋，這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍，其中每一個環節都存在很高風險，除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外，最怕的是債務人申請破產，債權人就一時不得執行其債權。

破產主要有三種類型

今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型：

「第7章」：俗稱「清算」(Liquidation) ，適用於個人、「合夥」_（釋）與「股份有限公司」；企業是真正且直接地結束營業，變賣所有的資產，按優先順序償還債務，除了有抵押權的優先之外，順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

「第11章」：俗稱「重整」(Reorganization) ，企業用的較多，債務人提出申請後，所有債權人不得執行任何債權，等債務人在120天內呈交「重整計畫書」，其可能的結果有：

1、被接受，由債務人繼續經營企業，重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件，重整期可能長達數年，如果最後資產仍不敷負債，就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕，抵押權人可以進行「法拍」_（釋）抵押品，或進入上述「第7章」的清算程序；

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」_（釋）代理經營企業。

「第13章」：只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人，由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是，如果「商業樓」_（釋）的房客申請「重整」破產，房東沒收到租金，但房客還在使用這店鋪營業，非經法院同意，120天內房東也不得執行任何債權，即不能趕房客。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

有位住灣區的華人在拉斯維加斯有棟高級度假屋，本來打算作「不足額還款銷售」，這房屋的貸款是50萬元，但市價只值40萬元，但他後來上網查過有關「不足額還款銷售」的得失利弊，認為此紀錄除了會減損他的信用分數約100分之外，甚至還會影響到他未來找新的工作時，雇主對其任用的考量，因此改變主意，最後他決定將房子按一般方式上市，很快就有數個買主出價，他選了一個現金買主，不足的金額就自掏腰包還清貸款，完成過戶。

不同的「溺水屋」處理方式的利弊

據此我們來討論一下處理「溺水屋」_（釋）用不同方式的利弊，因篇幅有限，暫不討論稅務問題：

1.「不足額還款銷售」的房子：

弊——費時長，必須等候銀行核准，約兩、三個月，上市後其看房的客人也不如一般銷售或「銀行屋」踴躍；銀行「追索餘款」_（釋）（Deficiency Judgement）的有效期限為六年。

利——可以和銀行討價還價，包括要求銀行放棄「追索餘款」；減損信用的程度沒有「法拍」_（釋）那麼嚴重，甚至有修復信用的公司聲稱可以把信用報告上紀錄的「違約」字眼消除。

2.修改貸款條件：

弊——房子在手上，繼續付貸款，雖然條件較之前優惠，但心裡難免嘀咕，按過去正常時房價平均每年漲3%至4%來算，一個20萬元的房子要漲回到40萬元，大約要29年，是不是應該去買個20萬元的房子比較划算。

利——可以和銀行討價還價，減損信用的程度沒有「法拍」那麼嚴重，甚至可以要求銀行不在信用報告上記錄「違約」字眼。

3.「法拍」：

弊——無法和銀行討價還價，信用破產，約須七年才能恢復。

利——執行「法拍」的銀行「追索餘款」（Deficiency Judgement）的有效期限只有六個月，其他的銀行的追討期限則有六年，雖然一般都是第一順位的銀行執行「法拍」，但也有少數是第二順位的銀行來執行「法拍」的。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-2-11

減少屋主棄屋的意願 以免「法拍」案例飆高 更加惡化房市

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中國農歷新年是與家人團圓的時刻，自金融風暴以來所形成對房地產的衝擊，讓許多華人即使在新年時，心中仍是掛念著房貸與房地產市場何時復甦的問題，許多經濟學者認為2011年全美被「法拍」_（釋）的房屋數量將會創歷史新高，因而看衰房市，但是銀行界也有應對之道，將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」，減少屋主棄屋的意願，以免「法拍」案例飆高，更加惡化房市。

銀行擴大和貸款人談判「修改貸款條件」的行動，例如富國銀行(Wells Fargo Bank)就計畫2011年要舉辦20個大型的調解會，預計邀請15萬個已違約遲繳貸款或曾申請修改房貸條件未果的屋主來參加，1月26日在大紐約區的Marriott旅館舉辦 的是其第一個調解會，共有3萬人參加。

銀行還比政府有效率

歐巴馬政府主導的修改貸款條件法案「HAMP」_（釋）(Home Affordable Modification Program)的門檻較高，能符合資格的人不多，包括「主要自住屋」_（釋）、收入的百分比的規定，所以自2009年初開辦至今只有50萬人受益，反而銀行們作業較有彈性，在同一時段比較之下，倒自行完成了約200萬個貸款條件修改案例。

根據加州的Foreclosure Radar公司的年度「法拍」統計報告，2010年內華達州的「法拍」案件較2009年減少了19%，主要有三個原因：第一是因為銀行同意「不足額還款銷售」_（釋）的案件增加，第二是銀行和貸款人談判「修改貸款條件」的成功案件也增加，這兩者都能有效地遏止屋主棄屋，避免步上「法拍」之途，第三是因為許多銀行申請「法拍」的文件有瑕疵，2010年第四季時，美國政府要求銀行們將手上的「法拍」案件暫時凍結，但是這2010年的拖延部分將留到2011年。

今年初，還因一個屋主蘇珊(Suzanne A. North)控訴美國銀行的子公司Recon Trust無權以受託人的身分進行「法拍」程序的訴訟案，在Nye County地方法院蘇珊得到勝訴，依此判例，有8,900個類似的「法拍」案例被勒令停止；然而聯邦的內華達州代表大法官(Chief U.S. District Judge for Nevada)Roger Hunt，卻於日前推翻並解除此不利銀行的判例，於是銀行又恢復進行這8900個「法拍」案例的程序。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-12-2011