由於首次購屋者的需求量增加，低價位房屋的將漲得更快，房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題，所以增值潛力較小。

美西有許多城市的房源因為一直很吃緊，因此拉抬了房價，預期2017年這些城市的房價將繼續上揚，包括加州的Sacramento，華盛頓州的Spokane，愛達荷州的Boise，與德州的Dallas，但San Francisco、Denver、Portland、Oregon等城市則因為過去幾年房價飆得太猛，漲勢已經緩和下來。

美國有些地區，前幾年房市低迷不振，今年房源才有吃緊的現象，預期其房市也會開始起動，包括東北部的羅德島州、新罕布夏、賓州、紐澤西州與紐約州北區，中西部的印地安州、明尼蘇達州、威斯康辛州、肯德基州的Louisville、俄亥俄州的Cincinnati，與南部的路易斯安那州的Baton Rouge、田納西州、喬治亞州的Savannah、北卡羅來納州的Winston-Salem、阿拉斯加州、佛羅里達州的Jacksonville。

新屋建商當然希望能利用房源不足的機會，大事開發新案，然而由於建築貸款不易取得、建築工人短缺、建地稀少，加上各個地方政府對任何新開發案均要求其鋪馬路、挖掘地下水道、建立學校、活動中心等設施，使其每戶新屋的建造成本平均增加了約1萬2000元，在加州這種基礎建設的成本甚至高達2萬7000元。

此外，由於美國與加拿大的貿易協議已到期，擔心新政府將徵收關稅，從加拿大進口的樑木價格在2016年上漲了18%。

過去幾年，新屋建商基於對以上各項成本增加的考量，傾向建造大面積的中高價位房屋，如今紛紛改弦易轍，針對首次購屋者的需求，建造小面積低價位的房屋，且新屋多有以下的特色：主臥裡有可容人走進的衣櫥間(walk-in closet)、節省能源的窗戶建材、一個主廳(great room)與洗衣間(laundry room) 。

由於首次購屋者的需求量增加，低價位房屋將漲的更快，房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題，所以增值潛力較小。

根據統計，較2016年1月2015年1月的全美房屋庫存量，低於10萬元的庫存量降低了8.6%，高於100萬元的庫存量則增加了15%，但總的來看，仍處於賣家的市場，例如2016年1月的總庫存量出清時間需要四個月，比2015年1月的四個半月略低，正常市場是六個月﹔價格異動則與庫存量成反比，即低價位房的上漲幅度比高價位房的上漲幅度大。

這是因為近來股市動盪，民眾對未來的經濟前景產生疑慮，趨向保守，因此高價位房的買家遽減；而房市回溫與低利率房貸則鼓勵年輕人購屋，低價位房正是首次購屋者的有限財力所能負擔的。

由於供不應求，低價位房的買家往往要加價才能搶到房子，反之，高價位房的選擇多，殺價空間也大。以鳳凰城為例，如果目前要買棟約75萬元的房子，市場上有45戶可供買家選擇，如果要買棟約40萬元的房子，則只有三、四戶可供買家選擇，再者低價位房中有不少是空置已久且需要大修的銀行屋，使得首次購屋者的選擇更少。

根據統計，若將全美房價均分為高中低三檔，從2012年至2015年，四年來低檔的房價上漲38%，庫存量降低39%，高檔的房價上漲23%，庫存量增加36%，按照供需原理，如果低價位房的需求量增加，且價格漲幅大，應該會吸引更多的低價位二手房的屋主上市求售，及更多的建商推出低價位房，但房市的反應似乎十分緩慢，目前建商才察覺到這個趨勢的變化，開始改弦易轍，規畫小面積房子的社區。

2015年全美新屋建商推出的房子平均面積為2720平方呎，相較於2014年的2660平方呎，原以為越大的房子利潤越高，競爭越少，所以越蓋越大。但最近根據內華達州建商Lewis Home的分析，來看超過50萬元的房子的客人依舊不少，但真正下單買的人則越來越少，他們擔心經濟可能要衰退而猶豫不絕；另外一家內華達州建商D.R. Horton則因為以首次購屋者為主要銷售對象，推出小面積的房子，而業務蒸蒸日上，但也開始擔心其他的建商回過頭來加入小面積房子市場的競爭。

這是一個簡單的算數問題，舉實例說明如下：拉斯維加斯的中間房價在2006年達到高峰31萬5000元，房市崩盤掉到2012年初的谷底11萬8000元，掉了62.5%，若以此計算四年來的增長：即11萬8000元 x 1.24% x 1.24% x 1.1% x 1.095% = 21萬9000元，與以上公會的統計吻合，但離2006年的高峰31萬5000是還有一段距離。除非接著下來的四年，繼續再以每年10%的速度增長，拉斯維加斯的房價才會回到高峰時的水平，即21萬9000元 x 1.1% x 1.1% x 1.1% x 1.1% = 32萬元。然而這樣的可能性並不高，因為近來的趨勢是房價增長的速度已明顯地下降。房價增長才能使溺水屋屋主脫困，根據著名房地產網站Zillow的統計，目前拉斯維加斯的房貸中仍有27.7%是嚴重溺水屋，即房貸餘額比房屋的市值還高，並超過25%以上，例如房貸是20萬元，房屋的市值卻在15萬元以下，內華達州亦有23.9%的嚴重溺水屋，皆排行全美最高。

如果房價增長減速，溺水屋的問題就不會很快解決，目前的27.7%嚴重溺水屋跟2012年初的71%有如天壤之別，但與2014年9月的31%相比，過去15個月來只減少3.3%。

根據著名房貸網站Realty Trac的統計，拉斯維加斯的屋主中，只有13.1%是屬於有土斯有財的一族，即房屋的市值超過房貸的50%，例如房貸餘額是20萬元，房屋的市值超過30萬元，仍比全美平均值22.5%低很多。

目前進場購屋的主要買家以自住型的為多，包括許多嬰兒潮的人選擇搬來拉斯維加斯退休，一些高科技產業入駐，製造新的就業人口，還有房市崩盤時失去房子的屋主，現在又有能力購屋了。2015年拉斯維加斯的人口增加2.2%，到達215萬人，比2014年的1.9%，與全美的0.8%，自住型的購屋者有助拉斯維加斯房市的穩定。

在房貸利率尚未調漲之前，許多動作快的人趕緊向銀行貸款購屋，首次購屋者的購買力通常比轉賣換屋者差，因為前者的積蓄多半有限，頭款不足，後者則因近年來房價漲幅大，舊居賣掉，付清舊貸款後仍有剩餘的現金作為購買新居的頭款。

例如房貸利率每漲0.5%，20萬元的房子每月的分期付款大約會增加60元，使購屋者申請貸款時多一點難度；或是本來預計有能力供20萬元的房貸，如今變成只能供17萬5000元的房貸，而賭城房市20萬以下的房源較少，20萬元以上的則有較多的選擇。賭城有很多房子過去因房市崩盤變成負資產，即房貸高於房屋售價，但隨著房價上漲，這些溺水屋主如今得以翻身，房子擁有可觀的淨值，在下一波房貸利率調漲之前換屋，其中有些人選擇七年期彈性利率的貸款，例如30年固定利率可能是4%，彈性利率只有2.75%，最高可調漲5%，為7.75%，就可以取得更高額的房貸，購買更高檔豪華的房屋，預計2016年賭城的房市仍持續看好。

賭城房市回溫，銷售量增加，房價也拉抬起來，2015年一年漲了約10%，目前二手獨棟屋的中間房價約為22萬元，十年以前，即2006年6月，賭城二手獨棟屋的中間房價曾高達31萬5000元高點，房市崩盤後，在2012年1月落至谷底11萬8000元，之後兩年，即2012年與2013年每年各暴漲約24%，最近這兩年上漲的幅度才減緩。目前賭城的溺水屋占所有房貸的22.1%，比十年前降了27.8%，相較於2012年1月時的71%，與全美平均的13.4%。經過次貸危機，銀行貸款策略比較保守，收入穩定的上班族比較容易取得貸款，自僱與收入來源為服務小費的人若要申請貸款，審核仍然非常嚴格。

2014年，賭城房市計有2992戶獨棟屋為短期投資的翻賣(flipping)，比2013年下降19%，投資客明顯地減少了，其原因有二：一為賭城與貸款違約有關的屋源(distressed properties)不足：根據拉斯維加斯房地產經紀人公會統計，2015年1月份的不足額還款銷售量僅占總銷售量的9.7%，相較於2014年1月份的17%；銀行屋的銷售量僅占總銷售量的9.4%，相較於2014年1月份的11%；因為受到政府的行政干預，拉斯維加斯法拍案件的年遽減率為50%以上。

二為過去兩年賭城的房價每年約漲30%：賭城的中間房價從2012年初的谷底價10萬6500元，漲到目前的16萬5500元，其中獨棟屋從2012年初的11萬8000元，漲到目前的20萬元。現金投資客比較傾向於購買15萬元上下的獨棟屋。據統計，2014年第四季內華達州房市的現金銷售占總銷售量的42.5%，相較於2013年第4季的48.5%，與2013年第二季的63.8%，明顯減少。

幸好拉斯維加斯的房市還有另外一股平衡的力量，即本地自住型的買家，因為預期貸款利率將增高，趁著利率尚低時積極買進，目前30年的利率為4.17%，雖然比2012年最低時的3.66%稍高，但仍是有史以來的極低點。

此外，賭城尚有不少的溺水屋與貸款違約戶，一旦這些與貸款違約有關的屋源釋出，賭城房市的投資客仍可能復返。

首先看新屋市場的表現，2014年共銷售出6007戶，比2013年下降18%，年底時的中間成交價是29萬1785元，比2013年下降2%。主要問題出在銀行貸款沒通過，無法成交過戶，由新屋買賣合約有五分之一至四分之一遭取消，可見一斑。新屋的買家以自住者占多數，而根據Corporation for Enterprise Development的統計，內華達州目前約有56%的居民仍處於經濟拮据的狀況，且因為信用破產，在短時間內無法取得房貸，因為銀行對曾被法拍或宣告破產的屋主，有限制數年內不予貸款的規定。

2014年中時，新屋建商見銷售不如預期，紛紛調降價格，或增加贈送項目以促銷，同時也大幅減少新建申請案。2015年預期將推出的新社區有西北區1700英畝的Skye Canyon，北拉斯維加斯2700英畝的 Park Highlands，與韓德森市1900英畝的Inspirada，只怕仍會因貸款問題而滯銷。

再看二手屋市場的表現，2014年共銷售出3萬6550戶，比2013年下降12%，年底時獨棟屋的中間成交價是19萬9450元，比2013年上漲12%，康斗(集合住宅)的中間成交價是9萬8000元，比2013年上漲8.6%。主要原因是過去兩年賭城房價上漲過頭，在租金沒變的情況下，偏低的出租回報率使外來的投資者望而卻步。

2014年內華達州的銀行只回收了4100戶房屋，比2013年下降37%，但內華達州每76戶就有一戶是法拍案例，其比例為全美排名第五，僅次於佛羅里達州、紐澤西州、馬里蘭州與伊利諾州，全美是每118戶中有一戶是法拍案例，比2013年下降18%。

但2015年才剛開始，內華達州的銀行又恢復對違約屋主採取積極行動，1月份發出的違約通知書共計1009件，是2013年1月份的225%，1月份回收的房子有698戶，比2013年1月份增加29%，使得內華達州法拍案例比躍升為全美第二，僅次於佛羅里達州。如果法拍屋增加，2015年的二手屋市場將是更明顯的買方市場。

回顧2006年6月高峰的銷售中間價格是315,000元，與2012年1月谷底的銷售中間價格是118,000元。見房價慘不忍睹，內華達州政府於2011年底祭出行政干預，限制銀行法拍違約貸款，所以自2012年3月起，供給量急速下跌，房價因此走出泥沼，但供給量一直到2013年8月，整整一年半都處於谷底，在供不應求的情況下，市場又矯枉過正，銷售中間價格一路爬升至20萬元以上。

因為非自住投資型貸款不易取得，投資者都以現金購買，小投資者用現金購買的能力，往往取決於房價的高低，十幾萬的房價尚在其能力範圍之內。據歷史紀錄，2013年8月之前，銷售中間價格在18萬元以下時，一半以上的交易是屬於現金購買，但隨著房價的增高，漸超出小投資者的能力範圍，於是現金交易開始下跌，目前銷售中間價格為20萬元，現金交易則跌至30% 。

拉斯維加斯10月二手屋的銷售量與銷售中間價格雙雙往下調整，銷售量為2900戶，正常情況平均是4000戶，銷售中間價格則又跌回20萬元以下，接著冬天房市淡季來臨，預計還會再繼續下調，但是幅度不會太大。

許多自住買家，過去因為無法與現金的投資者競爭，等待已久，最近因為有更多的好房子可選擇，終於買到理想的房子。

上周美股創下2012年5月來最大單周跌幅，主要因為歐元區經濟體、日本、巴西等國家的經濟不振，中國成長趨緩，日幣狂貶，投資者憂心世界經濟的復甦不如預期；標準普爾指數(S & P 500)在今年9月18日曾達歷史新高，但如今驟降7.4%。由於全球性的經濟不穩定，房市與股市跟著上下波動，然而美國本身的經濟情勢是看好的，因為就業率與民間消費的表現都不錯，加上油價下跌，更為已經好轉的經濟添加動力。

以下是美國著名經濟期刊Kiplinger預估世界幾個主要經濟體的國民生產毛額(GDP)成長率：美國2014年為2.2%，2015年為3%；歐盟2014年與2015年分別是0.8%與1.4%；中國7.3%與7%；日本0.9%與1.1%；英國3.1%與2.6%；巴西0.3%與1.3%；蘇俄0.3%與0.6%；加拿大2.3%與2.6%；印度5.4%與6.1%；南韓3.5%與3.6%；墨西哥2.5% 與3.6%。

此外，中國國務院常務會議10月8日宣布全面取消境外投資核准，即不須政府核准海外投資了。過去數十年來，中國因出口貿易取得大量的外匯，但在外匯管制的政策下，中國的民營企業不能直接擁有這些外匯，而是由政府發放等值的人民幣，結果人民幣不斷增加，造成國內的通膨現象。如今開放海外投資，預估將對推動北美幾個大城市的商業樓市有一些助益。

維加斯新屋建築研究公司（Home Builders Research Inc.）報導今年7月份新屋建商總共賣出499戶，比去年同月降低23%。今年前七個月的總銷售量是3200戶，比去年少了25%。 雖然銷售數量有降低的跡象，許多建商仍信心滿滿繼續申請新屋開工執照，上個月建商共取得了791張執照，比今年1月份增加76%。

維加斯房地產經紀協會GLVAR (Greater Las Vegas Association of Realtors) 也報導8月份二手屋的市場成交2567棟，數量比去年同期減少13%。目前有將近8000棟房屋在市場上待價而沽，比起去年同期的數目要多出40%。

上個月的平均新屋價格仍維持在29萬元，比去年同期上漲9%，但是比今年1月份的平均新屋價下跌3%。已售二手屋8月份的中間價是20萬元，比去年同期上漲10%，與今年初的平均價大約相同。維加斯房地產經紀協會的總裁Heidi Kasama表示，過去兩年的雙位字猛漲現象遲早會結束，不可能一直繼續下去。

維加斯的房價在受到2008年金融危機的嚴重打擊之後，過去兩年由於大量的投資者進場低價收購出租而止跌回升。如今房價漸漸降溫而進入持平階段，未來趨勢主要決定於美國與維加斯的經濟狀況。上個月摩根史坦利集團(Morgan Stanley) 的博弈市場分析師Thomas Allen，特別肯定維加斯市未來12個月的經濟展望，因為年輕的遊客增加，帶來短期停留而高消費的娛樂業收入，另外分析師Allen也注意到有些來自中國的大戶賭客因中國掃貪，又把目標從澳門轉移至拉斯維加斯來，他說「在8月裡，維加斯市景非常繁榮，市場強勁，幾家大賭場經理也都認同。」.

文刊登在世界日报赌城版——09-20-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

此外，2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看)，最高的是89107達53.2%，最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是，2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%，乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍，而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%，這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。

圖左下方的文字特別說明：中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化，亦即參考中間房價變化之時，不可忽略其中買家結構改變的因素，例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流，自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。