房貸文件的內容不外貸款利率、貸款手續費與提早付清房貸時有無罰款這三個重點。因為本來貸款法規已經規定銀行必須依據統一標準，即以零手續費的基礎，計算實質利率，幫助消費者便於比較價格，所以光就這實質利率與有無罰款這兩個一目瞭然的重點，實在不需要三個工作天這麼長的時間來理解。

新法規原是針對在2008年房市崩盤之前，有很多銀行為了促銷房貸，提高消費者的購房力，推出許多頭幾年是低利率，之後再調高利率的房貸，而很多人沒看清楚，結果幾年後當銀行調高利率時，他們發現自己根本無法負荷較高的分期付款金額，而導致房屋被拍賣的問題。然而今天這類型的房貸幾乎已經絕跡，實在沒必要施行這項新法規。

新法規將使現金買家更受賣家的青睞，眾所周知，現金買家多是投資出租者，而其實真正能使房市穩健的自住用買家則多數是貸款購屋的，所以這保護貸款購屋者權益的措施對房市復甦沒有幫助，反而有不利的影響。此外，新法規也將改變房地產相關行業者的作業模式、包括地產經紀人、房貸銀行與過戶公證行等，適應期間更不免會有一些紛亂，尤其是一買一賣的交易，即需要以出售舊屋的所得作為購置新屋頭款的資金的交易，出售時因為對方買家的貸款而延遲過戶，而購買時再因為己方買家貸款而遲延過戶，雙重延遲大大地增加了環節中失敗的風險。

全美房地產經紀人公會建議地產經紀人今後在為客戶準備買賣合約時，最好將以往一般習慣過戶期間為30天的條件延長為45天﹔而貸款銀行與過戶公證行除了在作業系統上必須作大幅度的調整外，需要有將工作進度提前數天的共識，不要等到約定過戶日的最後一分鐘才趕出來；買賣雙方也應該有心理準備，才不會因為過戶時間不如預期而情緒焦躁。

1.出售時會不會被代扣預繳？國稅局對外國人在這項目上，訂有代扣預繳的法規(FIRPTA)，要求為其代辦售屋過戶的「公證公司」，在給付外國人售屋所得之前，不管有利潤或虧損，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。除非：

A.買家簽一聲明書 (affidavit)，表明其購屋為自住目的，且買價低於30萬元。自住的定義是：未來兩年內，家庭主要成員每年將有超過一半的時間會住在該屋裡。

B.外國投資者選擇作「1031交換延稅」，即以賣掉這個投資項目的所得去購買另一個價格更高的新投資項目，因為並未將現金兌出，予以暫時延遲繳交「資本利得稅」，等到最後變現時再一起累計繳稅。

C.填寫表格8828-B，向國稅局申請「免代扣預繳」(Withholding Certificate)，在90天內國稅局會回覆准或不准。

2．要不要設立一個公司來擁有物業？

A.公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。我們建議投資商業出租地產的人以公司名義投資美國房地產，但只購買一、兩住家物業的人則不必多此一舉，因為後者被追訴債務的機率很低，也省卻公司報稅的負擔。

B.一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，除非向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp,Small Corp），S公司的收入由股東個人直接承接，可避免雙重課稅。但是外國人持有的「股份有限公司」不能申請變更。

C.為了避免雙重課稅，外國投資者欲設立美國公司的可以考慮設立「有限債務公司」 (LLC)，LLC可以選擇以個人身分來報稅，而且LLC比「股份有限公司」還多兩個好處，即它可作「1031交換延稅」 (1031 Exchange)，如果不作交換延稅，也可以享有低的「長期資本利得稅」(Capital Gain Tax) 。

來拉斯維加斯買房子的人，許多是外州或外國的投資客，對拉斯維加斯不熟，東南西北方向還搞不清，但是買房時喜歡問經紀人退些佣金，買到手後挑個管理收費最低廉的公司，完全不問服務的品質差異性，結果因小失大的例子層出不窮。

去年一個從紐約來的客人上門要買個投資的產物業，我介紹了一些好區的獨幢屋給他，他以紐約貧民區的角度，對此不欣賞，經過別家地產公司，買到個四單位的公寓。

今年他又回來找我，想請我幫他忙，因為他買的公寓有麻煩了，他的公寓在北拉斯維加斯的一個壞區，給他管理的公司找了一些工人住進去，後院一下子就堆滿了建築材料和垃圾，老鼠叢生，屋子裡都是跳蚤，一根水管破漏了大半年，管理公司也不知道，驚人的水費付了大半年，所收的租金都付了水費，以致一年下來成了不賺錢的產業。

雖然他和管理公司有兩年合同，不過那個公司也自知無能力再管下去，所以願意提早廢除合同，他來找我想換管理公司。

基本上他的一些問題多屬於法律範疇，我不是律師，無法幫他，出租管理的事，公司也不敢接手這個麻煩，所以根本無法幫他忙。

看他很失望的走出辦公室，我為他難過，當初找了個爛經紀，買了個爛物業，以至弄了個爛攤子，所以找房地產經紀一定要打聽一下地產經紀的素質，有經驗的房地產經紀起碼應該知道區好不好，好不好租。管理公司的工作也不只是在租金中抽成，他們必須幫房東找房客、篩選、簽約、收租金、維修、記帳和年終結算，以及具備處理瑣碎問題的能力，所以來拉斯維加斯投資要好好選個房地產經紀和管理公司。

原文刊登在世界日報賭城版—-1-27-2012

根據「全美人口普查機構」(Census Bureau)的最新統計資料，2010年全美擁有自住屋者的比率為65.1%，竟比10年前2000年略微下降1.1%。由於景氣差，失業率高，加上貸款不易，未來幾年此比率有可能會持續下降至60%以下。換句話說，預期租屋的族群比率將越來越高，增加的出租屋市場需要更多的專業管理人。

時勢所趨，同時有很多房地產業者在搶食這塊大餅，為了爭取客源，往往採用低價競爭的策略。然而，有經驗的出租屋投資者都知道，出租管理的工作十分繁複而瑣碎，非有一個團隊分工合作不足以勝任。專業的管理人也明白，由於利潤微薄，管理的數量如果不及百，是很難維持一個團隊的。

賠本的生意沒人作，收費的標準也代表提供的服務內容，住宅租賃的管理費一般是租金收入的8%至10%，如果租屋管理人只負責收租金及記帳，低價的管理費如5%仍有利可圖，因為出租管理人要作的事並不僅於此，非常重要的還有：尋找和篩選合適的房客，迅速審核房客的信用以便房子早日出租；此外，房屋維修涉及很多複雜的法律，每一個環節都須管控好，例如交屋時詳細檢查屋況，跟緊期間內應補修的項目，平時能在第一時間內準確判斷問題，同時給予即時的維修，並確保維修成本控制在最低的範圍。

目前經濟環境不佳，違約的糾紛案很多，例如房客原本有不錯的信用紀錄，但後來失業，在租約未到期前就遷走到外州，租約規定房客應繼續付未到期的租金，但是房東有義務要儘量再租給他人，如果可以租出去而不租，房東還是只能要求房客償付租金的差額及合理的出租費用。總之，一個專業的出租管理人能提供給房東一個真正的保障：為房東處理棘手的法律糾紛及保護與爭取最大的權益。

在拉斯維加斯，有很多出租房子是屬於有「社區管理協會」(HOA)的一類，出租管理人須確保房客嚴守其規章，否則會有罰款，不修正的話，罰款還將無限累計，有些出租管理人忽略了向「社區管理協會」登記其聯絡地址的手續，當房客違反規章時，其罰單不斷地寄到該出租房子的地址，而無知的房客又置之不理，最後當「社區管理協會」採取法律行動，要法拍該房子來償付高額的罰款，問題才爆出來。如果房東因此而失去房子，出租管理人將責無旁貸。

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到，經濟復甦無力，在失業問題嚴重的拉斯維加斯，為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣，這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳，然而，他們忽略本地的高出租率市場，且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客，形成近年來，房價低廉，出租回報率高的市場特性，加上此地房屋一上市，無論是買賣或出租，通常都能很快成交，自然成為外州及外國投資者的最愛。

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年，本地經濟復甦無力，失業問題嚴重的情況，可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出，雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%，會展參加人數增加2.2%，問題是另外兩項重要的指標：賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%，換言之，本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色，專家們預期未來的四個月至六個月內，拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。

高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊，明顯地反應在房價不振之上，6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%，為$124,500，康斗的中間房價下跌4.5%，為$60,000，專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%；但是因為房價超低，反觀交易量卻是逆勢大幅成長，6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%，康斗的成交量比上個月增加3.5%，兩者合計，6月份二手屋的總成交量為4,540戶，其中作為自住用途的約占半數，亦即投資出租者也占半數。

同時，出租市場非常熱絡，拉斯維加斯5月份共租出2,376戶，其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數，有781戶，此外租金在$1,300至$1,500的，$1,500至$1,700，$1,700至$2,000，與$2,000以上的，分別為293戶，145戶，124戶，與135戶，買房出租的租金回報率約為10%。

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍，轉而賃屋而居，雖然他們的信用有瑕疵（法拍紀錄），卻往往是不可多得的好房客，他們原來好歹也是個擁有房產的屋主，而過去一年來沒付房屋的分期付款，房子才被法拍，手上通常會存有不少的現金，只要他們還有工作收入，有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

當年租金收入/買價>9%時 就是真正安全的房地產投資

由最新的數據顯示，拉斯維加斯房市的泡沫化現象已止住，已是安全投資的時間，但值得投資者注意的是，高價位房屋的出租市場仍不理想，貸款不易，還有跌價空間，除非是打算自住用，投資被套牢的風險很高。

2011年2月份，拉斯維加斯成交的「中間房價」_（釋）為11萬8,500元（這包括新屋、二手屋及「康斗」_（釋）），其中有50%是被投資者買去的，71%屬於「財務困難屋」（Distressed Sales，包括「不足額還款銷售屋」_（釋）、「法拍屋」_（釋）及「銀行屋」），而其「年租金收入/買價」多是在9%上下。

投資房地產新的基本準則

若依目前情形看來，拉斯維加斯房市的泡沫化是已經止住了，有專家提出一個新的投資房地產基本準則：1、年租金收入/買價 < 3% 時，不宜進場；2、年租金收入/買價 = 6%時，臨界點；3、年租金收入/買價 > 9%時，是真正安全的投資。

按此計算臨界點，例如一個月租1,000元的房子，其買價不應超過20萬元，因為12,000／200,000=6%；換個方式說，如果是以年息6%的貸款購此屋，每月利息是1,000元（200,000×6%=12,000），雖然買主的借款利息可以扣抵所得稅，但這好處同時也被房地產稅、保險、維修費用所抵銷。

拉斯維加斯高價位的房屋仍不看好

拉斯維加斯中低價位（低於30萬元）的房屋已跌到底谷，投資人紛紛進場，但要注意的是，拉斯維加斯高價位的房屋則仍不看好，理由如下：

1、出租市場不理想，願意付月租1,500元以上的房客的市場占有率不到15%，而其一般年租金收入/買價<6%，根據上述的投資房地產基本準則，投資者自然稀少；

2、高價位房屋受貸款的影響較大，不但貸款難，未來貸款利率看漲，意味價格還會跌（同額的每月分期付款，可負擔的房價變低），中低價位的房屋則因為有較多的現金投資者，所受影響小；

3、戰後「嬰兒潮」（生於1945年至1960年）約有7,000萬人，開始計畫退休、旅行，趨向賣掉原來住的大屋，改換成小屋，這將惡化市場的供需；

4、中青代的資產「淨值」_（釋）因房市泡沫而縮水，許多人甚至還擔心被裁員失業，無法也不願冒險換買高價位的大房屋或好區的房屋，使高價位的房屋需求有限。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-9-11

根據過去兩年的數據顯示，拉斯維加斯的出租市場很紅火，這令外州及外國的投資者十分不解，他們總覺得拉斯維加斯的「空置率」_（釋）很高，應該是房子沒能租出去，就曾經有客人指定只要買已經有房客居住的房子，事實上，目前在拉斯維加斯買房出租，不但「投資回報率」_（釋）高，也很快就可找到房客，這究竟是怎麼一回事？

「空置率」髙的原因

內華達州的「空置率」居全國之冠，每七個房屋就有一個是空的，其主要原因有二：

一﹑銀行的庫存：2010年拉斯維加斯共有8萬8198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，銀行擔心一下子釋出所有的庫存到市場上求售將會拖垮房價，因此保留在手上的房子很多，一般銀行沒有餘力可作出租物業管理，就任其空置。

二﹑「準棄屋」氾濫：拉斯維加斯全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，這些房子隨時可能會被法拍，稱之為「準棄屋」，其原來的房客往往在租約到期前提早走人，一般人都懂得租屋前要確定該屋沒有財務問題，「準棄屋」也無法出租，就成為空屋。

換句話說，這些有財務問題的空屋基本上不會在出租市場出現，而其原來的屋主或房客走人後，須另外再找房子住，反而造成租屋的需求大增，這說明了出租市場很紅火的因果，此乃「法拍潮」導致的另一個怪現象。

出租市場將達一個高點

據「人口資料普查中心」的統計，2008年內華達州居民在本州境內搬家者高達16%，居全國之冠，該「中心」還預測在2011年6月，內華達州的出租市場將達一個高點，未來出租市場則繼續看好。

過去兩年來的出租行情極穩定，拉斯維加斯今年的「平均出租成交價格」是$1,470，相較於去年的$1,420，和前年的$1,410；而出租率(租出總數量/上市總數量)是117%，相較於去年的121%，和前年的97%；一般說來，中上區的房子上市約一個月就可租出，由於房價超低，「租金回報率」可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-19-11

糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務

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2010年的前10個月，拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收，目前有16%的房貸已逾期未繳款，預計將來還會有5萬個房子被銀行回收，因此房客碰到房東不繳貸款，租屋面臨「法拍」_（釋）的情況可說是屢見不鮮，那麼房客該怎麼辦？其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。

房客的疑慮

最近陳太太來電詢問，她在租屋前查過屋主繳款準時，但是住入該租屋之後某日，卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」_（釋）(Notice of Default)拷貝，於是問屋主和物業管理公司，但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款，房子不會被「法拍」，不須擔心；可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題？要不要繼續交租？押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度？何時會被迫搬家？何處可得到免費的法律協助?

首先，房客只要還住在該屋裡，就有交租的義務；物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主，根據內華達州法律，假設房客都有遵守租約規定，屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客，否則房客可以向法院提出告訴，求償兩倍的金額。

如果該租屋被「法拍」轉手了，房客又不想立刻搬走的話，押租金應交給新的屋主或其物業管理公司；若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度，只要至郡政府地稅登記處的網站，http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx，輸入該租屋住址就可查到，因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記；若要尋求免費法律協助，可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。

新法保護房客權益

萬一租屋被「法拍」轉手了，何時會被迫搬家？依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009)：a.如果房客不想立刻遷出租屋，新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期；b.新屋主若是投資出租屋者，房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期，可以住到原租約期滿；c.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010