超大型的賭場開發案雲頂度假中心 (Resorts World)剛剛宣布開工，各種工業進駐賭城，有生產無人飛機的工廠、網路公司、醫學院、出貨倉庫(distribution centers)與需要大坪數辦公樓的電信中心(call centers)等，城裡城外一片新氣象。以下就2015年第一季各類商業地產的供需分別作進一步的分析：一、零售店舖：本季還在興建中的個案有Ikea、Topgolf；已完成的工程有6萬平方呎的Bally’s(百利賭場)裡的Grand Bazaar商店街、8萬7000平方呎的Las Vegas Athletic Club(健身俱樂部)、2萬平方呎的Green Valley Crossing(綠谷商街)。出租市場的表現也不俗，包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西區各租用了3萬4500平方呎至4萬平方呎不等。雖然新建工程增加不少的市場供給量，但零售店舖的空置率仍能維持在10%以下，相較於2011年的13%；本季零售業提供了7700個就業機會，比上一季增加4.2%。

二、廠房與倉庫：本季還在興建中的個案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology；剛完成的工程有TJ Maxx 4萬平方呎的出貨中心。本季共租出134萬平方呎的廠房與倉庫，其中北區占50%，以Updike Distribution Logistics租用6萬5600平方呎為代表，西南區占34%，以Walmart租用了5萬2800平方呎為代表。廠房與倉庫的空置率為7.4%，相較於2011年的17%；本季輕工業提供了7600個就業機會，比上一季增加了6.2%。

三、辦公樓：由於供過於求，目前尚無新開發案；本季共租出11萬3700平方呎的辦公樓，以靠215環市高速公路的西南區的9萬8300平方呎占大多數。辦公樓分為A、B、C三個建築等級，Class C的空置率為27.2%，Class A的空置率為19.2%，總平均空置率為20.3%；本季提供了4400個就業機會，比上一季增加了1.3%。

不像紐約、洛杉磯、舊金山這些大城市，拉斯維加斯除了旅館外，幾乎沒有任何超大型的公司，需要辦公大樓或商業園區，而旅館的員工大部分是在賭場裡發牌、提供餐飲或清潔的工作，需要辦公室的員工只占少數。

由於2004年到2008年之間，賭城本地突然掀起一股蓋辦公樓的旋風，這些人當中包括為數不少的醫師、牙醫、建築師和房地產仲介，他們的開發經驗多半不足，對市場供需不求甚解，因此當企業發生倒閉潮，超建的問題使得辦公樓的空置率雪上加霜。

2006年時辦公樓的空置率是7.5%，2011年卻飆到23%，現在則約為19%(見附圖一)，改善極微，相較於其它的商業地產，如零售商鋪、大型公寓與倉庫等，或已復工或有新案動工，實在不可同日而語。高空置率使得外來的辦公樓投資者裹足不前。

雖然自2012年起，市場上平均租金要價維持在每平方呎1.87元上下(見附圖二)，但實質租金並非如此，租約裡往往包括有數月的免租優惠或巨額的裝潢補貼。一般而言，扣掉補貼優惠與空置率，投資報酬率與預期有一段距離。

此外，拉斯維加斯也不像紐約、洛杉磯與舊金山這些大城市，一個辦公樓可以分割為數個小單位出售，在拉斯維加斯買商業樓，多是以一整棟樓為單位，因為不易買到理想的小面積辦公樓，一般小企業若為自用，買了面積過大的辦公樓，如果自用以外的部分租不出去，算上空置率，往往用租的還是比用買的划算。

這種高層豪華公寓的住家，對紐約、上海和香港來的客人特別對胃，雖然賣價比單幢住家高，每月的管理費也高一些，但喜歡的人並不在乎，主要是每個人的生活方式不相同，時髦新貴特別喜歡住高層豪華公寓，也有很多人將其當度假屋，來拉斯維加斯玩時，用來開派對招待朋友。

離中國城不太遠的棕櫚賭場（Palms Casino）蓋了一幢「棕櫚豪華公寓」（Palms Place），現在正式上市出售，主要有兩種房型，第一種是610平方呎的小套房（Studio），進了門就是個小廚房和一個可坐兩人的小吧檯，浴室中的玻璃門後是沖澡間和浴缸，浴缸和雙人床之間也是用玻璃墻隔開，有種夢幻與浪漫的感覺。

靠窗子的那頭有張沙發床，所以這間小套房其實可供兩個到四個人使用，開價為19萬5000元，管理費一個月550元。

另外一種房型是1220平方呎，有一間臥房，進了門，穿過玄關，到達有廚房和客廳的生活空間，九呎高的天花板，硬木地板，廚房中是不鏽鋼電器，客廳中有張可睡兩個人的沙發床，在玄關大門旁有個半套的廁所(Powder Room)。

主臥特別大，浴缸就放在臥房和客廳當中，這個單位有兩個陽台，全是落地窗，看起來非常明亮寬闊。一臥房的單位賣價是32萬5000元，管理費一個月1095元。另外提供一個特別的選擇：可以和隔壁的套房一起買下，成為兩臥房的單位。

棕櫚豪華公寓是旅館式經營(condo hotel)，賣時包括家具，和廚房中的用品，房主不來住時，賭場可將房間出租，賺的錢和房主對分。住在棕櫚豪華公寓，可以享受到棕櫚賭場（Palms Casino）貴賓級的招待，在賭場中的餐館、戲院、運動間和旅館消費，有20%的折扣。

棕櫚豪華公寓的六樓有個名廚主持的餐館，主廚西蒙（Simon），在2005年電視節目料理鐵人(Iron Chef)中以一個鮮美的漢堡贏得冠軍，在這裡就可享受到有名的漢堡，餐館有大空間可開派對。

此外，頂樓的閣樓（Penthouse），兩臥、三浴，3142平方呎的單位賣135萬元。棕櫚賭場老闆馬羅（Maloof）自己住的單位，三臥六浴，6230平方呎，也在賣，開價3800萬元。

原文刊登在世界日报赌城版——07-26-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

美國知名的億萬投資大佬卡爾艾康（Carl Icahn），2010年以超低廉價1億5000萬元買下賭場大道上27畝地施工半途而破產的Fontainebleau賭場。當時整個計畫已花費了20億元，完成70%部分的工程。至今這棟藍色的半完成建築物仍然擱置，沒有動靜，卡爾艾康也沒有表態他的下一步計畫。以他過去一向的買賣作風來猜測，也許正在待價而沽。

黑石集團 (Blackstone Group)是全球最大的物業投資公司，曾於2012-2013年間收購2萬多棟溺水屋，在此建立規模龐大的房屋出租營業及租戶服務中心。 兩個月前，黑石集團再度加碼出資17億元，向銀行Deutsche Bank購下賭場大道上有兩棟高樓的大都會中心 (Cosmopolitan Complex)。 此綜合豪華購物旅館娛樂的高檔中心，2010年由前任老闆投資39億元開放至今，因為當初貸款債務太高，無法產生利潤而被銀行收回。此項交易引起許多分析師的注意，認為這是維加斯經濟轉向的重要指標，因為總部在紐約市的黑石集團素來以靈通全球投資導向聞名於華爾街，也可以說跟著它跑大致不會錯。

上個月在紐約舉行的全國地產投資會議中「National Association of Real Estate Investment Trust」，黑石集團的全球投資執行總管Jonathan Gray 說：「我們看好維加斯的復興，雖然它的賭場收入受到其他州開放營業的影響，但是它的娛樂事業架構 (entertainment infrastructure)是其他城市不可能翻版的。因此我們從兩年前就開始進行各項維加斯的投資計畫。」

其他大型計畫包括MGM 4億元、可容納2萬人的運動場，將於2016年完工。馬來西亞的雲頂集團（Genting Group）將投資40億元在北側賭場大道上興建以東方文化為主的世界度假中心(Resorts World Las Vegas)，這些大型跨國公司有能力選擇在全球任何角落進行投資項目，他們的決定可以代表未來發展的明確指標，這些投資項目展示著他們對維加斯未來的高度信心。(下)

原文刊登在世界日报赌城版——07-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

去年開始，維加斯的經濟漸漸復甦，外來的遊客人數不斷增加，維加斯由以往的以賭城事業為主擴張為娛樂商展度假中心，近來更成為年輕大學生紛紛前來維加斯度大學春假(Spring break)或年輕人開派對的首選，顯示這個城市將會繼續興旺，因為這裏是全美唯一在短短數哩路內具有容納20萬遊客的旅館、餐館、娛樂配備和大型商務展覽會的城市。

許多冰凍了的建築計畫也開始起死回生重新啟動。城市西端的沙漠林都市計畫(Downtown Summerlin) 是占地106英畝的購物商場辦公樓及娛樂中心。前期開發商General Growth Properties Inc於2008年將進行一半的工程關閉後由休斯公司 (Howard Hughes Corp) 接手，將於今年10月完工開放。

MGM國際娛樂公司 (MGM Resorts International) 是維加斯大道上最大的賭場公司。MGM正在興建將近4億元投資，可容納2萬人的體育兢技廣場中心。這座運動場可供職業籃球賽、冰上曲棍球賽、拳擊賽、音樂演唱會、大型頒獎典禮等等多元化目的使用。MGM同時也在發展連接兩大賭場度假中心的花園式餐飲區，名為The Park(中央公園)包含各式各樣的餐館酒吧食品店將，紐約-紐約(New York-New York)和蒙地卡羅(Monte Carlo)兩大賭場連接起來。

另一項在賭場大道上重新啟發的工程是投資4億元的改建老舊撒哈拉賭場（Sahara）成為新的SLS賭場(SLS Las Vegas Hotel Casino)和擁有150家精品店的大型戶外購物中心(Grand Bazaar Shops)。此計畫將於今年底完工。

金融危機最低潮的時候維加斯的失業率曾經高達14.5%，許多大型出租公寓的發展商不願來此興建新的計畫。最近數月維加斯的失業率降至7.4–7.9%之間，租金也從兩年前的平均值775元上升至830元。(上)

原文刊登在世界日报赌城版——07-12-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

維加斯的辦公大樓經過五年的NDE (Near Death Experienceping，瀕臨死亡經驗)，去年有起死回生的跡象，不過距離全面復原仍有長路，空置率仍高於全國平均值，根據賴斯公司（REIS）估計，維加斯辦公室空置率高達26%。

2008年的金融危機連帶的經濟不景氣，維加斯的商店一家接一家倒閉關門，如今地點好的購物中心漸漸復原，一般空置率已降至9.3%。休斯公司（Howard Hughes Corp）接下破產的沙漠林購物中心 (Shops at Summerlin)重新啟動興建這個160萬平方呎的超大型商店/辦公樓中心。其他在沙漠林有新建數十萬平方呎的Las Vegas Renaissance（文藝復興購物中心）及Tivoli Village購物中心。

倉庫工業用地也開始有復甦跡象，空置率降至12%。專門供應賭場物料的SHFL娛樂公司在機場附近建立13萬平方呎的倉庫及服務中心。電腦侍服器公司SWITCH在西北區新建了4億美元、30萬平方呎的電腦中心。快遞公司FEDEX在M-Resort附近開始動工興建30萬平方呎的物流中心。工業地產公司Colliers認為倉庫空置率有可能降低於10%，而租金大至維持在每平方呎50分左右。

整體而言，商業地產的交易開始活絡起來，雖然本地公司沒有擴充計畫而不需要更多的店面、倉庫、辦公室，但有新公司從外州搬進來：紐約華爾街的黑石集團（Black Stone Group）以3億4000萬收購68英畝的休斯商業大樓，MGM租了機場附近23萬平方呎的辦公樓，英屬巴克萊銀行在韓德森市的綠谷區（Green Valley）建立9萬平方呎的全國信用卡電話服務中心。一般而言，老舊建築比較難脫手，而在交通方便的新建築是多數公司的租購對象。

本地的地產業者報導，幾乎每一筆放在市場上的商業地產都有數個投資者或集團來競標，可以說，維加斯的商業地產正在穩定復甦成長中。

原文刊登在世界日报赌城版——2-22-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

最近的房屋數據顯示，美國的房地產在經過一年多的旺盛上漲之後開始有平緩的現象。前幾天美國商務部 (The Commerce Department)分析去年底全美12月的新屋成交量，比11月份下降7%至41萬4000戶，明顯的低於早先分析師估計的45萬7000戶數字。全國房產經紀協會(National Association of Realtor)也報導1月準備成交量下跌8.5%。部分原因是這一季東北部特別嚴寒的冬天讓買家缺乏興趣出門看房子，另一原因是在連續數月房價及成交量雙雙上揚後進入一段暫緩期。

拉斯維加斯的新屋建造商一般對今年的市場保持樂觀。例如過去兩個月Ryland Home在西南區215公路收購了38畝地，DR Horton在賭場大道南端成交40畝建地，Lennar在韓德森市東面購入100畝地，而一度停工的Inspirada大型社區也重新啟動再度銷售。UNLV大學經濟研究中心主任布朗博士認為，今年開工建築人力將會比去年成長5%，而穩定的成長對過去常常大起大落的維加斯城來說是好現象，因為這代表有較多的外州新住民搬來此地長久居住，而非如投資者的熱錢流來流去忽進忽出。

維加斯的商業地產的情況也呈現穩定成長的趨勢。2013年第四季辦公樓的空置率為21%，比前年的22%稍好，工業地產如倉庫空置率從前年的14.2%降至去年的11.5%。Las Vegas Colliers的地產分析師John Staer預計今年倉庫空置率會降低於10%，而租金也從前年的每平方呎49分上漲至52分，Sun Commercial Real Estate說，幾乎每一筆在市場上的商業地產，都會收到多個出價的買家。

拉斯維加斯這次上榜搬家目的地前十名，主要原因是房價比起過去的高峰期仍然十分低廉，隨著經濟的逐漸復原，房市成長空間可以預期。加上今年東北部的暴寒天氣，有些避寒者如果不再等待，也許將會看到許多搬家卡車一輛輛的往拉斯維加斯魚貫而入。

原文刊登在世界日报赌城版——2-8-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

最近有一個加州來的客戶，購買了一個獨立的小型辦公樓，由於比較過其他的幾個標的物，客戶覺得這個價格很合理，但請估價員估出的價格竟比買價低很多，因此有些躊躇不決，後來理解估價員不是按照土地與建築成本，而是按照該區的平均出租率來計算價值，而客戶購買的目的是作為自用，並不計較空置部分的成本，且賭城地點適中的獨立小型辦公樓的確是供不應求，所以欣然完成交易。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯店鋪目前空置率為9.6%，比前一年的10.3%略低，因為網路行銷的興起，恐怕不易回復到蕭條前的水平6.4%﹔輕工業廠房目前空置率為14.8%，比前一年的17%改善不少﹔大型公寓空置率兩年來穩定維持在5%；辦公樓目前空置率為25.9%，比前一年的25.8%不相上下，前景堪虞，而過去十年辦公樓的平均空置率為15.8%。

拉斯維加斯辦公樓的高空置率有其成因，出租並不容易，目前的經濟復甦腳步緩慢固然是其中的一個原因，但最重要的還是網路與高科技的發展造成許多白領階級的工作被取代，或許多工作可選擇在家裡上班，企業對辦公樓的需要越來越小，才是空置率無法改善的真正原因。

拉斯維加斯現在的失業率是9.3%，仍是全美最高，幸好2013年有幾個大型工程復工，將可提供不少就業機會，例如215高速公路西邊介於撒哈拉大道(Sahara)與查爾斯大道(Charleston)的的沙漠林購物中心(占地106英畝，三個旗艦百貨公司，125小店餐廳和辦公室)；及羅素大道(Russell)上的格拉梅西住宅商街 (Gramercy，原名西曼哈頓，12棟共700戶康斗，15萬平方呎的辦公室，及5萬平方呎的店鋪)。

大戶的作業方式是這樣的：他們先成立私人公司，用自己手上擁有的、已經是非常龐大的財富（多半是一些富有的夥伴籌措的資本），以公司或企業的名義在全國各地僱人，由這些人替他們物色和購買由於金融海嘯帶來的、價錢極低的房地產（絕大多數是法拍屋）。其中許多房子非常破舊，需要僱人維修，維修好了他們就委託各地規模比較大的地產公司替他們出租。租金當然就是收入，也就是業績。有了業績，他們就開始IPO，也就是把資產變換成股票上市，讓一般小投資者購買。

據網上資料顯示，可以舉出很多這一類已經上市的公司的例子。American 4 Rent (NYSE：AMH)，上市（IPO）時的起價是16元，該公司總共花了34億美元，購買了1萬9825個單位的房地產。在上市之前，該公司從大的金融機構處收到12億美元。股票上市後，它又出售了價值7.06億美元的股票。所以，基本上，它已經拿回了約三分之二的成本。它手上仍然擁有可觀數量的股票，而這批股票依法可以在9月底以後賣出。目前不知道它會賣出多少，但相信它會慢慢脫手，避免不利地影響到股價。

類似的公司還有如Silver Bay Realty Trust(NYSE:SBY)；American Residential Properties (NYSE：ARPI)。據估計，這些公司大約購進市場上25%的房地產。也就是說，過去一年多，房價普遍上漲，其原因並不只是美國經濟好轉，小老百姓開始買房子自己住，也不光是經紀人的小戶投資者一棟棟用現金買進。有相當一部分是由於大戶進場。目前面對的一個重要問題就是，這些大戶是最能夠精打細算，而聯準會主席柏南基表示，到明年初，聯準會很可能停止量化寬鬆政策，不再向房市注資。這樣，利息肯定會上升。到那時，這些大戶們會有什麼動作呢？如果他們開始退出房市，那麼，房價是否會趨穩，甚至稍跌呢？

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。