和住家一樣，投資購買商業樓也要注意物業是不是過時折價品(obsolescence)。為什麼商業樓會過時折價﹖

第一是樓宇本身老舊破損（physical deterioration），例如還用老式的窗型空調，水管也漏水了，整修起來花錢又費事，成了被淘汰的商業樓。

第二是功能上的過時（Functional Obsolescence）。幾十年前蓋的商業樓，設計可能不符合今日的使用要求，比如倉庫，在賭場區附近有些倉庫天花板祗有十呎左右，而今天的倉庫如果不到20呎是不好用的﹔在老城區有些汽車旅館，因為浴室老舊，臥室又小已不適合現代人旅遊住宿；這些都是過時折價的商業樓。

第三是外在因素。在拉斯維加斯，有時商業樓所在的社區，因為後來旁邊蓋了高速公路，有噪音且風景被擋住，也有旁邊蓋了修車廠，因為噪音和油味，使業主必須減價賣出。

第四是法律上的改變。都市規畫（Zoning）是影響很大的因素，尤其是停車，以前一棟普通的房子可以用來開餐館或作辦公室，現在的法規，如果是零售或辦公樓，每1000平方呎要有四個停車位，如果是餐館每1000呎要有十個停車位，許多老舊的商業樓停車位不夠，在出租時，房客根本無法得到都市規畫局的批准，也就無法拿到商業執照，像這樣的建築物，因為無法租出，成了過時折價。

此外，一個影響到商業樓價值的法律就是美國傷殘保護法（American Disability Act，又稱ADA）。在2010年生效的加強版傷殘保護法，所有大眾使用的建築物都要使傷殘人士能自己自由進出使用。商業樓包括辦公樓，購物中心和多單位公寓，必須達到法律所規定的標準，主要包括停車位、進出廁所和可以給傷殘人士專用的指示牌。

談到停車的問題，許多老舊的商業樓，如果建築物外面的空地不多，根本放不下那麼多占空間的傷殘停車位，如果樓房的大門外有幾個臺階，那麼要加個斜坡，假如是二層的辦公樓，可能還要加裝電梯，廁所裏面要大到有五呎直徑圓圈的空間，讓坐輪椅的人可在裏面轉一圈，但是許多老廁所根本沒那麼大，除非拆掉重蓋，所有的指示牌要適用於各種傷殘人士，包括失明者專用的文字。

將老舊的商業樓修建到完全合法律要求花費不少，而且有些商業樓根本沒有條件可以修改成符合法律規定的標準，這種商業樓就成了過時折價品，投資商業樓必須特別注意這些會造成過時折價的因素。

原文刊登在世界日报赌城版——09-26-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供