By Judith Lin Sullivan

賭城房價已連續上漲4年

Written By: judith - Jan• 26•16

美國聯準會(Fed)於2015年12月17日啟動升息,這是自2006年以來,歷經近十年的零利率後的首次升息,由於金融危機的餘波未盡,美國經濟復甦的腳步緩慢,由於擔心升息會把經濟復甦的微弱火苗熄滅,聯準會主席葉倫(Janet Yellen)一再聲明漸進升息,終極利率也可能會很低。

在房貸利率尚未調漲之前,許多動作快的人趕緊向銀行貸款購屋,首次購屋者的購買力通常比轉賣換屋者差,因為前者的積蓄多半有限,頭款不足,後者則因近年來房價漲幅大,舊居賣掉,付清舊貸款後仍有剩餘的現金作為購買新居的頭款。

例如房貸利率每漲0.5%,20萬元的房子每月的分期付款大約會增加60元,使購屋者申請貸款時多一點難度;或是本來預計有能力供20萬元的房貸,如今變成只能供17萬5000元的房貸,而賭城房市20萬以下的房源較少,20萬元以上的則有較多的選擇。賭城有很多房子過去因房市崩盤變成負資產,即房貸高於房屋售價,但隨著房價上漲,這些溺水屋主如今得以翻身,房子擁有可觀的淨值,在下一波房貸利率調漲之前換屋,其中有些人選擇七年期彈性利率的貸款,例如30年固定利率可能是4%,彈性利率只有2.75%,最高可調漲5%,為7.75%,就可以取得更高額的房貸,購買更高檔豪華的房屋,預計2016年賭城的房市仍持續看好。

賭城房市回溫,銷售量增加,房價也拉抬起來,2015年一年漲了約10%,目前二手獨棟屋的中間房價約為22萬元,十年以前,即2006年6月,賭城二手獨棟屋的中間房價曾高達31萬5000元高點,房市崩盤後,在2012年1月落至谷底11萬8000元,之後兩年,即2012年與2013年每年各暴漲約24%,最近這兩年上漲的幅度才減緩。目前賭城的溺水屋占所有房貸的22.1%,比十年前降了27.8%,相較於2012年1月時的71%,與全美平均的13.4%。經過次貸危機,銀行貸款策略比較保守,收入穩定的上班族比較容易取得貸款,自僱與收入來源為服務小費的人若要申請貸款,審核仍然非常嚴格。

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