By Judith Lin Sullivan

房價增長減速 溺水屋難解

Written By: judith - Feb• 16•16

根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計,2016年初拉斯維加斯的二手屋的中間房價為21萬9000元,即一年來上漲9.5%。讀者詢問,拉斯維加斯的房價連續四年都大幅增長,即2012年與2013年各增長24%,2014年增長10%,2015年增長9.5%,加起來是增長67.5%﹐比房市崩盤房價跌掉的60%還多,為什麼目前的房價還是回不到2016年高峰時的水平?

這是一個簡單的算數問題,舉實例說明如下:拉斯維加斯的中間房價在2006年達到高峰31萬5000元,房市崩盤掉到2012年初的谷底11萬8000元,掉了62.5%,若以此計算四年來的增長:即11萬8000元 x 1.24% x 1.24% x 1.1% x 1.095% = 21萬9000元,與以上公會的統計吻合,但離2006年的高峰31萬5000是還有一段距離。除非接著下來的四年,繼續再以每年10%的速度增長,拉斯維加斯的房價才會回到高峰時的水平,即21萬9000元 x 1.1% x 1.1% x 1.1% x 1.1% = 32萬元。然而這樣的可能性並不高,因為近來的趨勢是房價增長的速度已明顯地下降。房價增長才能使溺水屋屋主脫困,根據著名房地產網站Zillow的統計,目前拉斯維加斯的房貸中仍有27.7%是嚴重溺水屋,即房貸餘額比房屋的市值還高,並超過25%以上,例如房貸是20萬元,房屋的市值卻在15萬元以下,內華達州亦有23.9%的嚴重溺水屋,皆排行全美最高。

如果房價增長減速,溺水屋的問題就不會很快解決,目前的27.7%嚴重溺水屋跟2012年初的71%有如天壤之別,但與2014年9月的31%相比,過去15個月來只減少3.3%。

根據著名房貸網站Realty Trac的統計,拉斯維加斯的屋主中,只有13.1%是屬於有土斯有財的一族,即房屋的市值超過房貸的50%,例如房貸餘額是20萬元,房屋的市值超過30萬元,仍比全美平均值22.5%低很多。

目前進場購屋的主要買家以自住型的為多,包括許多嬰兒潮的人選擇搬來拉斯維加斯退休,一些高科技產業入駐,製造新的就業人口,還有房市崩盤時失去房子的屋主,現在又有能力購屋了。2015年拉斯維加斯的人口增加2.2%,到達215萬人,比2014年的1.9%,與全美的0.8%,自住型的購屋者有助拉斯維加斯房市的穩定。

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