By Judith Lin Sullivan

影子庫存衝擊美國房市

Written By: judith - Jun• 23•11

參考美國房市的概括數據 還是要依個別市

場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全

影子庫存 威脅房市slideshow

到近年來房地產市場變化的影響,一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變,自用型的購屋傾向於實用考量,包括使用面積小、維修少的房屋,甚至租屋的民眾人數增加,形成租屋市場的成長與看好;由於買屋的態度趨於保守,在短期內可能會抑制房市回升,但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎,尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資,而非求快速增值的短期投機,且不計算自己是否負擔得起貸款;只是要消化掉全美目前1,200戶的影子庫存,以過去平均一年銷售500萬戶來計算,真是非得兩三年時間不可。

歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束,銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」(釋)的時間,並不能真正解決房市問題,如果失業情況沒有改善,房市裡的影子庫存,即房貸違約戶和想解套的屋主數量,只會持續增加,加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋,會造成房市供給量過多,將破壞美國政府挽救房市的努力。

據美國商務部公布的資料,今年2010年第二季全美房屋「空置率」(釋)(Vacancy)近1,900萬戶,房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底,約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」(釋)(Negative Equity)或稱「溺水屋」(釋),房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款,其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice),預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶,相較於2009年的90多萬戶則稍增,相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶,則不可同日而語。

穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」,而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶,加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售,使得房市潛在的供給量,也就是影子庫存高達1,200萬戶。

民眾在購屋的心態上已有明顯的改

儘管房貸利率處於將近50年來低點,但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際,選擇偏向面積小﹑維修少的房子有些美國人開始保守理財及減少負債,認為買屋不如租屋的人增多;此外,銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸,所以只能繼續租屋;也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中;幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多,而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長,「出租回報率」(釋)也近歷史高點,正紛至沓來;拉斯維加斯的特點是房價水平低出租市場熱絡在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010

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