By Judith Lin Sullivan

非溺水屋當道 因人為操作

Written By: judith - Mar• 18•13

2012年3月,拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋,42%是「不足額還款銷售屋」,41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」;目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋,只有15%是「不足額還款銷售屋」,剩下的74%是「非溺水屋」,換句話說,「不足額還款銷售屋」的高潮過了,現在是74%的「非溺水屋」當道,為什麼會有這種現象?

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」,被投資者以現金低價買進,再上市轉售求利,此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後,採取的最佳穩定房價策略,即運用轉手的力量,把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者,因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售,所以賣主中若以轉售求利者占多數的話,房價就不會再往下挫,對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休,因為拜AB284之賜,許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸,銀行要法拍房子並不容易,故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢?目前拉斯維加斯有5萬戶空屋,有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸,平均是兩年未付房貸,有人算過,若每戶每月的房貸付款為1250元,乘以8萬戶,等於1億元,即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場,難怪AB284通過後90天,零售業就成長了13%,比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶,據以往每年銷售量約500萬戶,不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶,約20萬戶溺水屋中的一半,屬溺水程度嚴重的,據以往每年銷售量約5萬戶,則須兩年才清得完,事實上不應有房源不足的問題。此外,拉斯維加斯今年2月份的法拍數量,躍居17個月來的新高,竟比一年前增加了三倍多,因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍,如繼續釋出累積案例,預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低,許多投資人為了取得合理的報酬率,只有把錢投往股市或房市,所以股市必漲,以前房市是帶動經濟成長的火車頭,2008年成為金融風暴的罪魁禍首,之後是拖延美國經濟復甦的包袱,現在房市已有起色,但價格會不會維持,端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡,而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

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