2013年賭城拉斯維加斯的觀光客人數計有3967萬人次，與2012年的3970萬人次不相上下，失業率則由2012年底的9.7%降到2013年底的8.8%﹔內華達州2013年底的失業率雖高達8.9%，卻是過去兩年全美失業率降幅最大的州。 2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，為4萬9657戶，2013年續降20%，只有3萬9961戶﹔反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增長42%，2013年續增32%，到7303戶。很明顯地乃是因為二手屋供不應求，使建商新屋的銷售量大幅增加。 賭城2013年底的二手獨棟屋的中間價格為18萬5000元，相較於2012年底的14萬9000元，中間價格漲幅為24.2%﹔集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬6000元，比去年同期上漲35%﹔2008年至2012年建商新屋市場黯淡無光，而現在有了轉機，2013年底新屋的中間房價為28萬5000元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，在2012年底只有21萬5000元，中間房價的漲幅超過30%。 樂觀的人認為按過去兩年這種漲勢，2017年房市將可望達到2007年之前的水平﹔但也有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫，因為拉斯維加斯2013年底仍有40%的房貸仍處於溺水狀況，雖然比2012年底的59%，與2011年底的70%已經大有起色，但比2013年底全美國的21%多一倍，且拉斯維加斯溺水屋的比例仍居全美30個大都會的榜首，看來復甦之路還相當漫長。 除了judicial states的州，其法拍程序須經法院核准，非常費時費事之外，內華達州本來是non-judicial states的州，即不須經法院核准，銀行可直接對違約的房貸進行法拍，卻由於政府的行政干預，例如於2011年10月先通過Assembly Bill 284(AB284)，使得2012年以來法拍數量遽減，現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時，judicial states的州的法拍數量也漸從後面跟上而增加時，內華達州卻於2013年10月又通過SB321「屋主權利」法案，使得2013年的法拍數量竟比2012年又降了55%。全美唯有內華達州有如此頻繁的人為操作，房市的回復時間變得無法預期。 原文刊登在世界日报赌城版——2-15-2014

拉斯維加斯的房地產價格在2008年時被攔腰砍了一半，但過去兩年又突然漲了起來，那麼未來的走勢又是如何呢？ 大多數的財政專家都認為美國的經濟今年和明年都是處在「康復」的階段（Recovery），還沒到出院的時候。目前失業率降到6.7% ，是從2008年來最低的一次，新房開工的數量一直在增加，雖然不是火箭沖天的速度，至少是以3.7% 的速度在穩健成長。當經濟轉好時，供應（Supply）和需求（demand）將會同時發生的。 首先來看拉斯維加斯的商業地產前景。最近幾年，因為網路的流行，許多人在家裡辦公，辦公樓（office）的需求量也自然下降了，而且每一個人對檔案儲存空間的需要也少得多了，拉斯維加斯目前已蓋好的辦公樓空屋率還很高，想要看到大批的辦公樓新建還有一陣子。 2萬5000呎以下的廠房（Warehouse）隨著拉斯維加斯的工業成長﹐去年銷售佔所有商業地產市場的91% ，前兩年如有客人要買小型廠房，很輕鬆就可找出五、六十幢來挑選，但現在只能找個幾棟，因為買的人多，市場的吸收力（Absorbability）很強。 購物中心（Retail）在拉斯維加斯市場上並不多，價錢完全視地點﹑空屋率和租金而定，貴的和便宜的相差非常多。旅館（Hotel）在拉斯維加斯的市場上，小的汽車旅館多半地點不好，大型的旅館賭場是很難買到的。因為拉斯維加斯的空地還很多，購物中心和旅館都還有很大的發展的空間，可以看到的是，只要熱錢來到，許多大型的開發案將陸續推出來。 再來分析拉斯維加斯的住房地產市場。目前全美的失業率下降，並不完全是因為工作機會增加，而是因為二戰之後嬰兒潮的一代適逢退休年齡，退休的人多了，而這些人很多原來是住在風雪漫天的美國東北部，退休後選擇搬到陽光充足的南內華達州或南加州，目前拉斯維加斯是有史以來房產最低的時候，他們特別有吸引力。加上經濟好轉，有工作的人多了，對房子的需求量也大了，建商向銀行貸款增加，利息也開始向上調整，工資也上調，麥當勞的最低工資一漲，當然漢堡包也要漲，其他物價如果也跟著食品漲時，房價就掉不下來了。 美國的經濟主要控制在大型基金和投資集團手上，現在許多投資在海外新興國家的熱錢都在撤出轉移回美國，因為股票市場不穩定，公債利息又太低，這些熱錢就可能湧進房地產市場。華人投資者如能抓住這一波形勢，找到好的商業樓，將像搭順風車一樣。 原文刊登在世界日报赌城版——2-1-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供  

大拉斯維加斯房地產經紀人公會(GLVAR)將目前賭城二手屋的銷售分類，其中銀行屋佔9%，不足額還貸銷售屋佔21%，非溺水的傳統銷售屋已佔70%，相較於一年前傳統銷售屋僅佔51%，兩年前僅佔26%，真是大翻盤，這是不是表示房市已經復甦了？ 專家們可不這麼認為，因為交易的雙方皆以投資客為主，賣家是兩年前低價買進，現在賣出可得到極高利潤的投資客，而買家也是他們，即用賣掉前一個物業的錢再去買不同的物業，換句話說，這是為期有限的炒樓現象，也就是說二手屋的市場還是很不正常，但卻能反映賭城經濟的復甦。 再從另一個角度來說明這種現象，銀行屋數量連年暴跌的原因是，2011年第三季政府公佈的AB284法案，其限制銀行法拍房貸違約的房屋，政府的策略是拖延，希望藉著控制房源供給)的方法把房價穩住，同時用經濟復甦(需求)的力量來推高房價，2013年賭城二手屋的中間房價暴漲了32.2%，所以溺水屋的現象也改善了，目前賭城有貸款的房屋中只有40%是溺水屋，與兩年前最高鋒時有71%是溺水屋相比，看來政府的策略真是奏效了。 2013年賭城二手屋的銷售量並未明顯增加，但新屋的銷售量卻增加32%，新屋的中間房價也暴漲37%，達到29萬8601元，為什麼和二手屋的中間房價16萬9000相差如此多？因為新屋的買家以自住者為多，其尺寸也比投資者買的出租屋大；此外，去年美國股價連連上漲，很多人因此獲利頗豐，要注意的是，投資股市的和投資出租房屋的通常不是同一批人，這些人造成去年高價位房屋的成交量增長比中、低價位的多，其中又以新屋為最，作為自住用途。 專家說，賭城的房市要恢復正常言之尚早，因為還有很多溺水屋哩！如果經濟的復甦的腳步還是差強人意的話，將來它們仍會以不足額還貸銷售屋的形態出現在市場上。 原文刊登在世界日报赌城版——1-24-2014——

Clear Capital追蹤2013年全美276個城市的房價的變化，結果有225個城市上漲，平均漲幅是10.9%，中間房價為21萬5000元，雖然2013年房價飆漲，目前的價格與2006年的高峰期相比，仍有31.5%的差距，該機構也預測2014年的漲幅將緩和下來，介於3%到5%之間。 2013年房價漲幅最大的城市依序為：拉斯維加斯32.2%、舊金山28.3%、薩加緬度27.7%、亞特蘭大26.1%、聖荷西25.7%。價格與2006年的高峰期相比，差距最大的城市依序為：底特律63.2%、奧克斯納 (Oxnard﹐CA)54.9%、士德頓(StocktonCA) 54.9%、凱普可羅 (Cape Coral﹐FL)53.3%、雷克蘭 (Lakeland﹐FL)52.6%、克里夫蘭 (Cleveland﹐OH)52.4%﹐拉斯維加斯52.3%。 2013年全美二手屋總成交量為529萬戶，美國西部各州的低價位房屋 (10萬元以下)成交量減半，但東北部各州因其經濟復甦的腳步差強人意，其低價位房屋的成交量還在增加中，而去年美國股市回溫，股價漲個不停，很多富人賺得缽滿盆滿，使高價位房屋 (75萬至100萬元)的成交量增長最多。 因為投資出租者多半是購買低價位的房子，如果低價位的房源減少，其將漸漸淡出；一般自住者賣舊房，但同時會買新居，所以兩相抵消，並不會增加房市的淨供給量；主要的房源來自於：一、銀行核准不足額還款銷售，二、建商開發案，2013年新屋興建只有房市正常時期的一半，預期2015年新屋供給將恢復正常，至於銀行法拍屋，則因為政府的行政干預，仍不會在市面上大量出現。 2013年買家鑑於兩個理由，一、貸款利率創歷史新低，二、房價與平均收入相比，負擔仍算輕，深恐失去良機而進場，奈何因為政府的行政干預，致上市房源有限，所以選擇不多，且還要與投資出租者及現金買家競價搶房，2014年這種供不應求的情況將可獲改善，目前全美房源平均有五個月的供給量，至於要達到供需平衡，則應有六個月的供給量。

拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後，明年的房市走向是否繼續大幅增高，是很多投資者有興趣的話題。 根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示，獨棟屋（Single Family House）中間價位是18萬3000元，比去年同期上漲26%，集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬9000，比去年同期上漲34%。自從去年8月以來，如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫。 事實如此，市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示，房屋買賣成交量已比去年同期下降19%，上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來，過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。 從10月到11月，平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象，因為大家忙著過節，沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說，這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡，價格仍會繼續持軟，希望到春天時價格會回升。 2014年價格會不會回升？專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV（University of Nevada,Las Vegas）商學院舉辦的房地產座談會上，約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說，在市場上的房子還是不夠多，他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上，而如今只有七、八千棟房子在賣，這樣的低庫存可以提升房價。 至於所謂的影子庫存問題，即是屋主付不出每月的房貸，可是仍就繼續住著，而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素，無法盡快將屋子回收，再上市求售的房子，未來這些房子仍會出籠。 新屋建商Stephen Jones也保持樂觀，他說，一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州，如加州和紐約州的退休嬰兒潮，他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計，在未來數年內全美每天將有1萬人退休，這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。 Tisha Black是資深房地產律師，她認為在經過15個月的高漲勢之後，市場目前進入一段修正期，而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高，因此雖然房價仍屬低廉，但是復甦過程將是漫長路。 ——本文由内华达房地产公司经纪人胡懋嘉提供。

內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner’s Bill of Rights)，主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，因為它於10月1日開始生效，許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice)，造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%，相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%，是很不正常的反差。 另一方面，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping)，即持有不到六個月就轉手賺差價的案件，因為預期未來的房源將更不足而惜售，其9月份的成交量卻下降，但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%，據統計，其平均成本價格是14萬4197元，平均出售價格是19萬910元，平均毛利為5萬3503元，毛利率達37%。 相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣，洛杉磯增加了11%，西雅圖23%，底特律13%，紐約14%，芝加哥28%，亞特蘭大32%，拉斯維加斯的交易量增加不多，這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。 全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元，因拉斯維加斯的房價相對低廉，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。 如上所言，由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足，10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%，為18萬5000元，二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%，為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在，所以漲幅不大。 更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月，尤其過去一年來，二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%，二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%，目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了，所以未來一年的升值空間將很有限，甚至小跌也不無可能，除非繼AB284、SB321，州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

最近有地產公司估計，拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說，要完全清理掉這些房產，大約還要五年時間。但奇怪的是，銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次，使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍，從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是，這比正常市場上應當有的數量，仍然低很多。既然有那麼多存貨，為什麼銀行不推出來？這是一個相當令人不解的問題。 內華達房地產經紀水秉和提供一個答案，他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說，在金融海嘯發生前，你手中股票的價值為10萬。之後，就說在2009年吧，它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來，責問你，「是不是把我們的錢都虧光了？」你當然說，「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待，焦急地等待翻本。 簡單說，銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上，可是按當前的市價折算，它們可能虧的一塌糊塗。可是，只要不推出來拍賣，它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的，還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產，它們也在等待，想等市場好轉後再處理。結果，至少從去年起，法拍屋銳減，供不應求，以致於房價猛增，此地房價一年上升將近30%。不過，跟最高的時候比，還低了約50%。 當然，銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票，基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息，所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒（too big to fail）」，所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手，把利息降到幾乎是零，所以它們可以低利貸款，長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是，因為它們隱藏著這一大筆呆賬，它們就不肯多向小民或小生意提供貸款，因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了，而GDP的增長率仍然僅為1%到2%，一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。 要知道，日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來，結果房價一直起不來，銀行一直不健康，以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是，美國的經濟不要也搞個20年的低成長。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

拉斯維加斯堪稱全美國經濟復甦速度最猛的城市之一，從原來名列全美100個城市裡經濟最不景氣的20個城市之一，到今天排名全美就業成長率最高的城市第19名，在美西十大城市裡的房價漲幅排名第一，拉斯維加斯的爆發力有目共睹。 原因是它之前跌得太深，成長的空間也相對的大，但史上沒有任何一個市場能夠永遠維持猛漲暴衝，拉斯維加斯今天的失業率仍有9.7%，但由於SLS與Resorts World兩個新賭場開發案的啟動，將使拉斯維加斯的失業率再往下調降。 綜觀拉斯維加斯過去十幾年的房價變化，2000年中至2002年中每年約7%漲幅，2002年中到2003年中為10%，2003年中到2004年中為52%，居高不下到2006年，但2006年中到2012年中之間，房價年年持續泡沫化，六年間共慘跌62%，二手屋中間售價由高峰的31萬5000跌到谷底的11萬8000。自2012年中起，房價大幅度回升，至今約漲了31%，使得9月的二手屋中間售價為18萬。根據知名網站Zillow預測，未來一年拉斯維加斯房價的漲勢將趨緩，但仍預期有11%。 許多屋主因此趁房市熱絡時高價求售，甚至將預期值也算入，希望因為市場的房源緊俏而取得加倍的利潤，可惜自8、9月開始，精明的投資者已不再盲目搶房。根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，今年9月份有6330戶已上市但尚未取得購買合約的二手屋，比去年同期增加了61%；與此同時，全美房價漲幅最高的20個城市，其中有15個自今年8月起，房價漲勢已趨緩。 拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好？賭場的高階經理與市場分析專家們認為；雖然近幾年已有明顯起色，但旅館房間的平均價格仍然低迷，觀光客人數不如預期，許多被停掉的開發案仍不敢復工。 十年前拉斯維加斯的收入有60%來自博弈，其餘40%來自旅館、餐飲、看秀、購物等，如今隨著許多國內外其他城市開放博弈業合法，拉斯維加斯的產業結構也面臨變化，首先是遊客的平均年齡降低，比起老虎機與牌桌，年輕人更喜歡流連在酒吧與夜店，其次是外國遊客和本國遊客的消費習慣不同，前者花在看表演與購物的金額為後者的兩倍，餐飲則1.5倍，因此拉斯維加斯的娛樂業正在轉型中。

在加州或紐約，豪宅從200萬起價很正常，不過在拉斯維加斯，同樣的房子只要1/3價錢，75萬以上就算豪宅。許多富人喜歡設籍拉斯維加斯，因為內華達州不課州所得稅，還有富人在世界各地購置別墅，拉斯維加斯也是他們喜歡的城市之一，偶爾來住一下，所以房子最好在警衛森嚴的高級社區裡。 警衛、健身房、俱樂部、網球場是高級社區必備的條件，有高爾夫球場的話更好，附近還要有好餐館、酒吧，便於與朋友聚會。此外，在拉斯維加斯，特別的資優計畫學校不限制學區，富人小孩上私立學校，沒像加州居民那麼在乎學區。 目前在拉斯維加斯有6743幢二手屋求售，其中有警衛的有642幢，價格在75萬以上的豪宅有282幢，這些豪宅分布的地區以西北沙漠林、西南區、東南的韓德森市為主。 西北沙漠林的警衛豪宅社區有九個，其中以錦標俱樂部(Tournament Player Club)平均價最高，有12幢求售，最貴的是1250萬，室內面積2萬平方呎，八臥、13個衛浴。 西南區的警衛豪宅社區以山脊社區 (Ridges)、紅石俱樂部 (Red Rock Country Club)、西班牙小徑 (Spanish Trail)、南高地 (Southern Highland)、羅德莊園(Rhoads Homes)較為著名。山脊社區有36幢在賣，最貴的是1870萬，室內面積13255平方英呎，五臥、九個衛浴，每平方呎單價1411元，是全拉斯維加斯最高。 紅石俱樂部有19幢在賣，最貴300萬。西班牙小徑有18幢在賣，最貴的是350萬，同社區中有7幢是75萬以下，最便宜的是25萬。南高地有23幢在賣，最貴的是1,200萬，室內面積1萬3489平方呎，六臥，八衛浴，每平方呎單價890元 ﹔羅德莊園有45幢在賣，價錢非常平民化，只有1幢是超過75萬，符合豪宅的定義。 東南韓德森市最貴的房子座落在麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，要價1375萬，室內面積1萬7268平方呎，五臥，11個衛浴，每平方呎單價796，該社區共有17幢在賣，價錢都在75萬以上﹔七丘社區(Seven Hills)住著拉斯維加斯最有錢的人，但在市場上求售的豪宅寥寥無幾，最貴的一幢是400萬，室內面積8400平方呎，每平方呎單價470。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。