By Judith Lin Sullivan

Archive for the '房市價格趨勢分析' Category

2017年全美房市展望

回顧全美2016年的房市,可以一個字形容﹕緊(tight),即房源供不應求,所以算是賣方占優勢的市場,房價平均上漲5.6%,預期2017年的漲幅為5%。 由於首次購屋者的需求量增加,低價位房屋的將漲得更快,房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題,所以增值潛力較小。 美西有許多城市的房源因為一直很吃緊,因此拉抬了房價,預期2017年這些城市的房價將繼續上揚,包括加州的Sacramento,華盛頓州的Spokane,愛達荷州的Boise,與德州的Dallas,但San Francisco、Denver、Portland、Oregon等城市則因為過去幾年房價飆得太猛,漲勢已經緩和下來。 美國有些地區,前幾年房市低迷不振,今年房源才有吃緊的現象,預期其房市也會開始起動,包括東北部的羅德島州、新罕布夏、賓州、紐澤西州與紐約州北區,中西部的印地安州、明尼蘇達州、威斯康辛州、肯德基州的Louisville、俄亥俄州的Cincinnati,與南部的路易斯安那州的Baton Rouge、田納西州、喬治亞州的Savannah、北卡羅來納州的Winston-Salem、阿拉斯加州、佛羅里達州的Jacksonville。 新屋建商當然希望能利用房源不足的機會,大事開發新案,然而由於建築貸款不易取得、建築工人短缺、建地稀少,加上各個地方政府對任何新開發案均要求其鋪馬路、挖掘地下水道、建立學校、活動中心等設施,使其每戶新屋的建造成本平均增加了約1萬2000元,在加州這種基礎建設的成本甚至高達2萬7000元。 此外,由於美國與加拿大的貿易協議已到期,擔心新政府將徵收關稅,從加拿大進口的樑木價格在2016年上漲了18%。 過去幾年,新屋建商基於對以上各項成本增加的考量,傾向建造大面積的中高價位房屋,如今紛紛改弦易轍,針對首次購屋者的需求,建造小面積低價位的房屋,且新屋多有以下的特色:主臥裡有可容人走進的衣櫥間(walk-in closet)、節省能源的窗戶建材、一個主廳(great room)與洗衣間(laundry room) 。 由於首次購屋者的需求量增加,低價位房屋將漲的更快,房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題,所以增值潛力較小。

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低價位房比高價位房搶手

除了投資者外,近年來首次購屋者也開始進場,因為兩者皆以低價位房為標的物,因此低價位房的需求激增,但前幾年建商推出的房子卻越蓋越大,與房市的需求背道而馳。 根據統計,較2016年1月2015年1月的全美房屋庫存量,低於10萬元的庫存量降低了8.6%,高於100萬元的庫存量則增加了15%,但總的來看,仍處於賣家的市場,例如2016年1月的總庫存量出清時間需要四個月,比2015年1月的四個半月略低,正常市場是六個月﹔價格異動則與庫存量成反比,即低價位房的上漲幅度比高價位房的上漲幅度大。 這是因為近來股市動盪,民眾對未來的經濟前景產生疑慮,趨向保守,因此高價位房的買家遽減;而房市回溫與低利率房貸則鼓勵年輕人購屋,低價位房正是首次購屋者的有限財力所能負擔的。 由於供不應求,低價位房的買家往往要加價才能搶到房子,反之,高價位房的選擇多,殺價空間也大。以鳳凰城為例,如果目前要買棟約75萬元的房子,市場上有45戶可供買家選擇,如果要買棟約40萬元的房子,則只有三、四戶可供買家選擇,再者低價位房中有不少是空置已久且需要大修的銀行屋,使得首次購屋者的選擇更少。 根據統計,若將全美房價均分為高中低三檔,從2012年至2015年,四年來低檔的房價上漲38%,庫存量降低39%,高檔的房價上漲23%,庫存量增加36%,按照供需原理,如果低價位房的需求量增加,且價格漲幅大,應該會吸引更多的低價位二手房的屋主上市求售,及更多的建商推出低價位房,但房市的反應似乎十分緩慢,目前建商才察覺到這個趨勢的變化,開始改弦易轍,規畫小面積房子的社區。 2015年全美新屋建商推出的房子平均面積為2720平方呎,相較於2014年的2660平方呎,原以為越大的房子利潤越高,競爭越少,所以越蓋越大。但最近根據內華達州建商Lewis Home的分析,來看超過50萬元的房子的客人依舊不少,但真正下單買的人則越來越少,他們擔心經濟可能要衰退而猶豫不絕;另外一家內華達州建商D.R. Horton則因為以首次購屋者為主要銷售對象,推出小面積的房子,而業務蒸蒸日上,但也開始擔心其他的建商回過頭來加入小面積房子市場的競爭。

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房價增長減速 溺水屋難解

根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計,2016年初拉斯維加斯的二手屋的中間房價為21萬9000元,即一年來上漲9.5%。讀者詢問,拉斯維加斯的房價連續四年都大幅增長,即2012年與2013年各增長24%,2014年增長10%,2015年增長9.5%,加起來是增長67.5%﹐比房市崩盤房價跌掉的60%還多,為什麼目前的房價還是回不到2016年高峰時的水平? 這是一個簡單的算數問題,舉實例說明如下:拉斯維加斯的中間房價在2006年達到高峰31萬5000元,房市崩盤掉到2012年初的谷底11萬8000元,掉了62.5%,若以此計算四年來的增長:即11萬8000元 x 1.24% x 1.24% x 1.1% x 1.095% = 21萬9000元,與以上公會的統計吻合,但離2006年的高峰31萬5000是還有一段距離。除非接著下來的四年,繼續再以每年10%的速度增長,拉斯維加斯的房價才會回到高峰時的水平,即21萬9000元 x 1.1% x 1.1% x 1.1% x 1.1% = 32萬元。然而這樣的可能性並不高,因為近來的趨勢是房價增長的速度已明顯地下降。房價增長才能使溺水屋屋主脫困,根據著名房地產網站Zillow的統計,目前拉斯維加斯的房貸中仍有27.7%是嚴重溺水屋,即房貸餘額比房屋的市值還高,並超過25%以上,例如房貸是20萬元,房屋的市值卻在15萬元以下,內華達州亦有23.9%的嚴重溺水屋,皆排行全美最高。 如果房價增長減速,溺水屋的問題就不會很快解決,目前的27.7%嚴重溺水屋跟2012年初的71%有如天壤之別,但與2014年9月的31%相比,過去15個月來只減少3.3%。 根據著名房貸網站Realty Trac的統計,拉斯維加斯的屋主中,只有13.1%是屬於有土斯有財的一族,即房屋的市值超過房貸的50%,例如房貸餘額是20萬元,房屋的市值超過30萬元,仍比全美平均值22.5%低很多。 目前進場購屋的主要買家以自住型的為多,包括許多嬰兒潮的人選擇搬來拉斯維加斯退休,一些高科技產業入駐,製造新的就業人口,還有房市崩盤時失去房子的屋主,現在又有能力購屋了。2015年拉斯維加斯的人口增加2.2%,到達215萬人,比2014年的1.9%,與全美的0.8%,自住型的購屋者有助拉斯維加斯房市的穩定。

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賭城房價已連續上漲4年

美國聯準會(Fed)於2015年12月17日啟動升息,這是自2006年以來,歷經近十年的零利率後的首次升息,由於金融危機的餘波未盡,美國經濟復甦的腳步緩慢,由於擔心升息會把經濟復甦的微弱火苗熄滅,聯準會主席葉倫(Janet Yellen)一再聲明漸進升息,終極利率也可能會很低。 在房貸利率尚未調漲之前,許多動作快的人趕緊向銀行貸款購屋,首次購屋者的購買力通常比轉賣換屋者差,因為前者的積蓄多半有限,頭款不足,後者則因近年來房價漲幅大,舊居賣掉,付清舊貸款後仍有剩餘的現金作為購買新居的頭款。 例如房貸利率每漲0.5%,20萬元的房子每月的分期付款大約會增加60元,使購屋者申請貸款時多一點難度;或是本來預計有能力供20萬元的房貸,如今變成只能供17萬5000元的房貸,而賭城房市20萬以下的房源較少,20萬元以上的則有較多的選擇。賭城有很多房子過去因房市崩盤變成負資產,即房貸高於房屋售價,但隨著房價上漲,這些溺水屋主如今得以翻身,房子擁有可觀的淨值,在下一波房貸利率調漲之前換屋,其中有些人選擇七年期彈性利率的貸款,例如30年固定利率可能是4%,彈性利率只有2.75%,最高可調漲5%,為7.75%,就可以取得更高額的房貸,購買更高檔豪華的房屋,預計2016年賭城的房市仍持續看好。 賭城房市回溫,銷售量增加,房價也拉抬起來,2015年一年漲了約10%,目前二手獨棟屋的中間房價約為22萬元,十年以前,即2006年6月,賭城二手獨棟屋的中間房價曾高達31萬5000元高點,房市崩盤後,在2012年1月落至谷底11萬8000元,之後兩年,即2012年與2013年每年各暴漲約24%,最近這兩年上漲的幅度才減緩。目前賭城的溺水屋占所有房貸的22.1%,比十年前降了27.8%,相較於2012年1月時的71%,與全美平均的13.4%。經過次貸危機,銀行貸款策略比較保守,收入穩定的上班族比較容易取得貸款,自僱與收入來源為服務小費的人若要申請貸款,審核仍然非常嚴格。

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賭城房市短期回報率 25%

據統計,2014年第4季,拉斯維加斯的房市短期平均獲利率為25%,短期投資客的平均購價為16萬6727元,平均售價為20萬9069元,如果不計修繕與其它的費用,其利潤為4萬2342元﹔全美的房市短期平均獲利率為37%,投資客的平均購價為17萬7934元,平均售價為24萬3928元,利潤為6萬5993元。 2014年,賭城房市計有2992戶獨棟屋為短期投資的翻賣(flipping),比2013年下降19%,投資客明顯地減少了,其原因有二:一為賭城與貸款違約有關的屋源(distressed properties)不足:根據拉斯維加斯房地產經紀人公會統計,2015年1月份的不足額還款銷售量僅占總銷售量的9.7%,相較於2014年1月份的17%;銀行屋的銷售量僅占總銷售量的9.4%,相較於2014年1月份的11%;因為受到政府的行政干預,拉斯維加斯法拍案件的年遽減率為50%以上。 二為過去兩年賭城的房價每年約漲30%:賭城的中間房價從2012年初的谷底價10萬6500元,漲到目前的16萬5500元,其中獨棟屋從2012年初的11萬8000元,漲到目前的20萬元。現金投資客比較傾向於購買15萬元上下的獨棟屋。據統計,2014年第四季內華達州房市的現金銷售占總銷售量的42.5%,相較於2013年第4季的48.5%,與2013年第二季的63.8%,明顯減少。 幸好拉斯維加斯的房市還有另外一股平衡的力量,即本地自住型的買家,因為預期貸款利率將增高,趁著利率尚低時積極買進,目前30年的利率為4.17%,雖然比2012年最低時的3.66%稍高,但仍是有史以來的極低點。 此外,賭城尚有不少的溺水屋與貸款違約戶,一旦這些與貸款違約有關的屋源釋出,賭城房市的投資客仍可能復返。

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房市不明朗 買家觀望

2014年拉斯維加斯的房市起伏不定,似乎是進兩步,退一步,呈現不明朗的趨勢,許多買家因此存觀望態度。 首先看新屋市場的表現,2014年共銷售出6007戶,比2013年下降18%,年底時的中間成交價是29萬1785元,比2013年下降2%。主要問題出在銀行貸款沒通過,無法成交過戶,由新屋買賣合約有五分之一至四分之一遭取消,可見一斑。新屋的買家以自住者占多數,而根據Corporation for Enterprise Development的統計,內華達州目前約有56%的居民仍處於經濟拮据的狀況,且因為信用破產,在短時間內無法取得房貸,因為銀行對曾被法拍或宣告破產的屋主,有限制數年內不予貸款的規定。 2014年中時,新屋建商見銷售不如預期,紛紛調降價格,或增加贈送項目以促銷,同時也大幅減少新建申請案。2015年預期將推出的新社區有西北區1700英畝的Skye Canyon,北拉斯維加斯2700英畝的 Park Highlands,與韓德森市1900英畝的Inspirada,只怕仍會因貸款問題而滯銷。 再看二手屋市場的表現,2014年共銷售出3萬6550戶,比2013年下降12%,年底時獨棟屋的中間成交價是19萬9450元,比2013年上漲12%,康斗(集合住宅)的中間成交價是9萬8000元,比2013年上漲8.6%。主要原因是過去兩年賭城房價上漲過頭,在租金沒變的情況下,偏低的出租回報率使外來的投資者望而卻步。 2014年內華達州的銀行只回收了4100戶房屋,比2013年下降37%,但內華達州每76戶就有一戶是法拍案例,其比例為全美排名第五,僅次於佛羅里達州、紐澤西州、馬里蘭州與伊利諾州,全美是每118戶中有一戶是法拍案例,比2013年下降18%。 但2015年才剛開始,內華達州的銀行又恢復對違約屋主採取積極行動,1月份發出的違約通知書共計1009件,是2013年1月份的225%,1月份回收的房子有698戶,比2013年1月份增加29%,使得內華達州法拍案例比躍升為全美第二,僅次於佛羅里達州。如果法拍屋增加,2015年的二手屋市場將是更明顯的買方市場。

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房市在擺盪中趨於穩定

隨著房價的節節高升,投資者陸續退場,使拉斯維加斯的房市趨於穩定,這是很好的現象。 回顧2006年6月高峰的銷售中間價格是315,000元,與2012年1月谷底的銷售中間價格是118,000元。見房價慘不忍睹,內華達州政府於2011年底祭出行政干預,限制銀行法拍違約貸款,所以自2012年3月起,供給量急速下跌,房價因此走出泥沼,但供給量一直到2013年8月,整整一年半都處於谷底,在供不應求的情況下,市場又矯枉過正,銷售中間價格一路爬升至20萬元以上。 因為非自住投資型貸款不易取得,投資者都以現金購買,小投資者用現金購買的能力,往往取決於房價的高低,十幾萬的房價尚在其能力範圍之內。據歷史紀錄,2013年8月之前,銷售中間價格在18萬元以下時,一半以上的交易是屬於現金購買,但隨著房價的增高,漸超出小投資者的能力範圍,於是現金交易開始下跌,目前銷售中間價格為20萬元,現金交易則跌至30% 。 拉斯維加斯10月二手屋的銷售量與銷售中間價格雙雙往下調整,銷售量為2900戶,正常情況平均是4000戶,銷售中間價格則又跌回20萬元以下,接著冬天房市淡季來臨,預計還會再繼續下調,但是幅度不會太大。 許多自住買家,過去因為無法與現金的投資者競爭,等待已久,最近因為有更多的好房子可選擇,終於買到理想的房子。

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房源增加 購屋選擇多

最近拉斯維加斯的房市交易明顯減緩,屋源增加,投資者不進場,因此房價略有回調,例如中間價位的房子,要價普遍約下降1萬到2萬元之間,可供買家選擇的好房子也增多了,對過去兩年尋尋覓覓卻買不到房子的人,不啻為一佳音。 上周美股創下2012年5月來最大單周跌幅,主要因為歐元區經濟體、日本、巴西等國家的經濟不振,中國成長趨緩,日幣狂貶,投資者憂心世界經濟的復甦不如預期;標準普爾指數(S & P 500)在今年9月18日曾達歷史新高,但如今驟降7.4%。由於全球性的經濟不穩定,房市與股市跟著上下波動,然而美國本身的經濟情勢是看好的,因為就業率與民間消費的表現都不錯,加上油價下跌,更為已經好轉的經濟添加動力。 以下是美國著名經濟期刊Kiplinger預估世界幾個主要經濟體的國民生產毛額(GDP)成長率:美國2014年為2.2%,2015年為3%;歐盟2014年與2015年分別是0.8%與1.4%;中國7.3%與7%;日本0.9%與1.1%;英國3.1%與2.6%;巴西0.3%與1.3%;蘇俄0.3%與0.6%;加拿大2.3%與2.6%;印度5.4%與6.1%;南韓3.5%與3.6%;墨西哥2.5% 與3.6%。 此外,中國國務院常務會議10月8日宣布全面取消境外投資核准,即不須政府核准海外投資了。過去數十年來,中國因出口貿易取得大量的外匯,但在外匯管制的政策下,中國的民營企業不能直接擁有這些外匯,而是由政府發放等值的人民幣,結果人民幣不斷增加,造成國內的通膨現象。如今開放海外投資,預估將對推動北美幾個大城市的商業樓市有一些助益。

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連漲2年 賭城房市降溫

影響賭城房市走向的因素除了就業機會多少及退休遷居人數之外,主要還會受外地來投資者的意願而定。雖然拉斯維加斯的就業率已逐漸改善且有更多的退休者搬進來,但是因過去兩年房價上漲30%之後,投資者的熱錢多已轉向火紅的股市或其它報酬率較高的投資項目。最近賭城的各項房屋數據都開始顯示有降溫的趨勢。 維加斯新屋建築研究公司(Home Builders Research Inc.)報導今年7月份新屋建商總共賣出499戶,比去年同月降低23%。今年前七個月的總銷售量是3200戶,比去年少了25%。 雖然銷售數量有降低的跡象,許多建商仍信心滿滿繼續申請新屋開工執照,上個月建商共取得了791張執照,比今年1月份增加76%。 維加斯房地產經紀協會GLVAR (Greater Las Vegas Association of Realtors) 也報導8月份二手屋的市場成交2567棟,數量比去年同期減少13%。目前有將近8000棟房屋在市場上待價而沽,比起去年同期的數目要多出40%。 上個月的平均新屋價格仍維持在29萬元,比去年同期上漲9%,但是比今年1月份的平均新屋價下跌3%。已售二手屋8月份的中間價是20萬元,比去年同期上漲10%,與今年初的平均價大約相同。維加斯房地產經紀協會的總裁Heidi Kasama表示,過去兩年的雙位字猛漲現象遲早會結束,不可能一直繼續下去。 維加斯的房價在受到2008年金融危機的嚴重打擊之後,過去兩年由於大量的投資者進場低價收購出租而止跌回升。如今房價漸漸降溫而進入持平階段,未來趨勢主要決定於美國與維加斯的經濟狀況。上個月摩根史坦利集團(Morgan Stanley) 的博弈市場分析師Thomas Allen,特別肯定維加斯市未來12個月的經濟展望,因為年輕的遊客增加,帶來短期停留而高消費的娛樂業收入,另外分析師Allen也注意到有些來自中國的大戶賭客因中國掃貪,又把目標從澳門轉移至拉斯維加斯來,他說「在8月裡,維加斯市景非常繁榮,市場強勁,幾家大賭場經理也都認同。」. 文刊登在世界日报赌城版——09-20-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

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賭城現房價 約高峰期60%

過去兩年賭城的二手屋中間房價每年以約25%的速度在上漲,引起許多投資人的好奇,他們頻頻詢問,賭城的房價是不是已漲回到2006年高峰期的水平了?答案是還沒有,因為2011年之前的跌幅實在太大了。平均而言目前賭城的房價只約回到高峰期的60%,假設高峰期的單價是100,之前跌幅達60%,即跌到40的谷底價,然後連續漲兩次25%,即(40×1.25)x1.25+=62.5,就約是高峰期的60%。 此外,2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看),最高的是89107達53.2%,最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是,2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%,乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍,而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%,這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。 圖左下方的文字特別說明:中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化,亦即參考中間房價變化之時,不可忽略其中買家結構改變的因素,例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

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