By Judith Lin Sullivan

疫情後 房屋設計要改變

Written By: judith - Sep• 14•20

疫情期間,大家都被困在家裡,很快就覺得家不只是四面牆和一個屋頂就夠了,很多人發現,待在房子裡和大自然隔離了,希望周遭有一些綠色的植物。有些社區有小公園,但疫情期間,還是有個私人花園比較好。在紐約、芝加哥,一些高樓住戶對於困在建築物中,越來越不耐煩,他們想要搬到郊區,他們想要有個院子。

如果有家人受疾病感染,如何將他們隔離?所以院子中能加個小套房(casida)就好了,在家裡辦公,用餐桌當辦公桌,另外一頭是小孩寫作業的地方,吃飯時大家慌忙地收拾一桌子的文件,最希望有個專門的辦公室或書房。另外,客廳已成為一個多功能的活動空間,有跑步機,卡拉OK和電動遊戲,如果有個遊戲間或小戲院就好了。疫情期間,很多人讀書打發時間,但發現家裡沒有一個安靜的角落可以讀書,人們發現房子不夠用了。

疫情總有過去的一天,這些不尋常的空間使用,將成為新常態(new normal),一些老的房子設計將無法滿足人們對房子的期望,將來的房子設計建造將有所改變,以迎接新時代的來臨。

因為疫情而影響到房子的設計興建,在歷史上是有例子的。

20年代,西班牙病毒流行時,所有房子的廁所設計都改變了,牆上貼白色瓷磚,以便好清洗保養,為了讓更多的陽光進入房子,使房內空間更開闊,開放空間(open space(開始流行,也影響了後來的現代建築(modern architecture)。

那麼疫情結束,將來的房子會有什麼不一樣?

首先是智慧廚房,房子中將有許多無碰觸開關的水龍頭、電燈、馬桶,這些可能是用聲音控制,或靠動靜感應器(motion sensor),也可透過遠端遙控來開關電燈,開門關門不用鑰匙,有更多的洗手台,因為要經常洗手。乾貨儲藏室(pantry room)變得更大更重要,因為上街買菜的次數減少而每次都買很多。

廁所多了個洗屁股池(bidet),這樣可以減少衛生紙的用量,在後院或暖房中種蔬菜,開放大空間的平面設計(open plan)將不流行了,需要許多專用空間,也許只是一個角落給辦公或讀書用,房子中會有專門適合作照相背景的牆或空間,這是給視頻通訊用的。

玄關(sanitized entry)設計可能有自動噴霧消毒系統,有個可坐下換鞋子,掛夾克的空間,這樣可使裡屋部分更安全。

最後是空調系統也將更新,增加了過濾殺菌的設備。

我們將進入一個後疫情時期,生活習慣變了,經濟政治改了,房子的需求也變了,許多老式的房子將過時淘汰,而一些新房子將成投資者新寵,看懂未來,投資房產才能走得遠走得穩。

原文刊登在世界日报赌城版——09-05-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

禁令到期 驅趕房客有配套措施

Written By: judith - Sep• 14•20

內華達州政府在3月時頒發的驅趕違約房客禁令(moratorium on eviction),Emergency Directive 008將於9月1日到期。根據本地知名的政策分析社Guinn Center的報告,預計在未來的幾個月裡,將有約25萬個租屋者,即拉斯維加斯總人口的1/10,因付不起房租而被房東驅趕。為避免房東申請驅趕房客的案件在9月暴增,內華達州政府分別在6月25日與8月7日通過Emergency Directive 025與Senate Bill 1法令,分別說明如下:

1)Emergency Directive 025:分不同時段,漸次解除禁令,即除了付不起房租之外的違約,房東不必等到9月1日,即刻能開始驅趕房客的法律程序,包括並未失業卻渾水摸魚,故意不付租金(Tenants at Will),或利用租屋從事不法活動(unlawful business) 等;此外,商業樓出租或貸款的違約,自7月1日即解除禁令,房東可以進行驅趕商業樓房客的法律程序。

2)Senate Bill 1:授權法院擬定一套仲裁辦法,如果房客對房東申請驅趕的案件提出申訴(appeal),雙方可以透過仲裁,協調出解決辦法,但如果超過30天還無法取得共識,才繼續進行驅趕房客的法律程序,等於變相延遲案件30天。

此外,Emergency Directive 008驅趕違約房客的禁令並非將未付的房租一筆勾銷,房東仍有權向房客追討所有之前積欠的房租。要失業沒收入的人一下子拿出一大筆錢是不可能的,所以過去幾個月來,政府積極倡導房東與房客協調分期攤還的計劃,並提供租約的修補合同表格與還款本票(template Lease Addendum & Promissory Notes)供其使用,在在希望能夠減少房東驅趕房客的機會;同時內華達州政府也取得聯邦政府5000萬元的挹注,設立租金救助基金,其中3000萬是針對住家的房客,2000萬是針對商業樓的房客,前者在實行開始的前兩周,就有8400人申請。

根據美國知名研究中心Aspen Institute的報告,全美的失業人口約有3000萬人到4000萬人,佔總人口數的1/10;目前拉斯維加斯的賭街大道上有12家賭場在關門中,開門的也只有做之前1/3的生意,失業率達18%,相較於2月時的3.9%與4月時的34%,在全美各大城市中,失業率名列前茅;此外,在拉斯維加斯,約有47%的人租屋而居,在這些租屋者中又有38%失業。雖然失業率超高,7月之前因為還有聯邦政府每月固定600元的失業補助金,加上原本內華達州一般的失業補助金(最高每周可補助469元),大部分的房客尚能付得起租金,平均收租率維持80%,但聯邦一個月2400元的失業補助金已經在7月截至,最近共和黨研議再發給失業者每周固定300元失業補助金,並建議州政府也提供每周100元失業補助金,希望在疫情結束之前,避免社會動盪,拖垮經濟,然而遠水是否救得了近火,即9月的風暴是否控制得住?仍是未定之數。

「房之口」大門氣派 售屋加分

Written By: judith - Aug• 25•20

門是房子的口,它的功能除了方便人們進出,也保護房子中居住人的安全,有時還有通風與採光的作用。

一個門的結構主要是直框(Stiles)和橫框(Rails),中間再鑲入薄木板、玻璃或其他材料,直框有一邊有活頁(Hinge),分別釘在門框(Frame)與木板,直框上還有門把、銷和自動開門器等硬件。

門在遠古的建築上就存在,在埃及和兩河流域的房子,多用整棵樹或者石板做門,那種門是門下面和上面的橫框打個洞,放個金屬棍(Pivot) ,推門時門板被推轉動就打開了。到了羅馬時代,才出現講究的木造門,而且還出現了單門(Single)、雙門(Double)、折門(Folding)、拉門(Sliding)。在中國隋朝,隋煬帝蓋了個圖書館,還出現了腳踏的自動門。歐洲在文藝復興時,又出現了金屬做的門,而在門上刻花做浮雕,也是在那時候出現,一個漂亮華麗的大門變成象徵身分的表現,裝在門邊上的活頁也被大量使用。

隨著工業的進步,可用的材料和硬件越來越多,門的形態和設計除了單門、雙門、拉門和折門,也有半個門,也叫荷蘭門(Dutch Doors),傳統上,這種門多放在農舍裡,上面打開,可以餵馬。

沙龍門(Salon Doors),又稱餐廳門(CaféDoors),這是兩片小小的門裝在門框的兩邊,地下懸空,剛剛好擋住人們的視線,裝在酒吧或廚房的進口。

法國門(French Doors),這是在門上方鑲入小片的玻璃,主要放在客廳或主臥與後院之間。

百葉門(Louvred Doors),這是在門上方鑲入許多小片的橫木條,主要是透風,熱帶地區常用,或作為櫥櫃的門。

齊平門(Flush Doors),看不到任何門框,這是合板(Plywood)普遍後才流行起來,就是把門框藏在兩片合板中,都是利用室內的門。

大倉庫或教堂特大的門,開與關很笨重,就在上面裝個小門,可讓一個人進出,像個劇院賣票口的便門,這種門中門又稱Wicket Door。

在建築法規中,對與高層相通的門有很嚴格的規定,是方便人們在火災時逃生用,以減少傷亡。傷殘保護法中,對於門把的高度和位置都有規定,讓坐輪椅的人遇到火災也能逃生。

建築模式語言(Pattern Language),由柏克萊建築教授克里斯托弗.亞歷山大(Christopher Alexander)提出,美國著名建築大師弗蘭克.羅伊.萊特(Frank Lloyd Wright),在他亞利桑那州的西泰理斯莊園(Taliesin West)就設計了很多較小的門與必要的迴廊。

在中國人的風水學中,大門是氣口,是一家人幸福平安最重要的把關,也是一家子的門面。許多豪宅用的大門一個就要數百萬,門在房屋買賣時有非常大的加分作用。

原文刊登在世界日报赌城版——08-22-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

需求減少 商業地產市場走跌

Written By: judith - Aug• 25•20

受到疫情影響,全美第二季GDP(國內生產總值)下降33%,消費減少34.6%,產業投資減少27%,出口減少64.1%,僅聯邦政府的支出增加了17.4%。經濟不振反映在商業地產為甚,無論交易數量與價格大致都呈逆向變化的趨勢。由於商業地產主要是其租金收入,所以觀察未來的發展趨勢,只要著眼出租市場就可以瞭解。以下依不同類別來看:

大型公寓(公寓大樓):雖然屬於商業地產項目,其實屬性是住家,近幾年來平均租金每年以4-5%增長,但今年預計下調1%,還算穩定。

大城市的高檔公寓(豪華單位):例如舊金山,高科技新貴可以在家上班不必通勤,所以紛紛搬到附近的大房子,城裡原來高昂的租金遽跌約15%至20%。

倉庫(Warehouse):由於電子商務盛行,網購不需要門市,但是儲存與發貨的倉庫還是不可或缺,所以倉庫屬於商業地產中最穩定的一個項目。

辦公室(Office):企業裁員或讓員工在家上班,約只有10%至20%的員工繼續使用辦公室,所以縮小(down size)辦公室成為新趨勢,眼見滿街都是空置辦公室招租的招牌,為了競爭,雖然看起來租金要價下降1.5%,但如果加上房東另外提供的優惠條件,例如延長免租期間與增加改裝(租戶改善)補助金,租金約減少4%。企業讓員工透過互聯網在家遠距上班成趨勢,辦公室的需求將有如江河日下。

共享辦公室(執行辦公室):基於防疫的觀念,人們會設法避免到公共場所,所以像WeWork和Regus這樣提供前台秘書、會客廳與會議室的連鎖店將無法生存。

商城(Shopping mall):面積小的購物中心受創,不只裡面的小店鋪門可羅雀,一些作為旗艦店的大型百貨公司也降格成為服飾百貨的清倉大賣場。

購物商場(鄰里購物中心):許多零售商店曾經一度關閉又重開,但登門的顧客非常稀少,生意不好又再度關門或宣布倒閉的不計其數,空置率遽增。也因為這股倒閉潮,所以租金將會繼續下降;總體而言,作為旗艦店的超市為了生存,紛紛增設網購與送貨服務,雖然不敵亞馬遜,但仍勉強支撐,未來將每況愈下,以中國的「盒馬」為鏡,超市的實體店不須太大,只需要倉庫,大多數的人覺得網購方便,食材也比較新鮮。

學生公寓:目前大學皆採用網上授課方式,大學附近公寓的需求變低,但一旦疫情解除,應該會恢復過往的榮景。

看護中心(療養院):這次疫情受到感染而死亡的人,以老人最多,看護中心又屬於高風險環境,所以需求變很低,很難斷定疫情解除之後是否能回復。

旅館(酒店):除RV(移動車屋)外,遠程旅遊一蹶不振,加上各地的商展停擺,商人能透過互聯網遠程工作,也不必出差跟客戶面對面談生意,一般旅館的需求變得非常低。

「房屋之眼」 窗子開得好 建築物加分

Written By: judith - Aug• 11•20

窗子是房屋非常重要的部分,它的功能除了通風,讓陽光進入房子,同時也可以讓房子裡的人可以看見窗外的風景,使人有好心情和視野。窗子開得好,對房子有很大的加分作用。

窗子(window)這個字來自北歐古言,原意為風眼(wind eye),代表兩個重要功能:通風和視野。

窗子的結構,乃是在牆上開一個洞,邊沿上加框(frame),中間置入可以活動的窗門(sash),窗門可以上下拉動(double hung),或左右拉動(sliding),也可能是左右固定在窗框上,向外推開,或朝內拉開(casement )。

窗門中間裝上透明的玻璃,羅馬在約西元100年時就有了,在中國,是用紙糊在窗門上,而從地板到天花板高的落地玻璃窗,是在工業革命後才出現的。

在選擇窗子時,首先是選擇窗框的材料,一般是木頭、鋁或是聚氯乙烯(PVC Vinyl),再來是選玻璃,目前為了配合能源法規,大部分的窗子都是雙層玻璃,而玻璃除了普通的(float glass),也有用安全玻璃(safety glass),這種玻璃不容易打碎,就算碎了也不容易有尖角傷人。現在一些建築商為配合能源法,窗子都用低穿透力的玻璃(low emissivity glass),也就是玻璃只讓40%到60%的光線透過,還可濾去紫外線,使得房子裡不會那麼熱。兩層玻璃中可加上氬氣(argon)或是氪氣(krypton),以減少熱的穿透。

再來是選擇操作系統(operation system),除了傳統的手拉、手推,現在也有電動窗,窗子裡面可以再加上電動窗簾,增強擋陽光的功能。

裝修老房子時,應該一個一個,還是多個窗子一起換?按照包商的經驗,如果許多窗子一起換,大約可省下30%的費用。那麼在選擇窗子工廠時,有哪些有名的廠商,有品質好的產品,一般來說是安德森(Anderson)和配拉(Pella),他們的產品品質好,但價格高,也可考慮米爾葛德(Milgard),價錢中等,而且有特別防噪音的窗子(quiet line),對一些在大馬路邊的房子特別有用。

申請加建時要注意,建築法規中對窗子有一些特別要求,比如臥房一定要有窗子,大小不得小於24吋高,20吋寬,主要目的是火災時可以逃生。

柏克萊加大建築系教授Christopher Alexander寫了一本書叫模式語言(Pattern Language),其中提到,一個房子中,哪裡可以開窗子,朝哪個方向,開多大,都是件大事,必須仔細規劃,為了使窗子更實用,更自然,他特別推薦窗下座位(window seat),這是個可以坐在窗前讀書、聊天,介於室內和室外,又有私人空間感的地方,但是在拉斯維加斯很少看到,主要是跟本地夏天天氣炎熱有關,其實如果不是在西曬的位置,還是可以考慮加個窗下座位的。

原文刊登在世界日报赌城版——08-08-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

展覽網上辦 商業旅館前景淡

Written By: judith - Aug• 11•20

拉斯維加斯商展中心(Las Vegas Convention Center)正在擴建西館,耗資9億8000萬元,室內面積140萬平方呎,包括60萬平方呎的展廳,15萬平方呎的會議室,預期2020年底完成,主要是為了趕上在2021年1月初舉行的CES(Consumer Electronical Show),以往商展中心的展廳面積不敷CES的使用,CES必須另外再租用兩三家旅館的場地,如果今年完成西館擴建,那麼將來CES所有的活動就可以集中在這裡。商展中心另外付了約5000萬元給特斯拉馬斯克(Elon Musk) 的另一家公司Boring Company,在地底下建一條隧道,附帶很多無人駕駛的汽車,會展期間可在西館、北館、中央館與南館之間穿梭。

沒想到因為疫情,7月28日CES突然宣布2021年的展覽將改為虛擬實境的網上展覽,疫情之下,拉斯維加斯的商展中心成了無用之地。這個蚊子館也太大了,除了中央館是1層樓建築,北館與南館各為2層樓,西館則有3層樓,商展中心的展廳總面積達250萬平方呎,可容納1萬3258個10呎X 10呎的攤位,另有共39萬平方呎的225個會議室。西館的展廳裡包括一片號稱北美最大的無柱子開放型空間,面積約33萬平方呎,如此大的範圍,如果連一根支撐的柱子都沒用到,屋頂必須非常高,從防疫的角度來看,它比狹小的密閉空間安全許多。

有屋頂的大型體育場是另一類的開放大空間,拉斯維加斯有兩個著名的室內大型體育場,第一是在Manderley Bay旁邊的Allegiant Stadium,主要作為Raiders足球隊的比賽場地,雖然它的天花板是透明的,但是草地需要更多的陽光,所以每隔一段時間,被鋪在特殊設計的移動平台上的草地,就像抽屜一樣被拉出體育場外來曬曬太陽。Allegiant Stadium原訂8月開始有球賽,但將是沒有現場觀眾的球賽,改成網上觀賽,然因有些球員怕染疫而拒絕出賽,尚存變數。之前買票的人可以退費,或作為未來購票的抵充值。鄉村歌手Garth Brooks原來也預訂8月在Allegiant Stadium舉辦演唱會,現在延期至2021年4月。第二是紐約紐約賭場旁的T Mobile Arena,它比Allegiant Stadium稍小,主要用來辦音樂演奏會與小球賽,疫情開始後,也中止了所有的活動。大型的體育場都派不上用場,那麼空間狹小的電影院、表演廳就更不用說了,娛樂界的燈光黯淡了。

6月後重新開啟的賭場,吃角子老虎機(slot machines) 配合防疫的安全距離,間隔著開,即兩台中關掉一台,但說到展館與劇場則一籌莫展,目前各賭場幾乎遣散了所有展館與劇場部門的員工。

家裡的電視節目應該不會受疫情影響吧?其實電視節目也在式微中,因為電視節目是靠廣告支持的,生意人都知道廣告要發給對的人,例如不同的年齡層、地區、性別,網路媒體可以根據大數據,針對不同的消費族群,甚至個人的習慣與興趣,插入不同的廣告,電視與傳統媒體卻缺乏這種個人化的機制,不管市場大小,製作一個節目的成本是差不多的,所以如果市場不夠大,將越來越難與網路媒體競爭,這就導致一個惡果,必須接受政府與大企業的豢養才能生存,當然網路媒體更容易被有心人收買,透過大數據,對個人的意向進行影響與控制,但幸好網路媒體已經開枝散葉,數量多到沒有任何人,包括政府與大企業可以買得完的。

因為疫情推了一把,網路改變世界的速度變得更快,參展的廠商可以透過一格一格的虛擬攤位推廣產品,不需要場地了,將來大家漸漸都習慣不必旅行出門去參展或談生意,難怪打開商業地產的網頁,求售最多的就是商業旅館與汽車旅館。

驅趕禁令將到期 欠租房客困窘

Written By: judith - Jul• 23•20

根據政策分析社Guinn Center調查報告,內華達州政府在3月時所頒發的驅趕違約房客(eviction)禁令將於9月1日到期,預計屆時可能有11萬8000至14萬2000戶違約房客將被驅趕,相當於27萬2000至32萬7000人將無家可歸。

這些人因為信用受損,再找新居也相對困難,必然造成社會問題,雖然政府目前已準備一筆救濟租金的基金,很快會公布詳細的實施辦法,仍可預見9月1日之後,申請驅趕房客的案例將暴增,房東有權向房客追討所有積欠的房租,想要繼續住下去的房客必須提出一套可行的分期攤還方案,並取得房東同意,一般房東也不希望房屋空置,多願意給予談判的空間。

目前拉斯維加斯的失業率達30%,相較於2月時只有3.9%,許多賭場放無薪假卻仍繼續支付員工的醫療保險,最近卻紛紛宣布保險支付至8月底,許多人眼見復工無望,在短期內也很難重新找到新工作,根本提不出一套可行的房租攤還方案。內州驅趕房客不需法院裁定,一旦房東申請,除非提出異議,否則房客一個月內就只好離開。

最近有一個蠻特別的個案,房客簽了約,遷入前卻突然失業,於是房客跟房東要求解約,並取回押租金,房東也同意還給房客全數的押租金,沒想到房客這才發現在無業的情況下,再找新居有困難,所以改變主意,聲稱自己還有些積蓄,願意支付頭兩個月的租金,並如期遷入,但這下子變成房東不肯,並說租約在雙方同意下已經解除,除非房客可以預付全年一半的租金,否則寧可空一個月,重找新房客。

此外,買賣市場與出租市場並不同步。自少數賭場在6月初重新開張後,拉斯維加斯的每日確診人數遽增,雖然有第二波疫情爆發的威脅,但很多人悶了兩個月,已經按捺不住,又出門趴趴走,因此經濟開始回溫,在史上超低的房貸利率助攻下,房市比其它行業的反彈更明顯。

據統計,6月份二手獨棟屋的銷售量為2464戶,比上個月增加44.7%,雖然仍比去年同期少15.1%,中間售價達到$325,000,比上個月漲3.2%,比去年同期漲6.9%,康斗與連棟屋的銷售量為470戶,比上個月增加26%,仍比去年同期少35%,中間售價為$187,000,比去年同期漲5%。

新屋銷售也相當可觀,今年上半年拉斯維加斯有許多社區的銷售列入全美排行榜前30名,包括Summerlin售出642戶,排名第四,北拉斯維加斯的Valley Vista售出475戶,排名第六,韓德森市的Cadence售出356戶,排名第14,韓德森市的Inspirada售出280戶,排名第25,西北的Skye Canyon售出275戶,排名第27。 Summerlin與Inspirada比去年同期分別少5%與19%,但Skye Canyon與Cadence比去年同期分別增6%與11%。想要改進現有居家裝潢,去參觀一下樣品屋的人也很多,新屋展售處的人氣突然旺了起來。

屋頂換新 較能吸引買家

Written By: judith - Jul• 13•20

房子的屋頂(Roof)除了有遮風、擋雨、防日曬的功能外,也能象徵屋主的身分地位,不知道你有沒有注意到,那些百萬豪宅的屋頂多半是重重疊疊且稜線很多的,而一般房子屋頂的線條則較簡單。

屋頂的形狀主要分為平頂(Flat)、一面斜(Shed Style)、兩面斜和四面斜,或是拱門型(Arch)。平頂的屋頂事實上也不是完全平,還是有點坡度,讓雨水能夠排出。平頂屋在世界各地都很普遍,從埃及、羅馬、阿拉伯到新墨西哥州的印第安人房子都是平頂。在拉斯維加斯也有很多平頂屋,只不過在夏天時太陽直接照射,屋頂下的居住空間特別悶熱。

傳統和摩登的建築皆使用很多一面斜的房子,室內空間有高挑的天花板,加上有一面是特別高大的窗子,是蠻受歡迎的設計。

兩面斜的屋頂,又稱山牆屋頂(Gable Roof),這種屋頂造型簡單,排水防曬的功能都好,大多數住家與農舍都是用山牆屋頂。如果是一層樓長方形的房子,長的一邊面向大街,上面是山牆屋頂,這就是加州農舍(California Ranch)。如果兩層樓的房子,最上面頂著山牆屋頂,旁邊再連接一、兩個小建築物,像客廳或車庫的上面一樣,也頂著山牆屋頂,這就是鹽盒子式(Salt box Style),是美國東部很流行的樣式。如果在山牆屋頂上再加個像小房子一樣的建築物,有天窗可透氣,這就是屋頂窗(Dormer)。所以山牆屋頂的變化多端,又容易興建,使用最多。

還有屋頂是四面斜的,又稱臀部屋頂(Hip Roof),造型像個金字塔,好處是迎風面積小,造型討人喜歡,壞處是閣樓內的空間小,建築費工, 一般豪宅才用這樣子的屋頂。

現在也很流行拱形屋頂。使用尺寸大、價錢貴的拱形合成木(laminated Wood)作屋樑,這種屋頂也是在豪宅區才看得到。

另外還有不同的屋頂,例如A框架(A Frame)、吊頂屋(Gambrel Roof)、圓頂(Dome),在拉斯維加斯就很少見。

屋頂的結構主要是用木頭一根一根架起來(Stick Frame),或是用桁架(Truss),屋頂成型後,釘上膠合板(plywood),再鋪上防水紙,最後再釘上屋瓦,在拉斯維加斯,房頂主要用水泥瓦,因為壽命可達30年以上,價錢合理且形狀顏色選擇多,而傳統手工製作粘土燒出來的屋瓦(Clay tile)已很少見到了。此外,還有石板瓦(Slat),這在豪宅上使用的比較多,壽命幾乎無限長,美國東部有許多兩、三百年歷史的古建築,還保留當初蓋房時用的石板瓦,但這種瓦在拉斯維加斯也不是很普遍。

買房子時,一般檢查員會爬到天花板裡去看屋頂的內部建造,再用無人機從空中拍攝屋頂、屋瓦的外觀狀態。

屋頂的好壞往往是買房者作選擇的一個重要考量,賣房者如果願意花錢換新屋頂,特別容易吸引買家上門。

原文刊登在世界日报赌城版——07-11-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

疫情不退 出租市場首當其衝

Written By: judith - Jul• 06•20

自今年3月起,針對防疫美國各地政府開始祭出新規,禁止非民生必要之行業對外營業,宣導人與人之間的社交距離,而受其影響最大的當屬旅遊業、展覽會、表演秀、餐飲業、服飾等零售業。不少知名的大企業,在疫情之前大事舉債快速擴充,在接連3、4個月沒有營業收入的情況下,竟然像大樹一樣頹然崩塌了,前兩天宣佈倒閉的太陽馬戲團,就是其中的一個典型,其推陳出新的舞台表演背後,都是砸下重金作研發的,此外,很多歷史悠久的知名大企業,目前是靠著政府的紓困案在支撐著,處境也是岌岌可危。

經濟重新開放果然引起疫情的二次蔓延,以拉斯維加斯為例,少數賭場在6月初開張後,每日確診人數從之前的兩位數轉為三位數,且屢屢攀高,以下是以拉斯維加斯為主的克拉克縣,自6月22日以來的每日新增新冠病患數目,6/22:288人,6/23:412人,6/24:462人,6/25:397人,6/26:326人,6/27:971人(包括前兩日遲報的案例),6/28:736人,6/29:697人,6/30:488人,7/1:509人。

由此看來,在疫苗開發成功之前,美國的經濟前景堪憂,許多失去工作的人,發現在短期內重返工作崗位的希望落空,開始準備與失業長期抗戰,盡可能省吃儉用,存錢以防萬一。 一般百姓生活中最大的支出就是房租或房貸分期付款,因此租屋市場首當其衝,年輕人或搬回去與父母同住,或與親友合租,或放低標準,轉向低房租的房子,租金與空屋率皆受到不利的影響。 根據Zillow 4月份房市報告,2020年的3月份,全美平均房租只比去年同期上漲3.4%,首創自2014年以來之最小的年漲幅,但這只是起頭,4月、5月、6月必有續創新低的統計數位。

有的城市的租金甚至因疫情而慘跌,例如San Bruno(有YouTube)、Cupertino(有Apple)、Mountain View(有Google)、San Francisco的2020年5月份平均租金分別比去年同期下跌14.9%、14.3%、15.9%、9.2%,這些矽谷城市之前的房租因為高科技新貴不斷湧入而節節上漲,疫情之後,高科技業者乃是最有條件改變工作模式的,工程師們紛紛改成在家上班了,換句話說,不再需要住在租金昂貴的矽谷或附近,很多人取消租約並遷居到其它城市。

過去幾年來,因為買賣的房源不足,房價居高不下,買不到理想的房子的人選擇租房,間接促成出租市場的興旺,房租的平均年漲幅約為5%;疫情之後,買賣市場的成交量雖然受到影響而下降,買房的人變少了,但賣房的人更稀少,因房源嚴重不足加上史上超低的房貸利率,原本疫情之前房價已經持平一段時間,而2010年4月份的全美中間房價比去年同期上漲4.3%,房價有再起的現象,但Zillow 依然預期2020年的房價將下跌2.7%,因為從長遠的眼光看來,房價與房租必然是成正比的,正如許多投資標的物的估價是根據投資報酬率來計算一樣。

房屋結構 首重地基

Written By: judith - Jul• 02•20

蓋房子時,結構中最重要的部分就是地基(Foundation),中國古話常說:萬丈高樓平地起。如果認為地基埋在地下,沒人看得到,偷工減料一點應該沒關係,那就錯了,結果可能成了比薩斜塔。

地基的主要功能是把建築物和土地結合。地基把建築物的重量分散到一個更大的面積上,防止下面的土壤承擔過重。

地基也像船的錨,可以抵擋天然災害像地震、洪水,下大雪或刮大風時,建築物還可以安穩地佇立在那裡。另外地基還有個功能就是提供一個平坦的地方,方便在上面加蓋建築物。

以前的人做地基時,有的是把大石頭堆在房子下,有的是挖條溝,裡面填上碎石頭,而現在都是用鋼筋水泥。地基主要分為淺基(Foundation)和深基(deep foundation),在一些土質較鬆軟的地方蓋房子,地基下還要打樁,將房子的重量經過表土傳到下面的岩石層。在東部,地基需要穿過凍土層以下才可以,而一般東部的凍土層都在地下一層,挖地基時,必須要挖個大坑,所以蓋出來的房子通常會有個地下室出現,而在拉斯維加斯,因為沒有凍土層的問題,地基只要在表土上鋪上一層水泥就可以了,所以在拉斯維加斯的房子沒有地下室。

早期拉斯維加斯蓋房子比較馬虎,地基做得不合標準,例如水泥裡沒有加上鋼筋,當房子下的土壤下沉時,就發生水泥龜裂,外牆傾斜而牆板開裂的問題,很多90年以前蓋的房子都有這個問題,營造的糾紛很多。

在拉斯維加斯,有經驗的建築工人大部分都去蓋賭場了,而蓋住家的工人大多沒經驗,手藝差。1994年到1996年兩年之間,就有3000多個有關建築缺陷的官司,所以買房子一定要找口碑好的建商蓋的房子。

在拉斯維加斯蓋房子,雖然不要打樁,穿過凍土層,但在地基下的水泥板(Slab)下還是要有基腳(Footer),即深18英寸的水泥,曾經有個建商輸了個官司,因為其房子的基腳只有13英寸。

地基下的土壤是影響房子的最大因素。拉斯維加斯的土壤大致分三種:黏土(Clay)、沙和卡利切(Caliche),卡利切是碎石,沙和硝酸鹽混合的礦物質。有時蓋房子會遇到三種狀況:一是膨脹土(Expansion Soil),遇水膨脹變大的土壤,二是塌扁土(Collapsible Soil),遇水收縮變小的土,三是沉陷土( Subsidence),根據郡政府的資料,北拉斯維加斯有些地區,從1963年開始已經下陷了5英寸;1998年曼達拉海灣酒店(Mandalay Bay)興建時,發現中間的主樓下陷了19英寸,後來再花了1000萬元在下面打漿,才將建築物救回來。

地基是房子中最重要的一部分,買房子時要花點時間了解附近的環境,以及土地的使用歷史,例如要避免曾經採過砂石後來填土的礫石坑(gravel pits)。

原文刊登在世界日报赌城版——06-27-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供