By Judith Lin Sullivan

賭城消費大幅增長原因

Written By: judith - Dec• 15•14

根據專門課徵銷售稅的克縣稅務局的統計,2014年上半年賭城民眾在汽車、家具與裝潢及電子用品上共消費了55億元,雖然比2007年降9%,但比2010年增長43%。

賭城失業率由2007年之前的4-5%,到2010年的14%,至今日的7.1%,前幾年流失的工作,約有60% 已恢復,這是促成賭城消費增長的最大原因。

然而根據附圖,2007年至2014年間全美與拉斯維加斯的平均每周工時與平均周薪的變化比較圖,工時與時薪仍然偏低,甚至跟不上物價的漲幅。常聞有人每周工時由之前的40小時降為32小時,或原來時薪是15元,但在失業兩年後重新找到的工作,其時薪是最低基本工資8.25元。

這或許是因為企業僱主們對經濟復甦與新的僱主立法仍有疑慮,不敢擴大產業規模之故。

此外,還有一個因素促成賭城消費之大幅增長。眾所周知,賭城有為數不少的違約房貸的屋主,在新法律不允許銀行輕易法拍的保護傘下,常見有三至四年未付每月分期付款的案例,甚至還有長達七年者。根據一般人每月房貸的費用可占其總收入的30%到40%推算,這些屋主每月可省下一筆相當可觀的錢財,用來買新車、家具、推陳出新的電子產品、旅行、上館子,大大促進民間消費。

因為過去兩年賭城的房價大漲,使得溺水屋的比例遽降,從最高峰時的71%至今日的27%。但隨著時間推進,多年來免費白住的違約案例,終將會被銀行一戶一戶法拍。目前內華達州的法拍案例居全美第三高,每596戶中有一戶收到房貸違約通知,全美則是每1069戶有一戶。

賭城辦公樓空置率 居高不下

Written By: judith - Dec• 09•14

拉斯維加斯隨著全美經濟緩慢復甦,但辦公樓市場依然積重難返。

不像紐約、洛杉磯、舊金山這些大城市,拉斯維加斯除了旅館外,幾乎沒有任何超大型的公司,需要辦公大樓或商業園區,而旅館的員工大部分是在賭場裡發牌、提供餐飲或清潔的工作,需要辦公室的員工只占少數。

由於2004年到2008年之間,賭城本地突然掀起一股蓋辦公樓的旋風,這些人當中包括為數不少的醫師、牙醫、建築師和房地產仲介,他們的開發經驗多半不足,對市場供需不求甚解,因此當企業發生倒閉潮,超建的問題使得辦公樓的空置率雪上加霜。

2006年時辦公樓的空置率是7.5%,2011年卻飆到23%,現在則約為19%(見附圖一),改善極微,相較於其它的商業地產,如零售商鋪、大型公寓與倉庫等,或已復工或有新案動工,實在不可同日而語。高空置率使得外來的辦公樓投資者裹足不前。

雖然自2012年起,市場上平均租金要價維持在每平方呎1.87元上下(見附圖二),但實質租金並非如此,租約裡往往包括有數月的免租優惠或巨額的裝潢補貼。一般而言,扣掉補貼優惠與空置率,投資報酬率與預期有一段距離。

此外,拉斯維加斯也不像紐約、洛杉磯與舊金山這些大城市,一個辦公樓可以分割為數個小單位出售,在拉斯維加斯買商業樓,多是以一整棟樓為單位,因為不易買到理想的小面積辦公樓,一般小企業若為自用,買了面積過大的辦公樓,如果自用以外的部分租不出去,算上空置率,往往用租的還是比用買的划算。

居家用對燈泡 省電省錢

Written By: judith - Dec• 04•14

美國在2012年立法禁止買賣「白熾燈泡」(Incandescent),這種燈泡主要是靠電流將電阻絲弄熱發光,根據研究,一個白熾燈燈泡所耗用的電95%都用在發熱,而祗有5%的電是用在發光,可說是個非常沒有效率又浪費能源的燈炮,加州最早通過法律禁止「白熾燈炮」,至今也有十年了。

現在市面上所賣的燈泡主要特色為冷發光,第一種常見到的是熒光燈(CFLS),這其實就是小型的日光燈,燈管像一團彎彎曲曲的通心粉捲在燈座上,燈管中落滿了水銀氣體,因為水銀是有毒的物資,在換電泡是要特別小心,如不慎掉到地上打碎了,不要馬上去清掃,必須先將門窗打開,讓水銀氣體隨空氣散出去,十分鐘以後再去掃碎玻璃,然後再用膠帶或濕紙巾將地面上被水銀汙染的地區清理一下,千萬不要用吸塵機,因為吸塵機會把水銀氣體帶到屋內各處。

清理完的碎玻璃燈管必須特別處理,免得造成汙染,但不幸的是政府機關沒有好的配套法規,幾乎所有的家庭都將廢棄的日光燈管和其它的日常垃圾一起交給垃圾車,這些廢棄的熒光燈都到了垃圾掩埋場,而許多地方都出現了水銀汙染地下水的現象。

第二種節能的燈泡是「發光二極管」(LED),這是用固體技術(Solid State),沒有水銀氣體,省能源,又不汙染,其實這不是新技術,汽車的駕駛盤後的控制板上就是用「發光二極管」來顯示速度和油量。

「發光二極管」到底有多好,研究報告說,白熾燈泡的壽命是1200鐘頭,熒光燈是1萬個鐘頭,而發光二極管是5萬個鐘頭,而在省錢方面的統計,使用白熾燈泡5萬個鐘頭的電費是352元,熒光燈是90元,而發光二極管是85元。

發光二極管因為發少量熱,造型變化多,已在建築設計上起了革命性的變化。

許多建商將發光二極管裝在許多令人意想不到的地方,像是天花板上,廚房櫃門上,水泥磚中,臺階上,最神奇的是發光二極管也裝到了家具、墻紙和布料上。

發光二極管原來先是用矽固體,一個老技術製出來的,但現在又出現了碳固體新技術做出的「有機發光二極管」,未來將有更多令人驚艷的照明產品出現,光線變化使住家的氣氛呈現出更多的趣味.

原文刊登在世界日报赌城版——11-29-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房貸條件放寬 申請注意事項

Written By: judith - Nov• 26•14

近來銀行核准房貸的條件有放寬的跡象,之前申請房貸失利者不妨重新一試。

據統計,2014年7月,有67%的申請案件得到貸款,相較於半年前只有53%的申請案件得到貸款。2014年7月份通過的案件中有32%的信用分數(FICO)是在700之下;債務總和與收入的比例(Debt-to-Income,DTI)也提高了,2014年7月份通過案件的平均DTI是37%,通過的有很多DTI是在40%到43%之間。

債務總和是指以下所列的這些項目的每月分期付款金額:信用卡、汽車貸款或其它的個人貸款、房貸、房地產稅、食物、水電費等,學費則不算在內。

過去幾年來,因為拉斯維加斯的房價低廉,且審核嚴格不易取得貸款,華人購屋多用現金,但隨著美國經濟復甦,房市逐漸走向正軌,預期未來申請房貸者將增加,在此提醒大家,申請房貸時應小心避免以下一般人常犯的錯誤:

1.沒有預先找銀行審查,不知是否能貸到款,或貸款的額度,就急著去尋找房子買,等選中房子後要寫出價單,才發現自己能取得的房貸金額加上頭款根本買不起這種價位的房子。

2.結束或申請新的信用卡,這會改變信用分數與DTI,甚至影響之前預審已通過的房貸。

3.呈送文件時,以為空白的文件是沒用的,而自作主張取出沒提供。須知一般房貸申請表格都是制式的,任何缺頁或瑕疵都會拖延審核的時間。

4.忽略文件中的細節。有些內容雖然是用小字的印刷體,但並不表示它不重要,如果疏忽大意,將影響貸款者的權益。

5.不實呈報收入金額、工作經驗、信用分數、稅賦、退休金帳戶、債務總和、破產紀錄等。一旦被發現,貸款者可能觸及詐欺等刑事罪名。

6.在填寫不完整的文件上簽名。若被無良的貸款公司填上不實資料,貸款者將承擔以上第5條所提及的風險。

房市在擺盪中趨於穩定

Written By: judith - Nov• 20•14

隨著房價的節節高升,投資者陸續退場,使拉斯維加斯的房市趨於穩定,這是很好的現象。

回顧2006年6月高峰的銷售中間價格是315,000元,與2012年1月谷底的銷售中間價格是118,000元。見房價慘不忍睹,內華達州政府於2011年底祭出行政干預,限制銀行法拍違約貸款,所以自2012年3月起,供給量急速下跌,房價因此走出泥沼,但供給量一直到2013年8月,整整一年半都處於谷底,在供不應求的情況下,市場又矯枉過正,銷售中間價格一路爬升至20萬元以上。

因為非自住投資型貸款不易取得,投資者都以現金購買,小投資者用現金購買的能力,往往取決於房價的高低,十幾萬的房價尚在其能力範圍之內。據歷史紀錄,2013年8月之前,銷售中間價格在18萬元以下時,一半以上的交易是屬於現金購買,但隨著房價的增高,漸超出小投資者的能力範圍,於是現金交易開始下跌,目前銷售中間價格為20萬元,現金交易則跌至30% 。

拉斯維加斯10月二手屋的銷售量與銷售中間價格雙雙往下調整,銷售量為2900戶,正常情況平均是4000戶,銷售中間價格則又跌回20萬元以下,接著冬天房市淡季來臨,預計還會再繼續下調,但是幅度不會太大。

許多自住買家,過去因為無法與現金的投資者競爭,等待已久,最近因為有更多的好房子可選擇,終於買到理想的房子。

家具主題與調性 有4類

Written By: judith - Nov• 04•14

無論買新房子還是二手屋,只要是自住,在房子過戶後,下一步就是考量選購與擺放家具。

走進家具行之前,要做些功課,才能買到合適家具。首先,要決定主題,不同的房間可以有不同的特色和主題,但最好全屋有統一調性。

家具的式樣決定主題與調性,主要分為四類:

一、摩登現代:主要特色是簡單明朗的線條,顏色主要為白色、米色和其他自然色彩,材料以玻璃、金屬或黑色亮漆為主。

二、傳統:這種家具看起來很正式,把手前端一定是卷雲的形狀,中間下面會有雕花的裙邊,底下的腳一定是獸爪。

三、休閒:家具用的布料或外觀主要為格子或帶小花的布。

四、懷古:主要是指法國、西班牙、義大利或是鄉村式設計。

主題選好後,下一步是測量各個主要房間的大小,最好用英制呎吋,這樣和家具行的銷售員比較好溝通,不要忘了把每個門也量一量,以免買的家具現尺寸太大進不了門。

在家具行選家具時,不妨將看中的家具尺寸都記下來,回家在地上用膠帶將大件家具的尺寸貼在地板上,站遠一點想一下,那些家具是否適合你的家。

此外,買家具前最好量力而為,客廳中不光是沙發和茶几,還有許多配套東西,像是放電視、音響或瓷器的展示櫃及一兩張小椅子。如果把錢都花在一兩件大家具上,就沒預算買其他配套的家具和牆上裝飾。

家具的結構要牢靠,一般家具底盤多是木頭或金屬架,如果做工馬虎,搬動時就容易鬆掉散開,外面的布料最好是不易髒或方便清洗。

除美觀之外,家具最重要的就是用起來要舒服,現在的客廳設計,多半是多功能,可會客又可全家在裡面看電視和吃飯,所以沙發不但要坐著舒服,還可以躺在上面睡覺。

最後要記得,流行會改變,選式樣時不要一味追求最新最時髦的家具,家具會用很多年,所以最好是選擇中性、不容易被潮流淘汰的家具。

原文刊登在世界日报赌城版——11-04-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房源增加 購屋選擇多

Written By: judith - Oct• 28•14

最近拉斯維加斯的房市交易明顯減緩,屋源增加,投資者不進場,因此房價略有回調,例如中間價位的房子,要價普遍約下降1萬到2萬元之間,可供買家選擇的好房子也增多了,對過去兩年尋尋覓覓卻買不到房子的人,不啻為一佳音。

上周美股創下2012年5月來最大單周跌幅,主要因為歐元區經濟體、日本、巴西等國家的經濟不振,中國成長趨緩,日幣狂貶,投資者憂心世界經濟的復甦不如預期;標準普爾指數(S & P 500)在今年9月18日曾達歷史新高,但如今驟降7.4%。由於全球性的經濟不穩定,房市與股市跟著上下波動,然而美國本身的經濟情勢是看好的,因為就業率與民間消費的表現都不錯,加上油價下跌,更為已經好轉的經濟添加動力。

以下是美國著名經濟期刊Kiplinger預估世界幾個主要經濟體的國民生產毛額(GDP)成長率:美國2014年為2.2%,2015年為3%;歐盟2014年與2015年分別是0.8%與1.4%;中國7.3%與7%;日本0.9%與1.1%;英國3.1%與2.6%;巴西0.3%與1.3%;蘇俄0.3%與0.6%;加拿大2.3%與2.6%;印度5.4%與6.1%;南韓3.5%與3.6%;墨西哥2.5% 與3.6%。

此外,中國國務院常務會議10月8日宣布全面取消境外投資核准,即不須政府核准海外投資了。過去數十年來,中國因出口貿易取得大量的外匯,但在外匯管制的政策下,中國的民營企業不能直接擁有這些外匯,而是由政府發放等值的人民幣,結果人民幣不斷增加,造成國內的通膨現象。如今開放海外投資,預估將對推動北美幾個大城市的商業樓市有一些助益。

如何在院子裡種果樹

Written By: judith - Oct• 21•14

許多華人買了房子,想在後院種棵水果樹,首先要瞭解拉斯維加斯是屬於高原沙漠氣候,夏天是又熱又乾,但冬天冷,澆夠水,大多數的水果樹都能存活,但不一定會開花結果。

在拉斯維加斯選擇果樹,最重要的是看它冬眠所需要的小時數,一般在華氏45度以下就開始冬眠,所需時數從100到800都有,例如:五瓜蘋果(red delicious)需要800個冬眠小時,富士蘋果(Fuji Apple)需要400個冬眠小時,金都蘋果(Dorsett Golden)只需要100個小時,如果時數太高的,就不適合。此外,但在沙漠裏能生長的蘋果多半硬和酸,種下後要等三到五年才會結果。

杏仁是適合在沙漠生長的水果樹,不需要很多水,就能長得不錯。杏子(Apricots)在沙漠中可以長得很好,花開的很早,結得又多,種下一年就可收成了。櫻桃樹雖然種得出來,但因為太熱,不容易結果,種植櫻桃樹,樹皮上要包防曬的布,以免樹皮被曬裂了。

無花果是沙漠中最容易種的,樹可長到40呎高,冬天要把幹樹枝剪去,春天才會發新枝。

葡萄也很容易種,但水果長得比較小,卻很甜。油桃樹(Nectarine)在拉斯維加斯的壽命不長,但很能結果子,有各種油桃樹,所需冬眠時數從250到500的都有。桃子樹的壽命在這裏頂多只有8年,但能結很多果子。

梨子、李子、柿子、開心果在拉斯維加斯都長得不錯,石榴更是這些水果樹的冠軍,不怕乾,喜歡鹼性土地,結果多,可種在前院做裝飾,想知道熟了沒?當有鳥來偷吃時就是熟了。

不適合這裏氣候的樹,則是檸檬、青檸和橘子。

水果樹長得不好,通常有幾個原因:樹太老了,或是冬天太冷把樹凍壞了,花粉傳不出去,因為有些需要有雌雄兩棵樹才能結果,在錯誤的時候修剪樹枝傷了樹,植樹的地點不對,風大或太近房子都會影響開花結果,最後一個因素是澆水和施肥。

一棵水果樹,如果在冬眠時,溫度不夠冷,花就不會開很多,如果春天太短,轉夏天的氣溫上升太早,花就容易落地不結果子,否則拉斯維加斯的夏天又長又熱,果子容易長得又大又甜。

在拉斯維加斯住家,田園之樂會使生活更有意思,尤其是種水果樹,到秋天收成時,一家人享受豐收的樂趣真是難以形容。

原文刊登在世界日报赌城版——10-18-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內州資產保護條款 全美最有利

Written By: judith - Oct• 14•14

在美國投資房地產或股票,如果為數可觀,應該考慮如何有效的保護這些資產。例如因訴訟案件引起的處分,可利用政府的保護條款,使損害減少到最低,有如購買各種保險一樣,目的在預防萬一。

(一)成立一個資產保護信託NAPT(Nevada Asset Protection Trust)然後將各種動產與不動產,如房地產、銀行存款、股票、債券、珠寶、汽車等資產,轉到這個NAPT之內,只要記錄超過一個期限,債權人即無法經由訴訟程序,從這些資產上求償。內華達州規定兩年或債權人發現(discover)這些資產後的六個月內,兩者中較晚的時間點。例如資產轉到NAPT後18個月內,債權人發現這些資產,從資產轉到這個NAPT時算起,兩年(24個月)內可以採取行動;又例如資產轉到NAPT後的18個月以後,債權人才發現這些資產,則從發現的時間開始起算,六個月內可以採取行動。

美國各州相關的法律不同,對這個期限的規定也不同,很多州規定資產要存放四年以上,或債權人發現這些資產後的一年內,兩者中較晚的時間點。在全美國50個州中,下列四個州依序提供最有利的資產保護法:內華達州、阿拉斯加州、南達可塔州和德拉瓦州。

(二) 成立「有限責任公司」LLC (Limited Liability Company ),這是最容易的保護資產方式,所以目前最受歡迎,因為政府對LLC公司的管理,包括財務簿記的規定比較寬鬆。LLC完全受到法院的「訴訟責任保護」(charging order protection)。例如 LLC的股東成員因其它與此LLC無關的事情,在法院被判要付給債權人損失賠償,債權人將無法拿到任何LLC的資產或是這位股東(debtor) 在這家LLC公司內的股份,債權人最多只能取得一個「留置權」(lien) ,只有等到該股東將屬於他的股份從LLC抽出來時才能採取行動。不像傳統的公司(Corporation) ,債權人可以拿到該股東的股份。債權人常常由於不知得到的留置權要等多久才會兌現,只好接受庭外和解或放棄追款。

如果把LLC加入NAPT的信託內,這是今日在美國最佳的資產保護方式。

原文刊登在世界日报赌城版——10-11-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

法拍屋主 再申請房貸要等4年

Written By: judith - Oct• 10•14

自2014年8月16日開始,房子曾被法拍或作不足額還款銷售的屋主,若欲再購屋,至少須等四年,才有資格申請由房利美(Fannie Mae,FNMA)擔保的貸款,之前的規定是兩年,其所持的理由是為避免製造另一個泡沫,房利美擔保的貸款至少占全美房貸1/3。

這對房市的影響不可忽視,根據新屋建商統計,約有1/3的買主有法拍或不足額還款銷售的壞紀錄。果然,全美8月的房屋銷售量微降,終止之前四個月以來的連續攀升。

溺水屋解套後,須等多久以後才有資格再申請貸款購屋,依房貸的種類有不同的規定。

1、有不足額還貸銷售紀錄者:

A. VA (Veterans Affairs) 等兩年。

B. FHA (Federal Housing Administration) 等三年。

C. 房利美(Federal National Mortgage Association)首付20% 者等四年,首付5%者等七年。

D. FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp.) 等七年。

2、有法拍紀錄者:

A. VA等兩年。

B. FHA等三年。

C. 房利美等七年。

D. FHLMC等七年。

如果不想等,可以找私人銀行貸款,但除首付至少20%到25%之外,貸款利率也高很多。

此外,過去一年現金買主約占全美總購房者的37%,相較於2012年初最高峰時的43%。8月份投資型買家占全美總購房者的12%,相較於2012年初的23%,且創2009年以來之新低,投資者淡出,難怪美國房市有逐漸冷卻之趨勢。