By Judith Lin Sullivan

賭城房價 今年恐無大漲幅

Written By: judith - Apr• 22•14

拉斯維加斯的失業率從金融危機期間的兩位數字率降至最近的8.9%,仍高於全美國平均的7%。根據內州政府經濟發展部門的統計,從2007年至2010年,內州的企業總裁減18萬個工作,而自2011年至今則回增了6萬個工作,差距仍大。許多與房市有直接關係的工作,例如建築、家具、家庭飾品等很難回到以前的榮景。在收入水平上,因為藍領勞力過剩,及雇主不確定經濟是否復甦,自從2007年以來,內州的平均個人收入一直維持在4萬3000元左右,無法向上提升。

聯邦政府的貸款政策對購屋者的審查較金融危機以前嚴格,加上貸款利率比去年高出1%。Nationstar Mortgage經理Faunce說,有些年輕夫婦需要請父母一起加入申請貸款,才能得到所需的貸款額。

地產資料中心CoreLogic公司說,2014年1月份內州的地產成交價格比去年同期1月份上漲22.2%,是全美漲幅最高的州,相較於其他前五名:加州的20.3%,俄勒岡州的14.3%,密西根州的13.7%和喬治亞州的13.4%,可見漲幅仍大於其他地方。

基於就業率與收入水平無法提升,貸款利率與房價卻齊齊上揚,房地產專家Home Builders Research的執行長史密斯及經濟學家Capital Economics的迪格爾Diggle都認為,2014年的房價不會再有大漲幅的現象。

2014年1月份價格比前一個月,即去年2013年12月份上漲0.9%,今年3月份比2月份漲2.6%,這是因為去年2013年12月及今年初冬季時的房源特別緊,抬高房價,當時簽約的多在今年2014年第一季月份過戶,迪格爾認為,從今年2014年第一季推出上市的房子增多而銷售量卻沒有上升可以看出這種高漲幅將不會持續,即2014年的房價將會持平。

也有些地產專家認為,隨著春季的來臨,房市將會熱絡起來。CoreLogic說,目前全國的平均房價約比2006年泡沫期最高時低17%,即是83%。維加斯目前3月份的平均價19萬5000元與最高期的32萬比較,仍只有60%左右,未來如果經濟情況繼續好轉,房市上漲空間應該是存在的。

原文刊登在世界日报赌城版——04-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

比房價與學費 住賭城划算

Written By: judith - Apr• 15•14

在南加州,除了聖瑪利諾與亞凱迪亞外,一般華人都喜歡住聖蓋博市(San Gabriel),當地高中,亞裔學生占57%,西裔41%,白人只有0.95%。公立高中畢業考試(CAHSEE)成績,數學通過比率91%,英文86%。當地房價最便宜是一幢1955年蓋,三臥,兩浴,1388平方呎,賣53萬8888元。

在拉斯維加斯,沙漠林社區中的派洛斯福德高中(Palos Verde),亞裔占8%,白人占81%,非裔占5%。內州學力測試(HSPE),數學是63%,英文是89%。(數學差想必是亞洲人不多),學區中,目前有452棟房子在賣,有141棟在50萬以上,261棟在20萬到50萬中,有30棟在20萬以下,該附近的房價最低的一幢是2000年蓋,三臥,兩浴,1310平方呎,賣19萬9900元。最貴的是890萬元,1萬2314平方呎,六臥,十浴,七車庫,2005年蓋。

在西南區,韓德盛市的科羅瑞都高中,亞裔占12%,白人68%,西裔12%,非裔6%,內州學力測試(HSPE)數學是70%,英文92%,科學84%,學區中,目前有314棟房子在賣,有109棟在50萬元以上,194棟在20萬到50萬中,有12棟在20萬以下,附近的房價最低的一幢是2000年蓋,三臥,兩個半浴,1621平方呎,賣15萬元,最貴的是780萬元,1萬650平方呎,五臥,九浴,四車庫,2007年蓋。

在亞裔多的克拉科高中(Clark High),亞裔占20%,白人18%,西裔51%。內州學力測試(HSPE),數學是53%,英文85%。這個學校附近的房價平均是10萬元出頭,比較老一些,不過進這學校可以跨區,不一定要住旁邊。

看來拉斯維加斯的學校表現,英文和加州差不多,數學差些,這是因為中國人不夠多,但是兩地房價差太多了。如果在拉斯維加斯進高中,再去外州念大學,這個家庭在房價上省的30萬元可以讓小孩以外州居民的身分讀四年常春藤大學沒問題﹔而柏克萊加大,加州的學生住宿舍,一年要3萬2624元,外州的學生一年5萬6198元,差2萬餘元,四年合計9萬餘元,所以家住拉斯維加斯,去加州讀書,還是划算。

比一比學校,再比一比房價,帶小孩來拉斯維加斯,小孩很容易在學校中有好表現,進入資優學校,進大學名校的機會不見得低,買房子安居更是划得來。

原文刊登在世界日报赌城版——04-12-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

帶小孩移民賭城 安啦!

Written By: judith - Apr• 08•14

許多中國人對投資拉斯維加斯的房地產很有興趣,但對於是否要全家帶小孩移民來此有疑慮,因為他們聽說拉斯維加斯的學校素質低。這其實是他們對拉斯維加斯有資優學校(Magnet school)的特別教育體系不夠了解。

一所學校的好壞評比有很多因素,包括學校附近居民的素質、教職人員的熱忱度、學校的設備經費及家長的參與。一般而言,房價和學校的確有一定的關係,住貴的區域的屋主收入高,教育程度高,肯參與學校活動,老師們在家長的監督和鼓勵下,表現也會特別好。

那 麼房價低的地區的學校是不是就不好呢?拉斯維加斯的資優學校多半設在房價低的地區,這些資優學校中有一半學生是住在學校附近的小孩,另一半是跨學區的資優 生(Gift Children),也就是智商在120以上、學業成績佳、沒有無故缺課紀錄的學生,學生可以跳級,或選高年級的課,在資優計畫中任教的老師也經過特別甄 選。

因為資優學校有一半是普通學生,從學校的總體成績及排行看不出資優學校的特殊表現,不過美國一些名校早已肯定拉斯維加斯資優學校的實 力,每年拉斯維加斯的高中畢業生進名校的不少,例如去年柏克萊加大就收了22名拉斯維加斯的學生,其中有一半是克拉科高中,不過最後只有五位去柏克萊加大 報到,其餘學生都進了常春藤大學。

在拉斯維加斯讀中學還有一個好處,可以體驗更多的主流文化,與主流社會的成員接觸。現在許多中國新移民待在加州,住在中國人的社區中,吃中國餐,說普通話,自成一個社群,和美國社會有所區隔,在那樣環境中長大的孩子,如何適應美國大學生活?又如何能在美國社會中生存?

來 比一比加州和拉斯維加斯的學校,在北加州,中國人一窩蜂在庫比蒂諾高中附近買房子,這所學校中亞裔學生占57%,白人29%,西裔10%,每年在加州高中 生畢業考試的表現(CAHSEE),數學通過比率97%,英文95%,但不保證畢業於這所高中就能進入旁邊的史丹福大學就讀,因為所有的大學都傾向錄取來 自不同城市的學生。庫比蒂諾的房子特別貴,一幢1932年蓋,兩臥、兩浴,1293平方呎的房子要價120萬元。

原文刊登在世界日报赌城版——04-05-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城商機大推手–施奈德

Written By: judith - Apr• 02•14

1987年施奈德被加州銀行控股公司派到拉斯維加斯,出任內華達州第一聯美銀行董事長與執行總裁,那年他才40歲,從此這位出生於南達科達州的青年才俊,便與拉斯維加斯結下不解之緣,今年他66歲,是內華達州立大學的新任校長,他的職場轉型與拉斯維加斯的發展息息相關,26年來他對賭城文化與產業的貢獻有目共睹。

當第一聯美銀行被富國銀行併購以後,施奈德決定繼續留在拉斯維加斯,因為他覺得這是一個可以發揮他影響力的地方。當時的城中區是毒品與流浪漢集中的地方,治安很差,城中區的賭場只有日漸衰頹,毫無生機,但施奈德天生是個改革家,他提出一個在弗利芒街蓋幻彩天幕的偉大方案,不斷奔走立法,並取得市政府與弗利芒街兩旁賭場的財力支持,天幕完成後,城中區的商機果然起死回生,如今觀光客絡繹不絕,當時他就名列拉斯維加斯最有影響力的十人之一。

施奈德夫婦同時也是藝術愛好者,他們感到拉斯維加斯缺乏文化氣息,於是又著手打造一個表演藝術中心,地點就在城中區裡,他們自己率先捐款100萬元,得到各界人士的回響,最後以捐款最多的基金會主席史密斯為名,建立頗具建築特色與音效絕佳 (Art Deco Style)的史密斯表演藝術中心,如今該中心交響樂團演奏、舞蹈與各種藝術表演盛況空前,這又是一項創舉,拉斯維加斯終於有點文化了。

2010至2013年,施奈德擔任內華達州立大學旅館管理學院的院長,對建教合作不遺餘力,尤其是管理與財務方面的領域,他也主導大學的發展策略,致力於使州立大學成為社區發展的資源與動力,產業界需要的各種訊息,多半可從大學提供的經濟發展研究資料中取得。因為施奈德對促進拉斯維加斯產業的多樣化功不可沒,2014年施奈德成為內華達州立大學新任校長,跌破專家學者眼鏡,為使拉斯維加斯更均衡更健康地發展,誰說州立大學校長必須是博士或教育界出身?在拉斯維加斯什麼都有可能。

內華達州長山道沃頒予施奈德2013年年度慈善家的最高榮譽,建造大學體育場是施奈德接下來想作的項目,此外,拉斯維加斯的退休人口與日劇增,但醫療設備與人才欠缺,所以施奈德也要儲備一個四年制的醫學院,施奈德是銀行家、企業家、改革者、文化使者、慈善家、教育家,最主要的是,施奈德是拉斯維加斯文化與商機的重量級推手。

原文刊登在世界日报赌城版——3-29-2014——

賭城房價 預估年成長3%

Written By: judith - Mar• 25•14

經濟學家宋博 (Chris Thornberg)最近在2月的「2014年內華達州經濟前景和市場分析」研討會上預計,內華達州和拉斯維加斯的經濟今年將會不錯,2015年會更好。

雖然美國各州的經濟狀況因地而易有強有弱,但整體經濟在經過2009年開始的金融危機後,過去幾年一直在穩定的復甦成長中。消費者開始購買非必需品,出口貨物增加,一度不太樂觀的州市政府財務狀況也因縮減開支而比較健康。仍存在一些阻擋經濟成長的因素,包括:緊縮的銀行貸款,人民積蓄不夠,尚未解決的政府福利制度改革方案,中國經濟減緩,聯邦政府減少收購債券(QE)等等不利因素。宋博認為,今年美國的GDP國內生產總值會達到3%至3.5%。

內華達州受到次房貸泡沫化(subprime loans)和旅遊業收入降低的雙重打擊,經濟狀況幾乎一度瀕臨全盤破產的邊緣。經過數年的修復工作,最近傳出許多好消息,就業情況繼續改進,8.8%的失業率仍高於全國的6.7%,不過每年均有增加平均約2%的新工作。許多行業都有擴張跡象,不止賭場和旅館業在雇用新人,根據必康經濟顧問公司(B acon Economics Co.)的數據調查,保險業和財務顧問業在整體經濟裏由2001年的8.3%成長到去年的12.4%,其他如運輸業、製造業、健保業、服務業都繼續成長,必康公司認為,這個現象會至少再持續進行三年。這種經濟重心分散現象對拉斯維加斯的未來是有幫助的,不過分依賴賭博業及旅遊業使得整體經濟增加彈性及抗壓性。

受歡迎的房產網站Zillow.com分析,在經過去年的26%高漲幅後,今年應該是持平的市場。拉斯維加斯的溺水屋比例,即房屋貸款高於房屋的市場價,從2012年第一季的71%,第四季的59%,降至去年2013年第三季的39%及第四季的35%。Zillow的經濟分析師古德(Gudell)說,溺水屋比例大幅度的降低是因為中間價位的房價大幅上漲。拉斯維加斯的35%溺水屋比例仍是全美第一高。平均房價仍是偏低的18萬5000元,只有最高時期的55%,古德認為,在未來數年房價仍有上漲空間,不過上漲的速度將會慢下來。目前一般專家的估計是一年上漲3-5%。

原文刊登在世界日报赌城版——3-22-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

財團漸淡出 房市趨穩定

Written By: judith - Mar• 17•14

2014年才剛開始,據1月份的幾項房市指標,我們可以預測2014年的房市將呈現穩定狀態,不致有明顯的價格波動。

第一﹑私募資金財團投資者占房屋總銷售量的比例下降:比較2013年1月份與2014年1月份的銷售,在拉斯維加斯,私募資金財團投資者占全部銷售的比例從10.1%降到7.2%,內華達州則從10.7%降到6.5%。

自從2008年房市崩盤後,因為房價偏低,相對的出租報酬率就高,華爾街的私募資金紛紛投入房市,但隨著過去兩年房價大幅反彈,價格的吸引力已不再,故他們逐漸淡出房市。從好的一面來看,大型的炒作者減少,市場自然會趨於穩定。

第二﹑總銷售量下降:由於房源緊俏,拉斯維加斯過去一年來,房屋買賣成交過戶的數量計有5萬7452戶,比前一年下降11%,全美國50個大城市中有17個城市的房屋總銷售量是下降的,這也顯示全美投資型的買主減少,房市已逐漸趨於穩定,但拉斯維加斯的房源緊俏是因為人為操作的結果,所以房市何時回復正常還是未定之數。

第三﹑現金買主的比例上升相對於一般私募資金的投資會涉及貸款,個人投資者因為不容易取得貸款,故通常是現金買主。在拉斯維加斯現金買主占全部銷售的比例從40.1%增加到56.5%,內華達州則從48.3%增加到58.7%,相較全美國2014年1月份的44.4%。值得注意的是,在拉斯維加斯,現金買主中有很多是二戰後的嬰兒潮現在退休遷至賭城者。

第四﹑不足額還貸銷售的比例下降,銀行屋銷售的比例上升:在拉斯維加斯,不足額還貸銷售占全部銷售的比例從25.7%下降到14.9%,內華達州則從22.9%下降到13.4%,相較全美國2014年1月份的5.9%;在拉斯維加斯,銀行屋銷售佔全部銷售的比例從22.8%上升到25.6%,內華達州則從20.3%上升到23.7%。

與以往幾年大相徑庭,不足額還貸銷售大幅度降低,這表示棄屋者減少了;至於銀行屋的比例有小幅增加,這並不代表銀行屋的數量增加,只是對應不足額還貸銷售的比例大幅度下降所致。但總而言之,棄屋者減少也顯示房市逐漸趨於穩定。

原文刊登在世界日报赌城版——03-15-2014

賭城沾不上罪惡城的邊

Written By: judith - Mar• 11•14

在拉斯維加斯做房產經紀人最常聽到客人問說:這是個罪惡之城,住這裏好嗎?

事實上拉斯維加斯可以與「罪惡之城」之名聯想在一起的只有在賭場區,而四周廣大的住宅區一點也看不出賭城的氣氛,就像任何一個美國城市,是個安家居業的地方。

不過正因為拉斯維加斯是個遊客很多的城市,許多生意都是24小時、七天營業,那麼以住家的眼光看,是不是比其他城市更方便,更好居住?

「罪惡之城」這個名字的來源是1963年作家迪克泰勒寫了本書,標題是:「拉斯維加斯,是個罪惡的城市嗎?」書名之後有個大大的問號,的確,拉斯維加斯的賭場區內,只要有錢,什麼樣玩樂的方式都可以享受到。電子看板車公開拉著情色廣告在街上跑,合法的讓客人在賭場裏用金錢賭博,每個轉角都有酒吧在為遊客服務,人們在這裡盡情的吃喝玩樂,看起來是個充滿誘人犯罪的環境,但是問一問住在城裡的人,大多數的人都不同意這個別名,更不贊成將「罪惡之城」的名稱冠在他們居住城市的頭上。

事實上,拉斯維加斯根本不在全美十大犯罪率最高城市的榜單上,只是人們不了解這個城市所給的綽號,這就好像人們叫舊金山是同性戀之都,紐約是爛蘋果一樣。拉斯維加斯之所以有這個臭名,主要是因為它以博弈業為主要產業,賭場很多,不過現在全美一共有40個州可以有合法的賭場,甚至各州陸續開放網上博弈為合法,所以「賭」並非擁有「罪惡之城」頭銜的理由。

那麼「毒」是不是理由呢?全美國有20州,只要有醫生處方就可以合法吸用醫療用大麻,在科羅拉多州還可合法購買「娛樂用」大麻,而在內華達州,大麻還是違法的。

再說「淫」呢?加拿大最近才通過法律,使妓女全國合法化,而在拉斯維加斯賣淫是違法的,最近賭城才立法通過,將「足療」納入按摩業,杜絕色情,而小姐站在街上拉客會被警察逮捕。

此外,這裏還存留有一條很保守的法律,賣車子的星期天不許開門做生意,因為星期天要人們有時間上教堂,而在保守的中西部,許多州早就廢除這條法律。

想來想去,也許是酒池肉林這一種形象讓拉斯維加斯無法除去「罪惡之城」之名,布斐(buffet)餐館是拉斯維加斯中的特色,暴飲暴食是基督教中所說的七個原罪之一:憤怒(wrath)、貪心(greed)、偷懶(sloth)、虛榮(pride)、慾望(lust)、羨慕(envy),和暴食(gluttony),其實每個城市,每個人都有這些問題。不過也許就暴食這一點,使拉斯維加斯沾上了罪惡之城的邊。

原文刊登在世界日报赌城版——03-08-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房市 仍可放心進場

Written By: judith - Mar• 03•14
By 【拉斯維加斯訊】
March 01, 2014 06:00 AM
過去幾年來因為低房價與低利率,投資者大可放心進場房市,多半不會吃虧,但自六個月前開始,房地產投資者已一改過往的思維,必須經過精算才能決定個案是否值得投資。(林秀華提供)

根據S&P/Case-Shiller機構的統計,2013年全美國20個大城市的房價平均上揚14%,其中拉斯維加斯、洛杉磯與舊金山的漲幅更是超過20%,許多人投資者紛紛因此來電詢問:房地產投資的時機是否已經過了?

有鑑於此,投資專家綜觀美國房市之歷史,歸納出一些簡單的準則,給投資者作參考。

一、房價與年租金的比例﹕舉例說明,如果房價是15萬元,月租金是1100元,則此比例為15萬/(1100×12月)=11.36 ﹔從1989年到2003年 (全美房價瘋狂飆漲之前)15年間全美的平均指數是12,而Moody’s Analytics機構剛出爐的2013年第三季的全美此比例是14,難怪很多投資者開始猶豫不決了,因為雖然目前此比例不理想,但同時銀行30年房貸的利率4.5%也是史上最低點。

此外,有些城市則不適合參考此全美平均指數,例如舊金山、紐約、奧斯汀,其2013年第三季與從1989年到2003年15年間的數據分別是32與28、19與14、24與16。

二、房價與年收入的比例﹕舉例說明,如果房價是12萬,年收入是6萬,則此比例為12萬/6萬=2﹔從1989年到2003年15年間全美的平均指數為1.9,而Moody’s Analytics剛出爐的2013年第三季的全美此比例是1.8,所以對投資者而言目前的比例和歷史指數不相上下,是否投資就要考慮其它的的因素,特別是對未來經濟成長的預期。

至於舊金山、紐約、奧斯汀,其2013年第三季的數據分別是4.8、1.9、2.2,各城市的相關指數也可在知名房地產網站zillow.com上找到。

三、2014年美國重要經濟指標預估﹕這方面的參考數據有2014年全美GDP (國民生產毛額)預估是2.7%(2013年是1.9%)﹔2014年的失業率是6.5%﹔2014年零售業增長是5%﹔2014年30年房貸利率上漲為5%至5.5%。

總結未來一年美國的房市展望﹕2013年全美房價普遍性上揚兩位數,預估2014年會趨緩,漲幅為3%到5%之間﹔2014年溺水問題減輕,售屋者增加,房源較鬆,二手屋銷售量會增加4%,建商新屋增銷售量會增長16%﹔但低房價的吸引力降,加上銀行提高利率,現金投資客變少。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線:702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com。

 

賭城商業地產 日漸活絡

Written By: judith - Feb• 25•14

綜觀全球經濟,中國的國民生產毛額(GDP)從2011年的9.3%成長降至去年的7.7%,歐洲國家仍陷在歐元危機的泥沼中,新興市場國家繼續一貫的不穩定現象。只有美國展示緩慢而持續的3.2%成長,許多經濟學者預測美國今年有可能達到4%的成長。美國經濟的上揚對拉斯維加斯的前途影響甚大,因為這個城市主要是靠觀光事業收入,每年有4000萬觀光客來度假或參加2萬多次的商展會,僅次於紐約的5000萬觀光客。

維加斯的辦公大樓經過五年的NDE (Near Death Experienceping,瀕臨死亡經驗),去年有起死回生的跡象,不過距離全面復原仍有長路,空置率仍高於全國平均值,根據賴斯公司(REIS)估計,維加斯辦公室空置率高達26%。

2008年的金融危機連帶的經濟不景氣,維加斯的商店一家接一家倒閉關門,如今地點好的購物中心漸漸復原,一般空置率已降至9.3%。休斯公司(Howard Hughes Corp)接下破產的沙漠林購物中心 (Shops at Summerlin)重新啟動興建這個160萬平方呎的超大型商店/辦公樓中心。其他在沙漠林有新建數十萬平方呎的Las Vegas Renaissance(文藝復興購物中心)及Tivoli Village購物中心。

倉庫工業用地也開始有復甦跡象,空置率降至12%。專門供應賭場物料的SHFL娛樂公司在機場附近建立13萬平方呎的倉庫及服務中心。電腦侍服器公司SWITCH在西北區新建了4億美元、30萬平方呎的電腦中心。快遞公司FEDEX在M-Resort附近開始動工興建30萬平方呎的物流中心。工業地產公司Colliers認為倉庫空置率有可能降低於10%,而租金大至維持在每平方呎50分左右。

整體而言,商業地產的交易開始活絡起來,雖然本地公司沒有擴充計畫而不需要更多的店面、倉庫、辦公室,但有新公司從外州搬進來:紐約華爾街的黑石集團(Black Stone Group)以3億4000萬收購68英畝的休斯商業大樓,MGM租了機場附近23萬平方呎的辦公樓,英屬巴克萊銀行在韓德森市的綠谷區(Green Valley)建立9萬平方呎的全國信用卡電話服務中心。一般而言,老舊建築比較難脫手,而在交通方便的新建築是多數公司的租購對象。

本地的地產業者報導,幾乎每一筆放在市場上的商業地產都有數個投資者或集團來競標,可以說,維加斯的商業地產正在穩定復甦成長中。

原文刊登在世界日报赌城版——2-22-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

溺水屋比例 賭城居榜首

Written By: judith - Feb• 17•14

2013年賭城拉斯維加斯的觀光客人數計有3967萬人次,與2012年的3970萬人次不相上下,失業率則由2012年底的9.7%降到2013年底的8.8%﹔內華達州2013年底的失業率雖高達8.9%,卻是過去兩年全美失業率降幅最大的州。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%,為4萬9657戶,2013年續降20%,只有3萬9961戶﹔反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶,增長42%,2013年續增32%,到7303戶。很明顯地乃是因為二手屋供不應求,使建商新屋的銷售量大幅增加。

賭城2013年底的二手獨棟屋的中間價格為18萬5000元,相較於2012年底的14萬9000元,中間價格漲幅為24.2%﹔集合住宅(Condo and Townhouse)的中間價位是9萬6000元,比去年同期上漲35%﹔2008年至2012年建商新屋市場黯淡無光,而現在有了轉機,2013年底新屋的中間房價為28萬5000元(建商贈送裝修加級的價差應作調整),在2012年底只有21萬5000元,中間房價的漲幅超過30%。

樂觀的人認為按過去兩年這種漲勢,2017年房市將可望達到2007年之前的水平﹔但也有些專家認為,拉斯維加斯的房市有過熱現象,2014年將會降溫,因為拉斯維加斯2013年底仍有40%的房貸仍處於溺水狀況,雖然比2012年底的59%,與2011年底的70%已經大有起色,但比2013年底全美國的21%多一倍,且拉斯維加斯溺水屋的比例仍居全美30個大都會的榜首,看來復甦之路還相當漫長。

除了judicial states的州,其法拍程序須經法院核准,非常費時費事之外,內華達州本來是non-judicial states的州,即不須經法院核准,銀行可直接對違約的房貸進行法拍,卻由於政府的行政干預,例如於2011年10月先通過Assembly Bill 284(AB284),使得2012年以來法拍數量遽減,現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時,judicial states的州的法拍數量也漸從後面跟上而增加時,內華達州卻於2013年10月又通過SB321「屋主權利」法案,使得2013年的法拍數量竟比2012年又降了55%。全美唯有內華達州有如此頻繁的人為操作,房市的回復時間變得無法預期。

原文刊登在世界日报赌城版——2-15-2014