By Judith Lin Sullivan

北拉斯維加斯房市正熱

Written By: judith - Oct• 09•18

2008年全美房市崩盤,拉斯維加斯的房價平均跌幅將近60%,慘重度在全美各大城市中名列前茅,這是因為之前它的房價飆得比其它城市更兇猛,所以往下時也摔得比較重,近幾年隨著房市復甦,拉斯維加斯卻成為全美房價增長最快的城市之一。而在拉斯維加斯的全市之中,北拉斯維加斯則是其暴漲暴跌最好的寫照,北拉斯維加斯2008年受創最深,這幾年來卻也增長最快,其增長率約135%,幾乎是全美平均增長率的三倍。

北拉斯維加斯目前的人口約25萬人,居民以年輕的勞工階級為主,平均年齡33歲,加上土地成本便宜,吸引了許多大商家進駐,例如Amazon在北拉斯維加斯開了兩個發貨中心,給當地帶來了數千個就業機會,目前還準備再開第三個發貨中心,又美國超級化妝品公司Sephora也準備在此建一個倉庫,此外,大型商場(shopping center)林立,人潮不息。

北拉斯維加斯的改頭換面,尤以房市最為顯著,首先是出租市場,北拉斯維加斯的房屋租金的漲幅是全美之冠,此外,2008年時,北拉斯維加斯的獨棟屋中有33%是房客居住的出租屋,目前則增加到45%,以下說明其因素。

1. 房市崩盤時北拉斯維加斯有為數眾多屋主的房子,被銀行法拍,被房地產投資者以極低的價格購買去作出租用途,即屋主大洗牌。

2.金融危機之後,富者越富,貧者越貧,後者失去房產,而前者則進場撿便宜。據統計,2016年美國低收入家庭的財富比2007年少了42%,中等收入家庭的財富比2007年少了33%, 而高收入家庭的財富則比2007年增加了10%。此外,2016年高收入家庭的凈財富中值為81萬元,是中等收入家庭的7.4倍,是低收入家庭的75倍,2007年時這兩個數據分別是4.5倍與40倍。許多屋主因房市崩盤而損失慘重,不但失去財富與信用,也失去信心,退場後沒有再進場,選擇租屋而居。

3.雖然目前美國的失業率為3.9%,是自1960年以來的歷史新低,但薪資的增長則處於長期停滯的狀態,中低收入家庭不但難以有積蓄作為購屋頭款,其薪資水平也追不上節節升高的房價,貸款利率又提高,更難通過貸款,只能租屋,房屋出租市場很夯。

4. 眾多的投資出租者因為租金的回報率高而惜售,所以二手屋市場的房源奇缺,許多購屋者轉而考慮新屋,兩年前在北拉斯維加斯尚可找到一些30萬元以下的新屋,但好景不長,這類案子一推出沒多久就售完,市場太夯,後來如Pardee、Lennar等建商蓋的新屋,也都改成40萬元起跳,所以目前北拉斯維加斯已經找不到30萬元以下的新屋了。

肥咖法與金融帳戶訊息互換

Written By: judith - Sep• 10•18

眾所周知,過去的台灣與今日的中國,許多傳統家族企業都因從事出口貿易致富,而政府幾乎課不到他們的稅,因為國際貿易的方式與支付方式乃多種多樣,不法商人利用一個虛設的海外空殼公司作為載體,進行國際定價轉移,把利潤留在海外,在避稅天堂設立家族信托,進行跨國投資。

這是公開的秘密,也一直沒有法律可以制止,諷刺的是,等到台灣傳統產業的國際貿易地位完全被中國取代後,台灣政府的反避稅條款才上路。反避稅條款再搭配今年9月開始大規模進行的各國間金融帳戶涉稅訊息的互換CRS (Cross Reference System),留在海外的利潤將無所遁形,雖然政府很難追討過去的應收稅款,但未來海外投資的盈利將被課稅。

前幾年美國的肥咖條款(FATCA)規定美國稅務居民在全世界的資產都要申報,以便將來對其產生的盈利課稅,讓許多美籍華人因為有海外的投資,惶惶不已,有選擇誠實申報的,有放棄美國國籍的,也有存僥倖心理未報的,如果投資所在國現在也加入CRS,訊息自動交換AEOI (Automatic Exchange of Information)一落實,後者的處境堪憂。

中國也參加了CRS,今年9月開始啟動,未來個人的海外資產將完全透明化,因為CRS參加國的金融機構被其政府規定,要求對外國稅務居民的帳戶,進行帳戶核實,這些外國稅務居民會收到金融機構寄來的表格,不能提供金融機構所要求的資料者,其帳戶將被凍結。例如紐西蘭的法律規定是2018年6月30日,各大銀行在7月就凍結了數千個外國稅務居民的帳戶,其中很多就是中國富豪,以及貪汙的官吏所有。

CRS牽涉的範圍只限於金融帳戶,包括銀行存款帳戶,股票托管帳戶,保險年金合約,存款型保險合約等,所以如果你在海外擁有的房地產,是現金購買的沒有房貸,也沒有出租且把租金存入銀行戶頭的話,金融機構是沒有該房地產資料的。

至於是哪一國的稅務居民,則通常是指常住國,一般定義是一年住183天以上就會被認為是該國的稅務居民,這未必與國籍一樣。如果一個美籍華人長期在中國工作與生活,他就是中國的稅務居民,他在中國的銀行存款,不會被中國的金融機構當作是外國稅務居民,進行帳戶核實,並與美國政府交換其銀行存款的訊息。

反避稅與打擊洗錢已成為國際趨勢,在海外設立的空殼公司與帳戶的背後持有人的相關資料將被披露,所以長年避稅的華人富豪,無不面臨改變其理財模式的問題。

租商業樓開餐館必知事項

Written By: judith - Aug• 20•18

隨著拉斯維加斯經濟復甦,房地產買賣熱絡,許多人跟著來此做生意,商業出租的市場也熱鬧起來了。

租店面、開餐館,首先要決定其規格,是選風景區,商業區人潮多的地方,還是住宅區的附近。

再來是決定餐館的大小,平均每一個客人需要35平方呎的餐廳空間,包括客人座位區要10到20平方呎,廚房工作區域要5平方呎,另外還要儲藏室、辦公室和衛生間,通常每30個客人需要配置一個馬桶,所以如果一個餐館有超過30個的座位就要有兩個衛生間了。

在規劃一個餐館時,一定要考慮到傷殘人士可以自由進出(Accessibility),除了洗手間要夠大可以讓輪椅在裡面轉彎之外,同時也要考慮到桌子之間的寬度,帳房收銀機前面的空間,大門的寬度大小,及從停車場到大門之間的斜坡是否符合傷殘人使用法規(ADA:American Disability Act)。

要跟房東訂合同時一定要弄清楚出租面積(RSF:Rentable Square Foot)和使用面積(USF:Usable Square Foot)。使用面積是指房客實際可用的地方,而出租面積包括公共走廊、電梯、公用廁所、樓梯和外牆及柱子。有些房東還用屋簷到屋簷來算出租面積,商業建築的出租沒有一定的法規,很多拉斯維加斯的購物中心,都是全國性的大財團,他們都有自己的律師寫出來的合同,一切都以房東的利益為主。

商業租賃合同主要分三種:第一是全包租約(Full Service Lease),再來是凈值租約(Net Lease),加上分擔共用開銷稅、保險和維修(CAM:common AREA Maintenance),又稱為加三基本租(Triple Net Lease),最後是修正全包租約(Modified Gross Lease)。這三個表面都看起來差不多,不一樣之處是如何分擔水、電、稅,如果保險增加了,房客要不要分擔,如果發生了天災人禍,建築物毀壞,房客要不要分擔重建的費用,以及以後可不可以轉讓租約。

商業租約大都不受消費者法律(Consumer Protection Laws)的約束,也沒有統一標準的合同,簽下來都是時間很長,而且不容易解約,但是在房東和房客之間,其實有很多項目是可以商量的。

做餐館的商業用店面,在春山大道附近供應不多,即將推出的上海廣場有一批店面,價錢在3到4美元一平方呎。

如果遠一點,在彩虹大道(Rainbow Blvd)和215公路附近,還可以找到2元一平方呎的店面。至於大賭場裡的租金非常貴,而且挑選房客較嚴苛。

原文刊登在世界日报赌城版——08-18-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房價、租金 節節漲

Written By: judith - Aug• 06•18

 

據Federal Housing Finance Agency最近的統計,拉斯維加斯是去年全美100大城市中房價增長最快的城市,為17.1%。越來越高的房價,使房屋的凈值越來越多,對屋主而言這是好事,例如每增加1%,就增加了12億的凈值,也使溺水屋的數量大大減少,2010年拉斯維加斯的房貸中有75%屬於溺水屋,如今已降至只有8%。

專家們認為因為人口增加,失業率低,及以下的數據,短期內投資者尚不必擔心房市會再次泡沫化:2006年建商推出的新屋年總數量為4萬3000戶,去年只有1萬4000戶;以及2006年的二手屋市場平均有1萬3400戶在求售,突然暴增到2007年的2萬9000戶,相較於 2017年1月的6600戶降至2018年5月的5000戶,這只有1.3個月的庫存量,正常時約有3.1個月的庫存量,可見供不應求的情況還是十分嚴重。

二手屋的庫存量如此低乃是因為大部分的房屋掌控在大投資者的手中,他們在十年前房市崩盤時從銀行手中大量買進,整修後出租,準備長期持有,等房價翻倍後再出售獲利,雖然現在房價已經相當可觀,但因為出租回報率高又穩定,使得他們多半改變策略,決定繼續持有,只有少數願意出售。例如Orange Realty Group房地廠公司自爆剛替一個投資者出售了300戶,這些房屋是約五年前購入的,每戶的月租金是1100美元到1200美元,出售時每戶約賺5萬美元至6萬美元的差價;來自Dallas的Invitation Homes,手上擁有8萬2000戶的出租屋,其中有2700戶在拉斯維加斯,去年出售1300戶,其中只有7戶在拉斯維加斯;來自Toronto 的Tricon Capital Group,在拉斯維加斯擁有585戶出租屋,過去幾年來,一戶也沒出售,甚至上個月還併購另一個有1萬2000戶的投資者。

房價節節高升,一般民眾的購買力節節下降,買不起房,使得出租市場更為搶手與穩定,今年4月的租金比去年同期增加了6%,又名列美國20大城市之冠。獨棟屋特別受歡迎,例如在Summerlin的一戶1600平方呎,3房2浴2車庫的房子,有個小院子,其租金約1600美元,比起同樣大小的公寓,至少要價2500美元,還是划算很多。

目前拉斯維加斯二手屋的中間價是26萬美元,新屋則為37萬7000美元,本地居民的房屋購買力也從2012年的88.7%,降到今天的58.8%,購買力是根據居民平均收入的水平來計算的。要注意的是,若是一個城市的房價與租金變得過高,而收入跟不上,使得一般人無法負荷,外州的人也不敢遷入居住,也會減緩該城市的經濟成長。

瑞景溪 退休生活好社區

Written By: judith - Aug• 01•18

二戰後嬰兒潮出生的人,現在正要面臨退休,看著兒女搬出後空蕩蕩的大房子,有許多人會想換小一點的房子,甚至離開原來居住和工作多年的城市,找一個風景怡人的地方,安安靜靜的生活,度過餘生。

不過看著漂亮的風景照片,搬到那裏住後就會發現想象中的情況和實際生活有些不一樣。

實際的生活需要考慮到當地的醫療,飛機場的距離,購物的方便,精神生活的寄託,平常的娛樂和社交的機會。

所以有許多人搬到了海邊或山上退休,很快就後悔了,因為沒考慮到實際生活,結果發生了許多不方便的地方。

除了選地方,買退休用的房子,也要考慮房子本身的格局。退休後,身體可能很快出現變化,也許要拿拐杖走路,更可能要輪椅進出,如果大門沒有三呎寬,客廳是下沉式的有臺階,洗澡間太小,輪椅進不去,牆上沒辦法加扶手,都會使退休的生活變成不愉快的經驗。

不過如果來拉斯維加斯退休,很多問題都不再成為問題。

拉斯維加斯醫院很多,看病就診方便,飛機場先進航班多,可到達世界各地,出門旅遊方便,親戚朋友來也方便,上街買東西非常方便,這裏是個購物天堂,許多遊客還特地來這兒血拚,精神生活不缺乏,教堂廟宇都有,娛樂生活更是精彩,吃的喝的都是世界一流的水準,人們友善親切,交朋友容易。

退休的人來拉斯維加斯定居的越來越多,許多建商還蓋了專門給55歲以上退休族居住的社區。

建商圖爾兄弟(Toll Brothers)在沙漠林(Summerlin)蓋了個退休社區瑞景溪(Regency),這個社區在沙漠林最南端,靠近日落大道和烏拉派(Hualapai)的交口,他們一共有450塊建地,已賣出了208塊,房子主要有三種不同的風格,九種不一樣的設計,大小從1665平方呎到2433平方呎,價錢為46萬6985元到81萬995元。平面圖都是2臥2.5衛浴,車庫為2到3車位,每一個平面圖都可加進第三間臥房。

住在該社區,夫妻兩人只要一人超過55歲就可以,孫子女等青少年來玩,可以住上60天,小區管理費每月為270元。

社區裏有個1萬6669平方呎的社區中心,裏面有網球場,烤肉區,健身房,室內遊泳池,派對房間是可以預約租下來的。

來拉斯維加斯尋找個退休生活的安樂窩,沙漠林的瑞景溪是個不可錯過的地方。

原文刊登在世界日报赌城版——07-28-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

安啦! 莫擔心房價崩跌

Written By: judith - Jul• 16•18

Moodys,Standard & Poors,Fitch Ratings是美國三大信用評比公司,其中的Fitch Ratings 最近透過Forbes出了一份房市分析報告,把拉斯維加斯列為全美房價高估最嚴重的城市第一名,以下是相關報告的摘要:「拉斯維加斯的房價高估21.3%,目前的房屋中間價格為26萬6800元,比前一年上漲18%,但居民收入只增長2.46%,人口只增加2.6%,租金只上漲2.14%」,此報告一出,立刻引起本地屋主與地產經紀人的強力反彈,斥其為胡說八道,反駁說這幾年暴漲的主要原因是之前跌得太深,現在自然有比較大的上漲空間。

當然,如果拉斯維加斯的房價一直持續每年漲兩位數,總有一天房市還是會再失衡,但專家們多認為,短期內大家不必擔心房價會崩盤,分析原因如下:

1. 房源不足:2008年房市崩盤重創新屋建商,導致今天不敢冒進,加上極其缺乏有經驗的建築工人,也無法和以前一樣量產大眾化的房子;二手屋的市場供不應求的情況非常嚴重,屋主怕賣了舊房,卻搶購不到新房,因此更不敢換屋。雖然目前許多買家持觀望態度,但房源不足,房價要跌也難。

2. 普遍房屋的凈值高:據統計,約有四分之一的人是以現金購房,其中包括實力雄厚的投資者,及在加州等高房價城市賣掉舊房,取出的金額足以用現金在拉斯維加斯購房。以此類推,普遍房屋的凈值高,凈值高的屋主較不會違約,以免被銀行法拍。眾所周知,2008年房市崩盤的主要原因就是炒房者只須放少許頭款就可以購房,凈值低時房價只要稍微下跌,很容易就成為溺水屋,屋主也容易輕率棄屋,造成房市亂象,即市場上充斥廉價銀行屋。

3. 銀行早已停止濫貸:次貸風暴之後,銀行的審核不但嚴格,還要求至少20%的頭款,絕不可能再像次貸風暴之前,連頭款都可以透過次貸來取得,等於零頭款,一旦經濟衰退,就會連帶產生金融與房市危機。

4. 經濟復甦:目前失業率是4.4%,相較於2010年9月的14.1%,趨近歷史新低。目前賭城大道上有80億的開發案正在進行中,包括其邊緣外的美式足球場,雖然有許多人以為Raiders足球隊進駐拉斯維加斯,可能會改變拉斯維加斯的經濟形態,但其充其量只能帶來數百個工作機會,當不至於造成多大的影響,只有錦上添花的效果,例如當人們在選擇到哪個城市舉辦商展時,如果想到拉斯維加斯有一個Raiders足球隊,會有些有加分作用。

值得一提的是,拉斯維加斯的賭場旅館有許多就業機會,吸引外州人士遷來賭城工作,但這些工作基本上屬於低收入,只夠付房屋租金,短期內無法購屋,所以出租市場一直是盛而不衰,因此也吸引各地的投資者來賭城購買房屋出租。

住賭城 小孩夏天不寂寞

Written By: judith - Jul• 03•18

漫長的暑假,許多的家長都會為如何安排小孩打發時間而傷腦筋,送小孩兒去夏令營是個很好的選擇。

心理專家認為,小孩子去夏令營有許多好處,可以學習自立,交新朋友,發現新的學習目標,在新的環境中刺激大腦學習,增加自信心和增長創造性,在有趣和娛樂性強的夏令營中產生感謝父母、家庭和老師的想法。

在拉斯維加斯,夏令營五花八門,男青年會(YMCA)有運動、舞蹈和美術勞作的課,他們也有針織和烹飪。泉水保護區(Spring Preserve)從6月到8月都有夏令營,教小孩子如何接觸大自然,課程一星期為一期,星期一到星期五,早上9點到下午4點,年齡主要為6到12歲,費用200元一星期。

兒童博物館也有夏令營,主要以6到9歲的兒童為主,有藝術和大自然兩班,課程為一星期,費用為220元。

克拉克縣的圖書館也有內容不錯的夏令營,種類繁多,要上網自己查,小小孩聽大人講故事是最受歡迎的節目,費用一星期85元,可說是物美價廉。

也有專門重視樂器學習的青年藝術家的交響樂團(Young Artists orchestra),一星期的夏令營要200元。

另外一些學校也有特別的夏令營活動,像是舞台劇、合唱團、跳舞、騎馬、寫作和打球。在華人社區中,在春山大道旁的中文學校也有適合中國小孩的夏令營。

內華達大學拉斯維加斯分校(UNLV)有許多夏令營的活動,像是三個星期的科學工程夏令營(UNLV Stem Summer Camp),這是個大學先修班,許多本地,外州和外國的資優高中生會來參加,費用本地生1300元,外地要住宿的2600元,課程7月9日開始,每天9點到5點

另外大學裡,還有個電腦營(ID Tech),一星期一個課程,連續八個星期有不同的課,小孩年齡從7到17歲都可以上,課程包括設計電動遊戲、機器人和密碼破解,費用為1000元一星期,每一班八個學生一個老師,目前已進入第二星期,班班客滿,還有外州來的學生,也有從紐西蘭和菲律賓的家長帶小孩來參加這個夏令營。

看來拉斯維加斯的觀光事業已不再光是賭博娛樂,已開始在教育方面發展了。賭城夏令營種類多,許多人特地帶小孩來參加夏令營,自己利用一星期的夏令營,順便做投資旅遊,一個星期的夏令營結束後,可能就在拉斯維加斯投資一棟出租的房子。

原文刊登在世界日报赌城版——06-30-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

扭曲的房市 矛盾的循環

Written By: judith - Jun• 25•18

美國經濟早已復甦,但房市仍然未恢復正常,一言以蔽之,就是房源不足,所以房價節節上漲,但也因為房源不足,以致成交量低,而飆高的房價與房貸利率的調升也使需求變得更疲軟。照理說,如果需求開始減低,房價應該會下修,而房源也應該會增加,但後者這兩項都沒發生,這是一種奇怪的現象。茲分析房市現狀如下:

1.庫存量:正常的房市的庫存量是六個月,今年5月全美的二手屋的存貨約4.1個月,比去年同期降低6.1%。賣掉現住的房子後,如果要再找理想的房子很困難,因此賣家多惜售,不想換屋。

2.中間房價:今年5月全美的二手屋中間房價是26萬4800元,比前一年同期25萬2500元高出4.9%,比2002年1月最低谷時已上漲了71%。房價上漲的速度遠超過比一般人收入增加的速度,越來越多人擔心房價已經過高,猶豫要不要進場。

3.成交量:經濟繼續好轉,目前的失業率是3.8%,這是自2000年以來最低的紀錄,但是今年房市卻不如去年活絡,今年前5個月全美的二手屋的成交量比去年同期降低2%,4月與5月的成交量都比前一年同期降低,一般而言,3月至6月是每年房市最旺盛的季節,占年總成交量的40%,因此是預估全年房市的一個好指標。

4.房貸利率:目前30年期的平均房貸利率是4.62%,相較於年初的4.03%,與去年同期的3.91%。每月分期付款的負擔增加,相對而言,即是購買力降低,雖然利率還未高到足以使人怯步,但據統計,房貸的金額並未像房價一樣增加,表示買家因此傾向選擇更低價位的房子,以平衡降低的購買力,又如果有人想換屋,新貸款利率將比原有房貸的利率高,也使得屋主更不想輕易換屋。

5.新屋建商:今年5月全美有135萬戶新屋開工,相較於去年同期的112萬戶,但生產量跟2008年房市崩盤前仍然差距太遠,甚至只有1970年時的水平。建商開發的意願不高,因為好地點的土地難求,建材成本增加很多,也極缺乏有經驗的建築工人,而建商推出的新屋多半屬高價位,購買者有限。

有些房市專家只是簡單根據往年經驗,認為房市約每隔10年,就會有一次循環,那麼自2007年房市崩盤後至今已超過10年,是否可以開始唱衰房市呢?個人認為目前房市乃非典的扭曲房市,處於一種矛盾的循環,只有新的變數出現時才得以解套。

房市熱 如何選理想房?

Written By: judith - Jun• 18•18

拉斯維加斯的房價又上升了,因為市場上貨源少而買主多,是一個火熱的賣方市場。目前房子中間價是28萬 ,與去年3月比上升了15.7%,而成交屋中有25.2%是現金購買。去年此時有29.5%的人用現金買,在2013年時,成交屋中有59.5%的人用現金買,也就是現在用貸款買房子的人越來越多了。而銀行屋在市場上,現在只剩2.9%,去年這時候還有9.8%,那麼,2013年以前就往事只能回味了,滿大街便宜屋,已經一去不回了。

在這賣方市場中,如何才能買到個理想的房子呢?

第一要瞭解市場,多看多比較(window shop),到想要的區域去看看open house開放的房子,實際體驗比在電腦上看數字更能讓人瞭解市場的動向。

第二,找個好的房地產經紀,在這賣方市場中,想有所斬獲,必須有個好的房地產經紀幫忙,找到正確的目標,下對價錢,和順利過戶。

第三是要確定那些條件可以不堅持,比如房屋的顏色,老舊的電器,這些以後可以改進的項目,在開始時不要太在意。

第四是準備好財力證明和貸款批准書,不要像遊玩一樣,東看看西望望,最後在出買單時,耽誤太多的時間準備文件,而錯過出價的機會。

第五是儘量縮短過戶的時間,賣方通常不願意花太多時間等待過戶,如果能快過戶,賣方高興,才有作成交易的機會。

第六是事前檢查,找個懂房子的人一起去看房子,免得合同簽了,又花了時間請專家(inspector)檢查,商量如何修,最後因為不合算或太麻煩,要退出,已浪費了不少精神。

第七是儘量不要有太多的附加條件(Contingencies),除了貸款,儘量把附加條件簡單化,不要讓賣方認為沒有誠意,以為買方想隨時退出。

第八,動作要快,不要拖拖拉拉,在這過熱的市場買房子,一眨眼,可能好的物業就不見了。

最後要有耐心和不輕易放棄的心。

今天拉斯維加斯的房市,和五年前已不大一樣,心理上必須準備好,好房需要用搶的。功課作足,行動要快,才能買到理想的房子。

原文刊登在世界日报赌城版——06-16-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

現在還是購屋良機嗎?

Written By: judith - Jun• 06•18

2007年秋,金融風暴來襲,2008年秋正式進入不景氣,全美房地產進入嚴重衰落期。據地產資料公司CoreLogic的估計,自該年起,銀行強迫拍賣的房產總數高達550萬棟。此外,在2010年達到拍賣高峰,然後逐年減少。此外,還有無數的房產被迫以低於欠款的數額賤價出售。這是美國自1930年代以來最嚴重的經濟衰退。

其後,美國經濟開始緩慢恢復,房地產也風生水起,慢慢出現生機。由於開發商遭受慘重打擊,反應遲緩,各地房地產乃從庫存過剩逐漸走向供不應求,特別是東西兩岸的各個大都會城市,居然在近兩三年出現房地產超值的現象,也就是說,房價高於人口增加和居民收入增加的速度。

信用評級公司Fitch在今年3月的一份分析報導中指出,全美房價平均大約超值3%,而17%的地區的超值更高達10%以上。拉斯維加斯的超值更是高達15-19%。

因此,2008年至2018年,經歷了衰退與復甦的周期,房價由谷底轉變為超值,於是,大家都在問:現在仍然是購買房產的時機嗎?尤其是考慮到去年,議會在川普的敦促下通過了減稅法案,其中大幅度降低了可以用房產貸款利息和地稅來抵消個人所得稅的數額。

根據今年3月對地產業者的一項意見調查,普遍的看法是,稅改使得租房與買房之間的利益比取得了平衡,也就是說,如果購買房產是為了爭取退稅的優惠的話,那麼這種考慮變得不那麼重要。高價房的升值率也可能受到壓擠,因為每年能夠申報退稅的數額僅有1萬2000美元。這對拉斯維加斯地產的影響不會很大,因為此地的房價仍然不高。

當然,外國人,由於得不到退稅的好處,也不必考慮稅改對房價影響的因素。

這就使得購屋的決定必須集中考慮一個主要因素,那就是:房價既然已經超值,現在仍然是買的時候嗎?許多看房子的人還喜歡問一個問題:「如果我明年或者後年買,房價會不會低一點?」

由於美聯儲自去年開始緩慢提升利率,今年已經升了一次,一般估計年內還會提升兩次。同時,它還在「縮表」,即減少美元的流量。今後幾年房貸利率很可能逐漸提升,所以,現在購房的風險的確是比較高的,尤其是,以10年經濟周期而言,從上次風暴至目前已經11年了。

儘管如此,我們知道,買房的考慮因素很多,最重要的可能是職業和兒女上學的問題。如果職業穩定,有長期居住的計畫,那麼,房價短期的漲跌可能就不那麼重要了。

原文刊登在世界日报赌城版——06-02-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供