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By Judith Lin Sullivan

菲爾塔高層豪華公寓 吸睛

Written By: judith - Jul• 20•15

今年拉斯維加斯大道上的新開發案接二連三地進行,其中以位於蒙地卡羅賭場(Monte Carlo)與紐約紐約賭場之間的商街與競技場最引人矚目,商街耗資1億,競技場耗資3.5億,有2萬個座位,目前接近完工階段,預計於2016年4月開幕。本周米高梅國際娛樂事業(MGM Resorts International) 又宣布在蒙地卡羅賭場內建造一個可容納5000人的戲院,再為以上的商街與競技場開發案添上一筆新項目。

臨近的米高梅城市中心(MGM City Center) 裡的物業將因此而受惠最多,即阿里歐賭場(Aria Casino)、克里斯多購物中心(Crystal Shopping)、菲爾塔高層豪華公寓(Veer Towers)、東方美旅館(Mandarin Oriental)、Vdara Hotel Condo。

經過賭街時,看到成V字形的兩棟斜塔位在馬路邊,就是菲爾塔高層豪華公寓,它的地理位置在米高梅城市中心的最前端,可稱得上是全賭城的第一名頂尖。目前菲爾塔高層豪華公寓正如火如荼地大賣,在未來的幾個月將會更受投資者的青睞。

五年前米高梅城市中心完工開幕時,正逢房市崩盤,之前以高價預購菲爾塔高層豪華公寓的投資者們紛紛解約打退堂鼓,米高梅城市中心提出降價30%以挽留頹勢。接著幾年交易量寥寥無幾,米高梅城市中心在2012年底時,把手上菲爾塔高層豪華公寓的庫存整批賣給一個紐約的地產投資公司,後者轉零售推出。

物業管理費(HOA)平均約0.89元/平方呎,例如700平方呎的單位每個月HOA約623元,其中包括冷氣費用,所以屋主另外負擔的電費非常低;都是代客泊車;購買新的菲爾塔高層豪華公寓,還可取得M Life卡,在MGM各地的賭場裡享有排隊優先特權,在米高梅城市中心裡消費,包括餐廳,有10%至20%的折扣;此外,因為米高梅城市中心是綠色環保建築(Green Project),地產稅有優惠。

由於菲爾塔高層豪華公寓的造型很另類,故每層樓的房型與大小均不一,但大致可分為四類,即套房、一房、兩房與三房,面積從最小的500平方呎至2000平方呎以上,相較於2010年時的平均房價是1000元/平方呎,目前的房價從最低的500元/平方呎呎至800元/平方呎,按樓層高低與景觀而定。

在拉斯維加斯,高層豪華公寓的租金回報率都不高,菲爾塔高層豪華公寓也不例外,但它特別容易出租,在扣除HOA、地產稅、出租管理費之後,它的租金回報率只約2.5%至3.5%,所以投資者主要看的是它的升值潛力。

買地蓋房 應注意什麼?

Written By: judith - Jul• 13•15

一個從中國來的朋友在拉斯維加斯買了一塊地,計畫要蓋一棟5000平方呎的房子自己住,已找了建築師按自己的理想畫了設計圖,但他對建房子的程序和法規很不了解,擔心如合同上寫的不詳細,將來有糾紛或捲入官司,特別想知道下一步該怎麼做?

其實在拉斯維加斯,很少人會買地找人畫圖建屋,而是向建商買他們建造推出來銷售的房子,也許這些房型看起來大同小異,但卻都是千錘百鍊,普遍受青睞的產品,而找人特別設計的房子,將來要賣時,不一定能被市場接受,尤其是中國人常常在設計過程中加入風水和特殊生活習慣的元素,變成不易脫手的房子。

找什麼樣的建築師來設計也是學問,現在多數建築師大部分是做商業和工業用樓房,專長住家設計的很少,而每個人的特長也都不一樣,建築師的收費一般是建造費用的6%,如果5000平方呎的房子,以一平方呎150元去算,可能要花75萬元才能蓋起來,也就是建築師的費用要4萬5000元。美國先賢湯瑪士傑佛遜說,寧願量兩次再剪一刀,也不要剪過了再來修改。設計時最好請設計師提供三種設計,從中挑出喜歡的,再把它修改一下。在紙頭上拿鉛筆修改總比將來拿榔頭拆除容易。

一般建築師的服務包括三項:設計、施工和監工。通常收費的比例是20%、60%、20%。第一個階段是設計圖,一般包括地點圖(Site Plan),平面圖(Floor Plan),外觀圖(Elevation),破面圖(Section)。圖的主要目的是讓市政府規畫部門(Planning Department)檢查房子和鄰居間的距離、高度、大小,符不符合規定。

第二個階段為施工圖,通常包括工程圖(construction drawing)和項目規格(Specification)及和營造商的合同,詳細列出房子中所有設備的品質和廠商品牌,先用一呎多少錢來粗算,至於詳細的營造總估價,必須等施工圖和每個項目的規格出來,才能算得準,而施工圖的主要目的是向市政府申請建造許可(Building Permit)。最後是監工,每一個階段都要建築師評估進度,業主才能開支票給營造商,最後工程做完,市政府會發一張居住證(Occupancy Permit),才能合法居住或使用。

原文刊登在世界日报赌城版——07-11-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

影子庫存多 房價仍持平

Written By: judith - Jul• 06•15

2015年5月份拉斯維加斯有677棟房子被法拍但流標,而由銀行回收,達到自2013年初以來的最高點,過去三個月來銀行回收的數字逐月增加,且此趨勢還在持續中。千萬別以為房市又逆轉,房價看跌,這現象其實無關景氣的變化,而是因為銀行開始加速法拍行動,清理過去積壓的影子庫存(Ghost Inventory)所導致。

雖然法拍行動加速,但銀行回收房屋後,未必會立刻將所有的房屋上市求售,因為擔心房市供過於求,造成房價再跌,則損失將更多。換句話說,銀行應該會採取酌量釋出的政策,在不影響房市穩定的情況下,出清手上的庫存。

眾所周知,由於過去幾年來,內華達州政府不斷地以新的立法,包括Robo-Signing Law,與SB 321屋主權益法案等,來干預銀行進行法拍的程序,即銀行在新的法令限制下,不能輕易法拍其屋。據Realty Trac的統計,在2007年時,從銀行發出違約通知給屋主後,平均只需要137天就能完成法拍,但2014年增加到386天,而今日更增加到447天。

這使得違約屋主們有恃無恐,常見溺水屋的屋主們,雖然已經四、五年未付房貸,但仍安然住在房屋裡,甚至還有長達七年的例子;也有屋主棄屋出走而任其空置,據Realty Trac的統計,在內華達州內,目前正進行法拍程序的房屋中有34%是空屋,即1942戶,比去年增加16%,相較於全美的24%是空屋,與全美比去年降低10%,內華達州的空置屋問題比美國其它的城市嚴重。

此外,根據Zillow的統計,目前拉斯維加斯的房貸中有25%是溺水屋,雖然比2012年初高峰時的71%已降低極多,但仍居全美各大城市之首,而拉斯維加斯的房貸中被法拍的比例卻名列全美第五,顯見內華達州政府干預法拍的績效卓著。

內華達州的銀行不能輕易法拍房貸違約戶的房屋,反之,只要積欠小小的社區管理費,社區管理協會(Home Owner Association)就有權利立刻法拍這些房屋,許多弊端與糾紛因此而起,且造成一種亂象,現在銀行開始積極加速法拍的行動,以免被社區管理協會捷足先登,影響既有的權益。

沙漠林帕絲歐社區 熱賣中

Written By: judith - Jun• 29•15

「帕絲歐」(Paseos)是休斯公司開發規劃的「沙漠林」(Summerlin)裡西北角的一個區域,2005年有建商開工興建,只蓋了一小塊地方,但2008年房災來臨時全面停工,直到去年才再有建商進駐蓋房子。

建商Toll Brother去年牛刀小試,開發「聖塔路茲」社區,內有86戶住家,結果不到半年就賣光,今年在「阿圖街」上又開發了一個叫「蒙地西圖」的新社區。

這個社區有78戶住家,已賣出29戶,有三種屋型可供選擇,分別為2495平方呎的「卡塔尼亞」,起價為56萬8995元;2684平方呎的「米希樂」(Messina),起價為59萬3995元;2874平方呎的「崔帕尼」(Trapani),起價為61萬3995元,三個樣品屋都是一層樓,三臥兩個半浴,都有特大廚房和客廳,十呎高的天花板,從室內走到後院的泳池和烤肉的調理台很方便,每戶的土地大小從7500平方呎到1萬4000平方呎,如果選有園景的地要加15萬,社區管理月費約為185元,包括「沙漠林」與「帕絲歐」的社區管理費,目前買家大多是從加州搬來退休的嬰兒潮,超過一半的買家是以現金購買。

建商Pulte興建的「社茍維亞」(Sergovia)社區,2014年8月開工,有127戶住家,已賣出52戶,也有三種屋型可供選擇,大小從2776平方呎到3364平方呎,價格從43萬1990元到47萬3990元。

建商Ryland興建的叫「卡皮斯徹諾」(Capistrano)社區,2014年10月開工,有112戶住家,已賣出32戶,大小從2612平方呎到2985平方呎,起價45萬元,特色是每戶都有一個屋頂陽台,站在陽台上可看到拉斯維加斯的全景,每戶的土地都夠建一個泳池在後院。

建商KB Home的「提瓦尼」(Tivane)社區,有143戶住家,已賣出43戶,大小從1849平方呎到2625平方呎,價格為32萬到37萬元。

建商Woodside的「貝爾蒙」(Belmonte)社區有129戶住家,已賣出50戶,也有三種屋型可供選擇,全是兩層樓的建築,大小為3202平方呎到3934平方呎,價格為56萬到63萬元。

另外建商Lennar蓋的「迪那羅」(Delano)社區有175戶住家,剛剛開工,有五種屋型可供選擇,大小從3300平方呎到3881平方呎,價錢為56萬到60萬元,建商去年在「南阿圖街」開發的165戶住家社區,現在只剩五戶尚未賣出,買家主要是為了讓小孩能上該區最好的Palos Verde中學。

「帕絲歐」社區正在大興土木及熱賣中,建商每釋出一批,平均一批約十戶,好的建地馬上就被人訂走,所以想要在「沙漠林」擁有美麗家園的買主不要再遲疑。

原文刊登在世界日报赌城版——06-26-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

沙漠林帕絲歐社區 熱賣

Written By: judith - Jun• 20•15

「帕絲歐」(Paseos)是休斯公司開發規劃的「沙漠林」(Summerlin)裡西北角的一個區域,2005年有建商開工興建,只蓋了一小塊地方,但2008年房災來臨時全面停工,直到去年才再有建商進駐蓋房子。

建商Toll Brother去年牛刀小試,開發「聖塔路茲」社區,內有86戶住家,結果不到半年就賣光,今年在「阿圖街」上又開發了一個叫「蒙地西圖」的新社區。

這個社區有78戶住家,已賣出29戶,有三種屋型可供選擇,分別為2495平方呎的「卡塔尼亞」,起價為56萬8995元;2684平方呎的「米希樂」(Messina),起價為59萬3995元;2874平方呎的「崔帕尼」(Trapani),起價為61萬3995元,三個樣品屋都是一層樓,三臥兩個半浴,都有特大廚房和客廳,十呎高的天花板,從室內走到後院的泳池和烤肉的調理台很方便,每戶的土地大小從7500平方呎到1萬4000平方呎,如果選有園景的地要加15萬,社區管理月費約為185元,包括「沙漠林」與「帕絲歐」的社區管理費,目前買家大多是從加州搬來退休的嬰兒潮,超過一半的買家是以現金購買。

建商Pulte興建的「社茍維亞」(Sergovia)社區,2014年8月開工,有127戶住家,已賣出52戶,也有三種屋型可供選擇,大小從2776平方呎到3364平方呎,價格從43萬1990元到47萬3990元。

建商Ryland興建的叫「卡皮斯徹諾」(Capistrano)社區,2014年10月開工,有112戶住家,已賣出32戶,大小從2612平方呎到2985平方呎,起價45萬元,特色是每戶都有一個屋頂陽台,站在陽台上可看到拉斯維加斯的全景,每戶的土地都夠建一個泳池在後院。

建商KB Home的「提瓦尼」(Tivane)社區,有143戶住家,已賣出43戶,大小從1849平方呎到2625平方呎,價格為32萬到37萬元。

建商Woodside的「貝爾蒙」(Belmonte)社區有129戶住家,已賣出50戶,也有三種屋型可供選擇,全是兩層樓的建築,大小為3202平方呎到3934平方呎,價格為56萬到63萬元。

另外建商Lennar蓋的「迪那羅」(Delano)社區有175戶住家,剛剛開工,有五種屋型可供選擇,大小從3300平方呎到3881平方呎,價錢為56萬到60萬元,建商去年在「南阿圖街」開發的165戶住家社區,現在只剩五戶尚未賣出,買家主要是為了讓小孩能上該區最好的Palos Verde中學。

「帕絲歐」社區正在大興土木及熱賣中,建商每釋出一批,平均一批約十戶,好的建地馬上就被人訂走,所以想要在「沙漠林」擁有美麗家園的買主不要再遲疑。

原文刊登在世界日报赌城版——06-13-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

頂級中的頂尖-山脊社區

Written By: judith - Jun• 10•15

拉斯維加斯鼎鼎大名的魔術師潘傑尼(Penn Jillette),今年4月帶著他的兩個小孩與家人,搬進「山脊社區」(Ridges Village)裡一幢價值330萬元豪宅,「山脊社區」有450戶個別設計的住家(custom homes),是拉斯維加斯最貴的社區,比其它的custom homes社區的房價高出約25%,房價從最低150萬到3000萬元不等。

「山脊社區」占地793英畝,特點是它處於「沙漠林」(Summerlin)最西邊陲的半山腰上,與大自然緊鄰,山中的野生小動物與雀鳥偶爾會遊蕩到住家後院,彷彿世外桃源。海拔最高3200呎,有絕佳視野,遠眺賭城大道(Strip)上林立的豪華賭場。這裡提供獨特的居住經驗,正是現代人追求的超凡殊級享受。

「山脊社區」的社區管理委員會會要求所有住家的設計要與四周的環境融合,連街燈都很講究,不能太亮,只須夠給走路與騎單車的人照明彎曲的路徑;不允許種棕櫚樹、橄欖樹與百慕達草等與本土沙漠景觀不搭調的植物;住家的外形以Frank Lloyd Wright的石砌式或超現代式(ultra modern)為最常見,與沙漠環境十分協調,多半住家也主動將後院的游泳池設計為時髦的無邊款式 (infinity-edge)。

「山脊社區」是「沙漠林」中的一個社區,「沙漠林」共有2萬200英畝,原是大亨霍華休斯在1952年購置的,他想將「休斯飛機製造廠」遷來此處的計畫一直沒實現,後來繼承者於1988年建設一條專門通往「沙漠林」的高速公路,與95高速公路連接,1990年開發第一個新社區「山丘」(Hills),接著是1992年的Pueblo,1993年的Trails,1994年的Crossing,1995年的Canyons,1996年的Arbors,1997年的Summerlin Center與Willows,2000年的Gardens與「山脊社區」,這些社區內設有學校、公園、醫院、教堂、購物中心、俱樂部、旅館等。「沙漠林」成為拉斯維加斯的頂級住宅區。

最近「沙漠林」又宣布一個新社區「山崖」(Cliffs),6月10日開工。「山崖」是「沙漠林」裡位處最南端的社區,占地450英畝,預計有1700戶住家,十年來「沙漠林」未曾推出新社區,象徵拉斯維加斯的經濟與房市確實復甦了。

沙漠林 豪華公寓開工

Written By: judith - Jun• 03•15

拉斯維加斯的「沙漠林市中心」(Downtown Summerlin)是個占地400英畝的商住兩用開發案,在2008年因為金融市場崩盤而中斷工程,成為爛尾樓,水泥地基和結構鋼架在紅石賭場旁空立了數年,直到2014年經濟好轉才復工,開發商目前完成第一階段的工程,以購物中心為主,106英畝,有125家店鋪和一幢九層樓辦公室。購物中心開幕的頭一個月,有30萬人來參觀消費,羅思東瑞克百貨公司開門的第一天,有300多客人在門外排隊,另一家賣高爾夫球用品的商店,每星期約有500多客人光顧。

這個購物中心運轉成功之後,開發商休斯公司接著將把商住兩用企畫中的「住」加入這個「市中心」。沙漠林社區目前有10萬人口,住在4萬幢獨棟住家與2000個單位的公寓。

出租公寓的市場在經濟衰退時期也受到大影響,拉斯維加斯公寓在2007年的平均租金是932元,但在2012年有759元,下滑了20%。但是在2013年,拉斯維加斯公寓的租金第一次上升,增加了2.9%,而去年2014年,更增加5.25%,雖然這個數字比最高峰時還低,但已足以鼓舞開發商進場建造新的公寓了。

拉斯維加斯的開發商在房市崩盤之後,就未見有新的公寓興建,2013年終於有建商開始蓋新的公寓,2014年增加了2500單位的新公寓。

「沙漠林城市中心」計畫在這塊地上蓋滿公寓,增加該地區的人口密度,達成行人天堂的目標,2014年第一個動土開工的是一個高檔豪華公寓,取名為「星座」(Constellation),這是一種飛機的名字,是休斯公司在1943到1957年為環球航空公司特別製造的機型,公寓將占地4.5英畝,有124個單位,裏面有游泳池和健身房,建築物為三層樓房,每個單位都有20呎高的天花板,每個單位大小從1000呎到2000呎不等,租金大約為一元一平方呎。

公寓的租客對象將以千禧族為主,因為他們尋求便利,重視住家四周的生活元素(Amenities),而「沙漠林市中心」有時髦流行服飾的展示中心,餐飲業和許多夜生活的娛樂項目,千禧族將會喜歡這裏﹔其次是即將要退休的嬰兒潮租客,這些人計畫退休後經常出門旅行,小一點的房子和多彩多姿的環境很適合他們的生活形態,而「沙漠林市中心」正好能滿足這樣的需求。

原文刊登在世界日报赌城版——05-30-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房市景氣 宜保守樂觀看待

Written By: judith - Jun• 03•15

根據信用評比公司Fitch的調查報告,美國有九個州目前的房價明顯高估,包括加州、亞歷桑納州、夏威夷州、俄勒岡州、愛達荷州、內華達州,雷諾約高估19%,拉斯維加斯約高估14%,原因是內華達州的房價是被市場上房源供給不足炒作起來的,約只三個月的供給量,一般情況應該是六個月;合理市場價格是要看當地居民收入水平、失業率、租金水平、貸款利率、家庭組成而定。

RealtyTrac同意這樣的看法,認為內華達州尚有為數眾多的溺水屋還未出籠,這兩年需求強勁多半還是靠外來的投資者在支撐,凡一年內交易兩次以上就可謂翻賣(flipping),而今年內華達州的房屋翻賣平均獲利率是24%,比全美平均35%為低。

但也有人持不同觀點,認為全美經濟已經明顯復甦,許多企業紛紛進駐拉斯維加斯,近來澳門博弈業因為中國全面打貪而衰退,而拉斯維加斯則有個耗資40億、3000餘客房的超級大賭場Resort World剛要開工,將可帶動本地的就業市場。這麼大的賭場開門營業,光是高級主管就需要約2000人,房地產應會看漲,但賭場本身若要成功,賭城的觀光客人數必須增加10%,否則現有的賭場會有一波關門與解僱的風潮。

最近Resort World旁邊的45層樓高的豪華公寓Sky Las Vegas,宣布把尚未出售的65戶,包括位於二樓與三樓的2萬8600平方呎的商鋪,除了CVS藥房在去年已轉手外,交給本地的商業經紀公司CBRE Group,整批上市求售(Bulk Sale)。Sky Las Vegas的開發商M. Aaron Yashouafar and David Pourbaba來自南加州,於2007年推出,共409戶,當年就售出300戶,此後七年則僅賣掉22戶,好不容易熬到今天,如果Resort World成功,它將沾其光,受其惠,價格或可翻倍,卻選在此時出場,難道他們不看好Resort World?此舉頗引人側目。

此外,也有行內的人士質疑Resort World是否會真正開始興建,因為其許多開工的前置作業皆付之闕如,也許再過幾個月以後,就能見真章,此刻投資者不妨持保守的態度,拭目以待!

賭城豪宅社區 百萬起跳

Written By: judith - May• 18•15

拉斯維加斯將出現一個頂尖檔次的豪宅社區。

最近沙漠林(Summerlin)的開發商休斯公司宣布和亞歷桑納州的狄斯萊德公司(Discovery Land)合作開發的方案,他們將在瑞脊社區(Ridge)之南一塊550英畝的土地上蓋250戶豪宅。這個社區還沒有取好名字,每戶占地兩英畝,售價是百萬起跳,開發商預計十年結案。狄斯萊德公司是國際知名專蓋頂尖檔次豪宅的開發商,1994年由麥克梅德曼創立,他從史丹福大學畢業後,當他在北加州從事房地產買賣時,他就有一個蓋頂尖檔次社區的夢想,可在社區中享受大自然的美。目前他在美國已蓋了17個社區,分布在加州、夏威夷、亞歷桑納、愛達荷、蒙大拿、德州和東岸的南卡羅來納州。

在美國經濟衰退的那段期間,狄斯萊德公司也沒有倖免,那時他們正在德州開發一個名為西班牙橡樹的項目,積欠銀行3400萬元,結果整個工程被銀行沒收拍賣。現在沙漠林的項目將是公司東山再起的一個里程碑。

這個社區將有一個18洞的高爾夫球場,一個休閒中心,有五星級的廚師、專業營養師、飲食顧問和健身教練,休閒中心也將和紅石公園合作安排爬山健行的活動。

休斯公司的約翰瑞斯說:這將是拉斯維加斯地區高檔社區中最頂尖的豪宅社區,現有的高級豪宅社區將沒有一個可以與之相比。房子的建築風格以崇尚自然,並融合入整個社區的外觀。

狄斯萊德公司大膽在沙漠林推出這個方案,主要是經濟復甦的時間到了,地區在2012年時,拉斯維加斯共賣出150幢100萬元以上的豪宅,但2013年卻增加到325幢,買豪宅的人多了,許多他們公司的老主顧都想在拉斯維加斯也擁有一幢豪宅。

賭城的沙漠林聲名遠播,瑞脊社區目前又是沙漠林裡最高檔的地段,那麼和瑞脊社區比鄰,且比它還要高檔的這個新社區裡的豪宅將可能賣到多高價?目前瑞脊社區裡一幢上市的豪宅要價可作參考,這幢現代化造型的房子有1萬3000平方呎,五個臥房,九個廁所,建築物本身有三層樓,要價1250萬元。我們拭目以待吧!

原文刊登在世界日报赌城版——05-16-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

商業地產回溫 經濟復甦指標

Written By: judith - May• 11•15

商業地產的興衰與經濟趨勢可說息息相關,拉斯維加斯的商業地產市場明顯回溫,更能確定賭城的經濟已經復甦。

超大型的賭場開發案雲頂度假中心 (Resorts World)剛剛宣布開工,各種工業進駐賭城,有生產無人飛機的工廠、網路公司、醫學院、出貨倉庫(distribution centers)與需要大坪數辦公樓的電信中心(call centers)等,城裡城外一片新氣象。以下就2015年第一季各類商業地產的供需分別作進一步的分析:一、零售店舖:本季還在興建中的個案有Ikea、Topgolf;已完成的工程有6萬平方呎的Bally’s(百利賭場)裡的Grand Bazaar商店街、8萬7000平方呎的Las Vegas Athletic Club(健身俱樂部)、2萬平方呎的Green Valley Crossing(綠谷商街)。出租市場的表現也不俗,包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西區各租用了3萬4500平方呎至4萬平方呎不等。雖然新建工程增加不少的市場供給量,但零售店舖的空置率仍能維持在10%以下,相較於2011年的13%;本季零售業提供了7700個就業機會,比上一季增加4.2%。

二、廠房與倉庫:本季還在興建中的個案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology;剛完成的工程有TJ Maxx 4萬平方呎的出貨中心。本季共租出134萬平方呎的廠房與倉庫,其中北區占50%,以Updike Distribution Logistics租用6萬5600平方呎為代表,西南區占34%,以Walmart租用了5萬2800平方呎為代表。廠房與倉庫的空置率為7.4%,相較於2011年的17%;本季輕工業提供了7600個就業機會,比上一季增加了6.2%。

三、辦公樓:由於供過於求,目前尚無新開發案;本季共租出11萬3700平方呎的辦公樓,以靠215環市高速公路的西南區的9萬8300平方呎占大多數。辦公樓分為A、B、C三個建築等級,Class C的空置率為27.2%,Class A的空置率為19.2%,總平均空置率為20.3%;本季提供了4400個就業機會,比上一季增加了1.3%。