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By Judith Lin Sullivan

房地產經紀 要遵守道德規範

Written By: judith - May• 23•16

內華達州房市復甦,房地產中介成了熱門的行業,內華達州在2000年房市最熱絡時,有2萬8115位房地產經紀,後來房市崩盤,不少經紀退出這一行,在2013年,只剩1萬9484位有執照的經紀,也就是有9000多人將執照停了。今年房市好轉,又有許多人紛紛加入,有執照的經紀為2萬1225人。

房地產經紀在美國的經紀結構中是個不可缺的行業,建築業是美國經濟的火車頭,所以房地產經紀是推動經濟的主力之一。房地產經紀取得執照後營業要遵守「道德規範(code of ethics)」,即具備專業能力,並以公正及嚴謹的態度對待顧客。

道德規範的手冊,主要分為17章,一開頭就寫到:房地產經紀肩負重大社會責任,第一章到第九章為對客戶的職責,第十到14章為對大眾的職責,第15到17章為對同行經紀的職責。

房地產中介是個競爭激烈的行業,免不了對立與衝突,道德規範主要是希望同行間互相尊敬,但並不禁止有任何創新或積極開發市場的方法。道德規範在同行間有糾紛時,最高原則是「己所不欲,勿施於人」,斷人生路,毀壞形象的做法是不可取的。

房地產經紀同時也要協助政府,取締有危害社會大眾或可能傷害房地產專業公信力及聲譽的行為,如從業人員獲悉任何違反道德規範的行為,包括不當挪用客戶和顧客的資金或財產,惡意歧視或造成客戶損失之詐欺行為。

然而,內華達州政府的季報中,每期都會有二、三十個房地產經紀因違反道德規範而受到懲處。

例如,最近一期的季報,一名經紀因沒有物業管理的執照,在他老闆(broker)不知情之下,偷偷幫人出租和管理房子,又挪用了客戶的錢,結果執照被吊消並罰款7萬元。

另一名是房地產公司的老闆,因為宣傳不實( misrepresentation),又未監督好旗下的一名經紀,不當支用客戶的錢,被吊銷執照,並罰他十年之內不得申請房地產執照。

還有位房產經紀幫客戶在支票上簽名,又公私混合在一起(Commingle),即沒有將客戶的賬戶與自己的分開處理,被罰吊銷執照。

在這一期的季報中有20個案件,最嚴重的一名經紀共犯了29個案子,被罰款34萬,並吊銷執照。

在美國房地產經紀必須受最高的道德標準約束,不可損害顧客的權益。

原文刊登在世界日报赌城版——05-21-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

外國人投資不動產的出場稅

Written By: judith - May• 02•16

投資有進場必然也有出場,出場即出售或轉移,前者涉及「資本利得稅」,後者涉及「遺產稅」、「贈與稅」,茲按不同的持有方式說明這三種美國聯邦稅:

1.以外國人「個人」名義直接擁有不動產–享有「資本利得稅」優惠,但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。2.以外國或美國「公司」名義擁有不動產-沒有「資本利得稅」優惠,但也沒有「遺產稅」、「贈與稅」。3.以美國「合夥」名義擁有不動產-享有「資本利得稅」優惠,但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。 4. 以美國「有限債務公司」LLC名義擁有不動產-有「資本利得稅」優惠,有「遺產稅」,沒有「贈與稅。

出售時,持有一年以上的「資本利得」(capital gain)有優惠稅率,是根據納稅人其它一般收入(Ordinary Income)的累進稅率而有高低之別,一般收入的累進稅率在15% (即單身者收入小於3萬7650元,夫妻7萬5300元)之內者,「資本利得」的稅率是0%,即免稅;一般收入的稅率是25%﹑28%﹑33%﹑35%(即單身者收入小於41萬5050元,夫妻$46萬6950元),「資本利得」稅率為15%;一般收入的稅率是39.6%的,「資本利得」稅率為20%;持有一年以下就視為一般收入來計算所得稅率。

要注意的是,自2016年2月17日開始,辦理過戶的公證公司從原來「代扣繳」(withhold) 外國人或外國公司售價的10%改為15%,如果是外國人與美國人共同持有不動產,則等分配「資本利得」給外國人時,其「代扣繳」利得的30%改為35%。然後,「外國人」申報年度所得時,再根據以上「資本利得」的稅率計算,多退少補之前被代扣繳的金額。

針對不動產,外國人的「遺產稅」、「贈與稅」免稅額很低﹕A.「遺產稅」-無論有形資產或無形資產,其免稅額只有6萬,但金融投資則全部免稅 ﹔B.「贈與稅」-有形資產的免稅額只有1萬4000元,無形資產則全部免稅,金融投資也全部免稅。

註﹕1.有形資產包括現金不動產;2.無形資產包括股票、保險、「合夥」持股、「信託」資產;3.金融投資包括定存、滋息保險、債券。

所以如果「外國人」準備贈與子女或他人不動產,那麼以LLC名義擁有不動產比較有利,因為「外國人」贈與LLC的股票是屬於「無形資產」,基本上是完全免稅的。

在美國會計師申報公司稅的收費不菲,所以有些會計師以萬一被租客告,為了不涉及個人的身家財產為由,鼓勵「外國人」以「有限債務公司」LLC名義擁有不動產。

利率與匯率如何影響房市

Written By: judith - Apr• 11•16

拉斯維加斯的房價在經歷如雲霄飛車的飆高、落底又回漲後,根據經紀人公會的統計,自2015年6月至今約九個月,猶如處於高原(高處的平原),即沒漲也沒跌,按正常情況,房價應該至少每年漲2%至5%。

分析其個中原因是因為前幾年漲得太猛,即2012年與2013年分別漲24%,投資者開始採取觀望的態度,漲幅於是逐漸減小,2014年漲10%,2015年漲6%,最新統計是過去九個月房價持平,總銷售量亦大幅縮水。

投資者持觀望態度,從機構型的投資者(institutional investors)之比例逐年降低亦可見一斑,2013年機構型的買家購入總銷售量的14.1%,2014購入7.6%,2015年購入2.2%。

此外,分析銷售的性質,2012年銀行屋(REO)占26%,不足額還貸銷售屋(short sale)占37%,一般正常的銷售屋(traditional sale)占36%﹔2015年銀行屋占7.7%,不足額還可能要貸銷售屋占7.5%,一般正常的銷售屋占84.7%,雖然目前仍有21%的房屋貸款是溺水的,但相較於2012年時有71%的房屋貸款是溺水的,房市慢慢地接近正常的狀況,據估計還要三、五年溺水才會消聲匿跡。

以上有如個體內傷在康復中,但是外在環境的加持也很重要,聯邦準備理事會(FED)3月宣布不升息,主席葉倫(Janet Yellen)已表明,基於全球經濟成長緩慢而疲軟,聯準會在未來的任何調息上都會謹小慎微。

房市受利率的影響很大,維持低利率使購房資金的取得成本低,且游資多,熱絡房市有利。

就是因為這次聯準會沒升息,炒家紛紛脫手,美元乃開始貶值,匯率不斷滑落,相對其它國家的貨幣就升值,以菲律賓為例,今年2月,比索對美元是48:1,最近回升到46:1,但是匯率對房市的影響比較有限,局限於對有外資介入的房市,本國貨幣貶值可以提高外資的購買力,但如果未貶而看貶,外資反而會卻步。

看來短期內我們不能期望市場會固定向一個方向走,不管是向上還是向下,因為動盪的因素太多。例如,過去大半年,美國股市隨石油價格的下滑而下跌,最近的上漲則是因為油價從28元一桶的最低開始反彈,甚至接近40元一桶,投資者對經濟不穩定的疑慮消失,可是,誰能確定油價的走向呢?

又例如過去兩年,許多西方專家認為,因為地產泡沫,負債過高和產能過剩,中國經濟會硬著陸,而央行去年兩次突然讓人民幣貶值也使外國投資者失去信心,而中國企業和個人擔心人民幣貶值,也跟在外國投資者後面拋售人民幣。但是,最近一線城市的房價又開始猛升,經濟因此也未必會如外人想像的那麼差。

如何透過拍賣方式購屋

Written By: judith - Apr• 04•16

拍賣是一種很古老的交易方式,在羅馬時代,人們就用拍賣來交易商品、動物和權利,現在買賣骨董、牲畜、農作物,還是用拍賣方式。2008年房災最糟糕時,有的拍賣場一天就賣出一兩百幢房子,等於五分鐘一幢。當時有許多華人在拍賣場聽那急口令的報價,如鴨子聽雷,舉了牌結果買到的不是聽到的價錢,最後連進場時所交的定金也要不回來。

拍賣是什麼樣的過程,又有什麼風險在裡面?首先須了解,拍賣的種類有三種,第一是絕對拍賣(Absolute Auction),也就是沒有底價,從零開始,出價最高的人得標。第二是底價拍賣(Minimum Auction),這個拍賣是從底價開始,出價最高的人得標。第三是有保留的拍賣(Reserve Auction),這是賣方保留不賣的權利,房屋拍賣通常都是這一類,銀行或是法院可以修改或增加購買的條件,拒絕將物業賣給得標者。

其次,拍賣的方式有三種,一是密封拍賣(Seal Bid),這是投標者將想出價寫下放在一個密封的信封中,在開標時,再把一個個信封打開,最高價者得標,但如果投標和開標不是同一天,同一個場所,就很容易產生弊端和不公平的事情。二是現場拍賣(Live Auction),這通常在個大會堂或法院台階上,拍賣人員在台上將物品展出,然後叫價。而房子的拍賣,通常沒有任何照片,只有一本目錄,主持人如連珠炮一樣唱著價與參與拍賣的投資者在台下舉牌競爭。三是網路拍賣(Online Auction),這是現在最流行的方式,投標者可以在投標前有幾天時間去看房子,然後用信用卡交個定金,約1000到2500元,就可以參加競標。

網路上買房子,一般人都忽略5%的拍賣場服務費(Buyers Premium),另外還有賣方附加費(Seller Service Fee)大約5000元,一般這是給銀行屋的,目前網站拍賣的房子,數量上已大不如前,在最高潮時加州一個月有3萬幢房子,現在一個月5000幢都不到,且房子的狀況越來越差,也有賣主自己參加投標來拉抬價錢,得到標,網站公司就馬上打電話來要你在20分鐘內簽42頁的文件,最糟糕的是,贏得競標並不代表就買到了房子,因為賣方可以反悔不賣,可以改變價錢,可以修改條件。在網上買房子,最好也找個熟悉整個程序的房地產經紀,比較穩當。

原文刊登在世界日报赌城版——04-02-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

美國大家庭 不吃大鍋飯

Written By: judith - Mar• 28•16

由於產業結構改變,加上經濟復甦腳步緩慢,美國中產階級的財富普遍縮水,為了節省開銷,過去五年來全美各地都有一種現象,即兩代以上成人同住一屋的人口比例越來越高。

別以為美國人開始仿傚華人的優美傳統文化-三代同堂,美國人純粹是為了經濟的考量,其中文化的差異還是存在的,因為美國人的個人主義思維根深柢固,住在一起可不表示要吃大鍋飯,或何時出門回來得告知父母,所以這時住家如果多一個廚房,多一個進出門口,才能滿足這種大家庭的生活需要。

然而美國的建築法規頗嚴,許多地方政府不允許住家有第二個廚房,廚房的定義是:有爐頭、大烤箱的設備,就稱之為廚房,若只有微波爐、電熱小烤箱及水槽,不算是廚房。有些住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite), 但客房裡也不許有第二個廚房,立法的目的是讓住家與出租物業有所區別。當然,有些人於入住後,自行加上第二個廚房,雖然違反法規,但只要沒人舉報,不被建設局發現,等將來要賣房時再拆掉復除。

有些地方政府雖然不禁止住家有第二個廚房,卻規定第二個廚房的自來水與下水道管線必須另外接管線,這就增加了營建成本,每一接管線索費約1萬5000元,理由是這種房屋有分租的潛力。

據統計,全美國兩代以上成人同住一屋的人口約為18%,2000年時是15%,有增加趨勢,因此有些新屋建商為吸引這類型的買家,用吧台的名目,加建較小規模的廚房,設備包括微波爐、電熱小烤箱、洗碗機、冰箱及水槽。

再者,有的地方政府規定住家不可以有第二個進出門口,以維持社區外觀上的一致性;有的則規定,如果有第二個進出門口,必須從大街上看上去不顯眼(can’t be visible);此外也有些地方政府規定,如果住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite), 必須分別作基礎設施(infrastructure),包括牽接水、電、瓦斯、下水道等管線,一套基礎設施的費用大約4萬元。

以上這兩條建築法規漸漸不合時宜,所以已經有少數的地方政府因應新屋建商們之請願,擬加以修改。

 

北拉斯維加斯第五街 有錢景

Written By: judith - Mar• 24•16

在經濟最困難的過去幾年裡,北拉斯維加斯完成三大工程,全新的市政府大樓、污水處理廠和一個大型區域公園,現在準備啟動第四個項目,一個已有1350萬元預算的拓寬城中區第五街工程。

第五街是南北向,縱貫北拉斯維加斯正中央的一條大道,2006年,房市正熱時,這裡是拉斯維加斯成長最快的地區,到2008年,房災來臨,這裡成為重災區,即銀行屋最多的地區,直到今天,大街兩邊都還有很多荒地,這裡也是全賭城二手屋價格最便宜的地方。

當初規畫第五街時,南邊從新的市政府大樓開始,北邊連接到榮民醫院和內華達大學分校,榮民醫院因為有聯邦金源,早已蓋好,不過孤零零地立在沙漠中,內華達大學在215公路的北邊有塊2000英畝地,準備用來做研究院和實驗室,不過目前尚未有任何動靜。輕軌系統也規畫好了,用來連接內華達大學校區和新的市政大樓,在第五街上,車站位置與設計市議會都已初步核准。

第五街的發展,除了因為房災使建設停頓,更大的一個問題是該區正當中有個養豬場,臭味四溢,許多看房子的人,都要掩著鼻子,投資者都躲得遠遠的。

不過現在好消息來了,養豬場要搬家了,康布家族擁有這個養豬場40年,所有拉斯維加斯賭場的剩菜剩飯最後都到了養豬場,鴿子和野鳥群聚在四周,住家鳥糞滿屋頂,苦不堪言,可是又沒有辦法,因為養豬場是先來的,在都市規範之前,不受其管制。

在北拉斯維加斯市長約翰李的奔走之下,康布家族決定將養豬場賣了,搬到Apex工業園的北邊。現在的養豬場將拿出來拍賣,共153英畝的地,將以310萬元開起標,得標的開發商將有三年時間提出開發方案,取得市政府的批准。

東北角的開發向來緩慢,第五街四周因為養豬場的臭味,不宜住家,開發商也少有興趣,地價與房價跟拉斯維加斯其他地區相比,是較低的地方。

現在高科技工業將進入第五街北邊的Apex工業園,亞裔商人將大量遷入該地區,建商們已在附近開始搶地了。

在第五街和百年大道(Centennial Parkway)交口,一塊20英畝的商業地,要價850萬,第五街和鹿泉大道(Deer Springs Way) 邊有個十英畝的地,賣750萬,華資可以考慮進場蓋個華人購物中心,一般小投資者也可考慮買個房子,因為升值的可能性大,賭城東北角的房地產就像一張明牌,等人翻牌。

原文刊登在世界日报赌城版——03-19-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

低價位房比高價位房搶手

Written By: judith - Mar• 14•16

除了投資者外,近年來首次購屋者也開始進場,因為兩者皆以低價位房為標的物,因此低價位房的需求激增,但前幾年建商推出的房子卻越蓋越大,與房市的需求背道而馳。

根據統計,較2016年1月2015年1月的全美房屋庫存量,低於10萬元的庫存量降低了8.6%,高於100萬元的庫存量則增加了15%,但總的來看,仍處於賣家的市場,例如2016年1月的總庫存量出清時間需要四個月,比2015年1月的四個半月略低,正常市場是六個月﹔價格異動則與庫存量成反比,即低價位房的上漲幅度比高價位房的上漲幅度大。

這是因為近來股市動盪,民眾對未來的經濟前景產生疑慮,趨向保守,因此高價位房的買家遽減;而房市回溫與低利率房貸則鼓勵年輕人購屋,低價位房正是首次購屋者的有限財力所能負擔的。

由於供不應求,低價位房的買家往往要加價才能搶到房子,反之,高價位房的選擇多,殺價空間也大。以鳳凰城為例,如果目前要買棟約75萬元的房子,市場上有45戶可供買家選擇,如果要買棟約40萬元的房子,則只有三、四戶可供買家選擇,再者低價位房中有不少是空置已久且需要大修的銀行屋,使得首次購屋者的選擇更少。

根據統計,若將全美房價均分為高中低三檔,從2012年至2015年,四年來低檔的房價上漲38%,庫存量降低39%,高檔的房價上漲23%,庫存量增加36%,按照供需原理,如果低價位房的需求量增加,且價格漲幅大,應該會吸引更多的低價位二手房的屋主上市求售,及更多的建商推出低價位房,但房市的反應似乎十分緩慢,目前建商才察覺到這個趨勢的變化,開始改弦易轍,規畫小面積房子的社區。

2015年全美新屋建商推出的房子平均面積為2720平方呎,相較於2014年的2660平方呎,原以為越大的房子利潤越高,競爭越少,所以越蓋越大。但最近根據內華達州建商Lewis Home的分析,來看超過50萬元的房子的客人依舊不少,但真正下單買的人則越來越少,他們擔心經濟可能要衰退而猶豫不絕;另外一家內華達州建商D.R. Horton則因為以首次購屋者為主要銷售對象,推出小面積的房子,而業務蒸蒸日上,但也開始擔心其他的建商回過頭來加入小面積房子市場的競爭。

拉斯維加斯 未來夢幻之城

Written By: judith - Mar• 07•16

內華達州傳統只有礦業和賭業,現將有高科技進駐,經濟結構成了三足鼎立,繁榮成長,50年後的拉斯維加斯會呈現什麼樣貌呢?

那時「超級循環」(Hyperloop)的交通系統可能像蜘蛛網般在地圖上出現,除了35分鐘就可到達洛杉磯,舊金山、鹽湖城、丹佛和鳳凰城也在此交通網內。

北水南調的工程將完成,一條大水管延著內華達賽拉山東邊的山腳,用深水井將山上雪水融化流到地下的水,打出運到拉斯維加斯,這條水管還會一直延伸到加拿大,將更北邊的水送到拉斯維加斯。

天棚工程(Domed City)也完工了,那是將整個城市罩在一個人工建造的天棚下,這個主意最早是在科幻小說中出現,1976年電影「羅根脫逃」(Logon′s Run)講到未來的人類,住在一個被龐大天棚蓋住的城市,沒有激烈的天氣變化,沒有空氣污染,人們生活在裡面,城市和城市之間聯絡全靠「超級循環」交通系統。

2010年有人提議將德州休士頓建成個「天棚城市」,那是在占地640平方哩的大天棚,同年俄國也有相似的構想,在西伯利亞的米爾麥內(Mir Mine)蓋個天棚城市,不過這兩個項目最後都沒實行,現在有建築師正在設計全世界第一個人工控制氣候的天棚城市,蓋在阿拉伯的迪拜(Dubai)。

將來的拉斯維加斯在天棚保護下,夏天沒有那麼熱,風也沒那麼大,灰塵沙子也不會滿天飛,北水南調後,用水不成問題了,大樓建築以環保綠化為主,陽台上都是綠色的植物,屋頂上都是水耕農場,城內空氣清新,因為那時車子都是電動的,沒有廢氣排出的問題。

遊客們還是從世界各地湧到拉斯維加斯來玩,因為那時在百藍坡的太空港已建好,他們來到太空港,坐太空船去外太空或月球遊玩,回來後還會在拉斯維加斯休息幾天,城內的旅館賭場的生意將更加興盛繁榮。

拉斯維加斯事實上現在已經有太空工業在此落腳,在北拉斯維加斯有個做太空船的工廠,叫畢歌羅(Bigelow Aerospace),他們的太空船在太空中可伸縮漲大,連接組合,目前畢歌羅計畫招募1200名員工,工廠占地18萬平方呎。

水耕工業在拉斯維加斯也早就生根經營,在北拉斯維加斯有個占地十英畝的玻璃暖房,專門生產黃瓜,供給Costco,賣到西部十州的店裡去。

拉斯維加斯是個充滿希望,讓夢想成真的城市。

原文刊登在世界日报赌城版——03-05-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

豪華公寓 符合賭城品味

Written By: judith - Mar• 01•16

拉斯維加斯是一個勇於推陳出新的城市,加上賭場高調奢華的風格,豪華公寓在這裡顯得特別相得益彰,因此在房市高峰時,建商們爭先恐後地推出許多豪華公寓的開發案,然而當經濟不再景氣,開發案一個一個宣布破產,留下一大堆未售或未完成的單位,幾經轉手,有的價格已降到造價的三分之一都不到,但超高的管理費仍使得買家對豪華公寓望而卻步,現在眼見經濟逐漸復甦,人們開始追求高檔品味,投資者回頭看豪華公寓的價格實在太吸引人,漸漸進場買進,市場又活絡起來。

主要的買家正是投資者,目前先出租收取租金,或邊賣邊租,雖然支付管理費後的回報率不如普通住屋,但期望將來轉手時有可觀的利潤。此外,也有買來當度假屋的,其中有來自海外的富豪,也有為了節稅來自其他州的人,因為內華達州是美國少數免州所得稅的州之一,況且比起其它城市,例如紐約曼哈坦或新加坡的同一類型的開發案,拉斯維加斯的豪華公寓實在太便宜了。

正如上述,扣掉每月動輒近千元的管理費,豪華公寓的出租回報率並不理想,租金卻很難再提高,因為平均租金已經比普通住屋高很多,付得起超過2000元租金的房客本來就相對地少很多。曾有一個外國投資者,覺得價格太划算,大筆下注買了面積不等的數十套豪華公寓單位,之後卻一直租不出去,不得其門而入,最近其經紀人轉而向本公司的出租部門求助。

拉斯維加斯的豪華公寓有些望眼窗外就是五光十色的賭街景觀,有些根本就可以步行走到賭街,與餐廳、戲院、購屋商場與各種娛樂活動比鄰,其代客停車與叫送餐飲等,與住在旅館裡一樣方便,就像擁有一個屬於自己的頂級旅館房間。

根據Equity Title of Nevada公證公司的統計,2015年拉斯維加斯共售出733個豪華公寓單位,比2014年的636戶,增加15%,這是自2011年以來,連續三年下滑之後的首次回升,其中價格超過100萬元的單位的銷售量則分別是2013年的341戶,2014年的319戶,2015年的359戶。

豪華公寓的市場正穩定地緩緩增長,未來的走向端視美國經濟復甦的腳步,與銀行是否放寬對豪華公寓的房貸條件,至於油價與美金的匯率也都可能影響外國投資者進場投資的意願。

拉斯維加斯如何圓矽谷夢?

Written By: judith - Feb• 24•16

世界上許多城市都想打造矽谷第二,像是中國的中關村、印度的孟買、美國紐約的矽巷,德州奧斯汀的矽丘,鹽湖城的矽坡,洛杉磯的矽海灘,而這些高科技新興地都有成為矽谷的三大條件:人才、資金和大學,而拉斯維加斯在這領域中又怎能勝出?

雖然Zappos的老闆謝家華也在大力推動建造「矽沙漠」,但拉斯維加斯的大學實在是最弱的一環。

不過拉斯維加斯最占便宜的一點就是離舊金山近,賭城不會成為和矽谷競爭的地方,但可以成為矽谷的延伸,成為矽谷的一部分。

在研究矽谷和拉斯維加斯的相似和異處,首先要了解灣區的地理環境和經濟結構。

舊金山是灣區銀行證券行雲集之處,是西海岸的金融中心,是矽谷開發的搖籃手,也是高科技公司尋找創投資金的來源,東灣是貨輪停靠的地方,倉庫工廠所在地,而南灣是許多電腦公司的發源地,成了高科技業母公司集中的總司令部。

目前大多數高科技公司的老闆和經理都住在舊金山附近,一些新貴在公司股票上市後,拿著大把鈔票買房,再貴也不手軟,去年在史丹福大學旁的Palo Alto(巴洛阿圖)一幢兩臥一浴,990平方呎的房子以300萬元成交。

許多在新興電腦公司開發研究部門做事的千禧族,因為大多為大學剛畢業的單身貴族,公司的股票隨時可能上市, 個人財富隨時可能暴漲,他們白天坐火車去南灣上班,到火車站他們不必開車,公司安排大巴士接他們。這些電腦工程師住在舊金山,一臥房的公寓租金就要2700元,兩臥房的要3500元,他們似乎不在乎。

房屋太貴,許多公司僱請員工不容易,公司擴張時,買地蓋廠房更不容易,很多公司都想搬出灣區,而拉斯維加斯就成了理想目標。

其實灣區公司對拉斯維加斯並不陌生,每次電子大展時,灣區電子公司的銷售部門都蜂擁而出,展期時聖荷西機場的停車位都爆滿,所以有人說,電腦雖然在矽谷研究製造,但要賣時,必須要去拉斯維加斯,所以賭城又被稱為:矽谷的大門。

高科技公司可以將銷售和生產製造部門遷到拉斯維加斯,Apex工業園將是矽谷工廠落腳的理想地點,沙漠林將成金融中心,而賭城附近的會議中心將是電腦公司銷售部門集中的區域。

如果這些高科技公司的主管們進駐拉斯維加斯,他們應該會喜歡賭城廉價又新的房屋和良好的生活環境。

原文刊登在世界日报赌城版——02-20-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供