By Judith Lin Sullivan

看懂房產地域圖 才好買房子

Written By: judith - Feb• 20•17

在拉斯維加斯投資買二手屋,查看屋源,首先要瞭解房地產經紀人協會使用的地域圖(MLS Area Map),逐一研究各地域區,才能事半功倍,在喜歡的地點找到合適的房子。

基本上,這張地域圖以中間南北向的15號公路為中心線,將拉斯維加斯分為東西南大塊,在公路東邊,查理斯頓大道以北為200號,東區的房子比較老舊一點,以西裔居民為主,不過包括拉斯維加斯老城區和北拉斯維加斯市政府,在日落(Sunset)大道山腳,尼斯空軍基地以南,和摩門教總堂以北有一片豪宅,只是沒有高速公路直通,進出稍微不方便些;查理斯頓大道以南15號公路以東,寶德公路以西,一直到山姆賭場,包括老城區,整個思醉鋪和以南的一塊長方形為300號,城中區;在東南角也就是215和寶德公路的兩邊為韓德森市,包括有Anthem等高級住宅區,也就是600號,韓德森區。

在15號公路以西和95號公路以東所形成的三角形區域,主要為北拉斯維加斯市,也就是100號,北區;在95號公路以西和查理斯頓大道以北為400號,西北區,吸引許多首次購屋的年輕人,北沙漠林也在此區;最後就是查理斯頓大道以南和15號公路以西,這裡就是華人最喜歡的西南區,許多亞洲超市坐落於此,南沙漠林也在此區,也就是500號,西南區;至於700號的寶德市和800號的外圍區,因為人口稀少,不在本文討論之中。

目前在MLS互聯網上,一共有5853單幢住家在賣,在一個月時有2081幢賣出,平均在市場上為36天,平均價為23萬6357元,在互聯網上有887單位的康斗在賣,528單位賣出,平均21天賣出,市場平均價為12萬6425元。

華人一般喜好3臥2浴,1600平方呎,2000年以後建的房子,價錢在20萬左右的房子,在2013年,那時在100號區有182幢符合以上條件的房子,200號區有43幢,300號區有11幢,400號區有36幢,500號區48幢和600號區13幢,今天以這個條件來找房子,100號區只有19幢,200號區22幢,300號區一幢也沒有,400號區兩幢,500號區一幢,600號區一幢也沒有。

這種現象是因為房價上漲,所以找房子要從25萬元找起了。

目前符合最低條件25萬以下的房子100號區有110幢,200號區為55幢,300號區為5幢,400號區為42幢,500號區為76幢及600號區是13幢。

才四年的光景,拉斯維加斯的平均房價已經上揚了30%,很快的這個進場的門檻就要上升到30萬了。低價位的房子在市場上快速消失,建議還在觀望的投資者及早行動,進場的時機成熟了。

原文刊登在世界日报赌城版——02-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城2017房市面面觀

Written By: judith - Feb• 14•17

由於失業率降與薪資增長,拉斯維加斯的房價與房屋銷售量也穩定地上升。

2016年二手屋共銷售約4萬6000戶,包括獨棟屋與集合住宅,其中獨棟屋2016年底的中間價格是23萬5000元,比一年前增加8.3%。

2016年底的新屋中間價格是33萬7060元,比一年前增加8.4%,2016年共銷售約7700戶,比一年前增加13%,雖然相當於新屋銷售量最低谷的2011年的兩倍,但比起最高峰的2005年銷售3萬9000戶還有很大的距離。

新屋銷售量遠遠落後於二手屋,主要因為:土地取得成本增加,建築成本也增加,政府允建規費也增加,建商躊躇觀望,就算進場,也偏向建造中高價位且面積大些的房屋,使得新屋中間價格看起來比二手屋高出很多,其實兩者是不能相提並論的。

目前在拉斯維加斯,房屋貸款中仍有16.8%的溺水屋,即房屋市價低於貸款餘額,但法拍案件的比率是1.2%,即每83戶房子中有一戶收到法拍通知,在全美216個大城市中排行第15位,大西洋城法拍案件的比率是3.4%,即每30戶房子中有一戶收到法拍通知,在全美排行第一位。可見拉斯維加斯的溺水屋屋主還是蠻受保護的,內華達州民主黨參議員Harry Reid居功厥偉。

自從商人背景的川普上任後,由於他提倡增加公共建設與減稅,這使人對未來經濟前景更不確定,且擔心發生通膨,因此金融市場大家拋售公債,致使利率上揚,短短三個月,30年房貸利率從3.57%漲到4.32%,如此以來,同樣的房價,每月分期付款金額將增加,但因為目前房貸利率仍處於歷史低點,且經濟轉強,失業率降與薪資增長,房貸利率的增加對房市的影響微不足道。

大都會藝廊 石之星雕刻展

Written By: judith - Feb• 06•17

1月26日開始至2月24日,「大都會藝廊(Metropolitan Art Gallery)」有一場 「石之星之三/Rock Stars III)」的石雕作品展,共30件原創作品,藝廊地點在城中區飛芒街(Fremont St.)450號,丹尼餐廳(Dennis)上面,是個近2萬平方呎的藝廊,每周三到周六中午12時至下午5時開放,門票五元。

1月31日在本地主流報紙Review Journal上,刊載了石雕展中一件作品與創作人的照片,這位藝術家為內華達房地產公司的林秀華女士,她在夏瓏‧簡氏寶女士(Gainsburg,以下稱簡老師)的石雕工作室(Sharon Gainsburg Studio)已學習二年半,Sharon Gainsburg Studio在拉斯維加斯大街和15號高速公路之間的橡樹西路(W. Oakey Blvd.,)上,走進去感覺就像是一個工廠,布滿了各種工具,有數人各自全神貫注於彫刻手上的石頭,林秀華正用榔頭把一塊105磅的長方形黑滑石(Steatite)的四個銳角敲掉。簡老師會幫助資深的學員看見石頭的內在之眼,她教導:「如果你仔細觀察,每一顆石頭都是活的,然後再決定石頭要雕刻成什麼。初學者剛開始按原石的形狀雕刻抽象的造型,然後越來越輕鬆,因為他們開始理解石頭的紋路及材質。完成兩三個作品後,他們就可以決定要雕刻什麼。」

有著一頭白髮,藍眼的簡老師,從事雕塑數十年,前十年是泥雕,後來改石彫,三年後有第一個學生,自此開始石彫教職事業,憑口耳相傳,25年前就有學生會開車兩小時去上她的課,她在12年前從紐約搬到拉斯維加斯,那時已經62歲的她,一點都不覺得能夠重建她在紐約的教職與雕刻事業,然而在她女兒Arielle的鼓勵下卻完成了。

簡老師的學員大多是專業人士,華裔林秀華女士即其中之一。林秀華是從事房地產業的會計師,學石雕是為將來退休後找嗜好,她三年前開始,每周上一次課,像玩3D puzzles(立體拼圖),也訓練耐力,因為一年只完成一件作品,希望十年後可以開個展。林秀華表示,她的第一件作品是依據石頭原來的形狀雕的抽象作品,第二件她決定雕個人臉,老師當時說還早,怕成了畢加索的畫,一眼在上,一眼在下,但她很固執,結果還行,只是剛開始想雕個男的,後來竟成個女人臉,第三件要作全身,老師說得先學作半身torso(軀幹),但她性急,結果老師很驚訝,後來跟許多人說:這個學生沒學過解剖學,竟敢雕曲型人體,還給她做到了!

賭城大型社區恢復開發

Written By: judith - Jan• 16•17

大型社區是指區內有自己的商業中心﹑學校﹑公園﹑活動中心等完整設施的住家環境,自從2008年房市崩盤後,許多大型社區的開發商陷入困境,十年來建設幾乎停擺,直到這兩年才又紛紛重新入場房市。其中Summerlins 的商業開發商General Growth Properties 與Inspirada 的開發商宣告破產, Park Highlands的開發商甚至破產了兩次,西北區的Skye Canyon 的開發商在尚未開始建造第一幢住家之前就被銀行法拍了,Cadence 的開發案則全面停工。

目前並非以上所有的大型社區開發案皆已進入佳境,但至少都恢復營業,分別說明如下﹕(一) CADENCE – 漢德森市 Lake Mead Parkway 週邊的 2200英畝地,開發商The LandWell Co. 花了1.2億清除地上遺留的工業廢料,計畫建造 1萬3250 戶住家,110萬平方呎的商業中心與1500房間的賭場,預計十到15年完成全部開發。五個月前有兩所新學校Lake Mead Christian Academy and Pinecrest Academy 成立,至於14萬平方呎的超市Smith則要等到2018年初才能開張,目前已售出425戶住家。

(二) INSPIRADA —位於漢德森市南陲的1500英畝地,介於Anthern M Resort賭場之間,計畫建造8500戶住家,目前完成或開工的超過2250戶,2016年售出564戶住家,比2015年增長45%,排名全美最暢銷的大型社區第八,預計八到十年竣工。

(三) SKYE CANYON—位於西北區的1700英畝地,開發商是Olympia Cos.,計畫建造9000戶住家,目前只首出160英畝地給房屋建商,建商已售出200戶住家,進展非常緩慢。

(四) PARK HIGHLANDS—位於北拉斯維加斯市,2014年分家為 the Villages at Tule Springs的2000 英畝地與 Valley Vista 的600英畝地,預計共可建造1萬到1萬2000 戶住家,但目前一戶也未完工,預計約需15年可完成全部開發。

(五) SUMMERLIN—占地2萬2500英畝,此社區始於1990年,預計於2039年完成全部開發,目前居住人口超過10萬人,占克郡總人口數的5%,2016年SUMMERLIN共售出769戶住家,比2015年增長28%,排名全美最暢銷的大型社區第五。2010年其主開發商Howard Hughes Corp.接收商業開發商General Growth Properties 所有的商業中心開發案,前者把後者在2009年留下的爛尾樓完成,於2014年開張,即215環市高速公路與 Sahara Avenue交口的Downtown Summerlin商業中心。

交易過程 買方經紀很重要

Written By: judith - Jan• 09•17

華人來美國投資房地產,如果以國內的觀念,認為美國人真蠢,自己有能力與賣方交易,何必找經紀人,其實美國人一點也不笨,他們知道投資是件大事,找專業的經紀才不會吃大虧。在中國買房子,仲介只要把買方跟賣方湊合到一起,就算大功告成了,仲介的角色在過程當中比較像媒婆,而在美國,房產交易,仲介是兩個人,一個是賣方經紀,另一個是買方經紀,美國人把交易過程當做打美式足球,一邊是進攻,另一邊是防守,仲介像教練,除了提供外地人不知道的重要資訊以外,也幫客人擬戰略計畫,處理問題和收尾。

現在網路消息發達,許多上市的房子在網路上都可以找到,那是不是可以不要買方經紀,直接去找賣房子的經紀談?答案是當然可以,但是這樣買方也占不到什麼好處,第一、買賣雙方經紀的佣金是賣主出的,而且如果沒有代表買方的經紀人,賣方經紀人就拿兩份佣金,賣主也不會因此而好砍價,所以找個買方經紀是等於免費服務,二、如果直接找賣方經紀作自己的經紀是不是可以殺價省點錢,答案是不容易,他不會輕易把到手的佣金讓出來,三、此外就像在離婚時找一個已經和你配偶簽了合同的律師,同時也做你的律師,會有利益衝突,那個經紀在交易過程也不會幫買方殺價的。

買方經紀在交易過程中扮演個很重要的角色,他會為買方個人狀況保密,運用熟稔的談判技巧為客人取得最好的價錢,買方經紀必須忠於客人,不能同時帶兩、三個客人去看同一個房子,造成競爭,也要竭盡所能幫客人找到最符合客人要求的房子,最後在房子買到後,經紀人可以聯絡安排後續的服務,像是房屋檢查,申請房貸和房屋保證。

買主對經紀人的專業與付出應持同理心,有人喜歡同時找兩、三個經紀人看房子,或從一個經紀人取得房產資料,待看中房子後,然後把資料給別的人,或是找另一個經紀人來買,既不尊重經紀人的時間與付出,也很容易造成經紀人之間打官司,正因為經紀人之間打官司的事情越來越多,許多房產經紀在客人上門時,先和客人簽了專屬買方經紀合同(Buyer Exclusive Agreement),美國處處在打官司,人人為了自保,這種現象一點也不稀奇。

買房子的過程很複雜、繁瑣,投資更是件大事,勿自作聰明,選錯地區,談錯價格與條件,貪小失大,所以找個專業經驗豐富的買方經紀是很重要的。

原文刊登在世界日报赌城版——01-07-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

美國房產仲介專業水平高

Written By: judith - Jan• 03•17

根據中國網上的一項調查,幾個不讓人尊敬的行業,房產仲介是其中一個,主要原因是銷售時常提供虛偽、不實的信息,市場上不專業的房產仲介濫竽充數,2014年中國官方統計全國有100萬人從事房產仲介服務,而其中只有9840人有執照,所以一般中國買主來美國買房地產時,往往對房產仲介抱持偏見和不信任,事實上美國的仲介制度和中國非常不一樣。

在中國,人們習慣了走進仲介公司,會看見一排西裝筆挺或打扮入時的俊男美女出來歡迎,在美國因為房產仲介不必排班坐辦公室,一般都是先約定好時間,會面相談後才去看房子,而這些美國房產仲介平均年齡約50歲,很多是老先生老太太,不過他們必須是有執照的,一般教育程度都是大學畢業以上。

在內華達州如果要從事房產仲介一行,規定要年滿18歲,上過90個小時的課,通過州政府的考試,拿到執照後,每兩年要回學校上課,拿滿24小時的專業課程,才能繼續執業。

房產仲介主要分兩種,一是經紀(Broker),另一個是銷售員(Salesman),經紀是自己設立開公司或管理公司,而銷售員必須在一個有經紀的公司下掛牌才能做生意,其實經紀和銷售員的買賣房子資歷和能力上都差不多,只是有些人對辦公室的行政管理不感興趣,只喜歡在外頭帶客人看房子,所以賣了十幾年的房子,還是安於銷售員的頭銜。不過不管是那一種執照,只要是GLVAR的會員,都是房產經紀(realtor)。

房產仲介需要專業知識,更要遵守法定的道德規範(Code of ethics),不能作不實陳述(Misrepresentation),虛假承諾,多頭代理或公私款不分,在道德規範中也明確規定工作規範,其他房產仲介的互動,有糾紛時如何處理,維持公眾形象與專業水準。

目前內華達州有執照的經紀為2742人,經紀銷售員(Broker Salesman) 為3057人,銷售員1萬5775人,而幾年前房市崩盤時,從業人員只有這一半。

房產仲介表面上是光鮮亮麗的一行,一張佣金支票抵得上打工族一個月的薪水,但事實上仲介要花很多時間在客人身上,一般估計,每在客人面前花一個鐘頭,得在電腦和文件上花九個鐘頭,所以70%的人在拿到執照,做不到一年時間就退出這行了,因為收入不穩定,工作量大。

這也是美國的房產仲介和中國的最大不一樣,美國房產仲介不光是帶人看房子,最主要是文件上的處理,因為都是法律文件,處理不當可能就打官司或被吊銷執照,但房產仲介在美國整體經濟上是非常重要的行業,因為建築業是國家經濟中的火車頭,而房產仲介更是火車頭的動力,所以州政府對其管理嚴格,房產仲介的專業水平也高。

原文刊登在世界日报赌城版——12-31-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

中國熱錢 投向海外房地產

Written By: judith - Dec• 12•16

隨著中國的經濟起飛與全球化走向,中國熱錢投向海外房地產的趨勢越來越多,2016年更是暴起,主要因素有四:1.過去一年來人民幣跌跌不休,跌幅約計12%,2.中國國內房價高得離譜,例如這一年,深圳、上海與北京的房價上漲約30%,3.中國經濟成長明顯趨緩,4.在這些海外投資者中,有子女在海外求學的占45%,可見其在為下一代作未來在海外發展作準備。

熱錢投向海外房地產的主要標的城市有:高價位的如雪梨、溫哥華、紐約、舊金山、洛杉磯、倫敦、香港,低價位的則如奧蘭多、休士頓、泰國的Pattaya Beach、馬來西亞的Johor Bahru。

據官方正式統計,2016年上半年有150億美元熱錢投向海外房地產,預計2016年將比2015年增長130%。其實這統計只是冰山的一角,並沒有將其它各種特殊的管道金流計入,或許2015年的真正金流是800億,預計2016年的金流是2200億。

這是因為中國政府對資金流出的限制越來越緊,例如2016年年中開始不允許使用親友的每年5萬元美金額度,取締地下錢莊的海外操作,及要求銀行減少出售外匯等,但所謂上有政策,下有對策,許多人乃透過境外公司取得外匯融資,甚至有海外的中國開發商允許投資者以人民幣在國內付款,還有非常多的外幣貸款參與其中,其約占海外房地產投資80%以上。

Bloomberg投資顧問公司,取自幾個著名房地產網站,如zillow.com﹑trulia.com﹑lianjia.com﹑juwai.com﹑fang.com上的掛牌求售的房屋資料,列出在以下的不同城市,花100萬美元分別可買到多大的房子;紐約560平方呎一房一衛的康斗、上海580平方呎一房一衛的康斗、多倫多600平方呎一房一衛的康斗、北京950平方呎一房一衛的康斗、雪梨1160平方呎2房2衛的康斗、溫哥華1420平方呎2房2衛的康斗、休士頓1475平方呎2房3衛的康斗、奧蘭多3420平方呎3房3衛的獨棟屋。

雖然拉斯維加斯不在上列城市中,但拉斯維加斯其實有48%或7萬3629戶的獨棟屋是外州或外國的投資者所擁有,其中有約60%是來自加州的投資者。

買新屋要不要做房屋檢查?

Written By: judith - Dec• 05•16

許多人對買新房要不要做房屋檢查這個問題有誤解,新房子嘛,應該不會有問題吧,事實上正因為是新房子,更要找個懂房屋建築的專家來看看。

建商在趕工蓋房子時,免不了有疏忽蓋錯的地方,雖然市政府按期派有檢查員去看,但只要是蓋出的房子能達到建築法規的最低標準,他就簽字蓋章,而買主花了幾十萬買房子,不應該只求達到這個最低標準吧!

房屋檢查員(Home Inspector)找出的問題可分為三大類,第一是系統上的缺失(System Defect),比如冷暖氣系統,雖然機器是新的,但工人可能沒有將管子接到冷氣機上,或是天花板上的絕緣材料沒有放足夠,房子失去節省能源的效能。

第二是結構缺失(Structure Defect),房屋檢查員在新房子中最常看到的就是構架(Truss)破損,這些構架多半是小尺寸2×4的木頭釘成,在搬運的過程,或是工人打釘子時打了太多釘子或過度用力,就可能將木頭打裂或打斷,房屋檢查員看到這種情況,會拍照並寫入報告裡,建商接到報告後,要請他們的結構工程師去察看,然後提出修正方案,工人修補後,要拿出之前和之後的照片,並且開一張有結構工程師簽名和蓋章的保證。

第三是輕微缺失(Cosmetic Defect),比如是有的地方漏了油漆沒漆到或是瓷磚貼歪了,房屋檢查員的報告書中提到的輕微缺失,有些項目建商可能馬上改正,像是油漆沒漆,或是髒的鞋印子,但有些項目建商可能拒絕改正,比如廚房檯面的花紋排得不好看,或是地磚間隙大小不一。因為這些重做會很花錢,所以在選此類材料時,建商都會跟買主解釋材質的花紋顏色不一,要買主簽一張「不挑剔權利書」(Waiver),也就是裝上去的東西無法再更改了。

新房子做檢查報告的好處是在搬進去之前,就已經把重大缺失改正了,免得將來賣房子時再發現,已經找不到建商負責修理。另外,在賣房子時必須披露(disclose)房子的缺失,有那報告上就是有憑有據的了。

最後的問題是要找誰來做檢查?在內華達州房屋檢查員必須修過40個小時州政府批准的相關課程,通過考試,再有25個小時的實習經驗就可拿到執照,但是現在許多檢查員雖然上過課考過試,但根本沒有實際蓋房子的經驗,所以請檢查員必須要找個有真正蓋過房子的人,他才能找出系統上和結構上的缺失,而不是只看到表面輕微的缺失。新房也要請專家作房屋檢查,才能有更好的保障。

原文刊登在世界日报赌城版——12-3-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買新屋 您仍需房產經紀協助

Written By: judith - Nov• 15•16

買新屋要不要找一個房地產經紀一起去看?許多人在這方面有很多誤解。

有人認為買新屋只需要在樣品屋中選一個合意的,到銷售中心辦公室去簽合同,等三、五個月房屋建造好,就可以過戶交屋,事實上,還有許多細節要注意,購屋程序也沒有那麼簡單,有一個專業的經紀人在旁邊給予輔助,是很重要的。

1.拉斯維加斯新屋社區的地點多分布在外圍城郊,專業的經紀人會和顧客溝通,了解客人生活上的需要和經濟能力,在眾多的工地和樣品屋中找出合適的開發案與房型,再去看,才有效率,也不會有遺漏。

想從外州搬來拉斯維加斯住的買主,對本地的地理文化往往不是非常了解,而經紀人可以詳細分析比較,讓買主更容易了解四周的環境和未來發展的形勢,拉斯維加斯有許多新開發社區,四周還是黃沙滾滾的空曠沙漠,只有經紀人才能很快的指出將來的購物中心、學校、公園和醫院的所在。

2.看樣品屋,許多人易被屋內精美高檔的配備與裝飾誤導,眼花繚亂,事實上許多配備不包括在基本價格內,必須有筆額外的預算作增添或升等材料,有的樣品屋故意選些小一號的家具或墻上放面大鏡子,使房子看來大一點,造成視野上的錯覺,買方經紀都會一一提醒客戶,也會協助客人設計一下將來的家。

3.如果直接和建商打交道,與建商代表簽合同時,因為負責簽合同的經紀是代表建商,不會為買主的利益去和建商爭取,如果買方在簽合同時有自己的經紀人陪同,除了在文件上能有更好的了解,在價錢上也可以有更多的好處。當然,在今天的市場,建商不太可能降價賣,但經紀人也許會幫買主爭取到一些升等(Upgrade)或是過戶費補貼方面的好處。再來就是建造中的房子有好幾個階段需要買主或經紀人去檢查,過戶文件要詳細檢查再簽字,交屋後有許多保證要了解,這些都必須有個經紀人幫忙。

許多人以為自己直接去找建商談,也許建商可以降價3%,但是建商永遠不會因為要做你的一筆生意而將整個社區的房價都拉下來。有買方經紀人介入,不會增加成本,因為佣金是由建商給付。

找一個代表你的房產經紀一起去看房子,絕對沒有任何壞處,所以何樂而不為?

原文刊登在世界日报赌城版——11-12-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

川普主義對世界經濟的影響

Written By: judith - Nov• 07•16

美國大選幾天後分曉,自日前聯邦調查局FBI重啟調查喜萊莉‧柯林頓的電郵案後,川普突然扭轉選情逆勢,股市應聲連跌數天,雖然有些美國人早已揚言,如果川普當選,要準備賣房子移民加拿大等國,說歸說,美國房市倒不至於會如此快速反應。

精英思考模式的主流社會低估了民粹的力量,之前美國的主流媒體幾乎沒人相信狂妄的川普會競選到底,以為他只是在作免費的商業廣告,但柯林頓能說善道的貪婪形象已深植人心,加上電郵案更凸顯她因特權而目無法紀,激烈的競爭下似乎只有瘋子或騙子等無恥之徒才能嶄露頭角,許多選民或根本不參加投票,或只投票議員部份而不選任何總統候選人,或摀著鼻子表示對所圈選的總統候選人也嗤之以鼻,美國的民主制度正面臨考驗。

不論誰當選,川普主義已經造成對美國社會的影響,其核心思維為反全球化,即反對市場、生產線資金、資訊的全球化,與反既有的體制,即反對劫貧濟富的政策。川普主義受到憤怒的大群美國底層階級的擁戴,他們覺得過去數十年很多工作被新移民取代,工資未漲,官商勾結的體制助長華爾街的亂源,2008年的金融危機導致許多人一生積蓄所在的住屋變成溺水屋。

毆盟裡也有義大利的五星政黨、德國的新選擇、法國的國民陣線、西班牙的社會民主力量等激進黨,都含有川普主義的思維,年底與明年是歐盟的選舉年,經過英國通過公投脫歐,如果其他歐盟成員國家也接著反全球化與反既有體制,歐盟可能就會解體。

殊不知川普主義根本無法改進就業機會減少的問題,與經濟復甦腳步緩慢的問題。姑不論機器取代人力,這世代的高科技產品,如智慧型手機與網購早已取代像秘書與零售業店員這類的工作;至於經濟復甦腳步,目前每年經濟增長率只有1%或2%,其主要原因是美國是已開發成熟的國家,每年人均國民收入毛額GDP已達5、6萬美元,基礎越高,越難像過去一樣,能以每年3、4%的速度增長。

與此同時,中國的經濟結構也在調整,未來三年,人民幣看貶,正在加強其貿易競爭力,此外,因為經濟環境改變,外來的投資減少,甚至陸續撤出中國,中國富人開始在世界各地購買資產,尤以美國與日本的房地產最受青睞。

東方與西方的經濟政策各有逆轉的趨勢,美國與歐盟欲回歸保護主義,是否抵擋得住中國開始走向市場自由化與全球化的反撲呢?