By Judith Lin Sullivan

如何選擇產權登記方式

Written By: judith - Aug• 14•17

在美國投資房地產,有幾種不同的產權登記方式,了解其差異性,才能選擇最有利的方式。

1.Joint Tenancy:在非Community Property (夫妻共有財產)的州,這是夫妻一般最常用的方式,其全稱應為Joint Tenancy with Right of Survivorship,因為它最大的特色就是繼承者自動繼承,免除遺囑查證(probation)的冗長手續。當有一方死亡時,繼承部份根據當時市價呈報遺產,目前遺產稅的免稅額為500多萬,一般中產階級不會超過,所以無須繳遺產稅,將來出售時,以新的成本計算盈利繳稅。

2.Community Property:內華達州與加州都屬Community Property (夫妻共有財產)的州,婚姻中的產權各占一半,婚前的財產則分屬各方,繼承是根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續,雖然生前未經雙方同意不可自行收受,但可透過遺屬事先安排如何處置,遺囑內容無須配偶同意。只有夫妻關係才可選擇此項。

3.Community Property with Right of Survivorship:取1.的不需要經過遺囑查證的手續的優點,卻沒有1.的瑣碎稅務計算問題。只有夫妻關係才可選擇此項。

4.Tenant by the Entirety:與2.不同之處在於未亡人可以自動繼承身故配偶的產權,不需要經過遺囑查證的手續。如果婚姻子女關係複雜,最好選擇2.,例如夫妻雙方各有之前婚姻所生的子女,為了保障親生子女的權利,防止未亡人有私心,只有夫妻關係才可選擇此項。

5.Tenancy in Common: 適用於持有不同比例產權者,夫妻或非夫妻關係者均可使用,只須本人簽字即可轉讓,繼承根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續。

此外,也有許多人設立LLC公司(Limited Liability Corporation)來持有產權,作為LLC股東的個人間接持有產權,LLC登記的Manager或Managing Member未必為LLC的股東,即並不直接或間接擁有LLC的資產,但權力卻很大,因為有權決定有關這房地產的買賣、抵押、出租、處分與收支,房地產如果出售,或LLC解散,所得或資產仍應按持有比例分配給各股東。

如果發現產權登記的方式已不適用於需要,可以填寫Quick Claim Deed表格,根據以上不同規定(本人簽字或全部人簽字),由擁有產權者,或LLC由其Manager簽字並公證,到縣政府登記處,付規費與印花稅,即可轉換。

賭城豪華巨宅市場將熱爆

Written By: judith - Aug• 07•17

豪華巨宅(Mansion) 的定義是指一棟單棟給一個家庭使用的房屋,面積在5000平方呎以上。

像這樣條件的二手屋在拉斯維加斯有368棟,但有很多房子是以前給牧場或是在鄉下地區用的,不是正規給富貴人家住的。

在寶德市(Boulder City) 有一棟5329平方呎的房子,要價36萬4900,是房產經紀網站(MLS)上找到最便宜的大房子,這房子有6臥、4浴,零個車庫,占地半英畝,1980年建,外觀像個半圓形的鍋蓋在個方形的盒子上。

買豪華巨宅最重要的就是氣派,而買房時除了看建築物本身,豪華巨宅四周的環境也非常重要,在拉斯維加斯首要條件是要在有警衛的社區中,如果把這個條件加進電腦中,出來3226棟,這些豪宅又分布在那裡?

在100號區,也就是北區,一棟都沒有。200號和300號區,也是東邊和城中區,各只有一棟。在400號區,就是西北區,有33棟。500號區,也稱西南區,因為是沙漠林(Summerlin) 所在,有97棟,在上市的房子中占了快一半。可見沙漠林的實力,貴房子有錢人都在那一區。在600號區,也就是韓德森市(Henderson)有27棟,占市場11%。

這些房子的價值都在那裡?便宜的從剛剛好100萬沒出頭,到3000萬一棟的都有,不過主要的是七、八千平方呎,價錢在二、三百萬。

那棟3000萬的房子坐落在沙漠林的瑞奇(Ridge)社區,有2萬3000平方呎,5臥室,13個廁所,車庫可停八輛車,這房子以中國人的眼光來看,奇特的是臥房不多,只有五個,但是一般美國人蓋房子是給一個家庭使用的,不是蓋旅館。有華人在洛杉磯買了豪華巨宅用來做公司宿舍和辦公室結果是違反了都市使用規則(Zoning),又被住家委員會(HOA)找麻煩,在美國買的房子不是可以隨心所欲任意使用。

豪華巨宅的市場好不好?目前電腦上顯示在過去12個月有122棟賣出,其中超過100天賣出的有56棟,也就是大部分在三個月內就賣出。

豪華巨宅的建築長的像什麼樣子,大部分以摩登為主,也有很多西班牙式和法國古堡。前一陣子帶客人看房子,發現市面大部分的豪華巨宅都蓋得很粗糙,設計不良,不像個尺寸放大的公寓,廚房,廁所功能不佳,太小,要不然就少一些富貴人家特殊要的設備。但是蓋房子的人也不擔心,反正市場熱,總有人要。

豪華巨宅的市場看來還會繼續熱下去,等突擊者(Raider)50幾個年薪在百萬的球員搬來,市場將會熱爆。

原文刊登在世界日报赌城版——08-05-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

投資翻修破舊屋 划算!

Written By: judith - Jun• 27•17

買一間有潛力的破舊屋(Fixed Upper)修一修,自己住或再賣出去賺點錢是許多人的夢想,每個投資者都期待將老房子整修得像新房子,修好後以兩倍的價錢再賣出去,但事實上並不是這麼容易的。

房子的修理一般分為兩類,表面裝修(Cosmetic improvement)和結構裝修(structural improvement),表面裝修主要是油漆和換地毯,牆上的洞,新的電燈、水喉、門窗和外牆板的修補。結構裝修包括水、電系統的換新,地基的加強,屋頂的大修和牆壁的整修。

購買破舊的房子來裝修需要注意什麼呢?首先,在買之前要做好算術工作,瞭解在附近同樣大小,狀況良好可立刻搬進去住的房子(Move In Condition)值多少錢,再減去要花的修理費與預期的利潤,就是購買的價錢。

再來是市場的變化,裝修房子可能要花好幾個月甚至一、兩年,未來的市場情況跟今天未必一樣,在估計將來的賣價時,要把市場變化的因素也加進去,市場不一定是很穩定地增值,萬一市場走下坡時又要如何處理?

最後是投資者的資金,如果沒有足夠現金,可以借「裝修貸款」(renovation loan),千萬不要沒有目標,沒有預算就盲目開工,做到一半,成了個爛尾樓,只有等另一個投資者進來買你的破舊屋了。

如果搶到合適的房子,裝修時要注意些什麼呢?沒經驗的投資者買下房子後,這裡修修,那裡補補,沒多久就發現開銷太大,根本划不來,就算咬下牙將房子修好,那房子卻成為社區裡最貴的一間賣不出去的「白大象」(white elephant)。如果買兩間臥室的房子,增加一間房間,成了三臥兩浴的房子,附加價值將大增,那麼這個裝修就很划得來了。或是同時提高性質。比如在整修屋頂時,順便加個天窗,房子的價值可能會增加10%。

還有投資者在裝修破舊屋時,要考慮是自己動手做或請工人做,許多投資者在買房子時的預算只有算到HOME DEPOT等建材行的材料費,而沒有考慮到人工費,結果不是預算超支,就是請了便宜而沒執照的工人做出品質不合格的裝修。

買破舊屋裝修再出售是個很賺錢的生意,原因是80%買房子的人都希望能買到馬上可以搬進去住的房子,所以裝潢完美,建材品質好,室內明亮清潔,院子種滿花草樹木的房子,很容易就有人買。越來越多的房地產投資者進場購買破舊屋。

原文刊登在世界日报赌城版——06-24-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內華達通過那些地產相關法令?

Written By: judith - Jun• 19•17

內華達州眾議會(Assembly House) 與參議會(Senate House)每到單數年,如2015、2017、2019,從2月的第一個星期一開始,由42位眾議員與21位參議員分別召開兩會立法議會,討論各項新的法令提案,並表決,兩會先後都通過後,才交由州長核准,其中由眾議會提案的新法令就稱為Assembly Bill,簡稱AB,由參議會提案的就稱Senate Bill,簡稱SB。

會期為120天,因此到6月中旬,已經知道大致情況了,最近有許多人關切,到底通過了那些跟房地產有關的法令?

1﹑SB 33:5月29日通過,保障在職服役之軍人屋主,無論銀行或社區管理委員會都不得因其未付貸款或社區管理費而法拍其屋。

2﹑SB 490:原本將於6月30日到期的Mediation(仲裁)制度,即由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使房子免於被銀行法拍的「房貸違約」救濟方案,兩會表決將予以延期,等待州長批准。

3﹑AB 161:將於7月1日生效,打擊非法占據遭溺水屋主拋棄的空屋的行為,犯者被稱為squatters,他們使用偽造租約,使警察無法驅趕他們,貸款銀行也束手無策。新法規定除非租約有合法的物業管理公司之簽字,或是有經過公證的租約,否則不予承認。

4﹑SB 255:將於7月1日生效,明文規定買家收到社區管理委員會的規章與財務資料後,可以透過e-mail取消購屋合約,無論購屋合約有無載明此項。

回顧2011年內華達州政府為了穩住崩盤的房市,曾經使用不太正當的手段,即通過AB 184,規定債權銀行如果無法提供給法院完整的原始房貸文件,不得法拍貸款違約的房子,因為大部份房貸都已透過Robot般的系統數次轉賣,要取得原始房貸文件是非常困難的,債權銀行深受其害,幸好後來又通過AB300,修正為只須郡政府登記處有紀錄就可以了。

此外,聯邦政府正在研議是否取消1031交換延稅的優惠法規,如此十年下來或可多收資本利得稅約406億,多少用來貼補川普的減稅政策所導致的稅收差額。1031的範圍廣泛,涵蓋房地產、車子、飛機與專利的交換,而房地產占其中約36%。取消1031對房地產投資者而言是一個壞消息,尤其是商業地產,因為商業地產買賣中有約10%到20%是使用1031。取消1031,可能讓許多以前使用1031的人打消交換的念頭,那政府根本上也收不到他們的稅,聯邦議員們如果能作這樣考量的話,就不應該取消1031。

買舊房 整修出售賺大錢

Written By: judith - Jun• 12•17

2009年時一位美國朋友大衛來賭城找我,說他才作完一筆生意,手上有些閒錢,想買個便宜的舊房子玩一玩。

我幫他在韓德森市的水街(Water Street)旁找到一幢小木屋,那是個二戰時,軍工廠Pepcon旁的一些工人宿舍,房子只有872平方呎,二臥一浴,一個停車棚,熱水爐就安裝在後面的院子裏,因為沒有220V的電源,所以也沒有洗衣機和烘乾機,廚房的陳設還是1940年代的櫃子和冰箱,洗澡間也是那年代用的洗手池和浴缸,地上的地毯都發黑有黴味了。賣方開價4萬元,他沒還價就買了下來。

幾年以後,大衛打電話給我,要我把那房子賣出,我到了房子,門一開,我可是目瞪口呆,他把房子裏外全部整修過了,廚房是全新的櫃子,花崗岩的檯面,地上都鋪上了兩呎乘兩呎的瓷磚,廁所也改成全新的衛浴設備,崁在天花板上的全新的燈,大門則是一扇雕花玻璃門,不知大衛是從什麼地方找到這麼漂亮的門, 如果Home Depot建材行有賣類似的門,價格也必然不菲,至少2000元,後院裏全用紅色磚頭鋪了起來,而那熱水爐依然靠著廚房的墻,佇立在後院裏。

我查了市場行情,在該區同樣大小的房子,在過去一年,最高的不過賣了9萬多,也就是100元一平方呎,但有個大一點的房子,三臥兩浴,賣了130元一平方呎,大衛看了資料決定12萬上市,我將房子裏外照了許多照片,特別是那玻璃雕花大門,結果第一天上電腦就有十幾個電話打進來要看房子的,當晚大衛決定將價格升到13萬,第二天收到四個買單(Offer),最後以13萬5100元成交,等於154一平方呎賣出。

這個房子會如此搶手,主要是房子的地點好,總價低,外觀看起來非常漂亮,且可以立刻搬進去住,不需要再裝修,現在80%買房的客人是選擇現成可住的。

這個房子很小,目前市面上多的是豪宅大房,而許多退休的人和單身者只要有個小房子即可。

找有潛力可整修(Fixer Upper)的房子,將它們整修過後再拿出來賣,許多人是以這種方式在拉斯維加斯投資房地產,這需要眼光獨到,嗅覺靈敏,能聞到錢的味道在哪裡。

原文刊登在世界日报赌城版——06-10-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

 

資本市場加注 競作包租公

Written By: judith - Jun• 05•17

2008年美國房地產崩盤,許多華爾街私募基金進場購進大批的法拍屋,當時的策略是先出租一陣子,等房價回升後再轉賣獲利,但後來發現租金收入既可觀又穩定,出租行業其實有利可圖,加上看好未來的出租市場,就順著風向繼續作房東,但因為法拍屋源已經逐漸枯竭,於是他們開始尋找其它的屋源,無論建商新建屋或二手屋,只要能出租的就大量買進,甚至出資自建只租不賣的公寓,就為了收取租金,投資出租成為房地產業的新趨勢。

例如全美最大的股票上市房東公司American Homes 4 Rent,預計在未來一年內將向12家建商購買至少600幢剛建好的新屋;又例如AHV Communities是一個混搭獨棟屋與公寓的開發案,裡面有健身房、地擲球(bocce-ball)球場等設施,只租不賣,這裡的獨棟屋租客不須自理庭園,即不必自己除草,而是由社區包辦庭園的維護工作,一些嚮往著住獨棟屋,卻買不起或不想買房以安定下來的年輕世代,不啻為好選擇。

由於銀行審核嚴格使得房貸不易取得,且房價不斷地攀高,加上大部份的年輕人存不了作為買房頭款的錢,就算有心買房,也無能為力,他們只好繼續租屋而住,目前美國的自有屋主比例為51年來新低。

這種規模超大的房東而言,如果個別購入市場上的二手屋,其付出的精神與時間很不划算,且老舊的房屋往往需要再花一筆可觀的整修費用,所以多半傾向從新屋建商處購買成批的庫存屋,除了享受建商的量售折扣價格之外,將來的維修問題也少很多,且新屋更容易出租出去,租金相對也較高,一般而言新屋的租金比二手屋高5%至8%。

許多新屋開發案作到末期時,新屋建商會將賣剩的10至20個庫存屋廉價出售,以撤掉在社區裡的售屋處(sales office),再轉戰到其它的新開發案,房東公司能購買成批的庫存屋對建商的結案 (close out) 或脫困有很大的助力。

甚至連全美第二大新屋建商Lunar Corp.也投入出租房屋行業,因為看好Teslar與Google都在北內華達州設點的潛力,他們在雷諾市(Reno)的衛星城Sparks建造只租不賣的房屋,2015年只蓋了80戶,目前共蓋有225戶,出租率為99%。

已購入12000幢獨棟新屋作出租用途的Amherst Holding公司的總裁Drew Flahive說:與其建造低價房屋賣給首次購房的年輕人,其利潤太微薄,建商不如改建出租屋,以取得更高的投資回報率。

韓德森市發展潛力十足

Written By: judith - May• 30•17

房地產經紀人協會地圖上的600號區,也是拉斯維加斯東南角的韓德森市。

目前600號區共有1176幢住家在市場上掛牌出售,其中已有買賣合約,正在辦理過戶手續的有335幢,比例為30%,平均上市時間為39天。600號區上個月的平均成交價格為一平方呎147元,是六大區域中最貴的,這是因為此區中高價位的房子比較多。600號區中又分為六個小區:

1.601小區夾在日落大道(Sunset)和暖泉大道(Warm Spring)之間,該區包括了日落公園,野馬高爾夫社區,哥羅瑞亞購物中心(Galleria)和日落驛站賭場(Sunset Station)。

該區目前有65幢在市場上賣,20萬以下的只有1幢,50萬以上的有19幢,最便宜的17萬5000,最貴的270萬,1萬92平方呎,5臥9浴,2008年蓋,在日落公園旁,造型摩登,處處有水池和庭院景觀,開價比市場估價低了20萬。

2.602小區夾在暖泉大街和215公路間,有145幢房子在售,只有1幢在20萬以下,50萬以上有38幢,最便宜的19萬8000,最貴的220萬,1萬433平方呎,7臥9浴,1998年蓋,坐落在雷根希高爾夫社區(Legacy),這幢房子四面外墻都是10吋厚的水泥,夏天隔熱效果很好。

3.603小區在寶德公路(Boulder)以東,包括了拉斯維加斯大湖區(Lake Las Vegas),目前有120幢房子在賣,20萬以下只有2幢,都是1980年以後蓋的,50萬以上的有45幢,占了三分之一,其餘73棟在中間。最低價14萬5000,最貴的630萬,9328平方呎,4臥6浴,2006年蓋,就在湖邊上,每個房間都有美景。

4.604小區在寶德公路以東,米德湖公路(Lake Mead)以南,該區有68幢房子在賣, 20萬以下有10幢,最便宜的是7萬5000,1240平方呎,3臥1浴,1954年蓋,要大修。最貴的77萬5000。

5.605小區在215公路以南,夾在基布森(Gibson)和寶德公路以西之間。該區包括韓德森的老城區和市政府。目前有153幢房子在賣,20萬以下有7幢,最便宜的10萬5000,也是個翻修炒屋的熱門區。

6.606小區是在215公路和聖落斯(St. Rose)以南,和基布森(Gibson)以西,包括七丘(Seven Hills) 和安森(Anthem)社區,綠谷瑞奇賭場(Green Valley Ranch Casino)也在其中。該區有570幢房子在售,房源充足,但價位較高,沒有20萬以下的房子,50萬以上的有249幢,321棟在中間。是個貴氣十足的地區,最貴的一幢是1200萬。

原文刊登在世界日报赌城版——05-27-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

從房租漲幅看經濟榮景

Written By: judith - May• 15•17

過去幾年,由於上市求售的房源緊俏,拉斯維加斯的房價節節上升,但出租屋沒有供不應求的問題,租金的漲幅極微小,但近來房租則開始亦步亦趨,主要原因是全美經濟比過去幾年所看到的光景都強健。

目前賭城的二手屋中間房價為24萬2000元,約比去年同期上漲10%﹔三臥獨棟屋平均月租為1328元,比去年同期上漲超過3%,全美平均月租為1379元,約比去年同期上漲2%。

克拉克縣的一臥公寓平均月租為810元,兩臥公寓平均月租為990元,約比去年同期上漲5%﹔韓德森市一臥公寓平均月租為980元,兩臥公寓平均月租為1100元,分別比去年同期上漲15.5%與11.7%。

分析個中原因如下:1.賭城上市求售的低價房源供不應求,首次購屋的年輕人搶不過持現金出價的投資者,只好暫時租屋而居,目前賭城的空屋率是4.16%,相較於全美的平均空屋率4.9%低。2.Y世代(1981到2000年出生者)的年輕人注重品味,出租屋比以往更新,設備也更齊全,高檔次的新公寓蔚為風潮,租金的要價自然提高。3.全美對未來經濟前景普遍樂觀,因為失業率走低,目前全美失業率為4.5%,接近充分就業。

新總統川普反復無常,追求受歡迎的程度,並無中心思想,開始時帶來極大的變數,使未來充滿許多不確定因素,但隨著時間的考驗,許多臆測漸漸平息,經濟學家認為,美國的權力制衡原則齊備,川普迫於形勢,不得不慢慢走回體制內,回歸共和黨主流的政策立場。

例如川普為扭轉貿易逆差,提出邊境調整稅,為達到民粹保護主義,提出興建美墨邊界長城,和穆斯林國家的入境禁令,這些都與共和黨的傳統理念,即自由貿易,平衡預算等背道而馳,因而踢到鐵板;又如競選之前,川普一再強調要跟各國收保護費,不想再讓美國免費扮演世界警察的角色,但4月初,卻下令美軍攻擊敘利亞空軍基地,對中國的政策立場也轉彎了,先表示不會將中國列為匯率操縱國,川習會後又達成共識,中美一起致力維護亞太地區的和平穩定,對北韓施壓。

其實川普尚未成功推出任何有重大影響力的新政,經濟就開始全速運轉,春天自己來報到,2008年的金融海嘯餘威已經風平浪靜,十年來投資者一直憂心低經濟成長,如今經濟反彈的力道扎實,開始展現金融海嘯以來最強健的勢頭,只要歐亞不發生重大的政治危機,例如英國脫歐過程中失序,或北韓發起核戰,應可樂觀期待全球經濟大步成長。

西南區的二手屋 是不是滯銷了?

Written By: judith - May• 08•17

華人在拉斯維加斯買房子,最喜歡買的區域就是西南區,因為中國城就在這個區域中,在房地產協會的地圖上編號500號區,這是一塊在15號公路以西,查理斯頓(Charleston)大道以南的地方。

目前這個地區有1720幢二手獨棟別墅在市場上出售,是房地產經紀人協會地圖上的六大區域中存貨最多的一個區,賣出的為467幢,成交率是27.4%,成功率最低,該區平均上市日期為39天,為六區當中最久,平均單價為147元一呎,是六區中最高的,價格偏高,是西南區滯銷的主要原因之一。

此外,由於西南區土地成本較高,許多建商把獨棟別墅房子的車庫蓋得很窄,只能勉強停進兩輛小轎車,沒有多餘的儲物空間,或是車庫前的通道(drive way)太短﹐無法多停一輛車,因此社區裡的路邊停車車滿為患,也間接造成房子滯銷,投資房地產的人需要理解其原因。

在西南區中,可購買的房子種類很多,投資者不一定要買獨棟別墅,在500號區域中,目前有233個二手康斗單位在賣,113個單位已賣出,成交率為48.5%。其中也有高層豪宅在賣,就是菠蘿瑞瑪(Panorama)和棕櫚大廈(Palm),價格從19萬8500的615呎小套房,到420萬的3653呎豪華閣樓都有。

該區也有許多新屋在賣,有南高地社區(Southern Highland)和山之邊社區(Mountain Edge),另外在西邊的山腳下,沙漠林社區(Summerlin)還有建商在蓋新房,在215公路兩邊也有許多建商在那裡開發,所以當西南區的老區二手屋房價漲到近30萬時,買主們寧可到遠一點的地方,花30幾萬就能買新房子了。

西南區在房地產協會地圖上分為五個小區。501區是個老區,就在佛羅明哥(Flamingo)以北,這裡房子最便宜的二手屋是16萬5000元,1273平方呎,3臥2浴,1954年蓋,最貴的是177萬5000元,坐落在沙漠小徑(Desert Inn),離中國城不遠,是早期馬戲賭場老闆的房子,有7,758平方呎,四臥七浴,1977年蓋。

502小區靠在山邊,有一半屬於沙漠林社區,這裡有347幢二手屋在賣,已沒有20幾萬以下的房子了,有一半是50萬以上的,貴氣逼人的小區,最貴的是 $870萬,有11,354平方呎,6臥11浴,10車庫,2006年蓋,坐落在瑞琦社區(Ridge)。

503小區在熱帶雨林大道(Tropicana)以南, 有323幢二手屋在市場上賣,該區尚有許多空地。小區內最貴的一幢房子佔地5.6英畝,賣699萬9000元,15,218平方呎,5臥9浴,2009年蓋,後院有遊泳池,和各類球場。

504小區在215公路和藍鑽石(Blue Diamond)之間,尚有很多未開發的地,目前有304幢二手屋在賣,最大的一幢為249萬9000元,11,543平方呎,9臥12浴,後院有果園和養馬場。

505小區在藍鉆石以南,離拉斯維加斯遠了點,有兩個社區:山之邊社區和南高地社區,最貴的一幢二手屋為870萬美元,11,354平方呎,6臥8浴,2005年蓋,是以前棕櫚樹賭場老闆的房子。

西南區因為交通方便,地理位置適中,新房子到處在蓋,但尚未開發的地方也很多,投資者必須好好研究後再下手。

原文刊登在世界日报赌城版——05-06-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

違約房貸 不再透過仲裁救濟

Written By: judith - May• 01•17

內華達州有關「房貸違約」的救濟方案是全美之最,也實施了很多年,其中最廣為人知的是Mediation(仲裁)制度,由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使其房子免於被銀行拍賣掉,可以降低屋主的每月分期付款金額,大大地減輕其負擔。

隨著拉斯維加斯的房市復甦,房貸違約案件逐年降低,目前其比例已低於10%,屬於正常範圍內,所以內華達州政府去年通過Senate Bill 215新規,從救濟方案中刪除「仲裁」制度,明定於2017年6月30日為「仲裁」法條的截止日,也就是這以後沒有「仲裁」這個救濟管道。

政府的原意是要幫助自住的溺水屋主,但救濟方案滋生的流弊也時有所聞,以上的修改貸款條件最多就是裝窮以舒困,但真正弊病在「short sale」(不足額還貸銷售),居中者往往大撈一筆。

不足額還貸銷售的「不足額」本身就提供了一個很大的操作空間。例如一棟市價25萬的房子,經紀人壓低為21萬,上市一天,且經紀人突然失蹤聯絡不到,第二天便稱已成交,其實是賣給合夥的投資者,如此一來一往,暴利數萬元。在房價波動較大或不容易取得相似房子的售價時,銀行雖然派了估價員,也很難避免舞弊。

更有甚者,許多老華僑不諳法律,有心人士趁機遊說,代為操作,竟有經紀人要溺水屋主簽署「要價」、「上市日期」、「售價」欄留白的諸多合約,經紀人跟屋主說,因為溺水,賣多賣少與屋主已無關,即不可能有餘額給屋主,不如由經紀人作主。其實簽署留白的合約已是嚴重的違紀行為,不即時提供簽過的拷貝給屋主,也是違紀,屋主在無知的情況下則成為共犯。

此外,屋主年底必會收到銀行寄來的1099稅單,載明shortage(差額),因為售屋所得金額尚不足以償還積欠銀行的房貸與罰款,銀行申報損失,可以抵稅,反之,債務之豁免為屋主的收入,要申報並繳交所得稅。獲取買賣雙方佣金及數萬元差價的經紀人作一筆交易就盤滿缽滿,屋主卻是啞巴吃黃蓮。