By Judith Lin Sullivan

賣方經紀 不喜討價還價

Written By: judith - Sep• 17•14

在美國買房子,一般都是用書面出價(Written Offer),由經紀人準備一份合同(Purchase Agreement),上面包括出價、押金、雙方同意支付的手續費、哪家產權公司、過戶日期、家具等歸屬和其它附加條件。買主簽名,附上押金支票和財力證明,經紀人就把那份出價合同送出去給賣方經紀人。

對方接到出價後,在要求的時間內,必須給買方一個答覆。可能會有三種情況產生:一是拒絕(reject),二是接受(accept)成交,三是有部分條件不同意。不同意的地方,賣方會以書面還價(Counter Offer)來回覆,買方也可以再回以書面還價,雙方往返討價還價。

雖然每個出價合同上都寫了賣方必須在一定的時間內答覆,但是現在按規矩作事的人不多了,常常是買方出價後,賣方音訊全無,如同石沉大海。因為現在房子供不應求,好的房子一上市,常收到好幾個出價合同,賣方可能沒有時間和精力,一個一個書面回覆。也有可能是房子才上市,賣主想再等一等,將收到的出價合同抓在手上,等更多的出價合同進來,再比一比。

根據法律,如果賣方接受出價合同裡所有的條件,賣方必須在一定的時間內答覆,否則合同就沒效了。此外,只要任何一方針對部分不同意的條件一還價,之前的合同也沒效了,也就是說,如果最後還價的一方,事後想回過頭來接受對方之前的合同,對方可以不認帳,此時除非雙方同意一來一往,針對部分不同意的條件繼續討價還價,才有成交的可能。

沒有收到賣方的書面還價,買主心裡應該有數,有可能是自己的出價太低,賣方覺得被侮辱了,所以拒絕給買方任何答覆。其實大多數房子的叫價都是經過專家評估過的,與市價的差別不會太大,買主如果攔腰砍價,買到的機會很低。所以如果出價合同送出去後音訊全無,買方經紀人應該馬上和賣方經紀人聯絡,了解狀況後,或許再送出新的合同。

在這個賣方的市場中,買方應該了解賣方通常不喜歡「來來去去的討價還價」,送出價合同時,要記得「穩、準、狠」三個原則,就是以打一槍的精神去搶房,而不是像遊戲般,出價不合理,對方不回答,時間上就被耽誤了,結果沒買到房子。

原文刊登在世界日报赌城版——09-13-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城現房價 約高峰期60%

Written By: judith - Sep• 11•14

過去兩年賭城的二手屋中間房價每年以約25%的速度在上漲,引起許多投資人的好奇,他們頻頻詢問,賭城的房價是不是已漲回到2006年高峰期的水平了?答案是還沒有,因為2011年之前的跌幅實在太大了。平均而言目前賭城的房價只約回到高峰期的60%,假設高峰期的單價是100,之前跌幅達60%,即跌到40的谷底價,然後連續漲兩次25%,即(40×1.25)x1.25+=62.5,就約是高峰期的60%。

此外,2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看),最高的是89107達53.2%,最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是,2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%,乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍,而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%,這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。

圖左下方的文字特別說明:中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化,亦即參考中間房價變化之時,不可忽略其中買家結構改變的因素,例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

賭城7成收入來自旅遊業

Written By: judith - Sep• 05•14

美國有兩個主要靠賭場經濟的城市–東岸位於新澤西州的大西洋城(Atlantic City)和西部的拉斯維加斯市。2008-2009年的金融危機都曾對兩個城市給予嚴重的經濟打擊,此外,好山好水的大西洋城更因賓州與紐約州開放賭場,使其賭博收入攔腰下跌約50%,導致今年大西洋城竟有四家賭場宣布關門。包括開張約五年、8月破產倒閉的瑞佛賭場(Revel Casino),而拉斯維加斯市上星期則開了五年來第一家新賭場SLS Casino,以年輕族群為主要客戶,拉斯維加斯市顯然有比較強勁的經濟反彈。美國著名的穆迪信用評證公司Moody’s這個月也將拉斯維加斯市的信用等級評為穩定成長的Aa2,比大西洋城的負成長Ba1,足足高出八級。

比起大西洋城只有依賴賭博收入,拉斯維加斯市已不再完全依靠賭博收入而漸漸走向多元化經濟,如大型商展、娛樂事業、醫療、科技產業,和金融投資等。因此拉斯維加斯市的失業率最近已降到低於8%以下而大西洋城仍高居在 14.9%。穆迪公司指出,拉斯維加斯市成為許多嬰兒潮的人選擇退休後居住的地方,帶動了健康醫療企業和個人投資管理的服務項目,同時年輕人也喜歡群集到拉斯維加斯度假開趴,使得各賭場內的酒吧夜店生意欣欣向榮。

以前美國只有內華達州和新澤西州准許開放賭場,如今全國已有40個州開放一般賭場或印地安賭場,賭場生意的競爭情況與日俱增。2008年至2012年間,兩個城市的房地產價格都爆跌50%以上,市政府的稅收更減少了。拉斯維加斯市約有95家賭場、200萬人口,市政府的稅收16%來自房地產稅;大西洋城只有12家賭場,4萬人口,市政府的稅收78%來自房地產稅。因此房地產下跌,對大西洋城市政府的財務影響較大。

新開張的SLS賭場的執行長Sam Nazarian日前表示 他對拉斯維加斯的前途充滿信心,新賭場提供3400個工作機會,總收入只有30%來自博弈,其它70%收入來自餐館、旅館、酒吧夜店的業務。

原文刊登在世界日报赌城版——08-30-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

賭城豪宅市場 恐供過於求

Written By: judith - Aug• 28•14

分析拉斯維加斯過去兩年來房價飆漲的原因,除了由於物美價廉的銀行屋供不應求之外,為數不少的加州富人為了避最高州稅而遷籍到內華達州,他們動輒購買百萬元豪宅,對推動房價助益頗多。

加州兩年前將最高州稅提升到13.3%,許多居民因此出走到內華達州,據統計,2013年就有2萬2094張加州駕照轉換成內州駕照,2014年上半年則有8556張加州駕照轉換成內州駕照,而拉斯維加斯的房市,大約有35%的買家是來自加州。

2013年拉斯維加斯共有340戶百萬元的二手豪宅成交,比2012年的178戶成長約兩倍,2014年至8月中則有187戶,預期2014年全年可達300戶。

因為新屋包含高科技與節省能源的配備,選擇新屋的富人更是不在少數,新潮的現代式設計(Contemporary Architecture) 也風行起來,且這些社區多是坐落在山坡上,居高臨下可遠眺賭城大道(Strip)上旅館建築的景觀,其要價也都不菲,遠遠超過拉斯維加斯的平均水平。

目前這類型的新屋,以建商Blue Heron蓋的Marquis (Grand Hills Dr./Villa Barolo Ave.)與Sky Terrace (Sunridge Heights/Canyon Heights Dr.)﹐建商D. R. Horton 蓋的 Horizon’s Edge South (Gibson/Horizon Ridge Parkway)最具代表性,因為推出的數量少,所以銷售成績都不錯。

但是香港富豪Henry Cheng剛推出的Ascaya,有313塊半英畝建地(Horizon Ridge Parkway/Roma Hills Dr.﹐共630英畝) ﹐及Howard Hughes Corp.與Discovery Land Co. 合作,預計明年推出的250塊2至3英畝建地 (Summerlin South﹐共555英畝) 的幾個大案,如果和經濟復甦的腳步沒配合好,可能像當年高層豪華公寓的下場一樣,叫好不叫座。

此外,值得一提的是,目前拉斯維加斯二手屋的中間房價達到20萬元,不可忽略其中買家結構改變的因素,即自住者取代投資者成為市場的主流,這從現金買主在2013年2月高峰期占60%,到目前只占35%可見一斑,現金買主代表投資者,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

 

藍蒼鷺 超新潮異類豪宅

Written By: judith - Aug• 20•14

拉斯維加斯的豪宅似乎千篇一律,都是地中海型的建築加西班牙式紅屋頂,新美開發(New American Homes)的老闆泰勒瓊斯(Tyler Jones)把七丘社區(Seven Hills)一個33塊建地買下時,發下豪語說,要蓋出與眾不同的豪宅。

這個名叫「藍蒼鷺」(Blue Heron)的社區坐落在在七丘的格蘭山大道(Grand Hill)旁。主要展示的樣品屋是幢8143平方呎的豪華巨宅。有三臥八浴和四車庫,要價519萬元,另一款小一點樣品屋3642平方呎,四臥五浴三車庫,要價160萬元。

「藍蒼鷺」豪宅的顧客群收入頂尖、但處於高壓競爭下的商場達人,他們回到家後亟需紓解身心,於是現代(Contemporary Architecture)設計加上東方「禪」味,成為主要的建築風格,室內與環境聯成一體,且符合綠色建築標準,這不是設計給一般傳統家庭,參觀樣品屋時會有處處驚喜的感覺。

建築師麥克卡登(Michael Gardner)將大自然的元素:水、石材和空間巧妙地融入設計。進門就像爬山一樣登上數級臺階才到大門,穿過個細長的庭院,來到屋子正門,推開門後就可看到室內池塘、小橋和客廳。玄關的右邊是廚房和起居室,將落地窗打開,外頭就是游泳池,池子當中有小島,小島上有沙發和小亭,池子旁有酒吧,室內室外融合為一。

走過玄關小橋就是辦公室,書架上放一尊佛像,像個禪堂,再經過長長的走廊到達主臥室和後面的臥室,兩邊有水泥墻,地板是一塊塊的大理石,石板中有兩到三吋空隙,放滿了黑色的鵝卵石。

房子正當中有個很大的地下室,裡面有酒窖和電影院,這兩個房間外是個天井,天井中有鯉魚池、瀑布和室外酒吧。在屋頂上有個閣樓,閣樓中有臥室,有打桌球的地方,還有陽臺可欣賞四周的風景。

這個房子設計拿到好幾個建築設計獎,還有個綠色建築的證書,不過符合環保的因素是因為墻上都是厚厚的混凝土水泥,防熱功能很好,但室內室外都是水池瀑布。

「藍蒼鷺」的超級豪宅在拉斯維加斯可說是先驅和異類,但開發商瞄準的是年輕新貴,他們就是要買與眾不同,有品味,代表身價的房產,許多明星對這新潮大膽的設計表示極高的興趣,喜歡與名人比鄰而居的華人朋友不可錯過這社區。

原文刊登在世界日报赌城版——08-16-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

高端消費活躍 美房產回溫

Written By: judith - Aug• 12•14

從2008年由美國次貸風暴造成的全球大不景氣開始,美國、英國、愛爾蘭、西班牙、葡萄牙及其他一些歐洲國家的地產嚴重下滑。美國前聯準會主席柏南基(Ben Bernanke)連續推動三次量化寬鬆政策,在猛印鈔票的刺激之下,美國的經濟在金融風暴發生六年後,終於有了起色。失業率降到6.1%,房地產開始回升。消費者,尤其是高端消費者也開始活躍起來。

歐元區國家普遍比美國保守,所以起初應對金融風暴時並沒有大量印歐元。針對愛爾蘭、希臘、西班牙等國,歐元區的央行是要求他們勒緊褲帶,裁減政府開支、增加工作時間、延長退休年齡和降低福利等措施來應對,因此引起罷工、示威遊行甚至縱火等行為。失業率普遍猛升,南歐國家及愛爾蘭的失業率都高達兩位數以上。等到希臘頻臨破產,而西班牙和葡萄牙也岌岌可危的時候,歐元區央行終於改變策略,也開始實行量化寬鬆政策。但是因為起步較晚,而且,許多專家指出,歐元區統一了貨幣,卻沒有統一財政,所以政策不協調,其經濟至今仍欲振乏力。

至於中國大陸,當金融風暴來襲的時候,國外訂單突然不見了,以至於沿海地區的工廠紛紛關門,工人被遣散。政府深恐出口減緩、產能過剩、工廠倒閉、失業率猛增會影響到社會穩定,乃發動了4萬億人民幣的刺激方案,大規模擴大實體建設的投資。這樣一來,雖然全球經濟相當低迷,可是中國仍然能夠「保八」。為此,中國繼續大批進口原料,所以資源豐富的國家,如澳洲、巴西、加拿大等的經濟也沒有受到重大的打擊。並且,在中國帶動之下,東南亞諸國的經濟也都能維持成長。

不論是中國大陸、台灣、以至於整個東南亞等所謂的新興經濟體,由於經濟情況比歐美成長快,而美國量化寬鬆所造成的流動資金,以及後來歐元區量化寬鬆的資金乃大批湧入亞洲。我們看到的是,就在歐美許多國家的地產猛跌的時候,亞洲各國的地產,不論是香港、中國大陸、台灣,還是泰國、菲律賓、印度或者是印尼的地產,都不斷往上漲,直到最近才居高思危,買氣開始衰退。

原文刊登在世界日报赌城版——08-08-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

賭城房市 緩漲格局不變

Written By: judith - Aug• 04•14

6月底,「紐約時報」商業版有篇報導,標題是「曾經批量購買法拍屋的投資者正在看時機脫手」。報導說,「一年前,投資公司背後有私人資產公司、對沖基金和退休基金的錢支持,購買法拍屋後出租是穩賺的生意。但是,隨著法拍屋的供應量越來越少,一些早期投資者正在看時機脫手,換取現金。」

報導指出,當大不景氣開始時就進場的公司,如Och-Ziff Capital Management Group和Oaktree Capital Management,已經賣掉許多房產,而Waypoint也在跟進。其他一些大鱷,如Blackstone Group和American Homes 4 Rent等,也已減緩他們的購買行動。總算起來,這些公司自2011年起買進了38萬6000棟獨立家屋,對房產價格發生了相當大的影響,特別是在鳳凰城、拉斯維加斯以及加州。他們導致這些地方的房價雙位數增加(拉斯維加斯增加了30%以上)。而現在,他們還沒有大量脫手,還在出租和發行債券,或者成立房地產信託公司(REIT)。

一般知道,這批人是市場炒作的高手。他們低價買進,修整出租,以租金作為盈利,有盈利就可以發行債券或以其他方式引資。等小投資者買進,他們就可以逐步抽出自己的本金加利潤,另找投資機會。當然,如果別的機會還不如租金收入的話,他們也可以繼續經營地產生意。

問題是,如果他們大批脫手的話,到底會對拉斯維加斯的房地產市場發生多大的影響,會不會導致此地已經增值的房價再度下滑?

且看本地的資料。4月間,房價小幅下滑,可是5月間開始回升,中間價為19萬5000元,比4月增加1.6%。業內人士認為,房市前景不錯。但是,更重要的是,市場上的供應量已經連續兩年偏低。根據6月14日的數據,市場上沒有被認購的房子只有7126棟,而上個月賣掉的房子是2675棟,也就是說,房子的存量只是兩個月左右的銷售量。一個正常運作的房地產市場應當有將近半年的存量。這是說,賭城的房源仍然很不足。因此,即使這些大戶開始批量賣房子,應當也不會對價格發生太大的影響。

原文刊登在世界日报赌城版——08-02-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

高樓豪宅 時髦新貴最愛

Written By: judith - Jul• 30•14

在拉斯維加斯住高層豪華公寓(High Rise Luxury Condo)是另一類型的生活享受,不是獨家獨院,所以不必打理庭院,不必擔心被人破窗而入,出外旅遊,只要把門鎖上,樓下有門房,有警衛,安全無虞。

這種高層豪華公寓的住家,對紐約、上海和香港來的客人特別對胃,雖然賣價比單幢住家高,每月的管理費也高一些,但喜歡的人並不在乎,主要是每個人的生活方式不相同,時髦新貴特別喜歡住高層豪華公寓,也有很多人將其當度假屋,來拉斯維加斯玩時,用來開派對招待朋友。

離中國城不太遠的棕櫚賭場(Palms Casino)蓋了一幢「棕櫚豪華公寓」(Palms Place),現在正式上市出售,主要有兩種房型,第一種是610平方呎的小套房(Studio),進了門就是個小廚房和一個可坐兩人的小吧檯,浴室中的玻璃門後是沖澡間和浴缸,浴缸和雙人床之間也是用玻璃墻隔開,有種夢幻與浪漫的感覺。

靠窗子的那頭有張沙發床,所以這間小套房其實可供兩個到四個人使用,開價為19萬5000元,管理費一個月550元。

另外一種房型是1220平方呎,有一間臥房,進了門,穿過玄關,到達有廚房和客廳的生活空間,九呎高的天花板,硬木地板,廚房中是不鏽鋼電器,客廳中有張可睡兩個人的沙發床,在玄關大門旁有個半套的廁所(Powder Room)。

主臥特別大,浴缸就放在臥房和客廳當中,這個單位有兩個陽台,全是落地窗,看起來非常明亮寬闊。一臥房的單位賣價是32萬5000元,管理費一個月1095元。另外提供一個特別的選擇:可以和隔壁的套房一起買下,成為兩臥房的單位。

棕櫚豪華公寓是旅館式經營(condo hotel),賣時包括家具,和廚房中的用品,房主不來住時,賭場可將房間出租,賺的錢和房主對分。住在棕櫚豪華公寓,可以享受到棕櫚賭場(Palms Casino)貴賓級的招待,在賭場中的餐館、戲院、運動間和旅館消費,有20%的折扣。

棕櫚豪華公寓的六樓有個名廚主持的餐館,主廚西蒙(Simon),在2005年電視節目料理鐵人(Iron Chef)中以一個鮮美的漢堡贏得冠軍,在這裡就可享受到有名的漢堡,餐館有大空間可開派對。

此外,頂樓的閣樓(Penthouse),兩臥、三浴,3142平方呎的單位賣135萬元。棕櫚賭場老闆馬羅(Maloof)自己住的單位,三臥六浴,6230平方呎,也在賣,開價3800萬元。

原文刊登在世界日报赌城版——07-26-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

大咖加碼 賭城投資興旺

Written By: judith - Jul• 21•14

金融危機爆發之後四年,精明的華爾街投資集團在市場最悲觀的時候,開始來維加斯大手筆收購超低價的住屋及商業地產。

美國知名的億萬投資大佬卡爾艾康(Carl Icahn),2010年以超低廉價1億5000萬元買下賭場大道上27畝地施工半途而破產的Fontainebleau賭場。當時整個計畫已花費了20億元,完成70%部分的工程。至今這棟藍色的半完成建築物仍然擱置,沒有動靜,卡爾艾康也沒有表態他的下一步計畫。以他過去一向的買賣作風來猜測,也許正在待價而沽。

黑石集團 (Blackstone Group)是全球最大的物業投資公司,曾於2012-2013年間收購2萬多棟溺水屋,在此建立規模龐大的房屋出租營業及租戶服務中心。 兩個月前,黑石集團再度加碼出資17億元,向銀行Deutsche Bank購下賭場大道上有兩棟高樓的大都會中心 (Cosmopolitan Complex)。 此綜合豪華購物旅館娛樂的高檔中心,2010年由前任老闆投資39億元開放至今,因為當初貸款債務太高,無法產生利潤而被銀行收回。此項交易引起許多分析師的注意,認為這是維加斯經濟轉向的重要指標,因為總部在紐約市的黑石集團素來以靈通全球投資導向聞名於華爾街,也可以說跟著它跑大致不會錯。

上個月在紐約舉行的全國地產投資會議中「National Association of Real Estate Investment Trust」,黑石集團的全球投資執行總管Jonathan Gray 說:「我們看好維加斯的復興,雖然它的賭場收入受到其他州開放營業的影響,但是它的娛樂事業架構 (entertainment infrastructure)是其他城市不可能翻版的。因此我們從兩年前就開始進行各項維加斯的投資計畫。」

其他大型計畫包括MGM 4億元、可容納2萬人的運動場,將於2016年完工。馬來西亞的雲頂集團(Genting Group)將投資40億元在北側賭場大道上興建以東方文化為主的世界度假中心(Resorts World Las Vegas),這些大型跨國公司有能力選擇在全球任何角落進行投資項目,他們的決定可以代表未來發展的明確指標,這些投資項目展示著他們對維加斯未來的高度信心。(下)

原文刊登在世界日报赌城版——07-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

建築計畫啟動 賭城復甦

Written By: judith - Jul• 14•14

在金融危機爆發之前,大量資金湧入維加斯,啟動各型商業及住宅的發展計畫,當時維加斯一片欣欣向榮到處大興土木。2008年泡沫破裂之後,許多計畫立刻停擺,維加斯市內造了一半的爛尾樓和棄置的建築空地比比皆是,一直到2012年市內的建築工程基本上處於一段冰凍時期。

去年開始,維加斯的經濟漸漸復甦,外來的遊客人數不斷增加,維加斯由以往的以賭城事業為主擴張為娛樂商展度假中心,近來更成為年輕大學生紛紛前來維加斯度大學春假(Spring break)或年輕人開派對的首選,顯示這個城市將會繼續興旺,因為這裏是全美唯一在短短數哩路內具有容納20萬遊客的旅館、餐館、娛樂配備和大型商務展覽會的城市。

許多冰凍了的建築計畫也開始起死回生重新啟動。城市西端的沙漠林都市計畫(Downtown Summerlin) 是占地106英畝的購物商場辦公樓及娛樂中心。前期開發商General Growth Properties Inc於2008年將進行一半的工程關閉後由休斯公司 (Howard Hughes Corp) 接手,將於今年10月完工開放。

MGM國際娛樂公司 (MGM Resorts International) 是維加斯大道上最大的賭場公司。MGM正在興建將近4億元投資,可容納2萬人的體育兢技廣場中心。這座運動場可供職業籃球賽、冰上曲棍球賽、拳擊賽、音樂演唱會、大型頒獎典禮等等多元化目的使用。MGM同時也在發展連接兩大賭場度假中心的花園式餐飲區,名為The Park(中央公園)包含各式各樣的餐館酒吧食品店將,紐約-紐約(New York-New York)和蒙地卡羅(Monte Carlo)兩大賭場連接起來。

另一項在賭場大道上重新啟發的工程是投資4億元的改建老舊撒哈拉賭場(Sahara)成為新的SLS賭場(SLS Las Vegas Hotel Casino)和擁有150家精品店的大型戶外購物中心(Grand Bazaar Shops)。此計畫將於今年底完工。

金融危機最低潮的時候維加斯的失業率曾經高達14.5%,許多大型出租公寓的發展商不願來此興建新的計畫。最近數月維加斯的失業率降至7.4–7.9%之間,租金也從兩年前的平均值775元上升至830元。(上)

原文刊登在世界日报赌城版——07-12-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供