By Judith Lin Sullivan

開放短租度假屋 前景看好

Written By: judith - Aug• 19•19

許多人買了房子想經營短租度假屋,覺得平均日租金比長期的高很多,雖然需投資另一筆錢購置家具。

這麼做第一個問題是合法性,目前只有拉斯維加斯市可以經營,但很難獲執照,兩家短租度假屋必須間隔500呎以上,北拉斯維加斯市和克拉克縣目前都不准短租度假屋,原因是擔心噪音、停車和垃圾問題。有些城市因為許多長租屋改做短租度假屋,以致短租屋大量出現,長租屋數量減少,造成租金上揚,再者,短租屋出現影響旅館收入,政府稅收減少。

上個月,韓德森市通過短租度假屋合法案,因為度假屋網站(AirBnB)請專人遊說市政府成功,市政府明白,限制不如管制,取締地下業者不如使其合法化;業者申請商業執照、繳營業稅,並得到社區管理委會(HOA)同意,政府可增加稅收,何樂不為?聽說克拉克縣也要跟進,很快也將合法化了。

短租度假屋網站龍頭老大(AirBnB),2008年在舊金山創立,創辦人喬蓋比亞 (Joe Gebbia)在家裏客廳放充氣床墊,提供早餐給過夜的遊客,生意做開了,他建立網站招攬更多遊客和幫助想做短租度假屋者網站名意思是:空氣、床墊和早餐(Air Mattress Bed and Breakfast),後來簡寫為AirBnB,中文名「愛彼迎」,目前有25萬個出租地點在網站上,每年招待超過600萬遊客,地點有四分之三不在美國,使用者千禧族(millennials)為主,因為他們不喜歡住傳統旅館,想要更接近地方民情風俗,但因美國各城市法規不一,公司正遊說各地政府修改法規,讓更多人經營短租度假屋。

拉斯維加斯早已有許多人暗地經營短租度假屋,如全面合法化將有更多人進場,不過要注意的是,如果不是「愛彼迎」的加盟店,廣告上不可加上(AirBnB)字樣,因為這是註冊商標。

經營短租度假屋要有源源不斷的客源,參加短租度假屋網站可省去許多做廣告找客人的煩惱,愛彼迎公司收3%傭金。其次,重要的是清潔,愛彼迎公司有評分制度,客人可為住宿地打分數,太差的愛彼迎會被移出網站,同樣,如客人分數太差,度假屋主人可拒絕接待。

拉斯維加斯有許多外州屋主,人不在內州有許多不便,愛彼迎公司准許第三者代管,屋主稱為主人(Host),管理者為「合作主人」(Co-Host),收入可對分,比率由雙方決定。

在遊客眾多的拉斯維加斯,做短租度假屋不失為增加收入、提升房子使用價值的好主意。

原文刊登在世界日报赌城版——08-17-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房市見冷 降息刺激買氣

Written By: judith - Aug• 05•19

今年賭城的房市有冷卻的現象,相較於2018年,不但交易量減少、漲幅縮小,屋源也明顯增加,然而因為過去幾年積累的暴漲,價格已經達到一般人無法負擔的程度,首購族只好繼續租屋,或考慮購買比獨棟屋便宜的康斗與排屋,賭城的租金因而水漲船高。茲逐項分析如下:

1、年漲幅縮小:賭城6月二手獨棟屋的中間成交價為30萬4000元,約比2018年6月上漲5%,6月二手康斗與排屋的中間成交價為17萬8000元,約比2018年的6月上漲6.5%,已經回歸到2002年之前年漲5%的範圍,不再像過去五、六年來每年均以兩位數上漲的熱度。

2、房屋總交易量減少:第一季二手屋總成交量為8073戶,比2018年第一季減少14%,新屋總成交量2293戶,比2018年第一季減少4.6%;此外6月時,79%的二手屋在上市60天內取得買賣合約,相較於去年6月的89%,可見銷售時間拉長了,幸好本周聯準會再次宣布降息,此舉有助降低買家的購屋成本,預期將刺激買氣。

3、屋源增多:5月底二手屋市場上約有7855戶獨棟屋待售,比去年同期增加91%,約有1750戶康斗與排屋待售,比去年同期增加一倍。目前的房屋庫存量約三個月,尚未達到供需平衡的五個月水平,所以依然屬於賣方市場,但是買方已經有比前幾年屋源緊俏時有更多的選擇,這也有助於買氣。

4、康斗與排屋交易增加:2019年前五個月,新屋建商共計售出3498戶獨棟屋,比去年前五個月減少7.1%,同時建商也售出577戶康斗與排屋,比去年前五個月增加27%,一下一上的主要原因是,喜歡新屋的年輕首購族買不起新獨棟屋,只好退而求其次,改買康斗與排屋,從5月的新建獨棟屋的中間成交價為39萬9636元,新建康斗與排屋的中間成交價為29萬4039元可以看出,後者的價格約為前者的3/4。目前賭城新屋銷售的水平仍然遠遠不及房市巔峰時的2005年,當年新屋建商共售出約3萬9000戶,但比起低谷時的2011年全年只售出約3900戶,則是比上不足,比下有餘。

5、租金上漲:根據知名房地產網站Zillow的統計,6月賭城的公寓中間租金價格為1435元,比去年同期上漲10%,主要是許多建商近年來為迎合年輕新貴的生活品味,開始投入建造高檔公寓出租,帶出一股新風潮,轉變了公寓的出租市場;此外,一般二手屋的出租市場維持不變,本地物業管理業者說,其中間租金價格仍在1100元上下,空屋率很低,僅約5%。

維護房客權益新法 7月1日實施

Written By: judith - Jul• 22•19

內華達州的法律比美國各州更傾向保護房東的權益,例如在一般情形下,房客如沒付房租,房東不必雇請律師,只須花十天左右、約200元就可收回出租物業,不像加州或紐約等州,法律傾向保護房客,房東驅趕房客需數月,損失與費用不菲,因此內華達州吸引許多外州來的房地產投資者。

然而最近內華達州通過法律Senate Bill (簡稱SB151),加強房客的權益,包括寬延驅趕房客的前置時間、房客取回屋內家具的期限,與對房客收取遲付罰金的限額。

1. 驅趕房客的前置時間:舊法是五個工作天,相當於七天,新法是七個工作天,相當於九天。即房客在收到違約驅趕通知後,有九天可補繳房租與罰款,或到法院訴請召開聽證會,申請費用71元。因為內華達州法律傾向保護房東,所以大多數的案例是房東勝訴,法官接著責令房客在數天內搬出該物業,房客若想以失業或生病為由博取同情都很難成立。法理上,房東擁有房產並不表示就可以免費居住,房東也曾付出相當的成本才擁此房產,還有每個月的貸款分期要付,貸款違約,房子也可能被銀行法拍。

2. 房客未在九天內補繳房租與罰款,也未訴請聽證,房東在第十天可取得法院判准驅離房客,第11天房客會看到警方通知貼在門上,通知其在下個工作天後的24小時內會來驅趕房客。從發出違約驅趕通知,到此必然會經過兩次周末;換句話說,就是要到第14天,警方才會和鎖匠一起到出租物業處執行,此時房客多半已經倉皇搬走,或人先離開但家具還來不及搬,警察便在大門上貼封條,鎖匠也換新鎖,並將新鑰匙交給房東或管理人,只有他們有權進屋,房客若擅自進入就觸法。所以,新法大約需15天才可收回出租物業。

3. 房客取回屋內家具的期限:房客先離開但家具還來不及搬走,在封條貼上後,房客有五天可聯絡房東或管理人,約時間到出租物業取回其所有物,如果五天後房客沒取走,房東或管理人可租倉庫,暫時保管房客的所有物一段期限,如果房客想贖回,必須補償搬運費用與倉儲費,否則在法定時間過後就視同房客放棄所有權。

4. 對房客收取遲付罰金的限額:舊法一般按遲付的天數計算,沒有設最高罰額,新法則設定租金的5%為最高罰額,例如,房租是1200元,最高只能罰到60元。例如租約是,超過付租期限後,每過一天罰10元,那60元就等於是遲付六天的罰款。站在房東的立場,房東應不樂見遲付超過六天,對待房客會變得冷酷無情,驅趕的行動會更積極。新法表面看似在保護房客,但結果可能相反,因為不對等的規定往往導致反彈與糾紛。

如何鎖住貸款利率

Written By: judith - Jun• 24•19

川普日前宣布,如果墨西哥不阻止從墨西哥過境的非法移民進入美國,從6月10日起,將對墨西哥進口的貨物加徵5%的關稅。而且,稅率會繼續增加,直到非法移民問題得到改正。川普批評墨西哥政府只說不做,美國已經忍受很久了,如果美國繼續提高關稅,還可以逼使在墨西哥的美國製造業遷回美國。消息一出,道瓊一天跌掉400點,幸好聯準會接著宣布降息,隔天道瓊又回漲500點。降息對房市是很大的利多,因為房貸的成本降低,使得買家的購買力增強。

目前30年貸款的平均利率是3.82%,相較於一年前的4.54%,15年貸款利率是3.28%,五年浮動的貸款利率是3.52%,是自2017年以來的新低。如果買家對這樣的低利率很滿意,又擔心利率回升,不妨考慮付數百元的手續費,鎖住目前的利率,相當於買一個保險,如果之後交屋,銀行撥款時的利率升高,這舉動等於為未來省下一筆為數可觀的分期付款,一般而言,可以鎖住30天到60天,到期之後還可以延期,費用視貸款金額而定,以10萬元的貸款為例,延期的手續費約125至250元。萬一交屋時利率更低,此時再找別家銀行申請貸款,時間上通常已經來不及,但可以跟銀行針對利率重新議價,通常可以在新利率與鎖住利率之間取得共識。

從買家看中一個物業,與賣家討價還價後簽訂買賣合約,開始進入過戶程序這個時間算起,因為銀行估價需要時間,此外,如果買家在作屋況檢查時,發現有許多地方需要修理,買家又據此與賣家議價,或是要求賣家修理,而修理也需要時間,這樣一來將導致過戶的時間延遲,往往就會超出鎖住利率的期限,所以如果買家在簽訂房屋買賣合約之前就鎖住利率,基本上是不切實際的。

有時不是因為以上原因,而是因為銀行內部的效率問題,核准貸款花了比正常的30天至45天還久,使得鎖住利率過期了,此時買家可以要求豁免延期鎖住利率的125至250元手續費。例如2017年,富國銀行就因此歸還客戶之前約三年半來,對他們收取的延期鎖住利率的手續費,約9800萬元。

結論,買家在開始尋找物業之前,就應該先諮詢銀行,初步審核自己的貸款能力,在簽訂房屋買賣合約之後,趁此時的低利率,善用鎖定利率的方法,為自己爭取更有利的投資條件。

第三個賭城 樂富林發展潛力大

Written By: judith - Jun• 18•19

樂富林(Laughlin)位於內華達、亞利桑那和加州交界處,從拉斯維加斯往南約90哩,在科羅拉多河下遊,城市就在河邊。

樂富林是內州除了拉斯維加斯和雷諾外的第三個賭城,是州庫重要的稅收來源之一,這裏有九家賭場旅館,1萬個旅館房間、60家餐館、一家34線保齡球館,兩家博物館和1萬4000名賭場工作人員,每年有200萬遊客來此遊玩。

按照2000年人口統計,該市人口只有7076人,這麼一點人口,九家賭場工作人員從哪裏來?原來他們住在河對岸的亞利桑那州牛頭市(Bullhead)。

按照人口統計,河兩岸共有人口10萬人,在樂富林賭場工作的人都住在對岸,該地很早就住有印第安人,西班牙人叫他們「河邊的人」(Mohave),1864年白人來此開墾,1953年興建戴維斯大壩,有更多的人遷入,造就了牛頭市。

牛頭市有飛機場,兩個社區大學和北亞利桑那州州立大學分校,還有醫院、當地報紙和電視台。牛頭市雖然發展較早,硬體設備齊全,但居民的經濟支柱和工作收入來源是在河對面有賭場的樂富林市。

樂富林在行政上是屬於克拉克縣管轄,因為尚未成為市,學校屬於克拉克學區(CCSD),連警察局都由拉斯維加斯警局(LVMPD)管轄,當地已有一所小學、一所初中與高中合體的學校,在空照圖上,初高中的建築物孤單單立在沙漠中, 只有58名學生,不遠處布魯斯鳥裏大道(Bruce Woodbury Dr.)和針頭公路(Needles Highway)的西南方有一片新社區,是樂富林唯一的住宅區。

目前在房地產互聯網(MLS)上,樂富林有三棟康斗在賣,最高9萬9900元。獨棟屋則有五幢上市,從最低12萬9900元到最高29萬5000元。還有一處正在興建預售的新社區比爾布瑞草原(Bilbrary Meadow),是建商迪爾何頓(DR Horton)所建,有四種供選擇,最小的953平方呎,兩臥兩浴一車庫,16萬5990元,第二是1003平方呎,兩臥兩浴一車庫,18萬990元,第三是1154平方呎,三臥兩浴一車庫,21萬6990元,最大的是1168平方呎,兩臥兩浴一車庫,22萬1990元。

沿著河邊有個漂亮的河濱散步區(River Walk),有水上計程車載人遊河,每年都舉辦摩托車大會(River Run)、帆船大賽(Regatta),新年因對面亞利桑那州時差的關係,要早一個鐘頭,所以在12月31日可一晚過兩次新年。

樂富林是個正在成長、有潛力的城市,喜歡找個小鎮居住又不失熱鬧的地方,不妨留意樂富林。

原文刊登在世界日报赌城版——06-29-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

二手康斗買氣高 有漲價空間

Written By: judith - May• 15•19

許多人預測房價的未來趨勢,認為貸款利率降低,因此買家可負擔更高的房價,所以房價還會持續看漲,但沒考慮背後的情況是,過去幾年因為房源嚴重不足,使得房價連年上漲兩位數,漲到一般中低收入者難以負擔,今年起房源大幅增加,市場漸漸趨於正常,而價格也跟著平穩下來。

就像巴菲特談到現在的美國經濟情勢,說這是前所未見的,因為經濟學裏有一個菲利普曲線理論,主要是衡量失業率與通膨率之間存在反向的關係,即通膨率越高,失業率越低,反之,通膨率越低,失業率越高。然而目前3.6%的失業率屬於歷史超低點,而通膨卻未隨之上升。如果換到房市這一領域,把房價比喻成通膨,失業率與貸款利率皆如此低,房價卻未必看漲,也就容易理解了。

根據房地產工會的統計,今年4月份拉斯維加斯的二手獨棟屋的中間房價為30萬元,跟3月份一樣,持平無增長,而比2018年4月份增長3.8%,則創下自2012年以來的最低增幅,這顯示房價已經穩定下來。如果跟2018年4月份的中間房價比2017年4月份的16%增長率相比,更能說明其間的差別與變化。此外,今年4月份二手康斗的中間房價為17萬元,比3月份增長2%,比2018年4月份則增長10%,二手康斗似乎還有漲價空間。

再來看其銷售量,今年4月份拉斯維加斯售出2872戶二手獨棟屋,比2018年4月份減少0.2%,售出753戶二手康斗,則比2018年4月份增加9%,可見因為許多人負擔不起獨棟屋的高房價,使得二手康斗的買氣變得更高。

4月底市場上未售出的二手獨棟屋有7435戶,比3月底增加4.9%,但竟比2018年4月底增加94.8%,未售出的二手康斗則有1750戶。雖然房源增長的速度很驚人,但庫存量還未到三個月(7435房源/2872月銷售量),一般而言,小於五個月的庫存量,都還是算賣方的市場。

此外,4月份的銷售物業中有55.6%在上市30天內成交,相較於2018年4月份的銷售物業中有72.9%在上市30天內成交,可見售屋所費時間也變長了。

房價趨穩定,銷售量持平,房源增加,售房要花更長時間,買家有更多選擇,賣家也因此比較願意議價或降價求售。

新屋市場的資料公布比較晚,據SalesTraq統計,拉斯維加斯的新屋建商今年第一季售出2293戶,比2018年第一季降了4.6%,建商正開始轉型改建中低價位的房子。鑒於本地的經濟榮景,失業率低,人口還在增加中等因素,上看2005年的高峰期時年售新屋3萬9000戶,建商未來還有很多成長空間。

拉斯維加斯 首購族、年輕人最愛

Written By: judith - Apr• 02•19

最近著名房地產網站Zillow評比全美最適合首次購屋者的城市,在35個城市中拉斯維加斯名列第二名。

Zillow認為,如果把每個城市的房屋依價格分為高、中、低三級,許多城市的低價位房價已經上漲到超過首次購屋者能負荷的範圍,但是Tampa與拉斯維加斯這兩個城市還在範圍之內。雖然前幾年拉斯維加斯的房源太緊俏,不利買家,但最近這個問題卻大有改善,目前市場上有約7000戶二手屋待售,將近四個月的庫存量,比去年同期增長95%,即將近一倍,一些賣家也調低要價,目前房市還未完全翻轉為買家市場,因為按照以往的經驗,在低於五個月庫存量的情況下,都還是賣家市場,但買家已經開始有較多的房源可供選擇。

最近幾個月來,拉斯維加斯的二手獨棟屋的中間售價都在30萬元左右盤桓,例如今年2月拉斯維加斯的二手獨棟屋中間售價是29萬6200元,比1月的30萬元略低。買不起獨棟屋的人,還有康斗可作選擇,目前康斗的中間售價是16萬5000元,還是很吸引首次購屋者。

至於新屋市場,雖然2018年的中間售價是38萬3700元,但拉斯維加斯東區的新屋開發案,價位約在25萬元左右,2018年東區成交過戶的新屋有525戶,比2017年增加89.5%,過去建商多忽略老舊的東區,但隨著房價連年以兩位數的比例上漲數年之後,高級住宅區如沙漠林與漢德森早已不是首次購屋者能負荷的了,前兩、三年偏好新屋的首購族一窩蜂跑到北區搶購新屋,但漸漸北區的新屋房價也被炒高逾30萬元,首次購屋者也感到吃力,現在只剩下東區這個地方還有可為,於是建商們又紛紛轉移到東區開發新屋案。

此外,20歲到30歲的年輕世代,也許是還買不起房,也許是不喜歡被房貸牽絆,並不屬於首次購屋族,其中有很多是來自南加州,他們對居住品質有很高的品味,因此有些建商也投其所好,開始在交通方便、生活機能佳的地點建造高級公寓來租給他們,高挑的天花板、智慧型家電、超大的淋浴間,除了自己單位的看景陽臺,公寓頂樓還有公共陽臺、室外電視、室外火爐等,一應俱全,也少不了社區俱樂部,有遊泳池、健身房、便利商店、頂樓露天餐廳等,這種高檔公寓,租金可以從一個房間的1800元到兩個房間2500元,比付房貸或租獨棟屋還貴,但卻供不應求,例如坐落於Cactus跟15號公路交口的Kaktus Life,有210個公寓單位,不但全部租出,目前還有140個人在等候名單上。

寶德鎮 內州最佳居住環境小城

Written By: judith - Mar• 25•19

在拉斯維加斯南邊,去胡佛大壩的路上有個小鎮,叫做「寶德鎮」(Boulder City),被網絡調研公司評為2018年內華達州最適合居住的城市,拉斯維加斯則排名第十。寶德鎮目前人口1萬5000人。

寶德鎮是1931年開始建設,因為蓋胡佛大壩,聯邦政府需要在當地有個指揮中心,給近5000名的官員和工程師以及工人居住,荷蘭出生的建築師德伯(De Boer)規劃設計,該小城有很多公共空間,處處有景觀建築,被稱為「內華達的花園城市」。

該鎮當年因為有聯邦政府行政中心進駐,不許賣酒,不準賭博,一直到1969年城內才開始賣酒,而賭博是一直不允許的,雖然城外頭目前有兩個賭場,一個是胡佛小棧(Hoover dam Lodge),另一個是鐵路交道旅館(Railroad Pass Hotel),兩個都在去胡佛大壩的路上,不在城裏。

寶德鎮雖然不允許開賭場,卻還是一個值得觀光的小鎮,城中心最多的是30年代的老建築,周末,許多人從拉斯維加斯來此散心,大街那邊都是長廊,有很多餐廳和禮物店,常常有古董車在大街上遊行,走在長廊下閒逛,很有懷舊的氣氛。

城內有個8000平方呎的古董店–山羊羽毛百貨(Goat feather Emporium),裏面稀奇古怪的東西很多,很值得一看,另外還有個怪物博物館(Devil Monster Museum),南內州鐵路博物館和鐵路小徑(railroad trail)都是遊客喜歡去的地方。

追求刺激的人,可去科羅拉多河玩皮筏(river raft),沙漠裏玩高空滑索(zip line),或在直升機(gunship)上向沙漠裏射機關槍。

目前寶德鎮在市場上賣的康斗,有16個單位,價錢從11萬9900元到42萬4900元。42萬4900元的是棟排屋 (townhouse),有2846平方呎,四臥三浴四車庫;最便宜的是897平方呎,二臥二浴,沒有車庫。

寶德鎮目前有66幢獨棟住家在市場上賣,有33幢在50萬元以下,另外33幢在50萬以上,最便宜的是16萬9900元,1464平方呎,兩臥兩浴;最貴的是450萬元,4341平方呎,四臥四浴四車庫,這房子建在山頂上,有兩英畝半的地,可以看到湖。

過去12個月賣出的房子有72幢,最低的是15萬7000元,817平方呎,二臥一浴無車庫,1932年蓋;最貴的是122萬5000元,5462平方呎,五臥七浴八車庫,1993年蓋,在山坡上可以看到湖,可見該城高價位房子並不少。

想要在拉斯維加斯找個居住環境好,又離市中心不太遠的地方,可以考慮寶德鎮。

原文刊登在世界日报赌城版——03-23-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城查理斯山的小木屋

Written By: judith - Mar• 04•19

這星期寒流侵襲拉斯維加斯,大風大雨,氣溫到夜間突然降到冰點,居然下起雪來,到早上成了雪國奇景,四周的山頭都被白白的雪蓋住,在城西北邊的查理斯山更成了賞雪勝地。

從沙漠林北邊的95號公路向北開,然後向東,轉凱爾峽谷(Kyle Canyon)向山上開,約半個鐘頭的車程,就可看到滿山滿谷的雪,許多人帶著全家去玩,大人忙著堆雪人,小孩則高興的地雪裏打滾。

凱爾峽谷中有不少房子,已經聚集形成一個小鎮,這裏有個小學和教堂,大約有300多人住在這裏,還有許多外人投資的別墅,他們夏天來這裏避暑,當拉斯維加斯氣溫100多度時,這裏約低30度,山上有高爾夫球場、旅館,還有出租用的小木屋。

山上的房子大多是原木搭蓋的木屋(log house),建築方式是把大樹的樹幹原木水平放置,一根根堆起來,這是在歐洲常見的一種建築方式,所以在查理斯山上看風景,很像置身於瑞士一般。

小鎮中也有房子在市場上賣,目前有33幢房子在市場上賣,最小的一幢要價18萬9000元,只有480平方呎,是個工作室形式(studio),1941年蓋,有一個浴室和廚房,另一幢大一點,1908平方呎,也是工作室形式,有廚房,客廳,木頭地板,還有個閣樓,客人可能自帶睡袋睡在那裏,要價32萬5000元。

再來一幢大一點,是1993年蓋,2136平方呎,有4臥3浴,洗衣房,凹字型的廚房櫃臺,石頭的壁爐,要價46萬5000元。

目前在市場上,最大最貴的一幢是4200平方呎,1996年蓋,3臥、3浴、3車庫,還有個5英畝的地,房子是兩層樓,原木搭建,客廳廚房是開放式設計,高挑的天花板,石頭的火爐,還放了個撞球臺在那裏,屋頂上還有太陽能板,要價165萬元。

過去12個月,山上一共有16幢房子賣出,最便宜的是624平方呎,1946年蓋,1臥1浴的小木屋,以18萬5000元賣出,最大的是一幢2446平方呎,2005年蓋,3臥2浴,3車庫,3層的別墅,以41萬5000元賣出。

這些賣出的房子,有的以一天就賣出了,有的賣了兩、三百天,最久的一幢賣了600天,看來這些在山上的房子並不便宜,賣的時候,可能要在市場上待很長的時間。

有興趣與家人度假自用或投資出租不一樣的房地產,不妨注意查理斯山上這些很特別的房子,因為持有者多半為富人,所以保值抗跌性高。

原文刊登在世界日报赌城版——03-02-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

2018全美房市總分析

Written By: judith - Feb• 25•19

自2018年起,全美各城市的房價開始呈現疲態,但專家異口同聲認為不可能會回跌,在供需取得平衡之前,也就是買方市場與賣方市場之間取得平衡之前,只會以較緩慢的速度持續上漲。

所以現在買家的心態約分兩種,一種是何必急著買,或許六個月以後房價會降,另一種則是出價走低,比賣方的要價低很多,買不到就拉倒。

過去幾年的低利率,對有意購屋者起了很大的鼓勵作用,但自從2018年春天起,從某些房價漲得很猛的幾個城市開始,市場開始轉變,因為在高房價與高利率的雙重壓力下,購屋者的負擔能力變得更弱了。

2018年,全美平均房價上漲約7.4%,總成交量下跌7%,一般而言,大城市與東西兩岸城市的房價上漲幅度降低,但周遭小城市和中西部與東北部的房價上漲幅度則增加,成交量下跌最大的前三者為西雅圖的20%,達拉斯的14.7%,全加州的13.4%。知名房市調查公司CoreLogic因此預測2019年全美房價的漲幅將約是4.8%,房屋銷售量則將持平。

從2011年中開始的4%上下的歷史超低房貸利率,確實對房市復甦有很大貢獻,它持續到2018年,這年30年期房貸利率突然調升到4.9%,對房市買氣造成重擊,雖然最近因為股市震盪,30年期房貸利率又降回4.5%,但知名景氣預測公司Kiplinger認為它不會持久,將很快會回到5%的水平,未來利率仍看漲。

雖然2018年房屋的庫存量增加很多,買家開始有較多的選擇,但房市仍未達到供需平衡,尤其是低價位的房屋供給量依然十分緊俏。戰後嬰兒潮出生者,其兒女早已離家獨立,此時兒女或成為第一次購房者,或是父母自己都想把大房子換小房子,兩者皆以小房子為目標,偏偏建商前幾年的開發案多以中高價位的大房子為主,最近建商才開始調整策略,不斷加送各種裝修,變相打折以促銷大房子外,也改建較小的房型了。

此後,房價將不會再繼續每年以兩位數增長,所以首次購屋族在購房出價前應該先計算一下,付房租與付房貸的成本何者較為划算,再決定是否進場。而賣房者也應該開始接受房價暴漲的現象已經成為過去式,堅持高價只會使房子滯銷。

附圖是從Clear Capital公司的全美百大房市統計中,舉出六個城市為實例作說明。