By Judith Lin Sullivan

內州資產保護條款 全美最有利

Written By: judith - Oct• 14•14

在美國投資房地產或股票,如果為數可觀,應該考慮如何有效的保護這些資產。例如因訴訟案件引起的處分,可利用政府的保護條款,使損害減少到最低,有如購買各種保險一樣,目的在預防萬一。

(一)成立一個資產保護信託NAPT(Nevada Asset Protection Trust)然後將各種動產與不動產,如房地產、銀行存款、股票、債券、珠寶、汽車等資產,轉到這個NAPT之內,只要記錄超過一個期限,債權人即無法經由訴訟程序,從這些資產上求償。內華達州規定兩年或債權人發現(discover)這些資產後的六個月內,兩者中較晚的時間點。例如資產轉到NAPT後18個月內,債權人發現這些資產,從資產轉到這個NAPT時算起,兩年(24個月)內可以採取行動;又例如資產轉到NAPT後的18個月以後,債權人才發現這些資產,則從發現的時間開始起算,六個月內可以採取行動。

美國各州相關的法律不同,對這個期限的規定也不同,很多州規定資產要存放四年以上,或債權人發現這些資產後的一年內,兩者中較晚的時間點。在全美國50個州中,下列四個州依序提供最有利的資產保護法:內華達州、阿拉斯加州、南達可塔州和德拉瓦州。

(二) 成立「有限責任公司」LLC (Limited Liability Company ),這是最容易的保護資產方式,所以目前最受歡迎,因為政府對LLC公司的管理,包括財務簿記的規定比較寬鬆。LLC完全受到法院的「訴訟責任保護」(charging order protection)。例如 LLC的股東成員因其它與此LLC無關的事情,在法院被判要付給債權人損失賠償,債權人將無法拿到任何LLC的資產或是這位股東(debtor) 在這家LLC公司內的股份,債權人最多只能取得一個「留置權」(lien) ,只有等到該股東將屬於他的股份從LLC抽出來時才能採取行動。不像傳統的公司(Corporation) ,債權人可以拿到該股東的股份。債權人常常由於不知得到的留置權要等多久才會兌現,只好接受庭外和解或放棄追款。

如果把LLC加入NAPT的信託內,這是今日在美國最佳的資產保護方式。

原文刊登在世界日报赌城版——10-11-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

法拍屋主 再申請房貸要等4年

Written By: judith - Oct• 10•14

自2014年8月16日開始,房子曾被法拍或作不足額還款銷售的屋主,若欲再購屋,至少須等四年,才有資格申請由房利美(Fannie Mae,FNMA)擔保的貸款,之前的規定是兩年,其所持的理由是為避免製造另一個泡沫,房利美擔保的貸款至少占全美房貸1/3。

這對房市的影響不可忽視,根據新屋建商統計,約有1/3的買主有法拍或不足額還款銷售的壞紀錄。果然,全美8月的房屋銷售量微降,終止之前四個月以來的連續攀升。

溺水屋解套後,須等多久以後才有資格再申請貸款購屋,依房貸的種類有不同的規定。

1、有不足額還貸銷售紀錄者:

A. VA (Veterans Affairs) 等兩年。

B. FHA (Federal Housing Administration) 等三年。

C. 房利美(Federal National Mortgage Association)首付20% 者等四年,首付5%者等七年。

D. FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp.) 等七年。

2、有法拍紀錄者:

A. VA等兩年。

B. FHA等三年。

C. 房利美等七年。

D. FHLMC等七年。

如果不想等,可以找私人銀行貸款,但除首付至少20%到25%之外,貸款利率也高很多。

此外,過去一年現金買主約占全美總購房者的37%,相較於2012年初最高峰時的43%。8月份投資型買家占全美總購房者的12%,相較於2012年初的23%,且創2009年以來之新低,投資者淡出,難怪美國房市有逐漸冷卻之趨勢。

 

房地產網站的風行和詬病

Written By: judith - Oct• 03•14

房地產投資者在網上尋找物業投資已形成風潮。據統計,每月共有6100萬人次進入紅鰭(Redfin)、圖尼雅(Trulia)和資樓(Zillow)三大房地產網站瀏覽,取得網上資訊方便,對房地產仲介業務已產生重大影響。

房屋仲介是人對人服務,買賣房子不可能像在亞馬遜網站上選購商品那麼簡單,在數量與付費上點兩下交易就完成。所以房地產網站的出現並未造成像旅行業那麼大的衝擊,仲介的佣金沒有因此調降,更多的投資者是拿著網上取得的資料,來找本地經紀人帶他去看這些物業。

紅鰭是個折扣房產仲介,目前紅鰭在全美25個城市有據點,包括拉斯維加斯。而圖尼雅和資樓都是以免費提供房地產資訊為號召,收入主要來自廣告。今年7月,資樓併吞圖尼雅,並且在股票市場上掛牌上市,資樓的主要特色是除房子本身的基本資訊,如尺寸大小、建造年代,還有房子估價(Estimate),鄰近的空照圖與附近房價比較。但資樓資訊的正確性與即時性一直被使用者詬病,財星雜誌說在資樓上的房子資訊只有57%的正確性,約有10%的誤差,另外有36%的房子早已賣出去還登在網站上。而在資樓上掛牌求售的房子只占實際上市物業的79%,無法代表房地產市場的全面性,今年資樓準備推出房產經紀評分制度和排行榜,好讓投資者可以選擇經紀人,但資樓主要收入為廣告,其公正性可能會引發各種訴訟。

房產網站上的資訊因為有太多誤差,投資人如果完全仰賴網站做決定,可能會作錯決定,特別是忽略當地的情況和問題,與錯估房子的真正價值,在尋找投資物業時,一定要到當地找一個有經驗的專業經紀人,實地去看房子,透過經紀人從房地產經紀人公會網站(MLS)上拿到的資料,才是較即時且正確的。

房地產網站尚不至於威脅房產經紀人的工作機會,反而從各地來投資的人更多了,使交易量增加。

原文刊登在世界日报赌城版——09-27-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

連漲2年 賭城房市降溫

Written By: judith - Sep• 23•14

影響賭城房市走向的因素除了就業機會多少及退休遷居人數之外,主要還會受外地來投資者的意願而定。雖然拉斯維加斯的就業率已逐漸改善且有更多的退休者搬進來,但是因過去兩年房價上漲30%之後,投資者的熱錢多已轉向火紅的股市或其它報酬率較高的投資項目。最近賭城的各項房屋數據都開始顯示有降溫的趨勢。

維加斯新屋建築研究公司(Home Builders Research Inc.)報導今年7月份新屋建商總共賣出499戶,比去年同月降低23%。今年前七個月的總銷售量是3200戶,比去年少了25%。 雖然銷售數量有降低的跡象,許多建商仍信心滿滿繼續申請新屋開工執照,上個月建商共取得了791張執照,比今年1月份增加76%。

維加斯房地產經紀協會GLVAR (Greater Las Vegas Association of Realtors) 也報導8月份二手屋的市場成交2567棟,數量比去年同期減少13%。目前有將近8000棟房屋在市場上待價而沽,比起去年同期的數目要多出40%。

上個月的平均新屋價格仍維持在29萬元,比去年同期上漲9%,但是比今年1月份的平均新屋價下跌3%。已售二手屋8月份的中間價是20萬元,比去年同期上漲10%,與今年初的平均價大約相同。維加斯房地產經紀協會的總裁Heidi Kasama表示,過去兩年的雙位字猛漲現象遲早會結束,不可能一直繼續下去。

維加斯的房價在受到2008年金融危機的嚴重打擊之後,過去兩年由於大量的投資者進場低價收購出租而止跌回升。如今房價漸漸降溫而進入持平階段,未來趨勢主要決定於美國與維加斯的經濟狀況。上個月摩根史坦利集團(Morgan Stanley) 的博弈市場分析師Thomas Allen,特別肯定維加斯市未來12個月的經濟展望,因為年輕的遊客增加,帶來短期停留而高消費的娛樂業收入,另外分析師Allen也注意到有些來自中國的大戶賭客因中國掃貪,又把目標從澳門轉移至拉斯維加斯來,他說「在8月裡,維加斯市景非常繁榮,市場強勁,幾家大賭場經理也都認同。」.

文刊登在世界日报赌城版——09-20-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

賣方經紀 不喜討價還價

Written By: judith - Sep• 17•14

在美國買房子,一般都是用書面出價(Written Offer),由經紀人準備一份合同(Purchase Agreement),上面包括出價、押金、雙方同意支付的手續費、哪家產權公司、過戶日期、家具等歸屬和其它附加條件。買主簽名,附上押金支票和財力證明,經紀人就把那份出價合同送出去給賣方經紀人。

對方接到出價後,在要求的時間內,必須給買方一個答覆。可能會有三種情況產生:一是拒絕(reject),二是接受(accept)成交,三是有部分條件不同意。不同意的地方,賣方會以書面還價(Counter Offer)來回覆,買方也可以再回以書面還價,雙方往返討價還價。

雖然每個出價合同上都寫了賣方必須在一定的時間內答覆,但是現在按規矩作事的人不多了,常常是買方出價後,賣方音訊全無,如同石沉大海。因為現在房子供不應求,好的房子一上市,常收到好幾個出價合同,賣方可能沒有時間和精力,一個一個書面回覆。也有可能是房子才上市,賣主想再等一等,將收到的出價合同抓在手上,等更多的出價合同進來,再比一比。

根據法律,如果賣方接受出價合同裡所有的條件,賣方必須在一定的時間內答覆,否則合同就沒效了。此外,只要任何一方針對部分不同意的條件一還價,之前的合同也沒效了,也就是說,如果最後還價的一方,事後想回過頭來接受對方之前的合同,對方可以不認帳,此時除非雙方同意一來一往,針對部分不同意的條件繼續討價還價,才有成交的可能。

沒有收到賣方的書面還價,買主心裡應該有數,有可能是自己的出價太低,賣方覺得被侮辱了,所以拒絕給買方任何答覆。其實大多數房子的叫價都是經過專家評估過的,與市價的差別不會太大,買主如果攔腰砍價,買到的機會很低。所以如果出價合同送出去後音訊全無,買方經紀人應該馬上和賣方經紀人聯絡,了解狀況後,或許再送出新的合同。

在這個賣方的市場中,買方應該了解賣方通常不喜歡「來來去去的討價還價」,送出價合同時,要記得「穩、準、狠」三個原則,就是以打一槍的精神去搶房,而不是像遊戲般,出價不合理,對方不回答,時間上就被耽誤了,結果沒買到房子。

原文刊登在世界日报赌城版——09-13-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城現房價 約高峰期60%

Written By: judith - Sep• 11•14

過去兩年賭城的二手屋中間房價每年以約25%的速度在上漲,引起許多投資人的好奇,他們頻頻詢問,賭城的房價是不是已漲回到2006年高峰期的水平了?答案是還沒有,因為2011年之前的跌幅實在太大了。平均而言目前賭城的房價只約回到高峰期的60%,假設高峰期的單價是100,之前跌幅達60%,即跌到40的谷底價,然後連續漲兩次25%,即(40×1.25)x1.25+=62.5,就約是高峰期的60%。

此外,2013年賭城的二手屋中間房價在各個郵遞區的漲幅不一(詳細資料可至本公司的網站www.LVhome.com查看),最高的是89107達53.2%,最低的是89135只有15.8%。但值得注意的是,2013年進步殿後的89135目前的房價比高峰期房價只差24.1%,乃全賭城2006至2013年房價復甦的總冠軍,而89107目前房價比高峰期房價則還差38.6%,這種現象可說明前兩年房價的暴漲已接近尾聲。

圖左下方的文字特別說明:中間房價的變化並不代表鎖定某一房屋其價格的變化,亦即參考中間房價變化之時,不可忽略其中買家結構改變的因素,例如過去一年來自住者取代投資者成為市場的主流,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

賭城7成收入來自旅遊業

Written By: judith - Sep• 05•14

美國有兩個主要靠賭場經濟的城市–東岸位於新澤西州的大西洋城(Atlantic City)和西部的拉斯維加斯市。2008-2009年的金融危機都曾對兩個城市給予嚴重的經濟打擊,此外,好山好水的大西洋城更因賓州與紐約州開放賭場,使其賭博收入攔腰下跌約50%,導致今年大西洋城竟有四家賭場宣布關門。包括開張約五年、8月破產倒閉的瑞佛賭場(Revel Casino),而拉斯維加斯市上星期則開了五年來第一家新賭場SLS Casino,以年輕族群為主要客戶,拉斯維加斯市顯然有比較強勁的經濟反彈。美國著名的穆迪信用評證公司Moody’s這個月也將拉斯維加斯市的信用等級評為穩定成長的Aa2,比大西洋城的負成長Ba1,足足高出八級。

比起大西洋城只有依賴賭博收入,拉斯維加斯市已不再完全依靠賭博收入而漸漸走向多元化經濟,如大型商展、娛樂事業、醫療、科技產業,和金融投資等。因此拉斯維加斯市的失業率最近已降到低於8%以下而大西洋城仍高居在 14.9%。穆迪公司指出,拉斯維加斯市成為許多嬰兒潮的人選擇退休後居住的地方,帶動了健康醫療企業和個人投資管理的服務項目,同時年輕人也喜歡群集到拉斯維加斯度假開趴,使得各賭場內的酒吧夜店生意欣欣向榮。

以前美國只有內華達州和新澤西州准許開放賭場,如今全國已有40個州開放一般賭場或印地安賭場,賭場生意的競爭情況與日俱增。2008年至2012年間,兩個城市的房地產價格都爆跌50%以上,市政府的稅收更減少了。拉斯維加斯市約有95家賭場、200萬人口,市政府的稅收16%來自房地產稅;大西洋城只有12家賭場,4萬人口,市政府的稅收78%來自房地產稅。因此房地產下跌,對大西洋城市政府的財務影響較大。

新開張的SLS賭場的執行長Sam Nazarian日前表示 他對拉斯維加斯的前途充滿信心,新賭場提供3400個工作機會,總收入只有30%來自博弈,其它70%收入來自餐館、旅館、酒吧夜店的業務。

原文刊登在世界日报赌城版——08-30-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

賭城豪宅市場 恐供過於求

Written By: judith - Aug• 28•14

分析拉斯維加斯過去兩年來房價飆漲的原因,除了由於物美價廉的銀行屋供不應求之外,為數不少的加州富人為了避最高州稅而遷籍到內華達州,他們動輒購買百萬元豪宅,對推動房價助益頗多。

加州兩年前將最高州稅提升到13.3%,許多居民因此出走到內華達州,據統計,2013年就有2萬2094張加州駕照轉換成內州駕照,2014年上半年則有8556張加州駕照轉換成內州駕照,而拉斯維加斯的房市,大約有35%的買家是來自加州。

2013年拉斯維加斯共有340戶百萬元的二手豪宅成交,比2012年的178戶成長約兩倍,2014年至8月中則有187戶,預期2014年全年可達300戶。

因為新屋包含高科技與節省能源的配備,選擇新屋的富人更是不在少數,新潮的現代式設計(Contemporary Architecture) 也風行起來,且這些社區多是坐落在山坡上,居高臨下可遠眺賭城大道(Strip)上旅館建築的景觀,其要價也都不菲,遠遠超過拉斯維加斯的平均水平。

目前這類型的新屋,以建商Blue Heron蓋的Marquis (Grand Hills Dr./Villa Barolo Ave.)與Sky Terrace (Sunridge Heights/Canyon Heights Dr.)﹐建商D. R. Horton 蓋的 Horizon’s Edge South (Gibson/Horizon Ridge Parkway)最具代表性,因為推出的數量少,所以銷售成績都不錯。

但是香港富豪Henry Cheng剛推出的Ascaya,有313塊半英畝建地(Horizon Ridge Parkway/Roma Hills Dr.﹐共630英畝) ﹐及Howard Hughes Corp.與Discovery Land Co. 合作,預計明年推出的250塊2至3英畝建地 (Summerlin South﹐共555英畝) 的幾個大案,如果和經濟復甦的腳步沒配合好,可能像當年高層豪華公寓的下場一樣,叫好不叫座。

此外,值得一提的是,目前拉斯維加斯二手屋的中間房價達到20萬元,不可忽略其中買家結構改變的因素,即自住者取代投資者成為市場的主流,這從現金買主在2013年2月高峰期占60%,到目前只占35%可見一斑,現金買主代表投資者,自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。

 

藍蒼鷺 超新潮異類豪宅

Written By: judith - Aug• 20•14

拉斯維加斯的豪宅似乎千篇一律,都是地中海型的建築加西班牙式紅屋頂,新美開發(New American Homes)的老闆泰勒瓊斯(Tyler Jones)把七丘社區(Seven Hills)一個33塊建地買下時,發下豪語說,要蓋出與眾不同的豪宅。

這個名叫「藍蒼鷺」(Blue Heron)的社區坐落在在七丘的格蘭山大道(Grand Hill)旁。主要展示的樣品屋是幢8143平方呎的豪華巨宅。有三臥八浴和四車庫,要價519萬元,另一款小一點樣品屋3642平方呎,四臥五浴三車庫,要價160萬元。

「藍蒼鷺」豪宅的顧客群收入頂尖、但處於高壓競爭下的商場達人,他們回到家後亟需紓解身心,於是現代(Contemporary Architecture)設計加上東方「禪」味,成為主要的建築風格,室內與環境聯成一體,且符合綠色建築標準,這不是設計給一般傳統家庭,參觀樣品屋時會有處處驚喜的感覺。

建築師麥克卡登(Michael Gardner)將大自然的元素:水、石材和空間巧妙地融入設計。進門就像爬山一樣登上數級臺階才到大門,穿過個細長的庭院,來到屋子正門,推開門後就可看到室內池塘、小橋和客廳。玄關的右邊是廚房和起居室,將落地窗打開,外頭就是游泳池,池子當中有小島,小島上有沙發和小亭,池子旁有酒吧,室內室外融合為一。

走過玄關小橋就是辦公室,書架上放一尊佛像,像個禪堂,再經過長長的走廊到達主臥室和後面的臥室,兩邊有水泥墻,地板是一塊塊的大理石,石板中有兩到三吋空隙,放滿了黑色的鵝卵石。

房子正當中有個很大的地下室,裡面有酒窖和電影院,這兩個房間外是個天井,天井中有鯉魚池、瀑布和室外酒吧。在屋頂上有個閣樓,閣樓中有臥室,有打桌球的地方,還有陽臺可欣賞四周的風景。

這個房子設計拿到好幾個建築設計獎,還有個綠色建築的證書,不過符合環保的因素是因為墻上都是厚厚的混凝土水泥,防熱功能很好,但室內室外都是水池瀑布。

「藍蒼鷺」的超級豪宅在拉斯維加斯可說是先驅和異類,但開發商瞄準的是年輕新貴,他們就是要買與眾不同,有品味,代表身價的房產,許多明星對這新潮大膽的設計表示極高的興趣,喜歡與名人比鄰而居的華人朋友不可錯過這社區。

原文刊登在世界日报赌城版——08-16-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

高端消費活躍 美房產回溫

Written By: judith - Aug• 12•14

從2008年由美國次貸風暴造成的全球大不景氣開始,美國、英國、愛爾蘭、西班牙、葡萄牙及其他一些歐洲國家的地產嚴重下滑。美國前聯準會主席柏南基(Ben Bernanke)連續推動三次量化寬鬆政策,在猛印鈔票的刺激之下,美國的經濟在金融風暴發生六年後,終於有了起色。失業率降到6.1%,房地產開始回升。消費者,尤其是高端消費者也開始活躍起來。

歐元區國家普遍比美國保守,所以起初應對金融風暴時並沒有大量印歐元。針對愛爾蘭、希臘、西班牙等國,歐元區的央行是要求他們勒緊褲帶,裁減政府開支、增加工作時間、延長退休年齡和降低福利等措施來應對,因此引起罷工、示威遊行甚至縱火等行為。失業率普遍猛升,南歐國家及愛爾蘭的失業率都高達兩位數以上。等到希臘頻臨破產,而西班牙和葡萄牙也岌岌可危的時候,歐元區央行終於改變策略,也開始實行量化寬鬆政策。但是因為起步較晚,而且,許多專家指出,歐元區統一了貨幣,卻沒有統一財政,所以政策不協調,其經濟至今仍欲振乏力。

至於中國大陸,當金融風暴來襲的時候,國外訂單突然不見了,以至於沿海地區的工廠紛紛關門,工人被遣散。政府深恐出口減緩、產能過剩、工廠倒閉、失業率猛增會影響到社會穩定,乃發動了4萬億人民幣的刺激方案,大規模擴大實體建設的投資。這樣一來,雖然全球經濟相當低迷,可是中國仍然能夠「保八」。為此,中國繼續大批進口原料,所以資源豐富的國家,如澳洲、巴西、加拿大等的經濟也沒有受到重大的打擊。並且,在中國帶動之下,東南亞諸國的經濟也都能維持成長。

不論是中國大陸、台灣、以至於整個東南亞等所謂的新興經濟體,由於經濟情況比歐美成長快,而美國量化寬鬆所造成的流動資金,以及後來歐元區量化寬鬆的資金乃大批湧入亞洲。我們看到的是,就在歐美許多國家的地產猛跌的時候,亞洲各國的地產,不論是香港、中國大陸、台灣,還是泰國、菲律賓、印度或者是印尼的地產,都不斷往上漲,直到最近才居高思危,買氣開始衰退。

原文刊登在世界日报赌城版——08-08-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供