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By Judith Lin Sullivan

以超低價買房5步驟

Written By: judith - Aug• 24•15

在買房子過程中,有些買家喜歡在出價時用超低價(Low Ball)的戰略,將對方的要價攔腰砍再打八折,這種出價單送出去,大多賣主理都不理,連還價(Counter Offer)都沒有,就扔進了字紙簍。

不過超低出價也非全無希望成交,如果按照以下五個步驟來做,說不定賣主會願意坐下來談判。

一、出價前請經紀人先打個電話與賣方經紀聯絡,了解賣方要價這麼高的理由在哪裡,有沒有別人出過價,為什麼沒有成交。買房子像作戰,情報周全,勝算才大,否則有如在黑暗中開槍,失敗的機率很高。

二、要了解市場,如果現況是房源不足的「賣方市場」,很多買家對同一個物業有興趣,那麼出價超低的就毫無成功的機會,這時候買家經紀人是最好的戰略顧問,要仔細分析一下這個物業是不是在市場上很久了,要價是不是太高了,這樣才能決定如何出價。

三、不要讓對方感覺受到侮辱,賣方對超低價的感覺多半是認為買方瞧不起人,賣方第一個反應可能是火冒三丈,這時出價單中最好附帶房產估價報告或是營造商的修理估價明細,說明出低價的理由在哪裡,同時讓賣方經紀理解,讓他在賣主面前講幾句好話。

四、是把買家的財力證明連同出價單一起送給賣方,這樣才能表明有購買力與誠意,讓賣方心安,否則賣方以為買方是胡亂出價玩遊戲,不是很認真的想買。

五、是盡量不要寫太多的附加條件(Contingency),太多的附加條件只顯示買家隨時會反悔退出,賣方擔心白費時間,錯失其它機會,也就不願意考慮談價了。不帶任何附加的條件,可以表現出買家購買的決心。

另外可以考慮的是縮短反悔期(due delinquency period)和提高定金的金額,當賣方感受到買方的誠意和決心,也許對買方超低的出價仍會有坐下來談價的意願。

一般來說,出價低於賣價25%就算超低出價,成功的機會非常低,但功課做了這麼多,代表買方真的很喜歡這房子,為什麼不出個合理的價錢,免得讓賣方有被玩弄和侮辱的感覺。

原文刊登在世界日报赌城版——08-22-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

太陽能正風行 如何選擇?

Written By: judith - Aug• 10•15

最近一陣子常有銷售員來敲門賣太陽能板,也有客戶打電話來詢問安裝太陽能發電的問題,一時間在鄰里巷弄、茶餘飯後,太陽能成了熱門話題。

當一家家住戶在屋頂上裝了太陽能板,電力供應在拉斯維加斯被內華達能源公司(NV Energy)獨家壟斷的局面就打破了。政府為鼓勵大家裝太陽能系統,對此有退稅優惠,即裝太陽能系統費用的30%可退稅,不過這個法案將在2016年底結束,因此近來裝太陽能板的住戶激增,2013年整年只有1242戶裝太陽能板,今年每個月都有1000多戶裝太陽能板。

裝太陽能板電費馬上可以降10%,因為內華達能源公司的電費不停地上漲,所以裝太陽能板大約不到十年就能回本了。

太陽能系統到底是如何運作的?太陽能首先是被屋頂上的太陽板吸收,板子吸能的效率普通15%,如高效的可達21%。板上所生的電傳到逆變器(Inverter)中,再經過電錶傳到用戶家中,或將多餘的電賣給外面電網系統。逆變器是系統中唯一有會動的零件,可能會壞的部分,壽命大約15年,換一個要4000元。

如何選擇太陽能板公司?目前拉斯維加斯有80幾家裝太陽能板的公司,競爭激烈,最大的公司是「太陽城」,有兩個辦公室,上千員工,其它像「太陽跑」、「再生能源」也是頗具規模的公司,太小的公司將來可能從市場上消失,將來換零件會有問題。

安裝太陽能系統費用不低,約2萬元到5萬元。銷售員上門時,多問些問題,像是有沒有屋頂漏水的保證?有沒有樣品可以看?附近有沒有鄰居安裝他們的產品?可否去參觀?

原文刊登在世界日报赌城版——08-08-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買地開發 竅門在那?

Written By: judith - Aug• 03•15

拉斯維加斯是許多開發商喜歡的樂園,因為空地多,可作的項目種類多,但是許多人將地買下後,就空在那裏,因為不知道下一步要怎麼做。

一般而言,開發商將地買下後,首先要成立一個設計團隊,提出計劃書,這個設計團隊中包括建築師、房地產經紀人和會計師。計畫書先根據該地四周的地理環境、歷史背景和都市發展的走向來預測該地的前景,再分析目前的經濟情況、房地產出租買賣的訊息,同時計算建造費用,作出方案,方案的主要目的是構思那塊地的最佳用途和如何得到最好的效益(highest and best)。

一個物業的價值主要決定於四個因素,以DUST為代表:

第一個字母D,Demand(需求)。一般開發商依據人口分布資料(demographics)來了解附近人口的密度、年齡、收入和教育程度。如果作的是旅遊的項目,還要分析遊客人數的增長與喜好。

第二個是U,Utility(使用),決定這塊地是蓋旅館、商場、公寓還是住家。

第三個是S,Scarcity(稀少程度),如果同一地區,同樣的項目太多,競爭就會激烈,導致效售的困難。

第四個是T,Transferability(轉讓),蓋好之後要容易找到買主,如果是特殊行業,需要特殊的執照,就會因市場有限而造成物業不容易脫手。

開發商的大原則決定後,建築師就可以開始設計,工程師進行粗算,開發商就可以準備資金和申請政府許可。

首先將設計圖呈交給都市計畫部門(Planning Department),如果地點是在尚未規定用途的區域,一定要經過修改使用(zoning change)和公聽(public hearing)的程序。美國地產大亨川普在他的書裏寫到交易的藝術:要使土地的價值升高主要靠合併、分割和改變使用。在拉斯維加斯許多空地雖然四周都是已開發的社區,但是那塊地在都市計畫中還是原始的「沙漠用地」,這些地只要改變使用和過了公聽的手續就可以身價數倍了。

許多加州來的買主都在尋找被政府批准(Entitlement)的地,通常一塊地在加州,設計要被政府批准需要兩、三年時間,因為加州在申請時需要環境評估(Environmental Impact Report),內華達和加州不一樣的地方是不需要環境評估,整個批准程只要八到十個星期。

許多華人來拉斯維加斯尋找投資機會,他們買了地,設計規畫以後,拿到政府的批准就放到市場上去賣,獲利可觀,可以說是個很好的投資辦法。

原文刊登在世界日报赌城版——07-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城出租公寓 好運到!

Written By: judith - Aug• 03•15

由於拉斯維加斯平均房價低於舊金山、紐約、洛杉磯等大都市,一般人很容易負擔得起購買獨棟屋,所以2000年以前,康斗(Condo)並不流行,房市高峰時,地價暴漲,於是拉斯維加斯的建商們開始推出康斗開發案,尤其是豪華康斗突然變得炙手可熱,也有開發商將舊有的公寓大樓改建為可以個別出售的康斗,即透過改變用途 (change zoning) 牟取暴利。

房市崩盤之後,轉為反向操作,蓋好的康斗賣不出去,就改成出租公寓,找物業管理公司來集中管理。至於未完工的則停工變成爛尾樓,豪華康斗死傷特別慘重,包括30樓以上的高層豪華康斗、十樓上下的中高層與三樓以下的低層。

最近拉斯維加斯的豪華康斗爛尾樓紛紛復工,這些復工的豪華康斗開發案不約而同地改變用途,即將原來可以個別出售的康斗改成只租不賣的出租公寓,原因是自從2007年金融風暴後,銀行對房貸的審核趨緊,貸不到款購屋的人只好租屋而居,其中又以年輕單身的族群為多,出租公寓的需求量大增。因其高檔次的公共設施,而有別於一般出租公寓,堪稱豪華公寓,較引人矚目的有西曼哈頓(現改名為Gramercy)、Vantage Lofts、Milano Residences(現改名為Lennox)、Mercer,租金要價皆不菲。

例如預期於2017年初完工的Mercer開發案,位於Tropicana與Grand Canyon的西南角,占地5英畝,四層樓,計有175個單位,一樓是零售商鋪,屋頂陽臺有泳池與電影屏幕,此外瑜伽室、戶外火爐、前庭(court yard) 與噴泉等一應俱全,月租金1000元至2500元。其前身原設計只有113個單位,2007年動工時每戶售價高達79萬元,配備有實木地板、不繡鋼廚房設備、花崗岩檯面,當時已預售出50%,但於2009年停工,被銀行以約四分之一的成本價拍賣。

此外,拉斯維加斯的公寓大樓多年來供不應求,因為可以集中出租管理,特別受到私募基金的青睞,拉斯維加斯2012年公寓大樓共交易了2萬1840個單位,平均價格為6萬5425元,但交易量卻逐年減少,至2015年上半年則只交易2800個單位,平均價格為8萬4700元,主要原因是價格飆得太高,不再吸引投資者。

新公寓大樓的興建則逐年增加,開發商2014年共完工1700個單位,預計2015年完工5750個單位,2016年完工7750個單位,這是因應市場的需要,拉斯維加斯的房市正在轉型中。

菲爾塔高層豪華公寓 吸睛

Written By: judith - Jul• 20•15

今年拉斯維加斯大道上的新開發案接二連三地進行,其中以位於蒙地卡羅賭場(Monte Carlo)與紐約紐約賭場之間的商街與競技場最引人矚目,商街耗資1億,競技場耗資3.5億,有2萬個座位,目前接近完工階段,預計於2016年4月開幕。本周米高梅國際娛樂事業(MGM Resorts International) 又宣布在蒙地卡羅賭場內建造一個可容納5000人的戲院,再為以上的商街與競技場開發案添上一筆新項目。

臨近的米高梅城市中心(MGM City Center) 裡的物業將因此而受惠最多,即阿里歐賭場(Aria Casino)、克里斯多購物中心(Crystal Shopping)、菲爾塔高層豪華公寓(Veer Towers)、東方美旅館(Mandarin Oriental)、Vdara Hotel Condo。

經過賭街時,看到成V字形的兩棟斜塔位在馬路邊,就是菲爾塔高層豪華公寓,它的地理位置在米高梅城市中心的最前端,可稱得上是全賭城的第一名頂尖。目前菲爾塔高層豪華公寓正如火如荼地大賣,在未來的幾個月將會更受投資者的青睞。

五年前米高梅城市中心完工開幕時,正逢房市崩盤,之前以高價預購菲爾塔高層豪華公寓的投資者們紛紛解約打退堂鼓,米高梅城市中心提出降價30%以挽留頹勢。接著幾年交易量寥寥無幾,米高梅城市中心在2012年底時,把手上菲爾塔高層豪華公寓的庫存整批賣給一個紐約的地產投資公司,後者轉零售推出。

物業管理費(HOA)平均約0.89元/平方呎,例如700平方呎的單位每個月HOA約623元,其中包括冷氣費用,所以屋主另外負擔的電費非常低;都是代客泊車;購買新的菲爾塔高層豪華公寓,還可取得M Life卡,在MGM各地的賭場裡享有排隊優先特權,在米高梅城市中心裡消費,包括餐廳,有10%至20%的折扣;此外,因為米高梅城市中心是綠色環保建築(Green Project),地產稅有優惠。

由於菲爾塔高層豪華公寓的造型很另類,故每層樓的房型與大小均不一,但大致可分為四類,即套房、一房、兩房與三房,面積從最小的500平方呎至2000平方呎以上,相較於2010年時的平均房價是1000元/平方呎,目前的房價從最低的500元/平方呎呎至800元/平方呎,按樓層高低與景觀而定。

在拉斯維加斯,高層豪華公寓的租金回報率都不高,菲爾塔高層豪華公寓也不例外,但它特別容易出租,在扣除HOA、地產稅、出租管理費之後,它的租金回報率只約2.5%至3.5%,所以投資者主要看的是它的升值潛力。

買地蓋房 應注意什麼?

Written By: judith - Jul• 13•15

一個從中國來的朋友在拉斯維加斯買了一塊地,計畫要蓋一棟5000平方呎的房子自己住,已找了建築師按自己的理想畫了設計圖,但他對建房子的程序和法規很不了解,擔心如合同上寫的不詳細,將來有糾紛或捲入官司,特別想知道下一步該怎麼做?

其實在拉斯維加斯,很少人會買地找人畫圖建屋,而是向建商買他們建造推出來銷售的房子,也許這些房型看起來大同小異,但卻都是千錘百鍊,普遍受青睞的產品,而找人特別設計的房子,將來要賣時,不一定能被市場接受,尤其是中國人常常在設計過程中加入風水和特殊生活習慣的元素,變成不易脫手的房子。

找什麼樣的建築師來設計也是學問,現在多數建築師大部分是做商業和工業用樓房,專長住家設計的很少,而每個人的特長也都不一樣,建築師的收費一般是建造費用的6%,如果5000平方呎的房子,以一平方呎150元去算,可能要花75萬元才能蓋起來,也就是建築師的費用要4萬5000元。美國先賢湯瑪士傑佛遜說,寧願量兩次再剪一刀,也不要剪過了再來修改。設計時最好請設計師提供三種設計,從中挑出喜歡的,再把它修改一下。在紙頭上拿鉛筆修改總比將來拿榔頭拆除容易。

一般建築師的服務包括三項:設計、施工和監工。通常收費的比例是20%、60%、20%。第一個階段是設計圖,一般包括地點圖(Site Plan),平面圖(Floor Plan),外觀圖(Elevation),破面圖(Section)。圖的主要目的是讓市政府規畫部門(Planning Department)檢查房子和鄰居間的距離、高度、大小,符不符合規定。

第二個階段為施工圖,通常包括工程圖(construction drawing)和項目規格(Specification)及和營造商的合同,詳細列出房子中所有設備的品質和廠商品牌,先用一呎多少錢來粗算,至於詳細的營造總估價,必須等施工圖和每個項目的規格出來,才能算得準,而施工圖的主要目的是向市政府申請建造許可(Building Permit)。最後是監工,每一個階段都要建築師評估進度,業主才能開支票給營造商,最後工程做完,市政府會發一張居住證(Occupancy Permit),才能合法居住或使用。

原文刊登在世界日报赌城版——07-11-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

影子庫存多 房價仍持平

Written By: judith - Jul• 06•15

2015年5月份拉斯維加斯有677棟房子被法拍但流標,而由銀行回收,達到自2013年初以來的最高點,過去三個月來銀行回收的數字逐月增加,且此趨勢還在持續中。千萬別以為房市又逆轉,房價看跌,這現象其實無關景氣的變化,而是因為銀行開始加速法拍行動,清理過去積壓的影子庫存(Ghost Inventory)所導致。

雖然法拍行動加速,但銀行回收房屋後,未必會立刻將所有的房屋上市求售,因為擔心房市供過於求,造成房價再跌,則損失將更多。換句話說,銀行應該會採取酌量釋出的政策,在不影響房市穩定的情況下,出清手上的庫存。

眾所周知,由於過去幾年來,內華達州政府不斷地以新的立法,包括Robo-Signing Law,與SB 321屋主權益法案等,來干預銀行進行法拍的程序,即銀行在新的法令限制下,不能輕易法拍其屋。據Realty Trac的統計,在2007年時,從銀行發出違約通知給屋主後,平均只需要137天就能完成法拍,但2014年增加到386天,而今日更增加到447天。

這使得違約屋主們有恃無恐,常見溺水屋的屋主們,雖然已經四、五年未付房貸,但仍安然住在房屋裡,甚至還有長達七年的例子;也有屋主棄屋出走而任其空置,據Realty Trac的統計,在內華達州內,目前正進行法拍程序的房屋中有34%是空屋,即1942戶,比去年增加16%,相較於全美的24%是空屋,與全美比去年降低10%,內華達州的空置屋問題比美國其它的城市嚴重。

此外,根據Zillow的統計,目前拉斯維加斯的房貸中有25%是溺水屋,雖然比2012年初高峰時的71%已降低極多,但仍居全美各大城市之首,而拉斯維加斯的房貸中被法拍的比例卻名列全美第五,顯見內華達州政府干預法拍的績效卓著。

內華達州的銀行不能輕易法拍房貸違約戶的房屋,反之,只要積欠小小的社區管理費,社區管理協會(Home Owner Association)就有權利立刻法拍這些房屋,許多弊端與糾紛因此而起,且造成一種亂象,現在銀行開始積極加速法拍的行動,以免被社區管理協會捷足先登,影響既有的權益。

沙漠林帕絲歐社區 熱賣中

Written By: judith - Jun• 29•15

「帕絲歐」(Paseos)是休斯公司開發規劃的「沙漠林」(Summerlin)裡西北角的一個區域,2005年有建商開工興建,只蓋了一小塊地方,但2008年房災來臨時全面停工,直到去年才再有建商進駐蓋房子。

建商Toll Brother去年牛刀小試,開發「聖塔路茲」社區,內有86戶住家,結果不到半年就賣光,今年在「阿圖街」上又開發了一個叫「蒙地西圖」的新社區。

這個社區有78戶住家,已賣出29戶,有三種屋型可供選擇,分別為2495平方呎的「卡塔尼亞」,起價為56萬8995元;2684平方呎的「米希樂」(Messina),起價為59萬3995元;2874平方呎的「崔帕尼」(Trapani),起價為61萬3995元,三個樣品屋都是一層樓,三臥兩個半浴,都有特大廚房和客廳,十呎高的天花板,從室內走到後院的泳池和烤肉的調理台很方便,每戶的土地大小從7500平方呎到1萬4000平方呎,如果選有園景的地要加15萬,社區管理月費約為185元,包括「沙漠林」與「帕絲歐」的社區管理費,目前買家大多是從加州搬來退休的嬰兒潮,超過一半的買家是以現金購買。

建商Pulte興建的「社茍維亞」(Sergovia)社區,2014年8月開工,有127戶住家,已賣出52戶,也有三種屋型可供選擇,大小從2776平方呎到3364平方呎,價格從43萬1990元到47萬3990元。

建商Ryland興建的叫「卡皮斯徹諾」(Capistrano)社區,2014年10月開工,有112戶住家,已賣出32戶,大小從2612平方呎到2985平方呎,起價45萬元,特色是每戶都有一個屋頂陽台,站在陽台上可看到拉斯維加斯的全景,每戶的土地都夠建一個泳池在後院。

建商KB Home的「提瓦尼」(Tivane)社區,有143戶住家,已賣出43戶,大小從1849平方呎到2625平方呎,價格為32萬到37萬元。

建商Woodside的「貝爾蒙」(Belmonte)社區有129戶住家,已賣出50戶,也有三種屋型可供選擇,全是兩層樓的建築,大小為3202平方呎到3934平方呎,價格為56萬到63萬元。

另外建商Lennar蓋的「迪那羅」(Delano)社區有175戶住家,剛剛開工,有五種屋型可供選擇,大小從3300平方呎到3881平方呎,價錢為56萬到60萬元,建商去年在「南阿圖街」開發的165戶住家社區,現在只剩五戶尚未賣出,買家主要是為了讓小孩能上該區最好的Palos Verde中學。

「帕絲歐」社區正在大興土木及熱賣中,建商每釋出一批,平均一批約十戶,好的建地馬上就被人訂走,所以想要在「沙漠林」擁有美麗家園的買主不要再遲疑。

原文刊登在世界日报赌城版——06-26-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

沙漠林帕絲歐社區 熱賣

Written By: judith - Jun• 20•15

「帕絲歐」(Paseos)是休斯公司開發規劃的「沙漠林」(Summerlin)裡西北角的一個區域,2005年有建商開工興建,只蓋了一小塊地方,但2008年房災來臨時全面停工,直到去年才再有建商進駐蓋房子。

建商Toll Brother去年牛刀小試,開發「聖塔路茲」社區,內有86戶住家,結果不到半年就賣光,今年在「阿圖街」上又開發了一個叫「蒙地西圖」的新社區。

這個社區有78戶住家,已賣出29戶,有三種屋型可供選擇,分別為2495平方呎的「卡塔尼亞」,起價為56萬8995元;2684平方呎的「米希樂」(Messina),起價為59萬3995元;2874平方呎的「崔帕尼」(Trapani),起價為61萬3995元,三個樣品屋都是一層樓,三臥兩個半浴,都有特大廚房和客廳,十呎高的天花板,從室內走到後院的泳池和烤肉的調理台很方便,每戶的土地大小從7500平方呎到1萬4000平方呎,如果選有園景的地要加15萬,社區管理月費約為185元,包括「沙漠林」與「帕絲歐」的社區管理費,目前買家大多是從加州搬來退休的嬰兒潮,超過一半的買家是以現金購買。

建商Pulte興建的「社茍維亞」(Sergovia)社區,2014年8月開工,有127戶住家,已賣出52戶,也有三種屋型可供選擇,大小從2776平方呎到3364平方呎,價格從43萬1990元到47萬3990元。

建商Ryland興建的叫「卡皮斯徹諾」(Capistrano)社區,2014年10月開工,有112戶住家,已賣出32戶,大小從2612平方呎到2985平方呎,起價45萬元,特色是每戶都有一個屋頂陽台,站在陽台上可看到拉斯維加斯的全景,每戶的土地都夠建一個泳池在後院。

建商KB Home的「提瓦尼」(Tivane)社區,有143戶住家,已賣出43戶,大小從1849平方呎到2625平方呎,價格為32萬到37萬元。

建商Woodside的「貝爾蒙」(Belmonte)社區有129戶住家,已賣出50戶,也有三種屋型可供選擇,全是兩層樓的建築,大小為3202平方呎到3934平方呎,價格為56萬到63萬元。

另外建商Lennar蓋的「迪那羅」(Delano)社區有175戶住家,剛剛開工,有五種屋型可供選擇,大小從3300平方呎到3881平方呎,價錢為56萬到60萬元,建商去年在「南阿圖街」開發的165戶住家社區,現在只剩五戶尚未賣出,買家主要是為了讓小孩能上該區最好的Palos Verde中學。

「帕絲歐」社區正在大興土木及熱賣中,建商每釋出一批,平均一批約十戶,好的建地馬上就被人訂走,所以想要在「沙漠林」擁有美麗家園的買主不要再遲疑。

原文刊登在世界日报赌城版——06-13-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

頂級中的頂尖-山脊社區

Written By: judith - Jun• 10•15

拉斯維加斯鼎鼎大名的魔術師潘傑尼(Penn Jillette),今年4月帶著他的兩個小孩與家人,搬進「山脊社區」(Ridges Village)裡一幢價值330萬元豪宅,「山脊社區」有450戶個別設計的住家(custom homes),是拉斯維加斯最貴的社區,比其它的custom homes社區的房價高出約25%,房價從最低150萬到3000萬元不等。

「山脊社區」占地793英畝,特點是它處於「沙漠林」(Summerlin)最西邊陲的半山腰上,與大自然緊鄰,山中的野生小動物與雀鳥偶爾會遊蕩到住家後院,彷彿世外桃源。海拔最高3200呎,有絕佳視野,遠眺賭城大道(Strip)上林立的豪華賭場。這裡提供獨特的居住經驗,正是現代人追求的超凡殊級享受。

「山脊社區」的社區管理委員會會要求所有住家的設計要與四周的環境融合,連街燈都很講究,不能太亮,只須夠給走路與騎單車的人照明彎曲的路徑;不允許種棕櫚樹、橄欖樹與百慕達草等與本土沙漠景觀不搭調的植物;住家的外形以Frank Lloyd Wright的石砌式或超現代式(ultra modern)為最常見,與沙漠環境十分協調,多半住家也主動將後院的游泳池設計為時髦的無邊款式 (infinity-edge)。

「山脊社區」是「沙漠林」中的一個社區,「沙漠林」共有2萬200英畝,原是大亨霍華休斯在1952年購置的,他想將「休斯飛機製造廠」遷來此處的計畫一直沒實現,後來繼承者於1988年建設一條專門通往「沙漠林」的高速公路,與95高速公路連接,1990年開發第一個新社區「山丘」(Hills),接著是1992年的Pueblo,1993年的Trails,1994年的Crossing,1995年的Canyons,1996年的Arbors,1997年的Summerlin Center與Willows,2000年的Gardens與「山脊社區」,這些社區內設有學校、公園、醫院、教堂、購物中心、俱樂部、旅館等。「沙漠林」成為拉斯維加斯的頂級住宅區。

最近「沙漠林」又宣布一個新社區「山崖」(Cliffs),6月10日開工。「山崖」是「沙漠林」裡位處最南端的社區,占地450英畝,預計有1700戶住家,十年來「沙漠林」未曾推出新社區,象徵拉斯維加斯的經濟與房市確實復甦了。