By Judith Lin Sullivan

賭城 轉型高科技領域城

Written By: judith - Aug• 22•16

超級循環(hyperloop)在北拉斯維加斯占地50英畝的廠房已經建好,初步在軌道上的試驗也成功了,北歐挪威和阿拉伯酋長國都有意購買這種現代最先進的運輸工具,看來量產的時候就要開始了。

超級循環是鉅富艾農麥斯克(Elon Musk)在2013年宣布的研發案,此物曾在70年代的科幻片「羅根的逃亡」中出現過,如今科幻將實現成真,麥斯克說,搭乘超級循環就和在迪士尼樂園的太空山坐雲霄飛車一樣,不同的是,當你下車時已到了另外一個城市。

超級循環平均一小時跑598哩,最高時速為760哩,車子在一個封閉的管子中跑,從洛杉磯到拉斯維加斯只要20分鐘。

超級循環能否通車上路將面臨三大問題:政治、資金和技術。當麥斯克發表這個超級高速交通工具的研發案之後,內華達州州長山道沃( Brian Sandoval)立刻派人去找麥斯克談,表示歡迎這高科技產業在內華達州生根,2015年,超級循環在北拉斯維加斯北邊的艾佩克斯工業園買了一塊50英畝的土地,接著又和開發高鐵的西方快車公司簽訂合作協議。

最後是技術上的問題,麥斯克在2015年舉辦了一場超級循環設計比賽,第一階段的初賽,一共有115隊學生參加,總共1000人,他們選出了30隊,接著在德州艾和母大學 (A and M) 比賽,一共有19個國家參加,包括埃及、印度、日本、加拿大、墨西哥、德國、義大利、英國、荷蘭和澳洲,最後由麻省理工大學得到第一名,第二名是荷蘭,第三名是威斯康辛大學。

麻省理工的學生的作品並不是採用麥斯克發表的方案中所說的「空氣承重」(air bearing),而是「電漿漂浮」(electrodynamic levitation),他們設計的運輸器的造型非常有時代新潮感,得到評審員的好評。超級循環於2016年初,在北拉斯維加斯建了一條三哩的實驗軌道,試車成功,下一步他們會將車子放進一個封閉的管子中再做試驗,麥斯克預計2017年可以全部做好通車。

目前超級循環在洛杉磯和拉斯維加斯兩地有72名員工,還在繼續擴編中,他們除了在網上招募工程師做設計、測試、工程安全、廠房興建,同時也在找機床工、鐳射機械操作員、電工、焊接工、工具維修、電腦軟體和商業分析的專家。

拉斯維加斯可以藉此成功轉型,進入高科技的領域,經濟發展與房地產將要迎接一個全新的時代了。
原文刊登在世界日报赌城版——08-20-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

為什麼要投資賭城房地產?

Written By: judith - Aug• 15•16

這個標題問的是兩個問題,一個問題是:為什麼要投資房地產?這很容易回答。在美聯準會壓縮利率的情況下,錢存在銀行是虧本生意(利率低於通漲)。如果存款不多,信用指數(FICO)低,那麼只有投資股票。但是,股市目前達到歷史新高,起伏不定,是風險較大的投資。如果有經濟能力,投資房地產仍然是最穩當的途徑。

另一個問題是:為什麼要投資拉斯維加斯的地產?那是因為,美國和加拿大西岸的大城市房價都高的離譜,矽谷的房地產是天價,那跟舊金山灣區的高科技公司有關,可是就整個西岸而言,其中的一大因素就是大陸客為了怕人民幣貶值或者為了移民,把房價炒高了。所以,如果是以投資為目的,拉斯維加斯不但房價便宜,並且,經歷了全美最嚴厲的房災之後,經濟正在復原,不但新賭場正在建造(Lucky Dragon於今年年底開業,Resort World預期是2018年開業),還有新的工業,如大陸企業在此設立一家Faraday公司,已經得到減稅優惠,在北拉斯維加斯投資興建一個電動汽車廠。它們不但本身會帶來上萬的就業機會,還可以帶動一大批下游商機。同時,美國二次戰後的嬰兒潮現在成了退休潮,而拉斯維加斯,由於生活成本較低,娛樂活動多種多樣,而且沒有冬季,是退休者搬遷的重點城市之一。

拉斯維加斯有十多個專門供55歲以上的人口居住的社區。且舉個實例。坐落在本市東南角有一個名稱是Sun City Anthem的社區。它只准55歲以上的人居住,主要是退休人士居住的社區。它占據了一個山頭,有5500棟單家獨院的住宅,全部都只有一層樓。該處大大小小共有12種房型,價格依大小,格局,有無景色等因素而有所不同,但是平均每平方呎約170美元。中型房子通常是從1700到2200平方呎。有一棟房子於2015年年底轉手,價格是34萬元。目前出租,租金是1650元。扣掉地稅200元,社區協會會費92元,保險金(約50元),垃圾處理及地下水道費(約40元),物業管理費約130元(自己管理即可省去),房主可以凈拿1138元,一年淨收入1萬3656元。就投資收益而言,它很具代表性。這還不考慮增值的潛力。所以說,拉斯維加斯的房地產很值得投資。

原文刊登在世界日报赌城版——08-13-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

韓德森建醫療城 賭城新亮點

Written By: judith - Aug• 08•16

拉斯維加斯的旅遊一向以賭博、看秀、血拚和去大峽谷觀光為主,但有沒有可能人們為了健康醫療而來這個城市?

許多醫療界的人在思考:可不可能有人為美容手術,癌症醫療或是孩童特別醫療而全家來拉斯維加斯住上一段時間?

拉斯維加斯成為醫療旅遊的重鎮,有著比其他地方更多的優勢,旅館房間多,服務好,家人來照護病人也不擔心找不到娛樂項目來紓解身心。

拉斯維加斯的病床數和當地居民的人數比例,在全國排名榜上是第47名,也就是說醫院與病床不夠,也許因為本地薪資偏低,不能吸引更多的醫生護士來,但是如果建立一個專為以上特殊醫療的高水平醫院,也許事情會改觀。

此外,因為拉斯維加斯是個退休的好地方,連帶也需要更多的老人照護與醫療產業。在韓德森市95號公路旁,歌羅亞( Galleria)和洛蘇(Russell)大道附近的一塊150英畝土地上,正在興建一個醫療村,叫「聯盟村莊」(Union Village),第一期工程將包括一所醫院,150單位的健康老人公寓,75單位需要生活協助的老人公寓和50單位失智症老人公寓,還將有一個購物廣場和文化中心,文化中心裡面有戲院和博物館。

這所醫院將有142個病床,245萬平方呎,建造經費1億6800萬,醫院建築以石材和金屬為主,反應自然與和諧,急診室和手術室有最先進的紫外線殺菌燈具,病房有播音系統,放出紛紅的噪音(Pink Noise),這是一種持續穩定頻率的聲音,有助病人睡眠,傳統上一個集中的護士工作區將變成許多小的工作台,每兩個病房中就有一個工作台,病房墻上有一個不太明顯的窗子以便護士隨時可以從外面查看病人的情形。

所有住在醫療村中的人在醫院中都建立有檔案,可以省去許多入院的手續,有狀況時,隨時可以用輪椅把病人推到醫院,而不必麻煩救護車。

聯盟村莊中將有結合中西醫療的特別服務,開發商已派人到中國和越南去尋找合作對象,計劃中將有個6萬平方呎的零售空間給這些中西醫和相關服務,目前本地的山谷醫院(Valley Hospital)已表示有興趣在聯盟村莊中設一個診所地點與藥房。

醫療城中的醫院已接近完工,預期今年底就可開張完工,這個全美國最大規模的醫療城是個結合醫療、保健、住家、娛樂和小型商業的綜合開發計劃,將會提供5000個建築工作機會和1萬2000個醫療服務的工作機會,拉斯維加斯真是一個可以發揮想像力和充滿商業開發機會的地方。

原文刊登在世界日报赌城版——08-06-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

了解維修保證 買屋安心

Written By: judith - Jul• 25•16

有許多人在買房子時,分不清楚兩個不同性質的保險:「住屋保險」(Home Insurance)和「維修保證」(Home Warranty),而兩件事都很重要,最好是都要有。

房屋保險多半為半年一付,但如果有房貸,銀行會要求屋主除了支付分期付款的金額外,每月還要預繳「住屋保險」與「地產稅」,存入「代管帳戶」(escrow account),再由銀行按時代付給保險公司及稅務局;維修保證通常為一年付一次。

住屋保險是防止火災,小偷,天然災害和法律訴訟上造成重大損失,通常只包括房屋本身和重要設備在災難發生後重建和修理上的損失。

房屋保險最大的特色就是在買時,保險公司會派人做個估價(Underwriting),根據所保的項目,房子和設備的年齡和建造方式來估出價值,以便日後客戶申請賠償時有根據。

維修保證就沒有那麼多繁雜的手續,不需要估價,維修保證主要是針對房子中的主要功能,如空調冷氣機、熱水爐、洗碗機、爐頭、水電系統等,甚至家庭電器,像冰箱、洗衣機。

這些常常須要修理或是換新的東西,有了維修保證,是非常方便,東西壞了,公司就派人來修理,但是維修保證只是一張「服務合同」(Service Contract),一定要詳細看清楚合同上的小字,什麼包括,什麼不包括,許多買主在買房子時都要求賣主送個一年的維修保證,而賣主也就買個最基本,有很多項目不包括的保證。

基本維修保證是不包括冰箱、洗衣機和烘乾機的,可以另外付錢買加項保證(extended coverage),合同上面也可能註明,如果屋主疏忽保養,導致設備壞損,保證公司可以拒絕修理,例如空調壞了,而保證公司發現是因為屋主沒有按時更換濾芯(filter),不但拒絕修理,還另外開帳單收服務費,因為根據合同,保證公司每派人出去一次,就可收一次服務費。

維修保證公司中當然也有信用不佳的,以薄利多銷為做生意的方法,但到時候能不去修就不去修,維修保證的公司在網上也有排行榜,在選擇保證公司時不妨先上網查查該公司的名譽,以免到時候東西沒修好,還生了一肚子的氣。

維修保證公司不願意修時,最常見的理由就是天然災害,如果所保的項目是因為天災的因素而壞了,那就要去找保險公司。

原文刊登在世界日报赌城版——07-23-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

沙米社區 賭城最高檔住宅區

Written By: judith - Jul• 25•16

拉斯維加斯是一個不斷推陳出新的城市,the Ridges(綠居)即將把「最高檔社區」的頭銜讓賢給其南邊新開發的The Summit(沙米社區),沙米社區占地555英畝,共規劃253塊建地,第一批推出140塊建地,每塊四分之三英畝到5英畝不等,價位在200萬到1000萬之間,已售出77塊,平均售價320萬元,今年秋天買主可開始興建房屋,土地與建築成本合計超過千萬的豪宅將不在少數,住戶每年約付HOA社區管理費1萬3000元。

沙米社區內有一個18洞的私人高爾夫球場,將於2017年春天開始啟用,規定只有這253塊建地的屋主才能入會,一張會員卡要價15萬元,每年另繳會費2萬7000元,高爾夫球場內有許多休憩站,提供甜點、美食、飲料與健康食品。

這個高爾夫球場僱請年過70歲的Tom Fazio設計,他曾經設計過Shadow Creek和Wynn Golf Club兩大著名高爾夫球場。沙米社區除了球場的綠草如茵、潺潺流水形成的湖光山色之外,還有Spring Mountains、Red Rock Canyon(紅石公園)和the Strip(賭城大道)的美景一覽無餘,且地處賭城邊陲,有如私秘的世外桃源。社區俱樂部將於2016年底開工,建築面積11萬平方呎,預計兩年半可完工,裡面有農莊式的餐廳(farm-to-table restaurants)、健身中心、室內籃球場、按摩、兒童活動中心及舉辦登山等活動。

據開發商說,買家中有85%是拉斯維加斯的本地人,其餘15%的買家則來自加州與亞利桑納州,可見近年來本地富人的豪奢程度並不亞於美國其它的大城市。

原本已屬全美首屈一指的沙漠林區開發案,有9個高爾夫球場、150個公園、150英哩的山徑步道、綜合醫院、許多賭場旅館、公私立學校與購物中心,如今加上沙米社區,沙漠林區開發案更是錦上添花,成為外州富豪為了避稅而遷居到拉斯維加斯的首選之地。

除了以上沙米社區的建地熱賣之外,拉斯維加斯的百萬元以上高檔獨棟屋市場的表現仍差強人意,據統計,新屋建商在2007年共售出141筆百萬元以上的高檔獨棟屋,2011年到2013年三年之間只共售出13筆,2015年售出50筆,2016年的售出筆數預估將和2015年差不多,這和房市崩盤前相比,仍有一段很大的距離﹔反之,上市求售的百萬元以上新獨棟屋與二手獨棟屋綜合起來,2007年有405戶,2013年有683戶,2015年有483戶,2016年截至目前為止有460戶,可見是供過於求。

12大項目完工 賭丕變城

Written By: judith - Jul• 11•16

拉斯維加斯是個不斷蛻變、不斷更新的城市,投資者對這個城市趨之若鶩,資金源源不斷湧進,在未來的三年內,有12個開發項目開始或將要完工,總工程經費將超過1500億,這個數目將比許多國家的三年經濟預算還多,預期將產生很多新的工作機會,大大提升拉斯維加斯整個地區的經濟和建築業的發展。

1.雲頂集團的世界度假村,這是個有7000個房間的旅館加賭場,並且有電影院、會議廳和一個30000平方呎大的人工湖和中國花園,這個項目將耗資美金40億。

2.拉斯維加斯會議中心擴建,這個建在世界度假村對面的項目預算是23億。

3.霓虹開發項目(Neon Project),這是個將老城區附近15號和95號公路相交處的「義大利麵碗」(Spaghetti Bowl),全部重新改造,要花費18億。

4.聯合村莊(Union Village),這是個坐落在韓德森市一個158英畝地上的醫療項目,包括了世界級的醫院、治療中心、住家、娛樂和購物中心,將耗資14億。

5.史維屈數據庫(Switch Digital Storage),這將是全美國最先進最大的電子資料回轉系統(Looped Data System),將耗資美金10億。

6.第一太陽能發電場,這個將蓋在內華達和加州邊界的太陽能發電場將花費10億。

7.沙漠林城中區,這是霍華休斯集團在紅石賭場旁蓋的購物中心,將花費5億。

8.米高梅集團在紐約紐約賭場旁蓋的體育場,有2萬座位,將用去3.75億。

9.寶德市的公路繞道工程,以後去胡佛大壩就不用再穿過市區了,這個項目將花2億元。

10) 拉斯維加斯的足球場(Soccer Stadium),這個項目用去2億。

11) 穩贏集團新的1000個房間的旅館,外加38英畝的人工湖,這項目將花去16億。

12) 屋崙突擊者美式足球將搬到拉斯維加斯,他們將興建足球場,會用去14億。

另外世界聞名的F1也準備在拉斯維加斯蓋賽車場,雖然地點還沒有選定,但老闆埃克史東(Ecclestone)已搶先宣布計畫,因為中國的投資者已排隊準備付錢了。

拉斯維加斯是個不可思議的城市,有這麼多的資金湧入,房市大好,不要錯過﹗

原文刊登在世界日报赌城版——07-09-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

風雨欲來的2016本命年

Written By: judith - Jul• 11•16

經濟學理論是假設有一個經濟循環,如果沒有特殊事件影響的話,由於供需失衡,大約每隔十年會有一個自然的經濟循環,其實此理論有待商榷,不該將循環的因素推給規律性,真正造成經濟循環的因素大多是人為的。例如在1986年的銀行風波(Savings & Loans Scandals)造成房市崩盤,亦開始有「調整利率貸款」(ARM﹐Adjustable Rate Mortgage)使取得高額的貸款更容易;2000年的衰退是因為1995年開始的.com公司風潮幻滅;2007年的「次貸風暴」(Sub-Prime Loan)造成的原因則是2005年的「自認收入」(Stated Income﹐no verified)貸款吹起的泡沫;那2016年這一關是否會再次循環呢?

上周英國公投開始計票時,留歐派似乎領先,股市振奮而漲,沒想到最後竟是脫歐派勝出,跌破專家的眼鏡,美國股市應聲暴跌兩天,也引起全球金融市場震盪不安,投資人唯恐又像2007年一樣,再來一次經濟大衰退,幸好驚嚇兩天之後大家回歸理性,美國股市又連漲兩天,投資人的心情就如洗三溫暖,起伏很大。

本月同時土耳其又爆發了一起大規模的恐怖分子攻擊,恐怖分子還揚言下一個恐攻目標將是美國的舊金山和拉斯維加斯兩個城市,唯恐天下不亂;再來是11月美國總統大選,眾多薪水不調,資產又縮水的中產階級,欲以選票來發洩對傳統政客的不滿,投票支持川普,專家如果一再失算,又如何?總之,投資市場充滿了很多的不定時炸彈。

此外,已知當前全美有3.4百萬個房貸,拉斯維加斯則有15萬個房貸面臨HAMP(Home affordable Modification Program)到期的問題,HAMP是2011年與2012年房市最低谷時,為協助溺水的屋主暫時解困的方案,由政府補助,銀行降低房貸利率60個月,如今紛紛到期,分期付款金額將增加,雖然過去幾年來房價回升不少,嚴重溺水的房子仍無法有淨值,但有些脫離溺水的屋主可能選擇出售房屋。

經過房市崩盤,許多屋主喪失畢生積蓄,無法退休作寓公,猶如一場惡夢,以致有些人不再追求擁有自己房子的美國夢,寧租不買,加上年輕的大學畢業生開始進入就業市場,各大城市對公寓的需求量大增。房市大洗牌後,全美自住屋的比率降為63.5%,為48年來新低,最顯著的例子是佛羅里達州橙縣的Apopka市的「皮埃蒙特公園社區」(Piedmont Park),以前租客僅占十分之一,如今則占三分之一。

賭城一樓住屋 不容易買到

Written By: judith - Jun• 20•16

許多退休者搬到拉斯維加斯,都想找一層樓的房子,但是賭城的房子卻是以兩層樓的為多。

全區都是一層樓房子的社區並不多,大多是混合兩層樓和一層樓,如果在這樣的社區裡住在一層樓的房子裡,但兩旁都是兩層樓,會有泰山壓頂的感覺。

此外,如果買二手屋,許多較老的房子因為蓋的時候還沒有傷殘人士的建築法規,也沒有節省能源或現代化配備,難以滿足退休者的需求。

老房子的天花板大多數是八呎高,而現在的房子多有九呎以上天花板﹔有些老房子一進門,客廳低下兩階,一不留意很容易摔跤,或是台階太多,到廚房或客廳需要上上下下,對老年人不宜。

一般而言,買老房子比買新房子更難找到合適的,原因是現代人的生活方式和以前不一樣了。

目前在市場上有7515幢二手屋在賣,有3420幢是一層樓,但屋齡在15年內的祗有1229幢,也就是只有16%。

這些不算太老的一層樓房子在北拉斯維加斯有232幢,最高價的為119萬9000元,最便宜的是11萬6000元,在20萬以下的有43幢。

在東區有57幢房子在賣,最貴的一幢是79萬5000元,最便宜的是14萬9888元,該區在20萬以下的有16幢。

在南區有29幢房子在賣,最貴的是74萬9900元,最便宜的是17萬4975元,該區在20萬以下的有一幢。

在西北區有29幢一樓房子,最貴的是3200萬元,有6704平方呎居住面積。最便宜的是16萬8400元,目前該區20萬以下的只有一幢在市場上賣。

在華人最多的西南區有296幢一樓在市場上賣,最貴的是1590萬元,居住面積為1萬3853平方呎,七臥14浴,2006年蓋,占地五英畝,古堡型的豪宅中包括了室內劇院、冰球場,室外有高爾夫球場和棒球場,在該區最便宜的一層樓為20萬9900元,1362平方呎,三臥二浴,2004年蓋,此區目前沒有20萬以下的,25萬以下的為24幢,正以很快的速度消失中。

在韓德森市(Henderson)有311幢一層樓在市場上賣,有136幢在50萬元以上,最貴的是550萬元,最便宜的是19萬元,目前該區在25萬以下的只有22幢,也是一樓需求很高的區域。

銀髮族買房子還有一個條件,就是要離醫院近,西南區和韓德森市的一層樓房子搶手的主要原因即是醫院多,看病方便,此外,另一個醫院多的區域是賭場大道附近,但那裡一層樓房子很少,不妨考慮高層豪華康斗,因為大樓有電梯、門房服務,安全又方便。

原文刊登在世界日报赌城版——03-19-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房地產經紀 要遵守道德規範

Written By: judith - May• 23•16

內華達州房市復甦,房地產中介成了熱門的行業,內華達州在2000年房市最熱絡時,有2萬8115位房地產經紀,後來房市崩盤,不少經紀退出這一行,在2013年,只剩1萬9484位有執照的經紀,也就是有9000多人將執照停了。今年房市好轉,又有許多人紛紛加入,有執照的經紀為2萬1225人。

房地產經紀在美國的經紀結構中是個不可缺的行業,建築業是美國經濟的火車頭,所以房地產經紀是推動經濟的主力之一。房地產經紀取得執照後營業要遵守「道德規範(code of ethics)」,即具備專業能力,並以公正及嚴謹的態度對待顧客。

道德規範的手冊,主要分為17章,一開頭就寫到:房地產經紀肩負重大社會責任,第一章到第九章為對客戶的職責,第十到14章為對大眾的職責,第15到17章為對同行經紀的職責。

房地產中介是個競爭激烈的行業,免不了對立與衝突,道德規範主要是希望同行間互相尊敬,但並不禁止有任何創新或積極開發市場的方法。道德規範在同行間有糾紛時,最高原則是「己所不欲,勿施於人」,斷人生路,毀壞形象的做法是不可取的。

房地產經紀同時也要協助政府,取締有危害社會大眾或可能傷害房地產專業公信力及聲譽的行為,如從業人員獲悉任何違反道德規範的行為,包括不當挪用客戶和顧客的資金或財產,惡意歧視或造成客戶損失之詐欺行為。

然而,內華達州政府的季報中,每期都會有二、三十個房地產經紀因違反道德規範而受到懲處。

例如,最近一期的季報,一名經紀因沒有物業管理的執照,在他老闆(broker)不知情之下,偷偷幫人出租和管理房子,又挪用了客戶的錢,結果執照被吊消並罰款7萬元。

另一名是房地產公司的老闆,因為宣傳不實( misrepresentation),又未監督好旗下的一名經紀,不當支用客戶的錢,被吊銷執照,並罰他十年之內不得申請房地產執照。

還有位房產經紀幫客戶在支票上簽名,又公私混合在一起(Commingle),即沒有將客戶的賬戶與自己的分開處理,被罰吊銷執照。

在這一期的季報中有20個案件,最嚴重的一名經紀共犯了29個案子,被罰款34萬,並吊銷執照。

在美國房地產經紀必須受最高的道德標準約束,不可損害顧客的權益。

原文刊登在世界日报赌城版——05-21-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

外國人投資不動產的出場稅

Written By: judith - May• 02•16

投資有進場必然也有出場,出場即出售或轉移,前者涉及「資本利得稅」,後者涉及「遺產稅」、「贈與稅」,茲按不同的持有方式說明這三種美國聯邦稅:

1.以外國人「個人」名義直接擁有不動產–享有「資本利得稅」優惠,但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。2.以外國或美國「公司」名義擁有不動產-沒有「資本利得稅」優惠,但也沒有「遺產稅」、「贈與稅」。3.以美國「合夥」名義擁有不動產-享有「資本利得稅」優惠,但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。 4. 以美國「有限債務公司」LLC名義擁有不動產-有「資本利得稅」優惠,有「遺產稅」,沒有「贈與稅。

出售時,持有一年以上的「資本利得」(capital gain)有優惠稅率,是根據納稅人其它一般收入(Ordinary Income)的累進稅率而有高低之別,一般收入的累進稅率在15% (即單身者收入小於3萬7650元,夫妻7萬5300元)之內者,「資本利得」的稅率是0%,即免稅;一般收入的稅率是25%﹑28%﹑33%﹑35%(即單身者收入小於41萬5050元,夫妻$46萬6950元),「資本利得」稅率為15%;一般收入的稅率是39.6%的,「資本利得」稅率為20%;持有一年以下就視為一般收入來計算所得稅率。

要注意的是,自2016年2月17日開始,辦理過戶的公證公司從原來「代扣繳」(withhold) 外國人或外國公司售價的10%改為15%,如果是外國人與美國人共同持有不動產,則等分配「資本利得」給外國人時,其「代扣繳」利得的30%改為35%。然後,「外國人」申報年度所得時,再根據以上「資本利得」的稅率計算,多退少補之前被代扣繳的金額。

針對不動產,外國人的「遺產稅」、「贈與稅」免稅額很低﹕A.「遺產稅」-無論有形資產或無形資產,其免稅額只有6萬,但金融投資則全部免稅 ﹔B.「贈與稅」-有形資產的免稅額只有1萬4000元,無形資產則全部免稅,金融投資也全部免稅。

註﹕1.有形資產包括現金不動產;2.無形資產包括股票、保險、「合夥」持股、「信託」資產;3.金融投資包括定存、滋息保險、債券。

所以如果「外國人」準備贈與子女或他人不動產,那麼以LLC名義擁有不動產比較有利,因為「外國人」贈與LLC的股票是屬於「無形資產」,基本上是完全免稅的。

在美國會計師申報公司稅的收費不菲,所以有些會計師以萬一被租客告,為了不涉及個人的身家財產為由,鼓勵「外國人」以「有限債務公司」LLC名義擁有不動產。