By Judith Lin Sullivan

理想房子講究生活品質

Written By: judith - Nov• 20•17

很多人看房子總把它當成商品,而不是當居住的地方。其實不論是居住,還是投資,房子並不只是一個數字,房子是給人住的,不同的房子提供不同的生活品質。

什麼是高品質的生活? 生活的品質(Quality of life)是由三個因素組成的:健康(Health),舒適(Comfort)和快樂(Happiness)。那麼,什麼樣的房子才會提供這三種因素?姑且不論地點,能提供理想的生活品質的房子,至少要具備九個條件:

一﹑考慮到保養和安全,不要用梯子才能爬到很高的地方,一層樓的房子要很容易油漆,清潔和修理;而兩層樓的房子比較有個人的隱私區域。

二﹑至少有九呎高的天花板,那樣會使房子的空間看起來更高大。全國營造工會作過一個調查,發現65%的人喜歡住有九呎高天花板的房子,而不要八呎高天花板的房子。

三﹑主要的生活空間朝南,如廚房、客廳一定要有窗子、陽光足,如果房子的主要生活空間陰暗,住起來就不舒服了,所以廚房、客廳一定要有窗子朝南。

四﹑室外也有空間,前院大一點,這樣能和街道有足夠的安全距離。後院大一點可以種樹種菜,甚至可以有遊泳池或球場,也可以燒烤或開派對,這不只是享受,而是有關健康的一個重要因素。

五﹑牆與天花板中的「保溫棉」(insulation)裝得多且厚,天花板上的保溫棉裝得厚,這樣冬天房子內就暖和,夏天涼快,達到舒適的生活品質。

六﹑分開的主臥室。有些老式的房子設計,臥室都在房子的一角擠成一堆,任何房間裡的聲音很快就會傳到所有的房間,完全沒有隱私。所以現在新屋的設計主臥與其它的房間分別在房子裡不同的位置,這樣大人與小孩就誰也不會吵到誰。

七﹑外觀容易維修。在拉斯維加斯,所有的房子外面都是用三合土(Stucco),屋頂都是用水泥瓦,這樣就不需要經常用油漆去做保養。

八﹑大而多的儲藏室。很多人買房子,往往忘了看房子內儲藏空間夠不夠,廚房中有沒有足夠的櫃子,或放乾貨的櫃子(Pantry),進門處要有個大衣櫃,走廊有毛巾櫃,主臥內要有男女主人分開的櫃子,洗手間裡要有放刷子和清潔劑的櫃子。

九﹑有效率和舒適的環境。現在的房子為了配合殘疾人士使用法規(ADA),大多都用開放空間的設計,所有坐輪椅的人都能來去自如,開放空間使房子陽光充足,空氣新鮮,使生活品質達到更健康、快樂和舒適的目的。

買到符合以上條件的理想房子,一家人的生活品質將會大大提升。

原文刊登在世界日报赌城版——11-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

突斯堪尼社區 如世外桃源

Written By: judith - Oct• 23•17

在拉斯維加斯東南角離大湖區不遠處,有個像世外桃源的社區「突斯堪尼」(TUSCANY),房子建築都以義大利特色為主。這裏一邊可以看山,另一邊可以看拉斯維加市賭場夜景。社區中有個很漂亮的高爾夫球場, 和「拉維塔突斯堪尼」休閒中心,警衛森嚴。整個社區中心3萬5000平方呎,裏面有健身房,運動中心,瑜伽教室和籃球場,室外還有休閒步道和小孩的遊樂公園。

「突斯堪尼」是西邊華人最喜歡的羅德莊園(Rhodes Ranch) 的孿生姐妹,只不過,才開發不久,蓋了不到十分之一就遇到了2008年金融大海嘯,開發商破產,整個社區被銀行沒收了。

現在房災結束,開發商善秋瑞(Century)接手繼續蓋。目前社區中有32幢二手屋在賣,最便宜的一幢是1329平方呎,3臥2浴,1996年建,要價25萬。最貴的一幢是3609平方呎,5臥5浴,2017年建,要價59萬5000。在過去12個月中社區中有81幢房子賣出,最低價的是20萬7500,2臥2浴,1271平方呎,2009年建,最高價的是57萬5000,有4135平方呎,5臥5浴3車庫,2005年建。社區中賣出的比在市場上待售的多,可見該區頗受歡迎。

目前該社區有兩個建商在蓋房子。一個就是善秋瑞,他們有三種樣式給人參觀,第一種是「安娜塔」(Annata),有五種房型,有三個樣品屋可供人參觀,大小從1678平方呎到2173平方呎。價錢從28萬4990到32萬6990。第二種叫「堪泒納」(Campana),有四種房型,兩種樣品屋給人參觀,大小從1731平方呎到2288平方呎,價錢為26萬5990到29萬5990。

第三種為「杜溪塔」(Dolceta),有四種房型,兩種樣品屋。大小從2455平方呎到3609平方呎,價錢從30萬2990到39萬990,有兩種房型有樣品屋。

第二位建商是「藍納」(Lennar),他們有兩組房型給人選擇,第一組是「阿爾查突」(Alzato),有六種不同的房型,大小從2051平方呎到3359平方呎,價錢從34萬7990到41萬7990。

第二組是「堤佛裏」(Tivoli),有四種房型,兩個樣品屋,大小從2329平方呎到3873平方呎,價錢從38萬4990到49萬2990。

該社區的管理費為175元一個月,建地共有2500塊,2008年蓋好的不到十分之一,現今蓋好的已經超過了一半,成長快速。

附近的社區,大湖區及凱登斯都在開發中,商業區、公園及學校都在大興土木,是個值得投資居住的好地區。

原文刊登在世界日报赌城版——10-21-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城共管公寓 外資最愛

Written By: judith - Sep• 11•17

拉斯維加斯的賭場以新奇取勝,旅館的建築設計、用料材質與經營理念總是日新月異,這種風氣也影響到其他方面,尤其是住宅,拉斯維加斯的居民對屋齡的看法與美國其它的城市的人大不相同,房子超過十年就開始被嫌老,更令人不解的是,由於此處天氣乾燥,房子容易保養,十年的建築多半看起來像新的一般,但拉斯維加斯的居民卻特別喜新厭舊,在追求現代化的設計與新穎的材質上不落人後。

開發商看準Y世代(Millennials),即1980年到1995年左右出生的年輕人的市場,其父母正是戰後嬰兒潮世代,Y世代雖然有能力購屋,卻選擇住公寓的生活方式,因為其附帶健身房、俱樂部等設施,還有各種活動與學習,如瑜伽、藝術課程,近來紛紛投入建造大型的共管公寓,尤其是高檔次的共管公寓,綜合高科技與現代設計風格,預期將吸引更多資本市場的資金進來投資。

過去幾年來,共管公寓在拉斯維加斯的商業地產的市場裡一枝獨秀,主要是因為它比投資辦公樓或商場的風險性低,很容易出租出去,加上內華達州的法律是保護房東的,也容易管理,出租回報率優於其它的城市,使得外國或外州的投資者(統稱為外資)趨之若騖,據統計,目前已有90%的共管公寓是外資所擁有,目前拉斯維加斯的共管公寓開發案方興未艾,未來幾年將持續此熱潮。

上個月,Black Stone Capital以1億7000萬美元購入拉斯維加斯的一個共管公寓,叫Nevada West Development,有972個單位,該共管公寓,是本地的開發商Nevada West建造。

投資共管公寓首要注意的是地點,例如交通方便,及附近生活機能完備,最好是新社區,其次是一個好的管理團隊,一個共管公寓至少有100個單位以上,管理上才符合經濟效益,足以分派一個五至六人的團隊進駐,包括經理、出租業務員、會計、維修、清潔工人等,此外,每年還要有注入後續營運資金的預算,才能提供優良的社區環境品質,維持競爭力。

這種上百單位的共管公寓,價格動輒千萬美元,投資者多半是來自資本市場的私募基金、保險公司或大資本家,不同於投資一般康斗的個體戶,賭城房價大幅回漲後,許多來自外國或外州的投資者,覺得已經買不起獨棟屋了,或許改來投資康斗,其實無論共管公寓或康斗,其租戶的流動性都比獨棟屋高,但共管公寓是集中管理,比較康斗的個別管理有效益,而且在審核房客的信用時,共管公寓可以比較有彈性,康斗比較難與競爭。

買新屋別錯過凱登斯新社區

Written By: judith - Sep• 05•17

凱登斯(Cadence)是拉斯維加斯東邊的新社區,夾在寶德公路(Boulder Highway)和大湖區(Lake Las Vegas)之間,社區占地2200英畝,預計要建造1萬3250棟房子,中間有個50英畝的公園和社區共享的腳踏車系統,目前只完成500戶,約再要15年才能全部完成。

目前有四家建商在此開發建造房子。第一家建商是卡爾亞特蘭題(CalAtlantic),他們在此有兩個住宅開發案,蒙瑞(Monroe)和哈亭頓(Huntington)。哈亭頓全是兩層樓房型,大小為1942到2330平方呎,價錢為26萬1490元到29萬490元,蒙瑞全部都是三層樓房型,大小為2263到2549呎,價錢為27萬6490元到30萬3490元,建商發現三層樓的房型非常受歡迎,最近又在旁邊買下一塊地,準備開發全部蓋三層樓的房子。

第二個建商,伍德賽(Woodside)在此也有兩個住宅開發案,一為花園(Garden),另一為公園(Park)。花園1833到2325平方呎,基本價28萬7490元到30萬4490元,公園2712到2865平方呎,價錢為39萬1490元到42萬8490元,有一半已售出。

第三個建商是瑞其門亞美尼加(Richmond American),在此有四個住宅開發案,第一為交響樂(symphony),全部賣完,第二為索拉葦拿(Sonatina)樣品屋剛蓋好,還沒開放,第三個名為安可(Encore),全部是一層樓的房型,大小從2050到2500平方呎,價錢從31萬6950元到34萬7950元,目前才開工。

瑞其門的第四個住宅開發案是突卡塔(Toccata),也都是一層樓的房型,大小從1700到2150平方呎,價錢為28萬8950元到31萬1950元,131塊房屋建地已賣出了一半。

最後是建商蓋納(Lennar)所蓋的傳承(Heritage),有警衛鐵門,專門給55歲以上退休者居住,裡面分四個小區,第一是安可(Encore),有兩種房型供選擇,2873到2516平方呎,都兩臥兩浴,價錢30幾萬左右,第二是交響樂(Symphony),有11種房型可選,從1953到2236平方呎,價錢30幾萬左右。合唱(Chorus) 和二重奏(Duet) 尚在規劃中。

傳承社區的中間是一個活動中心,有室外泳池和網球場,室內有美術教室、實習廚房、運動中心、遊戲間,管理費包括傳承小區月費102元和凱登斯大區月費35元。

凱登斯大社區裡有一個訪客介紹中心,去參觀一下才能明白此地的前景。

原文刊登在世界日报赌城版——09-02-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城新屋與二手屋 價格懸殊

Written By: judith - Aug• 28•17

經濟發展帶來貧富懸殊的問題,賭城新屋與二手屋的價格差距越來越懸殊,產生這種特殊現象的原因特別耐人尋味。

目前賭城新屋的中間價格是33萬9603元,與二手屋的中間價格的差距是45%,全美新屋的中間價格是31萬800元,與二手屋的中間價格的差距是18%。

雖然價格不斷攀高,但賭城的新屋成交量卻乏善可言,2017年前六個月的新屋成交量為4267戶,依此大略估計全年的新屋成交量將是8534戶,如果跟2011年賭城的新屋成交量3900戶比較,算是大有長進,但比起高峰2005年的3萬8957戶可說是遙不可及,而且竟然連1995年的1萬7903戶也跟不上。而根據歷史紀錄,在正常的情況下,賭城新屋的年成交量應該在2萬戶的水平。

新屋建商Century Communities的區域總裁Robb Beville、KB Home的區域總裁Brian Kunec,異口同聲認為,賭城新屋的年成交量將可達1萬5000戶,但大約需要五年的時間。

目前賭城新屋的中間價格是33萬9603元,已經超過高峰時2007年的新屋的中間價格33萬8560元,但是2017年的預估成交量8534戶卻只有高峰時2005年3萬8957戶的22%。

所以賭城的新屋成交量低迷的主要原因正是價格過高,其來自建商的因素,還包括:1.建商數量從2007年房市崩盤之前的190家至今只剩40家,2.建築工人短缺,3.適合建商開發的土地所剩不多,4.銀行尚未鬆綁,建商不容易取得貸款,5.基於利潤考量,建商傾向建造面積大的中高價位房型。

拉斯維加斯的人口在不斷成長,2010年到2016年,大約增加了10.5%,達到220萬,此外,銀行提供歷史上超低的房貸利率,照理說,消費者可以負擔得起更貴的房屋,然而賭城在房市崩盤時受創過深,至今尚未完全復原,例如目前仍有許多溺水屋,其屋主如果將房子出售也沒有餘錢可以付頭款買新房,而投資者的標的房屋則是20幾萬的小房型,所以對價位超過30萬的新屋需求也不高,在新屋市場的供給與需求皆不振的情況,賭城的新屋成交量自然差強人意。

新屋和二手屋的價錢差距越來越大,主要是二手屋的建材和使用都落後,不合現在的法規,加上附近的社區配套的公園、學校、購物中心都比不上新社區,人們買屋還是喜歡新房子和新社區,而建商推出新房子,因為物價和人工費高漲,賣價又降不下來,結果新房和二手屋價錢上的不一樣就越來越大了。

大湖區新屋 向買家招手

Written By: judith - Aug• 21•17

在拉斯維加斯東南邊有個人工湖的大湖區(Lake Las Vegas),在最近的房市熱潮中也不甘寂寞,區內大興土木,到處蓋新屋。

建商卡爾雅蘭堤(CalAtlantic)有兩塊建地在此,第一塊是瑞嘎塔點(Regatta Pointe),他們有七種不同的平面圖,給購屋者選擇,面積從2153至2856平方呎,基本價格從32萬7990元到36萬5990元不等,非常平民價。

他們的第二塊建地是瑞嘎塔高地(Regatta Height),這個社區全是一層樓的房子,有四種樣品屋給人參觀,大小從2642到3100平方呎,價錢為44萬2490到45萬9490,外加7800元特區開發費(SID)分七年還清。

另一個建商,威廉藍(William Lyon)在大湖區也有塊建地,叫「峰頂」(Peaks),他們有三個種不同的樣品屋給人看,大小從3220到3710平方呎,價錢為49萬到51萬的基本價,「峰頂」有88塊地,已賣出了九幢,購買時要加上土地的價錢,以地勢的高低和所能看到的風景來決定地價,價錢從4萬5到20萬不等。風景最好的,要價20萬的地已賣出了。

建商善丘瑞(Century)在此也有塊地,叫蒙地盧卡(Monte Lucca),他們有三種樣品屋,大小從2537到2801平方呎,基本價錢是57萬4990到59萬9990。有一幢已蓋好,加上所有升值的建材,要價73萬8342。

在湖邊上,建商威廉藍,有一片高級豪宅在興建中,這裡是「那宮維斯塔」(Lago Vista),他們有四個平面圖,三棟樣品屋供人參觀,大小從3733到5032平方呎,基本價格從79萬到87萬8000不等。他們只有52塊地。16塊已賣出,幾乎全是湖邊上的地,最後在湖邊上還有五塊地,每一塊地錢要再加50萬到55萬。其餘裡面一點的,每塊要再加2萬到5萬的地錢, 這是個有鐵門的社區,有自己的社區沙灘,臨近有高爾夫球場,湖對面可看見歌星席琳迪翁的房子。

在樣品屋中,第一幢展示的除了很大的客廳,餐廳和廚房。另外還有烤肉和用餐的室外廊簷,樓下的客房臥室有16X16平方呎大。樓上主人房臥室有16X17平方呎的空間放床,及11X11平方呎的空間給主人休息看電視,加上13X17平方呎的浴室,主人房還有個自己的陽台。

大湖區離拉斯維加斯大道有一段距離,是個安靜、漂亮世外桃源,吸引許多退休者和明星來此居住,有三個高爾夫球球場,會所裡面有桑拿,三溫暖,還有酒吧和餐廳。

原文刊登在世界日报赌城版——08-19-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

如何選擇產權登記方式

Written By: judith - Aug• 14•17

在美國投資房地產,有幾種不同的產權登記方式,了解其差異性,才能選擇最有利的方式。

1.Joint Tenancy:在非Community Property (夫妻共有財產)的州,這是夫妻一般最常用的方式,其全稱應為Joint Tenancy with Right of Survivorship,因為它最大的特色就是繼承者自動繼承,免除遺囑查證(probation)的冗長手續。當有一方死亡時,繼承部份根據當時市價呈報遺產,目前遺產稅的免稅額為500多萬,一般中產階級不會超過,所以無須繳遺產稅,將來出售時,以新的成本計算盈利繳稅。

2.Community Property:內華達州與加州都屬Community Property (夫妻共有財產)的州,婚姻中的產權各占一半,婚前的財產則分屬各方,繼承是根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續,雖然生前未經雙方同意不可自行收受,但可透過遺屬事先安排如何處置,遺囑內容無須配偶同意。只有夫妻關係才可選擇此項。

3.Community Property with Right of Survivorship:取1.的不需要經過遺囑查證的手續的優點,卻沒有1.的瑣碎稅務計算問題。只有夫妻關係才可選擇此項。

4.Tenant by the Entirety:與2.不同之處在於未亡人可以自動繼承身故配偶的產權,不需要經過遺囑查證的手續。如果婚姻子女關係複雜,最好選擇2.,例如夫妻雙方各有之前婚姻所生的子女,為了保障親生子女的權利,防止未亡人有私心,只有夫妻關係才可選擇此項。

5.Tenancy in Common: 適用於持有不同比例產權者,夫妻或非夫妻關係者均可使用,只須本人簽字即可轉讓,繼承根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續。

此外,也有許多人設立LLC公司(Limited Liability Corporation)來持有產權,作為LLC股東的個人間接持有產權,LLC登記的Manager或Managing Member未必為LLC的股東,即並不直接或間接擁有LLC的資產,但權力卻很大,因為有權決定有關這房地產的買賣、抵押、出租、處分與收支,房地產如果出售,或LLC解散,所得或資產仍應按持有比例分配給各股東。

如果發現產權登記的方式已不適用於需要,可以填寫Quick Claim Deed表格,根據以上不同規定(本人簽字或全部人簽字),由擁有產權者,或LLC由其Manager簽字並公證,到縣政府登記處,付規費與印花稅,即可轉換。

賭城豪華巨宅市場將熱爆

Written By: judith - Aug• 07•17

豪華巨宅(Mansion) 的定義是指一棟單棟給一個家庭使用的房屋,面積在5000平方呎以上。

像這樣條件的二手屋在拉斯維加斯有368棟,但有很多房子是以前給牧場或是在鄉下地區用的,不是正規給富貴人家住的。

在寶德市(Boulder City) 有一棟5329平方呎的房子,要價36萬4900,是房產經紀網站(MLS)上找到最便宜的大房子,這房子有6臥、4浴,零個車庫,占地半英畝,1980年建,外觀像個半圓形的鍋蓋在個方形的盒子上。

買豪華巨宅最重要的就是氣派,而買房時除了看建築物本身,豪華巨宅四周的環境也非常重要,在拉斯維加斯首要條件是要在有警衛的社區中,如果把這個條件加進電腦中,出來3226棟,這些豪宅又分布在那裡?

在100號區,也就是北區,一棟都沒有。200號和300號區,也是東邊和城中區,各只有一棟。在400號區,就是西北區,有33棟。500號區,也稱西南區,因為是沙漠林(Summerlin) 所在,有97棟,在上市的房子中占了快一半。可見沙漠林的實力,貴房子有錢人都在那一區。在600號區,也就是韓德森市(Henderson)有27棟,占市場11%。

這些房子的價值都在那裡?便宜的從剛剛好100萬沒出頭,到3000萬一棟的都有,不過主要的是七、八千平方呎,價錢在二、三百萬。

那棟3000萬的房子坐落在沙漠林的瑞奇(Ridge)社區,有2萬3000平方呎,5臥室,13個廁所,車庫可停八輛車,這房子以中國人的眼光來看,奇特的是臥房不多,只有五個,但是一般美國人蓋房子是給一個家庭使用的,不是蓋旅館。有華人在洛杉磯買了豪華巨宅用來做公司宿舍和辦公室結果是違反了都市使用規則(Zoning),又被住家委員會(HOA)找麻煩,在美國買的房子不是可以隨心所欲任意使用。

豪華巨宅的市場好不好?目前電腦上顯示在過去12個月有122棟賣出,其中超過100天賣出的有56棟,也就是大部分在三個月內就賣出。

豪華巨宅的建築長的像什麼樣子,大部分以摩登為主,也有很多西班牙式和法國古堡。前一陣子帶客人看房子,發現市面大部分的豪華巨宅都蓋得很粗糙,設計不良,不像個尺寸放大的公寓,廚房,廁所功能不佳,太小,要不然就少一些富貴人家特殊要的設備。但是蓋房子的人也不擔心,反正市場熱,總有人要。

豪華巨宅的市場看來還會繼續熱下去,等突擊者(Raider)50幾個年薪在百萬的球員搬來,市場將會熱爆。

原文刊登在世界日报赌城版——08-05-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

投資翻修破舊屋 划算!

Written By: judith - Jun• 27•17

買一間有潛力的破舊屋(Fixed Upper)修一修,自己住或再賣出去賺點錢是許多人的夢想,每個投資者都期待將老房子整修得像新房子,修好後以兩倍的價錢再賣出去,但事實上並不是這麼容易的。

房子的修理一般分為兩類,表面裝修(Cosmetic improvement)和結構裝修(structural improvement),表面裝修主要是油漆和換地毯,牆上的洞,新的電燈、水喉、門窗和外牆板的修補。結構裝修包括水、電系統的換新,地基的加強,屋頂的大修和牆壁的整修。

購買破舊的房子來裝修需要注意什麼呢?首先,在買之前要做好算術工作,瞭解在附近同樣大小,狀況良好可立刻搬進去住的房子(Move In Condition)值多少錢,再減去要花的修理費與預期的利潤,就是購買的價錢。

再來是市場的變化,裝修房子可能要花好幾個月甚至一、兩年,未來的市場情況跟今天未必一樣,在估計將來的賣價時,要把市場變化的因素也加進去,市場不一定是很穩定地增值,萬一市場走下坡時又要如何處理?

最後是投資者的資金,如果沒有足夠現金,可以借「裝修貸款」(renovation loan),千萬不要沒有目標,沒有預算就盲目開工,做到一半,成了個爛尾樓,只有等另一個投資者進來買你的破舊屋了。

如果搶到合適的房子,裝修時要注意些什麼呢?沒經驗的投資者買下房子後,這裡修修,那裡補補,沒多久就發現開銷太大,根本划不來,就算咬下牙將房子修好,那房子卻成為社區裡最貴的一間賣不出去的「白大象」(white elephant)。如果買兩間臥室的房子,增加一間房間,成了三臥兩浴的房子,附加價值將大增,那麼這個裝修就很划得來了。或是同時提高性質。比如在整修屋頂時,順便加個天窗,房子的價值可能會增加10%。

還有投資者在裝修破舊屋時,要考慮是自己動手做或請工人做,許多投資者在買房子時的預算只有算到HOME DEPOT等建材行的材料費,而沒有考慮到人工費,結果不是預算超支,就是請了便宜而沒執照的工人做出品質不合格的裝修。

買破舊屋裝修再出售是個很賺錢的生意,原因是80%買房子的人都希望能買到馬上可以搬進去住的房子,所以裝潢完美,建材品質好,室內明亮清潔,院子種滿花草樹木的房子,很容易就有人買。越來越多的房地產投資者進場購買破舊屋。

原文刊登在世界日报赌城版——06-24-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內華達通過那些地產相關法令?

Written By: judith - Jun• 19•17

內華達州眾議會(Assembly House) 與參議會(Senate House)每到單數年,如2015、2017、2019,從2月的第一個星期一開始,由42位眾議員與21位參議員分別召開兩會立法議會,討論各項新的法令提案,並表決,兩會先後都通過後,才交由州長核准,其中由眾議會提案的新法令就稱為Assembly Bill,簡稱AB,由參議會提案的就稱Senate Bill,簡稱SB。

會期為120天,因此到6月中旬,已經知道大致情況了,最近有許多人關切,到底通過了那些跟房地產有關的法令?

1﹑SB 33:5月29日通過,保障在職服役之軍人屋主,無論銀行或社區管理委員會都不得因其未付貸款或社區管理費而法拍其屋。

2﹑SB 490:原本將於6月30日到期的Mediation(仲裁)制度,即由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使房子免於被銀行法拍的「房貸違約」救濟方案,兩會表決將予以延期,等待州長批准。

3﹑AB 161:將於7月1日生效,打擊非法占據遭溺水屋主拋棄的空屋的行為,犯者被稱為squatters,他們使用偽造租約,使警察無法驅趕他們,貸款銀行也束手無策。新法規定除非租約有合法的物業管理公司之簽字,或是有經過公證的租約,否則不予承認。

4﹑SB 255:將於7月1日生效,明文規定買家收到社區管理委員會的規章與財務資料後,可以透過e-mail取消購屋合約,無論購屋合約有無載明此項。

回顧2011年內華達州政府為了穩住崩盤的房市,曾經使用不太正當的手段,即通過AB 184,規定債權銀行如果無法提供給法院完整的原始房貸文件,不得法拍貸款違約的房子,因為大部份房貸都已透過Robot般的系統數次轉賣,要取得原始房貸文件是非常困難的,債權銀行深受其害,幸好後來又通過AB300,修正為只須郡政府登記處有紀錄就可以了。

此外,聯邦政府正在研議是否取消1031交換延稅的優惠法規,如此十年下來或可多收資本利得稅約406億,多少用來貼補川普的減稅政策所導致的稅收差額。1031的範圍廣泛,涵蓋房地產、車子、飛機與專利的交換,而房地產占其中約36%。取消1031對房地產投資者而言是一個壞消息,尤其是商業地產,因為商業地產買賣中有約10%到20%是使用1031。取消1031,可能讓許多以前使用1031的人打消交換的念頭,那政府根本上也收不到他們的稅,聯邦議員們如果能作這樣考量的話,就不應該取消1031。