By Judith Lin Sullivan

大咖加碼 賭城投資興旺

Written By: judith - Jul• 21•14

金融危機爆發之後四年,精明的華爾街投資集團在市場最悲觀的時候,開始來維加斯大手筆收購超低價的住屋及商業地產。

美國知名的億萬投資大佬卡爾艾康(Carl Icahn),2010年以超低廉價1億5000萬元買下賭場大道上27畝地施工半途而破產的Fontainebleau賭場。當時整個計畫已花費了20億元,完成70%部分的工程。至今這棟藍色的半完成建築物仍然擱置,沒有動靜,卡爾艾康也沒有表態他的下一步計畫。以他過去一向的買賣作風來猜測,也許正在待價而沽。

黑石集團 (Blackstone Group)是全球最大的物業投資公司,曾於2012-2013年間收購2萬多棟溺水屋,在此建立規模龐大的房屋出租營業及租戶服務中心。 兩個月前,黑石集團再度加碼出資17億元,向銀行Deutsche Bank購下賭場大道上有兩棟高樓的大都會中心 (Cosmopolitan Complex)。 此綜合豪華購物旅館娛樂的高檔中心,2010年由前任老闆投資39億元開放至今,因為當初貸款債務太高,無法產生利潤而被銀行收回。此項交易引起許多分析師的注意,認為這是維加斯經濟轉向的重要指標,因為總部在紐約市的黑石集團素來以靈通全球投資導向聞名於華爾街,也可以說跟著它跑大致不會錯。

上個月在紐約舉行的全國地產投資會議中「National Association of Real Estate Investment Trust」,黑石集團的全球投資執行總管Jonathan Gray 說:「我們看好維加斯的復興,雖然它的賭場收入受到其他州開放營業的影響,但是它的娛樂事業架構 (entertainment infrastructure)是其他城市不可能翻版的。因此我們從兩年前就開始進行各項維加斯的投資計畫。」

其他大型計畫包括MGM 4億元、可容納2萬人的運動場,將於2016年完工。馬來西亞的雲頂集團(Genting Group)將投資40億元在北側賭場大道上興建以東方文化為主的世界度假中心(Resorts World Las Vegas),這些大型跨國公司有能力選擇在全球任何角落進行投資項目,他們的決定可以代表未來發展的明確指標,這些投資項目展示著他們對維加斯未來的高度信心。(下)

原文刊登在世界日报赌城版——07-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

建築計畫啟動 賭城復甦

Written By: judith - Jul• 14•14

在金融危機爆發之前,大量資金湧入維加斯,啟動各型商業及住宅的發展計畫,當時維加斯一片欣欣向榮到處大興土木。2008年泡沫破裂之後,許多計畫立刻停擺,維加斯市內造了一半的爛尾樓和棄置的建築空地比比皆是,一直到2012年市內的建築工程基本上處於一段冰凍時期。

去年開始,維加斯的經濟漸漸復甦,外來的遊客人數不斷增加,維加斯由以往的以賭城事業為主擴張為娛樂商展度假中心,近來更成為年輕大學生紛紛前來維加斯度大學春假(Spring break)或年輕人開派對的首選,顯示這個城市將會繼續興旺,因為這裏是全美唯一在短短數哩路內具有容納20萬遊客的旅館、餐館、娛樂配備和大型商務展覽會的城市。

許多冰凍了的建築計畫也開始起死回生重新啟動。城市西端的沙漠林都市計畫(Downtown Summerlin) 是占地106英畝的購物商場辦公樓及娛樂中心。前期開發商General Growth Properties Inc於2008年將進行一半的工程關閉後由休斯公司 (Howard Hughes Corp) 接手,將於今年10月完工開放。

MGM國際娛樂公司 (MGM Resorts International) 是維加斯大道上最大的賭場公司。MGM正在興建將近4億元投資,可容納2萬人的體育兢技廣場中心。這座運動場可供職業籃球賽、冰上曲棍球賽、拳擊賽、音樂演唱會、大型頒獎典禮等等多元化目的使用。MGM同時也在發展連接兩大賭場度假中心的花園式餐飲區,名為The Park(中央公園)包含各式各樣的餐館酒吧食品店將,紐約-紐約(New York-New York)和蒙地卡羅(Monte Carlo)兩大賭場連接起來。

另一項在賭場大道上重新啟發的工程是投資4億元的改建老舊撒哈拉賭場(Sahara)成為新的SLS賭場(SLS Las Vegas Hotel Casino)和擁有150家精品店的大型戶外購物中心(Grand Bazaar Shops)。此計畫將於今年底完工。

金融危機最低潮的時候維加斯的失業率曾經高達14.5%,許多大型出租公寓的發展商不願來此興建新的計畫。最近數月維加斯的失業率降至7.4–7.9%之間,租金也從兩年前的平均值775元上升至830元。(上)

原文刊登在世界日报赌城版——07-12-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

買房出價 要做好5功課

Written By: judith - Jul• 08•14

許多人投資房產或股票,都喜歡試試看能不能撿到便宜,但是買房子在討價還價(Negotiate)時如沒有做好功課,進場就亂砍價,結果可能是徒勞無功,買不成。

在準備購買合同(offer)之前,買主應該先了解五個重要問題。

第一是:「現在是什麼樣的市場?」是買方多,還是賣方多?市場上貨源充足嗎?大家都在砍價還是加價,出價前先了解一下市場,才能增加勝算,就像打戰,出兵前先了解一下戰場上的風向、氣候、地形,再決定策略。

第二是要對「賣方」有點了解。在協商時,買賣雙方就像坐在棋盤兩邊的下棋人,有時研究一下對手的個性,將可幫助了解和分析出他下一步棋要怎麼下。一個賣主為什麼要賣房子,他是什麼價錢買的,住多久了?這些資料投資人必須要拿在手上,才能做出好的決定。

有很多時候,賣方並不急著賣,尤其很多銀行屋,不足額還貸屋,銀行訂了一個價格後,一定要達到那個價錢,才能核准交易,這樣的情況,有時真的很難殺價,還有一種情況就是房子才上市不久,買主出個很低的價,賣主一定馬上拒絕,因為賣主想再等等,也許會有個更高的價錢。

第三個問題是:「要價合不合理?」投資者必須先估個價看看要買的房子應該值多少錢,看看附近相似的房子賣多少,有多少在市場上賣,這個社區中的房子搶不搶手,過去有多少賣出去的房子,平均賣價是多少?目前行情是往上漲還是往下跌? 一般在市場上賣的房子都經過「估價」(Appraisal)的步驟,所以要價都不會太離譜,也就是說不太可能產生攔腰砍還買到的情況。

第四是:「你自己的實力在哪裡?」必須要讓賣方知道你是有實力的,一般現金買主最容易在議價上占上風, 出具的「財力證明」(Proof of Fund)最好顯示錢已在美國,可以很快的過戶,如果錢還在國外或是還要貸款,在談判的過程中都會被打折扣。

第五是:「買方房地產經紀有協商和議價的能力嗎?」一個了解當地市場,能和賣方溝通的買方經紀是促使交易成功的最重要因素,在談判桌上,如果賣方經紀是個黑帶柔道十段的高手,而買方的經紀沒有相當的身手和功夫,可能會有對買方的保障不夠或利益受損的情形。

所以買房前,要聽專家的意見,仔細分析市場資料,再出個好的價錢。

原文刊登在世界日报赌城版——07-05-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

免稅優惠取消 屋源銳減

Written By: judith - Jul• 08•14

聯邦政府2007年通過的「債務取消免稅優惠」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act) 於2013年底截止,參議院提出予以延期,但表決並未通過。也就是說,以前做「不足額還貸銷售」,交易完成後銀行註銷屋主的債務差額,算是銀行的損失,另一方面卻是屋主應申報的收入,但聯邦政府特許屋主免繳所得稅;然而自2014年以後,再無此「免稅優惠」,即屋主必須繳納此收入的所得稅。這樣一來,屋主往往因無力負擔,不得不對「不足額還貸銷售」喊卡。

例如陳先生有一溺水屋,其貸款餘額為2萬6000元,上市後收到買主出價14萬5000元,如果銀行同意吃下債務差額6萬1000元,房子過戶後,賣主陳先生須為此繳交所得稅約1萬5000元。所以當陳先生被告知今年已經不再有「免稅優惠」後,立刻打消將溺水屋脫手求解套的念頭,將房屋下架,陳先生說如果早知道,應該在去年就做「不足額還貸銷售」。

現在溺水屋主們漸漸聞知沒有「免稅優惠」了,所以對做「不足額還貸銷售」的意願大降。2014年以來,全美國房市的成交量普遍變低,主要有兩個原因,其中之一就是在此,即原來大行其道的「不足額還貸銷售」驟減,使得原本就不足的屋源更不足,另外一個原因就是過去一年房價上漲太多,已令一般的投資者卻步觀望。

2014年3月份,全美國有1萬8258戶是「不足額還貸銷售」,占成交總量的5%,相較於2012年1月份有5萬1909戶是「不足額還貸銷售」,占成交總量的19.7%,可見一斑。

此外,也有很多人問:「銀行屋」到哪裡去了?眾所周知,聯邦政府印了很多鈔票,以極低的利率,甚至無息貸給銀行等金融業,希望銀行轉貸給製造業者去擴充設備,刺激景氣,但製造業者早已產能過剩,這些錢轉來轉去,又流到華爾街去炒作股市與房市了。

房地產投資信託(Real Estate Investment Trust﹐REIT) 兼取股市與房市,即是把房地產投資項目包裝成一種股票,他們就是「銀行屋」的大買主,以雄厚的基金直接跟銀行大批地買「銀行屋」。有人擔心會不會因此再發生類似次貸風暴的危機,因為REIT多是現金購入房地產,最壞的情況大概只是REIT的股價會慘跌,但還不至於會像次貸一樣全部泡湯。

貸款寬鬆 房市穩定成長

Written By: judith - Jun• 23•14

過去半年,許多美國經濟分析師對房市的看法不太樂觀,他們認為2013年的房價漲過頭,未來一年的房市將持平,加上前第一季明顯的低成長0.1% GDP,對房市更無幫助,然而上星期公布的市場資料顯示出較好的趨勢。

消費者物價指數(CPI) 多年來每年均維持在3%以下,但5月份單月的CPI即為0.4%,這是自2013年2月份一度0.6%高峰,沉寂一年多後,再度攀高,足以推動房市與股市上揚。全美國5月份的二手房銷售量從上個月的460萬戶增加到465萬戶,多了5萬戶,這是八個月來第一次出現成長的數據。

除了銷售量的成長之外,庫存量、貸款尺度變鬆和房價/收入比例、就業率都顯示有改善的趨勢,增加人們對房市的期望。

庫存量:過去一年裡,隨著法拍屋漸漸減少,新上市的銀行屋開也始減少﹔又因為自2014年開始,政府終止之前房貸債務豁免(Mortgage Loan Debt Forgiveness)可享受免稅之優惠條款,陷在貸款額高於房價的溺水屋主對不足額還貸銷售的意願也隨之下降,房地產經紀們的一大問題是市場上沒有足夠的房子可以賣。這個月NAR(National Association of Realtors) 的報導則顯示庫存量終於開始增加,從去年的5.2月供應量增到目前的5.9個月。

貸款尺度放鬆:2008年房地產泡沫之後,過去幾年可貸到款的個人平均信用分數 (FICO Score) 一直在770左右(分數範圍300–850,越高代表信用越好,越容易從銀行貸到款)。今年Fannie Mae報導第一季的平均分數降至741,顯示銀行有放鬆貸款的尺度。

房價與收入比例:美國公司開始增加雇用員工,政府公布上個月失業率從6.7%降到 6.3%,雖然這個數字不見得代表實際的就業率 (因為放棄找工作的人不算在內),最近的工作趨勢一直是穩定的慢慢改善。 多數分析師預計今年第二季的經濟成長將是3.5%左右。Realtor.org 發表的購買力指數自從今年初以來一直漸漸改善,指出因為就業率升高,房價上漲速度趨緩,貸款利率仍偏低,所以人們的購買力從去年的160 升至目前的170。

就業率:內華達州主要靠的是旅遊業,與美國全體經濟息息相關。內華達州就業情況在今年前四個月表現強勁,企業增加了4萬3000個工作,失業率降至8.0%。4月份工作人口比去年同期增加了3.8%, 在全美排行榜上名列第二,僅次於北達科達州。

原文刊登在世界日报赌城版——06-21-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

放寬房貸推動房市 通膨也將來臨

Written By: judith - May• 19•14

雖然拉斯維加斯還有約35%的房貸是溺水屋,近三年來也沒有大型的賭場開發案,經濟復甦的腳步十分緩慢,缺乏房價繼續上揚的基本條件,但身為美國民主黨黨魁的內華達州州議員哈利雷德(Harry Reid) 就是有層出不窮的方法繼續推動拉斯維加斯的房市。

向來拉斯維加斯的房市起伏總是出人意表,未必跟全美經濟復甦的走向一致,似乎是不斷地在矯枉過正的兩頭之間搖擺。先是2003年至2007年房市的漲幅傲居全美第一,之後2008年至2011年4年期間其修正的幅度也超過全美之平均,一時房價竟跌到2000年之前的水平,2012年以來,哈利雷德推出AB284與SB321屋主權利法案,使銀行無法正常進行法拍程序,造成銀行屋的房源暫時性的嚴重不足,故在供不應求的情況下,拉斯維加斯的房價每年又以超過20%的速度連續兩年暴漲,漲幅還是領先全美。

目前美國主要20個大城市的房市均開始呈現疲軟現象,聯邦住宅財務管理局(FHFA)的新任局長華特 (Malvin Watt) 日前則公開表示,將一改之前的保守政策,致力於加強房市金融體系的流動性,即放寬房利美 (Fannie Mae) 與房地美 (Freddie Mac) 向房貸銀行提供融資保證的標準,使房貸市場的資金更為寬鬆。如果真能放寬房貸,對全美的經濟必然是利多,並且給價格才剛冷卻的全美房市注入一顆強心劑,對拉斯維加斯也不無小補,但如此一來,通貨膨漲的時代也即將來臨。

根據美國政府每年公布的物價變動指數,近幾年來Consumer Price Indexes(CPI)都維持在2%與3%之間,具體的地套上通膨計算公式。換句話說,2008年100元只等於2014年的109.75元,理論上看起來物價似乎十分穩定,但實際上是CPI並沒有將食品、汽油與醫療保險這三項以倍數在暴漲的元素計算在內,故無法反映真正的民生物價起伏。

此外,聯邦政府印了那麼多鈔票,早就應該會有通貨膨漲的問題,但眾所周知:決定通貨膨漲的主要因素是貨幣的流通量,或說是由信用創造的價值,而非貨幣的發行量。換句話說,如果人民對經濟前景不樂觀,不敢消費,銀行等金融體系也不放寬貸款政策,則通貨膨漲尚不致發生。過去幾年來美國聯邦政府緊縮貸款的政策,也是為了預防發生通貨膨脹。

阿爾迪特 銀髮族社區

Written By: judith - May• 13•14

建商席安(Shea)正在北拉斯維加斯建造一個專門給55歲以上銀髮族居住的新社區,叫阿爾迪特社區(Ardiante)。

建商席安是美國的老牌營造商,1881年在俄勒岡州起家,從事工程建設,1986年開始興建銀髮族社區,目前在美國有13個開發案,分布在華盛頓州、加州、亞利桑納州、維吉尼亞州、佛州和內華達州。

在北拉斯維加斯的阿爾迪特社區有788塊建地,已賣出504幢,還有200多塊地尚未蓋,社區中全是一層樓的房子,有13種房型供買主選擇,建商蓋了五幢樣品屋在銷售中心給人參觀,售價從1218平方呎的18萬9000元到2400平方呎的31萬1000元。

房子的蓋法完全符合綠色建築的標準,屋頂下有環保的保溫絕緣體,所以天花板上面不會太熱,用最高級的安德森玻璃窗,水泥帶有張拉的彈勁(Post Tension),可承受4500psi。外牆用不容易有裂縫的樹脂三合土(acrylic stucco)。建商給買主兩年的保證期。

阿爾迪特社區中有個2.5哩的人行步道,七個公園,社區中心和24小時的警衛,社區費一個月185元。

這個社區最大的特色是:具有鼓勵住戶們社交,健身和學習的設施,讓這些從五湖四海各地搬來拉斯維加斯退休的住戶們可以交些新朋友,不要老待在家裡。社區俱樂部中心有一個很棒的健身中心,兩個24小時開放的遊泳池,有各式各樣的社團,像是烤蛋糕俱樂部、雞尾酒派對,晚上看電影,另外加上太極拳,有氧體操的課程,專題演講和各種會談,增加自我學習的機會,也有巴士帶去郊遊或去賭場看秀。

社區中還有個「守望相助」(Helping Hand) 的團體,有緊急的事,像是忘了關門,或是找人臨時來照顧一下,他們都可幫忙,另外建商有個「試住方案」,只要付299元,可在樣品屋中享受三天兩夜,外加兩張看秀吃晚飯的票。

阿爾迪特,這是一個專門為退而不休銀髮族打造的社區,有興趣來拉斯維加斯退休定居,歡迎來電洽詢。

 

原文刊登在世界日报赌城版——05-10-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

燈籠花園社區 熱賣中

Written By: judith - May• 06•14

在離中國城不遠,建商藍那(Lennar)正在興建一批適合三代同堂居住的社區,這社區中的房子多半有兩個主臥室,有些還有分開的「岳母單位(Mother-in- law Suite)」。

這個社區,有鐵門,社區正當中是個圓形的小公園,因為已有居民遷入,常常可看到有祖父推個小車,載著他的孫女在小亭子中休息。

社區裏一共有191塊建地,已賣出了61棟,大多都有人住進去了,有19棟正在興建或蓋好尚未過戶,建商正在以每個月五到七幢的速度興建中,預計今年年底將會把社區的西南角蓋滿。

目前六間樣品房坐落在社區東邊的中間,許多投資者都在等樣品屋對面的房子開工,不過等建商蓋到那個東南角時,那將是工程最後期,時間大約是明年暑假,價格也會上漲一些。

在六款樣品屋中,有兩款比較大一些,橡樹(Oak),4029平方呎,約50萬,一層樓建築有獨立小套房,主房中廚房特大,適合三代同堂,另一款,楓樹(Maple),4996平方呎,約56萬,二樓建築,兩個格居大小一樣的主臥室,一個在樓上,一個在樓下,對大家最適用,在社區中有31塊建地可蓋大房子,都有靠北邊的沙漠小棧街邊上。

另外四個樣品屋,在社區中占了160塊建地,第一套,山胡桃(Hickory),3100平方呎,有個小套房給岳母住的,這是華人最喜歡的一個樣式,而建商每一期祗蓋一棟,出來就被搶走了,第二套,雲杉(Spruce),2334平方呎,主臥和客房都在樓下,小孩子房在二樓,去年6月剛上市,基本價是30萬,現在已漲到32萬5900。第三套,雪松(Cedar),3375平方呎,特色是主臥和客房在樓下,樓上有三個臥房加一個特大的家庭間,這一套也很受華人的喜愛,沒有現成蓋好的,必須要預購。第四套,白楊(Aspen),2540平方呎,兩個主臥室,去年社區開工時,基本價還是30萬,現在已賣到35萬0140。

燈籠花園社區,因為西邊靠近個砂石場,一般的買主多不願意和它做鄰居,許多買家都在觀望,都在等東南邊開工,建商似乎走到工程瓶頸的階段,為了促銷,建商提供許多優惠,送洗衣機、烘乾機,送窗簾,送升級的建材,送過戶費,如貸款再買點數降低利率,對有業績紀錄的經紀人給高佣金,有些經紀人就做順水人情,把多的佣金給客人個回扣。

在建商的優惠政策下,房子在熱賣,想在燈籠花園社區中買房子的人,因為數量有限,不要再等了,光是心動還不夠,可以採取行動了。

人口續增 房市榮景可期

Written By: judith - Apr• 29•14

隨著全美經濟逐漸復甦,2013年拉斯維加斯的大小商展與會議共計有2萬2027次,比2012年增加了1.9%,博弈收入已經連續三年增長,2013年 又比2012年多了2.9%,為96億7000萬元,遊客數量則與2012年不相上下,維持在有史以來的最高點,為3970萬人,旅館住房率也與2012 年相當,保持為84%。最重要的是,拉斯維加斯的人口創歷史新高,達到206萬2253人,這代表工作機會增加,拉斯維加斯的失業率也從金融危機期間的兩 位數字率降至最近的8.9%,與全美的平均失業率7%之差距已越來越縮小。

2013年以拉斯維加斯為代表的華達州的二手屋中間房價大漲 22.2%,居全美第一位,其它的前五名是:加州的20.3%,俄勒岡州的14.3%,密西根州的13.7%,與喬治亞州的13.4%。拉斯維加斯的房價 大漲有一部分原因是來自於二手屋供不應求.

因 為房源緊俏而房價大漲,許多投資型的屋主因此紛紛將前兩年低價購入的出租屋以高價推出求取暴利,所以房源已有很大的改善,可惜大多數投資型的買家已不再盲 目搶房,從「現金買家」(代表投資而非自住)已經明顯減少就可看出端倪,3月份的「現金買家」占43.1%,比2月份的46.8%,與比去年同期的 59.5%皆呈現下降趨勢。

根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計,目前市面上有6470戶求售的獨棟屋仍未取得購買合約,比去年同期增加了130%;有2295戶求售的集合住宅仍未取得購買合約,比去年同期增加了88.3%。

此外,今年3月份的二手屋銷售中有12.9%是屬於「不足額還貸銷售」,11.7%是「銀行回收屋」,分別比2月份的14%與12%下降,換句話說,75.4%的正常銷售乃占大多數,其中即以轉賣求利的投資型屋主為主。

賭城房價 今年恐無大漲幅

Written By: judith - Apr• 22•14

拉斯維加斯的失業率從金融危機期間的兩位數字率降至最近的8.9%,仍高於全美國平均的7%。根據內州政府經濟發展部門的統計,從2007年至2010年,內州的企業總裁減18萬個工作,而自2011年至今則回增了6萬個工作,差距仍大。許多與房市有直接關係的工作,例如建築、家具、家庭飾品等很難回到以前的榮景。在收入水平上,因為藍領勞力過剩,及雇主不確定經濟是否復甦,自從2007年以來,內州的平均個人收入一直維持在4萬3000元左右,無法向上提升。

聯邦政府的貸款政策對購屋者的審查較金融危機以前嚴格,加上貸款利率比去年高出1%。Nationstar Mortgage經理Faunce說,有些年輕夫婦需要請父母一起加入申請貸款,才能得到所需的貸款額。

地產資料中心CoreLogic公司說,2014年1月份內州的地產成交價格比去年同期1月份上漲22.2%,是全美漲幅最高的州,相較於其他前五名:加州的20.3%,俄勒岡州的14.3%,密西根州的13.7%和喬治亞州的13.4%,可見漲幅仍大於其他地方。

基於就業率與收入水平無法提升,貸款利率與房價卻齊齊上揚,房地產專家Home Builders Research的執行長史密斯及經濟學家Capital Economics的迪格爾Diggle都認為,2014年的房價不會再有大漲幅的現象。

2014年1月份價格比前一個月,即去年2013年12月份上漲0.9%,今年3月份比2月份漲2.6%,這是因為去年2013年12月及今年初冬季時的房源特別緊,抬高房價,當時簽約的多在今年2014年第一季月份過戶,迪格爾認為,從今年2014年第一季推出上市的房子增多而銷售量卻沒有上升可以看出這種高漲幅將不會持續,即2014年的房價將會持平。

也有些地產專家認為,隨著春季的來臨,房市將會熱絡起來。CoreLogic說,目前全國的平均房價約比2006年泡沫期最高時低17%,即是83%。維加斯目前3月份的平均價19萬5000元與最高期的32萬比較,仍只有60%左右,未來如果經濟情況繼續好轉,房市上漲空間應該是存在的。

原文刊登在世界日报赌城版——04-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供