By Judith Lin Sullivan

了解維修保證 買屋安心

Written By: judith - Jul• 25•16

有許多人在買房子時,分不清楚兩個不同性質的保險:「住屋保險」(Home Insurance)和「維修保證」(Home Warranty),而兩件事都很重要,最好是都要有。

房屋保險多半為半年一付,但如果有房貸,銀行會要求屋主除了支付分期付款的金額外,每月還要預繳「住屋保險」與「地產稅」,存入「代管帳戶」(escrow account),再由銀行按時代付給保險公司及稅務局;維修保證通常為一年付一次。

住屋保險是防止火災,小偷,天然災害和法律訴訟上造成重大損失,通常只包括房屋本身和重要設備在災難發生後重建和修理上的損失。

房屋保險最大的特色就是在買時,保險公司會派人做個估價(Underwriting),根據所保的項目,房子和設備的年齡和建造方式來估出價值,以便日後客戶申請賠償時有根據。

維修保證就沒有那麼多繁雜的手續,不需要估價,維修保證主要是針對房子中的主要功能,如空調冷氣機、熱水爐、洗碗機、爐頭、水電系統等,甚至家庭電器,像冰箱、洗衣機。

這些常常須要修理或是換新的東西,有了維修保證,是非常方便,東西壞了,公司就派人來修理,但是維修保證只是一張「服務合同」(Service Contract),一定要詳細看清楚合同上的小字,什麼包括,什麼不包括,許多買主在買房子時都要求賣主送個一年的維修保證,而賣主也就買個最基本,有很多項目不包括的保證。

基本維修保證是不包括冰箱、洗衣機和烘乾機的,可以另外付錢買加項保證(extended coverage),合同上面也可能註明,如果屋主疏忽保養,導致設備壞損,保證公司可以拒絕修理,例如空調壞了,而保證公司發現是因為屋主沒有按時更換濾芯(filter),不但拒絕修理,還另外開帳單收服務費,因為根據合同,保證公司每派人出去一次,就可收一次服務費。

維修保證公司中當然也有信用不佳的,以薄利多銷為做生意的方法,但到時候能不去修就不去修,維修保證的公司在網上也有排行榜,在選擇保證公司時不妨先上網查查該公司的名譽,以免到時候東西沒修好,還生了一肚子的氣。

維修保證公司不願意修時,最常見的理由就是天然災害,如果所保的項目是因為天災的因素而壞了,那就要去找保險公司。

原文刊登在世界日报赌城版——07-23-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

沙米社區 賭城最高檔住宅區

Written By: judith - Jul• 25•16

拉斯維加斯是一個不斷推陳出新的城市,the Ridges(綠居)即將把「最高檔社區」的頭銜讓賢給其南邊新開發的The Summit(沙米社區),沙米社區占地555英畝,共規劃253塊建地,第一批推出140塊建地,每塊四分之三英畝到5英畝不等,價位在200萬到1000萬之間,已售出77塊,平均售價320萬元,今年秋天買主可開始興建房屋,土地與建築成本合計超過千萬的豪宅將不在少數,住戶每年約付HOA社區管理費1萬3000元。

沙米社區內有一個18洞的私人高爾夫球場,將於2017年春天開始啟用,規定只有這253塊建地的屋主才能入會,一張會員卡要價15萬元,每年另繳會費2萬7000元,高爾夫球場內有許多休憩站,提供甜點、美食、飲料與健康食品。

這個高爾夫球場僱請年過70歲的Tom Fazio設計,他曾經設計過Shadow Creek和Wynn Golf Club兩大著名高爾夫球場。沙米社區除了球場的綠草如茵、潺潺流水形成的湖光山色之外,還有Spring Mountains、Red Rock Canyon(紅石公園)和the Strip(賭城大道)的美景一覽無餘,且地處賭城邊陲,有如私秘的世外桃源。社區俱樂部將於2016年底開工,建築面積11萬平方呎,預計兩年半可完工,裡面有農莊式的餐廳(farm-to-table restaurants)、健身中心、室內籃球場、按摩、兒童活動中心及舉辦登山等活動。

據開發商說,買家中有85%是拉斯維加斯的本地人,其餘15%的買家則來自加州與亞利桑納州,可見近年來本地富人的豪奢程度並不亞於美國其它的大城市。

原本已屬全美首屈一指的沙漠林區開發案,有9個高爾夫球場、150個公園、150英哩的山徑步道、綜合醫院、許多賭場旅館、公私立學校與購物中心,如今加上沙米社區,沙漠林區開發案更是錦上添花,成為外州富豪為了避稅而遷居到拉斯維加斯的首選之地。

除了以上沙米社區的建地熱賣之外,拉斯維加斯的百萬元以上高檔獨棟屋市場的表現仍差強人意,據統計,新屋建商在2007年共售出141筆百萬元以上的高檔獨棟屋,2011年到2013年三年之間只共售出13筆,2015年售出50筆,2016年的售出筆數預估將和2015年差不多,這和房市崩盤前相比,仍有一段很大的距離﹔反之,上市求售的百萬元以上新獨棟屋與二手獨棟屋綜合起來,2007年有405戶,2013年有683戶,2015年有483戶,2016年截至目前為止有460戶,可見是供過於求。

12大項目完工 賭丕變城

Written By: judith - Jul• 11•16

拉斯維加斯是個不斷蛻變、不斷更新的城市,投資者對這個城市趨之若鶩,資金源源不斷湧進,在未來的三年內,有12個開發項目開始或將要完工,總工程經費將超過1500億,這個數目將比許多國家的三年經濟預算還多,預期將產生很多新的工作機會,大大提升拉斯維加斯整個地區的經濟和建築業的發展。

1.雲頂集團的世界度假村,這是個有7000個房間的旅館加賭場,並且有電影院、會議廳和一個30000平方呎大的人工湖和中國花園,這個項目將耗資美金40億。

2.拉斯維加斯會議中心擴建,這個建在世界度假村對面的項目預算是23億。

3.霓虹開發項目(Neon Project),這是個將老城區附近15號和95號公路相交處的「義大利麵碗」(Spaghetti Bowl),全部重新改造,要花費18億。

4.聯合村莊(Union Village),這是個坐落在韓德森市一個158英畝地上的醫療項目,包括了世界級的醫院、治療中心、住家、娛樂和購物中心,將耗資14億。

5.史維屈數據庫(Switch Digital Storage),這將是全美國最先進最大的電子資料回轉系統(Looped Data System),將耗資美金10億。

6.第一太陽能發電場,這個將蓋在內華達和加州邊界的太陽能發電場將花費10億。

7.沙漠林城中區,這是霍華休斯集團在紅石賭場旁蓋的購物中心,將花費5億。

8.米高梅集團在紐約紐約賭場旁蓋的體育場,有2萬座位,將用去3.75億。

9.寶德市的公路繞道工程,以後去胡佛大壩就不用再穿過市區了,這個項目將花2億元。

10) 拉斯維加斯的足球場(Soccer Stadium),這個項目用去2億。

11) 穩贏集團新的1000個房間的旅館,外加38英畝的人工湖,這項目將花去16億。

12) 屋崙突擊者美式足球將搬到拉斯維加斯,他們將興建足球場,會用去14億。

另外世界聞名的F1也準備在拉斯維加斯蓋賽車場,雖然地點還沒有選定,但老闆埃克史東(Ecclestone)已搶先宣布計畫,因為中國的投資者已排隊準備付錢了。

拉斯維加斯是個不可思議的城市,有這麼多的資金湧入,房市大好,不要錯過﹗

原文刊登在世界日报赌城版——07-09-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

風雨欲來的2016本命年

Written By: judith - Jul• 11•16

經濟學理論是假設有一個經濟循環,如果沒有特殊事件影響的話,由於供需失衡,大約每隔十年會有一個自然的經濟循環,其實此理論有待商榷,不該將循環的因素推給規律性,真正造成經濟循環的因素大多是人為的。例如在1986年的銀行風波(Savings & Loans Scandals)造成房市崩盤,亦開始有「調整利率貸款」(ARM﹐Adjustable Rate Mortgage)使取得高額的貸款更容易;2000年的衰退是因為1995年開始的.com公司風潮幻滅;2007年的「次貸風暴」(Sub-Prime Loan)造成的原因則是2005年的「自認收入」(Stated Income﹐no verified)貸款吹起的泡沫;那2016年這一關是否會再次循環呢?

上周英國公投開始計票時,留歐派似乎領先,股市振奮而漲,沒想到最後竟是脫歐派勝出,跌破專家的眼鏡,美國股市應聲暴跌兩天,也引起全球金融市場震盪不安,投資人唯恐又像2007年一樣,再來一次經濟大衰退,幸好驚嚇兩天之後大家回歸理性,美國股市又連漲兩天,投資人的心情就如洗三溫暖,起伏很大。

本月同時土耳其又爆發了一起大規模的恐怖分子攻擊,恐怖分子還揚言下一個恐攻目標將是美國的舊金山和拉斯維加斯兩個城市,唯恐天下不亂;再來是11月美國總統大選,眾多薪水不調,資產又縮水的中產階級,欲以選票來發洩對傳統政客的不滿,投票支持川普,專家如果一再失算,又如何?總之,投資市場充滿了很多的不定時炸彈。

此外,已知當前全美有3.4百萬個房貸,拉斯維加斯則有15萬個房貸面臨HAMP(Home affordable Modification Program)到期的問題,HAMP是2011年與2012年房市最低谷時,為協助溺水的屋主暫時解困的方案,由政府補助,銀行降低房貸利率60個月,如今紛紛到期,分期付款金額將增加,雖然過去幾年來房價回升不少,嚴重溺水的房子仍無法有淨值,但有些脫離溺水的屋主可能選擇出售房屋。

經過房市崩盤,許多屋主喪失畢生積蓄,無法退休作寓公,猶如一場惡夢,以致有些人不再追求擁有自己房子的美國夢,寧租不買,加上年輕的大學畢業生開始進入就業市場,各大城市對公寓的需求量大增。房市大洗牌後,全美自住屋的比率降為63.5%,為48年來新低,最顯著的例子是佛羅里達州橙縣的Apopka市的「皮埃蒙特公園社區」(Piedmont Park),以前租客僅占十分之一,如今則占三分之一。

賭城一樓住屋 不容易買到

Written By: judith - Jun• 20•16

許多退休者搬到拉斯維加斯,都想找一層樓的房子,但是賭城的房子卻是以兩層樓的為多。

全區都是一層樓房子的社區並不多,大多是混合兩層樓和一層樓,如果在這樣的社區裡住在一層樓的房子裡,但兩旁都是兩層樓,會有泰山壓頂的感覺。

此外,如果買二手屋,許多較老的房子因為蓋的時候還沒有傷殘人士的建築法規,也沒有節省能源或現代化配備,難以滿足退休者的需求。

老房子的天花板大多數是八呎高,而現在的房子多有九呎以上天花板﹔有些老房子一進門,客廳低下兩階,一不留意很容易摔跤,或是台階太多,到廚房或客廳需要上上下下,對老年人不宜。

一般而言,買老房子比買新房子更難找到合適的,原因是現代人的生活方式和以前不一樣了。

目前在市場上有7515幢二手屋在賣,有3420幢是一層樓,但屋齡在15年內的祗有1229幢,也就是只有16%。

這些不算太老的一層樓房子在北拉斯維加斯有232幢,最高價的為119萬9000元,最便宜的是11萬6000元,在20萬以下的有43幢。

在東區有57幢房子在賣,最貴的一幢是79萬5000元,最便宜的是14萬9888元,該區在20萬以下的有16幢。

在南區有29幢房子在賣,最貴的是74萬9900元,最便宜的是17萬4975元,該區在20萬以下的有一幢。

在西北區有29幢一樓房子,最貴的是3200萬元,有6704平方呎居住面積。最便宜的是16萬8400元,目前該區20萬以下的只有一幢在市場上賣。

在華人最多的西南區有296幢一樓在市場上賣,最貴的是1590萬元,居住面積為1萬3853平方呎,七臥14浴,2006年蓋,占地五英畝,古堡型的豪宅中包括了室內劇院、冰球場,室外有高爾夫球場和棒球場,在該區最便宜的一層樓為20萬9900元,1362平方呎,三臥二浴,2004年蓋,此區目前沒有20萬以下的,25萬以下的為24幢,正以很快的速度消失中。

在韓德森市(Henderson)有311幢一層樓在市場上賣,有136幢在50萬元以上,最貴的是550萬元,最便宜的是19萬元,目前該區在25萬以下的只有22幢,也是一樓需求很高的區域。

銀髮族買房子還有一個條件,就是要離醫院近,西南區和韓德森市的一層樓房子搶手的主要原因即是醫院多,看病方便,此外,另一個醫院多的區域是賭場大道附近,但那裡一層樓房子很少,不妨考慮高層豪華康斗,因為大樓有電梯、門房服務,安全又方便。

原文刊登在世界日报赌城版——03-19-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房地產經紀 要遵守道德規範

Written By: judith - May• 23•16

內華達州房市復甦,房地產中介成了熱門的行業,內華達州在2000年房市最熱絡時,有2萬8115位房地產經紀,後來房市崩盤,不少經紀退出這一行,在2013年,只剩1萬9484位有執照的經紀,也就是有9000多人將執照停了。今年房市好轉,又有許多人紛紛加入,有執照的經紀為2萬1225人。

房地產經紀在美國的經紀結構中是個不可缺的行業,建築業是美國經濟的火車頭,所以房地產經紀是推動經濟的主力之一。房地產經紀取得執照後營業要遵守「道德規範(code of ethics)」,即具備專業能力,並以公正及嚴謹的態度對待顧客。

道德規範的手冊,主要分為17章,一開頭就寫到:房地產經紀肩負重大社會責任,第一章到第九章為對客戶的職責,第十到14章為對大眾的職責,第15到17章為對同行經紀的職責。

房地產中介是個競爭激烈的行業,免不了對立與衝突,道德規範主要是希望同行間互相尊敬,但並不禁止有任何創新或積極開發市場的方法。道德規範在同行間有糾紛時,最高原則是「己所不欲,勿施於人」,斷人生路,毀壞形象的做法是不可取的。

房地產經紀同時也要協助政府,取締有危害社會大眾或可能傷害房地產專業公信力及聲譽的行為,如從業人員獲悉任何違反道德規範的行為,包括不當挪用客戶和顧客的資金或財產,惡意歧視或造成客戶損失之詐欺行為。

然而,內華達州政府的季報中,每期都會有二、三十個房地產經紀因違反道德規範而受到懲處。

例如,最近一期的季報,一名經紀因沒有物業管理的執照,在他老闆(broker)不知情之下,偷偷幫人出租和管理房子,又挪用了客戶的錢,結果執照被吊消並罰款7萬元。

另一名是房地產公司的老闆,因為宣傳不實( misrepresentation),又未監督好旗下的一名經紀,不當支用客戶的錢,被吊銷執照,並罰他十年之內不得申請房地產執照。

還有位房產經紀幫客戶在支票上簽名,又公私混合在一起(Commingle),即沒有將客戶的賬戶與自己的分開處理,被罰吊銷執照。

在這一期的季報中有20個案件,最嚴重的一名經紀共犯了29個案子,被罰款34萬,並吊銷執照。

在美國房地產經紀必須受最高的道德標準約束,不可損害顧客的權益。

原文刊登在世界日报赌城版——05-21-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

外國人投資不動產的出場稅

Written By: judith - May• 02•16

投資有進場必然也有出場,出場即出售或轉移,前者涉及「資本利得稅」,後者涉及「遺產稅」、「贈與稅」,茲按不同的持有方式說明這三種美國聯邦稅:

1.以外國人「個人」名義直接擁有不動產–享有「資本利得稅」優惠,但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。2.以外國或美國「公司」名義擁有不動產-沒有「資本利得稅」優惠,但也沒有「遺產稅」、「贈與稅」。3.以美國「合夥」名義擁有不動產-享有「資本利得稅」優惠,但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。 4. 以美國「有限債務公司」LLC名義擁有不動產-有「資本利得稅」優惠,有「遺產稅」,沒有「贈與稅。

出售時,持有一年以上的「資本利得」(capital gain)有優惠稅率,是根據納稅人其它一般收入(Ordinary Income)的累進稅率而有高低之別,一般收入的累進稅率在15% (即單身者收入小於3萬7650元,夫妻7萬5300元)之內者,「資本利得」的稅率是0%,即免稅;一般收入的稅率是25%﹑28%﹑33%﹑35%(即單身者收入小於41萬5050元,夫妻$46萬6950元),「資本利得」稅率為15%;一般收入的稅率是39.6%的,「資本利得」稅率為20%;持有一年以下就視為一般收入來計算所得稅率。

要注意的是,自2016年2月17日開始,辦理過戶的公證公司從原來「代扣繳」(withhold) 外國人或外國公司售價的10%改為15%,如果是外國人與美國人共同持有不動產,則等分配「資本利得」給外國人時,其「代扣繳」利得的30%改為35%。然後,「外國人」申報年度所得時,再根據以上「資本利得」的稅率計算,多退少補之前被代扣繳的金額。

針對不動產,外國人的「遺產稅」、「贈與稅」免稅額很低﹕A.「遺產稅」-無論有形資產或無形資產,其免稅額只有6萬,但金融投資則全部免稅 ﹔B.「贈與稅」-有形資產的免稅額只有1萬4000元,無形資產則全部免稅,金融投資也全部免稅。

註﹕1.有形資產包括現金不動產;2.無形資產包括股票、保險、「合夥」持股、「信託」資產;3.金融投資包括定存、滋息保險、債券。

所以如果「外國人」準備贈與子女或他人不動產,那麼以LLC名義擁有不動產比較有利,因為「外國人」贈與LLC的股票是屬於「無形資產」,基本上是完全免稅的。

在美國會計師申報公司稅的收費不菲,所以有些會計師以萬一被租客告,為了不涉及個人的身家財產為由,鼓勵「外國人」以「有限債務公司」LLC名義擁有不動產。

利率與匯率如何影響房市

Written By: judith - Apr• 11•16

拉斯維加斯的房價在經歷如雲霄飛車的飆高、落底又回漲後,根據經紀人公會的統計,自2015年6月至今約九個月,猶如處於高原(高處的平原),即沒漲也沒跌,按正常情況,房價應該至少每年漲2%至5%。

分析其個中原因是因為前幾年漲得太猛,即2012年與2013年分別漲24%,投資者開始採取觀望的態度,漲幅於是逐漸減小,2014年漲10%,2015年漲6%,最新統計是過去九個月房價持平,總銷售量亦大幅縮水。

投資者持觀望態度,從機構型的投資者(institutional investors)之比例逐年降低亦可見一斑,2013年機構型的買家購入總銷售量的14.1%,2014購入7.6%,2015年購入2.2%。

此外,分析銷售的性質,2012年銀行屋(REO)占26%,不足額還貸銷售屋(short sale)占37%,一般正常的銷售屋(traditional sale)占36%﹔2015年銀行屋占7.7%,不足額還可能要貸銷售屋占7.5%,一般正常的銷售屋占84.7%,雖然目前仍有21%的房屋貸款是溺水的,但相較於2012年時有71%的房屋貸款是溺水的,房市慢慢地接近正常的狀況,據估計還要三、五年溺水才會消聲匿跡。

以上有如個體內傷在康復中,但是外在環境的加持也很重要,聯邦準備理事會(FED)3月宣布不升息,主席葉倫(Janet Yellen)已表明,基於全球經濟成長緩慢而疲軟,聯準會在未來的任何調息上都會謹小慎微。

房市受利率的影響很大,維持低利率使購房資金的取得成本低,且游資多,熱絡房市有利。

就是因為這次聯準會沒升息,炒家紛紛脫手,美元乃開始貶值,匯率不斷滑落,相對其它國家的貨幣就升值,以菲律賓為例,今年2月,比索對美元是48:1,最近回升到46:1,但是匯率對房市的影響比較有限,局限於對有外資介入的房市,本國貨幣貶值可以提高外資的購買力,但如果未貶而看貶,外資反而會卻步。

看來短期內我們不能期望市場會固定向一個方向走,不管是向上還是向下,因為動盪的因素太多。例如,過去大半年,美國股市隨石油價格的下滑而下跌,最近的上漲則是因為油價從28元一桶的最低開始反彈,甚至接近40元一桶,投資者對經濟不穩定的疑慮消失,可是,誰能確定油價的走向呢?

又例如過去兩年,許多西方專家認為,因為地產泡沫,負債過高和產能過剩,中國經濟會硬著陸,而央行去年兩次突然讓人民幣貶值也使外國投資者失去信心,而中國企業和個人擔心人民幣貶值,也跟在外國投資者後面拋售人民幣。但是,最近一線城市的房價又開始猛升,經濟因此也未必會如外人想像的那麼差。

如何透過拍賣方式購屋

Written By: judith - Apr• 04•16

拍賣是一種很古老的交易方式,在羅馬時代,人們就用拍賣來交易商品、動物和權利,現在買賣骨董、牲畜、農作物,還是用拍賣方式。2008年房災最糟糕時,有的拍賣場一天就賣出一兩百幢房子,等於五分鐘一幢。當時有許多華人在拍賣場聽那急口令的報價,如鴨子聽雷,舉了牌結果買到的不是聽到的價錢,最後連進場時所交的定金也要不回來。

拍賣是什麼樣的過程,又有什麼風險在裡面?首先須了解,拍賣的種類有三種,第一是絕對拍賣(Absolute Auction),也就是沒有底價,從零開始,出價最高的人得標。第二是底價拍賣(Minimum Auction),這個拍賣是從底價開始,出價最高的人得標。第三是有保留的拍賣(Reserve Auction),這是賣方保留不賣的權利,房屋拍賣通常都是這一類,銀行或是法院可以修改或增加購買的條件,拒絕將物業賣給得標者。

其次,拍賣的方式有三種,一是密封拍賣(Seal Bid),這是投標者將想出價寫下放在一個密封的信封中,在開標時,再把一個個信封打開,最高價者得標,但如果投標和開標不是同一天,同一個場所,就很容易產生弊端和不公平的事情。二是現場拍賣(Live Auction),這通常在個大會堂或法院台階上,拍賣人員在台上將物品展出,然後叫價。而房子的拍賣,通常沒有任何照片,只有一本目錄,主持人如連珠炮一樣唱著價與參與拍賣的投資者在台下舉牌競爭。三是網路拍賣(Online Auction),這是現在最流行的方式,投標者可以在投標前有幾天時間去看房子,然後用信用卡交個定金,約1000到2500元,就可以參加競標。

網路上買房子,一般人都忽略5%的拍賣場服務費(Buyers Premium),另外還有賣方附加費(Seller Service Fee)大約5000元,一般這是給銀行屋的,目前網站拍賣的房子,數量上已大不如前,在最高潮時加州一個月有3萬幢房子,現在一個月5000幢都不到,且房子的狀況越來越差,也有賣主自己參加投標來拉抬價錢,得到標,網站公司就馬上打電話來要你在20分鐘內簽42頁的文件,最糟糕的是,贏得競標並不代表就買到了房子,因為賣方可以反悔不賣,可以改變價錢,可以修改條件。在網上買房子,最好也找個熟悉整個程序的房地產經紀,比較穩當。

原文刊登在世界日报赌城版——04-02-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

美國大家庭 不吃大鍋飯

Written By: judith - Mar• 28•16

由於產業結構改變,加上經濟復甦腳步緩慢,美國中產階級的財富普遍縮水,為了節省開銷,過去五年來全美各地都有一種現象,即兩代以上成人同住一屋的人口比例越來越高。

別以為美國人開始仿傚華人的優美傳統文化-三代同堂,美國人純粹是為了經濟的考量,其中文化的差異還是存在的,因為美國人的個人主義思維根深柢固,住在一起可不表示要吃大鍋飯,或何時出門回來得告知父母,所以這時住家如果多一個廚房,多一個進出門口,才能滿足這種大家庭的生活需要。

然而美國的建築法規頗嚴,許多地方政府不允許住家有第二個廚房,廚房的定義是:有爐頭、大烤箱的設備,就稱之為廚房,若只有微波爐、電熱小烤箱及水槽,不算是廚房。有些住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite), 但客房裡也不許有第二個廚房,立法的目的是讓住家與出租物業有所區別。當然,有些人於入住後,自行加上第二個廚房,雖然違反法規,但只要沒人舉報,不被建設局發現,等將來要賣房時再拆掉復除。

有些地方政府雖然不禁止住家有第二個廚房,卻規定第二個廚房的自來水與下水道管線必須另外接管線,這就增加了營建成本,每一接管線索費約1萬5000元,理由是這種房屋有分租的潛力。

據統計,全美國兩代以上成人同住一屋的人口約為18%,2000年時是15%,有增加趨勢,因此有些新屋建商為吸引這類型的買家,用吧台的名目,加建較小規模的廚房,設備包括微波爐、電熱小烤箱、洗碗機、冰箱及水槽。

再者,有的地方政府規定住家不可以有第二個進出門口,以維持社區外觀上的一致性;有的則規定,如果有第二個進出門口,必須從大街上看上去不顯眼(can’t be visible);此外也有些地方政府規定,如果住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite), 必須分別作基礎設施(infrastructure),包括牽接水、電、瓦斯、下水道等管線,一套基礎設施的費用大約4萬元。

以上這兩條建築法規漸漸不合時宜,所以已經有少數的地方政府因應新屋建商們之請願,擬加以修改。