By Judith Lin Sullivan

賭城房市 回顧與展望

Written By: judith - Jan• 13•20

2019年底的二手獨棟屋的中間房價在31萬2990元收盤,比2018年年底僅上漲6%,房價顯然已經平穩下來,雖然目前房價已經接近歷史上的最高峰,即2006年6月的31萬5000元,但從經濟學家的角度來看,如果考慮13年來的通膨因素,根據物價指數作調整的話,2006年的31萬5000元其實約等於今天的39萬9300元,可見在2008年房市泡沫之前,當時房價飆得有多瘋狂;至於在2012年房價最低谷的時候,二手獨棟屋的中間房價是11萬2000元,又是跌得多慘,從谷底到現在幾乎翻升了三倍。此外,2019年底的二手康斗與連棟屋的中間房價則是在17萬8000元收盤,比2018年底上漲9%。

2019年拉斯維加斯的二手屋總成交量為4萬1269戶,比2018年下降4%,如果比較2017年,則下降9%,其中主要原因仍是二手屋房源不足的問題還未解決,遠遠不及正常市場下的平均六個月庫存量;此外,值得注意的是2019年12月的反常表現,一般而言12月份是房市的淡季,但是2019年12月份的二手獨棟屋的成交量竟比2018年同期增加21.8%,達到2609戶,這也造成2019年底房源遽降。2019年底約有5538戶上市求售卻未售出的二手獨棟屋在市場上,比2018年底少了16.3%。

由2019年12月的表現看來,2020年房市應該會在穩定的情況下正向發展,雖然2020年適逢美國總統大選,中美貿易戰方興未艾,英國脫歐問題重重,美國與伊朗的衝突一觸即發,未來世界局勢將有不少的變數,股市因而起起伏伏,但這類事件對房市影響將較小且緩慢,目前並無任何房市崩盤的徵兆,尤其拉斯維加斯的就業率不斷攀高,人口也在持續增加中。著名房地產網站Realtor.com最近預測,全美的百大城市中約有四分之一的房價在2020年將開始下跌,其中拉斯維加斯會小跌1%,但是全美房地產經紀人公會則持相反的看法,根據其最近公布的資料,它列出未來三至五年全美有十個大城市的房市將特別看好,包括拉斯維加斯在內,其它九個城市分別為德州的Fort Worth、俄亥俄州的Columbus、南卡羅萊納州的Charleston、北卡羅萊納州的Charlotte與Raleigh-Durham、猶他州的Ogden、佛羅里達州的Tampa、科羅拉多州的Fort Collins與Colorado Springs。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999,公司互聯網:www.LVhome.com。

3大因素 明年房市更熱絡

Written By: judith - Dec• 23•19

經濟學家們預測2020年房市應該會比2019年更熱絡,理由有三:房貸利率史上超低、房源緊俏將緩解,房價漲幅趨小、逐漸穩定。說明如下:

1. 由於2019年通貨膨脹率低於預期,因此聯凖會目前不考慮2020年調高利率,預期房貸利率將繼續維持在3.5%左右。

2. 今年10月底時,全美建築許可達146萬件,其中10月核發的件數比9月份增加5%,建築許可是未來營建的最佳指標,因此全美房地產經紀人協會(NAR)預估,2020年新屋開工數將比2019年增加11.5%,建商也祭出高薪,大舉聘雇工人,並進口建材壓低建材價格,這些都有助加速新屋開發。

3. 房價經多年猛漲,漸接近一般人難負擔的水平,許多買家持觀望態度,過去一年多來,房價漲幅已越來越小,雖不至於跌價,但漲價空間顯然有限。

目前雖然有一些不確定因素,可能影響經濟復甦,包括中美貿易戰、英國脫歐及2020年美國總統大選等,但經濟學家普遍認為,就算經濟由強轉弱也不至於拉下房市,主要原因是,經過2008年次貸風暴導致的房市崩盤,為免重蹈覆轍,政府改革金融,銀行放貸標準更嚴苛,房市槓桿結構相對穩健。此外,千禧族這一代(1981-1996年出生者)儼然已經成購屋族主力,占全部購屋者的36%,買房多半自住,不像十幾年前一窩蜂借款炒房,房市崩盤後棄屋,造成房災。

值得注意的是,千禧族購房趨向時尚,如高科技設備智慧房與環保綠能屋,還有改造房屋顯示個人品味,特別重視整體社區形象,因此建商開發須加入這些新企劃。

說到中美貿易戰、英國脫歐與美國總統大選,主要影響分別是:原材料價格、歐洲局勢安定與美國是否增課富人稅,這些令人猶豫不安。一般而言,投資者傾向等待大環境更加明朗才會行動,千禧族則多依個人生活需求考量,亦即只要房貸利率維持低水平,市場可選擇的房源增多,房價又在可負擔範圍內,能擁有代表身分的品牌房才算跟得上潮流。鑒於上述原因,2020年房市應比2019年更熱絡。

翻賣學問大 3要訣定成敗

Written By: judith - Dec• 11•19

美國HGTV電視頻道多年來播出頗受歡迎的真人秀節目,介紹一幢幢舊屋改裝成煥然一新的過程,啟發許多人的發財夢,有人付諸行動下海翻賣,適逢這幾年房源不足、房價猛漲的時機,開闢一條致富之道。

正因為房源不足,其中最大的學問就是如何取得標的物。眾所周知,銀行處理回收屋往往分批標售,大投資者買入一批良莠不齊回收屋,會先評估篩檢,轉賣狀況不佳的房屋,這就是翻賣者的主要屋源。

以下是幾個翻賣獲利的實例:

紐澤西A先生27萬元買入回收屋,花5萬元翻修,賣42萬5000元,獲利10萬5000元。科羅拉多州B先生7萬5000元買屋,6萬元翻修,賣24萬9900元,獲利11萬4900元。德州C先生17萬8000元買屋,8萬元翻修,賣33萬元,獲利7萬2000元。北卡羅萊納州D先生7萬2000元買,12萬6400元翻修,賣35萬元,獲利15萬1600元。

從事翻賣需具備什麼能力?首先是準確分析市場走向,其次是熟悉營建,最後要有成本觀念,包括時間、施工成本。簡單說明如下:

1、分析市場走向:經濟景氣、低貸款利率、房價看漲是進場好時機。

2、如何翻修房屋:翻修過程環環相扣,一個環節延誤,往往影響之後的連串工序,所以在各環節間最好有緩衝時間,以防骨牌效應。

3、數字取決成敗:列預算、評估獲利潛力,值得投資多少翻修費?再倒過來決定應該投資多少購買標的物。預估翻修費應將過戶費與額外開銷計入。完工後可能的售價與上市、過戶時間、獲利等,如果數字上看來很緊湊就不值得投資。

此外,專家還分享一些成功的小撇步,例如:在好區,屋況差往往是最佳標的物;材料要自行採購,而勿過手承包商,因為承包商經手賺一筆推升成本;雇用負責、重品質的承包商,以免交屋時通不過房檢;翻修程度與社區其它房屋的水平一致即可,切忌過頭,例如在低檔次社區使用太高檔建材,這些額外投資若靠提高售價恐難賺回來。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華(Judith Sullivan,見圖)提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,公司互聯網為:www.LVhome.com。

賭城大興土木 房市獨樹一幟

Written By: judith - Nov• 19•19

2019年快結束了,對房市而言這是冷清的一年,投資人都問怎麼回事?很多人歸咎美中貿易戰。明年又會如何?經濟衰退(Recession)會不會延續到明年?會不會發生像2008年一樣的房地產大崩盤(Real Estate Crash)。

富國銀行查理道夫提(Charles D)認為,這次經濟衰退是因許多投資者在貿易戰陰影下暫時觀望,由於經濟體系下各行業環環相扣,如進出、入口管道受阻,零件材料出不去,成品進不來,製造業首當其衝;建商想蓋房子,但國外建材價格漲又進不來,只好少蓋。工廠要更新設備,但國外新機器進不來,產能無法提升,市場陷停頓。

然而房市不景氣應還不致於造成像2008年的大崩盤,因為整體經濟看來還不錯,尤其是嬰兒潮陸續退休,很多工作崗位懸缺、失業率很低、最低工資抬高、消費能力提升,唯一的擔憂是貿易戰沒結果,投資者還沒進場。

另一方面,房價節節上漲,導致自住型首購族買不起房子。目前美國的利息雖然很低,但大多數年輕人還在分期償付將近9%利率的學生貸款,有限的薪水在支付學貸和生活費後,購屋頭期款無著只好租房,導致租金上漲,建商認為出租公寓有利可圖,紛紛投入建公寓大樓,一時之間空屋率又變高了。總而言之,全美明年經濟步伐預期緩慢,那麼拉斯維加斯會受到什麼影響?

拉斯維加斯市經濟發展部Director比爾阿瑞特(Bill Arent)認為,明年賭城將可進入全新發展階段,首先在賭城大道(Strip)工程有會展中心擴建、雲頂集團賭場,突擊者球場和哈利士賭場會議活動中心將完工,在老城區(Downtown),有三幢賭場旅館動工,一個是44層樓的希卡賭場(Circa),還有葛蘭旅館(Grand)和不帶賭場的麗豪(Marriott Ac Hotel),另外在靠近賭場區的交響樂公園(Symphony Park)有三幢商住公寓大樓興建,一是奧瑞克(Auric)344單位公寓,另外是阿斯卑(Aspen Heights)290單位,以及佛瑞蒙九(Fremont9)233單位,一年前蓋好的公寓,租金從1742元到3423元都有。

15號公路西邊是規劃成片醫療區,有大學醫院(UMC)和內州大學醫學院。

拉斯維加斯計畫由自駕車行駛賭場、交響樂公園、會議中心和醫療區。未來的拉斯維加斯將和高科技、高品質的生活更緊密結合。

原文刊登在世界日报赌城版——11-16-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城新舊屋價差大 約10萬元

Written By: judith - Oct• 16•19

過去一年多來,賭城的中間房價開始持平,成交量持續下跌,房源漸漸增加,看似風平浪靜,可是卻有一個值得注意的現象,即新屋與舊屋的中間價格的差距已經達到約10萬元之譜,根據Home Builder Research統計報告,2019年7月,賭城新建獨棟屋的中間房價為38萬9450元,二手獨棟屋的中間房價為29萬5000元,差價為9萬4450元;相較於全美新建獨棟屋的中間房價為31萬400元,二手獨棟屋的中間房價為28萬8900元,差價僅為2萬1500元,賭城的差價約為全美的差價的4.5倍。

其實,自2013年以來,賭城的這特殊現象就開始了,一直持續至今不變。一般而言,房價差異取決於建築面積大小、屋況與地點,而賭城新舊屋的差價如此大的主要原因是什麼?

1、2008年房市崩盤後,新屋的開發陷於停頓,約有五年幾乎沒有建商推出新的開發案,近幾年房源緊俏,一些建商才陸續恢復推案,而鑒於土地、建材、工資與政府規費成本提高,大部分建商選擇建造大面積與高價位的新屋。據一家顧問公司Applied Analysis統計,這些新建的房屋比2008年前造的二手屋的面積平均大了約500平方呎,如以每平方呎平均單價200元計算,就約為10萬元,所以新屋的要價並不離譜。

2、如上所言,2008年之後,新屋建商的推案很少,例如2008年以前,每年新屋的銷售數量動輒4、5萬幢,近年來則只約4、5千戶,約為其十分之一,所以十年以下的二手屋占非常少數,大部分的二手屋的平均年齡是超過十年的,所以比較老舊,屋況自然無法比擬新屋,差價大有道理。

眾所周知,2018年之前,賭城的中間房價每年都以兩位數的速度反彈。再進一步分析,賭城新屋的中間房價在2017年已超過2006年高峰期時新屋的中間房價,但目前二手屋的中間房價則尚未恢復到2006年的水平,顯示二手屋的價格反彈有限,其中一大原因也正是:現在大部分二手屋的屋齡是超過十年的,相對於2006年的二手屋而言,現在的二手屋平均屋齡的確老多了。

由於取地、建材成本、工人薪資與政府規費節節上揚,新屋建商為了維持合理利潤,必須把增加的成本反應到價格上,然而能夠負擔得起近40萬元的房子的買家畢竟是少數,根據Home Builder Research 2019年7月的統計資料,賭城過去一年來共售出5042幢新建獨棟屋,比去年同期下降5%,這也可能受美中貿易戰的影響,幸好9月18日聯儲局又宣布今年第二次降息,目前30年房貸利率為3.73%,相較於去年同期的5%,利率低有助提高負擔能力,預期未來一年新屋的銷售量將恢復成長。

建商業樓 須審慎評估含金量

Written By: judith - Oct• 07•19

在2008年金融風暴前,大多數開發商對開發商業地產很具信心,不論購物中心或公寓式辦公樓,認為只要推出新商業建築,就有人租,租滿後,就會有投資者以高價買下收租,大多數銀行只要看到建築圖和預算就批准貸款,但2008年後銀行沒收了許多房地產,包括許多新的商業地產,銀行以低於建築成本的價格法拍,才知這些商業地產難出售,原因是設計不當,不易找到各類型租客,銀行學乖了,之後審核開發商的建築貸款會要求提「市場可行性研究報告 (Market Study)」。

如果興建購物中心,首先要辨別這是鄰里型的購物中心(Neighborhood Shopping Center),或是大型的購物中心(Shopping Mall),或有特定顧客對象的購物中心(例如遊客),其次是根據主要的店(Anchor)來確定購物中心的特色,接著須分別以方圓1哩、3哩、5哩為範圍,作人口數據調查(Census),調查內容包括該區人口的年齡分布、男女比例、職業與收入層級等,並依此算出該區的消費能力,然後分析市場是否還有需求、新開發案的生存空間、有多少競爭對手,其市場占有率與實力如何、能否勝過對手,如果目前的購物中心已經老舊,且其租客的業務量不高,那麼新開發案就具優勢。

購物中心的含金量是以裏面有什麼樣的商業來計算,按照統計資料來計算業務量,一個理髮店一年的產值是143元/平方呎,乾洗店236元/平方呎,咖啡店418元/平方呎,超市458元/平方呎,藥店500元/平方呎,名藥店如Walgreen還可以達到700元/平方呎。如果開發商能夠找到出名的品牌先簽定長期約承租,則建築貸款的申請會順利很多。最後是研究該區的成長潛力和未來走向,如果不斷有人遷入,居民收入一直增加,未來租金還會調漲,使購物中心的價值越來越高,銀行的風險就隨之變小。

據說過去在中國,有很多開發商不重視市場可行性研究報告,所以與建很多大而無當的商業樓,租不出去只好空在那裏,成為鬼城(Ghost Town Project),也逐漸明白這種作法是行不通的。在美國開發商業樓需經過精心計算,包括取地成本、市場需要,不只是建築設計,投資者最在意的是投資回報率,即租金收入與購入成本的比例,建好後能滿租乃是開發商的首要目標。

原文刊登在世界日报赌城版——10-05-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

開放短租度假屋 前景看好

Written By: judith - Aug• 19•19

許多人買了房子想經營短租度假屋,覺得平均日租金比長期的高很多,雖然需投資另一筆錢購置家具。

這麼做第一個問題是合法性,目前只有拉斯維加斯市可以經營,但很難獲執照,兩家短租度假屋必須間隔500呎以上,北拉斯維加斯市和克拉克縣目前都不准短租度假屋,原因是擔心噪音、停車和垃圾問題。有些城市因為許多長租屋改做短租度假屋,以致短租屋大量出現,長租屋數量減少,造成租金上揚,再者,短租屋出現影響旅館收入,政府稅收減少。

上個月,韓德森市通過短租度假屋合法案,因為度假屋網站(AirBnB)請專人遊說市政府成功,市政府明白,限制不如管制,取締地下業者不如使其合法化;業者申請商業執照、繳營業稅,並得到社區管理委會(HOA)同意,政府可增加稅收,何樂不為?聽說克拉克縣也要跟進,很快也將合法化了。

短租度假屋網站龍頭老大(AirBnB),2008年在舊金山創立,創辦人喬蓋比亞 (Joe Gebbia)在家裏客廳放充氣床墊,提供早餐給過夜的遊客,生意做開了,他建立網站招攬更多遊客和幫助想做短租度假屋者網站名意思是:空氣、床墊和早餐(Air Mattress Bed and Breakfast),後來簡寫為AirBnB,中文名「愛彼迎」,目前有25萬個出租地點在網站上,每年招待超過600萬遊客,地點有四分之三不在美國,使用者千禧族(millennials)為主,因為他們不喜歡住傳統旅館,想要更接近地方民情風俗,但因美國各城市法規不一,公司正遊說各地政府修改法規,讓更多人經營短租度假屋。

拉斯維加斯早已有許多人暗地經營短租度假屋,如全面合法化將有更多人進場,不過要注意的是,如果不是「愛彼迎」的加盟店,廣告上不可加上(AirBnB)字樣,因為這是註冊商標。

經營短租度假屋要有源源不斷的客源,參加短租度假屋網站可省去許多做廣告找客人的煩惱,愛彼迎公司收3%傭金。其次,重要的是清潔,愛彼迎公司有評分制度,客人可為住宿地打分數,太差的愛彼迎會被移出網站,同樣,如客人分數太差,度假屋主人可拒絕接待。

拉斯維加斯有許多外州屋主,人不在內州有許多不便,愛彼迎公司准許第三者代管,屋主稱為主人(Host),管理者為「合作主人」(Co-Host),收入可對分,比率由雙方決定。

在遊客眾多的拉斯維加斯,做短租度假屋不失為增加收入、提升房子使用價值的好主意。

原文刊登在世界日报赌城版——08-17-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房市見冷 降息刺激買氣

Written By: judith - Aug• 05•19

今年賭城的房市有冷卻的現象,相較於2018年,不但交易量減少、漲幅縮小,屋源也明顯增加,然而因為過去幾年積累的暴漲,價格已經達到一般人無法負擔的程度,首購族只好繼續租屋,或考慮購買比獨棟屋便宜的康斗與排屋,賭城的租金因而水漲船高。茲逐項分析如下:

1、年漲幅縮小:賭城6月二手獨棟屋的中間成交價為30萬4000元,約比2018年6月上漲5%,6月二手康斗與排屋的中間成交價為17萬8000元,約比2018年的6月上漲6.5%,已經回歸到2002年之前年漲5%的範圍,不再像過去五、六年來每年均以兩位數上漲的熱度。

2、房屋總交易量減少:第一季二手屋總成交量為8073戶,比2018年第一季減少14%,新屋總成交量2293戶,比2018年第一季減少4.6%;此外6月時,79%的二手屋在上市60天內取得買賣合約,相較於去年6月的89%,可見銷售時間拉長了,幸好本周聯準會再次宣布降息,此舉有助降低買家的購屋成本,預期將刺激買氣。

3、屋源增多:5月底二手屋市場上約有7855戶獨棟屋待售,比去年同期增加91%,約有1750戶康斗與排屋待售,比去年同期增加一倍。目前的房屋庫存量約三個月,尚未達到供需平衡的五個月水平,所以依然屬於賣方市場,但是買方已經有比前幾年屋源緊俏時有更多的選擇,這也有助於買氣。

4、康斗與排屋交易增加:2019年前五個月,新屋建商共計售出3498戶獨棟屋,比去年前五個月減少7.1%,同時建商也售出577戶康斗與排屋,比去年前五個月增加27%,一下一上的主要原因是,喜歡新屋的年輕首購族買不起新獨棟屋,只好退而求其次,改買康斗與排屋,從5月的新建獨棟屋的中間成交價為39萬9636元,新建康斗與排屋的中間成交價為29萬4039元可以看出,後者的價格約為前者的3/4。目前賭城新屋銷售的水平仍然遠遠不及房市巔峰時的2005年,當年新屋建商共售出約3萬9000戶,但比起低谷時的2011年全年只售出約3900戶,則是比上不足,比下有餘。

5、租金上漲:根據知名房地產網站Zillow的統計,6月賭城的公寓中間租金價格為1435元,比去年同期上漲10%,主要是許多建商近年來為迎合年輕新貴的生活品味,開始投入建造高檔公寓出租,帶出一股新風潮,轉變了公寓的出租市場;此外,一般二手屋的出租市場維持不變,本地物業管理業者說,其中間租金價格仍在1100元上下,空屋率很低,僅約5%。

維護房客權益新法 7月1日實施

Written By: judith - Jul• 22•19

內華達州的法律比美國各州更傾向保護房東的權益,例如在一般情形下,房客如沒付房租,房東不必雇請律師,只須花十天左右、約200元就可收回出租物業,不像加州或紐約等州,法律傾向保護房客,房東驅趕房客需數月,損失與費用不菲,因此內華達州吸引許多外州來的房地產投資者。

然而最近內華達州通過法律Senate Bill (簡稱SB151),加強房客的權益,包括寬延驅趕房客的前置時間、房客取回屋內家具的期限,與對房客收取遲付罰金的限額。

1. 驅趕房客的前置時間:舊法是五個工作天,相當於七天,新法是七個工作天,相當於九天。即房客在收到違約驅趕通知後,有九天可補繳房租與罰款,或到法院訴請召開聽證會,申請費用71元。因為內華達州法律傾向保護房東,所以大多數的案例是房東勝訴,法官接著責令房客在數天內搬出該物業,房客若想以失業或生病為由博取同情都很難成立。法理上,房東擁有房產並不表示就可以免費居住,房東也曾付出相當的成本才擁此房產,還有每個月的貸款分期要付,貸款違約,房子也可能被銀行法拍。

2. 房客未在九天內補繳房租與罰款,也未訴請聽證,房東在第十天可取得法院判准驅離房客,第11天房客會看到警方通知貼在門上,通知其在下個工作天後的24小時內會來驅趕房客。從發出違約驅趕通知,到此必然會經過兩次周末;換句話說,就是要到第14天,警方才會和鎖匠一起到出租物業處執行,此時房客多半已經倉皇搬走,或人先離開但家具還來不及搬,警察便在大門上貼封條,鎖匠也換新鎖,並將新鑰匙交給房東或管理人,只有他們有權進屋,房客若擅自進入就觸法。所以,新法大約需15天才可收回出租物業。

3. 房客取回屋內家具的期限:房客先離開但家具還來不及搬走,在封條貼上後,房客有五天可聯絡房東或管理人,約時間到出租物業取回其所有物,如果五天後房客沒取走,房東或管理人可租倉庫,暫時保管房客的所有物一段期限,如果房客想贖回,必須補償搬運費用與倉儲費,否則在法定時間過後就視同房客放棄所有權。

4. 對房客收取遲付罰金的限額:舊法一般按遲付的天數計算,沒有設最高罰額,新法則設定租金的5%為最高罰額,例如,房租是1200元,最高只能罰到60元。例如租約是,超過付租期限後,每過一天罰10元,那60元就等於是遲付六天的罰款。站在房東的立場,房東應不樂見遲付超過六天,對待房客會變得冷酷無情,驅趕的行動會更積極。新法表面看似在保護房客,但結果可能相反,因為不對等的規定往往導致反彈與糾紛。

如何鎖住貸款利率

Written By: judith - Jun• 24•19

川普日前宣布,如果墨西哥不阻止從墨西哥過境的非法移民進入美國,從6月10日起,將對墨西哥進口的貨物加徵5%的關稅。而且,稅率會繼續增加,直到非法移民問題得到改正。川普批評墨西哥政府只說不做,美國已經忍受很久了,如果美國繼續提高關稅,還可以逼使在墨西哥的美國製造業遷回美國。消息一出,道瓊一天跌掉400點,幸好聯準會接著宣布降息,隔天道瓊又回漲500點。降息對房市是很大的利多,因為房貸的成本降低,使得買家的購買力增強。

目前30年貸款的平均利率是3.82%,相較於一年前的4.54%,15年貸款利率是3.28%,五年浮動的貸款利率是3.52%,是自2017年以來的新低。如果買家對這樣的低利率很滿意,又擔心利率回升,不妨考慮付數百元的手續費,鎖住目前的利率,相當於買一個保險,如果之後交屋,銀行撥款時的利率升高,這舉動等於為未來省下一筆為數可觀的分期付款,一般而言,可以鎖住30天到60天,到期之後還可以延期,費用視貸款金額而定,以10萬元的貸款為例,延期的手續費約125至250元。萬一交屋時利率更低,此時再找別家銀行申請貸款,時間上通常已經來不及,但可以跟銀行針對利率重新議價,通常可以在新利率與鎖住利率之間取得共識。

從買家看中一個物業,與賣家討價還價後簽訂買賣合約,開始進入過戶程序這個時間算起,因為銀行估價需要時間,此外,如果買家在作屋況檢查時,發現有許多地方需要修理,買家又據此與賣家議價,或是要求賣家修理,而修理也需要時間,這樣一來將導致過戶的時間延遲,往往就會超出鎖住利率的期限,所以如果買家在簽訂房屋買賣合約之前就鎖住利率,基本上是不切實際的。

有時不是因為以上原因,而是因為銀行內部的效率問題,核准貸款花了比正常的30天至45天還久,使得鎖住利率過期了,此時買家可以要求豁免延期鎖住利率的125至250元手續費。例如2017年,富國銀行就因此歸還客戶之前約三年半來,對他們收取的延期鎖住利率的手續費,約9800萬元。

結論,買家在開始尋找物業之前,就應該先諮詢銀行,初步審核自己的貸款能力,在簽訂房屋買賣合約之後,趁此時的低利率,善用鎖定利率的方法,為自己爭取更有利的投資條件。