By Judith Lin Sullivan

拉斯維加斯西北角的房地產

Written By: judith - Apr• 24•17

拉斯維加斯的西北區,也就是房地產協會地圖上的400號區域,這區近年來快速成長,大型商場興建中,百年山醫院正常運轉,生活機能方便,許多大投資者紛紛進場,買房不可不注意這個新開發的地區。

這裡又分為五個小區,除了401和402小區中的房子比較老舊,其餘都是新開發出來的新區。

目前西北區中共有1038幢房子在賣,437幢成交,賣出比率高達42%。平均房價為23萬9999元,也就是130元一平方呎,平均上市只有27天,房子非常搶手。在西北區中有180個康斗在賣,成功率高達70%,平均價格為10萬9200元,也就是99元一平方呎,在市場上平均只有19天,看來康斗的市場更熱。

在401小區,也就是接近瑞秋大道和查理斯大道交叉口有一塊三角形區,有59幢房子在賣,最低的為13萬9900元,1196平方呎,3臥2浴,1995年蓋;最高價的一幢為950萬元,1萬2000平方呎,7臥6浴,1996年蓋,這幢房子又被稱為驚聳別墅(Trilled Villa),因為天王歌星麥克傑克森最後的三年都在這房子裡度過的,很多舞步,歌曲和影視中的靈感都是在這裡產生的,像是個中世紀的城堡。

在402小區中,有102幢房子在賣,超過55萬的房子只有一幢。

在403小區中,也就是95號公路四邊和瑞伯(Rampart)以東的一塊地區,這裡有108幢房子在賣,82%是在20萬到50萬之間。

404小區也稱為北沙漠林,該小區有813幢在賣,約有一半在50萬以下,其餘157幢都是在50萬以上,這是個高價位的住宅區。在沙漠林,圖爾兄弟(Toll Brother)蓋的房子都是60萬起跳。在404區,還有一批高級康斗,叫米瑞維拉(Mira Villa),四層樓的建築,最貴的單位要價175萬元,3902平方呎,4臥4浴,2006年蓋。康斗都這麼高的價錢,可見該區貴氣逼人。

405小區是在夏安大道(Cheyenne)和95號公路以西的一塊地方,這裡大都是新社區和還沒開發的沙漠,該區最低價格的房子是15萬5000元,1347平方呎,2臥2浴,1997年蓋,最貴的是240萬元,5957平方呎,4臥6浴,2006年蓋。目前該區有261幢房子的價位在20萬到50萬之間,約72%,為該區主要的房價。

405區中目前最大的社區開發為天空峽谷(Skye Canyon),該社區有1700英畝地,夾在理查斯大山和富德蘭湶水公園(Ford Lamb State Park)中間,目前大部分的地都沒開發,是奧林匹克公司規劃的,中間有爬山和騎自行車的小徑,已蓋好的房子,價格在20萬到60萬之間。

西北區發展快速,房子價位高漲,來拉斯維加斯買房產時不能不注意這塊地區。

原文刊登在世界日报赌城版——04-22-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

價位區隔錯置 房市失衡!

Written By: judith - Apr• 17•17

2016年全美房源只有一個「緊」字可形容,房地產專家預測2017年的房源會比較充裕些,但是事實顯現2017年初的房源似乎比2016年更緊俏,乃20年來之新低。這個市場還有一個現象,就是高價位房屋賣不掉,低價位房屋買不到。進一步分析如下:

一、總供給量不足:2017年2月份全美建商推出的新屋數量,雖然已創十年來新高,但仍只有過去50年的平均值的三分之二;此外,房貸利率從2016年11月的3.5%,到目前的4.14%,房價更是因房源不足而不停地漲,使得許多想換屋的人,怕買不到而遲疑出售二手屋。

二、市場價位錯置:而且由於土地、建築成本與政府規費提高,在追求利潤的前提下,大多數新屋開發商選擇建造中高價位的房屋,殊不知市場需求是首次購屋族、投資出租者、或退休者的低價位房屋。

目前二戰後嬰兒潮的人紛紛迎接空巢期或面臨退休,不再需要大房子,他們傾向出售大房子,轉而購置小房子,嬰兒潮族群換屋(downsize),也促成高價位房屋供給量的增加,以及低價位房屋需求量的增加。

三、房市嚴重失衡﹕在總供給量不足的情況下,價位區隔顛倒錯位,使得供需不平衡的情況更嚴重,根據全美房地產經紀人公會(National Association of Realtors)的統計,網上搜尋低價位房屋者的比例是32%,但符合這價位房屋的房源比例是21%﹔高價位的搜尋者比例是40%,而高價位房屋的房源比例是58%。

雖然房市供需失衡,但總的來說,2017年房價比前幾年相對穩定,投資者也比較理智。經濟學家們一致看好2017年的經濟成長:預測出口增長6%,相較於2016年的2%,GDP成長2.1%,相較於2016年的1.6%,通膨指數2.5%,相較於2016年的2.1%,失業率4.5%,相較於2016年的4.7%。隨著經濟成長,未來幾年房市將更健康與繁榮,沒有泡沫化的問題。

在拉斯維加斯,房地產的市場在這三個現象交叉撞擊之下:1.總供給量不足,房市成賣家市場,價錢低,地點好,房屋好的會有人搶購,上市沒幾天就沒了。2.市場價位錯置,蓋房子的建商蓋的房子都很大,而不顧小房子的強烈需要。3.房市嚴重失衡,拉斯維加斯的東邊和西邊的房子供需成了不平等的成長,新房子的需求還是很高,很多二手屋還是賣不出去,在這三現象交叉撞擊之下,進出房地產市場,更需要房產經紀的指導和幫忙。

房東選房客 重質不重價

Written By: judith - Apr• 10•17

2015年,全美百大城市中有超過一半的城市,其租屋族群的比例已超過自有族群,相較於過去大多數人是住在自己所擁有的房子,例如在2009年租屋族群的比例還不到三分之一。

有些人因為2008年房市崩盤,導致溺水屋而放棄房子,變成無殼蝸牛,雖然許多人是因為缺乏置產條件無法購屋,但也有些人是因為不願像上一世代,一輩子揹負房貸作房奴,雖然有能力購屋,卻選擇租屋,尤其是Y世代,即在1982年到2004年這段期間出生的人口,每四個人中就有三個人屬於租屋族群。

出租市場欣欣向榮,看好這個商機,新的網路創投公司如Zumper、Rentberry、Biddwell等紛紛進場,其中資本最多的是Zumper,其市值超過1億美元,各家皆標榜其可以提高租屋的效率與降低成本,因為預先篩選 (pre-screen) 準房客,而省下作業時間。

此外,還可透過公開競價,讓房客或房東其中一方增加獲利。一般而言,看不到其他競價 (blind auction) 的方式有利房東,因為準房客只有一次機會,會以自己的上限出價;反之,可以看得到其他競價(open bid) 的方式有利房客,準房客可以從最低價開始,看情況再決定是否加碼,但如果處於供不應求的情況,則轉為有利於房東取得更高的租金。

Rentberry計劃向房東收取其多得的或向房客收取其省下的金額的25%。這似乎是很理想的雙贏,但卻脫離了現實的情況,為什麼呢?

這些創投本著買賣房子可以競價,出租房子也可以競價的思維,但房東是以房客的信用為優先考量,租金多一點或少一點相差有限,且成熟的市場都有充份的資訊支持定價,這些創投也不明白買賣與出租全然不同,買賣房子之後,房東與房客可不相往來,但房子出租之後,雙方維持良好的關係是很重要的。

舉例說明:如果一個要價1500元的出租屋同時收到甲、乙、丙三個租客的申請書,甲為年輕夫婦與兩子女,夫單薪,月薪4000元,信用與過去的租屋紀錄佳,乙為兩姐妹,月雙薪合計5000元,信用與過去的租屋紀錄佳,但砍價為1450元,丙收入不穩定,信用與過去的租屋紀錄差強人意,但加價1550元,及提供兩個月的押租金。因為甲的收入可能入不敷出,有經驗的房東多半會選擇乙。

Zumper的總裁Anthermos georgiades近來公開承認,透過競價方式讓房客或房東其中一方增加獲利,其中的意義不大,可見租屋競價是無濟於現實的。目前全美出租市場是處於供過於求的情況,有經驗的房東更是謹守重質不重價的原則。

沙漠林開發案如火如荼

Written By: judith - Mar• 28•17

1992年到2003年,拉斯維加斯的沙漠林(Summerlin)連續12年蟬聯全美大社區(master plans) 的房屋銷售排行榜第一名,2011年當賭城的房地產陷入谷底時,沙漠林曾經一度跌到第25名,隨著房市復甦,沙漠林在2016年,又晉級到第四名。

目前沙漠林有21個小社區(subdivisions)正在銷售新屋,最近又宣布將推出九個新的小社區,其中有少數幾個會售完結案,總數有25個到30個小社區,相較於2011年只有十個小社區有新屋銷售,增長約三倍。

眾所周知,沙漠林自1990年推出第一批住宅後,從北至南分階段逐年開發新區,迄今已有26年,目前居民約10萬人,預期未來還有20年的開發工程,可再建4萬個房屋,使居民人數翻倍。

2016年,沙漠林共售出650個新屋,是賭城大社區的新屋銷售冠軍,開發商霍華休斯公司 (Howard Hughes Corp.) 的最新策略是,在坡地建造比先前更高檔有景觀的房屋,同時在平地建造小面積,中產階級買得起的房屋,目標是讓2017年的新屋銷售超過2016年。

沙漠林可說已經遠近馳名,許多從外州來的購屋者,一到拉斯維加斯,首先就點名要到沙漠林看看。這總面積2萬2500英畝,位於拉斯維加斯西陲的土地原是大亨霍華休斯在1952年以7萬5000元購下的,平均每英畝3美元,他想要將座坐落於加州的飛機製造中心遷移到此,然而事與願違,使這塊土地空置了約30年。

一進到沙漠林大社區,就有世外桃源的感覺,或像是沙漠中的綠洲,蜿蜒有緻的道路合計約150哩,還有超過150座公園,九個高爾夫球場,許多公私立中小學,豪華賭場旅館,與大型的商業中心、超市、零售店、辦公樓、戲院、餐廳,生活機能十分完備。

沙漠林的交通便利,往東到拉斯維加斯大道可走沙漠林高速公路(Summerlin Parkway),銜接95號、15號,或215公路,只須十來分鐘,往西紅石國家公園(Red Rock Canyon) 僅一線之隔。美中不足的是,住在沙漠林的HOA (社區委員會費用)至少有兩個,除了所屬的小區HOA,還有沙漠林大社區的HOA,約40元/月,此外,沙漠林高速公路一年徵收兩次SDA (Special District Assessment 公債),分十幾年償清,也可以選擇一次全部付清數萬元。

沙漠林的平均房價是賭城諸社區中最高的,目前平均新屋銷售價格約60萬元,就算是1600平方呎的小面積,20年屋齡的二手屋 (SDA分期已償清),也至少要25萬元。

拉斯維加斯東區的房地產

Written By: judith - Mar• 20•17

拉斯維加斯的東區,在房地產經紀人協會的地圖上被稱為200號區,是在15號公路與寶德公路(Boulder Highway) 以東,215公路以北的一塊地區,同時也包括了老城區(Downtown),是拉斯維加斯和北拉斯維加斯市政府所在地,內尼斯軍事基地Nellis Air Force Base和有名的摩門教堂。

200號區裡的西邊多半是工人階層住的老舊房屋和流動車屋,東邊的日落山(Sunset Mountain)的山腳下,有一片豪宅,因為地勢高,很多房子可看到賭街夜景,不過因為後院向西,有西曬的問題,加上沒有公路直接聯絡,進出比較不方便。

目前200號區有573幢房子在市場上賣,上個月有228幢成交,成功率39.8%,上市日期平均為31天,平均每平方呎為109元,平均房價為16萬7630元,是拉斯維加斯平均房價最低的一個區。

該地區的康斗目前有107個單位在賣,46個成交,成功率為43%,平均為66元一平方呎,平均房價為6萬3750元,也是拉斯維加斯最低的。

200號區分為四個小區,在西邊的老街區為201區,在這小區中,目前有107幢房子在賣,最貴的是57萬5000元 ,1331平方呎,3臥2浴,1940年建,最便宜的為7萬5000元,有720平方呎,二臥一浴,1942年建,該區房子很老舊。

在201區,因為近老城區,也有幾幢高層豪華康斗在賣,目前有22單位在市場上,最貴的是歐定大廈(Odgen Condos)中一個2044平方呎的單位,有3臥3浴,要價64萬9900元 ,最便宜的是新港大廈(New Port)中1052平方呎,1臥1浴,要價24萬5000元 。

202區中有69幢房子在賣,價錢從32萬9000元,2240平方呎,3臥2浴,1983年建,到7萬5000元,979平方呎,3臥1浴,1978年建的都有。

203區靠近內尼斯空軍基地,目前有155幢房在賣,這裡是比較新的社區,在賣的房子最貴的是99萬5000元,5460平方呎,3浴4廁,1997年建,最便宜的是8萬9000元,1440平方呎,3臥2浴,1974年建。

最後一個小區是204區,也就是在查裏斯頓大道(Charleston Blvd)以南,寶德公路以東的一塊社區,這塊地區有摩門教總教堂,在山腳下有許多豪宅,目前在市場上最貴的是105萬元,4240平方呎,4臥5浴,2006年建,最便宜的是6萬2400元,1248平方呎,4臥2浴,1963年建,該區有203幢在市場上賣,這裡還有很多空地,離寶德公路很近,但還沒有新屋建商進駐。

跟拉斯維加斯其它的地區相比,200號區是個還在沉睡,較不為投資者注意的地區,如果要尋找最便宜的房屋,又不在乎居家環境或房屋老舊,不妨來此區看看。

原文刊登在世界日报赌城版——03-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

邊境調整稅 帶動房地產業

Written By: judith - Mar• 13•17

最近在北拉斯維加斯Cheyenne Avenue 與Commerce Street西北角,有一個35英畝地的開發案Vegas Trade Village即將開工,預計耗資1億元,包括有2萬平方呎的貿易中心,264單位的公寓,120房間的旅館裡有美容與零售店,全案將分九期開發,耗時數年。其目的是讓外國廠商有一個地方可以長期展示其產品並方便臨時住宿,拉斯維加斯將是個邊境貿易的重鎮 。

為什麼川普上任後爭議不斷,可是股市卻屢創新高?因為華爾街認為他的經濟政策會對美國有利,川普的經濟政策中主要的一個重點就是以邊境調整稅(Border adjustment tax)來鼓勵全世界的工廠來美國生產,這麼一來,非美國製造的進口產品跟美國本土製造的產品的競爭力也會減弱,Vegas Trade Village似乎正是要提供前者一個新的行銷管道,無論如何,這對拉斯維加斯的經濟與地產業也是利多。

什麼是邊境調整稅?公共電視臺2月10日晚間新聞節目訪問了它的發明人,加州大學教授Alan Auerbach,由他對此作出說明。最根本地說,它就是對美國出口的產品在外國賺到的錢不課稅,對從外國賣到美國的產品,不管是外國公司還是美國公司出產,提高進口關稅。這是吸引美國企業和其他國家的企業在美國生產製造的一個相當有力的辦法。

從中國,墨西哥以及所有其他國家進口到美國的產品都要付這個調整稅,所以它們的成本就增加了,它們在美國的銷售量多半會減少,它們跟美國本土製造的產品的競爭力也會減弱。近幾年美國和歐洲都在指控中國鋼鐵傾銷,試想,如果有這種稅來保護本國的鋼鐵業,則傾銷就變得不可能了。

此外,由於避稅,許多跨國公司,如蘋果、谷歌、GM、GE等,留在外國,不肯把在外國賺到的錢匯回國,總數據稱在3萬億以上。如果川普減免所涉稅款,那麼今後所有這些錢都能夠回流,幫助美國國內的投資和就業。如果他能對今後美國輸出的產品免徵稅,那麼他就徹底避免目前所存在的問題,對美國的經濟應當很有幫助。

邊境調整稅鼓勵全世界的工廠來美國生產,這應該會讓美國人的就業機會與薪資皆提高,即全國總所得GDP增加與經濟增長。外國的廉價產品的成本提高了,物價自然上漲,從而降低了國內低收入族群的消費能力,與就業機會和薪資兩相抵消,可能是得失互見。它還會增加通貨膨脹和美元增值的壓力。但是,由於美國是全世界進口最多而出口較少的國家,總體來說,這應當是對美國很有利的。

原文刊登在世界日报赌城版——03-11-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和(Paul)提供

賭城100號北區房產潛力大

Written By: judith - Mar• 06•17

在拉斯維加斯房屋經紀人協會的地圖上編號100號的地區,又稱北區的地方,是夾在15號高速公路中與95號高速公路的一塊三角形區域。

該區中間有條南北向的大街叫迪凱特(Decatur),以東為北拉斯維加斯市政府,以西為克拉克縣政府管轄。

北拉斯維加斯在歷史上是個有名的黑人城,在1960年代以前,美國種族歧視問題嚴重,黑白對壘鮮明,那時的黑人只能住在北拉斯維加斯,雖然白天在賭場打工,晚上必須回到只能允許他們居住的地方,那年頭和法蘭克辛拉曲及迪恩馬丁一起紅遍天下的黑人歌星山姆戴維斯在舞臺上和他的搭檔唱完歌後,他不能從大門出去,也不能住在該酒店過夜,必須從後門出去,到北拉斯維加斯的紅磨坊酒店過夜。

正因為100號區和黑人的歷史關係密切,很多人對該區有誤解,投資置房不敢進入該區,其實老的黑人區只是在100區下面一個小小的三角形區中,目前整個北拉斯維加斯市中,黑人不到20%,而其他族裔的人數遠遠超出那個數目。

在100號區的東邊有個很有名的養豬場,去年養豬場搬家了,附近新房子大批地在蓋,成為非常搶手的社區。

100號主要分為三個小區,101區是最南邊的老區,102為中間的一段,103為北邊的新區。

現在100號區中有719幢房子在賣,有63幢在101區,312幢在102區,364幢在103區,也就是主要的房子都在新區,在1月時有387幢成交,成交率高達58%,也就是想搬進此區的人很多,在電腦上最貴的是79萬9000,3萬4334平方呎,4臥3浴,1971年蓋,最便宜的是9萬,3臥1浴,1956年建。

100號區有176幢獨立屋出租,大部份在北邊103區,房子從3732平方呎,每月租金4000元;到840平方呎,每月500的都有,康斗出租的比較少,只有12個單位在市場上,租金從860平方呎,每月750;到1443平方呎,每月1050的都有。

七大建商在該地區有十處工地同時在動工,房價從20幾萬到40幾萬元。

該區的平均房價在2008年為28萬元,到2012年為10萬元,今年2017年已升到了21萬元,為拉斯維加斯地區內房價變化很大的地方,而從掛牌到售出所花的日數已從2012年的55天降為20天。

北拉斯維加斯市為配合建商的開發案,在此區興建了許多公園、學校,道路寬敞,多處有大型商業中心,投資房地產不要忽略了這個有潛力的地區。

原文刊登在世界日报赌城版——03-04-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

2017年全美房市展望

Written By: judith - Feb• 27•17

回顧全美2016年的房市,可以一個字形容﹕緊(tight),即房源供不應求,所以算是賣方占優勢的市場,房價平均上漲5.6%,預期2017年的漲幅為5%。

由於首次購屋者的需求量增加,低價位房屋的將漲得更快,房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題,所以增值潛力較小。

美西有許多城市的房源因為一直很吃緊,因此拉抬了房價,預期2017年這些城市的房價將繼續上揚,包括加州的Sacramento,華盛頓州的Spokane,愛達荷州的Boise,與德州的Dallas,但San Francisco、Denver、Portland、Oregon等城市則因為過去幾年房價飆得太猛,漲勢已經緩和下來。

美國有些地區,前幾年房市低迷不振,今年房源才有吃緊的現象,預期其房市也會開始起動,包括東北部的羅德島州、新罕布夏、賓州、紐澤西州與紐約州北區,中西部的印地安州、明尼蘇達州、威斯康辛州、肯德基州的Louisville、俄亥俄州的Cincinnati,與南部的路易斯安那州的Baton Rouge、田納西州、喬治亞州的Savannah、北卡羅來納州的Winston-Salem、阿拉斯加州、佛羅里達州的Jacksonville。

新屋建商當然希望能利用房源不足的機會,大事開發新案,然而由於建築貸款不易取得、建築工人短缺、建地稀少,加上各個地方政府對任何新開發案均要求其鋪馬路、挖掘地下水道、建立學校、活動中心等設施,使其每戶新屋的建造成本平均增加了約1萬2000元,在加州這種基礎建設的成本甚至高達2萬7000元。

此外,由於美國與加拿大的貿易協議已到期,擔心新政府將徵收關稅,從加拿大進口的樑木價格在2016年上漲了18%。

過去幾年,新屋建商基於對以上各項成本增加的考量,傾向建造大面積的中高價位房屋,如今紛紛改弦易轍,針對首次購屋者的需求,建造小面積低價位的房屋,且新屋多有以下的特色:主臥裡有可容人走進的衣櫥間(walk-in closet)、節省能源的窗戶建材、一個主廳(great room)與洗衣間(laundry room) 。

由於首次購屋者的需求量增加,低價位房屋將漲的更快,房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題,所以增值潛力較小。

看懂房產地域圖 才好買房子

Written By: judith - Feb• 20•17

在拉斯維加斯投資買二手屋,查看屋源,首先要瞭解房地產經紀人協會使用的地域圖(MLS Area Map),逐一研究各地域區,才能事半功倍,在喜歡的地點找到合適的房子。

基本上,這張地域圖以中間南北向的15號公路為中心線,將拉斯維加斯分為東西南大塊,在公路東邊,查理斯頓大道以北為200號,東區的房子比較老舊一點,以西裔居民為主,不過包括拉斯維加斯老城區和北拉斯維加斯市政府,在日落(Sunset)大道山腳,尼斯空軍基地以南,和摩門教總堂以北有一片豪宅,只是沒有高速公路直通,進出稍微不方便些;查理斯頓大道以南15號公路以東,寶德公路以西,一直到山姆賭場,包括老城區,整個思醉鋪和以南的一塊長方形為300號,城中區;在東南角也就是215和寶德公路的兩邊為韓德森市,包括有Anthem等高級住宅區,也就是600號,韓德森區。

在15號公路以西和95號公路以東所形成的三角形區域,主要為北拉斯維加斯市,也就是100號,北區;在95號公路以西和查理斯頓大道以北為400號,西北區,吸引許多首次購屋的年輕人,北沙漠林也在此區;最後就是查理斯頓大道以南和15號公路以西,這裡就是華人最喜歡的西南區,許多亞洲超市坐落於此,南沙漠林也在此區,也就是500號,西南區;至於700號的寶德市和800號的外圍區,因為人口稀少,不在本文討論之中。

目前在MLS互聯網上,一共有5853單幢住家在賣,在一個月時有2081幢賣出,平均在市場上為36天,平均價為23萬6357元,在互聯網上有887單位的康斗在賣,528單位賣出,平均21天賣出,市場平均價為12萬6425元。

華人一般喜好3臥2浴,1600平方呎,2000年以後建的房子,價錢在20萬左右的房子,在2013年,那時在100號區有182幢符合以上條件的房子,200號區有43幢,300號區有11幢,400號區有36幢,500號區48幢和600號區13幢,今天以這個條件來找房子,100號區只有19幢,200號區22幢,300號區一幢也沒有,400號區兩幢,500號區一幢,600號區一幢也沒有。

這種現象是因為房價上漲,所以找房子要從25萬元找起了。

目前符合最低條件25萬以下的房子100號區有110幢,200號區為55幢,300號區為5幢,400號區為42幢,500號區為76幢及600號區是13幢。

才四年的光景,拉斯維加斯的平均房價已經上揚了30%,很快的這個進場的門檻就要上升到30萬了。低價位的房子在市場上快速消失,建議還在觀望的投資者及早行動,進場的時機成熟了。

原文刊登在世界日报赌城版——02-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城2017房市面面觀

Written By: judith - Feb• 14•17

由於失業率降與薪資增長,拉斯維加斯的房價與房屋銷售量也穩定地上升。

2016年二手屋共銷售約4萬6000戶,包括獨棟屋與集合住宅,其中獨棟屋2016年底的中間價格是23萬5000元,比一年前增加8.3%。

2016年底的新屋中間價格是33萬7060元,比一年前增加8.4%,2016年共銷售約7700戶,比一年前增加13%,雖然相當於新屋銷售量最低谷的2011年的兩倍,但比起最高峰的2005年銷售3萬9000戶還有很大的距離。

新屋銷售量遠遠落後於二手屋,主要因為:土地取得成本增加,建築成本也增加,政府允建規費也增加,建商躊躇觀望,就算進場,也偏向建造中高價位且面積大些的房屋,使得新屋中間價格看起來比二手屋高出很多,其實兩者是不能相提並論的。

目前在拉斯維加斯,房屋貸款中仍有16.8%的溺水屋,即房屋市價低於貸款餘額,但法拍案件的比率是1.2%,即每83戶房子中有一戶收到法拍通知,在全美216個大城市中排行第15位,大西洋城法拍案件的比率是3.4%,即每30戶房子中有一戶收到法拍通知,在全美排行第一位。可見拉斯維加斯的溺水屋屋主還是蠻受保護的,內華達州民主黨參議員Harry Reid居功厥偉。

自從商人背景的川普上任後,由於他提倡增加公共建設與減稅,這使人對未來經濟前景更不確定,且擔心發生通膨,因此金融市場大家拋售公債,致使利率上揚,短短三個月,30年房貸利率從3.57%漲到4.32%,如此以來,同樣的房價,每月分期付款金額將增加,但因為目前房貸利率仍處於歷史低點,且經濟轉強,失業率降與薪資增長,房貸利率的增加對房市的影響微不足道。