By Judith Lin Sullivan

望矽谷 看拉斯維加斯

Written By: judith - Feb• 09•16

拉斯維加斯將成為矽谷,有可能嗎?矽谷那麼繁榮,高科技工廠公司林立,而拉斯維加斯將成矽谷第二的APEX工業園,只是荒土沙漠一片。

但是當年的矽谷又是什麼樣子,1970年代,舊金山東灣的屋崙(Oakland) 雖然有個中國城,不過只有一條唐人街,城中最高的樓是兩層樓的國民黨分部,上面掛著青天白日滿地紅旗,在幾條街外的公路上都可看到,因為四周都是空地,有新聞介紹屋崙的中國城,說那裏就像二戰後被轟炸過的廢墟,後來有開發商為了迎接1997後可能湧進大批的香港移民,買了五條街的地,計劃要蓋「美國香港」,有個聞風而來開蔬果店的人在「美國香港」預定地旁開了店,不過後來香港移民多數去了加拿大的溫哥華,地就一直空在那裏,而人潮久等不到,那人負債累累,結果跳樓收場。

那時史丹福大學四周都是果園,聖荷西更是在荒煙蔓草之中。記得有首歌叫「你知不知道那條路到聖荷西去?」因為聖荷西可真是地圖上都不易找到的地方。

那個時候在舊金山的房子紙要七7、8萬元,東灣就更便宜了,只要1、2萬元,利息在4.5到6%之間。後來1980年代,通貨膨脹,房子一下子漲到40幾萬,利息約12%,現在這些房子都要一、兩百萬才買得到。

矽谷的興起是在1976年,史蒂夫賈伯斯(Steve Jobs)和史蒂夫沃茲尼克(Steve Wozniak)在家裏車庫中做出了個電腦,找了個商業夥伴羅南韋恩(Renald Wayne)合資成立蘋果電腦,不過這位老兄沒有眼光,後來退出公司,以1500元將手上的股權全部讓出,以現在蘋果電腦的市值來看,失算大了,而他現在住在離拉斯維加斯不遠的柏藍坡,以賣郵票老錢幣為生,不過店前面掛了個最早的蘋果商標,是一個人坐在樹下啃蘋果。

電腦業在灣區發展壯大,相關工業一家接一家開門,以前的果園荒地都成了高樓大廈,山坡上都蓋滿了豪宅華屋,許多著名的電腦公司員工,薪水收入六位數字,卻買不起房子,白天在辦公室工作,晚上就睡在公司的停車場,因為灣區的房子實在太貴,連租金都高得嚇死人。

離灣區500哩外的拉斯維加斯的房子便宜,有的是大片可開發的工業園、完善的公路和機場設施,加上本地政府提供許多優惠產業的方案,許多灣區的工廠公司都想遷往賭城。

當然要建立第二個矽谷不是那麼容易,首先要有「人才」,再來要有所好的大學,和有遠見與積極的投資人,矽谷花了40年才成為今天的模樣,拉斯維加斯不可能一夜變成矽谷,但慢慢總會到那一天。
原文刊登在世界日报赌城版——02-06-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯將成第二個矽谷

Written By: judith - Feb• 02•16

拉斯維加斯即將看到內華達州自19世紀以來第二次的淘金潮,人們湧到此處不是地下的金子,而是高科技,拉斯維加斯將成為「第二個矽谷」。

在2010年花旗銀行和哈芬頓新聞網站合作研究比較20個城市看誰有希望成為第二個矽谷,不過標準是以書呆子(Nerds)的眼光來衡量的,拉斯維加斯不是他們喜歡的地方,雖然上了榜,卻排名很後面。

但在後來幾年的發展中,拉斯維加斯因為接近矽谷,多元化的生活,完善的交通和水電供應,加上當地政府的大力支援,拉斯維加斯成了高科技公司的新寵。

最早有些生產太陽能板的公司進駐,後來有無人飛機和機器人工業遷入,內華達州是美國唯一在州政府沒有專門審核批准無人飛機的部門,也是全美國有最多無人飛機操控員的地方,內華達大學還特別成立了航空工程碩士班,今年9月在會議中心將有個大規模的商展來推動這個工業。

機器人工業在拉斯維加斯正像雨後春筍般出現,在麥凱崙飛機場附近有波落盧(Pololu)公司,專門生產開發機器人的電子零件,為了推廣這方面的產業,建築師艾斯愛曲(SH Architecture)將和開發商克題(Korte)合作,把凱斯曼球場(Cashman Field)改為無人飛機和機器人研究中心。

今年初,超級循環(Hyperloop)宣布將在北拉斯維加斯一塊50英畝的地上,花50億蓋個工廠,這是嶄新的交通工具,構想是人坐在膠囊(capsule)般的容器中,在管子中高速前進,就像子彈在槍管中飛,時速可達540公里,將來做好後,從洛杉磯到舊金山只要35分鐘,如果從洛杉磯到賭城那就只要20分鐘,準備先建條三公里長的試驗軌道,預計2016年底就可有第一次的試驗。

另外中國的電動車工廠,法拉第也宣布要在北拉斯維加斯的Apex中建工廠。Apex是個2萬英畝的工業園,本來是個無人問津的荒地,沒想到現在將成為第二個矽谷所在地。

當所有的數據和事實放在內華達大學布落金曼經濟研究所主任羅拔藍(Robert Lang)的眼前時,他驚訝到下巴差一點掉下來,光光是2015年宣布進駐的Apex工廠就可創造出5萬7960個工作崗位,加上間接的工作,一共可產生11萬6000個工作,如果以一家三口來計算,將會有30萬人搬進拉斯維加斯,為內華達州帶進6億7000萬稅收。

高科技人大批進駐,看來大家久等的房地產翻轉時刻馬上就要來了。

原文刊登在世界日报赌城版——01-30-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房價已連續上漲4年

Written By: judith - Jan• 26•16

美國聯準會(Fed)於2015年12月17日啟動升息,這是自2006年以來,歷經近十年的零利率後的首次升息,由於金融危機的餘波未盡,美國經濟復甦的腳步緩慢,由於擔心升息會把經濟復甦的微弱火苗熄滅,聯準會主席葉倫(Janet Yellen)一再聲明漸進升息,終極利率也可能會很低。

在房貸利率尚未調漲之前,許多動作快的人趕緊向銀行貸款購屋,首次購屋者的購買力通常比轉賣換屋者差,因為前者的積蓄多半有限,頭款不足,後者則因近年來房價漲幅大,舊居賣掉,付清舊貸款後仍有剩餘的現金作為購買新居的頭款。

例如房貸利率每漲0.5%,20萬元的房子每月的分期付款大約會增加60元,使購屋者申請貸款時多一點難度;或是本來預計有能力供20萬元的房貸,如今變成只能供17萬5000元的房貸,而賭城房市20萬以下的房源較少,20萬元以上的則有較多的選擇。賭城有很多房子過去因房市崩盤變成負資產,即房貸高於房屋售價,但隨著房價上漲,這些溺水屋主如今得以翻身,房子擁有可觀的淨值,在下一波房貸利率調漲之前換屋,其中有些人選擇七年期彈性利率的貸款,例如30年固定利率可能是4%,彈性利率只有2.75%,最高可調漲5%,為7.75%,就可以取得更高額的房貸,購買更高檔豪華的房屋,預計2016年賭城的房市仍持續看好。

賭城房市回溫,銷售量增加,房價也拉抬起來,2015年一年漲了約10%,目前二手獨棟屋的中間房價約為22萬元,十年以前,即2006年6月,賭城二手獨棟屋的中間房價曾高達31萬5000元高點,房市崩盤後,在2012年1月落至谷底11萬8000元,之後兩年,即2012年與2013年每年各暴漲約24%,最近這兩年上漲的幅度才減緩。目前賭城的溺水屋占所有房貸的22.1%,比十年前降了27.8%,相較於2012年1月時的71%,與全美平均的13.4%。經過次貸危機,銀行貸款策略比較保守,收入穩定的上班族比較容易取得貸款,自僱與收入來源為服務小費的人若要申請貸款,審核仍然非常嚴格。

再談買地開發注意事項

Written By: judith - Jan• 19•16

在美國買塊地,蓋個大樓是許多新移民的夢想,但其中有許多學問,除了資金大,弄不好就成了爛尾樓,或是蓋出個老舊過時的設計,甚至賣不出去。

地點的選擇是事情成敗最大因素,在沙漠中買塊地,政府配套的水電供應能不能跟上開發商的腳步,或是政府有什麼其他的設計都要先弄清楚。

拉斯維加斯四周空地尚多,人們從老城區向新開發的地方搬去,東邊的老城區就像被放棄了,有客人在佛里蒙大街和寶德公路附近買了塊商業用地,上面有個空的餐館建築,後面有很大的空地,業主已擁有該產業多年,因為一直租不出去,想找個經紀將它賣出,到了地方一看,不光是那幢餐館是空的,連附近幾條街的建築不是用三夾板將窗子釘住,就是被鐵絲網圍住,街上走的人大多是拿著酒瓶蹣跚而行,要不然就是躺在籬笆旁的街友。

美國許多城市,因為郊區化發展,人們大多住在城四周的花園洋房中,而城中心像爛蘋果的心,成了鬼城異域。

當然市政府會推出都市重建計畫想要重整地方,在拉斯維加斯佛里蒙大街附近,Zappos的老闆華裔開發商謝家華(Tony Hsieh)和市政府合作,想把商業和人潮帶進老城區,市政府畫出個「老城重建區」,有各種獎勵辦法,而不幸的是那個空的餐館不在重整區中,發展到哪裡可能還要等幾十年,所以買地時,一定要弄清楚政府有關的政策和法規。

再來開發商要注意的是建築設計,開發項目最終的目標是要蓋出有市場的產品,而賣房子和賣衣服一樣,如果是過時古板的衣服掛在店裡衣服架子上,一定很難賣。房子也一樣,如果不是跟得上時代的產品,沒有什麼令人眼睛一亮的外觀和新潮的內部裝潢,在銷售上將會有困難,所以找個好建築師是開發中很重要的事。

最後是開發商本身的目標和理想,蓋個住宅,是希望住進去的人能平安快樂,如果是多單位集合住宅,是不是應該有些健身娛樂的會所,如果是商業用樓,是不是應該有些高品質形象的外觀和雕塑,是不是應該有些特殊功能的設施,可以使該社區或城市的文化經濟帶到更高境界。

開發建設是個高難度,要資金、經濟、文化各方面配合才能成功的項目,千萬不可掉以輕心,否則在這一波華資湧進開發建築後,就會出現爛尾樓和賣不出去的鬼城。

原文刊登在世界日报赌城版——01-16-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買地開發要注意三件事

Written By: judith - Jan• 13•16

中國的熱錢大量湧入美國,現在華資的項目已不是單純的買賣土地與炒樓,許多人已經開始從事開發。在美國做開發是個高難度的行業,需要仔細規劃與從長計議。

買地開發要注意三件事。

第一、避免投資有問題的地。買地時如果上面有老舊建築物,是不是可以拆掉淘汰,或是有規定要留著做歷史古跡,這些都要和當地政府協商才能確定。

不能因為地的價格便宜就買,在沙漠中的地,若是沒水沒電,就很難做開發,或在老城區,因為人口遷出,已失去開發價值,例如拉斯維加斯東邊,以前住在當地的富人遷居到沙漠林和韓德森一帶,使得原來的商業區失去動力,現在雖然有少數族群遷入,許多購物中心改頭換面,四周經濟環境因此浴火重生, 但依然是個逐漸沒落的地區。

而華人開發商如果不熟悉當地的人文、經濟和政治環境,貿然進場購地,做出的項目可能不受青睞而失敗。

第二、一定要有專業團隊。千萬不要外行領導內行,團隊成員有房產經紀人,才能掌握市場動向,要有建築師才能設計出高品質的產品,也要有會計師,才能在資金預算與稅務上有完善的規畫。

開發商如果規畫不周,可能蓋到一半,資金不到位,成了個爛尾樓。拉斯維加斯賭場區裡就有好幾個蓋一半做不下去的工程像是「方通部落」,在郊區也有許多康斗和購物中心蓋了一半,一直空著。這些爛尾樓都是當初市場規畫沒做好,資金沒到位,結果工程中斷,無法繼續。

第三、要有建築設計。華人開發商往往有兩種極端的態度,有的願意花大價錢,找世界頂尖的建築師,結果在國內蓋了一些奇形怪狀又不實用的建築,有的就是要省錢,隨便畫畫就蓋,在國內蓋了七樓的購物中心沒有電梯,摩天大樓沒地基,遇到土石流就整棟房子從山上滑到上下。

個人曾參加一個國內來的開發商研討會,講到開發費用,他們發現美國人說的一百多塊錢一呎的建築預算,只是材料和工錢,另外還要加上6%的建築師費和25%的營造商開銷,在會議桌上,中介人立刻提議找國內的建築師畫圖可以降低那6%的開銷,再從國內找工人來蓋,而他們完全沒考慮到設計品質和建築師執照和營建商資格的問題。這些外行的領導人,使得這個項目還沒開始,便已經註定要失敗了。

在開發一個項目時,有一個很重要的因素,使該項目成功,就是構想和目標,近年最有名的開發商川普,他都是蓋最高級的康斗,因為他有目標有能力蓋出最頂尖的建築,所以投資者都有信心投資他的項目。

在拉斯維加斯做開發商,如果能避免陷阱,有個好的團隊和構想目標,成功是可能的。
原文刊登在世界日报赌城版——01-09-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城商業地產面面觀

Written By: judith - Jan• 05•16

2015年拉斯維加斯各類商業地產的空置率都有下降趨勢,分別說明如下:

一、零售店鋪:2015年第三季末空置率為8.5%,因為預期傳統的消費行為將會逐漸轉變成網購,投資者多不看好零售店鋪的前景。位於Durango Drive與215公路,占地35萬1000平方呎的超級家具零售商 Ikea,將於2016年夏天在拉斯維加斯開張,卻給本地商業地產注入一股新的力量,也帶來一個新概念。

如果零售業者能提供給消費者一種享受般的購物經驗,販售各樣獨特的產品,強調透過觸摸與互動,具有啟發性,並激發內心情感的行銷方式,商場可能成為住家社區之外的另一個娛樂之處,零售業將仍有可為,開發商未來應會朝向這個方向規劃新案。

此外,拉斯維加斯最近有不少的連鎖超市,如Food 4 Less﹑Haggen﹑Fresh & Easy關門,因為超市往往是撐起一個商場的主軸,如果這個商場的超市關門,那連帶其它零售店鋪的人潮也將銳減,整個商場或岌岌可危。

二、輕工業廠房與倉庫:空置率從一年前的8.7%降至5.8%,網購業者需要倉儲與發貨中心,內華達州商家而言有許多稅方面的優惠,因此拉斯維加斯倉庫的需求量激增,第三季末除了有170萬平方呎在興建中外,還有540萬平方呎將在2016年中開工,主要位於北拉斯維加斯與西南區,多數是未有房客的預建(spec),開發商如此大肆興建必然是考察過未來市場的需求。

三、辦公樓:空置率從一年前的19%降至18%,整體而言乏善可陳,但其中有別,例如檔次最高的class A辦公樓比class C的出租率好很多。因為網路革命,在家上班工作越來越普遍,辦公樓的前景看衰,大型辦公樓的業主紛紛拋售,其中最引人注目的是Hines Interests and Oaktree Capital Management欲脫手位於Summerlin的18棟辦公大樓,共計89萬5000平方呎,與American Nevada Company共有130萬平方呎的辦公大樓求售,多數位於韓德森市。前者的經紀稱總空置率為8%,後者則為16%。

房產過戶須決定產權歸屬

Written By: judith - Dec• 28•15

在過戶時,坐在產權公司簽文件,當被問到要什麼樣的產權歸屬(vesting),許多第一次買房子的華人往往覺得一頭霧水。

產權歸屬主要是有關遺產方面的法律問題,同時也涉及房地產稅和公共事業在地上的使用權(easement)。

一個人購買時,就是單獨擁有(Sole Ownership),如果是兩個人以上購買,就是共同擁有(Co-ownership),基本上一共有四種方式登記共同擁有。

第一個方式是共同體物業(Community Property),只有夫妻可使用共同體,在他們結婚期間擁有的物業是雙方共有,當一方去世時,活著的一方自動擁有一半的產權,另一半的產權要看遺囑或繼承者而決定,使用共同體物業登記,在一方過世時是不需要法院認可(Probate)。

第二個方式是共同體物業帶未亡人權益的登記(Community Property with Survivorship),這是在夫妻中有一人去世後,存活的配偶可以100%立刻擁有全部房產,這也不需要經過法院認可。共同體物的登記法在美國只有加州、內華達、亞利桑納、阿拉斯加、德州等少數幾個州才有的法律,這是西班牙語系的州為保護婦女權利所專有,與東部各州採用英國系的法律不一樣。

第三個方式是結合體約定(Joint Tenancy)。所有的擁有人都有一樣大小的所有權,必須同進同出,一起買一起賣,如有一人去世,其餘的存活者就平分所有權,比如一開頭有三個人合買,每人各有三分之一的權益,在其中一人過世後,剩下兩個人各擁有一半的所有權,那過世一人縱有遺囑或繼承人也無法分享到這個產業的權益,買賣「整個物業」是要同進退,但個人可以賣或轉讓其個人的權益部份,可能發生的實例是,如果夫婦兩個人都是再婚各自都有兩個小孩,在先生過世後,太太立刻全部擁有那個房子,而先生的小孩則無法拿到任何好處。

第四個方式是共同約定(tenancy in common),這是一群人有不同的百分比所有權,比如爸爸60%,兒子20%,女兒20%。這種登記可以允許每一份產業的擁有人各自轉讓,在其中一人過世後,他那一份的所有權可按照其遺囑的願望或繼承人來處理。

此外,多人合買房子,也可考慮用公司(Corporation)、合夥集團(Partnership)、基金(Trust)或是有限責任(LLC)的方法來登記。

原文刊登在世界日报赌城版——12-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

外國人在美置產的保障

Written By: judith - Dec• 21•15

外國人在美國置產不難,但應該注意哪些事項,才能取得最佳的投資權益?首先要理解美國的社會文化與法律系統,美國律師多鼓勵當事人興訟,再從賠償金中分得利益,故買一個傷害險(liability insurance)是絕對必要的,例如有人在你的物業裡摔倒受傷不輕,獅子大開口時,就可找保險公司理賠。

此外,就是透過持有資產的方式來保障房地產,使債權人要向個人索討債務時,無法輕易得逞,作法是個人可以設立一個法人組織來持有房地產,法人組織每年再分配利潤給個人,所以當個人有其它債務糾紛被債權人追索時,因為個人名下並無登記有任何財產,債權人欲尋值錢的物業來變賣作抵償,將不得其門而入。

以下就以三種持有資產的方式的優缺點來作說明﹕(一) 個人直接持有,(二)透過有限債務公司(LLC)持有,(三) 透過股份有限公司(C Corp)持有﹕

(1)個人直接持有,優點﹕1﹑充分掌控;2﹑簡捷;3﹑持有超過一年才出售的話,獲利部分所付的聯邦增值稅為15%到20%,比一般所得稅率低。缺點:1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬,相較於本國人的100萬,有如天壤之別﹔2﹑出售時先被過戶公司提存售價的10% 為預繳所得稅;3﹑債權人要向個人索討債務時,可以直接在房地產上設定扣押(lien);4﹑財產的隱私性不存在。

(2)透過有限債務公司(LLC)持有,優點﹕1﹑充分掌控﹔2﹑如果債權人要向個人索討債務,無法直接在房地產上設定扣押(lien),因為中間多了LLC這一層保護,但一人股東的LLC視為與個人無異,無法享有這一層保護,所以成立LLC至少要兩名股東才有用;3﹑因為外國人贈與無形資產是免贈與稅的,而LLC的股票屬無形資產,故如果將來把LLC的股票轉給兒女,完全免贈與稅;4﹑持有超過一年才出售的話,獲利部分所付的聯邦增值稅為15%到20%,比一般所得稅率低;5﹑財產的隱私性較高。缺點:1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬;2﹑出售時先被過戶公司提存售價的10%為預繳所得稅。

(3)透過股份有限公司(C Corp)持有優點:1﹑充分掌控;2﹑債權人無法直接在房地產上設定扣押(lien);3﹑將來把LLC的股票轉給兒女,完全免贈與稅;4﹑個人無須另外報個人所得稅;5﹑財產的隱私性較高。缺點:1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬;2﹑分配股利給個人時會被公司提存30%為預繳所得稅;3﹑出售時先被過戶公司提存售價的10%為預繳所得稅。

 

房屋交易 產權公司擔重任

Written By: judith - Dec• 14•15

最近網上正熱傳一篇有關房地產的文章,大標題是「冒充房地產經紀,買主屋主須警惕,勿匯款經紀私人戶頭」。故事內容是有人假冒地產經紀,要買主將看中房子的頭款開了張支票,然後又去賣方那裡拿了張佣金支票就逃之夭夭,不知去向。

乍看這文章的嚇人標題,會使人害怕地產經紀人,但再仔細一讀,發現這是篇中國國內網站流傳的,在美國不太可能發生這樣的事。

首先,美國的地產經紀人需要有政府監管單位核發的執照,且買賣雙方簽好合同之後,必須透過「產權公司」(Title Company)(在東部必須經過律師樓)來處理所有的文件和金錢,完成過戶手續。

產權公司是第三者,不偏向買方或賣方,在過戶的時候,買方在產權公司開一個賬戶,買方的頭款與尾款或貸款公司的撥款就匯到那個賬戶上,直到所有的錢都到位,文件都簽過,產權公司才到縣政府辦理移轉登記(Record),即過戶,買方取得地契,賣方同時也拿到售屋款。

在過戶前,付支票或匯款給產權公司都指名產權公司,所以不可能發生地產經紀人捲款逃走的事。

產權公司還有一個主要的工作,即確定產權乾淨,沒有因賣方的官司和債務而被債主設定或抵押的瑕疵在房子上,以保證買方和貸款公司的權益。

如果產權有瑕疵,雖然房子還是可以買賣過戶,只是地契成了「不清產權」(Cloud Title),當然沒有一個買家願意承擔賣方留下的債務和官司,所以在過戶時,由產權公司清查一下過去的記錄是件很重要的事。

產權的定義是房主在房產上所有的權利和義務,在過戶時,產權公司會提供產權報告,上面會列出設定或抵押,官司和已讓出的權利,一般房子都會讓出一些地和空間給水電公司拉管線,有的不一定只是給這一家用的,而是全社區用的,最常見的就是大門前有個電力公司的變壓器櫃子或是有線電視公司的設備,房子旁邊留有幾呎的空間讓電力公司等將來可以裝更多的管線。

另外有些房子可能已將地下的水權、礦權、伐木權賣給了別人,如果有這種事,在產權報告上都會寫明。

產權報告也可能掛一漏萬,比如現在的房子已交易到第四手,而第一手的房主有個官司或欠債到後來才冒出來,現在的屋主的權益就會受到損害,所以在過戶時,產權公司也出售產權保險,未來若有損害則由產權公司承擔。

原文刊登在世界日报赌城版——12-12-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

 

房價與房租上漲 不成比例

Written By: judith - Dec• 12•15

隨著美國的經濟復甦,拉斯維加斯房價也回升不少,但房租未必與之成正比,根據著名房地產網站Zillow的統計,過去一年來賭城的房價上揚8.5%,但房租只漲了2.6%,還不到其三分之一。

比較美國其它幾個大城市的房價vs房租的上漲比例:丹佛16% vs 11%;奧蘭多6.7% vs 4.9%;費城﹕0.6% vs 2%;鳳凰城﹕8% vs 4.4%;聖荷西:13.2% vs 11%;全美:4.3% vs 4.5%。

賭城的出租報酬率降低,乃因市場之供需失衡所致。

甲﹑出售市場的供需影響房價:

1﹑需求量多:由於流動人口多,賭城的房屋出租市場向來熱絡,加上內華達州的法律傾向保護房東,因此頗受全美各地投資者的青睞,尤其加州有近水樓臺之便。

再說過去幾年銀行非常保守,購買出租屋要貸款很困難,常需要現金或較高的頭款,比起加州兩倍以上的房價,一般投資者容易負擔得起賭城的低廉房價,紛紛湧入賭城。

2﹑供給量少:自2008年賭城房市崩盤後,內華達州州政府為了穩定房市,特別立法嚴格限制銀行的法拍程序,因此雖然有很多貸款違約的溺水屋,但銀行卻得費三、五年才能將之法拍回收,因此二手屋的房源有限。

乙﹑出租市場的供需影響房租:

1﹑供給量多:自2008後,每年進來賭城撿便宜的投資者絡繹不絕,這些房子都進入出租市場。很多貸款違約的溺水屋主,多年來不須付分期付款,往往以超低價格出租。前幾年華爾街的私募資金與公寓開發商以為賭城將有許多屋主會失去房屋,成為租屋的潛在房客,故進場搶購或興建新的公寓大樓,目前看來有超建之虞。

2﹑需求量少:上述這些貸款違約的溺水屋屋主,多年來雖然未付分期付款,很多仍舊白住在自己的房子裡,不需要去租屋。近一年,賭城的就業市場才開始有些起色,之前無業或剛找到工作的年輕人,傾向與朋友分租,或搬去與父母同住,等有些積蓄後再自立門戶。