By Judith Lin Sullivan

拉斯維加斯東區的房地產

Written By: judith - Mar• 20•17

拉斯維加斯的東區,在房地產經紀人協會的地圖上被稱為200號區,是在15號公路與寶德公路(Boulder Highway) 以東,215公路以北的一塊地區,同時也包括了老城區(Downtown),是拉斯維加斯和北拉斯維加斯市政府所在地,內尼斯軍事基地Nellis Air Force Base和有名的摩門教堂。

200號區裡的西邊多半是工人階層住的老舊房屋和流動車屋,東邊的日落山(Sunset Mountain)的山腳下,有一片豪宅,因為地勢高,很多房子可看到賭街夜景,不過因為後院向西,有西曬的問題,加上沒有公路直接聯絡,進出比較不方便。

目前200號區有573幢房子在市場上賣,上個月有228幢成交,成功率39.8%,上市日期平均為31天,平均每平方呎為109元,平均房價為16萬7630元,是拉斯維加斯平均房價最低的一個區。

該地區的康斗目前有107個單位在賣,46個成交,成功率為43%,平均為66元一平方呎,平均房價為6萬3750元,也是拉斯維加斯最低的。

200號區分為四個小區,在西邊的老街區為201區,在這小區中,目前有107幢房子在賣,最貴的是57萬5000元 ,1331平方呎,3臥2浴,1940年建,最便宜的為7萬5000元,有720平方呎,二臥一浴,1942年建,該區房子很老舊。

在201區,因為近老城區,也有幾幢高層豪華康斗在賣,目前有22單位在市場上,最貴的是歐定大廈(Odgen Condos)中一個2044平方呎的單位,有3臥3浴,要價64萬9900元 ,最便宜的是新港大廈(New Port)中1052平方呎,1臥1浴,要價24萬5000元 。

202區中有69幢房子在賣,價錢從32萬9000元,2240平方呎,3臥2浴,1983年建,到7萬5000元,979平方呎,3臥1浴,1978年建的都有。

203區靠近內尼斯空軍基地,目前有155幢房在賣,這裡是比較新的社區,在賣的房子最貴的是99萬5000元,5460平方呎,3浴4廁,1997年建,最便宜的是8萬9000元,1440平方呎,3臥2浴,1974年建。

最後一個小區是204區,也就是在查裏斯頓大道(Charleston Blvd)以南,寶德公路以東的一塊社區,這塊地區有摩門教總教堂,在山腳下有許多豪宅,目前在市場上最貴的是105萬元,4240平方呎,4臥5浴,2006年建,最便宜的是6萬2400元,1248平方呎,4臥2浴,1963年建,該區有203幢在市場上賣,這裡還有很多空地,離寶德公路很近,但還沒有新屋建商進駐。

跟拉斯維加斯其它的地區相比,200號區是個還在沉睡,較不為投資者注意的地區,如果要尋找最便宜的房屋,又不在乎居家環境或房屋老舊,不妨來此區看看。

原文刊登在世界日报赌城版——03-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

邊境調整稅 帶動房地產業

Written By: judith - Mar• 13•17

最近在北拉斯維加斯Cheyenne Avenue 與Commerce Street西北角,有一個35英畝地的開發案Vegas Trade Village即將開工,預計耗資1億元,包括有2萬平方呎的貿易中心,264單位的公寓,120房間的旅館裡有美容與零售店,全案將分九期開發,耗時數年。其目的是讓外國廠商有一個地方可以長期展示其產品並方便臨時住宿,拉斯維加斯將是個邊境貿易的重鎮 。

為什麼川普上任後爭議不斷,可是股市卻屢創新高?因為華爾街認為他的經濟政策會對美國有利,川普的經濟政策中主要的一個重點就是以邊境調整稅(Border adjustment tax)來鼓勵全世界的工廠來美國生產,這麼一來,非美國製造的進口產品跟美國本土製造的產品的競爭力也會減弱,Vegas Trade Village似乎正是要提供前者一個新的行銷管道,無論如何,這對拉斯維加斯的經濟與地產業也是利多。

什麼是邊境調整稅?公共電視臺2月10日晚間新聞節目訪問了它的發明人,加州大學教授Alan Auerbach,由他對此作出說明。最根本地說,它就是對美國出口的產品在外國賺到的錢不課稅,對從外國賣到美國的產品,不管是外國公司還是美國公司出產,提高進口關稅。這是吸引美國企業和其他國家的企業在美國生產製造的一個相當有力的辦法。

從中國,墨西哥以及所有其他國家進口到美國的產品都要付這個調整稅,所以它們的成本就增加了,它們在美國的銷售量多半會減少,它們跟美國本土製造的產品的競爭力也會減弱。近幾年美國和歐洲都在指控中國鋼鐵傾銷,試想,如果有這種稅來保護本國的鋼鐵業,則傾銷就變得不可能了。

此外,由於避稅,許多跨國公司,如蘋果、谷歌、GM、GE等,留在外國,不肯把在外國賺到的錢匯回國,總數據稱在3萬億以上。如果川普減免所涉稅款,那麼今後所有這些錢都能夠回流,幫助美國國內的投資和就業。如果他能對今後美國輸出的產品免徵稅,那麼他就徹底避免目前所存在的問題,對美國的經濟應當很有幫助。

邊境調整稅鼓勵全世界的工廠來美國生產,這應該會讓美國人的就業機會與薪資皆提高,即全國總所得GDP增加與經濟增長。外國的廉價產品的成本提高了,物價自然上漲,從而降低了國內低收入族群的消費能力,與就業機會和薪資兩相抵消,可能是得失互見。它還會增加通貨膨脹和美元增值的壓力。但是,由於美國是全世界進口最多而出口較少的國家,總體來說,這應當是對美國很有利的。

原文刊登在世界日报赌城版——03-11-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和(Paul)提供

賭城100號北區房產潛力大

Written By: judith - Mar• 06•17

在拉斯維加斯房屋經紀人協會的地圖上編號100號的地區,又稱北區的地方,是夾在15號高速公路中與95號高速公路的一塊三角形區域。

該區中間有條南北向的大街叫迪凱特(Decatur),以東為北拉斯維加斯市政府,以西為克拉克縣政府管轄。

北拉斯維加斯在歷史上是個有名的黑人城,在1960年代以前,美國種族歧視問題嚴重,黑白對壘鮮明,那時的黑人只能住在北拉斯維加斯,雖然白天在賭場打工,晚上必須回到只能允許他們居住的地方,那年頭和法蘭克辛拉曲及迪恩馬丁一起紅遍天下的黑人歌星山姆戴維斯在舞臺上和他的搭檔唱完歌後,他不能從大門出去,也不能住在該酒店過夜,必須從後門出去,到北拉斯維加斯的紅磨坊酒店過夜。

正因為100號區和黑人的歷史關係密切,很多人對該區有誤解,投資置房不敢進入該區,其實老的黑人區只是在100區下面一個小小的三角形區中,目前整個北拉斯維加斯市中,黑人不到20%,而其他族裔的人數遠遠超出那個數目。

在100號區的東邊有個很有名的養豬場,去年養豬場搬家了,附近新房子大批地在蓋,成為非常搶手的社區。

100號主要分為三個小區,101區是最南邊的老區,102為中間的一段,103為北邊的新區。

現在100號區中有719幢房子在賣,有63幢在101區,312幢在102區,364幢在103區,也就是主要的房子都在新區,在1月時有387幢成交,成交率高達58%,也就是想搬進此區的人很多,在電腦上最貴的是79萬9000,3萬4334平方呎,4臥3浴,1971年蓋,最便宜的是9萬,3臥1浴,1956年建。

100號區有176幢獨立屋出租,大部份在北邊103區,房子從3732平方呎,每月租金4000元;到840平方呎,每月500的都有,康斗出租的比較少,只有12個單位在市場上,租金從860平方呎,每月750;到1443平方呎,每月1050的都有。

七大建商在該地區有十處工地同時在動工,房價從20幾萬到40幾萬元。

該區的平均房價在2008年為28萬元,到2012年為10萬元,今年2017年已升到了21萬元,為拉斯維加斯地區內房價變化很大的地方,而從掛牌到售出所花的日數已從2012年的55天降為20天。

北拉斯維加斯市為配合建商的開發案,在此區興建了許多公園、學校,道路寬敞,多處有大型商業中心,投資房地產不要忽略了這個有潛力的地區。

原文刊登在世界日报赌城版——03-04-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

2017年全美房市展望

Written By: judith - Feb• 27•17

回顧全美2016年的房市,可以一個字形容﹕緊(tight),即房源供不應求,所以算是賣方占優勢的市場,房價平均上漲5.6%,預期2017年的漲幅為5%。

由於首次購屋者的需求量增加,低價位房屋的將漲得更快,房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題,所以增值潛力較小。

美西有許多城市的房源因為一直很吃緊,因此拉抬了房價,預期2017年這些城市的房價將繼續上揚,包括加州的Sacramento,華盛頓州的Spokane,愛達荷州的Boise,與德州的Dallas,但San Francisco、Denver、Portland、Oregon等城市則因為過去幾年房價飆得太猛,漲勢已經緩和下來。

美國有些地區,前幾年房市低迷不振,今年房源才有吃緊的現象,預期其房市也會開始起動,包括東北部的羅德島州、新罕布夏、賓州、紐澤西州與紐約州北區,中西部的印地安州、明尼蘇達州、威斯康辛州、肯德基州的Louisville、俄亥俄州的Cincinnati,與南部的路易斯安那州的Baton Rouge、田納西州、喬治亞州的Savannah、北卡羅來納州的Winston-Salem、阿拉斯加州、佛羅里達州的Jacksonville。

新屋建商當然希望能利用房源不足的機會,大事開發新案,然而由於建築貸款不易取得、建築工人短缺、建地稀少,加上各個地方政府對任何新開發案均要求其鋪馬路、挖掘地下水道、建立學校、活動中心等設施,使其每戶新屋的建造成本平均增加了約1萬2000元,在加州這種基礎建設的成本甚至高達2萬7000元。

此外,由於美國與加拿大的貿易協議已到期,擔心新政府將徵收關稅,從加拿大進口的樑木價格在2016年上漲了18%。

過去幾年,新屋建商基於對以上各項成本增加的考量,傾向建造大面積的中高價位房屋,如今紛紛改弦易轍,針對首次購屋者的需求,建造小面積低價位的房屋,且新屋多有以下的特色:主臥裡有可容人走進的衣櫥間(walk-in closet)、節省能源的窗戶建材、一個主廳(great room)與洗衣間(laundry room) 。

由於首次購屋者的需求量增加,低價位房屋將漲的更快,房價超過50萬元的房源沒有缺貨問題,所以增值潛力較小。

看懂房產地域圖 才好買房子

Written By: judith - Feb• 20•17

在拉斯維加斯投資買二手屋,查看屋源,首先要瞭解房地產經紀人協會使用的地域圖(MLS Area Map),逐一研究各地域區,才能事半功倍,在喜歡的地點找到合適的房子。

基本上,這張地域圖以中間南北向的15號公路為中心線,將拉斯維加斯分為東西南大塊,在公路東邊,查理斯頓大道以北為200號,東區的房子比較老舊一點,以西裔居民為主,不過包括拉斯維加斯老城區和北拉斯維加斯市政府,在日落(Sunset)大道山腳,尼斯空軍基地以南,和摩門教總堂以北有一片豪宅,只是沒有高速公路直通,進出稍微不方便些;查理斯頓大道以南15號公路以東,寶德公路以西,一直到山姆賭場,包括老城區,整個思醉鋪和以南的一塊長方形為300號,城中區;在東南角也就是215和寶德公路的兩邊為韓德森市,包括有Anthem等高級住宅區,也就是600號,韓德森區。

在15號公路以西和95號公路以東所形成的三角形區域,主要為北拉斯維加斯市,也就是100號,北區;在95號公路以西和查理斯頓大道以北為400號,西北區,吸引許多首次購屋的年輕人,北沙漠林也在此區;最後就是查理斯頓大道以南和15號公路以西,這裡就是華人最喜歡的西南區,許多亞洲超市坐落於此,南沙漠林也在此區,也就是500號,西南區;至於700號的寶德市和800號的外圍區,因為人口稀少,不在本文討論之中。

目前在MLS互聯網上,一共有5853單幢住家在賣,在一個月時有2081幢賣出,平均在市場上為36天,平均價為23萬6357元,在互聯網上有887單位的康斗在賣,528單位賣出,平均21天賣出,市場平均價為12萬6425元。

華人一般喜好3臥2浴,1600平方呎,2000年以後建的房子,價錢在20萬左右的房子,在2013年,那時在100號區有182幢符合以上條件的房子,200號區有43幢,300號區有11幢,400號區有36幢,500號區48幢和600號區13幢,今天以這個條件來找房子,100號區只有19幢,200號區22幢,300號區一幢也沒有,400號區兩幢,500號區一幢,600號區一幢也沒有。

這種現象是因為房價上漲,所以找房子要從25萬元找起了。

目前符合最低條件25萬以下的房子100號區有110幢,200號區為55幢,300號區為5幢,400號區為42幢,500號區為76幢及600號區是13幢。

才四年的光景,拉斯維加斯的平均房價已經上揚了30%,很快的這個進場的門檻就要上升到30萬了。低價位的房子在市場上快速消失,建議還在觀望的投資者及早行動,進場的時機成熟了。

原文刊登在世界日报赌城版——02-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城2017房市面面觀

Written By: judith - Feb• 14•17

由於失業率降與薪資增長,拉斯維加斯的房價與房屋銷售量也穩定地上升。

2016年二手屋共銷售約4萬6000戶,包括獨棟屋與集合住宅,其中獨棟屋2016年底的中間價格是23萬5000元,比一年前增加8.3%。

2016年底的新屋中間價格是33萬7060元,比一年前增加8.4%,2016年共銷售約7700戶,比一年前增加13%,雖然相當於新屋銷售量最低谷的2011年的兩倍,但比起最高峰的2005年銷售3萬9000戶還有很大的距離。

新屋銷售量遠遠落後於二手屋,主要因為:土地取得成本增加,建築成本也增加,政府允建規費也增加,建商躊躇觀望,就算進場,也偏向建造中高價位且面積大些的房屋,使得新屋中間價格看起來比二手屋高出很多,其實兩者是不能相提並論的。

目前在拉斯維加斯,房屋貸款中仍有16.8%的溺水屋,即房屋市價低於貸款餘額,但法拍案件的比率是1.2%,即每83戶房子中有一戶收到法拍通知,在全美216個大城市中排行第15位,大西洋城法拍案件的比率是3.4%,即每30戶房子中有一戶收到法拍通知,在全美排行第一位。可見拉斯維加斯的溺水屋屋主還是蠻受保護的,內華達州民主黨參議員Harry Reid居功厥偉。

自從商人背景的川普上任後,由於他提倡增加公共建設與減稅,這使人對未來經濟前景更不確定,且擔心發生通膨,因此金融市場大家拋售公債,致使利率上揚,短短三個月,30年房貸利率從3.57%漲到4.32%,如此以來,同樣的房價,每月分期付款金額將增加,但因為目前房貸利率仍處於歷史低點,且經濟轉強,失業率降與薪資增長,房貸利率的增加對房市的影響微不足道。

大都會藝廊 石之星雕刻展

Written By: judith - Feb• 06•17

1月26日開始至2月24日,「大都會藝廊(Metropolitan Art Gallery)」有一場 「石之星之三/Rock Stars III)」的石雕作品展,共30件原創作品,藝廊地點在城中區飛芒街(Fremont St.)450號,丹尼餐廳(Dennis)上面,是個近2萬平方呎的藝廊,每周三到周六中午12時至下午5時開放,門票五元。

1月31日在本地主流報紙Review Journal上,刊載了石雕展中一件作品與創作人的照片,這位藝術家為內華達房地產公司的林秀華女士,她在夏瓏‧簡氏寶女士(Gainsburg,以下稱簡老師)的石雕工作室(Sharon Gainsburg Studio)已學習二年半,Sharon Gainsburg Studio在拉斯維加斯大街和15號高速公路之間的橡樹西路(W. Oakey Blvd.,)上,走進去感覺就像是一個工廠,布滿了各種工具,有數人各自全神貫注於彫刻手上的石頭,林秀華正用榔頭把一塊105磅的長方形黑滑石(Steatite)的四個銳角敲掉。簡老師會幫助資深的學員看見石頭的內在之眼,她教導:「如果你仔細觀察,每一顆石頭都是活的,然後再決定石頭要雕刻成什麼。初學者剛開始按原石的形狀雕刻抽象的造型,然後越來越輕鬆,因為他們開始理解石頭的紋路及材質。完成兩三個作品後,他們就可以決定要雕刻什麼。」

有著一頭白髮,藍眼的簡老師,從事雕塑數十年,前十年是泥雕,後來改石彫,三年後有第一個學生,自此開始石彫教職事業,憑口耳相傳,25年前就有學生會開車兩小時去上她的課,她在12年前從紐約搬到拉斯維加斯,那時已經62歲的她,一點都不覺得能夠重建她在紐約的教職與雕刻事業,然而在她女兒Arielle的鼓勵下卻完成了。

簡老師的學員大多是專業人士,華裔林秀華女士即其中之一。林秀華是從事房地產業的會計師,學石雕是為將來退休後找嗜好,她三年前開始,每周上一次課,像玩3D puzzles(立體拼圖),也訓練耐力,因為一年只完成一件作品,希望十年後可以開個展。林秀華表示,她的第一件作品是依據石頭原來的形狀雕的抽象作品,第二件她決定雕個人臉,老師當時說還早,怕成了畢加索的畫,一眼在上,一眼在下,但她很固執,結果還行,只是剛開始想雕個男的,後來竟成個女人臉,第三件要作全身,老師說得先學作半身torso(軀幹),但她性急,結果老師很驚訝,後來跟許多人說:這個學生沒學過解剖學,竟敢雕曲型人體,還給她做到了!

賭城大型社區恢復開發

Written By: judith - Jan• 16•17

大型社區是指區內有自己的商業中心﹑學校﹑公園﹑活動中心等完整設施的住家環境,自從2008年房市崩盤後,許多大型社區的開發商陷入困境,十年來建設幾乎停擺,直到這兩年才又紛紛重新入場房市。其中Summerlins 的商業開發商General Growth Properties 與Inspirada 的開發商宣告破產, Park Highlands的開發商甚至破產了兩次,西北區的Skye Canyon 的開發商在尚未開始建造第一幢住家之前就被銀行法拍了,Cadence 的開發案則全面停工。

目前並非以上所有的大型社區開發案皆已進入佳境,但至少都恢復營業,分別說明如下﹕(一) CADENCE – 漢德森市 Lake Mead Parkway 週邊的 2200英畝地,開發商The LandWell Co. 花了1.2億清除地上遺留的工業廢料,計畫建造 1萬3250 戶住家,110萬平方呎的商業中心與1500房間的賭場,預計十到15年完成全部開發。五個月前有兩所新學校Lake Mead Christian Academy and Pinecrest Academy 成立,至於14萬平方呎的超市Smith則要等到2018年初才能開張,目前已售出425戶住家。

(二) INSPIRADA —位於漢德森市南陲的1500英畝地,介於Anthern M Resort賭場之間,計畫建造8500戶住家,目前完成或開工的超過2250戶,2016年售出564戶住家,比2015年增長45%,排名全美最暢銷的大型社區第八,預計八到十年竣工。

(三) SKYE CANYON—位於西北區的1700英畝地,開發商是Olympia Cos.,計畫建造9000戶住家,目前只首出160英畝地給房屋建商,建商已售出200戶住家,進展非常緩慢。

(四) PARK HIGHLANDS—位於北拉斯維加斯市,2014年分家為 the Villages at Tule Springs的2000 英畝地與 Valley Vista 的600英畝地,預計共可建造1萬到1萬2000 戶住家,但目前一戶也未完工,預計約需15年可完成全部開發。

(五) SUMMERLIN—占地2萬2500英畝,此社區始於1990年,預計於2039年完成全部開發,目前居住人口超過10萬人,占克郡總人口數的5%,2016年SUMMERLIN共售出769戶住家,比2015年增長28%,排名全美最暢銷的大型社區第五。2010年其主開發商Howard Hughes Corp.接收商業開發商General Growth Properties 所有的商業中心開發案,前者把後者在2009年留下的爛尾樓完成,於2014年開張,即215環市高速公路與 Sahara Avenue交口的Downtown Summerlin商業中心。

交易過程 買方經紀很重要

Written By: judith - Jan• 09•17

華人來美國投資房地產,如果以國內的觀念,認為美國人真蠢,自己有能力與賣方交易,何必找經紀人,其實美國人一點也不笨,他們知道投資是件大事,找專業的經紀才不會吃大虧。在中國買房子,仲介只要把買方跟賣方湊合到一起,就算大功告成了,仲介的角色在過程當中比較像媒婆,而在美國,房產交易,仲介是兩個人,一個是賣方經紀,另一個是買方經紀,美國人把交易過程當做打美式足球,一邊是進攻,另一邊是防守,仲介像教練,除了提供外地人不知道的重要資訊以外,也幫客人擬戰略計畫,處理問題和收尾。

現在網路消息發達,許多上市的房子在網路上都可以找到,那是不是可以不要買方經紀,直接去找賣房子的經紀談?答案是當然可以,但是這樣買方也占不到什麼好處,第一、買賣雙方經紀的佣金是賣主出的,而且如果沒有代表買方的經紀人,賣方經紀人就拿兩份佣金,賣主也不會因此而好砍價,所以找個買方經紀是等於免費服務,二、如果直接找賣方經紀作自己的經紀是不是可以殺價省點錢,答案是不容易,他不會輕易把到手的佣金讓出來,三、此外就像在離婚時找一個已經和你配偶簽了合同的律師,同時也做你的律師,會有利益衝突,那個經紀在交易過程也不會幫買方殺價的。

買方經紀在交易過程中扮演個很重要的角色,他會為買方個人狀況保密,運用熟稔的談判技巧為客人取得最好的價錢,買方經紀必須忠於客人,不能同時帶兩、三個客人去看同一個房子,造成競爭,也要竭盡所能幫客人找到最符合客人要求的房子,最後在房子買到後,經紀人可以聯絡安排後續的服務,像是房屋檢查,申請房貸和房屋保證。

買主對經紀人的專業與付出應持同理心,有人喜歡同時找兩、三個經紀人看房子,或從一個經紀人取得房產資料,待看中房子後,然後把資料給別的人,或是找另一個經紀人來買,既不尊重經紀人的時間與付出,也很容易造成經紀人之間打官司,正因為經紀人之間打官司的事情越來越多,許多房產經紀在客人上門時,先和客人簽了專屬買方經紀合同(Buyer Exclusive Agreement),美國處處在打官司,人人為了自保,這種現象一點也不稀奇。

買房子的過程很複雜、繁瑣,投資更是件大事,勿自作聰明,選錯地區,談錯價格與條件,貪小失大,所以找個專業經驗豐富的買方經紀是很重要的。

原文刊登在世界日报赌城版——01-07-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

美國房產仲介專業水平高

Written By: judith - Jan• 03•17

根據中國網上的一項調查,幾個不讓人尊敬的行業,房產仲介是其中一個,主要原因是銷售時常提供虛偽、不實的信息,市場上不專業的房產仲介濫竽充數,2014年中國官方統計全國有100萬人從事房產仲介服務,而其中只有9840人有執照,所以一般中國買主來美國買房地產時,往往對房產仲介抱持偏見和不信任,事實上美國的仲介制度和中國非常不一樣。

在中國,人們習慣了走進仲介公司,會看見一排西裝筆挺或打扮入時的俊男美女出來歡迎,在美國因為房產仲介不必排班坐辦公室,一般都是先約定好時間,會面相談後才去看房子,而這些美國房產仲介平均年齡約50歲,很多是老先生老太太,不過他們必須是有執照的,一般教育程度都是大學畢業以上。

在內華達州如果要從事房產仲介一行,規定要年滿18歲,上過90個小時的課,通過州政府的考試,拿到執照後,每兩年要回學校上課,拿滿24小時的專業課程,才能繼續執業。

房產仲介主要分兩種,一是經紀(Broker),另一個是銷售員(Salesman),經紀是自己設立開公司或管理公司,而銷售員必須在一個有經紀的公司下掛牌才能做生意,其實經紀和銷售員的買賣房子資歷和能力上都差不多,只是有些人對辦公室的行政管理不感興趣,只喜歡在外頭帶客人看房子,所以賣了十幾年的房子,還是安於銷售員的頭銜。不過不管是那一種執照,只要是GLVAR的會員,都是房產經紀(realtor)。

房產仲介需要專業知識,更要遵守法定的道德規範(Code of ethics),不能作不實陳述(Misrepresentation),虛假承諾,多頭代理或公私款不分,在道德規範中也明確規定工作規範,其他房產仲介的互動,有糾紛時如何處理,維持公眾形象與專業水準。

目前內華達州有執照的經紀為2742人,經紀銷售員(Broker Salesman) 為3057人,銷售員1萬5775人,而幾年前房市崩盤時,從業人員只有這一半。

房產仲介表面上是光鮮亮麗的一行,一張佣金支票抵得上打工族一個月的薪水,但事實上仲介要花很多時間在客人身上,一般估計,每在客人面前花一個鐘頭,得在電腦和文件上花九個鐘頭,所以70%的人在拿到執照,做不到一年時間就退出這行了,因為收入不穩定,工作量大。

這也是美國的房產仲介和中國的最大不一樣,美國房產仲介不光是帶人看房子,最主要是文件上的處理,因為都是法律文件,處理不當可能就打官司或被吊銷執照,但房產仲介在美國整體經濟上是非常重要的行業,因為建築業是國家經濟中的火車頭,而房產仲介更是火車頭的動力,所以州政府對其管理嚴格,房產仲介的專業水平也高。

原文刊登在世界日报赌城版——12-31-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供