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By Judith Lin Sullivan

賭城豪宅社區 百萬起跳

Written By: judith - May• 18•15

拉斯維加斯將出現一個頂尖檔次的豪宅社區。

最近沙漠林(Summerlin)的開發商休斯公司宣布和亞歷桑納州的狄斯萊德公司(Discovery Land)合作開發的方案,他們將在瑞脊社區(Ridge)之南一塊550英畝的土地上蓋250戶豪宅。這個社區還沒有取好名字,每戶占地兩英畝,售價是百萬起跳,開發商預計十年結案。狄斯萊德公司是國際知名專蓋頂尖檔次豪宅的開發商,1994年由麥克梅德曼創立,他從史丹福大學畢業後,當他在北加州從事房地產買賣時,他就有一個蓋頂尖檔次社區的夢想,可在社區中享受大自然的美。目前他在美國已蓋了17個社區,分布在加州、夏威夷、亞歷桑納、愛達荷、蒙大拿、德州和東岸的南卡羅來納州。

在美國經濟衰退的那段期間,狄斯萊德公司也沒有倖免,那時他們正在德州開發一個名為西班牙橡樹的項目,積欠銀行3400萬元,結果整個工程被銀行沒收拍賣。現在沙漠林的項目將是公司東山再起的一個里程碑。

這個社區將有一個18洞的高爾夫球場,一個休閒中心,有五星級的廚師、專業營養師、飲食顧問和健身教練,休閒中心也將和紅石公園合作安排爬山健行的活動。

休斯公司的約翰瑞斯說:這將是拉斯維加斯地區高檔社區中最頂尖的豪宅社區,現有的高級豪宅社區將沒有一個可以與之相比。房子的建築風格以崇尚自然,並融合入整個社區的外觀。

狄斯萊德公司大膽在沙漠林推出這個方案,主要是經濟復甦的時間到了,地區在2012年時,拉斯維加斯共賣出150幢100萬元以上的豪宅,但2013年卻增加到325幢,買豪宅的人多了,許多他們公司的老主顧都想在拉斯維加斯也擁有一幢豪宅。

賭城的沙漠林聲名遠播,瑞脊社區目前又是沙漠林裡最高檔的地段,那麼和瑞脊社區比鄰,且比它還要高檔的這個新社區裡的豪宅將可能賣到多高價?目前瑞脊社區裡一幢上市的豪宅要價可作參考,這幢現代化造型的房子有1萬3000平方呎,五個臥房,九個廁所,建築物本身有三層樓,要價1250萬元。我們拭目以待吧!

原文刊登在世界日报赌城版——05-16-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

商業地產回溫 經濟復甦指標

Written By: judith - May• 11•15

商業地產的興衰與經濟趨勢可說息息相關,拉斯維加斯的商業地產市場明顯回溫,更能確定賭城的經濟已經復甦。

超大型的賭場開發案雲頂度假中心 (Resorts World)剛剛宣布開工,各種工業進駐賭城,有生產無人飛機的工廠、網路公司、醫學院、出貨倉庫(distribution centers)與需要大坪數辦公樓的電信中心(call centers)等,城裡城外一片新氣象。以下就2015年第一季各類商業地產的供需分別作進一步的分析:一、零售店舖:本季還在興建中的個案有Ikea、Topgolf;已完成的工程有6萬平方呎的Bally’s(百利賭場)裡的Grand Bazaar商店街、8萬7000平方呎的Las Vegas Athletic Club(健身俱樂部)、2萬平方呎的Green Valley Crossing(綠谷商街)。出租市場的表現也不俗,包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西區各租用了3萬4500平方呎至4萬平方呎不等。雖然新建工程增加不少的市場供給量,但零售店舖的空置率仍能維持在10%以下,相較於2011年的13%;本季零售業提供了7700個就業機會,比上一季增加4.2%。

二、廠房與倉庫:本季還在興建中的個案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology;剛完成的工程有TJ Maxx 4萬平方呎的出貨中心。本季共租出134萬平方呎的廠房與倉庫,其中北區占50%,以Updike Distribution Logistics租用6萬5600平方呎為代表,西南區占34%,以Walmart租用了5萬2800平方呎為代表。廠房與倉庫的空置率為7.4%,相較於2011年的17%;本季輕工業提供了7600個就業機會,比上一季增加了6.2%。

三、辦公樓:由於供過於求,目前尚無新開發案;本季共租出11萬3700平方呎的辦公樓,以靠215環市高速公路的西南區的9萬8300平方呎占大多數。辦公樓分為A、B、C三個建築等級,Class C的空置率為27.2%,Class A的空置率為19.2%,總平均空置率為20.3%;本季提供了4400個就業機會,比上一季增加了1.3%。

賭城復甦 啟動空地開發

Written By: judith - May• 04•15

拉斯維加斯的城市發展過程很漫長,開發商們在原來一大片沙漠上,這裡蓋一個社區,那裡蓋一個社區,留下許多未開發的空地,其四周被已蓋好的社區包圍,使得拉斯維加斯的空照圖,看起來坑坑疤疤。

在賭城的東南邊,保德公路(Boarder Highway)和密德湖大道(Lake Mead Blvd.)附近有塊特大的空地,2200英畝,東邊是拉斯維加斯大湖(Lake Las Vegas)區,西邊是哥樂瑞亞購物中心 (Galleria Shopping Center) 和日落賭場(Sunset Station Casino),北邊是老住宅區,南邊是韓德森市。在這片土地上,開發商蘭德維爾(Landwell)準備蓋一個新社區凱頓斯(Cadence),預計有1萬3250戶住家,社區正中央是占地50英畝的大公園,裡面有棒球場和表演舞臺,遠方的景觀是盆地四周的高山和燈火輝煌的賭街大道,社區中還有可散步和騎腳踏車的開放空間,這些空間加起來共有450英畝,社區中將有腳踏車供應站,讓居民方便使用。

凱登斯社區在創造一個特殊的生活環境,建築風格將不像拉斯維加斯的社區,一個比較像美國東海岸的高級社區,社區中將沒有棕櫚樹,也看不到社區名字。

蘭德維爾的老闆,馬克巴尼(Mark Paris)自稱他們是很低調的在推展這個計畫,但媒體很快就發現到,因為凱登斯社區是在金融風暴,房價大跌之後,不但是拉斯維加斯,也是全美最大的「填空都市發展項目」(Infill Master Plan),這也顯示拉斯維加斯已從房災受傷後康復,正準備全力向前衝,凱登斯計畫2015年將可賣出100棟房子,其餘將分15年賣出,對象以單身和年輕的夫妻為主。

目前進駐的建商「木邊」(Woodside)有四種不同的平面圖,大小從2325到3151平方呎,價格在40萬左右,房子外牆將以磚頭和木板為主,而不是三合土,車子將由房子後面的小巷子進出車庫,車庫中將有個工作間,又稱為「男人天(Men’s Cave)。

建商瑞藍(Ryland)將推出兩層樓與三層樓的房子,頂樓將有個看風景的陽臺,大小在2200平方呎上下,價格為25萬元左右。

建商Richmond America也將推出2000多平方呎的一層樓房子,價錢在30萬元左右。

建商藍納(Lennar)推出一批限制居住者的年齡須超過55歲的社區,有20多個不同的房型,社區中有健身房,聚會所和遊泳池,售價目前尚未公布。

凱登斯社區將為有興趣搬來拉斯維加斯居住的人多一項選擇,拉斯維加斯大湖區的旁邊將增加不少人口,更加繁榮。

原文刊登在世界日报赌城版——05-02-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城也有住商混合社區

Written By: judith - Apr• 28•15

很多華人投資者喜歡問有沒有住商兩用(mixed use) 的房地產可以買,可是這樣的房地產在拉斯維加斯的市場上很稀少,主要原因是傳統的都市規畫將住宅區和商業區畫分得非常清楚,不能混合使用。

做生意的人晚上將店關了再開車回住宅區自己的家,而住在獨棟屋的人為了買個麵包或牛奶,還要開車去商業區裏的雜貨店,這樣的生活方式,一般的亞洲人實在無法了解,為什麼沒有這樣的住房,可以在自己家樓下或走路去買杯咖啡或買個餐盒。為了因應現代人生活習慣的改變,鼓勵人們往城市的中心住,並盡量使用公共交通系統,取代私家車,都市規局局增加了「住商混合使用區」(Urban Village),可以有樓下是商場,樓上是多層住家的建築。

這種型態的建築在加州和紐約都可看到,這是能源危機後,聯邦政府大力推動的結果。這樣的住商混合社區也已出現在拉斯維加斯了,在韓德森的綠谷山莊賭場(Green Valley)旁的迪斯特(District)就是一個設計很好的住商混合社區。

現在又有一個住商兩用的社區出現在拉斯維加斯,這是在羅叟大街和215公路交口的格林美石(Gramercy),一個占地20英畝,原為2008年稱作「西曼哈坦」的開發案,那時已有四棟大樓蓋好,不過因為房市崩盤,建商破產,成為蓋了一半的爛尾樓好多年,最近由加州的克洛茲(Krause)開發公司接手繼續開發。

首期工程將推出樓下的商店和樓上的160戶住家單位出租,大小從530平方呎,月租1075元的套房;1056平方呎,月租1825元的兩臥兩浴;到2085平方呎,月租金2500元的頂樓兩層閣樓,一共有12種不同的平面圖供選擇。

樓下的店鋪目前已有雜貨店,小吃店和牛排館簽約準備進駐。

社區中將有室外電影院和健身房,周末還有農夫市場和音樂晚會,這個社區是專為活躍的年輕企業家和專業人員設計的。開發商準備在第一期工程全部租出後興建更多的大樓,並拿出來賣。

拉斯維加斯的生活將因為住商兩用的樓宇出現而更多元化,而房地產投資的目標也將不只限於獨棟屋,住家也不是單純的可以睡覺吃飯的地方,而是要提供更完備的生活機能,環境要更多彩多姿。

原文刊登在世界日报赌城版——04-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買房 應先做房屋檢查

Written By: judith - Apr• 13•15

買房子時要不要做房屋檢查報告,答案絕對是物超所值。

最近有個客人要買可出租的二手屋,有一幢房子採光特別好,明亮無比,客人立刻動心下單購買,現在回想起來,主要原因是窗子上的百葉窗和窗簾全移走了,加上客廳和廚房的地上鋪著整潔的瓷磚,廚房的調理檯面是花崗岩,進門時,客人的眼睛一亮,感覺很不同,購買慾上升,立刻下單。還好合同上註明有十天的可取消期,在賣方接受買單後,買家立刻找房屋檢查公司來檢驗房子,因房子沒接水電,賣方經紀花了近一個星期才來電說已將水電瓦斯接通。

但房屋檢查那天仍沒有瓦斯,大門上貼了個條子說瓦斯無法提供,因為瓦斯公司的人進不了房子,無法打開熱水爐和暖氣。

雖然沒瓦斯,房子檢查員還是看過房子,做了一個詳細報告:洗碗機壞了,天花板上的風扇有三臺壞了,也沒有無線遙控器,車庫中的軟水機有問題,因為水管上減壓器被拆去,沒有三路分流到花園、廚房和其餘的房子,軟水機直接裝在進水管上,所以廚房和花園的用水全是鹹的,天花板上的空調壓縮機的上面有個洞,裝了一個紫外線殺菌的設備,那是沒有科學根據的產品,但那個洞造成冷熱空調的漏失。

進門玄關上的吊燈不見了,天花板上有水痕和補過的痕跡,主浴和客廳裏的洗手檯,都是檯面和水槽一體成型的人造大理石,水槽底部放水的地方有微小的裂紋,但打開下方櫃子往裡看,可以看見裂紋一直裂到另一端,所以整個檯面都需要換新,另外淋浴旁邊人造大理石的牆也有裂痕。

站在二樓看一樓車庫和進門處上面的屋頂,有一大堆的屋瓦裂了,像是有人在上面走過而踩碎,這時聯想起玄關的天花板上有水痕和補過的痕跡,也就是上面的瓦片可能有很多是破裂的,更可能連底下的鐵片都移位了,才會有這麼多的水跡。此外,一個窗框壞了,也要整個換新。依據檢查報告,找來包工商來估價,算下來整修大概需要3、4萬元。

而那房子才20萬元,如果加上4萬元整修費,那將成為這小區內最貴的房子,如要賣主減去4萬,這是間短售屋,銀行未必會同意,再加上等瓦斯接通後可能還會發現其它的問題,離可取消期截止的時間已經只剩兩天,於是當機立斷勸客人退出合同,另外再找房子。

所以檢查房子是買房時很重要的環節,它能協助買房者對房子的全面了解,知道房子的優缺點,和額外要支出的修繕費用,才能作明智的決定。

原文刊登在世界日报赌城版——04-11-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買度假屋 賭城是首選

Written By: judith - Apr• 07•15

近年來全美度假屋的銷售量年年劇增,2013年比2012年增長30%,2014年又比2013年增長57%。 嬰兒潮時期出生、如今面臨退休的年齡層是度假屋的主要買家。有些人已計畫好退休後要居住的城市,便趁著該地房價還未翻漲時先買一棟做出租用途,等幾年後退休時再收回自住;有些人則準備像候鳥一樣,在各地購置度假屋,將來可隨氣候與心情而遷徙。2014年有很多投資者從股市中獲利,目前的貸款利率仍處於歷史低點,由於景氣復甦,聯準會宣布將調升利率,加上銀行對非主要住宅的貸款審核開始鬆綁,更促使度假屋的銷售量激增。據全美房地產經紀人公會統計,2014年全美國度假屋的銷售量約占總房屋銷售量的21%,即每五棟房屋銷售就有一棟是做為度假屋的用途,估計這樣的趨勢還會延續五到十年。 一般而言,買集合住宅比獨棟房屋更適合做度假屋,除了沒有整理庭院的問題之外,因為集合住宅的社區多半設有鐵門,甚至入口處有24小時警衛,不時有巡邏車在社區內巡視,關上門就出去旅行幾個月,不須擔心被宵小破門而入。雖然每個月要支付數百元的社區管理費,但社區管理委員會的成員就是社區裡的住戶,其收費都是有依據的,包括游泳池、健身房、俱樂部、公園等設施的維護。據全美房地產經紀人公會的抽樣調查,2014年購買康斗(condo)的人比2013年多了27%,購買連棟屋(town house) 的人比2013年多了18%。 此外,做為度假屋或未來退休後要居住的房屋,買家偏向選擇面積不大、有景、交通方便、氣候合宜的地點。據統計,2014年成交的房屋平均面積比2013年降了200平方呎,就是拜度假屋的銷售增長所賜;2014年全美國的度假屋銷售中有46%是在南部的州,25%在西部,15%在東北部,14%在中西部,而南部州的成交量比2013年增長41%,中西部不變,西部與東北部則分別下降28%、18%,由此可見氣候暖和的地點較受度假屋買家的青睞。 拉斯維加斯是購置退休住屋與度假屋的首選城市之一,因為它交通方便,具有娛樂與度假的環境;氣候暖和乾燥,適合年長者;免州所得稅,更是富人的最愛;房地產稅平均約為房價的1%,在全美各州中是屬於偏低的。

房市復甦 不因升息受影響

Written By: judith - Mar• 30•15

2月份美國30年房貸利率平均為3.71%,相較於1月份的3.67%已有小幅上漲,投資者擔心房貸利率繼續上漲將對房市造成衝擊。學者專家們認為,只要房貸利率是緩緩上升的話,全美房市依然可以穩健復甦。但也有些建商擔心拉斯維加斯的房市不比其它的城市,因為許多居民才剛從房貸的困境走出來,財力薄弱,每月分期付款只要多一、兩百元,他們的房貸就無法通過。

放眼世界,目前以美國的經濟成長最為穩健,雖然面臨聯準會的升息政策,投資者不必擔心會因此改變美國房市復甦的趨勢,升息代表聯準會對景氣的看好,只要未來利率呈現緩步上升格局,房市上漲行情將可走得更長遠。2015年全球四大經濟體,美國、歐洲、日本、中國的股市連創新高,都是因為資金充斥市場而造成。其中美國與歐洲是靠政府的貨幣量化寬鬆政策 (QE),以印鈔票為手段,促進股價上漲,來創造財富。

美國率先透過QE恢復了市場的活力,美元開始走高,所以聯準會接著要調漲利息了;歐洲央行隨美國之後跟進QE,歐洲各國股市由德、英領軍屢創新高,連陷入債務危機的愛爾蘭、西班牙、義大利的股市也表現不俗。

日股上漲是靠日幣強貶的力量,80日幣兌1美元到120日幣兌1美元,日本的企業因此恢復競爭力,日經指數大漲近一倍;中國股市大漲則是人民銀行調降存放款利率所致,因此造成外匯資金流出的壓力,人民幣更因而急貶,貨幣的貶值也會助漲股市。此外,由於近來油價大跌,過去被炒高的原物料價格與中港台房地產可能陷入盤整期。

基於以上的分析,歐洲、日本、中國的經濟體還在靠政府的灌水,資金市場可能此起彼落,美國則不然,因為其經濟復甦基礎已經穩固,更由於人口成長,對房屋的需求增加,股市與房市都一致看好。

住宅區可做什麼生意?

Written By: judith - Mar• 24•15

華人喜歡利用居家經營生意,許多華人買住宅區中單棟住家大房子,問在這住家中可做些什麼生意?

克拉克縣的計畫部門(Planning Department)規定在R1區中住家中做生意必須不能有客人上門,不能有快遞公司的卡車上門,不能有僱員,否則必須申請特別許可(Special Permit),程序是送交申請書、圖紙、公聽,由七位委員投票,多數通過為主。住宅區建教堂、廟宇、托兒所都需要經過「特殊許可」的程序。停車和景觀設計都有特別的要求,在公聽時,周圍500呎的鄰居都會被通知,他們都可在公聽會上發表贊成或反對的意見。

如果經營老人院還要有醫療的執照和州政府的許可,占地最小是8平方萬呎,靠大街,建築物必須看起來像個住家,有個山墻的屋頂,而且不能有廣告牌。

如果做托兒所生意,不能接受過夜的小孩,不能超過12名小孩和大人,要有個大垃圾箱的位置,停車和景觀設計都要符合商業建築的標準。

一般華人喜歡將多餘的房間租出去,規定是一棟房子最多可以租給四個沒有親屬關係的人,必須簽有租約合同,不能少於30天,不能把房子當旅館經營。

另外一類是「套房住家」(boarding house),在拉斯維加斯必須在R5的規畫中,這種房子多半是在大學周圍,找學生做房客,但這裡的大學生多半住在家裡,學校宿舍又新又舒適,似乎沒有做「套房住家」的必要。

如要把房子當旅館,在都市規畫法中有兩個特殊的類別,一個是「床位和早餐」(Bed and Breakfast),這種小旅館多半在鄉下,規定是最多只能有四個臥房,最少有三個車位的車庫,客人的車子不能停到大街上,門口有個燈光照到的招牌,地上不能有停巴士或禮賓車的位置,一名規畫部門的官員說:在拉斯維加斯城裡面,他從來沒見過有人申請這樣的項目,的確也是,這種小旅館多半在北加州的海邊或酒鄉裏,拉斯維加斯城裡,賭場旅館林立,沒有這種小旅館生存的空間。

另外,還有一類是「暫時停留住處」(Lodging Long/Short Stay),可以做旅館生意,但必須在商業或工業用地裡。

那麼中國人最喜歡做的生意「月子中心」(Maternity Hotel)算是那一類的生意?計畫部門的官員雖然不知道這是哪一類生意,但說經營月子中心的人,可以將房間分租出去,四個人以下不需要申請,但沒有辦法拿營業執照。

拉斯維加斯大多數住宅都有個小區管理委員會(HOA),他們通常不准許在住家中做生意。看來要在拉斯維加斯做「月子中心」只能在商業區,而且借用其他的名目,像是旅館或是托兒所之類的。

外國人投資房地產細節

Written By: judith - Mar• 16•15

中國的成長趨緩,台灣的房價看跌,投資客放眼美國房市,近來常有海外客人來詢問拉斯維加斯的房地產投資細節:1.外國人必須要飛美國開戶才能買房嗎?2.外國人買房要付哪些費用?佣金/規費/手續費種種費用有哪些?3. 出租有哪些費用?物業管理費用是租金的多少%?4.幾年後外國人賣房要付哪些費用?佣金/規費/手續費/稅等,約是賣出價的多少%?

以下是我們的回答:1.非美籍人士如想在美國購買房產,要提供護照影本及資金證明,大部分銀行開戶都會要求本人親臨簽字。開戶的目的除買房之外,最主要是將來給付租金,需要銀行帳戶號碼;另租金收入須向國稅局報稅,故要申請報稅號碼。2.以現金18萬買入獨棟屋為例,購屋費用大略估計有:a.過戶手續費(Escrow fee):500元;b. 文件費 (Trasaction fee):350元:c.房屋檢查費 (Inspection fee):350元;d.火災保險費 (Fire Insurance):600元;e.印花稅 (transfer tax ):900元;f.社區管理開戶費 (HOA Capital Contribution):每個社區不同,通常約是兩個月的金額;g.預付一﹑兩個月的房地產稅與保險費。

註1:買賣雙方經紀人的佣金通常是售價的6%,皆由賣方支付,買方不須支付。

註2:有些房地產屬於有管理委員會的社區(HOA),每月須支付社區管理費,視區域條件及管委會規定,每月管理費從幾十元到百元不等。

註3:每年房地產稅約房價的1%,約1800原,即每月150元。

3.順利置產之後,如委託物業管理公司代管出租房產,一般收取租金的8%為物業管理費。

4.以上例來計算租金淨收入:假設月租1400元,每月房地產稅約150元,每月房屋保險約50元,物業管理費110元,社區管理費40元,雜項費用50元(修理等),租金淨收入為約1000元。

5.如將來要賣房子,一般賣方須負擔買賣雙方經紀人的佣金,為售價的6%,再加其餘費用,約為售價的1.5%。

自從金融海嘯之後,美國購屋貸款審查日趨嚴格,一般美國人貸款須有兩年的報稅證明,兩個月的銀行對帳單,對帳單上金額除包含頭期款外至少須有三到六個月足以繳付貸款的金額(三個月是自住屋/六個月是出租屋),還有兩個月的薪資單,表示確有經濟能力償還貸款。外國人如要用貸款購屋出租,銀行通過的機會不大。

賭城房市短期回報率 25%

Written By: judith - Mar• 09•15

據統計,2014年第4季,拉斯維加斯的房市短期平均獲利率為25%,短期投資客的平均購價為16萬6727元,平均售價為20萬9069元,如果不計修繕與其它的費用,其利潤為4萬2342元﹔全美的房市短期平均獲利率為37%,投資客的平均購價為17萬7934元,平均售價為24萬3928元,利潤為6萬5993元。

2014年,賭城房市計有2992戶獨棟屋為短期投資的翻賣(flipping),比2013年下降19%,投資客明顯地減少了,其原因有二:一為賭城與貸款違約有關的屋源(distressed properties)不足:根據拉斯維加斯房地產經紀人公會統計,2015年1月份的不足額還款銷售量僅占總銷售量的9.7%,相較於2014年1月份的17%;銀行屋的銷售量僅占總銷售量的9.4%,相較於2014年1月份的11%;因為受到政府的行政干預,拉斯維加斯法拍案件的年遽減率為50%以上。

二為過去兩年賭城的房價每年約漲30%:賭城的中間房價從2012年初的谷底價10萬6500元,漲到目前的16萬5500元,其中獨棟屋從2012年初的11萬8000元,漲到目前的20萬元。現金投資客比較傾向於購買15萬元上下的獨棟屋。據統計,2014年第四季內華達州房市的現金銷售占總銷售量的42.5%,相較於2013年第4季的48.5%,與2013年第二季的63.8%,明顯減少。

幸好拉斯維加斯的房市還有另外一股平衡的力量,即本地自住型的買家,因為預期貸款利率將增高,趁著利率尚低時積極買進,目前30年的利率為4.17%,雖然比2012年最低時的3.66%稍高,但仍是有史以來的極低點。

此外,賭城尚有不少的溺水屋與貸款違約戶,一旦這些與貸款違約有關的屋源釋出,賭城房市的投資客仍可能復返。