By Judith Lin Sullivan

買房 應先做房屋檢查

Written By: judith - Apr• 13•15

買房子時要不要做房屋檢查報告,答案絕對是物超所值。

最近有個客人要買可出租的二手屋,有一幢房子採光特別好,明亮無比,客人立刻動心下單購買,現在回想起來,主要原因是窗子上的百葉窗和窗簾全移走了,加上客廳和廚房的地上鋪著整潔的瓷磚,廚房的調理檯面是花崗岩,進門時,客人的眼睛一亮,感覺很不同,購買慾上升,立刻下單。還好合同上註明有十天的可取消期,在賣方接受買單後,買家立刻找房屋檢查公司來檢驗房子,因房子沒接水電,賣方經紀花了近一個星期才來電說已將水電瓦斯接通。

但房屋檢查那天仍沒有瓦斯,大門上貼了個條子說瓦斯無法提供,因為瓦斯公司的人進不了房子,無法打開熱水爐和暖氣。

雖然沒瓦斯,房子檢查員還是看過房子,做了一個詳細報告:洗碗機壞了,天花板上的風扇有三臺壞了,也沒有無線遙控器,車庫中的軟水機有問題,因為水管上減壓器被拆去,沒有三路分流到花園、廚房和其餘的房子,軟水機直接裝在進水管上,所以廚房和花園的用水全是鹹的,天花板上的空調壓縮機的上面有個洞,裝了一個紫外線殺菌的設備,那是沒有科學根據的產品,但那個洞造成冷熱空調的漏失。

進門玄關上的吊燈不見了,天花板上有水痕和補過的痕跡,主浴和客廳裏的洗手檯,都是檯面和水槽一體成型的人造大理石,水槽底部放水的地方有微小的裂紋,但打開下方櫃子往裡看,可以看見裂紋一直裂到另一端,所以整個檯面都需要換新,另外淋浴旁邊人造大理石的牆也有裂痕。

站在二樓看一樓車庫和進門處上面的屋頂,有一大堆的屋瓦裂了,像是有人在上面走過而踩碎,這時聯想起玄關的天花板上有水痕和補過的痕跡,也就是上面的瓦片可能有很多是破裂的,更可能連底下的鐵片都移位了,才會有這麼多的水跡。此外,一個窗框壞了,也要整個換新。依據檢查報告,找來包工商來估價,算下來整修大概需要3、4萬元。

而那房子才20萬元,如果加上4萬元整修費,那將成為這小區內最貴的房子,如要賣主減去4萬,這是間短售屋,銀行未必會同意,再加上等瓦斯接通後可能還會發現其它的問題,離可取消期截止的時間已經只剩兩天,於是當機立斷勸客人退出合同,另外再找房子。

所以檢查房子是買房時很重要的環節,它能協助買房者對房子的全面了解,知道房子的優缺點,和額外要支出的修繕費用,才能作明智的決定。

原文刊登在世界日报赌城版——04-11-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

買度假屋 賭城是首選

Written By: judith - Apr• 07•15

近年來全美度假屋的銷售量年年劇增,2013年比2012年增長30%,2014年又比2013年增長57%。 嬰兒潮時期出生、如今面臨退休的年齡層是度假屋的主要買家。有些人已計畫好退休後要居住的城市,便趁著該地房價還未翻漲時先買一棟做出租用途,等幾年後退休時再收回自住;有些人則準備像候鳥一樣,在各地購置度假屋,將來可隨氣候與心情而遷徙。2014年有很多投資者從股市中獲利,目前的貸款利率仍處於歷史低點,由於景氣復甦,聯準會宣布將調升利率,加上銀行對非主要住宅的貸款審核開始鬆綁,更促使度假屋的銷售量激增。據全美房地產經紀人公會統計,2014年全美國度假屋的銷售量約占總房屋銷售量的21%,即每五棟房屋銷售就有一棟是做為度假屋的用途,估計這樣的趨勢還會延續五到十年。 一般而言,買集合住宅比獨棟房屋更適合做度假屋,除了沒有整理庭院的問題之外,因為集合住宅的社區多半設有鐵門,甚至入口處有24小時警衛,不時有巡邏車在社區內巡視,關上門就出去旅行幾個月,不須擔心被宵小破門而入。雖然每個月要支付數百元的社區管理費,但社區管理委員會的成員就是社區裡的住戶,其收費都是有依據的,包括游泳池、健身房、俱樂部、公園等設施的維護。據全美房地產經紀人公會的抽樣調查,2014年購買康斗(condo)的人比2013年多了27%,購買連棟屋(town house) 的人比2013年多了18%。 此外,做為度假屋或未來退休後要居住的房屋,買家偏向選擇面積不大、有景、交通方便、氣候合宜的地點。據統計,2014年成交的房屋平均面積比2013年降了200平方呎,就是拜度假屋的銷售增長所賜;2014年全美國的度假屋銷售中有46%是在南部的州,25%在西部,15%在東北部,14%在中西部,而南部州的成交量比2013年增長41%,中西部不變,西部與東北部則分別下降28%、18%,由此可見氣候暖和的地點較受度假屋買家的青睞。 拉斯維加斯是購置退休住屋與度假屋的首選城市之一,因為它交通方便,具有娛樂與度假的環境;氣候暖和乾燥,適合年長者;免州所得稅,更是富人的最愛;房地產稅平均約為房價的1%,在全美各州中是屬於偏低的。

房市復甦 不因升息受影響

Written By: judith - Mar• 30•15

2月份美國30年房貸利率平均為3.71%,相較於1月份的3.67%已有小幅上漲,投資者擔心房貸利率繼續上漲將對房市造成衝擊。學者專家們認為,只要房貸利率是緩緩上升的話,全美房市依然可以穩健復甦。但也有些建商擔心拉斯維加斯的房市不比其它的城市,因為許多居民才剛從房貸的困境走出來,財力薄弱,每月分期付款只要多一、兩百元,他們的房貸就無法通過。

放眼世界,目前以美國的經濟成長最為穩健,雖然面臨聯準會的升息政策,投資者不必擔心會因此改變美國房市復甦的趨勢,升息代表聯準會對景氣的看好,只要未來利率呈現緩步上升格局,房市上漲行情將可走得更長遠。2015年全球四大經濟體,美國、歐洲、日本、中國的股市連創新高,都是因為資金充斥市場而造成。其中美國與歐洲是靠政府的貨幣量化寬鬆政策 (QE),以印鈔票為手段,促進股價上漲,來創造財富。

美國率先透過QE恢復了市場的活力,美元開始走高,所以聯準會接著要調漲利息了;歐洲央行隨美國之後跟進QE,歐洲各國股市由德、英領軍屢創新高,連陷入債務危機的愛爾蘭、西班牙、義大利的股市也表現不俗。

日股上漲是靠日幣強貶的力量,80日幣兌1美元到120日幣兌1美元,日本的企業因此恢復競爭力,日經指數大漲近一倍;中國股市大漲則是人民銀行調降存放款利率所致,因此造成外匯資金流出的壓力,人民幣更因而急貶,貨幣的貶值也會助漲股市。此外,由於近來油價大跌,過去被炒高的原物料價格與中港台房地產可能陷入盤整期。

基於以上的分析,歐洲、日本、中國的經濟體還在靠政府的灌水,資金市場可能此起彼落,美國則不然,因為其經濟復甦基礎已經穩固,更由於人口成長,對房屋的需求增加,股市與房市都一致看好。

住宅區可做什麼生意?

Written By: judith - Mar• 24•15

華人喜歡利用居家經營生意,許多華人買住宅區中單棟住家大房子,問在這住家中可做些什麼生意?

克拉克縣的計畫部門(Planning Department)規定在R1區中住家中做生意必須不能有客人上門,不能有快遞公司的卡車上門,不能有僱員,否則必須申請特別許可(Special Permit),程序是送交申請書、圖紙、公聽,由七位委員投票,多數通過為主。住宅區建教堂、廟宇、托兒所都需要經過「特殊許可」的程序。停車和景觀設計都有特別的要求,在公聽時,周圍500呎的鄰居都會被通知,他們都可在公聽會上發表贊成或反對的意見。

如果經營老人院還要有醫療的執照和州政府的許可,占地最小是8平方萬呎,靠大街,建築物必須看起來像個住家,有個山墻的屋頂,而且不能有廣告牌。

如果做托兒所生意,不能接受過夜的小孩,不能超過12名小孩和大人,要有個大垃圾箱的位置,停車和景觀設計都要符合商業建築的標準。

一般華人喜歡將多餘的房間租出去,規定是一棟房子最多可以租給四個沒有親屬關係的人,必須簽有租約合同,不能少於30天,不能把房子當旅館經營。

另外一類是「套房住家」(boarding house),在拉斯維加斯必須在R5的規畫中,這種房子多半是在大學周圍,找學生做房客,但這裡的大學生多半住在家裡,學校宿舍又新又舒適,似乎沒有做「套房住家」的必要。

如要把房子當旅館,在都市規畫法中有兩個特殊的類別,一個是「床位和早餐」(Bed and Breakfast),這種小旅館多半在鄉下,規定是最多只能有四個臥房,最少有三個車位的車庫,客人的車子不能停到大街上,門口有個燈光照到的招牌,地上不能有停巴士或禮賓車的位置,一名規畫部門的官員說:在拉斯維加斯城裡面,他從來沒見過有人申請這樣的項目,的確也是,這種小旅館多半在北加州的海邊或酒鄉裏,拉斯維加斯城裡,賭場旅館林立,沒有這種小旅館生存的空間。

另外,還有一類是「暫時停留住處」(Lodging Long/Short Stay),可以做旅館生意,但必須在商業或工業用地裡。

那麼中國人最喜歡做的生意「月子中心」(Maternity Hotel)算是那一類的生意?計畫部門的官員雖然不知道這是哪一類生意,但說經營月子中心的人,可以將房間分租出去,四個人以下不需要申請,但沒有辦法拿營業執照。

拉斯維加斯大多數住宅都有個小區管理委員會(HOA),他們通常不准許在住家中做生意。看來要在拉斯維加斯做「月子中心」只能在商業區,而且借用其他的名目,像是旅館或是托兒所之類的。

外國人投資房地產細節

Written By: judith - Mar• 16•15

中國的成長趨緩,台灣的房價看跌,投資客放眼美國房市,近來常有海外客人來詢問拉斯維加斯的房地產投資細節:1.外國人必須要飛美國開戶才能買房嗎?2.外國人買房要付哪些費用?佣金/規費/手續費種種費用有哪些?3. 出租有哪些費用?物業管理費用是租金的多少%?4.幾年後外國人賣房要付哪些費用?佣金/規費/手續費/稅等,約是賣出價的多少%?

以下是我們的回答:1.非美籍人士如想在美國購買房產,要提供護照影本及資金證明,大部分銀行開戶都會要求本人親臨簽字。開戶的目的除買房之外,最主要是將來給付租金,需要銀行帳戶號碼;另租金收入須向國稅局報稅,故要申請報稅號碼。2.以現金18萬買入獨棟屋為例,購屋費用大略估計有:a.過戶手續費(Escrow fee):500元;b. 文件費 (Trasaction fee):350元:c.房屋檢查費 (Inspection fee):350元;d.火災保險費 (Fire Insurance):600元;e.印花稅 (transfer tax ):900元;f.社區管理開戶費 (HOA Capital Contribution):每個社區不同,通常約是兩個月的金額;g.預付一﹑兩個月的房地產稅與保險費。

註1:買賣雙方經紀人的佣金通常是售價的6%,皆由賣方支付,買方不須支付。

註2:有些房地產屬於有管理委員會的社區(HOA),每月須支付社區管理費,視區域條件及管委會規定,每月管理費從幾十元到百元不等。

註3:每年房地產稅約房價的1%,約1800原,即每月150元。

3.順利置產之後,如委託物業管理公司代管出租房產,一般收取租金的8%為物業管理費。

4.以上例來計算租金淨收入:假設月租1400元,每月房地產稅約150元,每月房屋保險約50元,物業管理費110元,社區管理費40元,雜項費用50元(修理等),租金淨收入為約1000元。

5.如將來要賣房子,一般賣方須負擔買賣雙方經紀人的佣金,為售價的6%,再加其餘費用,約為售價的1.5%。

自從金融海嘯之後,美國購屋貸款審查日趨嚴格,一般美國人貸款須有兩年的報稅證明,兩個月的銀行對帳單,對帳單上金額除包含頭期款外至少須有三到六個月足以繳付貸款的金額(三個月是自住屋/六個月是出租屋),還有兩個月的薪資單,表示確有經濟能力償還貸款。外國人如要用貸款購屋出租,銀行通過的機會不大。

賭城房市短期回報率 25%

Written By: judith - Mar• 09•15

據統計,2014年第4季,拉斯維加斯的房市短期平均獲利率為25%,短期投資客的平均購價為16萬6727元,平均售價為20萬9069元,如果不計修繕與其它的費用,其利潤為4萬2342元﹔全美的房市短期平均獲利率為37%,投資客的平均購價為17萬7934元,平均售價為24萬3928元,利潤為6萬5993元。

2014年,賭城房市計有2992戶獨棟屋為短期投資的翻賣(flipping),比2013年下降19%,投資客明顯地減少了,其原因有二:一為賭城與貸款違約有關的屋源(distressed properties)不足:根據拉斯維加斯房地產經紀人公會統計,2015年1月份的不足額還款銷售量僅占總銷售量的9.7%,相較於2014年1月份的17%;銀行屋的銷售量僅占總銷售量的9.4%,相較於2014年1月份的11%;因為受到政府的行政干預,拉斯維加斯法拍案件的年遽減率為50%以上。

二為過去兩年賭城的房價每年約漲30%:賭城的中間房價從2012年初的谷底價10萬6500元,漲到目前的16萬5500元,其中獨棟屋從2012年初的11萬8000元,漲到目前的20萬元。現金投資客比較傾向於購買15萬元上下的獨棟屋。據統計,2014年第四季內華達州房市的現金銷售占總銷售量的42.5%,相較於2013年第4季的48.5%,與2013年第二季的63.8%,明顯減少。

幸好拉斯維加斯的房市還有另外一股平衡的力量,即本地自住型的買家,因為預期貸款利率將增高,趁著利率尚低時積極買進,目前30年的利率為4.17%,雖然比2012年最低時的3.66%稍高,但仍是有史以來的極低點。

此外,賭城尚有不少的溺水屋與貸款違約戶,一旦這些與貸款違約有關的屋源釋出,賭城房市的投資客仍可能復返。

看樣品屋 內行人看門道

Written By: judith - Mar• 04•15

去看樣品屋,看到裝潢得漂漂亮亮的房子,許多人馬上動心,但是這些樣品屋中的裝潢到底合不合理,隔間好不好用,就是個學問了。

進樣品屋時,首先會發現所有的窗子都沒有窗簾或百葉窗,這是因為建商為了使房子光線充足看起來明亮,房間也會顯得大一些,但買樣品屋的人必須知道,房子買下來後,又要多一筆窗簾的開銷,否則在家中的動靜就無隱私。另外,樣品屋中所有室內的門都沒有,這是為了讓參觀者進出各個房間方便,省去開開關關的麻煩,甚至把門給弄壞了,當然更重要的原因是會使房間看起來大一點,尤其是窄窄的走廊也會變寬了些。

沒有門會給人一個錯覺,小小的臥房因為看不到打開來的門,讓人以為房間大一些。

樣品屋中最大的問題是不合理的使用空間,客廳中祗有張長沙發,兩把椅子,茶几和一張放檯燈的小桌子,這個空間看起來是會客專用的,那麼放電視和音響的地方呢?當你想到這些時,客廳就突然變擁擠了。

樣品屋裡的臥房,家具總是很少,有些祗有一張床和一個小書桌,連個衣櫃都沒有,有些房間中只放張嬰兒床,如果小孩子長大要改放換普通床就不夠空間。

在廚房裡,檯子上總是簡簡單單,乾乾淨淨,不像一般家庭廚房檯面上就是一些瓶瓶罐罐,烤麵包機和放刀子的大木塊,廚房地板上放寵物喝水的容器,放狗食貓食的地方都看不到了,奇怪的是廚房檯面還放了不少木雕藝術品,讓平常雜亂的廚房看起來像個藝廊。

餐廳中的大餐桌上面放滿了餐盤、刀叉和漂亮的餐巾,好像主人馬上要把烤好的火雞端上桌,感恩節大餐馬上就要開始了,但火雞大餐一年才來一次,這樣的擺設也不是天天看得到,平常這個餐桌可能是主人的辦公桌,小孩子的書桌,有些房子設計一進門就是個大餐桌,買房子的人可要想想平常家裡看起來會跟樣品屋完全不一樣。

樣品屋的後院總是綠意盎然的草地和大樹,不過不要忘記,這些都是要另外付錢才能有的景觀。

現在許多人買了個二手屋,修一修就放回市場去賣,而他們也從建商那裡學到如何讓房子看起來大一些,漂亮點,甚至請室內設計師作美化與租來家具擺設,去看二手屋時,別忘了也注意房子是否有窗簾,實不實用。

原文刊登在世界日报赌城版——02-28-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房市不明朗 買家觀望

Written By: judith - Mar• 04•15

2014年拉斯維加斯的房市起伏不定,似乎是進兩步,退一步,呈現不明朗的趨勢,許多買家因此存觀望態度。

首先看新屋市場的表現,2014年共銷售出6007戶,比2013年下降18%,年底時的中間成交價是29萬1785元,比2013年下降2%。主要問題出在銀行貸款沒通過,無法成交過戶,由新屋買賣合約有五分之一至四分之一遭取消,可見一斑。新屋的買家以自住者占多數,而根據Corporation for Enterprise Development的統計,內華達州目前約有56%的居民仍處於經濟拮据的狀況,且因為信用破產,在短時間內無法取得房貸,因為銀行對曾被法拍或宣告破產的屋主,有限制數年內不予貸款的規定。

2014年中時,新屋建商見銷售不如預期,紛紛調降價格,或增加贈送項目以促銷,同時也大幅減少新建申請案。2015年預期將推出的新社區有西北區1700英畝的Skye Canyon,北拉斯維加斯2700英畝的 Park Highlands,與韓德森市1900英畝的Inspirada,只怕仍會因貸款問題而滯銷。

再看二手屋市場的表現,2014年共銷售出3萬6550戶,比2013年下降12%,年底時獨棟屋的中間成交價是19萬9450元,比2013年上漲12%,康斗(集合住宅)的中間成交價是9萬8000元,比2013年上漲8.6%。主要原因是過去兩年賭城房價上漲過頭,在租金沒變的情況下,偏低的出租回報率使外來的投資者望而卻步。

2014年內華達州的銀行只回收了4100戶房屋,比2013年下降37%,但內華達州每76戶就有一戶是法拍案例,其比例為全美排名第五,僅次於佛羅里達州、紐澤西州、馬里蘭州與伊利諾州,全美是每118戶中有一戶是法拍案例,比2013年下降18%。

但2015年才剛開始,內華達州的銀行又恢復對違約屋主採取積極行動,1月份發出的違約通知書共計1009件,是2013年1月份的225%,1月份回收的房子有698戶,比2013年1月份增加29%,使得內華達州法拍案例比躍升為全美第二,僅次於佛羅里達州。如果法拍屋增加,2015年的二手屋市場將是更明顯的買方市場。

興建高鐵將拉動房地產

Written By: judith - Mar• 04•15

今年初,在拉斯維加斯的克拉克高中有場演講會,主題是高鐵幹線,演講者為日本駐舊金山領事管野昌生(Masao Kanno)和日本鐵道部的小島泰威(Yasutake Kojima)。當時有300多位學生和社區人士在場。

在演講會上,提到日本新幹線高鐵用的是全世界最先進尖端科技,有五大優點,第一是頻率,高鐵可以在一個鐘頭內開出15班列車;第二是安全,日本鐵道部的子彈快車從1964年通車到現在是零事故;第三是效率,鐵路的載客量比飛機巴士多得多;第四是準時,日本鐵道部維持著不到一分鐘的時間表誤差;第五是環保標準高,高鐵所排的二氧化碳遠比汽車低得許多。周末時拉斯維加斯與洛杉磯之間的高速公路上,常常塞車,如果從拉斯維加斯到洛杉磯的高鐵建成,人們將不用花那麼多時間在塞車上,省下來的時間可以享受更多的人生,讓生活更快樂。拉斯維加斯也將成為洛杉磯的衛星城,幾乎可以晚上住在拉斯維加斯,白天去洛杉磯上班,高鐵的興建將使拉斯維加斯的房產價值拉到和洛杉磯差不多。

這麼重要的項目在主流媒體上似乎很少曝光,很早就聽說有中國的財團願意出錢建拉斯維加斯到洛杉磯的磁浮高鐵,但加州政府好像對去拉斯維加斯的高鐵並沒有興趣,他們認為應該先蓋一條從洛杉磯到舊金山的高鐵,連接南加與北加,而且在1980年州長布朗就批准了,但之後20年在議會中一直爭論沒結果,到2000年才由加州全民投票決定要蓋,但之後14年又因為預算而拖延,直到今年1月才剪綵動工,預計2029年通車。

那拉斯維加斯到洛杉磯這條高鐵線呢?何時可以動工?問題沒有那麼簡單,在2009年,內華達州議員韓瑞德宣布不再支持磁浮高鐵,而讚成用現有的維加斯到洛杉磯的鐵軌改建成埃克斯火車鐵道(X Train),然而用現有的鐵軌,在技術上是無法高速行車的,且現有的火車站也無法使用。

看來建拉斯維加斯到洛杉磯的高鐵,不是技術的問題,也不是金錢的問題,而是政治的問題。

日本高鐵派了專人來對學校和社會團體演講,可能是希望透過基層群眾的訴求,以民主的方式來影響州政府對高鐵的決定。也許拉斯維加斯到洛杉磯的高鐵還有得爭辯,不過一旦通過,對房地產影響一定很大。

原文刊登在世界日报赌城版——02-14-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

家中七種奇怪的聲音

Written By: judith - Jan• 27•15

家中常常有一些奇怪的聲音,這些聲音分別代表著什麼?要怎麼樣去處理呢?

第一是暖氣打開時,有敲打或破擊的聲音發出,那可能是吹氣的馬達要壞了或壽終正寢了,這時就要打電話讓修空調的工人過來換馬達。

第二是聽到吱吱呀呀從牆後面發出來的聲音,而牆後和天花板上並沒有人住時,那就一定是小動物發出的,它們可能是老鼠、松鼠、浣熊或是蝙蝠,這些小動物住在家裏不但可能咬壞木頭,破壞房子,蝙蝠還會帶來狂犬病,老鼠的大便更會帶來可怕的使人致命的漢他病毒(hanta virus)。

老鼠進了房子,除了咬壞木頭,還會咬壞電線引起火災,老鼠還會咬撕隔熱的保溫建材去做窩,這會使房子失去保溫作用。

解決問題的辦法就是要切斷老鼠和小動物進入房屋的路,首先要繞著房子的外沿看看有沒有小洞或縫隙,將這些洞和縫隙堵住,然後再在屋內放些老鼠夾。

再來在房子四周看看有沒有樹木碰到或接近房子,老鼠常常沿著樹枝爬到屋頂上,再從屋頂的縫隙進入屋子。

第三是水流的聲音,如家中明明只有一個人,卻聽到有人在用水的聲音,那表示可能有水管漏水,如沒人用廁所卻有沖馬桶的聲音,那可能是馬桶水箱內的橡皮塞硬了,擋不住水了。解決的辦法就是到建材行買零件換掉,如自己不會動手做,就找水電工來處理。

第四是從車庫發出氣泡的聲音,那是因為熱水爐底下有過多的沉積物,瓦斯在熱水爐底下加熱,沉積物之間的空氣在水熱時冒了起來,這代表熱水爐已太老了,要趕快更換熱水爐。

第五是空調發出吹口哨的聲音,這是因為過濾網太髒,空氣沒法通過,而由過濾網和機器之間的縫隙通過時所發出的聲音,這時只要將過濾網清洗一下就可以了。

第六是聽到「咻咻」的聲音,這可能是漏瓦斯,要趕緊處理,並要聞一下是否有像臭雞蛋那樣的瓦斯味,如果有就馬上通知瓦斯公司,免得大難臨頭,如聞不到,但還有聲音,那也許漏的地方在室外,還是要通知瓦斯公司。

第七是聽見天花板上突然發出「崩 」的一聲,那是因為蓋房子時用的木頭含水分過高,現在正在乾燥收縮中,這是正常的現象,一般對結構上不會有什麼影響。如果內牆的石膏板上有時會出現大一點的縫,通常補一下,不礙瞻觀就好了。

原文刊登在世界日报赌城版——01-24-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供