By Judith Lin Sullivan

家中七種奇怪的聲音

Written By: judith - Jan• 27•15

家中常常有一些奇怪的聲音,這些聲音分別代表著什麼?要怎麼樣去處理呢?

第一是暖氣打開時,有敲打或破擊的聲音發出,那可能是吹氣的馬達要壞了或壽終正寢了,這時就要打電話讓修空調的工人過來換馬達。

第二是聽到吱吱呀呀從牆後面發出來的聲音,而牆後和天花板上並沒有人住時,那就一定是小動物發出的,它們可能是老鼠、松鼠、浣熊或是蝙蝠,這些小動物住在家裏不但可能咬壞木頭,破壞房子,蝙蝠還會帶來狂犬病,老鼠的大便更會帶來可怕的使人致命的漢他病毒(hanta virus)。

老鼠進了房子,除了咬壞木頭,還會咬壞電線引起火災,老鼠還會咬撕隔熱的保溫建材去做窩,這會使房子失去保溫作用。

解決問題的辦法就是要切斷老鼠和小動物進入房屋的路,首先要繞著房子的外沿看看有沒有小洞或縫隙,將這些洞和縫隙堵住,然後再在屋內放些老鼠夾。

再來在房子四周看看有沒有樹木碰到或接近房子,老鼠常常沿著樹枝爬到屋頂上,再從屋頂的縫隙進入屋子。

第三是水流的聲音,如家中明明只有一個人,卻聽到有人在用水的聲音,那表示可能有水管漏水,如沒人用廁所卻有沖馬桶的聲音,那可能是馬桶水箱內的橡皮塞硬了,擋不住水了。解決的辦法就是到建材行買零件換掉,如自己不會動手做,就找水電工來處理。

第四是從車庫發出氣泡的聲音,那是因為熱水爐底下有過多的沉積物,瓦斯在熱水爐底下加熱,沉積物之間的空氣在水熱時冒了起來,這代表熱水爐已太老了,要趕快更換熱水爐。

第五是空調發出吹口哨的聲音,這是因為過濾網太髒,空氣沒法通過,而由過濾網和機器之間的縫隙通過時所發出的聲音,這時只要將過濾網清洗一下就可以了。

第六是聽到「咻咻」的聲音,這可能是漏瓦斯,要趕緊處理,並要聞一下是否有像臭雞蛋那樣的瓦斯味,如果有就馬上通知瓦斯公司,免得大難臨頭,如聞不到,但還有聲音,那也許漏的地方在室外,還是要通知瓦斯公司。

第七是聽見天花板上突然發出「崩 」的一聲,那是因為蓋房子時用的木頭含水分過高,現在正在乾燥收縮中,這是正常的現象,一般對結構上不會有什麼影響。如果內牆的石膏板上有時會出現大一點的縫,通常補一下,不礙瞻觀就好了。

原文刊登在世界日报赌城版——01-24-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

今年 新房流行特色與風貌

Written By: judith - Jan• 19•15

新的一年開始,經濟學家預測2015年房地產將有不錯表現,建商們摩拳擦掌準備,根據房地產協會調查,今年推出的新房子會有以下的一些特色和面貌來吸引買主。

主要是開放空間的設計,室內的牆少了,窗多了﹔再來就是兩個以上主臥室的設計愈來愈多,家中收藏功能的櫥櫃也增加,有些主臥就出現像個小臥房那麼大的儲藏室﹔車庫將更大,裏面有空調和音響系統,車門也可能用透明的玻璃門﹔愈來愈多房子將有一個立在主臥房間靠窗邊的洗澡缸,這不僅使人沐浴時可以欣賞窗外的風景,洗澡缸本身也像個雕塑品,成為室內裝潢一部分。

今年另一特色是回歸人體工學,空間的大小能夠用就好了,特大號的廚房不流行了。如果想買地自己蓋房子,找設計師畫圖量身打造的房子也不流行了,現在的人是直接上網,挑個現成的藍圖新建。一般網上賣藍圖的公司都準備4萬份設計不同的藍圖,已往人們買地蓋房子,通常的大小都是3500平方呎以上,而今年很多人祗要2300平方呎的房子,這些現成的圖都有配合現代法規要求的省能源省水的設計。

在顏色上今年的房子將以珊瑚色為主,主要是反應人們對今年經濟的祈望,所以是輕鬆明亮,顏色將出現在外牆或室內視野可見的牆,不過別忘了要搭配點灰色、綠色或淡紫色。銅的顏色也會流行,主要是用在燈具和廚房。白色的櫥櫃門將是流行的主軸,根據生產廚房櫃子的數據,今年70%的訂單都是白色,除了櫃子、地磚、檯面和牆板都以白色為主。

在建材流行上,今年廚房檯面將以石英石(Quartzite)為主,石英石是很硬不容易損壞,但它是人工做成。地磚方面今年將流行瓷地磚(Porcelain floor),便宜又耐磨,在房子中人走動多的地方,像走廊將出現愈來愈多地磚。

房子功能方面,將越來越像卡通中的「傑特森時代」,只要按個按鈕,就有機器人來服務主人。現在的房子中將有智慧功能的電燈,溫度控制、保安,房子的大門也不要用鑰匙了,只要用電話控制就好了。

房子進門的地方講將出現「充電基地」。現在家裏要充電的小東西很多,尤其是電話,到了晚上廚房台面上常放著滿滿的小零件在充電,有個充電基地就可解決這個問題。

為了健康的考慮,今年的房子在空調、游泳池的過濾器上都有加強。怕冬天人們得不到足夠的陽光,房子會有太陽燈。

最後,為了增加居家情調,復古的壁爐又將流行起來,為了符合節約能源的規定,燃料媒是瓦斯。

原文刊登在世界日报赌城版——01-17-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

油價暴跌對美國經濟影響

Written By: judith - Jan• 12•15

由於世界上大部分地區建設趨緩,加上美國頁岩油大量進入市場,石油出現供過於求的現象。從2014年6月起,石油的價格開始下滑,從110美元一桶不停下滑,到今年元月初已經跌破50美元。

沙烏地阿拉伯表示,它無意用減產來穩定價格,於是許多人猜測,沙烏地阿拉伯是受美國指使,以降低石油價格來逼跨俄國、伊朗和委內瑞拉。但是,隨著油價繼續且更猛地下跌,在去年底時跌到了60美元以下,即低於許多美國生產頁岩油的小公司產油的成本,導致其倒閉關門。於是大家疑惑了﹕是美國跟沙烏地阿拉伯聯手搞陰謀?還是沙烏地阿拉伯不但要打擊俄國和伊朗,並且也要對付美國的頁岩油?

石油是所有國家和它們的人民的巨大消費項目,油價暴跌提高了各國人民對其它商品的消費能力,增加了各國的GDP,促進全球的經濟增長。對美國,它是憂喜參半。據石油重鎮休士頓的經濟學家估計,自2009年以來,美國的就業率的增加有40%跟頁岩油的開採有關。而且,開採頁岩油的工人可以拿到高薪,年收入可達18萬。現在,所有跟頁岩油有關的企業都在裁員和減少今後的投資。當初拚命借錢開發頁岩油的小公司更面臨破產危機。並且,由於已經開發的油田和半開發的油田不能就此停住,所以石油的供應量不可能在短時間內達到新的平衡。在2015年的上半年,石油價格存在繼續下跌的壓力。

不論沙烏地阿拉伯的動機為何,它帶給石油進口國印度、中國、韓國和日本一個巨大的福利。而美國聯準會卻表明會在2015年開始逐步提高利率,如此一來,許多新興市場的投資者將追求美元的高利率,導致其它國家貨幣貶值,將造成許多新興市場國家的經濟不穩定。

油價下跌使更多遊客湧入拉斯維加斯,賭場的生意好轉將製造了更多的就業機會,預期會有更多的自住者要買房子,尤其是年輕的首購族,現金不多,但信用良好,可以利用房貸買到房子。此外,以現金購屋的投資者則相對少數,所以房價可望持穩,波動不大無風險,是進場的好時機。

原文刊登在世界日报赌城版——01-10-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

售屋無人問津 為什麼?

Written By: judith - Jan• 06•15

房市開始冷淡下來,市面上待售屋越來越多,如果賣主看要賣的房子上市很久了還是無人問津時,就應該檢討一下,是什麼原因使得房子賣不出去。

第一個原因是開價太高,許多中國的賣主喜歡開個高價,再跟買主討價還價,但如果高出市價太多,一般美國的買主根本不會去看那幢房子,沒有人看,當然賣不出去。

如果房子在市場上已好幾個月,也許市面上在賣的房子太多了,不妨再做個估價,根據最新的市場價格,將賣價調降些,也許就能賣出。

第二個原因是房子需要大修,很多時候賣主在廣告上講明是「要修理」(Fix upper),但很多投資者是外州來的,沒有時間也沒有修房子的能力,要修理的房子他們根本不去看,尤其是需要大修,例如屋頂漏水,賣主就要趕快修,免得把有實力的買主給嚇跑。

第三是房子雖不需大修,但太老舊,像是天花板上出現水痕,屋頂膠面瓦已30年,老化彎曲破碎,為讓房子賣相好,快花點錢將房子修好吧!

第四是房子太個人化,有些房子賣主在裡面住了二、三十年,做了太多只適合其家人使用的加建修改,像是給傷殘人士使用的熱水澡缸,小孩房間裝飾得像個玩具屋,廚房中有烤義大利餅或烤肉用的特大烤箱,這些都會使買主考慮要花多少錢去修改。

第五是賣主的心態,為什麼有許多人來看,卻賣不出去﹖是不是房子裡面太亂,是不是沒有水電,是不是有怪味道,是不是室內太陰暗,房子外的大樹是不是需要修剪,有時候賣主只要改變心態,跟房地產經紀配合一下,房子就好賣了。

有的房子需要預約時間才能看屋,例如有房客住在裡面,老是不配合開門,好像不要人家去買房子,所以房子賣了許久還賣不出,這時賣主就要調整一下作法,讓房子容易給人看,才能容易賣出。市面上有許多「不許看」(No Show)的房子,這些賣主多半很傲慢、固執,不許看的房子怎麼賣呢?

第六是廣告量不夠,曝光率不高的房子當然賣不出,現在許多屋主自賣,在當地的報上登個小廣告,以為這樣就可賣出房地產,如不經過專業經紀人,又沒有適當的行銷管道及廣告,針對可能的賣主,這個房子一定很難賣。

現在網絡流行,許多買主在網絡上尋找房子的信息,俗語說一個圖畫抵得過1000個字,所以照片在房地產買賣中成為重要因素,如照片照得不夠或不好,都會影響房子的售賣。

賣主們如果有房賣不出,是不是應該換個角度,包括站在房子的街對面,看著要賣的房子,好好想想,是不是要調降價錢、修理或是改變作法。

原文刊登在世界日报赌城版——01-03-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

健保與聯邦報稅面面觀

Written By: judith - Dec• 29•14

有房貸的人每年年底會收到銀行寄來一張1098表格,報稅時可以用來抵稅;同樣的,參加歐記健保的人,隔年1月底前保險公司會給你一張1095-A表格,民眾可據此用8962表格申報,低收入的人可拿到健保補助。

自付健保費與個人的年收入有關。因為你的自付健保費先是按前一年的收入來預估,今年到了年底你有了實際收入的數字,就可以核算是否需要退稅或再補稅。

很多人對歐記健保還不熟悉,在此大略說明。歐記健保分為銅級(自付額40%),銀級(自付額30%),金級(自付額20%),白金級(自付額10%)。自付健保費是每個月要付的固定金額,自付額是每次看病後自己要先付的部份。保費越低,自付額越高,福利越少。選擇哪個級別要視個人情況而定。

沒有參加歐記健保的人,例如由僱主提供健保,或有Medicare或Medicaid的人,或是向私人公司買健保的人,就沒有健保補助。

因為健保罰款是隨聯邦個人所得稅表1040徵收,為了避免沒有健保而要罰款,在稅表內要填入以下相關的資料,證明你的健保合乎規定。

(1)保險公司名字;(2)保單號碼;(3)保險人個人資料;如社安號碼、生日、住址;(4)保險是從何時開始,何時到期;(5)保險包括哪些項目;(6)家庭成員的個人資料,如社安號碼、生日;(7) 家庭成員的保險是從何時開始,何時到期。

參加歐記健保的人,如果過了明年1月,還沒有收到1095-A表格,要請保險公司再補寄給你。從現在開始,每個納稅人都應該保管所有參加各類健保的合約與付款資料,才能申請退稅,或避免因無健保或健保不符規定而被罰款。

賭城消費大幅增長原因

Written By: judith - Dec• 15•14

根據專門課徵銷售稅的克縣稅務局的統計,2014年上半年賭城民眾在汽車、家具與裝潢及電子用品上共消費了55億元,雖然比2007年降9%,但比2010年增長43%。

賭城失業率由2007年之前的4-5%,到2010年的14%,至今日的7.1%,前幾年流失的工作,約有60% 已恢復,這是促成賭城消費增長的最大原因。

然而根據附圖,2007年至2014年間全美與拉斯維加斯的平均每周工時與平均周薪的變化比較圖,工時與時薪仍然偏低,甚至跟不上物價的漲幅。常聞有人每周工時由之前的40小時降為32小時,或原來時薪是15元,但在失業兩年後重新找到的工作,其時薪是最低基本工資8.25元。

這或許是因為企業僱主們對經濟復甦與新的僱主立法仍有疑慮,不敢擴大產業規模之故。

此外,還有一個因素促成賭城消費之大幅增長。眾所周知,賭城有為數不少的違約房貸的屋主,在新法律不允許銀行輕易法拍的保護傘下,常見有三至四年未付每月分期付款的案例,甚至還有長達七年者。根據一般人每月房貸的費用可占其總收入的30%到40%推算,這些屋主每月可省下一筆相當可觀的錢財,用來買新車、家具、推陳出新的電子產品、旅行、上館子,大大促進民間消費。

因為過去兩年賭城的房價大漲,使得溺水屋的比例遽降,從最高峰時的71%至今日的27%。但隨著時間推進,多年來免費白住的違約案例,終將會被銀行一戶一戶法拍。目前內華達州的法拍案例居全美第三高,每596戶中有一戶收到房貸違約通知,全美則是每1069戶有一戶。

賭城辦公樓空置率 居高不下

Written By: judith - Dec• 09•14

拉斯維加斯隨著全美經濟緩慢復甦,但辦公樓市場依然積重難返。

不像紐約、洛杉磯、舊金山這些大城市,拉斯維加斯除了旅館外,幾乎沒有任何超大型的公司,需要辦公大樓或商業園區,而旅館的員工大部分是在賭場裡發牌、提供餐飲或清潔的工作,需要辦公室的員工只占少數。

由於2004年到2008年之間,賭城本地突然掀起一股蓋辦公樓的旋風,這些人當中包括為數不少的醫師、牙醫、建築師和房地產仲介,他們的開發經驗多半不足,對市場供需不求甚解,因此當企業發生倒閉潮,超建的問題使得辦公樓的空置率雪上加霜。

2006年時辦公樓的空置率是7.5%,2011年卻飆到23%,現在則約為19%(見附圖一),改善極微,相較於其它的商業地產,如零售商鋪、大型公寓與倉庫等,或已復工或有新案動工,實在不可同日而語。高空置率使得外來的辦公樓投資者裹足不前。

雖然自2012年起,市場上平均租金要價維持在每平方呎1.87元上下(見附圖二),但實質租金並非如此,租約裡往往包括有數月的免租優惠或巨額的裝潢補貼。一般而言,扣掉補貼優惠與空置率,投資報酬率與預期有一段距離。

此外,拉斯維加斯也不像紐約、洛杉磯與舊金山這些大城市,一個辦公樓可以分割為數個小單位出售,在拉斯維加斯買商業樓,多是以一整棟樓為單位,因為不易買到理想的小面積辦公樓,一般小企業若為自用,買了面積過大的辦公樓,如果自用以外的部分租不出去,算上空置率,往往用租的還是比用買的划算。

居家用對燈泡 省電省錢

Written By: judith - Dec• 04•14

美國在2012年立法禁止買賣「白熾燈泡」(Incandescent),這種燈泡主要是靠電流將電阻絲弄熱發光,根據研究,一個白熾燈燈泡所耗用的電95%都用在發熱,而祗有5%的電是用在發光,可說是個非常沒有效率又浪費能源的燈炮,加州最早通過法律禁止「白熾燈炮」,至今也有十年了。

現在市面上所賣的燈泡主要特色為冷發光,第一種常見到的是熒光燈(CFLS),這其實就是小型的日光燈,燈管像一團彎彎曲曲的通心粉捲在燈座上,燈管中落滿了水銀氣體,因為水銀是有毒的物資,在換電泡是要特別小心,如不慎掉到地上打碎了,不要馬上去清掃,必須先將門窗打開,讓水銀氣體隨空氣散出去,十分鐘以後再去掃碎玻璃,然後再用膠帶或濕紙巾將地面上被水銀汙染的地區清理一下,千萬不要用吸塵機,因為吸塵機會把水銀氣體帶到屋內各處。

清理完的碎玻璃燈管必須特別處理,免得造成汙染,但不幸的是政府機關沒有好的配套法規,幾乎所有的家庭都將廢棄的日光燈管和其它的日常垃圾一起交給垃圾車,這些廢棄的熒光燈都到了垃圾掩埋場,而許多地方都出現了水銀汙染地下水的現象。

第二種節能的燈泡是「發光二極管」(LED),這是用固體技術(Solid State),沒有水銀氣體,省能源,又不汙染,其實這不是新技術,汽車的駕駛盤後的控制板上就是用「發光二極管」來顯示速度和油量。

「發光二極管」到底有多好,研究報告說,白熾燈泡的壽命是1200鐘頭,熒光燈是1萬個鐘頭,而發光二極管是5萬個鐘頭,而在省錢方面的統計,使用白熾燈泡5萬個鐘頭的電費是352元,熒光燈是90元,而發光二極管是85元。

發光二極管因為發少量熱,造型變化多,已在建築設計上起了革命性的變化。

許多建商將發光二極管裝在許多令人意想不到的地方,像是天花板上,廚房櫃門上,水泥磚中,臺階上,最神奇的是發光二極管也裝到了家具、墻紙和布料上。

發光二極管原來先是用矽固體,一個老技術製出來的,但現在又出現了碳固體新技術做出的「有機發光二極管」,未來將有更多令人驚艷的照明產品出現,光線變化使住家的氣氛呈現出更多的趣味.

原文刊登在世界日报赌城版——11-29-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房貸條件放寬 申請注意事項

Written By: judith - Nov• 26•14

近來銀行核准房貸的條件有放寬的跡象,之前申請房貸失利者不妨重新一試。

據統計,2014年7月,有67%的申請案件得到貸款,相較於半年前只有53%的申請案件得到貸款。2014年7月份通過的案件中有32%的信用分數(FICO)是在700之下;債務總和與收入的比例(Debt-to-Income,DTI)也提高了,2014年7月份通過案件的平均DTI是37%,通過的有很多DTI是在40%到43%之間。

債務總和是指以下所列的這些項目的每月分期付款金額:信用卡、汽車貸款或其它的個人貸款、房貸、房地產稅、食物、水電費等,學費則不算在內。

過去幾年來,因為拉斯維加斯的房價低廉,且審核嚴格不易取得貸款,華人購屋多用現金,但隨著美國經濟復甦,房市逐漸走向正軌,預期未來申請房貸者將增加,在此提醒大家,申請房貸時應小心避免以下一般人常犯的錯誤:

1.沒有預先找銀行審查,不知是否能貸到款,或貸款的額度,就急著去尋找房子買,等選中房子後要寫出價單,才發現自己能取得的房貸金額加上頭款根本買不起這種價位的房子。

2.結束或申請新的信用卡,這會改變信用分數與DTI,甚至影響之前預審已通過的房貸。

3.呈送文件時,以為空白的文件是沒用的,而自作主張取出沒提供。須知一般房貸申請表格都是制式的,任何缺頁或瑕疵都會拖延審核的時間。

4.忽略文件中的細節。有些內容雖然是用小字的印刷體,但並不表示它不重要,如果疏忽大意,將影響貸款者的權益。

5.不實呈報收入金額、工作經驗、信用分數、稅賦、退休金帳戶、債務總和、破產紀錄等。一旦被發現,貸款者可能觸及詐欺等刑事罪名。

6.在填寫不完整的文件上簽名。若被無良的貸款公司填上不實資料,貸款者將承擔以上第5條所提及的風險。

房市在擺盪中趨於穩定

Written By: judith - Nov• 20•14

隨著房價的節節高升,投資者陸續退場,使拉斯維加斯的房市趨於穩定,這是很好的現象。

回顧2006年6月高峰的銷售中間價格是315,000元,與2012年1月谷底的銷售中間價格是118,000元。見房價慘不忍睹,內華達州政府於2011年底祭出行政干預,限制銀行法拍違約貸款,所以自2012年3月起,供給量急速下跌,房價因此走出泥沼,但供給量一直到2013年8月,整整一年半都處於谷底,在供不應求的情況下,市場又矯枉過正,銷售中間價格一路爬升至20萬元以上。

因為非自住投資型貸款不易取得,投資者都以現金購買,小投資者用現金購買的能力,往往取決於房價的高低,十幾萬的房價尚在其能力範圍之內。據歷史紀錄,2013年8月之前,銷售中間價格在18萬元以下時,一半以上的交易是屬於現金購買,但隨著房價的增高,漸超出小投資者的能力範圍,於是現金交易開始下跌,目前銷售中間價格為20萬元,現金交易則跌至30% 。

拉斯維加斯10月二手屋的銷售量與銷售中間價格雙雙往下調整,銷售量為2900戶,正常情況平均是4000戶,銷售中間價格則又跌回20萬元以下,接著冬天房市淡季來臨,預計還會再繼續下調,但是幅度不會太大。

許多自住買家,過去因為無法與現金的投資者競爭,等待已久,最近因為有更多的好房子可選擇,終於買到理想的房子。