By Judith Lin Sullivan

賭城新舊屋價差大 約10萬元

Written By: judith - Oct• 16•19

過去一年多來,賭城的中間房價開始持平,成交量持續下跌,房源漸漸增加,看似風平浪靜,可是卻有一個值得注意的現象,即新屋與舊屋的中間價格的差距已經達到約10萬元之譜,根據Home Builder Research統計報告,2019年7月,賭城新建獨棟屋的中間房價為38萬9450元,二手獨棟屋的中間房價為29萬5000元,差價為9萬4450元;相較於全美新建獨棟屋的中間房價為31萬400元,二手獨棟屋的中間房價為28萬8900元,差價僅為2萬1500元,賭城的差價約為全美的差價的4.5倍。

其實,自2013年以來,賭城的這特殊現象就開始了,一直持續至今不變。一般而言,房價差異取決於建築面積大小、屋況與地點,而賭城新舊屋的差價如此大的主要原因是什麼?

1、2008年房市崩盤後,新屋的開發陷於停頓,約有五年幾乎沒有建商推出新的開發案,近幾年房源緊俏,一些建商才陸續恢復推案,而鑒於土地、建材、工資與政府規費成本提高,大部分建商選擇建造大面積與高價位的新屋。據一家顧問公司Applied Analysis統計,這些新建的房屋比2008年前造的二手屋的面積平均大了約500平方呎,如以每平方呎平均單價200元計算,就約為10萬元,所以新屋的要價並不離譜。

2、如上所言,2008年之後,新屋建商的推案很少,例如2008年以前,每年新屋的銷售數量動輒4、5萬幢,近年來則只約4、5千戶,約為其十分之一,所以十年以下的二手屋占非常少數,大部分的二手屋的平均年齡是超過十年的,所以比較老舊,屋況自然無法比擬新屋,差價大有道理。

眾所周知,2018年之前,賭城的中間房價每年都以兩位數的速度反彈。再進一步分析,賭城新屋的中間房價在2017年已超過2006年高峰期時新屋的中間房價,但目前二手屋的中間房價則尚未恢復到2006年的水平,顯示二手屋的價格反彈有限,其中一大原因也正是:現在大部分二手屋的屋齡是超過十年的,相對於2006年的二手屋而言,現在的二手屋平均屋齡的確老多了。

由於取地、建材成本、工人薪資與政府規費節節上揚,新屋建商為了維持合理利潤,必須把增加的成本反應到價格上,然而能夠負擔得起近40萬元的房子的買家畢竟是少數,根據Home Builder Research 2019年7月的統計資料,賭城過去一年來共售出5042幢新建獨棟屋,比去年同期下降5%,這也可能受美中貿易戰的影響,幸好9月18日聯儲局又宣布今年第二次降息,目前30年房貸利率為3.73%,相較於去年同期的5%,利率低有助提高負擔能力,預期未來一年新屋的銷售量將恢復成長。

建商業樓 須審慎評估含金量

Written By: judith - Oct• 07•19

在2008年金融風暴前,大多數開發商對開發商業地產很具信心,不論購物中心或公寓式辦公樓,認為只要推出新商業建築,就有人租,租滿後,就會有投資者以高價買下收租,大多數銀行只要看到建築圖和預算就批准貸款,但2008年後銀行沒收了許多房地產,包括許多新的商業地產,銀行以低於建築成本的價格法拍,才知這些商業地產難出售,原因是設計不當,不易找到各類型租客,銀行學乖了,之後審核開發商的建築貸款會要求提「市場可行性研究報告 (Market Study)」。

如果興建購物中心,首先要辨別這是鄰里型的購物中心(Neighborhood Shopping Center),或是大型的購物中心(Shopping Mall),或有特定顧客對象的購物中心(例如遊客),其次是根據主要的店(Anchor)來確定購物中心的特色,接著須分別以方圓1哩、3哩、5哩為範圍,作人口數據調查(Census),調查內容包括該區人口的年齡分布、男女比例、職業與收入層級等,並依此算出該區的消費能力,然後分析市場是否還有需求、新開發案的生存空間、有多少競爭對手,其市場占有率與實力如何、能否勝過對手,如果目前的購物中心已經老舊,且其租客的業務量不高,那麼新開發案就具優勢。

購物中心的含金量是以裏面有什麼樣的商業來計算,按照統計資料來計算業務量,一個理髮店一年的產值是143元/平方呎,乾洗店236元/平方呎,咖啡店418元/平方呎,超市458元/平方呎,藥店500元/平方呎,名藥店如Walgreen還可以達到700元/平方呎。如果開發商能夠找到出名的品牌先簽定長期約承租,則建築貸款的申請會順利很多。最後是研究該區的成長潛力和未來走向,如果不斷有人遷入,居民收入一直增加,未來租金還會調漲,使購物中心的價值越來越高,銀行的風險就隨之變小。

據說過去在中國,有很多開發商不重視市場可行性研究報告,所以與建很多大而無當的商業樓,租不出去只好空在那裏,成為鬼城(Ghost Town Project),也逐漸明白這種作法是行不通的。在美國開發商業樓需經過精心計算,包括取地成本、市場需要,不只是建築設計,投資者最在意的是投資回報率,即租金收入與購入成本的比例,建好後能滿租乃是開發商的首要目標。

原文刊登在世界日报赌城版——10-05-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

開放短租度假屋 前景看好

Written By: judith - Aug• 19•19

許多人買了房子想經營短租度假屋,覺得平均日租金比長期的高很多,雖然需投資另一筆錢購置家具。

這麼做第一個問題是合法性,目前只有拉斯維加斯市可以經營,但很難獲執照,兩家短租度假屋必須間隔500呎以上,北拉斯維加斯市和克拉克縣目前都不准短租度假屋,原因是擔心噪音、停車和垃圾問題。有些城市因為許多長租屋改做短租度假屋,以致短租屋大量出現,長租屋數量減少,造成租金上揚,再者,短租屋出現影響旅館收入,政府稅收減少。

上個月,韓德森市通過短租度假屋合法案,因為度假屋網站(AirBnB)請專人遊說市政府成功,市政府明白,限制不如管制,取締地下業者不如使其合法化;業者申請商業執照、繳營業稅,並得到社區管理委會(HOA)同意,政府可增加稅收,何樂不為?聽說克拉克縣也要跟進,很快也將合法化了。

短租度假屋網站龍頭老大(AirBnB),2008年在舊金山創立,創辦人喬蓋比亞 (Joe Gebbia)在家裏客廳放充氣床墊,提供早餐給過夜的遊客,生意做開了,他建立網站招攬更多遊客和幫助想做短租度假屋者網站名意思是:空氣、床墊和早餐(Air Mattress Bed and Breakfast),後來簡寫為AirBnB,中文名「愛彼迎」,目前有25萬個出租地點在網站上,每年招待超過600萬遊客,地點有四分之三不在美國,使用者千禧族(millennials)為主,因為他們不喜歡住傳統旅館,想要更接近地方民情風俗,但因美國各城市法規不一,公司正遊說各地政府修改法規,讓更多人經營短租度假屋。

拉斯維加斯早已有許多人暗地經營短租度假屋,如全面合法化將有更多人進場,不過要注意的是,如果不是「愛彼迎」的加盟店,廣告上不可加上(AirBnB)字樣,因為這是註冊商標。

經營短租度假屋要有源源不斷的客源,參加短租度假屋網站可省去許多做廣告找客人的煩惱,愛彼迎公司收3%傭金。其次,重要的是清潔,愛彼迎公司有評分制度,客人可為住宿地打分數,太差的愛彼迎會被移出網站,同樣,如客人分數太差,度假屋主人可拒絕接待。

拉斯維加斯有許多外州屋主,人不在內州有許多不便,愛彼迎公司准許第三者代管,屋主稱為主人(Host),管理者為「合作主人」(Co-Host),收入可對分,比率由雙方決定。

在遊客眾多的拉斯維加斯,做短租度假屋不失為增加收入、提升房子使用價值的好主意。

原文刊登在世界日报赌城版——08-17-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房市見冷 降息刺激買氣

Written By: judith - Aug• 05•19

今年賭城的房市有冷卻的現象,相較於2018年,不但交易量減少、漲幅縮小,屋源也明顯增加,然而因為過去幾年積累的暴漲,價格已經達到一般人無法負擔的程度,首購族只好繼續租屋,或考慮購買比獨棟屋便宜的康斗與排屋,賭城的租金因而水漲船高。茲逐項分析如下:

1、年漲幅縮小:賭城6月二手獨棟屋的中間成交價為30萬4000元,約比2018年6月上漲5%,6月二手康斗與排屋的中間成交價為17萬8000元,約比2018年的6月上漲6.5%,已經回歸到2002年之前年漲5%的範圍,不再像過去五、六年來每年均以兩位數上漲的熱度。

2、房屋總交易量減少:第一季二手屋總成交量為8073戶,比2018年第一季減少14%,新屋總成交量2293戶,比2018年第一季減少4.6%;此外6月時,79%的二手屋在上市60天內取得買賣合約,相較於去年6月的89%,可見銷售時間拉長了,幸好本周聯準會再次宣布降息,此舉有助降低買家的購屋成本,預期將刺激買氣。

3、屋源增多:5月底二手屋市場上約有7855戶獨棟屋待售,比去年同期增加91%,約有1750戶康斗與排屋待售,比去年同期增加一倍。目前的房屋庫存量約三個月,尚未達到供需平衡的五個月水平,所以依然屬於賣方市場,但是買方已經有比前幾年屋源緊俏時有更多的選擇,這也有助於買氣。

4、康斗與排屋交易增加:2019年前五個月,新屋建商共計售出3498戶獨棟屋,比去年前五個月減少7.1%,同時建商也售出577戶康斗與排屋,比去年前五個月增加27%,一下一上的主要原因是,喜歡新屋的年輕首購族買不起新獨棟屋,只好退而求其次,改買康斗與排屋,從5月的新建獨棟屋的中間成交價為39萬9636元,新建康斗與排屋的中間成交價為29萬4039元可以看出,後者的價格約為前者的3/4。目前賭城新屋銷售的水平仍然遠遠不及房市巔峰時的2005年,當年新屋建商共售出約3萬9000戶,但比起低谷時的2011年全年只售出約3900戶,則是比上不足,比下有餘。

5、租金上漲:根據知名房地產網站Zillow的統計,6月賭城的公寓中間租金價格為1435元,比去年同期上漲10%,主要是許多建商近年來為迎合年輕新貴的生活品味,開始投入建造高檔公寓出租,帶出一股新風潮,轉變了公寓的出租市場;此外,一般二手屋的出租市場維持不變,本地物業管理業者說,其中間租金價格仍在1100元上下,空屋率很低,僅約5%。

維護房客權益新法 7月1日實施

Written By: judith - Jul• 22•19

內華達州的法律比美國各州更傾向保護房東的權益,例如在一般情形下,房客如沒付房租,房東不必雇請律師,只須花十天左右、約200元就可收回出租物業,不像加州或紐約等州,法律傾向保護房客,房東驅趕房客需數月,損失與費用不菲,因此內華達州吸引許多外州來的房地產投資者。

然而最近內華達州通過法律Senate Bill (簡稱SB151),加強房客的權益,包括寬延驅趕房客的前置時間、房客取回屋內家具的期限,與對房客收取遲付罰金的限額。

1. 驅趕房客的前置時間:舊法是五個工作天,相當於七天,新法是七個工作天,相當於九天。即房客在收到違約驅趕通知後,有九天可補繳房租與罰款,或到法院訴請召開聽證會,申請費用71元。因為內華達州法律傾向保護房東,所以大多數的案例是房東勝訴,法官接著責令房客在數天內搬出該物業,房客若想以失業或生病為由博取同情都很難成立。法理上,房東擁有房產並不表示就可以免費居住,房東也曾付出相當的成本才擁此房產,還有每個月的貸款分期要付,貸款違約,房子也可能被銀行法拍。

2. 房客未在九天內補繳房租與罰款,也未訴請聽證,房東在第十天可取得法院判准驅離房客,第11天房客會看到警方通知貼在門上,通知其在下個工作天後的24小時內會來驅趕房客。從發出違約驅趕通知,到此必然會經過兩次周末;換句話說,就是要到第14天,警方才會和鎖匠一起到出租物業處執行,此時房客多半已經倉皇搬走,或人先離開但家具還來不及搬,警察便在大門上貼封條,鎖匠也換新鎖,並將新鑰匙交給房東或管理人,只有他們有權進屋,房客若擅自進入就觸法。所以,新法大約需15天才可收回出租物業。

3. 房客取回屋內家具的期限:房客先離開但家具還來不及搬走,在封條貼上後,房客有五天可聯絡房東或管理人,約時間到出租物業取回其所有物,如果五天後房客沒取走,房東或管理人可租倉庫,暫時保管房客的所有物一段期限,如果房客想贖回,必須補償搬運費用與倉儲費,否則在法定時間過後就視同房客放棄所有權。

4. 對房客收取遲付罰金的限額:舊法一般按遲付的天數計算,沒有設最高罰額,新法則設定租金的5%為最高罰額,例如,房租是1200元,最高只能罰到60元。例如租約是,超過付租期限後,每過一天罰10元,那60元就等於是遲付六天的罰款。站在房東的立場,房東應不樂見遲付超過六天,對待房客會變得冷酷無情,驅趕的行動會更積極。新法表面看似在保護房客,但結果可能相反,因為不對等的規定往往導致反彈與糾紛。

如何鎖住貸款利率

Written By: judith - Jun• 24•19

川普日前宣布,如果墨西哥不阻止從墨西哥過境的非法移民進入美國,從6月10日起,將對墨西哥進口的貨物加徵5%的關稅。而且,稅率會繼續增加,直到非法移民問題得到改正。川普批評墨西哥政府只說不做,美國已經忍受很久了,如果美國繼續提高關稅,還可以逼使在墨西哥的美國製造業遷回美國。消息一出,道瓊一天跌掉400點,幸好聯準會接著宣布降息,隔天道瓊又回漲500點。降息對房市是很大的利多,因為房貸的成本降低,使得買家的購買力增強。

目前30年貸款的平均利率是3.82%,相較於一年前的4.54%,15年貸款利率是3.28%,五年浮動的貸款利率是3.52%,是自2017年以來的新低。如果買家對這樣的低利率很滿意,又擔心利率回升,不妨考慮付數百元的手續費,鎖住目前的利率,相當於買一個保險,如果之後交屋,銀行撥款時的利率升高,這舉動等於為未來省下一筆為數可觀的分期付款,一般而言,可以鎖住30天到60天,到期之後還可以延期,費用視貸款金額而定,以10萬元的貸款為例,延期的手續費約125至250元。萬一交屋時利率更低,此時再找別家銀行申請貸款,時間上通常已經來不及,但可以跟銀行針對利率重新議價,通常可以在新利率與鎖住利率之間取得共識。

從買家看中一個物業,與賣家討價還價後簽訂買賣合約,開始進入過戶程序這個時間算起,因為銀行估價需要時間,此外,如果買家在作屋況檢查時,發現有許多地方需要修理,買家又據此與賣家議價,或是要求賣家修理,而修理也需要時間,這樣一來將導致過戶的時間延遲,往往就會超出鎖住利率的期限,所以如果買家在簽訂房屋買賣合約之前就鎖住利率,基本上是不切實際的。

有時不是因為以上原因,而是因為銀行內部的效率問題,核准貸款花了比正常的30天至45天還久,使得鎖住利率過期了,此時買家可以要求豁免延期鎖住利率的125至250元手續費。例如2017年,富國銀行就因此歸還客戶之前約三年半來,對他們收取的延期鎖住利率的手續費,約9800萬元。

結論,買家在開始尋找物業之前,就應該先諮詢銀行,初步審核自己的貸款能力,在簽訂房屋買賣合約之後,趁此時的低利率,善用鎖定利率的方法,為自己爭取更有利的投資條件。

第三個賭城 樂富林發展潛力大

Written By: judith - Jun• 18•19

樂富林(Laughlin)位於內華達、亞利桑那和加州交界處,從拉斯維加斯往南約90哩,在科羅拉多河下遊,城市就在河邊。

樂富林是內州除了拉斯維加斯和雷諾外的第三個賭城,是州庫重要的稅收來源之一,這裏有九家賭場旅館,1萬個旅館房間、60家餐館、一家34線保齡球館,兩家博物館和1萬4000名賭場工作人員,每年有200萬遊客來此遊玩。

按照2000年人口統計,該市人口只有7076人,這麼一點人口,九家賭場工作人員從哪裏來?原來他們住在河對岸的亞利桑那州牛頭市(Bullhead)。

按照人口統計,河兩岸共有人口10萬人,在樂富林賭場工作的人都住在對岸,該地很早就住有印第安人,西班牙人叫他們「河邊的人」(Mohave),1864年白人來此開墾,1953年興建戴維斯大壩,有更多的人遷入,造就了牛頭市。

牛頭市有飛機場,兩個社區大學和北亞利桑那州州立大學分校,還有醫院、當地報紙和電視台。牛頭市雖然發展較早,硬體設備齊全,但居民的經濟支柱和工作收入來源是在河對面有賭場的樂富林市。

樂富林在行政上是屬於克拉克縣管轄,因為尚未成為市,學校屬於克拉克學區(CCSD),連警察局都由拉斯維加斯警局(LVMPD)管轄,當地已有一所小學、一所初中與高中合體的學校,在空照圖上,初高中的建築物孤單單立在沙漠中, 只有58名學生,不遠處布魯斯鳥裏大道(Bruce Woodbury Dr.)和針頭公路(Needles Highway)的西南方有一片新社區,是樂富林唯一的住宅區。

目前在房地產互聯網(MLS)上,樂富林有三棟康斗在賣,最高9萬9900元。獨棟屋則有五幢上市,從最低12萬9900元到最高29萬5000元。還有一處正在興建預售的新社區比爾布瑞草原(Bilbrary Meadow),是建商迪爾何頓(DR Horton)所建,有四種供選擇,最小的953平方呎,兩臥兩浴一車庫,16萬5990元,第二是1003平方呎,兩臥兩浴一車庫,18萬990元,第三是1154平方呎,三臥兩浴一車庫,21萬6990元,最大的是1168平方呎,兩臥兩浴一車庫,22萬1990元。

沿著河邊有個漂亮的河濱散步區(River Walk),有水上計程車載人遊河,每年都舉辦摩托車大會(River Run)、帆船大賽(Regatta),新年因對面亞利桑那州時差的關係,要早一個鐘頭,所以在12月31日可一晚過兩次新年。

樂富林是個正在成長、有潛力的城市,喜歡找個小鎮居住又不失熱鬧的地方,不妨留意樂富林。

原文刊登在世界日报赌城版——06-29-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

二手康斗買氣高 有漲價空間

Written By: judith - May• 15•19

許多人預測房價的未來趨勢,認為貸款利率降低,因此買家可負擔更高的房價,所以房價還會持續看漲,但沒考慮背後的情況是,過去幾年因為房源嚴重不足,使得房價連年上漲兩位數,漲到一般中低收入者難以負擔,今年起房源大幅增加,市場漸漸趨於正常,而價格也跟著平穩下來。

就像巴菲特談到現在的美國經濟情勢,說這是前所未見的,因為經濟學裏有一個菲利普曲線理論,主要是衡量失業率與通膨率之間存在反向的關係,即通膨率越高,失業率越低,反之,通膨率越低,失業率越高。然而目前3.6%的失業率屬於歷史超低點,而通膨卻未隨之上升。如果換到房市這一領域,把房價比喻成通膨,失業率與貸款利率皆如此低,房價卻未必看漲,也就容易理解了。

根據房地產工會的統計,今年4月份拉斯維加斯的二手獨棟屋的中間房價為30萬元,跟3月份一樣,持平無增長,而比2018年4月份增長3.8%,則創下自2012年以來的最低增幅,這顯示房價已經穩定下來。如果跟2018年4月份的中間房價比2017年4月份的16%增長率相比,更能說明其間的差別與變化。此外,今年4月份二手康斗的中間房價為17萬元,比3月份增長2%,比2018年4月份則增長10%,二手康斗似乎還有漲價空間。

再來看其銷售量,今年4月份拉斯維加斯售出2872戶二手獨棟屋,比2018年4月份減少0.2%,售出753戶二手康斗,則比2018年4月份增加9%,可見因為許多人負擔不起獨棟屋的高房價,使得二手康斗的買氣變得更高。

4月底市場上未售出的二手獨棟屋有7435戶,比3月底增加4.9%,但竟比2018年4月底增加94.8%,未售出的二手康斗則有1750戶。雖然房源增長的速度很驚人,但庫存量還未到三個月(7435房源/2872月銷售量),一般而言,小於五個月的庫存量,都還是算賣方的市場。

此外,4月份的銷售物業中有55.6%在上市30天內成交,相較於2018年4月份的銷售物業中有72.9%在上市30天內成交,可見售屋所費時間也變長了。

房價趨穩定,銷售量持平,房源增加,售房要花更長時間,買家有更多選擇,賣家也因此比較願意議價或降價求售。

新屋市場的資料公布比較晚,據SalesTraq統計,拉斯維加斯的新屋建商今年第一季售出2293戶,比2018年第一季降了4.6%,建商正開始轉型改建中低價位的房子。鑒於本地的經濟榮景,失業率低,人口還在增加中等因素,上看2005年的高峰期時年售新屋3萬9000戶,建商未來還有很多成長空間。

拉斯維加斯 首購族、年輕人最愛

Written By: judith - Apr• 02•19

最近著名房地產網站Zillow評比全美最適合首次購屋者的城市,在35個城市中拉斯維加斯名列第二名。

Zillow認為,如果把每個城市的房屋依價格分為高、中、低三級,許多城市的低價位房價已經上漲到超過首次購屋者能負荷的範圍,但是Tampa與拉斯維加斯這兩個城市還在範圍之內。雖然前幾年拉斯維加斯的房源太緊俏,不利買家,但最近這個問題卻大有改善,目前市場上有約7000戶二手屋待售,將近四個月的庫存量,比去年同期增長95%,即將近一倍,一些賣家也調低要價,目前房市還未完全翻轉為買家市場,因為按照以往的經驗,在低於五個月庫存量的情況下,都還是賣家市場,但買家已經開始有較多的房源可供選擇。

最近幾個月來,拉斯維加斯的二手獨棟屋的中間售價都在30萬元左右盤桓,例如今年2月拉斯維加斯的二手獨棟屋中間售價是29萬6200元,比1月的30萬元略低。買不起獨棟屋的人,還有康斗可作選擇,目前康斗的中間售價是16萬5000元,還是很吸引首次購屋者。

至於新屋市場,雖然2018年的中間售價是38萬3700元,但拉斯維加斯東區的新屋開發案,價位約在25萬元左右,2018年東區成交過戶的新屋有525戶,比2017年增加89.5%,過去建商多忽略老舊的東區,但隨著房價連年以兩位數的比例上漲數年之後,高級住宅區如沙漠林與漢德森早已不是首次購屋者能負荷的了,前兩、三年偏好新屋的首購族一窩蜂跑到北區搶購新屋,但漸漸北區的新屋房價也被炒高逾30萬元,首次購屋者也感到吃力,現在只剩下東區這個地方還有可為,於是建商們又紛紛轉移到東區開發新屋案。

此外,20歲到30歲的年輕世代,也許是還買不起房,也許是不喜歡被房貸牽絆,並不屬於首次購屋族,其中有很多是來自南加州,他們對居住品質有很高的品味,因此有些建商也投其所好,開始在交通方便、生活機能佳的地點建造高級公寓來租給他們,高挑的天花板、智慧型家電、超大的淋浴間,除了自己單位的看景陽臺,公寓頂樓還有公共陽臺、室外電視、室外火爐等,一應俱全,也少不了社區俱樂部,有遊泳池、健身房、便利商店、頂樓露天餐廳等,這種高檔公寓,租金可以從一個房間的1800元到兩個房間2500元,比付房貸或租獨棟屋還貴,但卻供不應求,例如坐落於Cactus跟15號公路交口的Kaktus Life,有210個公寓單位,不但全部租出,目前還有140個人在等候名單上。

寶德鎮 內州最佳居住環境小城

Written By: judith - Mar• 25•19

在拉斯維加斯南邊,去胡佛大壩的路上有個小鎮,叫做「寶德鎮」(Boulder City),被網絡調研公司評為2018年內華達州最適合居住的城市,拉斯維加斯則排名第十。寶德鎮目前人口1萬5000人。

寶德鎮是1931年開始建設,因為蓋胡佛大壩,聯邦政府需要在當地有個指揮中心,給近5000名的官員和工程師以及工人居住,荷蘭出生的建築師德伯(De Boer)規劃設計,該小城有很多公共空間,處處有景觀建築,被稱為「內華達的花園城市」。

該鎮當年因為有聯邦政府行政中心進駐,不許賣酒,不準賭博,一直到1969年城內才開始賣酒,而賭博是一直不允許的,雖然城外頭目前有兩個賭場,一個是胡佛小棧(Hoover dam Lodge),另一個是鐵路交道旅館(Railroad Pass Hotel),兩個都在去胡佛大壩的路上,不在城裏。

寶德鎮雖然不允許開賭場,卻還是一個值得觀光的小鎮,城中心最多的是30年代的老建築,周末,許多人從拉斯維加斯來此散心,大街那邊都是長廊,有很多餐廳和禮物店,常常有古董車在大街上遊行,走在長廊下閒逛,很有懷舊的氣氛。

城內有個8000平方呎的古董店–山羊羽毛百貨(Goat feather Emporium),裏面稀奇古怪的東西很多,很值得一看,另外還有個怪物博物館(Devil Monster Museum),南內州鐵路博物館和鐵路小徑(railroad trail)都是遊客喜歡去的地方。

追求刺激的人,可去科羅拉多河玩皮筏(river raft),沙漠裏玩高空滑索(zip line),或在直升機(gunship)上向沙漠裏射機關槍。

目前寶德鎮在市場上賣的康斗,有16個單位,價錢從11萬9900元到42萬4900元。42萬4900元的是棟排屋 (townhouse),有2846平方呎,四臥三浴四車庫;最便宜的是897平方呎,二臥二浴,沒有車庫。

寶德鎮目前有66幢獨棟住家在市場上賣,有33幢在50萬元以下,另外33幢在50萬以上,最便宜的是16萬9900元,1464平方呎,兩臥兩浴;最貴的是450萬元,4341平方呎,四臥四浴四車庫,這房子建在山頂上,有兩英畝半的地,可以看到湖。

過去12個月賣出的房子有72幢,最低的是15萬7000元,817平方呎,二臥一浴無車庫,1932年蓋;最貴的是122萬5000元,5462平方呎,五臥七浴八車庫,1993年蓋,在山坡上可以看到湖,可見該城高價位房子並不少。

想要在拉斯維加斯找個居住環境好,又離市中心不太遠的地方,可以考慮寶德鎮。

原文刊登在世界日报赌城版——03-23-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供