By Judith Lin Sullivan

疫情不退 出租市場首當其衝

Written By: judith - Jul• 06•20

自今年3月起,針對防疫美國各地政府開始祭出新規,禁止非民生必要之行業對外營業,宣導人與人之間的社交距離,而受其影響最大的當屬旅遊業、展覽會、表演秀、餐飲業、服飾等零售業。不少知名的大企業,在疫情之前大事舉債快速擴充,在接連3、4個月沒有營業收入的情況下,竟然像大樹一樣頹然崩塌了,前兩天宣佈倒閉的太陽馬戲團,就是其中的一個典型,其推陳出新的舞台表演背後,都是砸下重金作研發的,此外,很多歷史悠久的知名大企業,目前是靠著政府的紓困案在支撐著,處境也是岌岌可危。

經濟重新開放果然引起疫情的二次蔓延,以拉斯維加斯為例,少數賭場在6月初開張後,每日確診人數從之前的兩位數轉為三位數,且屢屢攀高,以下是以拉斯維加斯為主的克拉克縣,自6月22日以來的每日新增新冠病患數目,6/22:288人,6/23:412人,6/24:462人,6/25:397人,6/26:326人,6/27:971人(包括前兩日遲報的案例),6/28:736人,6/29:697人,6/30:488人,7/1:509人。

由此看來,在疫苗開發成功之前,美國的經濟前景堪憂,許多失去工作的人,發現在短期內重返工作崗位的希望落空,開始準備與失業長期抗戰,盡可能省吃儉用,存錢以防萬一。 一般百姓生活中最大的支出就是房租或房貸分期付款,因此租屋市場首當其衝,年輕人或搬回去與父母同住,或與親友合租,或放低標準,轉向低房租的房子,租金與空屋率皆受到不利的影響。 根據Zillow 4月份房市報告,2020年的3月份,全美平均房租只比去年同期上漲3.4%,首創自2014年以來之最小的年漲幅,但這只是起頭,4月、5月、6月必有續創新低的統計數位。

有的城市的租金甚至因疫情而慘跌,例如San Bruno(有YouTube)、Cupertino(有Apple)、Mountain View(有Google)、San Francisco的2020年5月份平均租金分別比去年同期下跌14.9%、14.3%、15.9%、9.2%,這些矽谷城市之前的房租因為高科技新貴不斷湧入而節節上漲,疫情之後,高科技業者乃是最有條件改變工作模式的,工程師們紛紛改成在家上班了,換句話說,不再需要住在租金昂貴的矽谷或附近,很多人取消租約並遷居到其它城市。

過去幾年來,因為買賣的房源不足,房價居高不下,買不到理想的房子的人選擇租房,間接促成出租市場的興旺,房租的平均年漲幅約為5%;疫情之後,買賣市場的成交量雖然受到影響而下降,買房的人變少了,但賣房的人更稀少,因房源嚴重不足加上史上超低的房貸利率,原本疫情之前房價已經持平一段時間,而2010年4月份的全美中間房價比去年同期上漲4.3%,房價有再起的現象,但Zillow 依然預期2020年的房價將下跌2.7%,因為從長遠的眼光看來,房價與房租必然是成正比的,正如許多投資標的物的估價是根據投資報酬率來計算一樣。

房屋結構 首重地基

Written By: judith - Jul• 02•20

蓋房子時,結構中最重要的部分就是地基(Foundation),中國古話常說:萬丈高樓平地起。如果認為地基埋在地下,沒人看得到,偷工減料一點應該沒關係,那就錯了,結果可能成了比薩斜塔。

地基的主要功能是把建築物和土地結合。地基把建築物的重量分散到一個更大的面積上,防止下面的土壤承擔過重。

地基也像船的錨,可以抵擋天然災害像地震、洪水,下大雪或刮大風時,建築物還可以安穩地佇立在那裡。另外地基還有個功能就是提供一個平坦的地方,方便在上面加蓋建築物。

以前的人做地基時,有的是把大石頭堆在房子下,有的是挖條溝,裡面填上碎石頭,而現在都是用鋼筋水泥。地基主要分為淺基(Foundation)和深基(deep foundation),在一些土質較鬆軟的地方蓋房子,地基下還要打樁,將房子的重量經過表土傳到下面的岩石層。在東部,地基需要穿過凍土層以下才可以,而一般東部的凍土層都在地下一層,挖地基時,必須要挖個大坑,所以蓋出來的房子通常會有個地下室出現,而在拉斯維加斯,因為沒有凍土層的問題,地基只要在表土上鋪上一層水泥就可以了,所以在拉斯維加斯的房子沒有地下室。

早期拉斯維加斯蓋房子比較馬虎,地基做得不合標準,例如水泥裡沒有加上鋼筋,當房子下的土壤下沉時,就發生水泥龜裂,外牆傾斜而牆板開裂的問題,很多90年以前蓋的房子都有這個問題,營造的糾紛很多。

在拉斯維加斯,有經驗的建築工人大部分都去蓋賭場了,而蓋住家的工人大多沒經驗,手藝差。1994年到1996年兩年之間,就有3000多個有關建築缺陷的官司,所以買房子一定要找口碑好的建商蓋的房子。

在拉斯維加斯蓋房子,雖然不要打樁,穿過凍土層,但在地基下的水泥板(Slab)下還是要有基腳(Footer),即深18英寸的水泥,曾經有個建商輸了個官司,因為其房子的基腳只有13英寸。

地基下的土壤是影響房子的最大因素。拉斯維加斯的土壤大致分三種:黏土(Clay)、沙和卡利切(Caliche),卡利切是碎石,沙和硝酸鹽混合的礦物質。有時蓋房子會遇到三種狀況:一是膨脹土(Expansion Soil),遇水膨脹變大的土壤,二是塌扁土(Collapsible Soil),遇水收縮變小的土,三是沉陷土( Subsidence),根據郡政府的資料,北拉斯維加斯有些地區,從1963年開始已經下陷了5英寸;1998年曼達拉海灣酒店(Mandalay Bay)興建時,發現中間的主樓下陷了19英寸,後來再花了1000萬元在下面打漿,才將建築物救回來。

地基是房子中最重要的一部分,買房子時要花點時間了解附近的環境,以及土地的使用歷史,例如要避免曾經採過砂石後來填土的礫石坑(gravel pits)。

原文刊登在世界日报赌城版——06-27-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

美國未來失業問題難解

Written By: judith - Jun• 22•20

眾所周知,近日美國各城市,一一解除對某些行業的限制,各行各業開始重新開張,但為了保持社交距離,重新開張的企業不得不減少產能,因此只召回部分員工重返工作,然而確診人數還是再次暴增,例如拉斯維加斯的每日確診人數從之前的兩位數又開始破百,6月15日新增342個案例,16日新增161案例。經濟的重新開放可能會引起疫情的二次蔓延,重返工作的人也可能會再次失業。根據芝加哥大學的研究估計,在最近失業的人當中,將有42%無法重返工作崗位,人們越來越擔心臨時性失業變成永久性,因為員工的技能退化或無法適應遠距離的工作模式,令人擔憂即使經濟復甦,失業仍將是大問題。

全美就業報告顯示,5月份的就業人口增加250萬人,失業率從4月份的14.7%下降至13.3%,但是申請失業救濟的人數卻增加了900萬人,美國有2100萬的失業人口,但每周失業救濟申領報告顯示繼續申請者達3000萬人,此二數據之間的誤差約有1000萬人,是哪些人沒有被歸入失業人口呢?按照美國勞工局所說,調查人員把疫情之前就沒有工作的約500萬人錯誤地分類到就業人口裡,如果把這500萬人改歸類為失業人口的話,5月份官方報告的13.3%失業率,就應調高為16%。此外,有許多自僱人士和打零工者申請UI以外的疫情失業援助救濟,例如以旅遊娛樂為主要產業的內華達州,受此次新冠肺炎疫情的打擊,失業問題特別嚴重,州政府因此推出疫情失業援助救濟方案(Pandemic Unemployment Assistance ,簡稱PUA)。

拉斯維加斯的華人圈裡,自僱和打零工的人很多,因此申請PUA相當普遍,PUA的起始點可溯自2020年2月2日,12月26日截止,最高可獲得39周的失業補助,它與一般的失業保險救濟金(unemployment insurance, 簡稱UI)有別,是給受到疫情影響而收入減少的符合以下資格的人:自僱人士、1099報稅(有別於W-2報稅)的打零工者、雇主未繳付其失業保險費的雇員、工作時數或收入太低未達申請失業保險救濟的門檻、正要就業卻因疫情而無法就業者。反之,不符合PUA資格的人為:符合一般失業保險救濟,即有資格申請UI的人、能夠遠距工作且收入未減者、雇主有付給離職金或其它津貼者、並不是因為疫情而遭到解僱的人、並非在內華達州境內工作的人。

今年3月底時,美國聯準會宣布,無上限量化寛鬆,並將購入公司債,啟動企業信貸融資工具。其實依美國聯準會的資料,它尚未買進任何公司債,造勢就已成功,股市觸底反彈,但最近經濟又籠罩二次疫情爆發的陰霾,股市大跌近2000點,於是美國聯準會再次宣布,將更廣泛地購入個人公司債,之後聯準會果然開始購入公司債,也再次成功地讓市場走出恐慌,拉抬了股市。許多企業可得到美國聯準會的資金挹注,雖然企業破產的風險下降,但經濟基本面仍然脆弱,未來的違約率必將大增。一般債券公司則鑑於呈現疲態的就業數據,而不願意購入公司債,因為如果失業率居高不下,人們無力消費,企業也難以生存。

賭城木造房 採「平台框架」結構

Written By: judith - Jun• 15•20

在美國買住家房子多半是木結構建築(Wood Frame Structure),這是用一定規格尺寸的木材(Dimensional Lumber)組合出來的建築。

木結構建築的技術是由歐洲傳到北美的,最早的房子多半為大樑大柱型(Post and Beam),因為歐洲移民剛到北美,樹林遍地,而人力缺乏,多半就將整棵樹當作樑柱來蓋房子,隨著美洲人口的增加,森林面積減少,用整棵樹來蓋房子就成了很奢侈的事,一般是用從大樹鋸下來的小尺寸的木材來蓋房子。

在東部很多房子的結構是「氣球框架」(Ballon Framing),木匠首先用兩層樓高的螺柱(stud) 將建築外牆給建好,再把屋頂的椼架(Truss)放到牆的上面,一個建築物的外殼就完成了,再在裡面建構隔間的牆和二樓的地板。這種建法的好處是,一個房子的外觀很快就可以成型,而裡面再慢慢地來完成。

「氣球框架」的蓋法是19世紀一個法國木匠麥森寶林(Maison en Boulin)在密蘇里蓋房子時發明出來的,那時傳達訊息時有錯誤,傳到今天「寶林」被讀成了「氣球」。氣球框架的建造法在美國西部並不普遍,因為氣球框架要用很長的螺柱,在西部很難買到這樣的木材,西部用的螺柱只有一層樓高,木匠們在一樓蓋好後,在上面再放上一層地板結構,然後在二樓的地板上再建立牆,這種像是在做多層蛋糕的方法又稱「平台框架」(Platform Framing),在拉斯維加斯的新房子幾乎全是平台框架,好處是所有蓋牆的木材,工人們一個人就可以扛得起來,壞處是外牆很容易看到樓板之間的那條分界線。

在拉斯維加斯,工人蓋房子時,先鋪上一層水泥做地基,再用2×4的木材做外牆,在窗子或門的地方用兩根木材做直立的框,門窗上面加個4呎寛的橫木(Header)作為承受二樓重量的結構,在一樓的內牆和外牆都做好後,就在牆上頭放上二樓地板的托樑(Floor Joist),再釘上膠合板(Plywood),接著在二樓的地板上再建起外牆和內牆的螺柱,再來就是在牆上放屋頂桁架,桁架上面會釘上膠合板,以便以後釘屋瓦時用,也可以與屋頂的桁架連成一體,在風強和地震多的地方,建築法規會增加一些強固結構的要求,像是連接的地方加上金屬片或是一根45度角的木材。

木結構建築是北美普遍使用的建造方法,木結構不但容易建造,而且輕巧、美觀,其主要材料來自天然的木材,在木結構房子裡,還有木地板與木櫃子,真是名符其實的木造屋,非常符合現代人回歸自然與健康的生活的理想。

原文刊登在世界日报赌城版——06-13-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

虛擬實境 疫情下的房市轉機

Written By: judith - May• 25•20

拉斯維加斯2020年4月二手獨棟屋的成交量是1970戶,比上個月減少28.5%,比去年同期減少31.4%;此外4月份取消合約的案例有1190件,比上個月的2540件減少53.1%,比去年同期增加11%。鑑於有越來越多的買家因為疫情,收入遽減而無法順利取得房屋貸款,房地產經紀人公會在其原來的標準買賣合約格式之外,再補加一份文(Addendum),內容主要是:買賣雙方同意,如果貸款審查過程有延誤,可以依此更改過戶時間,甚至取消買賣合約,而買家有取回全數誠意金的權利。

此外,根據新屋市場的統計資料,拉斯維加斯的新屋建商們4月共簽售出459戶新屋,有215戶取消案例,相較於之前三個月每個月約售出1000戶,平均有149件取消案例,其受創的程度更甚於二手屋市場,因此新屋建商們也採取對買家更友善的策略,包括彈性的過戶時間與解約後退還買家誠意金等。

拉斯維加斯向來以旅遊博弈為其主要產業,2002年3月以來因全城的賭場關門,資遣旗下員工,據失業保險局的統計,2020年3月共有20萬8869人申請失業金,比去年同期增加了21.25倍,創史上最高記錄,嚴重的失業問題導致本地人的購買力大降;加上人人居家防疫、避免與外人接觸,買家不再跟著經紀人到處看房,賣家也拒絕陌生人進門,眼看房市就要停擺,但成交量雖然大減並沒有歸零,原來有些人雖然沒能親自來看實體房,但透過經紀人傳送的物業照片或錄影,就下單且完成交易,其中很多是來自外州的投資者。

外州的買家尤其不想冒險坐飛機,旅行到拉斯維加斯看房,投宿旅館和外食也都有接觸病毒的風險,這時較為積極的經紀人便透過「虛擬實境」(virtual reality)的軟件,主動提供物業的影像給他們,其實「虛擬實境」的軟件存在已久,只是以前經紀人認為買房是大部分人一生最大的投資之一,買家不親自把社區環境與房屋內部細節看個清楚的話,很難作出最後決定,所以對「虛擬實境」就抱著可有可無的心態。疫情爆發後,一時之間「虛擬實境」儼然成為經紀人重要的謀生工具,有些經紀人還會特別寄上與「虛擬實境」配套的眼罩(virtual reality goggles)給買家,其實自己買眼罩很容易,大約40元就可在Costco購得。

「虛擬實境」是比「虛擬導覽」 (virtual tour)更高一級的科技,觀者戴上眼罩後,便彷彿置身實境之中,像平時一樣轉轉頭,就可看到前後、左右、上下的影像,並且可移動到屋內各處;「虛擬導覽」 則不須戴眼罩,觀者可用滑鼠將某一個空間的影像作前後、上下、左右旋轉,一個一個轉換到其它空間,銀幕雖然是2D,卻有3D的視覺效果。

雖說這樣買房不夠慎重,然而在房源緊俏,史上超低房貸利率的誘因下,總有人會選擇放手一搏,但通常還附帶以下的條件:

買家對該物業所在的社區不陌生, 例如原本就希望搬到離子女家近的退休者,好不容易盼到那裡有房子上市求售,趕緊出手搶購。

房屋檢查者(home inspector) 提供作檢查時的照片與錄影,並附帶口述講解,一般房屋檢查者口述的速度很快,但買家可以倒帶重複觀看。

過戶前,買家的經紀人透過虛擬交屋前檢查(virtual home walk-through)軟件,代表買家到該物業裡作逐項檢查,買家可以與經紀人同步互動,亦可錄影。

未來房市買賣必須仰賴網路看房,據全美經紀人協會對其會員的調查報告,2019年全美只有3.5%的買家是透過網路看房成交的,但是2020年4月,竟有31%的經紀人會員聲稱,在買家並未到訪實體房的情況下,就取得了買單(offer)。

住家空房短租 有合法途徑

Written By: judith - May• 18•20

華人買房子,很喜歡充分利用,增加一些額外收入。例如有人在拉斯維加斯買了房子,想把它當民宿小旅館來經營,講起來是很簡單的生意,在網上(Airbnb)登個廣告,拉斯維加斯遊客又多,不怕沒人上門,但是在拉斯維加斯,大多數的地區是不許做民宿的,更不准在住宅區裡開小旅館,被抓到的話,一天罰款就是1000元。但是家裡有空房間是不是可以出租?去哪裡找租客?法規是,租期超過30天,且有租約合同的可以,因為一般的短期租客都是為了特殊需要,在都市計劃中對對這些些特殊需要也就網開一面,舉例如下:

第一是寄養家庭(Foster Home),在美國,常常有些家庭,因為父母吸毒生病、死亡,或虐待、疏忽,小孩需要經社安人員另外安置,這些臨時寄養的家庭都在一般的住宅區,必須是一個安全有防火設施的地方,不需要有特別的執照,但須通過罪犯紀錄檢查,做這些生意要和一些慈善機構聯絡,像是大兄弟大姐妹(Big Brother Big Sister)他們就會送小孩過來,費用由公家補助,在內華達是一個小孩682-773元,如果該小孩要課外輔導、特殊教育,費用可以再多一些。然而這不能算是賺錢的生意,因為小孩一天24小時,要吃要穿,利潤大約只有10%左右。

第二是將房子變成半途之家(Half Way Home),住客多半是監牢假釋出來的,戒酒戒毒的,這些人在回到社會之前,法院會先安排個地方,讓他們適應正常生活。這些租客一般會待三到12個月,費用自付,因為犯人在監牢裡做工都賺有工資,可以提出其中的25%來付費用,這些人都有「平民保險」(Medicaid) ,所以醫療費用也不是問題。

第三是安養所(Assisted Living),這是給殘傷(handicapped)或無法照顧自己的成年人,一般這樣的安養所分為三種等級,第一種Level One,是不需要太多照顧的;第二類Level Two,中等程度照顧;第三類Level Three是需要高度照顧。安養所主要的功能是給這些租客一個白天可以洗澡、更衣、吃飯和上廁所的地方,並提供一天三餐,及教育、運動的配套活動。開安養所,可以在住宅區,但要有當地政府的都市計劃部門批准,拿到「特別使用准許」(Special Use Permit),建築物必須符合殘傷使用標準(ADA),管理人需要通過州政府的培訓計劃,一般租客費用一個月為2000-6000元,社安退休金(Medicare)不會補貼這個費用,但「平民保險」可以補貼一部分,很多住安養所的銀髮族,有子女分擔費用,屬於私人付費。

如果是四臥的房子,留一間自住,另外三間各住兩個老人,這樣一個月的收入也不錯了,這種生意很多菲律賓人在做,華人很少。現在冠狀病毒肆虐,有20%的死亡者發生在大型養老院,而小型家庭式安養所成了個熱門項目。想要利用獨棟住家增加一些收入,不妨在合法的範圍內動動腦筋。

圖文由內華達房地產公司地產經紀吳維安( Wayne Wu)提供, 手機:720-338-1822,微信: waynew5988)。

原文刊登在世界日报赌城版——05-16-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

疫情攪局 賭城房市成交量下跌

Written By: judith - May• 15•20

由於疫情重創全美經濟,企業關門,員工失業,房市成交量大減,但是根據3、4月的統計資料,全美房價反而上漲,這是怎麼回事?

由於一般房地產的交易費時一至兩個月,所以3月與4月過戶的資料,其買賣成交的契約時間應該往前推到1、2月,那時美國的疫情尚未大爆發,房市還是照常交易。到了3月,有些極端謹慎的人,雖然已經成交付了訂金,甚至貸款也通過了,只須驗收房屋,辦理過戶,就可入住的買家,因為不敢出門驗收房屋,而取消合約,使得3、4月的過戶量有所減少,但房價並沒受影響。

所有房客都有政府的保護令,不允許陌生人上門看屋,所以有房客住的房子不能賣了,同時大部分自住的屋主也將已經上市的房子下架,造成市場上房源更緊俏,買家的選擇更少,正在看房找房的人,因為疫情,有些立刻中止買房,但也有些人反而匆匆下單。在買賣雙方皆減少的情況下,3月與4月的成交量與過戶量必然大降,然而在這段居家避疫的期間,房子乃是保障生命的城堡,自住的賣家想一動不如一靜,就算賣房也要堅持高價且不給還價,結果最後成功過戶的,價格就偏高了,然而這短短兩個月的動盪時期的資料,參考價值很有限。

許多專家仍然認為,從長期來看,房市的成交量與房價都將呈現下跌趨勢。房價主要決定於供給量與需求量,兩方孰重孰輕,至於最後房市的成交量,則非決定房價的參數。現在政府下令中止銀行回收貸款違約戶的房子,這些積欠的每月分期付款,並非一筆勾銷,將來屋主還是要慢慢攤補償還的,如果積欠金額累積得太多,屋主還不起,也只有賣房一途,屆時市場房源將大增,難免造成房價的崩壞。據統計,截至4月底,全美已有超過7%的房貸違約,隨著失業率攀高,情況只會越來越嚴重,然而在政府的保護傘下,在政府取消禁止銀行回收違約戶的房子之前,即一年半載內,房價應該還不至於下跌。

房利美預測,2020年全美二手屋的中間房價將比2019年的$272,000上漲3%,達到$275,000;Capital Economics 預測2020年房價會下跌3%;Zillow預測2020年房價會下跌2%至3% ;最具權威的房市資料中心CoreLogic則預估2021年3月,全美房價將比2020年3月上漲0.5%,但有些城市會下跌,包括休士頓、邁阿密、拉斯維加斯等。以旅遊業為主要產業的拉斯維加斯,失業情況特別嚴峻,州長Steve Sisolak在3月中下令全州賭場關門,米高梅首先裁掉90%的員工,給兩星期通知,醫療保險付至6月底,其它的賭場跟進,目前只剩穩贏和威尼斯是唯二還繼續支付員工薪資的佛心賭場。

根據Las Vegas Realtors Trade Group的統計,拉斯維加斯4月二手獨棟屋的中間房價是$310,000,相較於3月的$319,000,小跌2.8%,但比2019年4月份上漲3%;康斗與連棟屋的中間房價是$180,000,比3月下跌3%,但比2019年4月上漲6%;拉斯維加斯4月的二手獨棟屋銷售量比2019年4月下降31%;康斗與連棟屋的銷售量比2019年4月下降42%。

賭場餐館重開 建物消毒防疫新課題

Written By: judith - May• 15•20

疫情減緩,賭場餐館都計畫重新開放,那麼將這些建築物的公共場所徹底消毒將成為極重要的工作。

在建築設計、興建與管理的領域中,如何消毒建築物是近幾年來的一個新議題,一般人一天有90%的時間都處於室內,呼吸的是建築物內部的空氣,而最近幾年出現的退伍軍人熱,遊輪病毒傳染,室內黴菌(Toxic Molds)和現在流行的新冠病毒,都關乎室內空氣品質處理的問題。

一般大型商業建築的空調,都使用水冷系統,而作為調節溫度的水塔往往成了病毒的溫床,經過空調管道將病毒送到大樓裏面。

為了阻止病毒擴散,水塔必須要消毒,管道內部也要清潔,工作人員所用的器材和消毒水都必須符合美國環保局(EPA)的標準。那麼在蓋新建築時,可不可以裝上自動消毒系統呢?目前只有一些先進的醫院考慮到這問題,大部分老舊的建築還是使用人工消毒。

傳統的消毒辦法就是用化學藥品擦洗可能附著病毒的塔壁或管壁的表面,主要是用雙氧水、酒精和漂白水,每家清潔公司都有自己的一套配方,不過用品都必須符合EPA的規定,就是所使用的清潔劑不能造成其他的汙染,傷害到建築物裏面的人。

清潔人員通常都在辦公室下班後進場,像是紐約證交所,清潔人員得花一晚上將所有家具、電腦用消毒水擦乾淨,洗地毯、清垃圾,再等數個小時,讓氣味消散後才能再開放使用。

而醫院的病房不可能關閉數個小時,手術室使用完後必須馬上消毒,準備下一個病人進來使用,除了傳統的噴灑霧狀消毒水,也有用紫外線機器人進房間消毒,至於醫院大樓的空調系統,有的在空調機和管道中加裝紫外線殺菌燈管來殺死經過的病毒,上述提到的水塔則可裝上紫外線殺菌,這樣病毒傳播的機會就能大大減少。

拉斯維加斯的賭場即將重開,據說他們將在門口裝上量體溫的機器,賭場內到處都有洗手劑,工作人員皆戴口罩,賭桌上方放有透明的亞克力板,以防口沫橫飛。

很多年來一直傳說賭場在空調中噴放興奮劑,這是不可能的,因為這會違反了EPA的規定,不能隨便在空調中加上危害健康的化學品。至於賭場會不會在空調機裏加上自動噴灑霧狀消毒水的系統,相信這也不太可能。

不過,賭場可以使用更高規格的濾網(air filter),使空氣更乾凈,也可以增加室外空氣的進入,當然,這可能要花更多的電力來使新空氣加熱或降溫,那麼這就與節省能源的法規衝突了,只能在節能和健康之間作選擇,不過,現在應該很多人都寧願多花點電費維護健康吧!

如何使建築物內的空氣更清新衛生,相信這將是今後許多投資人和物業管理需要考慮的一個大問題。

原文刊登在世界日报赌城版——05-02-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

難抗傳統經紀 i-Buying疫蹶不振

Written By: judith - Apr• 27•20

有名的i-Buying公司包括Zillow、RedfinNow、Opendoor、Offerpad等,他們大量收購住家的房子,稍作整理後再轉手賣出獲利,因為它是以現金購買,所以需要龐大的資金,而過去幾年來,也得到許多投資大戶如保險公司的青睞,例如其中的Opendoor公司前後被私募基金挹註了40億美元。

i-Buying公司是針對想要省略上市售屋瑣碎過程的賣家,往往收取比傳統經紀人更高的佣金或服務費,例如RedfinNow收取7% 的佣金,且出價比市價低5%到15%之間。但是目前各家皆是慘淡經營,原因主要是進場的時機不對。房屋翻賣是自2008年房市崩盤後開始興盛起來的,但最近幾年翻賣已經成強弩之末,幾乎無利可圖,例如Zillow在2018年底進場,算上利息成本後,不但達不到預期2%到3%的投資報酬率,還虧損累累。在一般經紀人多半是收取低於傳統6%佣金的情況下,RedfinNow 反而在研議要進一步提高7%佣金,才能夠經營下去。

之前有人認為,居家防疫能使i-Buying公司更有競爭力,因為其模式可大大降低人與人近距離接觸的機會,包括有一套復雜的程式可自動評估房價(Zestimate 精密版),出價購買(robotically-generated live offer),讓買家透過3-D影像看房等。可是事實卻是,各公司的i-Buying作業在疫情下近乎停擺,Zillow原預期在三至五年內,其i-Buying部門的年營業額可達200億,一個月可購入5000個物業,如今因全面叫停而掛零,Opendoor遣散35%的員工,RedfinNow遣散7%的辦公室職員,還讓41%的經紀人代理放長假到9月。4月時,房地美(Fannie Mae) 剛將2020年二手屋交易量的預估下修15%,而拉斯維加斯4月上半個月的二手屋成交量是2130戶,比去年同期戶4005降了約50%,新屋成交量197戶比去年同期494戶降了約60%,疫情使得整個房市的交易量萎縮,而受到最重打擊的,正是缺乏靈活性的大公司。

買賣房地產和買賣一般商品不同,雖然不像房屋出租管理那麼瑣碎,但也必須有在地的專業者提供許多適時與適地的訊息與長期的售後服務,而i-Buying公司這種全美制式化的作法在這方面還沒到位,尤其近年來的買家以自住者居多,選擇房屋時考慮的項目更是因人而異,例如社區管理品質,隔鄰是否有噪音騷擾等。最重要的是,許多成功的經紀人多能與客戶保持長久的關係,尤其此時許多人因為被裁員或業務無以為繼,付不出貸款或收不到房租的問題重重,見多識廣,人脈豐富的經紀人正可以提供一些有用的資訊,甚至情緒安撫,協助度過難關。

i-Buying 公司挑战传统经纪

Written By: judith - Apr• 27•20

新冠病毒肆虐,有客人询问这时如果开出特低价,即“低飞球”(Low Ball Offer),
说不定可以捡到便宜。低飞球是个棒球用语,当投手投出球时,那个球沿着地
飞,在快到打击者时,突然向上飞,在打击者膝盖上方飞过去,对方球员看到
这球这么低的飞过来,惊慌失措,胡乱挥棒,结果就被淘汰出局,但这种球很
难发,一般都是旋转球,有个曲线向前飞,这是难度很高的发球,没控制好就
成了坠地球。

买家打低飞球,主要原因当然是不想买贵了,出个低价,碰碰运气,这在讯息
流通的地方几乎不可行,这实在是文化上的差异。一般美国房子上市时,房地产
经纪人都会作一个评估,参考附近过去一年中卖出的房子的价格,算出个均价,
建议卖家依此价格上市求售,包括Zillow等很多房地产网站都可查得到该房子的
合理市价,不太可能出现离谱的价钱。当然,卖家的叫价也非铁板一块,还是
可以议价,但绝对不是像是在地摊上买西瓜,拦腰砍,再打八折,买家出价还
是要在合理的范围内,除非根本没有购买的意愿。

此外,一些国内来的买家不太了解在美国买房子的程序,打电话杀价在美国是
行不通的,因为口头上的协定不能算数,一定要有书面上的协议书(written
offer),在房地产经纪人送出议价书时,还要附上财力证明(proof of fund),
以及贷款初步核准证明(loan pre-approval letter),在议价(negotiation)的过
程中,现金购买也不是可以大杀价出低飞球的理由,对卖家而言,无论买家是
贷款或现金购买,卖家最后都可以拿到同样多的钱。如果跟对方说钱不够,只有
这么多,所以出个低飞球,这也不是个好理由,毕竟市场是开放竞争的,卖家
根本不在乎你能出多少。在跟对方讨价还价时,最重要的是在议价书送出去后
,对方愿意回应,再还价(Counter Offer)回来。低飞球往往会羞辱或激怒卖家
,他可能当下就将那份议价书丢进废纸娄,有如石沉大海,音讯全无。

那么低飞球到底有没有成功的机会?如果出价低到卖掉之后卖家实质到手的金
额是负的,即卖家还要垫钱,卖家没有理由作赔本生意。一般而言,在不考虑
销售费用的情况下,实质到手的金额与净值相近,净值(Equity)是市价减去贷款
余额的金额。售价如果低于市价越多,卖家实质到手的金额,就越低于预期。所以
出低飞球之前,一定要充分了解对方,是不是卖主急者在对现脱身,一般这种
情形很少,也许银行屋可以有这种机会,但银行里主管也不敢随便降价卖出,
一定要有个合理的原因,比如要修理的房子,议价书上附一份建筑商的估价单
,出价是按照那个价钱减下来的。

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低飞球成坠地球的机会太大了,那么要怎么做才能买到房子?议价书主要是要
表现出买家的诚意,在买卖过程中,房产经纪是个很重要的角色,让买家解市
场价,打听卖家卖房的理由,把议价的大门打开,低飞球若是在没有资讯的情形
下,乱枪打鸟,只是浪费时间,浪费子弹,成功机会是很小的。