By Judith Lin Sullivan

倉庫空屋率低 投資看好

Written By: judith - Mar• 17•20

拉斯維加斯商業房地產中,工業用建築需求強勁,銷售令人側目。

拉斯維加斯平均一年要新建倉庫700萬平方呎,2019年底只有4.5%空屋率,專家驚訝。這還是過去兩年最差的表現。

這些等待興建的倉庫包括崔姆克瑞(Trammel Crow)100萬平方呎的金山角,克普羅可(Cap Rock)公司68萬平方呎的工業園,還有馬特物流(Matter logistics)的72萬平方呎倉庫。

倉庫空屋率低主要是本地商業興隆,做展秀、運輸、物流、製造業和網購公司大量遷入,尤其最近加州修改稅法,許多公司放棄加州搬到內華達州,使得拉斯維加斯成為全國工業建築成長第二快的城市。

許多投資者看到這種情勢,也想買地建倉庫出租。建倉庫要注意什麼?首先要注意建築物高度,老倉庫也許只有12呎到24呎高,新的往往可達30呎到34呎高。

再來是卸貨平台(Loading Dock),最好是室外的,租客不必再浪費室內空間。第三是室外空間,許多租客喜歡在外堆雜物或停放工程車。第四是辦公室空間,雖然不必大,約5%到10%,但做生意門面還是很重要。

最後最重要,汽油價格目前還是很貴,許多倉庫生意就在城內分送物品,地點太遠開車費油,再說很多城內執業像醫師、律師要存放很多檔案,須找近辦公室的地點,所以遠了就不容易出租。

倉庫的興建主要是「抬起式水泥墻」(Concrete Tilt Up),工人先框出墻板和門窗位置,再噴上分離膠(Bond breaker),然後鑲鋼筋、灌水泥,乾後用吊車拉起墻板,一塊塊連接形成外墻,每一塊墻板可能重達30萬磅,高度可到七層樓,這種拉起式水泥墻的建築法在1905年就有了,北美和澳洲都很流行,好處是施工容易建又防火,壞處是地震時暴露弱點,如果一處連接斷了,整幢建築會像骨牌一樣倒下。

在拉斯維加斯開發興建倉庫,因為貿易戰和木材漲價,蓋倉庫成本已從十年前一平方呎25元漲到110元,城內大型建築像賭場、運動館、音樂廳如雨後春筍,建築工人短缺致倉庫造價居高不下。

但在高需求、低空屋率和長期合同的有利條件下,越來越多華人選擇投資這類型商業地產。

原文刊登在世界日报赌城版——03-14-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

新冠疫情對房市影響深遠

Written By: judith - Mar• 09•20

上周美國股市受全球新冠病毒確診率劇升的影響而大跌11%,雖然聯準會緊急宣布降息2碼,穩定市場信心,但恐慌情緒蔓延,股市繼續下跌,經濟學家預測2020年的經濟成長率將是0%,甚至引發經濟衰退,因為許多企業、工廠、學校緊縮活動、消費者減少支出,很容易就達到符合經濟衰退期間,平均獲利下降13%的幅度。這場病毒終將過去,2021年的經濟將恢復活力,或許還補回今年失去的獲利,但有些方面卻可能影響深遠,以下單就房地產而言。

首先,創立於2011年的Zoom視頻通訊公司所提供的多人手機遠程會議軟件一下子爆紅,如果Zoom將目前的免費服務改為收費,那就可大賺一筆,所以其股價逆勢上漲。這場病毒正強迫企業改變原本的運作方式,員工學習使用視訊在家上班,辦公室需求越來越少;賭場從放員工有薪假到無薪假,表演與商展也戛然而止,促使爭取網上博弈合法化;原本實體店因網購盛行難以為繼,現在更雪上加霜。

人們盡可能地待在家裏不出門,連之前認為較不受網購影響的餐廳、旅遊業都受到疫情波及,掀起一波倒閉潮,有些房東共體時艱,暫減租金或免租金,商業地產難免更加速衰落。而住家的出租市場,除了短期出租的Airbnb受重擊外,基本上膚髮無傷。但最重要的是,出門看房的買家減少了,賣家也不想讓外人上門,房市成交量遽降。

其次,房貸利率下跌,目前30年利率3.45%,15年是2.95%,如果疫情拖久,很有可能再降到3.25%或2.75%,很多人會考慮重新貸款。一般而言,重新貸款的成本可以在兩年內收回,就值得重貸。例如,原貸款額是25萬元,利率4%,目前貸款餘額剩20萬元,如果重貸20萬元,新利率是3.25%,以20萬元計算,利率4%與3.25%的月付款相差90元,兩年累積下來,可與重貸的成本約2000元打平。

同樣道理,房貸利率下跌也代表購買力增加,亦即以一個定額的每月分期付款,今天要比過去能負擔得起價格更高的房子,然而因為疫情,大多數人的收入縮水,房市和股市一樣對降息2碼無感,此外,買賣房產必須實地察看,比不上炒股可在家上網操作,據說中國股市因疫情而大漲,主要是因為在家炒股蔚成風氣。

未來的住宅因居家時間變長,將更講究生活品味,例如有改變氣氛的燈光控制、小酒吧、火爐等,最重要的是要有能把生活、工作和休閑融合在一起的多功能設計,智慧廚房、高速wi-fi、視訊兼遊戲間,若是豪宅,則要求有小劇院、室內健身房、後院遊泳池與Jacuzzi,且有市區或自然山水或高爾夫球場景觀,及足以保障隱私的格局。總之,就是配合現代人新的生活方式,既實用又能代表主人品味的房子。

住商合一興起 投資新商機

Written By: judith - Mar• 03•20

美國傳統都市規劃以單一使用為主,住宅區、商業區、工業區壁壘分明,二戰後許多城市快速向郊區擴張,新開發住宅區離城市中心越來越遠,上下班開車兩、三個鐘頭是常事,白天高速公路從郊區往城中心常見塞車,不少加州人以為拉斯維加斯房價便宜、塞車不如加州嚴重,因此遷到拉斯維加斯,或許更容易招募員工,結果未必盡然。

目前年輕人,尤其是千禧族(Millennial)特別重視生活品質,要求有室外活動空間、網路連接(wi-fi),還要有運動房(Gym),喜歡融合生活、工作和休閑,希望騎腳踏車或踩滑板上班。

在拉斯維加斯,有這樣條件的社區還真不多,目前只有沙漠林(Summerlin)城中心、漢德森迪斯崔(District)、機場附近的(Town Square)可滿足他們,因為粥少僧多,這些社區都已租滿。

可否再開發這樣的項目,答案是當然可以,這在都市計畫稱為「混合使用」(Mixed Use)。有中國買家尋找「商住兩用」獨棟屋,也就是樓下做生意、樓上住家,和「混合使用」很相似,但又不完全一樣。因為建築法規要求防火、防噪音、保護隱私,所以不太可能建透天盾。

許多大城市中心區因為老舊與發展停滯而荒廢,因為人們都搬去郊區,現在出現這種新的建築形態,規劃都市更新專家們也想藉此讓中心區起死回升。 一般而言,「混合使用」規模大如造鎮,多半是都市發展過程中剩下的空地,像捷運車站周邊,屬於填空項目(infill),拉斯維加斯雖然沒捷運,但空沙漠地還很多,專家預測,「混合使用」最好的地點是在15號公路兩旁、機場以南地段、鐵道附近,而不是東邊和老城區。

「混合使用」的項目是高難度建築設計。樓下是餐館,樓上是住家,如何防止樓下噪音、油煙傳到樓上,如何分開餐館和住家停車,建築師必須仔細規劃。

對開發商來說,向銀行貸款要說明住家和商用的價值、投資回報率不同,寫計畫書很有挑戰性。

過去十年來,這類型的開發項目越來越多,許多老舊購物中心拆除,改建「混合使用」項目。開發商喜歡「混合使用」,因為能使一塊地的價值發揮到最高。

拉斯維加斯郊區發展已經走到了轉捩點,因為用地成本太高,加上年輕人追求與傳統不同的生活方式,「混合使用」剛起步,投資者不妨留意這種新投資。

原文刊登在世界日报赌城版——02-29-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

iBuyers興起 售屋一手包

Written By: judith - Feb• 24•20

網路時代百家爭鳴,房地產界不例外,近來新出現一種公司,大量收購住宅,稍整理再脫手獲利,名之為iBuyers,是針對想省略售屋瑣碎過程的賣家,業者也獲得合理投資報酬,這些公司包括Zillow、RedfinNow、Opendoor與Offerpad,因為方興不久,許多城市尚不在服務範圍內。

以RedfinNow為例,首先,有售屋意願的賣家到RedfinNow網上輸入物業地址,甚至附內部照片,如櫥櫃、地板、廚房等,接著RedfinNow派代表造訪察看屋況,賣家不需為予人好印象費事清理房屋,因為來看房的是經驗老到的專家。

48小時內,RedfinNow就會給出現金購買價,如賣主滿意就簽買賣合約,不能討價還價,接著RedfinNow再派房屋檢查專家找出物業需修理的項目,並估價,然後檢查報告送給賣主,買主可選擇自行修理,或從原先的合約價格裏扣除,也可取消合約。賣主接著選擇在七天至60天中過戶,至於一般傳統過戶賣主應支付的費用,如產權保險、印花稅、過戶手續費等一項不少。RedfinNow收取7%傭金。

值得注意的是:RedfinNow目前在全美只有十個城市有服務點,分別設收購價位範圍,例如休斯頓是17萬元到37萬5000元之間,洛杉磯是35萬元到90萬元。此外,以下的房子被排除在收購標的物之外:1960年前建造的房子、占地大於半英畝、退休社區房子、有房客還占住的、產權不清楚的、結構有瑕疵的、加建部分沒有許可證的、屋況需大修的、流動車屋等。

一般而言,iBuyers出價會比市價低5%到15%,但是現金購買,且省去賣家在一般傳統售屋的過程中可能遭遇的麻煩或問題,例如討價還價、擔心買家貸不到款而前功盡棄、買家在房屋檢查後提不合理要求。對賣家而言,不失為一條便利的售屋途徑。目前iBuyers在全美的市占率是3%,但專家認為其中最大的問題是,因為買賣過程中,賣家與iBuyers雙方直接交易,賣家缺少獨立的第三方保障自己的權益,所以除非售屋經驗豐富,一般不建議。賣家如果要取得最好的價錢,建議找熟悉當地市場情況,且能代表自己,並為賣家取得最高利益的專業地產經紀人掛牌求售。

房價過頭漲幅縮 紓緩緊俏房源

Written By: judith - Feb• 11•20

據統計,目前全美有33.9%的房產屬於60歲以上的屋主所有,55.2%房子屬於50歲以上屋主所有,十幾年後,這些屋主或因大屋換小屋或住入養老院,或死亡,預計2035年約會有2000萬戶房屋變賣,衝擊房市供需,有人稱之為「銀色海嘯」,2020年後,這一類房源將呈現明顯成長趨勢。

根據統計,2007年至2017年間,每年約有73萬戶房源來自60歲以上屋主,2017年至2027年間,預估每年約有92萬戶房源來自60歲以上屋主,2027年至2037年間,每年約有117萬戶,預估2027年這些將占全部房源的12%,2037年將占27.4%。

銀色海嘯對退休城市如佛羅里達州的Miami、Orlando與亞利桑那州的Tampa、Tucson的影響最大,對房價低、吸引年輕人,人口不斷成長的城市,如德州Austin、Houston、猶他州的Salt Lake City影響較小,此外,像俄亥俄州Cleveland、Dayton、田納西州Knoxville、賓州Pittsburgh,近十幾年來,年輕人因求職離鄉,居民平均年齡老化,影響很大,至於一般城市,則是越老舊社區受到銀色海嘯的影響越大。

從另一個角度來看,受影響最大的當屬新屋建商,因為市場需求量有定數,如果二手屋供給量增加,新屋供給量因應減少,以免市場供過於求價格下降。回顧2005年房市巔峰,當年度全美共推出新屋128萬戶,2008年房市崩盤,由於廉價法拍屋充斥,2011年度,全美僅推出31萬戶新屋,還滯銷,之後數年的成長均有限,例如2018年度,全美推出的新屋不過62萬戶,還不到2005年度的一半。

根據2005年房市巔峰前的平穩時期,每年新屋供給量約90萬戶,金融海嘯之後的十年,每年新屋供給量平均為45萬戶,所以金融海嘯帶給新屋建商的影響是減少推出約45萬戶新屋。當然銀色海嘯的影響不會像2008年的金融海嘯猛烈,如上所言,銀色海嘯是逐年漸進的。

總而言之,預期2020年後,過去數年來房源緊俏問題將逐漸紓緩,雖然歷史超低的房貸利率大大地促進買氣,但拉斯維加斯的房價因為過去幾年來漲過頭,近來漲幅已明顯縮小,例如2019年11月份的二手屋銷售中間房價比2018年11月份只增長了2.6%,比全美平均的3.5%還要低。

賭城豪宅市場大 規劃十要件

Written By: judith - Feb• 11•20

隨著拉斯維加斯經濟上揚,豪宅(Luxury Home)市場也熱鬧起來,許多房子在出售時都喜歡掛「豪宅出售」,但什麽樣的房子才算豪宅?

豪宅是以價錢來區分?答案當然不是;一幢在加州、舊金山又老又舊的房子,動不動就要1、2百萬元,而在拉斯維加斯,50萬元就可以買到又大又漂亮的房子,在舊金山,房價500萬元以上才算豪宅,而500萬元以上的房子在市面上只有3%,在拉斯維加斯這樣的房子是超級豪宅(Mansion),

豪宅的地點為重要嗎?事實上豪宅有在荒山郊外的,有蓋在集中一起炫富的小區裏(Coveted Location)。在拉斯維加斯,除了一些蓋在郊區像個小農場的豪宅,大部分的豪宅在有警衛鐵門的小社區裏。

現在流行買棟破房子翻修,或買空地新建,然後當豪宅出售,在裝修時要做些什麼才能符合豪宅條件?

首先要注意的是買豪宅的人,口袋裏有的是錢,他們要實用、材料好、新潮,能表現出生活品味和配合他們的生活的房子,希望在房中看到高科技產品,像自動操控娛樂、保安、燈光和溫度。

第二是目前市場需要量很大的家庭劇院(Home Theater)房,可在家裏看電影,設備是大銀幕及幾排舒適的座椅,華人還可唱卡拉OK,劇院旁最好有小酒吧、遊戲間,看完電影可繼續派對歡樂。

第三是藏酒間和品酒室,買主希望走進這裡可看到他收藏的酒、酒杯,還有舒適可品酒的地方,酒不再藏在地下室,而是可以展示給朋友看。

第四是室內運動館,這是現在豪宅中很重要的便利設施(Amenity),有錢人不是到健身房去找私人教練,而是教練到家教運動。

第五是車庫,一些豪宅都配有可容納十幾輛到20幾輛車的車庫,房主陳列他心愛的車子,客人來時,帶他們欣賞收藏。

第六是風景,在洛杉磯這是豪宅必備條件,在拉斯維加斯看賭區、高爾夫球場、山和湖都算有景。

第七是室外生活,室外有大空間,置有BBQ與小廚房,餐桌與沙發等,拉斯維加斯的天氣非常適合室外生活,是現代家庭不可缺少的設施。

第八是遊泳池,現代人喜歡無邊設計的泳池(Infinity Pool),趴在池邊看風景,也可躺在池邊藤椅看電視,最好是奧林匹克運動尺寸,可來回遊幾趟,旁邊還有小瀑布和綠意十足花園。

第九是地要大,能保障足夠的隱私。

最後是小運動場,可在後院打籃球或網球。

蓋豪宅,設計上要使買主有感覺,這是給國王、皇后住的,外觀要與眾不同,配件一般房子沒有,但也不是太誇張或難得使用的。

豪宅在拉斯維加斯的市場很大,但要好好規劃,高品質設計、講究的建材和能配合買主生活方式是豪宅開發必須的條件。

本文及圖均由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne Wu,見圖)提供,公司熱線:702-888-9999, 互聯網www.LVhome.com。

原文刊登在世界日报赌城版——02-01-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

退休後還能申請房貸?

Written By: judith - Jan• 27•20

一般人印象中好像只有年輕人需要貸款,到退休年齡房貸多已還清,少有人退休後還需舉債,萬一要舉債,在中國可拿房子抵押,在美國就不一樣了,原則上銀行極力避免呆賬,拍賣抵押品太麻煩,所以不接受房子抵押貸款,只要貸款人收入不夠就很難重新貸款,這是東西文化不一樣的地方。

根據統計,美國貸款者的年齡分布,65歲以上只占10%。這些人如何貸到款?例如最近佛羅里達州一家銀行,剛核准了一名97歲申請人15年房貸,乍聽就不靠譜,等到貸款還清時不就112歲了嗎?但法例禁止性別、年齡、種族等歧視,如果貸款條件符合銀行規定,就不能以年齡為理由拒絕。

其實,美國銀行雖然不接受房子抵押,但針對退休者還是另闢一條貸款途徑,就是銀行會考慮貸款人房地產以外的資產,如股票、債券、社安基金、401K、退休金等。

一般華人可能會想,既然有其它資產,為何還需貸款?這也是東西文化不一樣的地方,華人有錢多半會先買房,但有些美國人年輕時不想當房奴,有錢就投資股票基金等,退休後反倒想好好享受人生,包括買高檔房,或已經有房,還想再買度假屋,這時如需要貸款,可以循此貸款途徑。

銀行審核標準是,先把貸款人的股票、債券、社安基金、退休金等資產的現值打七折,再除以36個月至60個月不等(相當三年至五年),如得出金額足夠支付貸款每月付款就核准。其實這並不困難,例如,擁有50萬元價值的股票,就夠格取得每月付款不超過5833元(50萬X70%/60)貸款。

值得注意的是,這些資產並未被銀行當成額外抵押品,而是被視為貸款人的收入來源,即銀行先假設貸款人會一步一步地出售或處理這些資產,將所得用來支付分期付款。這種貸款有個專有名稱叫asset depreciation loan。如果貸款人擁有其它的房地產,但不屬於有租金收入的房地產,例如土地或自住屋,會不會增加貸款核准的機率?答案是不會,因為在銀行的角度,擁有房地產須支付房地產稅、保險費、維修費等,反而是一種負擔。

順道一提,401K是職工退休基金的一種,等到59歲半以後再支領,除了應繳所得稅外不會有10%罰款,現在新法規定:最晚72歲前須開始支領。無論何時開始,都可選擇全領或分期支領,如果分期支領,每期有最低支領額規定,端視開始支領時的年齡而定(預估人生餘年數)。如果生前沒有完全支領,繼承者可以繼續領,但新法也規定:最晚須在十年內領完。

智慧屋蔚風潮 購房新考量

Written By: judith - Jan• 21•20

1月初,消費電子產品展(CES)在拉斯維加斯熱鬧舉行四天,在290萬平方呎的會場裏有4000多家廠商,吸引17萬5000人來拉斯維加斯參觀。

電子展會場的產品五花八門,從電動玩具到無人飛機應有盡有,很多產品都和未來的房屋有關,將影響房屋的使用和建造,例如電動自駕車,不但改變未來城市街道的設計,在屋中將加裝充電設備,且因為沒有廢氣和易引發火災的汽油,車庫和房子間的墻可以打開,房屋將出現革命性的新面貌。

智慧城市更是新名詞,再過20年,地球上的人口將有60%住在城市中,人們將利用資訊(information)和通訊(Communication)管理城市的資源,包括水、電、垃圾和交通,但為了將老舊的城市改造成智慧城市,預計世界各城市將花上1350億美元讓城市智慧化。

智慧屋(Smart House)更是將來房地產買賣必須的考量。智慧屋本來只是科幻小說中的產物,或有錢人的玩意,現在科技發達,智慧產品普及,普通人家也可以有智慧屋,目前普遍被用的就是智慧鎖(Smart Lock)、智慧溫度控制(Smart Thermostat)和省能源電器(Energy Efficient Appliances)。

現在很多房子的門鎖和無線網路連接,進出時不用鑰匙,打個密碼就好了,將來更進一步,如果小孩回家無人應門,可以打個電話給媽媽,她在外地也可以將密碼解開,讓小孩進屋,如果小孩沒電話,鎖上的對講機可直接和在外地的媽媽通話,另外,這個鎖式門鈴上還裝有攝像機,媽媽也可以看到是誰站在門外。

家裏可以裝上監視器,不在家時,隨時可以看到家裏小孩、寵物的動靜,如果有人進屋搶劫,都將被錄影下來,老人在家如有意外也可看到,當即通知911救援。

裝上智慧型溫度控制器,可以在外地控制家裏的溫度,回家可馬上享受適中的溫度,或是遙控將溫度調高降低,節省能源。

智慧型電氣更是未來生活裏的新趨勢,烤箱、冰箱、爐子都與無線網路(Wi-Fi)連接,下了班,人還在路上就可以控制廚房,準備做晚飯,冰箱也會跟你聊天,溫馨提醒回家前順便去超市買牛奶麵包。

在電子展中,三星電器還展示了一套做飯的機器人,這個看起來就像兩隻手臂的機器裝在廚房櫃子下,可以切菜,拿瓶子加佐料,舉鍋炒菜。另外,還有家中自動吸塵和院子剪草機器人,自動化的智慧型房子將越來越普及。預計在不久的將來,在房產協會的網站(MLS)上在輸入資料時,將會有智慧房和非智慧屋的選項。

現在買房子的主力為青壯派的千禧族(Millennial Generation),對方便(Convenient)和省錢(money saving)的要求特別高,所以智慧房必成為一種潮流和買房子的主要考量。

原文刊登在世界日报赌城版——01-18-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房市 回顧與展望

Written By: judith - Jan• 13•20

2019年底的二手獨棟屋的中間房價在31萬2990元收盤,比2018年年底僅上漲6%,房價顯然已經平穩下來,雖然目前房價已經接近歷史上的最高峰,即2006年6月的31萬5000元,但從經濟學家的角度來看,如果考慮13年來的通膨因素,根據物價指數作調整的話,2006年的31萬5000元其實約等於今天的39萬9300元,可見在2008年房市泡沫之前,當時房價飆得有多瘋狂;至於在2012年房價最低谷的時候,二手獨棟屋的中間房價是11萬2000元,又是跌得多慘,從谷底到現在幾乎翻升了三倍。此外,2019年底的二手康斗與連棟屋的中間房價則是在17萬8000元收盤,比2018年底上漲9%。

2019年拉斯維加斯的二手屋總成交量為4萬1269戶,比2018年下降4%,如果比較2017年,則下降9%,其中主要原因仍是二手屋房源不足的問題還未解決,遠遠不及正常市場下的平均六個月庫存量;此外,值得注意的是2019年12月的反常表現,一般而言12月份是房市的淡季,但是2019年12月份的二手獨棟屋的成交量竟比2018年同期增加21.8%,達到2609戶,這也造成2019年底房源遽降。2019年底約有5538戶上市求售卻未售出的二手獨棟屋在市場上,比2018年底少了16.3%。

由2019年12月的表現看來,2020年房市應該會在穩定的情況下正向發展,雖然2020年適逢美國總統大選,中美貿易戰方興未艾,英國脫歐問題重重,美國與伊朗的衝突一觸即發,未來世界局勢將有不少的變數,股市因而起起伏伏,但這類事件對房市影響將較小且緩慢,目前並無任何房市崩盤的徵兆,尤其拉斯維加斯的就業率不斷攀高,人口也在持續增加中。著名房地產網站Realtor.com最近預測,全美的百大城市中約有四分之一的房價在2020年將開始下跌,其中拉斯維加斯會小跌1%,但是全美房地產經紀人公會則持相反的看法,根據其最近公布的資料,它列出未來三至五年全美有十個大城市的房市將特別看好,包括拉斯維加斯在內,其它九個城市分別為德州的Fort Worth、俄亥俄州的Columbus、南卡羅萊納州的Charleston、北卡羅萊納州的Charlotte與Raleigh-Durham、猶他州的Ogden、佛羅里達州的Tampa、科羅拉多州的Fort Collins與Colorado Springs。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999,公司互聯網:www.LVhome.com。

3大因素 明年房市更熱絡

Written By: judith - Dec• 23•19

經濟學家們預測2020年房市應該會比2019年更熱絡,理由有三:房貸利率史上超低、房源緊俏將緩解,房價漲幅趨小、逐漸穩定。說明如下:

1. 由於2019年通貨膨脹率低於預期,因此聯凖會目前不考慮2020年調高利率,預期房貸利率將繼續維持在3.5%左右。

2. 今年10月底時,全美建築許可達146萬件,其中10月核發的件數比9月份增加5%,建築許可是未來營建的最佳指標,因此全美房地產經紀人協會(NAR)預估,2020年新屋開工數將比2019年增加11.5%,建商也祭出高薪,大舉聘雇工人,並進口建材壓低建材價格,這些都有助加速新屋開發。

3. 房價經多年猛漲,漸接近一般人難負擔的水平,許多買家持觀望態度,過去一年多來,房價漲幅已越來越小,雖不至於跌價,但漲價空間顯然有限。

目前雖然有一些不確定因素,可能影響經濟復甦,包括中美貿易戰、英國脫歐及2020年美國總統大選等,但經濟學家普遍認為,就算經濟由強轉弱也不至於拉下房市,主要原因是,經過2008年次貸風暴導致的房市崩盤,為免重蹈覆轍,政府改革金融,銀行放貸標準更嚴苛,房市槓桿結構相對穩健。此外,千禧族這一代(1981-1996年出生者)儼然已經成購屋族主力,占全部購屋者的36%,買房多半自住,不像十幾年前一窩蜂借款炒房,房市崩盤後棄屋,造成房災。

值得注意的是,千禧族購房趨向時尚,如高科技設備智慧房與環保綠能屋,還有改造房屋顯示個人品味,特別重視整體社區形象,因此建商開發須加入這些新企劃。

說到中美貿易戰、英國脫歐與美國總統大選,主要影響分別是:原材料價格、歐洲局勢安定與美國是否增課富人稅,這些令人猶豫不安。一般而言,投資者傾向等待大環境更加明朗才會行動,千禧族則多依個人生活需求考量,亦即只要房貸利率維持低水平,市場可選擇的房源增多,房價又在可負擔範圍內,能擁有代表身分的品牌房才算跟得上潮流。鑒於上述原因,2020年房市應比2019年更熱絡。