拉斯維加斯商業房地產中,工業用建築需求強勁,銷售令人側目。
拉斯維加斯平均一年要新建倉庫700萬平方呎,2019年底只有4.5%空屋率,專家驚訝。這還是過去兩年最差的表現。
這些等待興建的倉庫包括崔姆克瑞(Trammel Crow)100萬平方呎的金山角,克普羅可(Cap Rock)公司68萬平方呎的工業園,還有馬特物流(Matter logistics)的72萬平方呎倉庫。
倉庫空屋率低主要是本地商業興隆,做展秀、運輸、物流、製造業和網購公司大量遷入,尤其最近加州修改稅法,許多公司放棄加州搬到內華達州,使得拉斯維加斯成為全國工業建築成長第二快的城市。
許多投資者看到這種情勢,也想買地建倉庫出租。建倉庫要注意什麼?首先要注意建築物高度,老倉庫也許只有12呎到24呎高,新的往往可達30呎到34呎高。
再來是卸貨平台(Loading Dock),最好是室外的,租客不必再浪費室內空間。第三是室外空間,許多租客喜歡在外堆雜物或停放工程車。第四是辦公室空間,雖然不必大,約5%到10%,但做生意門面還是很重要。
最後最重要,汽油價格目前還是很貴,許多倉庫生意就在城內分送物品,地點太遠開車費油,再說很多城內執業像醫師、律師要存放很多檔案,須找近辦公室的地點,所以遠了就不容易出租。
倉庫的興建主要是「抬起式水泥墻」(Concrete Tilt Up),工人先框出墻板和門窗位置,再噴上分離膠(Bond breaker),然後鑲鋼筋、灌水泥,乾後用吊車拉起墻板,一塊塊連接形成外墻,每一塊墻板可能重達30萬磅,高度可到七層樓,這種拉起式水泥墻的建築法在1905年就有了,北美和澳洲都很流行,好處是施工容易建又防火,壞處是地震時暴露弱點,如果一處連接斷了,整幢建築會像骨牌一樣倒下。
在拉斯維加斯開發興建倉庫,因為貿易戰和木材漲價,蓋倉庫成本已從十年前一平方呎25元漲到110元,城內大型建築像賭場、運動館、音樂廳如雨後春筍,建築工人短缺致倉庫造價居高不下。
但在高需求、低空屋率和長期合同的有利條件下,越來越多華人選擇投資這類型商業地產。
原文刊登在世界日报赌城版——03-14-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供