By Judith Lin Sullivan

Archive for the 'Uncategorized' Category

選擇房客 勿因歧視而觸法

拉斯維加斯的流動人口高,所以房屋出租市場很熱絡,加上內華達州的法律是保護房東的,吸引了許多來自外州與外國的投資者,前來拉斯維加斯搶購中低價位的房屋,除了有穩定的租金收入之外,將來退場出售時又可賺取差價的利潤。 2007年房地產崩盤後,許多房地產公司原來只做買賣,為了度過不景氣,開始成立出租管理部門。房地產出租的金額,比起房地產買賣的金額,猶如小巫見大巫,但其中的複雜度,卻不相上下,如果掉以輕心,難免引起糾紛,甚至觸法。 最常見的觸法就是在替房東尋找房客、過濾房客、簽新租約時,出租管理人不經意的「歧視」文字或語言。美國是一個民族大融爐,講求人人平等,因此有許多保護弱勢族群的律法,聯邦與各州的保護律法大同小異,例如聯邦的保護法針對:種族、膚色、祖籍、宗教、性別、身障、家庭情況(如懷孕、小孩人數),內華達州的保護法除了涵蓋以上之外,另增加:性取向、對自己性別的認同(gender identity,例如一個男人認為自己應該是女人)、性向表達(gender expression,例如一個女人喜歡摔跤武鬥)、 祖先。換句話說,過濾準房客時,考慮以上這些受保護的項目是不合法的。 反之,過濾準房客時,以下理由才是合法的考慮條件: 1. 收入:扣去合理開銷,是否足夠支付租金,一般而言,最起碼收入應是租金的三倍以上。 2. 信用:是否有倒帳被討債的紀錄。 3. 債務與收入的比例:主要是指短期債務,即兩三年內需要償還的,房貸則是長期債務。 4. 遲付紀錄:是否有過期才付帳單的紀錄。 5. 前房東對其評價:例如是否維顧房子,是否有破壞發生。 一般而言,房東有權利不接受飼養寵物的房客,但如果是拒絕協助身障者或醫療所需的動物就不合法,最常見的就是替盲人領路的狗。 申請書上面有收入、職業、入住成員、何時遷入、銀行帳戶等資料,根據法律,如果收到一個以上的申請書,出租管理人必須全部呈交給房東,同時也附上把跟其前房東的徵信結果,與信用調查,讓房東依法作抉擇,條件不相上下時,一般是「先到現得」(first come,first serve)。 萬一被控訴「歧視」,之前若有保留拒絕信(declination letter,陳述拒絕的理由是收入低、信用不好、債務太高、遲付紀錄、前房東對其評價不佳、飼養寵物)等文件與談話日記才能提出有力的抗辯,平時就與房東保持良好的互動,溝通與傳達正確的法律訊息更是非常重要。

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賭城住家建築 走現代風

在二戰之前德國的建築師們為了一個議題而分歧,建築的外觀應該是古典(classics),還是摩登(modern),古典建築就是有一大堆裝飾用的羅馬柱、希臘神像,而用來支撐建築物的水泥柱都要藏在裡面,而摩登派的建築就主張大量用工業產品,如鋼樑、大玻璃,而且不禁忌地露出來給人看,那時的希特勒是崇尚古典建築的,所以這些現代派的建築大師都跑到美國來了。 二戰結束後,因為到處是殘屋廢墟,重建孔急,沒時間再建那些古典建築了,於是政府機關、公共建築大量興建的都是摩登設計。 已經半個世紀了,古典建築的風潮再也沒回來,摩登建築物越來越多,不但是大型公共建築,現在連住家房子也拋棄傳統,開始現代化。 在美國的房地產市場也一直有個問題,是傳統的房子還是摩登的房子好賣?哪一種建築式樣比較值錢? 網路上,許多文章都說傳統的好賣,排行第一的是「殖民地式樣」(colonial),再來是「科德角」(cape cod),分層式(split level),而摩登則排最後,不過仔細看,這些文章主要都是談論東部的房子,而美國西海岸根本很少殖民地式樣,在洛杉磯到處是摩登建築,現在拉斯維加斯的建商也開始拋棄傳統的西班牙式和地中海型房子,房子的外觀也開始現代化了。 但是摩登建築畢竟也有80幾年的歷史了,就像時裝一樣,已經無摩登可言,於是一個新的建築學派產生了,那就是「現代建築」(contemporary),這個和老的摩登設計不一樣,摩登的房子幾乎全是白色,方方正正的像個盒子,將工廠製造出的組件大量直接的放在房子裏。 現代化的房子不完全用白色,他們主張用大自然的顏色,現代化建築內部喜歡讓陽光不直接照進去,用的材料是再生的,環保意識濃厚,同時在空間設計和大門進出的地方,加入了一些東方元素。 目前在拉斯維加斯興建的阿斯卡亞(Ascaya)超級豪宅區,和南高地建商「藍倉鷺」(Blue Heron)所蓋的豪宅「克裏夫」(Cliffs)都堪稱是現代建築造型。 目前這股現代風潮已經吹進了中檔房子,建商「美西」(American West)在西南區,215公路南,正在興建一批現代化的住宅,他們有146塊地,頭一期推出26幢,馬上賣完。 社區叫「看天曬台」(Skyview Terrace),有三種樣品屋供人參觀,設計都是第一層是車庫,客廳在二樓,臥房在三層,屋頂上有個曬台可看風景, 大小是2344呎到2550呎,價格37萬7500元到38萬1500元。 許多人也許會覺得三層樓的房子裡面那麼多樓梯,上上下下很不方便,不過客廳放在二樓,四面都有窗子,裡面很光亮,看起來也寬敞,居高臨下馬路與鄰居,感覺上安全感和隱私性都比較好。 他們賣得很好,主要原因是買主大多是25歲到45歲之間是千禧族,他們有工作、消費力強、體力也好、不怕爬樓梯,看來以後的房子,這種現代化的建築將會越來越多。 原文刊登在世界日报赌城版——02-10-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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阿斯卡亞 賭城頂級豪宅區

在韓德森(Henderson)的山邊上,正在開發一個超級高貴的豪宅區阿斯卡亞(Ascaya),去年暑假他們的社區會所才完工。 首先興建的建築物是會所,面積2萬2000平方呎,有遊泳池、健身房、會議室、多用途的廳堂,一個1200平方呎的廚房,由名廚武服根彭克(Wolfgang Puck)設計,準備開大型派對時用。這幢建築是亞歷桑納州的斯瓦白克(Swaback)建築事務所的約翰沙拾爾(John Sather)所設計,整個建築的設計屬於「沙漠現代派」(Desert Contemporary),主要是以陽光、陰影和沙漠景觀為設計元素,材料以石頭,木頭,銅和鋼為主,這幢建築已登上許多建築雜誌,卓越的設計已被國際建築界肯定和讚賞。 阿斯卡亞社區將有313塊建地,開發商將建六幢各有特色的樣品屋。開發商找了六位建築師來設計,除了一位是來自拉斯維加斯本地,其餘是舊金山、洛杉磯與紐約有名的建築師。 第一幢是舊金山的艾斯畢建築事務所(SB Architects),他們挑了塊最難設計的地,一塊細長的三角形山坡地,該建築師的特長是設計旅館,所以目標是有來度假的氣氛,進了大門將有輕鬆、遠離世俗的感覺,設計師用層層的空間和庭院達到這個效果,從大門到客廳,可透過挑高的玻璃窗看到外頭拉斯維加斯的遠景,心情將頓時開朗。這個房子有6441平方呎,五臥六浴三車庫,目前要價795萬元 ,相當1234一平方呎。 阿斯卡亞社區目前有五幢預售屋在市場上賣,大小從7550到8911平方呎,價錢從650萬元到910萬元。 阿斯卡亞社區是香港億萬富翁鄭家純的一個開發項目,他在20年前就買下該地,已投入2.9億元在地上開路通水電,那個社區會所又投入了6500萬元,整理地時,他們用火藥炸山,清理出1萬197立方碼的岩石,這些石留在工地上,大塊的作擋土墻,小塊打碎鋪路,還有一些質量好的,做成石頭瓦,放在社區會所屋頂上。 阿斯卡亞社區開工時,第一期釋放出15塊建地,結果全部售出,還有六個客人在後補名單上。 在該社區,一塊地的價錢從140萬元到180萬元,每塊地的面積有半畝大,房子蓋好後,每月的社區費(HOA)是500元。 阿斯卡亞社區已成為拉斯維加斯頂級的高檔社區,將把拉斯維加斯的建築水平帶到一個世界級頂峰的境界。 原文刊登在世界日报赌城版——01-27-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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理想房子講究生活品質

很多人看房子總把它當成商品,而不是當居住的地方。其實不論是居住,還是投資,房子並不只是一個數字,房子是給人住的,不同的房子提供不同的生活品質。 什麼是高品質的生活? 生活的品質(Quality of life)是由三個因素組成的:健康(Health),舒適(Comfort)和快樂(Happiness)。那麼,什麼樣的房子才會提供這三種因素?姑且不論地點,能提供理想的生活品質的房子,至少要具備九個條件: 一﹑考慮到保養和安全,不要用梯子才能爬到很高的地方,一層樓的房子要很容易油漆,清潔和修理;而兩層樓的房子比較有個人的隱私區域。 二﹑至少有九呎高的天花板,那樣會使房子的空間看起來更高大。全國營造工會作過一個調查,發現65%的人喜歡住有九呎高天花板的房子,而不要八呎高天花板的房子。 三﹑主要的生活空間朝南,如廚房、客廳一定要有窗子、陽光足,如果房子的主要生活空間陰暗,住起來就不舒服了,所以廚房、客廳一定要有窗子朝南。 四﹑室外也有空間,前院大一點,這樣能和街道有足夠的安全距離。後院大一點可以種樹種菜,甚至可以有遊泳池或球場,也可以燒烤或開派對,這不只是享受,而是有關健康的一個重要因素。 五﹑牆與天花板中的「保溫棉」(insulation)裝得多且厚,天花板上的保溫棉裝得厚,這樣冬天房子內就暖和,夏天涼快,達到舒適的生活品質。 六﹑分開的主臥室。有些老式的房子設計,臥室都在房子的一角擠成一堆,任何房間裡的聲音很快就會傳到所有的房間,完全沒有隱私。所以現在新屋的設計主臥與其它的房間分別在房子裡不同的位置,這樣大人與小孩就誰也不會吵到誰。 七﹑外觀容易維修。在拉斯維加斯,所有的房子外面都是用三合土(Stucco),屋頂都是用水泥瓦,這樣就不需要經常用油漆去做保養。 八﹑大而多的儲藏室。很多人買房子,往往忘了看房子內儲藏空間夠不夠,廚房中有沒有足夠的櫃子,或放乾貨的櫃子(Pantry),進門處要有個大衣櫃,走廊有毛巾櫃,主臥內要有男女主人分開的櫃子,洗手間裡要有放刷子和清潔劑的櫃子。 九﹑有效率和舒適的環境。現在的房子為了配合殘疾人士使用法規(ADA),大多都用開放空間的設計,所有坐輪椅的人都能來去自如,開放空間使房子陽光充足,空氣新鮮,使生活品質達到更健康、快樂和舒適的目的。 買到符合以上條件的理想房子,一家人的生活品質將會大大提升。 原文刊登在世界日报赌城版——11-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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突斯堪尼社區 如世外桃源

在拉斯維加斯東南角離大湖區不遠處,有個像世外桃源的社區「突斯堪尼」(TUSCANY),房子建築都以義大利特色為主。這裏一邊可以看山,另一邊可以看拉斯維加市賭場夜景。社區中有個很漂亮的高爾夫球場, 和「拉維塔突斯堪尼」休閒中心,警衛森嚴。整個社區中心3萬5000平方呎,裏面有健身房,運動中心,瑜伽教室和籃球場,室外還有休閒步道和小孩的遊樂公園。 「突斯堪尼」是西邊華人最喜歡的羅德莊園(Rhodes Ranch) 的孿生姐妹,只不過,才開發不久,蓋了不到十分之一就遇到了2008年金融大海嘯,開發商破產,整個社區被銀行沒收了。 現在房災結束,開發商善秋瑞(Century)接手繼續蓋。目前社區中有32幢二手屋在賣,最便宜的一幢是1329平方呎,3臥2浴,1996年建,要價25萬。最貴的一幢是3609平方呎,5臥5浴,2017年建,要價59萬5000。在過去12個月中社區中有81幢房子賣出,最低價的是20萬7500,2臥2浴,1271平方呎,2009年建,最高價的是57萬5000,有4135平方呎,5臥5浴3車庫,2005年建。社區中賣出的比在市場上待售的多,可見該區頗受歡迎。 目前該社區有兩個建商在蓋房子。一個就是善秋瑞,他們有三種樣式給人參觀,第一種是「安娜塔」(Annata),有五種房型,有三個樣品屋可供人參觀,大小從1678平方呎到2173平方呎。價錢從28萬4990到32萬6990。第二種叫「堪泒納」(Campana),有四種房型,兩種樣品屋給人參觀,大小從1731平方呎到2288平方呎,價錢為26萬5990到29萬5990。 第三種為「杜溪塔」(Dolceta),有四種房型,兩種樣品屋。大小從2455平方呎到3609平方呎,價錢從30萬2990到39萬990,有兩種房型有樣品屋。 第二位建商是「藍納」(Lennar),他們有兩組房型給人選擇,第一組是「阿爾查突」(Alzato),有六種不同的房型,大小從2051平方呎到3359平方呎,價錢從34萬7990到41萬7990。 第二組是「堤佛裏」(Tivoli),有四種房型,兩個樣品屋,大小從2329平方呎到3873平方呎,價錢從38萬4990到49萬2990。 該社區的管理費為175元一個月,建地共有2500塊,2008年蓋好的不到十分之一,現今蓋好的已經超過了一半,成長快速。 附近的社區,大湖區及凱登斯都在開發中,商業區、公園及學校都在大興土木,是個值得投資居住的好地區。 原文刊登在世界日报赌城版——10-21-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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賭城共管公寓 外資最愛

拉斯維加斯的賭場以新奇取勝,旅館的建築設計、用料材質與經營理念總是日新月異,這種風氣也影響到其他方面,尤其是住宅,拉斯維加斯的居民對屋齡的看法與美國其它的城市的人大不相同,房子超過十年就開始被嫌老,更令人不解的是,由於此處天氣乾燥,房子容易保養,十年的建築多半看起來像新的一般,但拉斯維加斯的居民卻特別喜新厭舊,在追求現代化的設計與新穎的材質上不落人後。 開發商看準Y世代(Millennials),即1980年到1995年左右出生的年輕人的市場,其父母正是戰後嬰兒潮世代,Y世代雖然有能力購屋,卻選擇住公寓的生活方式,因為其附帶健身房、俱樂部等設施,還有各種活動與學習,如瑜伽、藝術課程,近來紛紛投入建造大型的共管公寓,尤其是高檔次的共管公寓,綜合高科技與現代設計風格,預期將吸引更多資本市場的資金進來投資。 過去幾年來,共管公寓在拉斯維加斯的商業地產的市場裡一枝獨秀,主要是因為它比投資辦公樓或商場的風險性低,很容易出租出去,加上內華達州的法律是保護房東的,也容易管理,出租回報率優於其它的城市,使得外國或外州的投資者(統稱為外資)趨之若騖,據統計,目前已有90%的共管公寓是外資所擁有,目前拉斯維加斯的共管公寓開發案方興未艾,未來幾年將持續此熱潮。 上個月,Black Stone Capital以1億7000萬美元購入拉斯維加斯的一個共管公寓,叫Nevada West Development,有972個單位,該共管公寓,是本地的開發商Nevada West建造。 投資共管公寓首要注意的是地點,例如交通方便,及附近生活機能完備,最好是新社區,其次是一個好的管理團隊,一個共管公寓至少有100個單位以上,管理上才符合經濟效益,足以分派一個五至六人的團隊進駐,包括經理、出租業務員、會計、維修、清潔工人等,此外,每年還要有注入後續營運資金的預算,才能提供優良的社區環境品質,維持競爭力。 這種上百單位的共管公寓,價格動輒千萬美元,投資者多半是來自資本市場的私募基金、保險公司或大資本家,不同於投資一般康斗的個體戶,賭城房價大幅回漲後,許多來自外國或外州的投資者,覺得已經買不起獨棟屋了,或許改來投資康斗,其實無論共管公寓或康斗,其租戶的流動性都比獨棟屋高,但共管公寓是集中管理,比較康斗的個別管理有效益,而且在審核房客的信用時,共管公寓可以比較有彈性,康斗比較難與競爭。

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買新屋別錯過凱登斯新社區

凱登斯(Cadence)是拉斯維加斯東邊的新社區,夾在寶德公路(Boulder Highway)和大湖區(Lake Las Vegas)之間,社區占地2200英畝,預計要建造1萬3250棟房子,中間有個50英畝的公園和社區共享的腳踏車系統,目前只完成500戶,約再要15年才能全部完成。 目前有四家建商在此開發建造房子。第一家建商是卡爾亞特蘭題(CalAtlantic),他們在此有兩個住宅開發案,蒙瑞(Monroe)和哈亭頓(Huntington)。哈亭頓全是兩層樓房型,大小為1942到2330平方呎,價錢為26萬1490元到29萬490元,蒙瑞全部都是三層樓房型,大小為2263到2549呎,價錢為27萬6490元到30萬3490元,建商發現三層樓的房型非常受歡迎,最近又在旁邊買下一塊地,準備開發全部蓋三層樓的房子。 第二個建商,伍德賽(Woodside)在此也有兩個住宅開發案,一為花園(Garden),另一為公園(Park)。花園1833到2325平方呎,基本價28萬7490元到30萬4490元,公園2712到2865平方呎,價錢為39萬1490元到42萬8490元,有一半已售出。 第三個建商是瑞其門亞美尼加(Richmond American),在此有四個住宅開發案,第一為交響樂(symphony),全部賣完,第二為索拉葦拿(Sonatina)樣品屋剛蓋好,還沒開放,第三個名為安可(Encore),全部是一層樓的房型,大小從2050到2500平方呎,價錢從31萬6950元到34萬7950元,目前才開工。 瑞其門的第四個住宅開發案是突卡塔(Toccata),也都是一層樓的房型,大小從1700到2150平方呎,價錢為28萬8950元到31萬1950元,131塊房屋建地已賣出了一半。 最後是建商蓋納(Lennar)所蓋的傳承(Heritage),有警衛鐵門,專門給55歲以上退休者居住,裡面分四個小區,第一是安可(Encore),有兩種房型供選擇,2873到2516平方呎,都兩臥兩浴,價錢30幾萬左右,第二是交響樂(Symphony),有11種房型可選,從1953到2236平方呎,價錢30幾萬左右。合唱(Chorus) 和二重奏(Duet) 尚在規劃中。 傳承社區的中間是一個活動中心,有室外泳池和網球場,室內有美術教室、實習廚房、運動中心、遊戲間,管理費包括傳承小區月費102元和凱登斯大區月費35元。 凱登斯大社區裡有一個訪客介紹中心,去參觀一下才能明白此地的前景。 原文刊登在世界日报赌城版——09-02-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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賭城新屋與二手屋 價格懸殊

經濟發展帶來貧富懸殊的問題,賭城新屋與二手屋的價格差距越來越懸殊,產生這種特殊現象的原因特別耐人尋味。 目前賭城新屋的中間價格是33萬9603元,與二手屋的中間價格的差距是45%,全美新屋的中間價格是31萬800元,與二手屋的中間價格的差距是18%。 雖然價格不斷攀高,但賭城的新屋成交量卻乏善可言,2017年前六個月的新屋成交量為4267戶,依此大略估計全年的新屋成交量將是8534戶,如果跟2011年賭城的新屋成交量3900戶比較,算是大有長進,但比起高峰2005年的3萬8957戶可說是遙不可及,而且竟然連1995年的1萬7903戶也跟不上。而根據歷史紀錄,在正常的情況下,賭城新屋的年成交量應該在2萬戶的水平。 新屋建商Century Communities的區域總裁Robb Beville、KB Home的區域總裁Brian Kunec,異口同聲認為,賭城新屋的年成交量將可達1萬5000戶,但大約需要五年的時間。 目前賭城新屋的中間價格是33萬9603元,已經超過高峰時2007年的新屋的中間價格33萬8560元,但是2017年的預估成交量8534戶卻只有高峰時2005年3萬8957戶的22%。 所以賭城的新屋成交量低迷的主要原因正是價格過高,其來自建商的因素,還包括:1.建商數量從2007年房市崩盤之前的190家至今只剩40家,2.建築工人短缺,3.適合建商開發的土地所剩不多,4.銀行尚未鬆綁,建商不容易取得貸款,5.基於利潤考量,建商傾向建造面積大的中高價位房型。 拉斯維加斯的人口在不斷成長,2010年到2016年,大約增加了10.5%,達到220萬,此外,銀行提供歷史上超低的房貸利率,照理說,消費者可以負擔得起更貴的房屋,然而賭城在房市崩盤時受創過深,至今尚未完全復原,例如目前仍有許多溺水屋,其屋主如果將房子出售也沒有餘錢可以付頭款買新房,而投資者的標的房屋則是20幾萬的小房型,所以對價位超過30萬的新屋需求也不高,在新屋市場的供給與需求皆不振的情況,賭城的新屋成交量自然差強人意。 新屋和二手屋的價錢差距越來越大,主要是二手屋的建材和使用都落後,不合現在的法規,加上附近的社區配套的公園、學校、購物中心都比不上新社區,人們買屋還是喜歡新房子和新社區,而建商推出新房子,因為物價和人工費高漲,賣價又降不下來,結果新房和二手屋價錢上的不一樣就越來越大了。

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大湖區新屋 向買家招手

在拉斯維加斯東南邊有個人工湖的大湖區(Lake Las Vegas),在最近的房市熱潮中也不甘寂寞,區內大興土木,到處蓋新屋。 建商卡爾雅蘭堤(CalAtlantic)有兩塊建地在此,第一塊是瑞嘎塔點(Regatta Pointe),他們有七種不同的平面圖,給購屋者選擇,面積從2153至2856平方呎,基本價格從32萬7990元到36萬5990元不等,非常平民價。 他們的第二塊建地是瑞嘎塔高地(Regatta Height),這個社區全是一層樓的房子,有四種樣品屋給人參觀,大小從2642到3100平方呎,價錢為44萬2490到45萬9490,外加7800元特區開發費(SID)分七年還清。 另一個建商,威廉藍(William Lyon)在大湖區也有塊建地,叫「峰頂」(Peaks),他們有三個種不同的樣品屋給人看,大小從3220到3710平方呎,價錢為49萬到51萬的基本價,「峰頂」有88塊地,已賣出了九幢,購買時要加上土地的價錢,以地勢的高低和所能看到的風景來決定地價,價錢從4萬5到20萬不等。風景最好的,要價20萬的地已賣出了。 建商善丘瑞(Century)在此也有塊地,叫蒙地盧卡(Monte Lucca),他們有三種樣品屋,大小從2537到2801平方呎,基本價錢是57萬4990到59萬9990。有一幢已蓋好,加上所有升值的建材,要價73萬8342。 在湖邊上,建商威廉藍,有一片高級豪宅在興建中,這裡是「那宮維斯塔」(Lago Vista),他們有四個平面圖,三棟樣品屋供人參觀,大小從3733到5032平方呎,基本價格從79萬到87萬8000不等。他們只有52塊地。16塊已賣出,幾乎全是湖邊上的地,最後在湖邊上還有五塊地,每一塊地錢要再加50萬到55萬。其餘裡面一點的,每塊要再加2萬到5萬的地錢, 這是個有鐵門的社區,有自己的社區沙灘,臨近有高爾夫球場,湖對面可看見歌星席琳迪翁的房子。 在樣品屋中,第一幢展示的除了很大的客廳,餐廳和廚房。另外還有烤肉和用餐的室外廊簷,樓下的客房臥室有16X16平方呎大。樓上主人房臥室有16X17平方呎的空間放床,及11X11平方呎的空間給主人休息看電視,加上13X17平方呎的浴室,主人房還有個自己的陽台。 大湖區離拉斯維加斯大道有一段距離,是個安靜、漂亮世外桃源,吸引許多退休者和明星來此居住,有三個高爾夫球球場,會所裡面有桑拿,三溫暖,還有酒吧和餐廳。 原文刊登在世界日报赌城版——08-19-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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如何選擇產權登記方式

在美國投資房地產,有幾種不同的產權登記方式,了解其差異性,才能選擇最有利的方式。 1.Joint Tenancy:在非Community Property (夫妻共有財產)的州,這是夫妻一般最常用的方式,其全稱應為Joint Tenancy with Right of Survivorship,因為它最大的特色就是繼承者自動繼承,免除遺囑查證(probation)的冗長手續。當有一方死亡時,繼承部份根據當時市價呈報遺產,目前遺產稅的免稅額為500多萬,一般中產階級不會超過,所以無須繳遺產稅,將來出售時,以新的成本計算盈利繳稅。 2.Community Property:內華達州與加州都屬Community Property (夫妻共有財產)的州,婚姻中的產權各占一半,婚前的財產則分屬各方,繼承是根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續,雖然生前未經雙方同意不可自行收受,但可透過遺屬事先安排如何處置,遺囑內容無須配偶同意。只有夫妻關係才可選擇此項。 3.Community Property with Right of Survivorship:取1.的不需要經過遺囑查證的手續的優點,卻沒有1.的瑣碎稅務計算問題。只有夫妻關係才可選擇此項。 4.Tenant by the Entirety:與2.不同之處在於未亡人可以自動繼承身故配偶的產權,不需要經過遺囑查證的手續。如果婚姻子女關係複雜,最好選擇2.,例如夫妻雙方各有之前婚姻所生的子女,為了保障親生子女的權利,防止未亡人有私心,只有夫妻關係才可選擇此項。 5.Tenancy in Common: 適用於持有不同比例產權者,夫妻或非夫妻關係者均可使用,只須本人簽字即可轉讓,繼承根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續。 此外,也有許多人設立LLC公司(Limited Liability Corporation)來持有產權,作為LLC股東的個人間接持有產權,LLC登記的Manager或Managing Member未必為LLC的股東,即並不直接或間接擁有LLC的資產,但權力卻很大,因為有權決定有關這房地產的買賣、抵押、出租、處分與收支,房地產如果出售,或LLC解散,所得或資產仍應按持有比例分配給各股東。 如果發現產權登記的方式已不適用於需要,可以填寫Quick Claim Deed表格,根據以上不同規定(本人簽字或全部人簽字),由擁有產權者,或LLC由其Manager簽字並公證,到縣政府登記處,付規費與印花稅,即可轉換。

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