By Judith Lin Sullivan

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房價過頭漲幅縮 紓緩緊俏房源

據統計,目前全美有33.9%的房產屬於60歲以上的屋主所有,55.2%房子屬於50歲以上屋主所有,十幾年後,這些屋主或因大屋換小屋或住入養老院,或死亡,預計2035年約會有2000萬戶房屋變賣,衝擊房市供需,有人稱之為「銀色海嘯」,2020年後,這一類房源將呈現明顯成長趨勢。 根據統計,2007年至2017年間,每年約有73萬戶房源來自60歲以上屋主,2017年至2027年間,預估每年約有92萬戶房源來自60歲以上屋主,2027年至2037年間,每年約有117萬戶,預估2027年這些將占全部房源的12%,2037年將占27.4%。 銀色海嘯對退休城市如佛羅里達州的Miami、Orlando與亞利桑那州的Tampa、Tucson的影響最大,對房價低、吸引年輕人,人口不斷成長的城市,如德州Austin、Houston、猶他州的Salt Lake City影響較小,此外,像俄亥俄州Cleveland、Dayton、田納西州Knoxville、賓州Pittsburgh,近十幾年來,年輕人因求職離鄉,居民平均年齡老化,影響很大,至於一般城市,則是越老舊社區受到銀色海嘯的影響越大。 從另一個角度來看,受影響最大的當屬新屋建商,因為市場需求量有定數,如果二手屋供給量增加,新屋供給量因應減少,以免市場供過於求價格下降。回顧2005年房市巔峰,當年度全美共推出新屋128萬戶,2008年房市崩盤,由於廉價法拍屋充斥,2011年度,全美僅推出31萬戶新屋,還滯銷,之後數年的成長均有限,例如2018年度,全美推出的新屋不過62萬戶,還不到2005年度的一半。 根據2005年房市巔峰前的平穩時期,每年新屋供給量約90萬戶,金融海嘯之後的十年,每年新屋供給量平均為45萬戶,所以金融海嘯帶給新屋建商的影響是減少推出約45萬戶新屋。當然銀色海嘯的影響不會像2008年的金融海嘯猛烈,如上所言,銀色海嘯是逐年漸進的。 總而言之,預期2020年後,過去數年來房源緊俏問題將逐漸紓緩,雖然歷史超低的房貸利率大大地促進買氣,但拉斯維加斯的房價因為過去幾年來漲過頭,近來漲幅已明顯縮小,例如2019年11月份的二手屋銷售中間房價比2018年11月份只增長了2.6%,比全美平均的3.5%還要低。

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賭城豪宅市場大 規劃十要件

隨著拉斯維加斯經濟上揚,豪宅(Luxury Home)市場也熱鬧起來,許多房子在出售時都喜歡掛「豪宅出售」,但什麽樣的房子才算豪宅? 豪宅是以價錢來區分?答案當然不是;一幢在加州、舊金山又老又舊的房子,動不動就要1、2百萬元,而在拉斯維加斯,50萬元就可以買到又大又漂亮的房子,在舊金山,房價500萬元以上才算豪宅,而500萬元以上的房子在市面上只有3%,在拉斯維加斯這樣的房子是超級豪宅(Mansion), 豪宅的地點為重要嗎?事實上豪宅有在荒山郊外的,有蓋在集中一起炫富的小區裏(Coveted Location)。在拉斯維加斯,除了一些蓋在郊區像個小農場的豪宅,大部分的豪宅在有警衛鐵門的小社區裏。 現在流行買棟破房子翻修,或買空地新建,然後當豪宅出售,在裝修時要做些什麼才能符合豪宅條件? 首先要注意的是買豪宅的人,口袋裏有的是錢,他們要實用、材料好、新潮,能表現出生活品味和配合他們的生活的房子,希望在房中看到高科技產品,像自動操控娛樂、保安、燈光和溫度。 第二是目前市場需要量很大的家庭劇院(Home Theater)房,可在家裏看電影,設備是大銀幕及幾排舒適的座椅,華人還可唱卡拉OK,劇院旁最好有小酒吧、遊戲間,看完電影可繼續派對歡樂。 第三是藏酒間和品酒室,買主希望走進這裡可看到他收藏的酒、酒杯,還有舒適可品酒的地方,酒不再藏在地下室,而是可以展示給朋友看。 第四是室內運動館,這是現在豪宅中很重要的便利設施(Amenity),有錢人不是到健身房去找私人教練,而是教練到家教運動。 第五是車庫,一些豪宅都配有可容納十幾輛到20幾輛車的車庫,房主陳列他心愛的車子,客人來時,帶他們欣賞收藏。 第六是風景,在洛杉磯這是豪宅必備條件,在拉斯維加斯看賭區、高爾夫球場、山和湖都算有景。 第七是室外生活,室外有大空間,置有BBQ與小廚房,餐桌與沙發等,拉斯維加斯的天氣非常適合室外生活,是現代家庭不可缺少的設施。 第八是遊泳池,現代人喜歡無邊設計的泳池(Infinity Pool),趴在池邊看風景,也可躺在池邊藤椅看電視,最好是奧林匹克運動尺寸,可來回遊幾趟,旁邊還有小瀑布和綠意十足花園。 第九是地要大,能保障足夠的隱私。 最後是小運動場,可在後院打籃球或網球。 蓋豪宅,設計上要使買主有感覺,這是給國王、皇后住的,外觀要與眾不同,配件一般房子沒有,但也不是太誇張或難得使用的。 豪宅在拉斯維加斯的市場很大,但要好好規劃,高品質設計、講究的建材和能配合買主生活方式是豪宅開發必須的條件。 本文及圖均由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne Wu,見圖)提供,公司熱線:702-888-9999, 互聯網www.LVhome.com。 原文刊登在世界日报赌城版——02-01-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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退休後還能申請房貸?

一般人印象中好像只有年輕人需要貸款,到退休年齡房貸多已還清,少有人退休後還需舉債,萬一要舉債,在中國可拿房子抵押,在美國就不一樣了,原則上銀行極力避免呆賬,拍賣抵押品太麻煩,所以不接受房子抵押貸款,只要貸款人收入不夠就很難重新貸款,這是東西文化不一樣的地方。 根據統計,美國貸款者的年齡分布,65歲以上只占10%。這些人如何貸到款?例如最近佛羅里達州一家銀行,剛核准了一名97歲申請人15年房貸,乍聽就不靠譜,等到貸款還清時不就112歲了嗎?但法例禁止性別、年齡、種族等歧視,如果貸款條件符合銀行規定,就不能以年齡為理由拒絕。 其實,美國銀行雖然不接受房子抵押,但針對退休者還是另闢一條貸款途徑,就是銀行會考慮貸款人房地產以外的資產,如股票、債券、社安基金、401K、退休金等。 一般華人可能會想,既然有其它資產,為何還需貸款?這也是東西文化不一樣的地方,華人有錢多半會先買房,但有些美國人年輕時不想當房奴,有錢就投資股票基金等,退休後反倒想好好享受人生,包括買高檔房,或已經有房,還想再買度假屋,這時如需要貸款,可以循此貸款途徑。 銀行審核標準是,先把貸款人的股票、債券、社安基金、退休金等資產的現值打七折,再除以36個月至60個月不等(相當三年至五年),如得出金額足夠支付貸款每月付款就核准。其實這並不困難,例如,擁有50萬元價值的股票,就夠格取得每月付款不超過5833元(50萬X70%/60)貸款。 值得注意的是,這些資產並未被銀行當成額外抵押品,而是被視為貸款人的收入來源,即銀行先假設貸款人會一步一步地出售或處理這些資產,將所得用來支付分期付款。這種貸款有個專有名稱叫asset depreciation loan。如果貸款人擁有其它的房地產,但不屬於有租金收入的房地產,例如土地或自住屋,會不會增加貸款核准的機率?答案是不會,因為在銀行的角度,擁有房地產須支付房地產稅、保險費、維修費等,反而是一種負擔。 順道一提,401K是職工退休基金的一種,等到59歲半以後再支領,除了應繳所得稅外不會有10%罰款,現在新法規定:最晚72歲前須開始支領。無論何時開始,都可選擇全領或分期支領,如果分期支領,每期有最低支領額規定,端視開始支領時的年齡而定(預估人生餘年數)。如果生前沒有完全支領,繼承者可以繼續領,但新法也規定:最晚須在十年內領完。

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智慧屋蔚風潮 購房新考量

1月初,消費電子產品展(CES)在拉斯維加斯熱鬧舉行四天,在290萬平方呎的會場裏有4000多家廠商,吸引17萬5000人來拉斯維加斯參觀。 電子展會場的產品五花八門,從電動玩具到無人飛機應有盡有,很多產品都和未來的房屋有關,將影響房屋的使用和建造,例如電動自駕車,不但改變未來城市街道的設計,在屋中將加裝充電設備,且因為沒有廢氣和易引發火災的汽油,車庫和房子間的墻可以打開,房屋將出現革命性的新面貌。 智慧城市更是新名詞,再過20年,地球上的人口將有60%住在城市中,人們將利用資訊(information)和通訊(Communication)管理城市的資源,包括水、電、垃圾和交通,但為了將老舊的城市改造成智慧城市,預計世界各城市將花上1350億美元讓城市智慧化。 智慧屋(Smart House)更是將來房地產買賣必須的考量。智慧屋本來只是科幻小說中的產物,或有錢人的玩意,現在科技發達,智慧產品普及,普通人家也可以有智慧屋,目前普遍被用的就是智慧鎖(Smart Lock)、智慧溫度控制(Smart Thermostat)和省能源電器(Energy Efficient Appliances)。 現在很多房子的門鎖和無線網路連接,進出時不用鑰匙,打個密碼就好了,將來更進一步,如果小孩回家無人應門,可以打個電話給媽媽,她在外地也可以將密碼解開,讓小孩進屋,如果小孩沒電話,鎖上的對講機可直接和在外地的媽媽通話,另外,這個鎖式門鈴上還裝有攝像機,媽媽也可以看到是誰站在門外。 家裏可以裝上監視器,不在家時,隨時可以看到家裏小孩、寵物的動靜,如果有人進屋搶劫,都將被錄影下來,老人在家如有意外也可看到,當即通知911救援。 裝上智慧型溫度控制器,可以在外地控制家裏的溫度,回家可馬上享受適中的溫度,或是遙控將溫度調高降低,節省能源。 智慧型電氣更是未來生活裏的新趨勢,烤箱、冰箱、爐子都與無線網路(Wi-Fi)連接,下了班,人還在路上就可以控制廚房,準備做晚飯,冰箱也會跟你聊天,溫馨提醒回家前順便去超市買牛奶麵包。 在電子展中,三星電器還展示了一套做飯的機器人,這個看起來就像兩隻手臂的機器裝在廚房櫃子下,可以切菜,拿瓶子加佐料,舉鍋炒菜。另外,還有家中自動吸塵和院子剪草機器人,自動化的智慧型房子將越來越普及。預計在不久的將來,在房產協會的網站(MLS)上在輸入資料時,將會有智慧房和非智慧屋的選項。 現在買房子的主力為青壯派的千禧族(Millennial Generation),對方便(Convenient)和省錢(money saving)的要求特別高,所以智慧房必成為一種潮流和買房子的主要考量。 原文刊登在世界日报赌城版——01-18-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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賭城房市 回顧與展望

2019年底的二手獨棟屋的中間房價在31萬2990元收盤,比2018年年底僅上漲6%,房價顯然已經平穩下來,雖然目前房價已經接近歷史上的最高峰,即2006年6月的31萬5000元,但從經濟學家的角度來看,如果考慮13年來的通膨因素,根據物價指數作調整的話,2006年的31萬5000元其實約等於今天的39萬9300元,可見在2008年房市泡沫之前,當時房價飆得有多瘋狂;至於在2012年房價最低谷的時候,二手獨棟屋的中間房價是11萬2000元,又是跌得多慘,從谷底到現在幾乎翻升了三倍。此外,2019年底的二手康斗與連棟屋的中間房價則是在17萬8000元收盤,比2018年底上漲9%。 2019年拉斯維加斯的二手屋總成交量為4萬1269戶,比2018年下降4%,如果比較2017年,則下降9%,其中主要原因仍是二手屋房源不足的問題還未解決,遠遠不及正常市場下的平均六個月庫存量;此外,值得注意的是2019年12月的反常表現,一般而言12月份是房市的淡季,但是2019年12月份的二手獨棟屋的成交量竟比2018年同期增加21.8%,達到2609戶,這也造成2019年底房源遽降。2019年底約有5538戶上市求售卻未售出的二手獨棟屋在市場上,比2018年底少了16.3%。 由2019年12月的表現看來,2020年房市應該會在穩定的情況下正向發展,雖然2020年適逢美國總統大選,中美貿易戰方興未艾,英國脫歐問題重重,美國與伊朗的衝突一觸即發,未來世界局勢將有不少的變數,股市因而起起伏伏,但這類事件對房市影響將較小且緩慢,目前並無任何房市崩盤的徵兆,尤其拉斯維加斯的就業率不斷攀高,人口也在持續增加中。著名房地產網站Realtor.com最近預測,全美的百大城市中約有四分之一的房價在2020年將開始下跌,其中拉斯維加斯會小跌1%,但是全美房地產經紀人公會則持相反的看法,根據其最近公布的資料,它列出未來三至五年全美有十個大城市的房市將特別看好,包括拉斯維加斯在內,其它九個城市分別為德州的Fort Worth、俄亥俄州的Columbus、南卡羅萊納州的Charleston、北卡羅萊納州的Charlotte與Raleigh-Durham、猶他州的Ogden、佛羅里達州的Tampa、科羅拉多州的Fort Collins與Colorado Springs。 本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999,公司互聯網:www.LVhome.com。

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3大因素 明年房市更熱絡

經濟學家們預測2020年房市應該會比2019年更熱絡,理由有三:房貸利率史上超低、房源緊俏將緩解,房價漲幅趨小、逐漸穩定。說明如下: 1. 由於2019年通貨膨脹率低於預期,因此聯凖會目前不考慮2020年調高利率,預期房貸利率將繼續維持在3.5%左右。 2. 今年10月底時,全美建築許可達146萬件,其中10月核發的件數比9月份增加5%,建築許可是未來營建的最佳指標,因此全美房地產經紀人協會(NAR)預估,2020年新屋開工數將比2019年增加11.5%,建商也祭出高薪,大舉聘雇工人,並進口建材壓低建材價格,這些都有助加速新屋開發。 3. 房價經多年猛漲,漸接近一般人難負擔的水平,許多買家持觀望態度,過去一年多來,房價漲幅已越來越小,雖不至於跌價,但漲價空間顯然有限。 目前雖然有一些不確定因素,可能影響經濟復甦,包括中美貿易戰、英國脫歐及2020年美國總統大選等,但經濟學家普遍認為,就算經濟由強轉弱也不至於拉下房市,主要原因是,經過2008年次貸風暴導致的房市崩盤,為免重蹈覆轍,政府改革金融,銀行放貸標準更嚴苛,房市槓桿結構相對穩健。此外,千禧族這一代(1981-1996年出生者)儼然已經成購屋族主力,占全部購屋者的36%,買房多半自住,不像十幾年前一窩蜂借款炒房,房市崩盤後棄屋,造成房災。 值得注意的是,千禧族購房趨向時尚,如高科技設備智慧房與環保綠能屋,還有改造房屋顯示個人品味,特別重視整體社區形象,因此建商開發須加入這些新企劃。 說到中美貿易戰、英國脫歐與美國總統大選,主要影響分別是:原材料價格、歐洲局勢安定與美國是否增課富人稅,這些令人猶豫不安。一般而言,投資者傾向等待大環境更加明朗才會行動,千禧族則多依個人生活需求考量,亦即只要房貸利率維持低水平,市場可選擇的房源增多,房價又在可負擔範圍內,能擁有代表身分的品牌房才算跟得上潮流。鑒於上述原因,2020年房市應比2019年更熱絡。

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翻賣學問大 3要訣定成敗

美國HGTV電視頻道多年來播出頗受歡迎的真人秀節目,介紹一幢幢舊屋改裝成煥然一新的過程,啟發許多人的發財夢,有人付諸行動下海翻賣,適逢這幾年房源不足、房價猛漲的時機,開闢一條致富之道。 正因為房源不足,其中最大的學問就是如何取得標的物。眾所周知,銀行處理回收屋往往分批標售,大投資者買入一批良莠不齊回收屋,會先評估篩檢,轉賣狀況不佳的房屋,這就是翻賣者的主要屋源。 以下是幾個翻賣獲利的實例: 紐澤西A先生27萬元買入回收屋,花5萬元翻修,賣42萬5000元,獲利10萬5000元。科羅拉多州B先生7萬5000元買屋,6萬元翻修,賣24萬9900元,獲利11萬4900元。德州C先生17萬8000元買屋,8萬元翻修,賣33萬元,獲利7萬2000元。北卡羅萊納州D先生7萬2000元買,12萬6400元翻修,賣35萬元,獲利15萬1600元。 從事翻賣需具備什麼能力?首先是準確分析市場走向,其次是熟悉營建,最後要有成本觀念,包括時間、施工成本。簡單說明如下: 1、分析市場走向:經濟景氣、低貸款利率、房價看漲是進場好時機。 2、如何翻修房屋:翻修過程環環相扣,一個環節延誤,往往影響之後的連串工序,所以在各環節間最好有緩衝時間,以防骨牌效應。 3、數字取決成敗:列預算、評估獲利潛力,值得投資多少翻修費?再倒過來決定應該投資多少購買標的物。預估翻修費應將過戶費與額外開銷計入。完工後可能的售價與上市、過戶時間、獲利等,如果數字上看來很緊湊就不值得投資。 此外,專家還分享一些成功的小撇步,例如:在好區,屋況差往往是最佳標的物;材料要自行採購,而勿過手承包商,因為承包商經手賺一筆推升成本;雇用負責、重品質的承包商,以免交屋時通不過房檢;翻修程度與社區其它房屋的水平一致即可,切忌過頭,例如在低檔次社區使用太高檔建材,這些額外投資若靠提高售價恐難賺回來。 本文由內華達房地產公司負責人林秀華(Judith Sullivan,見圖)提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,公司互聯網為:www.LVhome.com。

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賭城大興土木 房市獨樹一幟

2019年快結束了,對房市而言這是冷清的一年,投資人都問怎麼回事?很多人歸咎美中貿易戰。明年又會如何?經濟衰退(Recession)會不會延續到明年?會不會發生像2008年一樣的房地產大崩盤(Real Estate Crash)。 富國銀行查理道夫提(Charles D)認為,這次經濟衰退是因許多投資者在貿易戰陰影下暫時觀望,由於經濟體系下各行業環環相扣,如進出、入口管道受阻,零件材料出不去,成品進不來,製造業首當其衝;建商想蓋房子,但國外建材價格漲又進不來,只好少蓋。工廠要更新設備,但國外新機器進不來,產能無法提升,市場陷停頓。 然而房市不景氣應還不致於造成像2008年的大崩盤,因為整體經濟看來還不錯,尤其是嬰兒潮陸續退休,很多工作崗位懸缺、失業率很低、最低工資抬高、消費能力提升,唯一的擔憂是貿易戰沒結果,投資者還沒進場。 另一方面,房價節節上漲,導致自住型首購族買不起房子。目前美國的利息雖然很低,但大多數年輕人還在分期償付將近9%利率的學生貸款,有限的薪水在支付學貸和生活費後,購屋頭期款無著只好租房,導致租金上漲,建商認為出租公寓有利可圖,紛紛投入建公寓大樓,一時之間空屋率又變高了。總而言之,全美明年經濟步伐預期緩慢,那麼拉斯維加斯會受到什麼影響? 拉斯維加斯市經濟發展部Director比爾阿瑞特(Bill Arent)認為,明年賭城將可進入全新發展階段,首先在賭城大道(Strip)工程有會展中心擴建、雲頂集團賭場,突擊者球場和哈利士賭場會議活動中心將完工,在老城區(Downtown),有三幢賭場旅館動工,一個是44層樓的希卡賭場(Circa),還有葛蘭旅館(Grand)和不帶賭場的麗豪(Marriott Ac Hotel),另外在靠近賭場區的交響樂公園(Symphony Park)有三幢商住公寓大樓興建,一是奧瑞克(Auric)344單位公寓,另外是阿斯卑(Aspen Heights)290單位,以及佛瑞蒙九(Fremont9)233單位,一年前蓋好的公寓,租金從1742元到3423元都有。 15號公路西邊是規劃成片醫療區,有大學醫院(UMC)和內州大學醫學院。 拉斯維加斯計畫由自駕車行駛賭場、交響樂公園、會議中心和醫療區。未來的拉斯維加斯將和高科技、高品質的生活更緊密結合。 原文刊登在世界日报赌城版——11-16-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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賭城新舊屋價差大 約10萬元

過去一年多來,賭城的中間房價開始持平,成交量持續下跌,房源漸漸增加,看似風平浪靜,可是卻有一個值得注意的現象,即新屋與舊屋的中間價格的差距已經達到約10萬元之譜,根據Home Builder Research統計報告,2019年7月,賭城新建獨棟屋的中間房價為38萬9450元,二手獨棟屋的中間房價為29萬5000元,差價為9萬4450元;相較於全美新建獨棟屋的中間房價為31萬400元,二手獨棟屋的中間房價為28萬8900元,差價僅為2萬1500元,賭城的差價約為全美的差價的4.5倍。 其實,自2013年以來,賭城的這特殊現象就開始了,一直持續至今不變。一般而言,房價差異取決於建築面積大小、屋況與地點,而賭城新舊屋的差價如此大的主要原因是什麼? 1、2008年房市崩盤後,新屋的開發陷於停頓,約有五年幾乎沒有建商推出新的開發案,近幾年房源緊俏,一些建商才陸續恢復推案,而鑒於土地、建材、工資與政府規費成本提高,大部分建商選擇建造大面積與高價位的新屋。據一家顧問公司Applied Analysis統計,這些新建的房屋比2008年前造的二手屋的面積平均大了約500平方呎,如以每平方呎平均單價200元計算,就約為10萬元,所以新屋的要價並不離譜。 2、如上所言,2008年之後,新屋建商的推案很少,例如2008年以前,每年新屋的銷售數量動輒4、5萬幢,近年來則只約4、5千戶,約為其十分之一,所以十年以下的二手屋占非常少數,大部分的二手屋的平均年齡是超過十年的,所以比較老舊,屋況自然無法比擬新屋,差價大有道理。 眾所周知,2018年之前,賭城的中間房價每年都以兩位數的速度反彈。再進一步分析,賭城新屋的中間房價在2017年已超過2006年高峰期時新屋的中間房價,但目前二手屋的中間房價則尚未恢復到2006年的水平,顯示二手屋的價格反彈有限,其中一大原因也正是:現在大部分二手屋的屋齡是超過十年的,相對於2006年的二手屋而言,現在的二手屋平均屋齡的確老多了。 由於取地、建材成本、工人薪資與政府規費節節上揚,新屋建商為了維持合理利潤,必須把增加的成本反應到價格上,然而能夠負擔得起近40萬元的房子的買家畢竟是少數,根據Home Builder Research 2019年7月的統計資料,賭城過去一年來共售出5042幢新建獨棟屋,比去年同期下降5%,這也可能受美中貿易戰的影響,幸好9月18日聯儲局又宣布今年第二次降息,目前30年房貸利率為3.73%,相較於去年同期的5%,利率低有助提高負擔能力,預期未來一年新屋的銷售量將恢復成長。

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建商業樓 須審慎評估含金量

在2008年金融風暴前,大多數開發商對開發商業地產很具信心,不論購物中心或公寓式辦公樓,認為只要推出新商業建築,就有人租,租滿後,就會有投資者以高價買下收租,大多數銀行只要看到建築圖和預算就批准貸款,但2008年後銀行沒收了許多房地產,包括許多新的商業地產,銀行以低於建築成本的價格法拍,才知這些商業地產難出售,原因是設計不當,不易找到各類型租客,銀行學乖了,之後審核開發商的建築貸款會要求提「市場可行性研究報告 (Market Study)」。 如果興建購物中心,首先要辨別這是鄰里型的購物中心(Neighborhood Shopping Center),或是大型的購物中心(Shopping Mall),或有特定顧客對象的購物中心(例如遊客),其次是根據主要的店(Anchor)來確定購物中心的特色,接著須分別以方圓1哩、3哩、5哩為範圍,作人口數據調查(Census),調查內容包括該區人口的年齡分布、男女比例、職業與收入層級等,並依此算出該區的消費能力,然後分析市場是否還有需求、新開發案的生存空間、有多少競爭對手,其市場占有率與實力如何、能否勝過對手,如果目前的購物中心已經老舊,且其租客的業務量不高,那麼新開發案就具優勢。 購物中心的含金量是以裏面有什麼樣的商業來計算,按照統計資料來計算業務量,一個理髮店一年的產值是143元/平方呎,乾洗店236元/平方呎,咖啡店418元/平方呎,超市458元/平方呎,藥店500元/平方呎,名藥店如Walgreen還可以達到700元/平方呎。如果開發商能夠找到出名的品牌先簽定長期約承租,則建築貸款的申請會順利很多。最後是研究該區的成長潛力和未來走向,如果不斷有人遷入,居民收入一直增加,未來租金還會調漲,使購物中心的價值越來越高,銀行的風險就隨之變小。 據說過去在中國,有很多開發商不重視市場可行性研究報告,所以與建很多大而無當的商業樓,租不出去只好空在那裏,成為鬼城(Ghost Town Project),也逐漸明白這種作法是行不通的。在美國開發商業樓需經過精心計算,包括取地成本、市場需要,不只是建築設計,投資者最在意的是投資回報率,即租金收入與購入成本的比例,建好後能滿租乃是開發商的首要目標。 原文刊登在世界日报赌城版——10-05-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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