By Judith Lin Sullivan

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二手康斗買氣高 有漲價空間

許多人預測房價的未來趨勢,認為貸款利率降低,因此買家可負擔更高的房價,所以房價還會持續看漲,但沒考慮背後的情況是,過去幾年因為房源嚴重不足,使得房價連年上漲兩位數,漲到一般中低收入者難以負擔,今年起房源大幅增加,市場漸漸趨於正常,而價格也跟著平穩下來。 就像巴菲特談到現在的美國經濟情勢,說這是前所未見的,因為經濟學裏有一個菲利普曲線理論,主要是衡量失業率與通膨率之間存在反向的關係,即通膨率越高,失業率越低,反之,通膨率越低,失業率越高。然而目前3.6%的失業率屬於歷史超低點,而通膨卻未隨之上升。如果換到房市這一領域,把房價比喻成通膨,失業率與貸款利率皆如此低,房價卻未必看漲,也就容易理解了。 根據房地產工會的統計,今年4月份拉斯維加斯的二手獨棟屋的中間房價為30萬元,跟3月份一樣,持平無增長,而比2018年4月份增長3.8%,則創下自2012年以來的最低增幅,這顯示房價已經穩定下來。如果跟2018年4月份的中間房價比2017年4月份的16%增長率相比,更能說明其間的差別與變化。此外,今年4月份二手康斗的中間房價為17萬元,比3月份增長2%,比2018年4月份則增長10%,二手康斗似乎還有漲價空間。 再來看其銷售量,今年4月份拉斯維加斯售出2872戶二手獨棟屋,比2018年4月份減少0.2%,售出753戶二手康斗,則比2018年4月份增加9%,可見因為許多人負擔不起獨棟屋的高房價,使得二手康斗的買氣變得更高。 4月底市場上未售出的二手獨棟屋有7435戶,比3月底增加4.9%,但竟比2018年4月底增加94.8%,未售出的二手康斗則有1750戶。雖然房源增長的速度很驚人,但庫存量還未到三個月(7435房源/2872月銷售量),一般而言,小於五個月的庫存量,都還是算賣方的市場。 此外,4月份的銷售物業中有55.6%在上市30天內成交,相較於2018年4月份的銷售物業中有72.9%在上市30天內成交,可見售屋所費時間也變長了。 房價趨穩定,銷售量持平,房源增加,售房要花更長時間,買家有更多選擇,賣家也因此比較願意議價或降價求售。 新屋市場的資料公布比較晚,據SalesTraq統計,拉斯維加斯的新屋建商今年第一季售出2293戶,比2018年第一季降了4.6%,建商正開始轉型改建中低價位的房子。鑒於本地的經濟榮景,失業率低,人口還在增加中等因素,上看2005年的高峰期時年售新屋3萬9000戶,建商未來還有很多成長空間。

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拉斯維加斯 首購族、年輕人最愛

最近著名房地產網站Zillow評比全美最適合首次購屋者的城市,在35個城市中拉斯維加斯名列第二名。 Zillow認為,如果把每個城市的房屋依價格分為高、中、低三級,許多城市的低價位房價已經上漲到超過首次購屋者能負荷的範圍,但是Tampa與拉斯維加斯這兩個城市還在範圍之內。雖然前幾年拉斯維加斯的房源太緊俏,不利買家,但最近這個問題卻大有改善,目前市場上有約7000戶二手屋待售,將近四個月的庫存量,比去年同期增長95%,即將近一倍,一些賣家也調低要價,目前房市還未完全翻轉為買家市場,因為按照以往的經驗,在低於五個月庫存量的情況下,都還是賣家市場,但買家已經開始有較多的房源可供選擇。 最近幾個月來,拉斯維加斯的二手獨棟屋的中間售價都在30萬元左右盤桓,例如今年2月拉斯維加斯的二手獨棟屋中間售價是29萬6200元,比1月的30萬元略低。買不起獨棟屋的人,還有康斗可作選擇,目前康斗的中間售價是16萬5000元,還是很吸引首次購屋者。 至於新屋市場,雖然2018年的中間售價是38萬3700元,但拉斯維加斯東區的新屋開發案,價位約在25萬元左右,2018年東區成交過戶的新屋有525戶,比2017年增加89.5%,過去建商多忽略老舊的東區,但隨著房價連年以兩位數的比例上漲數年之後,高級住宅區如沙漠林與漢德森早已不是首次購屋者能負荷的了,前兩、三年偏好新屋的首購族一窩蜂跑到北區搶購新屋,但漸漸北區的新屋房價也被炒高逾30萬元,首次購屋者也感到吃力,現在只剩下東區這個地方還有可為,於是建商們又紛紛轉移到東區開發新屋案。 此外,20歲到30歲的年輕世代,也許是還買不起房,也許是不喜歡被房貸牽絆,並不屬於首次購屋族,其中有很多是來自南加州,他們對居住品質有很高的品味,因此有些建商也投其所好,開始在交通方便、生活機能佳的地點建造高級公寓來租給他們,高挑的天花板、智慧型家電、超大的淋浴間,除了自己單位的看景陽臺,公寓頂樓還有公共陽臺、室外電視、室外火爐等,一應俱全,也少不了社區俱樂部,有遊泳池、健身房、便利商店、頂樓露天餐廳等,這種高檔公寓,租金可以從一個房間的1800元到兩個房間2500元,比付房貸或租獨棟屋還貴,但卻供不應求,例如坐落於Cactus跟15號公路交口的Kaktus Life,有210個公寓單位,不但全部租出,目前還有140個人在等候名單上。

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寶德鎮 內州最佳居住環境小城

在拉斯維加斯南邊,去胡佛大壩的路上有個小鎮,叫做「寶德鎮」(Boulder City),被網絡調研公司評為2018年內華達州最適合居住的城市,拉斯維加斯則排名第十。寶德鎮目前人口1萬5000人。 寶德鎮是1931年開始建設,因為蓋胡佛大壩,聯邦政府需要在當地有個指揮中心,給近5000名的官員和工程師以及工人居住,荷蘭出生的建築師德伯(De Boer)規劃設計,該小城有很多公共空間,處處有景觀建築,被稱為「內華達的花園城市」。 該鎮當年因為有聯邦政府行政中心進駐,不許賣酒,不準賭博,一直到1969年城內才開始賣酒,而賭博是一直不允許的,雖然城外頭目前有兩個賭場,一個是胡佛小棧(Hoover dam Lodge),另一個是鐵路交道旅館(Railroad Pass Hotel),兩個都在去胡佛大壩的路上,不在城裏。 寶德鎮雖然不允許開賭場,卻還是一個值得觀光的小鎮,城中心最多的是30年代的老建築,周末,許多人從拉斯維加斯來此散心,大街那邊都是長廊,有很多餐廳和禮物店,常常有古董車在大街上遊行,走在長廊下閒逛,很有懷舊的氣氛。 城內有個8000平方呎的古董店–山羊羽毛百貨(Goat feather Emporium),裏面稀奇古怪的東西很多,很值得一看,另外還有個怪物博物館(Devil Monster Museum),南內州鐵路博物館和鐵路小徑(railroad trail)都是遊客喜歡去的地方。 追求刺激的人,可去科羅拉多河玩皮筏(river raft),沙漠裏玩高空滑索(zip line),或在直升機(gunship)上向沙漠裏射機關槍。 目前寶德鎮在市場上賣的康斗,有16個單位,價錢從11萬9900元到42萬4900元。42萬4900元的是棟排屋 (townhouse),有2846平方呎,四臥三浴四車庫;最便宜的是897平方呎,二臥二浴,沒有車庫。 寶德鎮目前有66幢獨棟住家在市場上賣,有33幢在50萬元以下,另外33幢在50萬以上,最便宜的是16萬9900元,1464平方呎,兩臥兩浴;最貴的是450萬元,4341平方呎,四臥四浴四車庫,這房子建在山頂上,有兩英畝半的地,可以看到湖。 過去12個月賣出的房子有72幢,最低的是15萬7000元,817平方呎,二臥一浴無車庫,1932年蓋;最貴的是122萬5000元,5462平方呎,五臥七浴八車庫,1993年蓋,在山坡上可以看到湖,可見該城高價位房子並不少。 想要在拉斯維加斯找個居住環境好,又離市中心不太遠的地方,可以考慮寶德鎮。 原文刊登在世界日报赌城版——03-23-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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賭城查理斯山的小木屋

這星期寒流侵襲拉斯維加斯,大風大雨,氣溫到夜間突然降到冰點,居然下起雪來,到早上成了雪國奇景,四周的山頭都被白白的雪蓋住,在城西北邊的查理斯山更成了賞雪勝地。 從沙漠林北邊的95號公路向北開,然後向東,轉凱爾峽谷(Kyle Canyon)向山上開,約半個鐘頭的車程,就可看到滿山滿谷的雪,許多人帶著全家去玩,大人忙著堆雪人,小孩則高興的地雪裏打滾。 凱爾峽谷中有不少房子,已經聚集形成一個小鎮,這裏有個小學和教堂,大約有300多人住在這裏,還有許多外人投資的別墅,他們夏天來這裏避暑,當拉斯維加斯氣溫100多度時,這裏約低30度,山上有高爾夫球場、旅館,還有出租用的小木屋。 山上的房子大多是原木搭蓋的木屋(log house),建築方式是把大樹的樹幹原木水平放置,一根根堆起來,這是在歐洲常見的一種建築方式,所以在查理斯山上看風景,很像置身於瑞士一般。 小鎮中也有房子在市場上賣,目前有33幢房子在市場上賣,最小的一幢要價18萬9000元,只有480平方呎,是個工作室形式(studio),1941年蓋,有一個浴室和廚房,另一幢大一點,1908平方呎,也是工作室形式,有廚房,客廳,木頭地板,還有個閣樓,客人可能自帶睡袋睡在那裏,要價32萬5000元。 再來一幢大一點,是1993年蓋,2136平方呎,有4臥3浴,洗衣房,凹字型的廚房櫃臺,石頭的壁爐,要價46萬5000元。 目前在市場上,最大最貴的一幢是4200平方呎,1996年蓋,3臥、3浴、3車庫,還有個5英畝的地,房子是兩層樓,原木搭建,客廳廚房是開放式設計,高挑的天花板,石頭的火爐,還放了個撞球臺在那裏,屋頂上還有太陽能板,要價165萬元。 過去12個月,山上一共有16幢房子賣出,最便宜的是624平方呎,1946年蓋,1臥1浴的小木屋,以18萬5000元賣出,最大的是一幢2446平方呎,2005年蓋,3臥2浴,3車庫,3層的別墅,以41萬5000元賣出。 這些賣出的房子,有的以一天就賣出了,有的賣了兩、三百天,最久的一幢賣了600天,看來這些在山上的房子並不便宜,賣的時候,可能要在市場上待很長的時間。 有興趣與家人度假自用或投資出租不一樣的房地產,不妨注意查理斯山上這些很特別的房子,因為持有者多半為富人,所以保值抗跌性高。 原文刊登在世界日报赌城版——03-02-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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2018全美房市總分析

自2018年起,全美各城市的房價開始呈現疲態,但專家異口同聲認為不可能會回跌,在供需取得平衡之前,也就是買方市場與賣方市場之間取得平衡之前,只會以較緩慢的速度持續上漲。 所以現在買家的心態約分兩種,一種是何必急著買,或許六個月以後房價會降,另一種則是出價走低,比賣方的要價低很多,買不到就拉倒。 過去幾年的低利率,對有意購屋者起了很大的鼓勵作用,但自從2018年春天起,從某些房價漲得很猛的幾個城市開始,市場開始轉變,因為在高房價與高利率的雙重壓力下,購屋者的負擔能力變得更弱了。 2018年,全美平均房價上漲約7.4%,總成交量下跌7%,一般而言,大城市與東西兩岸城市的房價上漲幅度降低,但周遭小城市和中西部與東北部的房價上漲幅度則增加,成交量下跌最大的前三者為西雅圖的20%,達拉斯的14.7%,全加州的13.4%。知名房市調查公司CoreLogic因此預測2019年全美房價的漲幅將約是4.8%,房屋銷售量則將持平。 從2011年中開始的4%上下的歷史超低房貸利率,確實對房市復甦有很大貢獻,它持續到2018年,這年30年期房貸利率突然調升到4.9%,對房市買氣造成重擊,雖然最近因為股市震盪,30年期房貸利率又降回4.5%,但知名景氣預測公司Kiplinger認為它不會持久,將很快會回到5%的水平,未來利率仍看漲。 雖然2018年房屋的庫存量增加很多,買家開始有較多的選擇,但房市仍未達到供需平衡,尤其是低價位的房屋供給量依然十分緊俏。戰後嬰兒潮出生者,其兒女早已離家獨立,此時兒女或成為第一次購房者,或是父母自己都想把大房子換小房子,兩者皆以小房子為目標,偏偏建商前幾年的開發案多以中高價位的大房子為主,最近建商才開始調整策略,不斷加送各種裝修,變相打折以促銷大房子外,也改建較小的房型了。 此後,房價將不會再繼續每年以兩位數增長,所以首次購屋族在購房出價前應該先計算一下,付房租與付房貸的成本何者較為划算,再決定是否進場。而賣房者也應該開始接受房價暴漲的現象已經成為過去式,堅持高價只會使房子滯銷。 附圖是從Clear Capital公司的全美百大房市統計中,舉出六個城市為實例作說明。

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水晶瀑布社區 鄰近中國城

許多人來拉斯維加斯買房子,都喜歡中國城附近,不過中國城四周的房子又老又舊。 通常所謂中國城的範圍是指山谷景街(Valley View)以西,彩虹大道(Rainbow)以東和沙哈拉(Sahara)以南,及佛羅明戈(Flamingo)以北。 這區域中,目前在市場上賣的二手康鬥有41單位,大小從902到1579平方呎,賣價從8萬9900元到18萬5000元,而年齡多半是1980年蓋的。 單幢住家,地在2萬平方呎以下的,有53幢在賣,大小從1154到2815平方呎,價錢為22萬9900元到59萬9168元,房子多半為1970年蓋。 房子的地在2萬平方呎以上的有35幢在賣,價錢從25萬9900元到89萬9885元,大小從2158到3824平方呎,建造年代從1968到1978年。 不過最近建商迪爾何頓(D.R.HORTON)正在這個區域蓋一批新房子,這裏原來是個養馬場,旁邊有慈濟的會所和廣東飲茶的蘭香苑餐館,社區旁就是個小公園和小學,鄰近撒哈拉大道,向南走兩條街就是中國城所在的春山街。 該建地取名為「水晶瀑布」(CRYSTAL FALLS),一共68塊地,已經賣出三分之一。 他們有四種平面圖可供選擇,2260、2433、2671和3120平方呎,從3臥到5臥,外觀樸素簡單,全是9呎高的天花板,價格包括主臥室的風扇,廚房的花崗岩的臺面,不銹鋼的電器和水槽,放乾貨的存藏壁櫥,後院烤肉的瓦斯接頭在內。 建商迪爾何頓的總公司在德州的阿靈頓,在美國27個州有房子興建,房價從9萬元到90萬元的都有,公司的總值超過14億美金,名聲信譽不錯。 迪爾何頓在拉斯維加斯目前有24處工地在蓋房子,水晶瀑布社區算是最近市中心的,交通方便,離學校和購物中心都很近。 該社區所指定的小學是偉恩伊蘭 ( Wynn Elain)、初中是肯尼寬 (Kenny Guinn),而高中是華人最喜歡的磁力學校、可拉克高中 (Clark High)。 除了地點,最引人的是它的價位適中,從36萬990元到42萬2900元。 喜歡住中國城附近的鐵門社區新房子的朋友,歡迎來電約時間去看房子,心動不如馬上行動。 原文刊登在世界日报赌城版——02-16-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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買房子 一般有3個流程

在美國買房一般需要經過三個階段:1.找房看房( search house),2.議價 (negotiate),3.過戶 (escrow)。 1.看房子,在房產經紀帶出去看房子之前要做些什麼準備?首先是準備好財力證明,如果是現金購房,需要提出銀行存款證明,如果是貸款,就得先和一家貸款公司談,取得貸款的事前批准書(pre-approve letter),加上誠意金(deposit)部分的銀行存款證明。然後跟房地產經紀商量一下購買房子的種類:是要康斗、單棟住家、學區房、退休社區房、半畝地的農場房、高爾夫球場的豪宅;還有要是在城的那一區,目前,華人多集中在拉斯維加斯的西南邊,但東南邊的韓德森和西北邊的沙漠林,還有北拉斯維加斯北邊靠215公路附近都是不錯的住家地點;以及是要買新房、還是二手屋。拉斯維加斯固然到處都有新房子可看,但多半離中心區遠了點,而二手屋有些在老舊社區,或是房子本身破舊,這些問題事前跟房產經紀溝通一下,在電腦上先篩選一下,可以少跑一些路。 2.選中房子後,下一步就是進行購買程序,也就是要送出價單(offer)給對方,一些國內來的客人不太了解美國買房的流程,總是要求說,跟對方講好個價錢,我就出錢買了,在美國,口頭上的協議在法律上是站不住腳,一定要看書面上的才算數,房產經紀也不能上場代打,必須買主自己做決定。出價單是一份十頁的購買合同,上面除了價錢,還有很多條件都要雙方同意,對方如有不同意的項目,就會寫回來一個還價單(counter offer),雙方討價還價,來回個幾次,最後雙方在達成協議的文件上簽字,就可以進入過戶的階段。 3.辦理過戶時,賣方將相關文件與買方的誠意金送入產權過戶公司的專用賬戶,這時買方可雇請房屋檢查員去看房子,如有要修理的地方,買方可提出「修理要求」(request to repair),賣方可能不同意修,也可能只答應修一部分,或是提供一筆修理費,事實上這就猶如第二個階段的討價還價,也有可能談不下去,雙方拉倒,終止合同,誠意金退還給買方,反之如果一切順利,一般現金買屋約30天可以完成過戶手續,而貸款購屋則約45天可完成過戶手續。 先了解買房的流程、看房、議價和過戶,將會使購屋經驗更順利愉快。 原文刊登在世界日报赌城版——01-12-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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房子出租 要注意什麼?

在出租房子時,挑選房客要問些什麼問題,要注意的條件是什麼? 房客來申請時,除了要知道他到底有沒有經濟能力來租這個房子,也要知道到底有多少人會住進來,有沒有附照片的身分證明文件,像是駕駛執照,有沒有收入的證明,有沒有工作地點的證明,就業的時間長短,信用報告(Credit Report),過去租房的歷史,有沒有被房東趕出去的紀錄,有沒有犯罪紀錄,所需要押金(security deposit) 的數目。在拒絕任何申請人時,不可有偏見與歧視的心理。 在這些查完後,選好了房客,簽租約時,應該注意些什麼? (1)租房開始和結束的日期,如果房客要提前搬出(early termination)要如何處理。(2)清潔、寵物、鑰匙都是可以收訂金的(deposit),如果有遺失、損壞可以扣訂金。(3)如果房客晚交租金,有幾天的寬容期(Grace Period)。(4)房子內電器、家具、配件的清單。(5)整修房子的限制,房客是不能隨便修改房子的。(6)社區住家委員會(HOA)的規定和限制。(7)住在房裡的人數和其名字。(8)如果有過夜的朋友,有些什麼規定和限制。(9)是否允許房客做二房東,將多餘的房間租出,與相關規定和限制。(10)是否允許養寵物,與相關規定。(11)是否要房客買屋內財產的保險,以保護到房客的權益。(12)一般而言,房東有權進房子查看,但一定要在24或48小時之前通知房客。(13)房客搬入前,要作一個交屋檢查(Walk Through),搬走前也要作類似檢查,如有損壞,可從押金中扣。 出租房子找房客和寫合同,將來收房租和修理,事情很繁瑣,一般人都交給專業的管理公司,而如何選擇管理公司: (1)看看那個公司有沒有全職的人員,可以處理突發的雜事。(2)公司有沒有全職的會計,可以處理收租金,付水、電、稅金和月報表與報稅單。(3)有沒有配合良好的專業維修團隊,當房子需要修理時,他們可以很快處理。 出租房屋不是容易的事,有個好的管理公司幫忙,才可高枕無憂。 原文刊登在世界日报赌城版——12-29-2018——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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北拉斯維加斯房市正熱

2008年全美房市崩盤,拉斯維加斯的房價平均跌幅將近60%,慘重度在全美各大城市中名列前茅,這是因為之前它的房價飆得比其它城市更兇猛,所以往下時也摔得比較重,近幾年隨著房市復甦,拉斯維加斯卻成為全美房價增長最快的城市之一。而在拉斯維加斯的全市之中,北拉斯維加斯則是其暴漲暴跌最好的寫照,北拉斯維加斯2008年受創最深,這幾年來卻也增長最快,其增長率約135%,幾乎是全美平均增長率的三倍。 北拉斯維加斯目前的人口約25萬人,居民以年輕的勞工階級為主,平均年齡33歲,加上土地成本便宜,吸引了許多大商家進駐,例如Amazon在北拉斯維加斯開了兩個發貨中心,給當地帶來了數千個就業機會,目前還準備再開第三個發貨中心,又美國超級化妝品公司Sephora也準備在此建一個倉庫,此外,大型商場(shopping center)林立,人潮不息。 北拉斯維加斯的改頭換面,尤以房市最為顯著,首先是出租市場,北拉斯維加斯的房屋租金的漲幅是全美之冠,此外,2008年時,北拉斯維加斯的獨棟屋中有33%是房客居住的出租屋,目前則增加到45%,以下說明其因素。 1. 房市崩盤時北拉斯維加斯有為數眾多屋主的房子,被銀行法拍,被房地產投資者以極低的價格購買去作出租用途,即屋主大洗牌。 2.金融危機之後,富者越富,貧者越貧,後者失去房產,而前者則進場撿便宜。據統計,2016年美國低收入家庭的財富比2007年少了42%,中等收入家庭的財富比2007年少了33%, 而高收入家庭的財富則比2007年增加了10%。此外,2016年高收入家庭的凈財富中值為81萬元,是中等收入家庭的7.4倍,是低收入家庭的75倍,2007年時這兩個數據分別是4.5倍與40倍。許多屋主因房市崩盤而損失慘重,不但失去財富與信用,也失去信心,退場後沒有再進場,選擇租屋而居。 3.雖然目前美國的失業率為3.9%,是自1960年以來的歷史新低,但薪資的增長則處於長期停滯的狀態,中低收入家庭不但難以有積蓄作為購屋頭款,其薪資水平也追不上節節升高的房價,貸款利率又提高,更難通過貸款,只能租屋,房屋出租市場很夯。 4. 眾多的投資出租者因為租金的回報率高而惜售,所以二手屋市場的房源奇缺,許多購屋者轉而考慮新屋,兩年前在北拉斯維加斯尚可找到一些30萬元以下的新屋,但好景不長,這類案子一推出沒多久就售完,市場太夯,後來如Pardee、Lennar等建商蓋的新屋,也都改成40萬元起跳,所以目前北拉斯維加斯已經找不到30萬元以下的新屋了。

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肥咖法與金融帳戶訊息互換

眾所周知,過去的台灣與今日的中國,許多傳統家族企業都因從事出口貿易致富,而政府幾乎課不到他們的稅,因為國際貿易的方式與支付方式乃多種多樣,不法商人利用一個虛設的海外空殼公司作為載體,進行國際定價轉移,把利潤留在海外,在避稅天堂設立家族信托,進行跨國投資。 這是公開的秘密,也一直沒有法律可以制止,諷刺的是,等到台灣傳統產業的國際貿易地位完全被中國取代後,台灣政府的反避稅條款才上路。反避稅條款再搭配今年9月開始大規模進行的各國間金融帳戶涉稅訊息的互換CRS (Cross Reference System),留在海外的利潤將無所遁形,雖然政府很難追討過去的應收稅款,但未來海外投資的盈利將被課稅。 前幾年美國的肥咖條款(FATCA)規定美國稅務居民在全世界的資產都要申報,以便將來對其產生的盈利課稅,讓許多美籍華人因為有海外的投資,惶惶不已,有選擇誠實申報的,有放棄美國國籍的,也有存僥倖心理未報的,如果投資所在國現在也加入CRS,訊息自動交換AEOI (Automatic Exchange of Information)一落實,後者的處境堪憂。 中國也參加了CRS,今年9月開始啟動,未來個人的海外資產將完全透明化,因為CRS參加國的金融機構被其政府規定,要求對外國稅務居民的帳戶,進行帳戶核實,這些外國稅務居民會收到金融機構寄來的表格,不能提供金融機構所要求的資料者,其帳戶將被凍結。例如紐西蘭的法律規定是2018年6月30日,各大銀行在7月就凍結了數千個外國稅務居民的帳戶,其中很多就是中國富豪,以及貪汙的官吏所有。 CRS牽涉的範圍只限於金融帳戶,包括銀行存款帳戶,股票托管帳戶,保險年金合約,存款型保險合約等,所以如果你在海外擁有的房地產,是現金購買的沒有房貸,也沒有出租且把租金存入銀行戶頭的話,金融機構是沒有該房地產資料的。 至於是哪一國的稅務居民,則通常是指常住國,一般定義是一年住183天以上就會被認為是該國的稅務居民,這未必與國籍一樣。如果一個美籍華人長期在中國工作與生活,他就是中國的稅務居民,他在中國的銀行存款,不會被中國的金融機構當作是外國稅務居民,進行帳戶核實,並與美國政府交換其銀行存款的訊息。 反避稅與打擊洗錢已成為國際趨勢,在海外設立的空殼公司與帳戶的背後持有人的相關資料將被披露,所以長年避稅的華人富豪,無不面臨改變其理財模式的問題。

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