By Judith Lin Sullivan

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虛擬實境 疫情下的房市轉機

拉斯維加斯2020年4月二手獨棟屋的成交量是1970戶,比上個月減少28.5%,比去年同期減少31.4%;此外4月份取消合約的案例有1190件,比上個月的2540件減少53.1%,比去年同期增加11%。鑑於有越來越多的買家因為疫情,收入遽減而無法順利取得房屋貸款,房地產經紀人公會在其原來的標準買賣合約格式之外,再補加一份文(Addendum),內容主要是:買賣雙方同意,如果貸款審查過程有延誤,可以依此更改過戶時間,甚至取消買賣合約,而買家有取回全數誠意金的權利。 此外,根據新屋市場的統計資料,拉斯維加斯的新屋建商們4月共簽售出459戶新屋,有215戶取消案例,相較於之前三個月每個月約售出1000戶,平均有149件取消案例,其受創的程度更甚於二手屋市場,因此新屋建商們也採取對買家更友善的策略,包括彈性的過戶時間與解約後退還買家誠意金等。 拉斯維加斯向來以旅遊博弈為其主要產業,2002年3月以來因全城的賭場關門,資遣旗下員工,據失業保險局的統計,2020年3月共有20萬8869人申請失業金,比去年同期增加了21.25倍,創史上最高記錄,嚴重的失業問題導致本地人的購買力大降;加上人人居家防疫、避免與外人接觸,買家不再跟著經紀人到處看房,賣家也拒絕陌生人進門,眼看房市就要停擺,但成交量雖然大減並沒有歸零,原來有些人雖然沒能親自來看實體房,但透過經紀人傳送的物業照片或錄影,就下單且完成交易,其中很多是來自外州的投資者。 外州的買家尤其不想冒險坐飛機,旅行到拉斯維加斯看房,投宿旅館和外食也都有接觸病毒的風險,這時較為積極的經紀人便透過「虛擬實境」(virtual reality)的軟件,主動提供物業的影像給他們,其實「虛擬實境」的軟件存在已久,只是以前經紀人認為買房是大部分人一生最大的投資之一,買家不親自把社區環境與房屋內部細節看個清楚的話,很難作出最後決定,所以對「虛擬實境」就抱著可有可無的心態。疫情爆發後,一時之間「虛擬實境」儼然成為經紀人重要的謀生工具,有些經紀人還會特別寄上與「虛擬實境」配套的眼罩(virtual reality goggles)給買家,其實自己買眼罩很容易,大約40元就可在Costco購得。 「虛擬實境」是比「虛擬導覽」 (virtual tour)更高一級的科技,觀者戴上眼罩後,便彷彿置身實境之中,像平時一樣轉轉頭,就可看到前後、左右、上下的影像,並且可移動到屋內各處;「虛擬導覽」 則不須戴眼罩,觀者可用滑鼠將某一個空間的影像作前後、上下、左右旋轉,一個一個轉換到其它空間,銀幕雖然是2D,卻有3D的視覺效果。 雖說這樣買房不夠慎重,然而在房源緊俏,史上超低房貸利率的誘因下,總有人會選擇放手一搏,但通常還附帶以下的條件: 買家對該物業所在的社區不陌生, 例如原本就希望搬到離子女家近的退休者,好不容易盼到那裡有房子上市求售,趕緊出手搶購。 房屋檢查者(home inspector) 提供作檢查時的照片與錄影,並附帶口述講解,一般房屋檢查者口述的速度很快,但買家可以倒帶重複觀看。 過戶前,買家的經紀人透過虛擬交屋前檢查(virtual home walk-through)軟件,代表買家到該物業裡作逐項檢查,買家可以與經紀人同步互動,亦可錄影。 未來房市買賣必須仰賴網路看房,據全美經紀人協會對其會員的調查報告,2019年全美只有3.5%的買家是透過網路看房成交的,但是2020年4月,竟有31%的經紀人會員聲稱,在買家並未到訪實體房的情況下,就取得了買單(offer)。

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住家空房短租 有合法途徑

華人買房子,很喜歡充分利用,增加一些額外收入。例如有人在拉斯維加斯買了房子,想把它當民宿小旅館來經營,講起來是很簡單的生意,在網上(Airbnb)登個廣告,拉斯維加斯遊客又多,不怕沒人上門,但是在拉斯維加斯,大多數的地區是不許做民宿的,更不准在住宅區裡開小旅館,被抓到的話,一天罰款就是1000元。但是家裡有空房間是不是可以出租?去哪裡找租客?法規是,租期超過30天,且有租約合同的可以,因為一般的短期租客都是為了特殊需要,在都市計劃中對對這些些特殊需要也就網開一面,舉例如下: 第一是寄養家庭(Foster Home),在美國,常常有些家庭,因為父母吸毒生病、死亡,或虐待、疏忽,小孩需要經社安人員另外安置,這些臨時寄養的家庭都在一般的住宅區,必須是一個安全有防火設施的地方,不需要有特別的執照,但須通過罪犯紀錄檢查,做這些生意要和一些慈善機構聯絡,像是大兄弟大姐妹(Big Brother Big Sister)他們就會送小孩過來,費用由公家補助,在內華達是一個小孩682-773元,如果該小孩要課外輔導、特殊教育,費用可以再多一些。然而這不能算是賺錢的生意,因為小孩一天24小時,要吃要穿,利潤大約只有10%左右。 第二是將房子變成半途之家(Half Way Home),住客多半是監牢假釋出來的,戒酒戒毒的,這些人在回到社會之前,法院會先安排個地方,讓他們適應正常生活。這些租客一般會待三到12個月,費用自付,因為犯人在監牢裡做工都賺有工資,可以提出其中的25%來付費用,這些人都有「平民保險」(Medicaid) ,所以醫療費用也不是問題。 第三是安養所(Assisted Living),這是給殘傷(handicapped)或無法照顧自己的成年人,一般這樣的安養所分為三種等級,第一種Level One,是不需要太多照顧的;第二類Level Two,中等程度照顧;第三類Level Three是需要高度照顧。安養所主要的功能是給這些租客一個白天可以洗澡、更衣、吃飯和上廁所的地方,並提供一天三餐,及教育、運動的配套活動。開安養所,可以在住宅區,但要有當地政府的都市計劃部門批准,拿到「特別使用准許」(Special Use Permit),建築物必須符合殘傷使用標準(ADA),管理人需要通過州政府的培訓計劃,一般租客費用一個月為2000-6000元,社安退休金(Medicare)不會補貼這個費用,但「平民保險」可以補貼一部分,很多住安養所的銀髮族,有子女分擔費用,屬於私人付費。 如果是四臥的房子,留一間自住,另外三間各住兩個老人,這樣一個月的收入也不錯了,這種生意很多菲律賓人在做,華人很少。現在冠狀病毒肆虐,有20%的死亡者發生在大型養老院,而小型家庭式安養所成了個熱門項目。想要利用獨棟住家增加一些收入,不妨在合法的範圍內動動腦筋。 圖文由內華達房地產公司地產經紀吳維安( Wayne Wu)提供, 手機:720-338-1822,微信: waynew5988)。 原文刊登在世界日报赌城版——05-16-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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疫情攪局 賭城房市成交量下跌

由於疫情重創全美經濟,企業關門,員工失業,房市成交量大減,但是根據3、4月的統計資料,全美房價反而上漲,這是怎麼回事? 由於一般房地產的交易費時一至兩個月,所以3月與4月過戶的資料,其買賣成交的契約時間應該往前推到1、2月,那時美國的疫情尚未大爆發,房市還是照常交易。到了3月,有些極端謹慎的人,雖然已經成交付了訂金,甚至貸款也通過了,只須驗收房屋,辦理過戶,就可入住的買家,因為不敢出門驗收房屋,而取消合約,使得3、4月的過戶量有所減少,但房價並沒受影響。 所有房客都有政府的保護令,不允許陌生人上門看屋,所以有房客住的房子不能賣了,同時大部分自住的屋主也將已經上市的房子下架,造成市場上房源更緊俏,買家的選擇更少,正在看房找房的人,因為疫情,有些立刻中止買房,但也有些人反而匆匆下單。在買賣雙方皆減少的情況下,3月與4月的成交量與過戶量必然大降,然而在這段居家避疫的期間,房子乃是保障生命的城堡,自住的賣家想一動不如一靜,就算賣房也要堅持高價且不給還價,結果最後成功過戶的,價格就偏高了,然而這短短兩個月的動盪時期的資料,參考價值很有限。 許多專家仍然認為,從長期來看,房市的成交量與房價都將呈現下跌趨勢。房價主要決定於供給量與需求量,兩方孰重孰輕,至於最後房市的成交量,則非決定房價的參數。現在政府下令中止銀行回收貸款違約戶的房子,這些積欠的每月分期付款,並非一筆勾銷,將來屋主還是要慢慢攤補償還的,如果積欠金額累積得太多,屋主還不起,也只有賣房一途,屆時市場房源將大增,難免造成房價的崩壞。據統計,截至4月底,全美已有超過7%的房貸違約,隨著失業率攀高,情況只會越來越嚴重,然而在政府的保護傘下,在政府取消禁止銀行回收違約戶的房子之前,即一年半載內,房價應該還不至於下跌。 房利美預測,2020年全美二手屋的中間房價將比2019年的$272,000上漲3%,達到$275,000;Capital Economics 預測2020年房價會下跌3%;Zillow預測2020年房價會下跌2%至3% ;最具權威的房市資料中心CoreLogic則預估2021年3月,全美房價將比2020年3月上漲0.5%,但有些城市會下跌,包括休士頓、邁阿密、拉斯維加斯等。以旅遊業為主要產業的拉斯維加斯,失業情況特別嚴峻,州長Steve Sisolak在3月中下令全州賭場關門,米高梅首先裁掉90%的員工,給兩星期通知,醫療保險付至6月底,其它的賭場跟進,目前只剩穩贏和威尼斯是唯二還繼續支付員工薪資的佛心賭場。 根據Las Vegas Realtors Trade Group的統計,拉斯維加斯4月二手獨棟屋的中間房價是$310,000,相較於3月的$319,000,小跌2.8%,但比2019年4月份上漲3%;康斗與連棟屋的中間房價是$180,000,比3月下跌3%,但比2019年4月上漲6%;拉斯維加斯4月的二手獨棟屋銷售量比2019年4月下降31%;康斗與連棟屋的銷售量比2019年4月下降42%。

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賭場餐館重開 建物消毒防疫新課題

疫情減緩,賭場餐館都計畫重新開放,那麼將這些建築物的公共場所徹底消毒將成為極重要的工作。 在建築設計、興建與管理的領域中,如何消毒建築物是近幾年來的一個新議題,一般人一天有90%的時間都處於室內,呼吸的是建築物內部的空氣,而最近幾年出現的退伍軍人熱,遊輪病毒傳染,室內黴菌(Toxic Molds)和現在流行的新冠病毒,都關乎室內空氣品質處理的問題。 一般大型商業建築的空調,都使用水冷系統,而作為調節溫度的水塔往往成了病毒的溫床,經過空調管道將病毒送到大樓裏面。 為了阻止病毒擴散,水塔必須要消毒,管道內部也要清潔,工作人員所用的器材和消毒水都必須符合美國環保局(EPA)的標準。那麼在蓋新建築時,可不可以裝上自動消毒系統呢?目前只有一些先進的醫院考慮到這問題,大部分老舊的建築還是使用人工消毒。 傳統的消毒辦法就是用化學藥品擦洗可能附著病毒的塔壁或管壁的表面,主要是用雙氧水、酒精和漂白水,每家清潔公司都有自己的一套配方,不過用品都必須符合EPA的規定,就是所使用的清潔劑不能造成其他的汙染,傷害到建築物裏面的人。 清潔人員通常都在辦公室下班後進場,像是紐約證交所,清潔人員得花一晚上將所有家具、電腦用消毒水擦乾淨,洗地毯、清垃圾,再等數個小時,讓氣味消散後才能再開放使用。 而醫院的病房不可能關閉數個小時,手術室使用完後必須馬上消毒,準備下一個病人進來使用,除了傳統的噴灑霧狀消毒水,也有用紫外線機器人進房間消毒,至於醫院大樓的空調系統,有的在空調機和管道中加裝紫外線殺菌燈管來殺死經過的病毒,上述提到的水塔則可裝上紫外線殺菌,這樣病毒傳播的機會就能大大減少。 拉斯維加斯的賭場即將重開,據說他們將在門口裝上量體溫的機器,賭場內到處都有洗手劑,工作人員皆戴口罩,賭桌上方放有透明的亞克力板,以防口沫橫飛。 很多年來一直傳說賭場在空調中噴放興奮劑,這是不可能的,因為這會違反了EPA的規定,不能隨便在空調中加上危害健康的化學品。至於賭場會不會在空調機裏加上自動噴灑霧狀消毒水的系統,相信這也不太可能。 不過,賭場可以使用更高規格的濾網(air filter),使空氣更乾凈,也可以增加室外空氣的進入,當然,這可能要花更多的電力來使新空氣加熱或降溫,那麼這就與節省能源的法規衝突了,只能在節能和健康之間作選擇,不過,現在應該很多人都寧願多花點電費維護健康吧! 如何使建築物內的空氣更清新衛生,相信這將是今後許多投資人和物業管理需要考慮的一個大問題。 原文刊登在世界日报赌城版——05-02-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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難抗傳統經紀 i-Buying疫蹶不振

有名的i-Buying公司包括Zillow、RedfinNow、Opendoor、Offerpad等,他們大量收購住家的房子,稍作整理後再轉手賣出獲利,因為它是以現金購買,所以需要龐大的資金,而過去幾年來,也得到許多投資大戶如保險公司的青睞,例如其中的Opendoor公司前後被私募基金挹註了40億美元。 i-Buying公司是針對想要省略上市售屋瑣碎過程的賣家,往往收取比傳統經紀人更高的佣金或服務費,例如RedfinNow收取7% 的佣金,且出價比市價低5%到15%之間。但是目前各家皆是慘淡經營,原因主要是進場的時機不對。房屋翻賣是自2008年房市崩盤後開始興盛起來的,但最近幾年翻賣已經成強弩之末,幾乎無利可圖,例如Zillow在2018年底進場,算上利息成本後,不但達不到預期2%到3%的投資報酬率,還虧損累累。在一般經紀人多半是收取低於傳統6%佣金的情況下,RedfinNow 反而在研議要進一步提高7%佣金,才能夠經營下去。 之前有人認為,居家防疫能使i-Buying公司更有競爭力,因為其模式可大大降低人與人近距離接觸的機會,包括有一套復雜的程式可自動評估房價(Zestimate 精密版),出價購買(robotically-generated live offer),讓買家透過3-D影像看房等。可是事實卻是,各公司的i-Buying作業在疫情下近乎停擺,Zillow原預期在三至五年內,其i-Buying部門的年營業額可達200億,一個月可購入5000個物業,如今因全面叫停而掛零,Opendoor遣散35%的員工,RedfinNow遣散7%的辦公室職員,還讓41%的經紀人代理放長假到9月。4月時,房地美(Fannie Mae) 剛將2020年二手屋交易量的預估下修15%,而拉斯維加斯4月上半個月的二手屋成交量是2130戶,比去年同期戶4005降了約50%,新屋成交量197戶比去年同期494戶降了約60%,疫情使得整個房市的交易量萎縮,而受到最重打擊的,正是缺乏靈活性的大公司。 買賣房地產和買賣一般商品不同,雖然不像房屋出租管理那麼瑣碎,但也必須有在地的專業者提供許多適時與適地的訊息與長期的售後服務,而i-Buying公司這種全美制式化的作法在這方面還沒到位,尤其近年來的買家以自住者居多,選擇房屋時考慮的項目更是因人而異,例如社區管理品質,隔鄰是否有噪音騷擾等。最重要的是,許多成功的經紀人多能與客戶保持長久的關係,尤其此時許多人因為被裁員或業務無以為繼,付不出貸款或收不到房租的問題重重,見多識廣,人脈豐富的經紀人正可以提供一些有用的資訊,甚至情緒安撫,協助度過難關。

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i-Buying 公司挑战传统经纪

新冠病毒肆虐,有客人询问这时如果开出特低价,即“低飞球”(Low Ball Offer), 说不定可以捡到便宜。低飞球是个棒球用语,当投手投出球时,那个球沿着地 飞,在快到打击者时,突然向上飞,在打击者膝盖上方飞过去,对方球员看到 这球这么低的飞过来,惊慌失措,胡乱挥棒,结果就被淘汰出局,但这种球很 难发,一般都是旋转球,有个曲线向前飞,这是难度很高的发球,没控制好就 成了坠地球。 买家打低飞球,主要原因当然是不想买贵了,出个低价,碰碰运气,这在讯息 流通的地方几乎不可行,这实在是文化上的差异。一般美国房子上市时,房地产 经纪人都会作一个评估,参考附近过去一年中卖出的房子的价格,算出个均价, 建议卖家依此价格上市求售,包括Zillow等很多房地产网站都可查得到该房子的 合理市价,不太可能出现离谱的价钱。当然,卖家的叫价也非铁板一块,还是 可以议价,但绝对不是像是在地摊上买西瓜,拦腰砍,再打八折,买家出价还 是要在合理的范围内,除非根本没有购买的意愿。 此外,一些国内来的买家不太了解在美国买房子的程序,打电话杀价在美国是 行不通的,因为口头上的协定不能算数,一定要有书面上的协议书(written offer),在房地产经纪人送出议价书时,还要附上财力证明(proof of fund), 以及贷款初步核准证明(loan pre-approval letter),在议价(negotiation)的过 程中,现金购买也不是可以大杀价出低飞球的理由,对卖家而言,无论买家是 贷款或现金购买,卖家最后都可以拿到同样多的钱。如果跟对方说钱不够,只有 这么多,所以出个低飞球,这也不是个好理由,毕竟市场是开放竞争的,卖家 根本不在乎你能出多少。在跟对方讨价还价时,最重要的是在议价书送出去后 ,对方愿意回应,再还价(Counter Offer)回来。低飞球往往会羞辱或激怒卖家 ,他可能当下就将那份议价书丢进废纸娄,有如石沉大海,音讯全无。 那么低飞球到底有没有成功的机会?如果出价低到卖掉之后卖家实质到手的金 额是负的,即卖家还要垫钱,卖家没有理由作赔本生意。一般而言,在不考虑 销售费用的情况下,实质到手的金额与净值相近,净值(Equity)是市价减去贷款 余额的金额。售价如果低于市价越多,卖家实质到手的金额,就越低于预期。所以 出低飞球之前,一定要充分了解对方,是不是卖主急者在对现脱身,一般这种 情形很少,也许银行屋可以有这种机会,但银行里主管也不敢随便降价卖出, 一定要有个合理的原因,比如要修理的房子,议价书上附一份建筑商的估价单 ,出价是按照那个价钱减下来的。 2 低飞球成坠地球的机会太大了,那么要怎么做才能买到房子?议价书主要是要 表现出买家的诚意,在买卖过程中,房产经纪是个很重要的角色,让买家解市 场价,打听卖家卖房的理由,把议价的大门打开,低飞球若是在没有资讯的情形 下,乱枪打鸟,只是浪费时间,浪费子弹,成功机会是很小的。

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4/24前發紓困金 上億人受益 17歲或以上子女與年長受撫養人兩頭落空

由於新冠病毒的傳染力很強,有一說是SARS病毒的十倍,加上美國人普遍買不到口罩來降低公眾場所的感染風險,居家隔離成為全國首要的防疫政策。大多數企業若非暫時停止營運,就是讓員工在家上班,因此路上變得十分冷清,車禍事件減少了,基於此,日前All State保險公司宣布4月與5月的汽車保險費一律折扣15%,Farmers保險公司則宣布4月份的汽車保險費折扣25%,美國的家庭一般有兩部車,年保費約2000元,兩個月的20%,不過約70元而已。此時,人民最需要的是一個有為的政府,能對災難作出恰當的應變。 因為受創的企業裁員或減薪,導致許多人失去工作,收入遽減,生活無以為繼,房租或貸款的分期付款也沒法支付,因此各州州政府紛紛下令暫停房東驅趕房客或銀行收回質押房屋的作業。此外,美國國會通過全民紓困條款,財稅局和國稅局根據去年或今年的報稅資料,在4月中發放紓困金,凡稅表上有記載個人銀行賬號的人,最晚會在4月24日之前收到財政局劃入這戶頭的紓困金,否則就要等郵寄的支票,估計有1億7000萬名美國人將受益。去年沒有報稅的人,可以考慮趕快報今年的稅。法案細節說明如下: 海內外的美國公民與持有美國綠卡者,凡是有社安號碼,不是稅表上的受撫養人,且收入少於15萬的夫妻合併申報者,或收入少於11萬2500元的單親申報者,或收入少於7萬5000元的個人申報者,夫妻將會收到2400元,單親與個人將收到1200元的紓困金。而紓困金隨著收入增加而遞減,例如個人申報,收入每增加100元,紓困金就減少五元,假設收入是8萬5000元,紓困金是1200元減500元,只會收到700元,收入達到9萬9000元的個人,其紓困金就歸零。有16歲以下的子女為受撫養人的,另外多發給每個子女500元的紓困金。換句話說,17歲或以上的子女與其他年長的受撫養人,求紓困是兩頭落空。靠社安金與身心障礙(disability)救濟金補助的人,縱使沒有報稅,也能收到1,200元的紓困金。至於欠稅的人,只要未積欠子女撫養費(child Support) ,紓困金不致被國稅局折抵沒收,而且紓困金所得將免繳所得稅。 針對於中小企業,聯邦亦提出一個紓困方案,名為SBA’s Economic Injury Disaster Loans(EIDL),屬於貸款性質,必須上SBA.gov/disaster的網站申請,填特定表格form 5(C)、IRS4506T,並附上個人財務報表、負債明細與稅表等,對象為:員工少於500人的企業,獨資個體(sole proprietors),獨立外包商(independent contractors),大多數的非盈利組織。最高貸款額是200萬美元,30年期的貸款年利率分別是3.75%(企業)與2.75%(非盈利組織),分期還款的日期始於一年之後,20萬美元以下的貸款可免提供個人擔保((即如果違約,個人資產不致受波及),審核要件是企業主個人的信用分數,銀行多半會要求審核企業歷年的報稅紀錄,2萬5000元以下的貸款完全不需要提供任何擔保品,若是超過2萬5000元,就以企業的資產(business assets)作為擔保。

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新冠病毒與房地產的新周期

新冠病毒在全美肆虐,各州各市紛紛啓動一系列的預防措施,而其中最重要的就是減少人與人之間的近距離接觸。政府封城閉校,賭場大道上的賭場全部封館、裁員,滿街失業的人,人心惶惶,超市的食物、衛生紙、清潔劑都被掃光,貨架上空無一物,那麼到目前為止,疫情對房地產的傷害到什麽程度? 在紐約,看開放房屋(Open house)的人少了27%,現在賣主多不願意隨便讓陌生人進房子去看,而買主也害怕,多半寧願呆在家裏不出去,而房產經紀更害怕,不敢握手,不敢靠近談話,有些亞裔經紀人還被羞辱或吃閉門羹。佛羅里達州和喬治亞州的經紀人說他們還是很忙,因為利息太低,而且疫情嚴重,反而許多紐約人想搬家。 義大利的米蘭,去年還創下了該國有史以來交易最好的紀錄,辦公室出租了520萬平方呎,其他相關的商業地產與住家房屋都達到歷史新高,那曉得今年1月開始就直直往下墜落,現在房產交易幾乎全部停止。南韓過去幾年房市也很興旺,一天可以有458個成交,現在已跌到個位數了。 股票市場也崩潰了,從2月中到3月中,由於新冠肺炎從武漢蔓延到全世界,美國的股市乃從最高點斷崖式地滑落,下跌了約30%。許多大型基金都從華爾街搬出,外國的熱錢也湧進傳統上最安全的避風港美國,結果這些錢都將進入最保守的房地產。根據地產公司酷威爾拜克(Coldwell Banker),今年第一季就有近5兆的熱錢流入美國,這些錢對美國的房地產絕對有很大的影響,這些錢大多將以房產基金(REIT)的方式進場,購買大型商業與土地,超低利息也可促進住家房子的買氣。但是病毒還是會影響房產交易,許多租客也很可能無力支付他們的租金或房貸。專家預計房價大約會下降10%,幾個大房屋建商,如Lennar,KB Home和Toll Brothers等,它們的股票都已被腰斬或更低。 拉斯維加斯是一個旅遊勝地,是一個服務業極端發達的娛樂之都,因此也是人與人近距離接觸最頻繁的城市。當大大小小的會展或延期或取消,當五花八門的精彩表演節目停演,各種球賽停賽,當餐館、夜總會、酒吧和電影院停止營業,當賭客銳減,那麼,拉斯維加斯就陷於癱瘓。它癱瘓的程度遠比其他城市來得嚴重,因爲它的經濟來源主要依靠一年5000萬遊客的消費。 對於地產業而言,這個打擊將是極大的。就在中間房價剛剛達到高點2006年的31萬8000元時,房市開始已經放緩,現在又受到新冠疫情的打擊,拉斯維加斯房價開始了新一輪的下滑周期。也就是説,自2008年以來的又一次巨大地產風暴即將到來。次貸風暴時,由於投機與投資的購房者超過半數,此地受到的打擊極端嚴峻。近幾年,房價恢復常態,所以購房自住的比例占更大的比重,銀行貸款的條件也大爲收緊,所以地產業受到打擊的程度會遠低於上次,或許市場恢復的時間也會比較短。疫情過去之後,百廢待興,量販店要補貨,工廠要加班,經濟一定轉好。 此外,在疫情完了之後,人們的生活方式將大大改變,更多人適應了在家辦公,食物外送的行業將更忙,辦公大樓的需要越來越少,而一個舒適寬敞能住家又能上班的房子,需要就越來越高。過去30年,房子設計主要重視省能源,許多房子蓋得密密實實,不透風,不走氣,結果病菌在建築物中傳播快速,使人生病,幾年前的退伍軍人熱就是個例子。從現在起,建築師最大的工作將是如何設計健康的房子,而中國的風水哲學將更為流行,倒不完全是東南西北大門朝向的問題,而是回歸風水的本質,風就是空氣的流通,水就是房子中的濕氣,太陽的照射,在這疫情兇猛的時候,很多人發現最好的藥方就是陽光和運動,所以房子的設計要將人和大自然距離越拉越近,房子再也不只是一個過夜睡覺的地方,而是一家子在裏面生活的空間。新冠病毒結束後,房屋設計將出現一種新的面貌。 原文刊登在世界日报赌城版——03-28-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne)&水秉和(Paul)提供

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倉庫空屋率低 投資看好

拉斯維加斯商業房地產中,工業用建築需求強勁,銷售令人側目。 拉斯維加斯平均一年要新建倉庫700萬平方呎,2019年底只有4.5%空屋率,專家驚訝。這還是過去兩年最差的表現。 這些等待興建的倉庫包括崔姆克瑞(Trammel Crow)100萬平方呎的金山角,克普羅可(Cap Rock)公司68萬平方呎的工業園,還有馬特物流(Matter logistics)的72萬平方呎倉庫。 倉庫空屋率低主要是本地商業興隆,做展秀、運輸、物流、製造業和網購公司大量遷入,尤其最近加州修改稅法,許多公司放棄加州搬到內華達州,使得拉斯維加斯成為全國工業建築成長第二快的城市。 許多投資者看到這種情勢,也想買地建倉庫出租。建倉庫要注意什麼?首先要注意建築物高度,老倉庫也許只有12呎到24呎高,新的往往可達30呎到34呎高。 再來是卸貨平台(Loading Dock),最好是室外的,租客不必再浪費室內空間。第三是室外空間,許多租客喜歡在外堆雜物或停放工程車。第四是辦公室空間,雖然不必大,約5%到10%,但做生意門面還是很重要。 最後最重要,汽油價格目前還是很貴,許多倉庫生意就在城內分送物品,地點太遠開車費油,再說很多城內執業像醫師、律師要存放很多檔案,須找近辦公室的地點,所以遠了就不容易出租。 倉庫的興建主要是「抬起式水泥墻」(Concrete Tilt Up),工人先框出墻板和門窗位置,再噴上分離膠(Bond breaker),然後鑲鋼筋、灌水泥,乾後用吊車拉起墻板,一塊塊連接形成外墻,每一塊墻板可能重達30萬磅,高度可到七層樓,這種拉起式水泥墻的建築法在1905年就有了,北美和澳洲都很流行,好處是施工容易建又防火,壞處是地震時暴露弱點,如果一處連接斷了,整幢建築會像骨牌一樣倒下。 在拉斯維加斯開發興建倉庫,因為貿易戰和木材漲價,蓋倉庫成本已從十年前一平方呎25元漲到110元,城內大型建築像賭場、運動館、音樂廳如雨後春筍,建築工人短缺致倉庫造價居高不下。 但在高需求、低空屋率和長期合同的有利條件下,越來越多華人選擇投資這類型商業地產。 原文刊登在世界日报赌城版——03-14-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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新冠疫情對房市影響深遠

上周美國股市受全球新冠病毒確診率劇升的影響而大跌11%,雖然聯準會緊急宣布降息2碼,穩定市場信心,但恐慌情緒蔓延,股市繼續下跌,經濟學家預測2020年的經濟成長率將是0%,甚至引發經濟衰退,因為許多企業、工廠、學校緊縮活動、消費者減少支出,很容易就達到符合經濟衰退期間,平均獲利下降13%的幅度。這場病毒終將過去,2021年的經濟將恢復活力,或許還補回今年失去的獲利,但有些方面卻可能影響深遠,以下單就房地產而言。 首先,創立於2011年的Zoom視頻通訊公司所提供的多人手機遠程會議軟件一下子爆紅,如果Zoom將目前的免費服務改為收費,那就可大賺一筆,所以其股價逆勢上漲。這場病毒正強迫企業改變原本的運作方式,員工學習使用視訊在家上班,辦公室需求越來越少;賭場從放員工有薪假到無薪假,表演與商展也戛然而止,促使爭取網上博弈合法化;原本實體店因網購盛行難以為繼,現在更雪上加霜。 人們盡可能地待在家裏不出門,連之前認為較不受網購影響的餐廳、旅遊業都受到疫情波及,掀起一波倒閉潮,有些房東共體時艱,暫減租金或免租金,商業地產難免更加速衰落。而住家的出租市場,除了短期出租的Airbnb受重擊外,基本上膚髮無傷。但最重要的是,出門看房的買家減少了,賣家也不想讓外人上門,房市成交量遽降。 其次,房貸利率下跌,目前30年利率3.45%,15年是2.95%,如果疫情拖久,很有可能再降到3.25%或2.75%,很多人會考慮重新貸款。一般而言,重新貸款的成本可以在兩年內收回,就值得重貸。例如,原貸款額是25萬元,利率4%,目前貸款餘額剩20萬元,如果重貸20萬元,新利率是3.25%,以20萬元計算,利率4%與3.25%的月付款相差90元,兩年累積下來,可與重貸的成本約2000元打平。 同樣道理,房貸利率下跌也代表購買力增加,亦即以一個定額的每月分期付款,今天要比過去能負擔得起價格更高的房子,然而因為疫情,大多數人的收入縮水,房市和股市一樣對降息2碼無感,此外,買賣房產必須實地察看,比不上炒股可在家上網操作,據說中國股市因疫情而大漲,主要是因為在家炒股蔚成風氣。 未來的住宅因居家時間變長,將更講究生活品味,例如有改變氣氛的燈光控制、小酒吧、火爐等,最重要的是要有能把生活、工作和休閑融合在一起的多功能設計,智慧廚房、高速wi-fi、視訊兼遊戲間,若是豪宅,則要求有小劇院、室內健身房、後院遊泳池與Jacuzzi,且有市區或自然山水或高爾夫球場景觀,及足以保障隱私的格局。總之,就是配合現代人新的生活方式,既實用又能代表主人品味的房子。

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