受到疫情影響,全美第二季GDP(國內生產總值)下降33%,消費減少34.6%,產業投資減少27%,出口減少64.1%,僅聯邦政府的支出增加了17.4%。經濟不振反映在商業地產為甚,無論交易數量與價格大致都呈逆向變化的趨勢。由於商業地產主要是其租金收入,所以觀察未來的發展趨勢,只要著眼出租市場就可以瞭解。以下依不同類別來看:
大型公寓(公寓大樓):雖然屬於商業地產項目,其實屬性是住家,近幾年來平均租金每年以4-5%增長,但今年預計下調1%,還算穩定。
大城市的高檔公寓(豪華單位):例如舊金山,高科技新貴可以在家上班不必通勤,所以紛紛搬到附近的大房子,城裡原來高昂的租金遽跌約15%至20%。
倉庫(Warehouse):由於電子商務盛行,網購不需要門市,但是儲存與發貨的倉庫還是不可或缺,所以倉庫屬於商業地產中最穩定的一個項目。
辦公室(Office):企業裁員或讓員工在家上班,約只有10%至20%的員工繼續使用辦公室,所以縮小(down size)辦公室成為新趨勢,眼見滿街都是空置辦公室招租的招牌,為了競爭,雖然看起來租金要價下降1.5%,但如果加上房東另外提供的優惠條件,例如延長免租期間與增加改裝(租戶改善)補助金,租金約減少4%。企業讓員工透過互聯網在家遠距上班成趨勢,辦公室的需求將有如江河日下。
共享辦公室(執行辦公室):基於防疫的觀念,人們會設法避免到公共場所,所以像WeWork和Regus這樣提供前台秘書、會客廳與會議室的連鎖店將無法生存。
商城(Shopping mall):面積小的購物中心受創,不只裡面的小店鋪門可羅雀,一些作為旗艦店的大型百貨公司也降格成為服飾百貨的清倉大賣場。
購物商場(鄰里購物中心):許多零售商店曾經一度關閉又重開,但登門的顧客非常稀少,生意不好又再度關門或宣布倒閉的不計其數,空置率遽增。也因為這股倒閉潮,所以租金將會繼續下降;總體而言,作為旗艦店的超市為了生存,紛紛增設網購與送貨服務,雖然不敵亞馬遜,但仍勉強支撐,未來將每況愈下,以中國的「盒馬」為鏡,超市的實體店不須太大,只需要倉庫,大多數的人覺得網購方便,食材也比較新鮮。
學生公寓:目前大學皆採用網上授課方式,大學附近公寓的需求變低,但一旦疫情解除,應該會恢復過往的榮景。
看護中心(療養院):這次疫情受到感染而死亡的人,以老人最多,看護中心又屬於高風險環境,所以需求變很低,很難斷定疫情解除之後是否能回復。
旅館(酒店):除RV(移動車屋)外,遠程旅遊一蹶不振,加上各地的商展停擺,商人能透過互聯網遠程工作,也不必出差跟客戶面對面談生意,一般旅館的需求變得非常低。
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