美國傳統都市規劃以單一使用為主,住宅區、商業區、工業區壁壘分明,二戰後許多城市快速向郊區擴張,新開發住宅區離城市中心越來越遠,上下班開車兩、三個鐘頭是常事,白天高速公路從郊區往城中心常見塞車,不少加州人以為拉斯維加斯房價便宜、塞車不如加州嚴重,因此遷到拉斯維加斯,或許更容易招募員工,結果未必盡然。
目前年輕人,尤其是千禧族(Millennial)特別重視生活品質,要求有室外活動空間、網路連接(wi-fi),還要有運動房(Gym),喜歡融合生活、工作和休閑,希望騎腳踏車或踩滑板上班。
在拉斯維加斯,有這樣條件的社區還真不多,目前只有沙漠林(Summerlin)城中心、漢德森迪斯崔(District)、機場附近的(Town Square)可滿足他們,因為粥少僧多,這些社區都已租滿。
可否再開發這樣的項目,答案是當然可以,這在都市計畫稱為「混合使用」(Mixed Use)。有中國買家尋找「商住兩用」獨棟屋,也就是樓下做生意、樓上住家,和「混合使用」很相似,但又不完全一樣。因為建築法規要求防火、防噪音、保護隱私,所以不太可能建透天盾。
許多大城市中心區因為老舊與發展停滯而荒廢,因為人們都搬去郊區,現在出現這種新的建築形態,規劃都市更新專家們也想藉此讓中心區起死回升。 一般而言,「混合使用」規模大如造鎮,多半是都市發展過程中剩下的空地,像捷運車站周邊,屬於填空項目(infill),拉斯維加斯雖然沒捷運,但空沙漠地還很多,專家預測,「混合使用」最好的地點是在15號公路兩旁、機場以南地段、鐵道附近,而不是東邊和老城區。
「混合使用」的項目是高難度建築設計。樓下是餐館,樓上是住家,如何防止樓下噪音、油煙傳到樓上,如何分開餐館和住家停車,建築師必須仔細規劃。
對開發商來說,向銀行貸款要說明住家和商用的價值、投資回報率不同,寫計畫書很有挑戰性。
過去十年來,這類型的開發項目越來越多,許多老舊購物中心拆除,改建「混合使用」項目。開發商喜歡「混合使用」,因為能使一塊地的價值發揮到最高。
拉斯維加斯郊區發展已經走到了轉捩點,因為用地成本太高,加上年輕人追求與傳統不同的生活方式,「混合使用」剛起步,投資者不妨留意這種新投資。
原文刊登在世界日报赌城版——02-29-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供
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