By Judith Lin Sullivan

買舊房 整修出售賺大錢

Written By: judith - Jun• 12•17

2009年時一位美國朋友大衛來賭城找我,說他才作完一筆生意,手上有些閒錢,想買個便宜的舊房子玩一玩。

我幫他在韓德森市的水街(Water Street)旁找到一幢小木屋,那是個二戰時,軍工廠Pepcon旁的一些工人宿舍,房子只有872平方呎,二臥一浴,一個停車棚,熱水爐就安裝在後面的院子裏,因為沒有220V的電源,所以也沒有洗衣機和烘乾機,廚房的陳設還是1940年代的櫃子和冰箱,洗澡間也是那年代用的洗手池和浴缸,地上的地毯都發黑有黴味了。賣方開價4萬元,他沒還價就買了下來。

幾年以後,大衛打電話給我,要我把那房子賣出,我到了房子,門一開,我可是目瞪口呆,他把房子裏外全部整修過了,廚房是全新的櫃子,花崗岩的檯面,地上都鋪上了兩呎乘兩呎的瓷磚,廁所也改成全新的衛浴設備,崁在天花板上的全新的燈,大門則是一扇雕花玻璃門,不知大衛是從什麼地方找到這麼漂亮的門, 如果Home Depot建材行有賣類似的門,價格也必然不菲,至少2000元,後院裏全用紅色磚頭鋪了起來,而那熱水爐依然靠著廚房的墻,佇立在後院裏。

我查了市場行情,在該區同樣大小的房子,在過去一年,最高的不過賣了9萬多,也就是100元一平方呎,但有個大一點的房子,三臥兩浴,賣了130元一平方呎,大衛看了資料決定12萬上市,我將房子裏外照了許多照片,特別是那玻璃雕花大門,結果第一天上電腦就有十幾個電話打進來要看房子的,當晚大衛決定將價格升到13萬,第二天收到四個買單(Offer),最後以13萬5100元成交,等於154一平方呎賣出。

這個房子會如此搶手,主要是房子的地點好,總價低,外觀看起來非常漂亮,且可以立刻搬進去住,不需要再裝修,現在80%買房的客人是選擇現成可住的。

這個房子很小,目前市面上多的是豪宅大房,而許多退休的人和單身者只要有個小房子即可。

找有潛力可整修(Fixer Upper)的房子,將它們整修過後再拿出來賣,許多人是以這種方式在拉斯維加斯投資房地產,這需要眼光獨到,嗅覺靈敏,能聞到錢的味道在哪裡。

原文刊登在世界日报赌城版——06-10-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

 

資本市場加注 競作包租公

Written By: judith - Jun• 05•17

2008年美國房地產崩盤,許多華爾街私募基金進場購進大批的法拍屋,當時的策略是先出租一陣子,等房價回升後再轉賣獲利,但後來發現租金收入既可觀又穩定,出租行業其實有利可圖,加上看好未來的出租市場,就順著風向繼續作房東,但因為法拍屋源已經逐漸枯竭,於是他們開始尋找其它的屋源,無論建商新建屋或二手屋,只要能出租的就大量買進,甚至出資自建只租不賣的公寓,就為了收取租金,投資出租成為房地產業的新趨勢。

例如全美最大的股票上市房東公司American Homes 4 Rent,預計在未來一年內將向12家建商購買至少600幢剛建好的新屋;又例如AHV Communities是一個混搭獨棟屋與公寓的開發案,裡面有健身房、地擲球(bocce-ball)球場等設施,只租不賣,這裡的獨棟屋租客不須自理庭園,即不必自己除草,而是由社區包辦庭園的維護工作,一些嚮往著住獨棟屋,卻買不起或不想買房以安定下來的年輕世代,不啻為好選擇。

由於銀行審核嚴格使得房貸不易取得,且房價不斷地攀高,加上大部份的年輕人存不了作為買房頭款的錢,就算有心買房,也無能為力,他們只好繼續租屋而住,目前美國的自有屋主比例為51年來新低。

這種規模超大的房東而言,如果個別購入市場上的二手屋,其付出的精神與時間很不划算,且老舊的房屋往往需要再花一筆可觀的整修費用,所以多半傾向從新屋建商處購買成批的庫存屋,除了享受建商的量售折扣價格之外,將來的維修問題也少很多,且新屋更容易出租出去,租金相對也較高,一般而言新屋的租金比二手屋高5%至8%。

許多新屋開發案作到末期時,新屋建商會將賣剩的10至20個庫存屋廉價出售,以撤掉在社區裡的售屋處(sales office),再轉戰到其它的新開發案,房東公司能購買成批的庫存屋對建商的結案 (close out) 或脫困有很大的助力。

甚至連全美第二大新屋建商Lunar Corp.也投入出租房屋行業,因為看好Teslar與Google都在北內華達州設點的潛力,他們在雷諾市(Reno)的衛星城Sparks建造只租不賣的房屋,2015年只蓋了80戶,目前共蓋有225戶,出租率為99%。

已購入12000幢獨棟新屋作出租用途的Amherst Holding公司的總裁Drew Flahive說:與其建造低價房屋賣給首次購房的年輕人,其利潤太微薄,建商不如改建出租屋,以取得更高的投資回報率。

韓德森市發展潛力十足

Written By: judith - May• 30•17

房地產經紀人協會地圖上的600號區,也是拉斯維加斯東南角的韓德森市。

目前600號區共有1176幢住家在市場上掛牌出售,其中已有買賣合約,正在辦理過戶手續的有335幢,比例為30%,平均上市時間為39天。600號區上個月的平均成交價格為一平方呎147元,是六大區域中最貴的,這是因為此區中高價位的房子比較多。600號區中又分為六個小區:

1.601小區夾在日落大道(Sunset)和暖泉大道(Warm Spring)之間,該區包括了日落公園,野馬高爾夫社區,哥羅瑞亞購物中心(Galleria)和日落驛站賭場(Sunset Station)。

該區目前有65幢在市場上賣,20萬以下的只有1幢,50萬以上的有19幢,最便宜的17萬5000,最貴的270萬,1萬92平方呎,5臥9浴,2008年蓋,在日落公園旁,造型摩登,處處有水池和庭院景觀,開價比市場估價低了20萬。

2.602小區夾在暖泉大街和215公路間,有145幢房子在售,只有1幢在20萬以下,50萬以上有38幢,最便宜的19萬8000,最貴的220萬,1萬433平方呎,7臥9浴,1998年蓋,坐落在雷根希高爾夫社區(Legacy),這幢房子四面外墻都是10吋厚的水泥,夏天隔熱效果很好。

3.603小區在寶德公路(Boulder)以東,包括了拉斯維加斯大湖區(Lake Las Vegas),目前有120幢房子在賣,20萬以下只有2幢,都是1980年以後蓋的,50萬以上的有45幢,占了三分之一,其餘73棟在中間。最低價14萬5000,最貴的630萬,9328平方呎,4臥6浴,2006年蓋,就在湖邊上,每個房間都有美景。

4.604小區在寶德公路以東,米德湖公路(Lake Mead)以南,該區有68幢房子在賣, 20萬以下有10幢,最便宜的是7萬5000,1240平方呎,3臥1浴,1954年蓋,要大修。最貴的77萬5000。

5.605小區在215公路以南,夾在基布森(Gibson)和寶德公路以西之間。該區包括韓德森的老城區和市政府。目前有153幢房子在賣,20萬以下有7幢,最便宜的10萬5000,也是個翻修炒屋的熱門區。

6.606小區是在215公路和聖落斯(St. Rose)以南,和基布森(Gibson)以西,包括七丘(Seven Hills) 和安森(Anthem)社區,綠谷瑞奇賭場(Green Valley Ranch Casino)也在其中。該區有570幢房子在售,房源充足,但價位較高,沒有20萬以下的房子,50萬以上的有249幢,321棟在中間。是個貴氣十足的地區,最貴的一幢是1200萬。

原文刊登在世界日报赌城版——05-27-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

從房租漲幅看經濟榮景

Written By: judith - May• 15•17

過去幾年,由於上市求售的房源緊俏,拉斯維加斯的房價節節上升,但出租屋沒有供不應求的問題,租金的漲幅極微小,但近來房租則開始亦步亦趨,主要原因是全美經濟比過去幾年所看到的光景都強健。

目前賭城的二手屋中間房價為24萬2000元,約比去年同期上漲10%﹔三臥獨棟屋平均月租為1328元,比去年同期上漲超過3%,全美平均月租為1379元,約比去年同期上漲2%。

克拉克縣的一臥公寓平均月租為810元,兩臥公寓平均月租為990元,約比去年同期上漲5%﹔韓德森市一臥公寓平均月租為980元,兩臥公寓平均月租為1100元,分別比去年同期上漲15.5%與11.7%。

分析個中原因如下:1.賭城上市求售的低價房源供不應求,首次購屋的年輕人搶不過持現金出價的投資者,只好暫時租屋而居,目前賭城的空屋率是4.16%,相較於全美的平均空屋率4.9%低。2.Y世代(1981到2000年出生者)的年輕人注重品味,出租屋比以往更新,設備也更齊全,高檔次的新公寓蔚為風潮,租金的要價自然提高。3.全美對未來經濟前景普遍樂觀,因為失業率走低,目前全美失業率為4.5%,接近充分就業。

新總統川普反復無常,追求受歡迎的程度,並無中心思想,開始時帶來極大的變數,使未來充滿許多不確定因素,但隨著時間的考驗,許多臆測漸漸平息,經濟學家認為,美國的權力制衡原則齊備,川普迫於形勢,不得不慢慢走回體制內,回歸共和黨主流的政策立場。

例如川普為扭轉貿易逆差,提出邊境調整稅,為達到民粹保護主義,提出興建美墨邊界長城,和穆斯林國家的入境禁令,這些都與共和黨的傳統理念,即自由貿易,平衡預算等背道而馳,因而踢到鐵板;又如競選之前,川普一再強調要跟各國收保護費,不想再讓美國免費扮演世界警察的角色,但4月初,卻下令美軍攻擊敘利亞空軍基地,對中國的政策立場也轉彎了,先表示不會將中國列為匯率操縱國,川習會後又達成共識,中美一起致力維護亞太地區的和平穩定,對北韓施壓。

其實川普尚未成功推出任何有重大影響力的新政,經濟就開始全速運轉,春天自己來報到,2008年的金融海嘯餘威已經風平浪靜,十年來投資者一直憂心低經濟成長,如今經濟反彈的力道扎實,開始展現金融海嘯以來最強健的勢頭,只要歐亞不發生重大的政治危機,例如英國脫歐過程中失序,或北韓發起核戰,應可樂觀期待全球經濟大步成長。

西南區的二手屋 是不是滯銷了?

Written By: judith - May• 08•17

華人在拉斯維加斯買房子,最喜歡買的區域就是西南區,因為中國城就在這個區域中,在房地產協會的地圖上編號500號區,這是一塊在15號公路以西,查理斯頓(Charleston)大道以南的地方。

目前這個地區有1720幢二手獨棟別墅在市場上出售,是房地產經紀人協會地圖上的六大區域中存貨最多的一個區,賣出的為467幢,成交率是27.4%,成功率最低,該區平均上市日期為39天,為六區當中最久,平均單價為147元一呎,是六區中最高的,價格偏高,是西南區滯銷的主要原因之一。

此外,由於西南區土地成本較高,許多建商把獨棟別墅房子的車庫蓋得很窄,只能勉強停進兩輛小轎車,沒有多餘的儲物空間,或是車庫前的通道(drive way)太短﹐無法多停一輛車,因此社區裡的路邊停車車滿為患,也間接造成房子滯銷,投資房地產的人需要理解其原因。

在西南區中,可購買的房子種類很多,投資者不一定要買獨棟別墅,在500號區域中,目前有233個二手康斗單位在賣,113個單位已賣出,成交率為48.5%。其中也有高層豪宅在賣,就是菠蘿瑞瑪(Panorama)和棕櫚大廈(Palm),價格從19萬8500的615呎小套房,到420萬的3653呎豪華閣樓都有。

該區也有許多新屋在賣,有南高地社區(Southern Highland)和山之邊社區(Mountain Edge),另外在西邊的山腳下,沙漠林社區(Summerlin)還有建商在蓋新房,在215公路兩邊也有許多建商在那裡開發,所以當西南區的老區二手屋房價漲到近30萬時,買主們寧可到遠一點的地方,花30幾萬就能買新房子了。

西南區在房地產協會地圖上分為五個小區。501區是個老區,就在佛羅明哥(Flamingo)以北,這裡房子最便宜的二手屋是16萬5000元,1273平方呎,3臥2浴,1954年蓋,最貴的是177萬5000元,坐落在沙漠小徑(Desert Inn),離中國城不遠,是早期馬戲賭場老闆的房子,有7,758平方呎,四臥七浴,1977年蓋。

502小區靠在山邊,有一半屬於沙漠林社區,這裡有347幢二手屋在賣,已沒有20幾萬以下的房子了,有一半是50萬以上的,貴氣逼人的小區,最貴的是 $870萬,有11,354平方呎,6臥11浴,10車庫,2006年蓋,坐落在瑞琦社區(Ridge)。

503小區在熱帶雨林大道(Tropicana)以南, 有323幢二手屋在市場上賣,該區尚有許多空地。小區內最貴的一幢房子佔地5.6英畝,賣699萬9000元,15,218平方呎,5臥9浴,2009年蓋,後院有遊泳池,和各類球場。

504小區在215公路和藍鑽石(Blue Diamond)之間,尚有很多未開發的地,目前有304幢二手屋在賣,最大的一幢為249萬9000元,11,543平方呎,9臥12浴,後院有果園和養馬場。

505小區在藍鉆石以南,離拉斯維加斯遠了點,有兩個社區:山之邊社區和南高地社區,最貴的一幢二手屋為870萬美元,11,354平方呎,6臥8浴,2005年蓋,是以前棕櫚樹賭場老闆的房子。

西南區因為交通方便,地理位置適中,新房子到處在蓋,但尚未開發的地方也很多,投資者必須好好研究後再下手。

原文刊登在世界日报赌城版——05-06-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

違約房貸 不再透過仲裁救濟

Written By: judith - May• 01•17

內華達州有關「房貸違約」的救濟方案是全美之最,也實施了很多年,其中最廣為人知的是Mediation(仲裁)制度,由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使其房子免於被銀行拍賣掉,可以降低屋主的每月分期付款金額,大大地減輕其負擔。

隨著拉斯維加斯的房市復甦,房貸違約案件逐年降低,目前其比例已低於10%,屬於正常範圍內,所以內華達州政府去年通過Senate Bill 215新規,從救濟方案中刪除「仲裁」制度,明定於2017年6月30日為「仲裁」法條的截止日,也就是這以後沒有「仲裁」這個救濟管道。

政府的原意是要幫助自住的溺水屋主,但救濟方案滋生的流弊也時有所聞,以上的修改貸款條件最多就是裝窮以舒困,但真正弊病在「short sale」(不足額還貸銷售),居中者往往大撈一筆。

不足額還貸銷售的「不足額」本身就提供了一個很大的操作空間。例如一棟市價25萬的房子,經紀人壓低為21萬,上市一天,且經紀人突然失蹤聯絡不到,第二天便稱已成交,其實是賣給合夥的投資者,如此一來一往,暴利數萬元。在房價波動較大或不容易取得相似房子的售價時,銀行雖然派了估價員,也很難避免舞弊。

更有甚者,許多老華僑不諳法律,有心人士趁機遊說,代為操作,竟有經紀人要溺水屋主簽署「要價」、「上市日期」、「售價」欄留白的諸多合約,經紀人跟屋主說,因為溺水,賣多賣少與屋主已無關,即不可能有餘額給屋主,不如由經紀人作主。其實簽署留白的合約已是嚴重的違紀行為,不即時提供簽過的拷貝給屋主,也是違紀,屋主在無知的情況下則成為共犯。

此外,屋主年底必會收到銀行寄來的1099稅單,載明shortage(差額),因為售屋所得金額尚不足以償還積欠銀行的房貸與罰款,銀行申報損失,可以抵稅,反之,債務之豁免為屋主的收入,要申報並繳交所得稅。獲取買賣雙方佣金及數萬元差價的經紀人作一筆交易就盤滿缽滿,屋主卻是啞巴吃黃蓮。

拉斯維加斯西北角的房地產

Written By: judith - Apr• 24•17

拉斯維加斯的西北區,也就是房地產協會地圖上的400號區域,這區近年來快速成長,大型商場興建中,百年山醫院正常運轉,生活機能方便,許多大投資者紛紛進場,買房不可不注意這個新開發的地區。

這裡又分為五個小區,除了401和402小區中的房子比較老舊,其餘都是新開發出來的新區。

目前西北區中共有1038幢房子在賣,437幢成交,賣出比率高達42%。平均房價為23萬9999元,也就是130元一平方呎,平均上市只有27天,房子非常搶手。在西北區中有180個康斗在賣,成功率高達70%,平均價格為10萬9200元,也就是99元一平方呎,在市場上平均只有19天,看來康斗的市場更熱。

在401小區,也就是接近瑞秋大道和查理斯大道交叉口有一塊三角形區,有59幢房子在賣,最低的為13萬9900元,1196平方呎,3臥2浴,1995年蓋;最高價的一幢為950萬元,1萬2000平方呎,7臥6浴,1996年蓋,這幢房子又被稱為驚聳別墅(Trilled Villa),因為天王歌星麥克傑克森最後的三年都在這房子裡度過的,很多舞步,歌曲和影視中的靈感都是在這裡產生的,像是個中世紀的城堡。

在402小區中,有102幢房子在賣,超過55萬的房子只有一幢。

在403小區中,也就是95號公路四邊和瑞伯(Rampart)以東的一塊地區,這裡有108幢房子在賣,82%是在20萬到50萬之間。

404小區也稱為北沙漠林,該小區有813幢在賣,約有一半在50萬以下,其餘157幢都是在50萬以上,這是個高價位的住宅區。在沙漠林,圖爾兄弟(Toll Brother)蓋的房子都是60萬起跳。在404區,還有一批高級康斗,叫米瑞維拉(Mira Villa),四層樓的建築,最貴的單位要價175萬元,3902平方呎,4臥4浴,2006年蓋。康斗都這麼高的價錢,可見該區貴氣逼人。

405小區是在夏安大道(Cheyenne)和95號公路以西的一塊地方,這裡大都是新社區和還沒開發的沙漠,該區最低價格的房子是15萬5000元,1347平方呎,2臥2浴,1997年蓋,最貴的是240萬元,5957平方呎,4臥6浴,2006年蓋。目前該區有261幢房子的價位在20萬到50萬之間,約72%,為該區主要的房價。

405區中目前最大的社區開發為天空峽谷(Skye Canyon),該社區有1700英畝地,夾在理查斯大山和富德蘭湶水公園(Ford Lamb State Park)中間,目前大部分的地都沒開發,是奧林匹克公司規劃的,中間有爬山和騎自行車的小徑,已蓋好的房子,價格在20萬到60萬之間。

西北區發展快速,房子價位高漲,來拉斯維加斯買房產時不能不注意這塊地區。

原文刊登在世界日报赌城版——04-22-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

價位區隔錯置 房市失衡!

Written By: judith - Apr• 17•17

2016年全美房源只有一個「緊」字可形容,房地產專家預測2017年的房源會比較充裕些,但是事實顯現2017年初的房源似乎比2016年更緊俏,乃20年來之新低。這個市場還有一個現象,就是高價位房屋賣不掉,低價位房屋買不到。進一步分析如下:

一、總供給量不足:2017年2月份全美建商推出的新屋數量,雖然已創十年來新高,但仍只有過去50年的平均值的三分之二;此外,房貸利率從2016年11月的3.5%,到目前的4.14%,房價更是因房源不足而不停地漲,使得許多想換屋的人,怕買不到而遲疑出售二手屋。

二、市場價位錯置:而且由於土地、建築成本與政府規費提高,在追求利潤的前提下,大多數新屋開發商選擇建造中高價位的房屋,殊不知市場需求是首次購屋族、投資出租者、或退休者的低價位房屋。

目前二戰後嬰兒潮的人紛紛迎接空巢期或面臨退休,不再需要大房子,他們傾向出售大房子,轉而購置小房子,嬰兒潮族群換屋(downsize),也促成高價位房屋供給量的增加,以及低價位房屋需求量的增加。

三、房市嚴重失衡﹕在總供給量不足的情況下,價位區隔顛倒錯位,使得供需不平衡的情況更嚴重,根據全美房地產經紀人公會(National Association of Realtors)的統計,網上搜尋低價位房屋者的比例是32%,但符合這價位房屋的房源比例是21%﹔高價位的搜尋者比例是40%,而高價位房屋的房源比例是58%。

雖然房市供需失衡,但總的來說,2017年房價比前幾年相對穩定,投資者也比較理智。經濟學家們一致看好2017年的經濟成長:預測出口增長6%,相較於2016年的2%,GDP成長2.1%,相較於2016年的1.6%,通膨指數2.5%,相較於2016年的2.1%,失業率4.5%,相較於2016年的4.7%。隨著經濟成長,未來幾年房市將更健康與繁榮,沒有泡沫化的問題。

在拉斯維加斯,房地產的市場在這三個現象交叉撞擊之下:1.總供給量不足,房市成賣家市場,價錢低,地點好,房屋好的會有人搶購,上市沒幾天就沒了。2.市場價位錯置,蓋房子的建商蓋的房子都很大,而不顧小房子的強烈需要。3.房市嚴重失衡,拉斯維加斯的東邊和西邊的房子供需成了不平等的成長,新房子的需求還是很高,很多二手屋還是賣不出去,在這三現象交叉撞擊之下,進出房地產市場,更需要房產經紀的指導和幫忙。

房東選房客 重質不重價

Written By: judith - Apr• 10•17

2015年,全美百大城市中有超過一半的城市,其租屋族群的比例已超過自有族群,相較於過去大多數人是住在自己所擁有的房子,例如在2009年租屋族群的比例還不到三分之一。

有些人因為2008年房市崩盤,導致溺水屋而放棄房子,變成無殼蝸牛,雖然許多人是因為缺乏置產條件無法購屋,但也有些人是因為不願像上一世代,一輩子揹負房貸作房奴,雖然有能力購屋,卻選擇租屋,尤其是Y世代,即在1982年到2004年這段期間出生的人口,每四個人中就有三個人屬於租屋族群。

出租市場欣欣向榮,看好這個商機,新的網路創投公司如Zumper、Rentberry、Biddwell等紛紛進場,其中資本最多的是Zumper,其市值超過1億美元,各家皆標榜其可以提高租屋的效率與降低成本,因為預先篩選 (pre-screen) 準房客,而省下作業時間。

此外,還可透過公開競價,讓房客或房東其中一方增加獲利。一般而言,看不到其他競價 (blind auction) 的方式有利房東,因為準房客只有一次機會,會以自己的上限出價;反之,可以看得到其他競價(open bid) 的方式有利房客,準房客可以從最低價開始,看情況再決定是否加碼,但如果處於供不應求的情況,則轉為有利於房東取得更高的租金。

Rentberry計劃向房東收取其多得的或向房客收取其省下的金額的25%。這似乎是很理想的雙贏,但卻脫離了現實的情況,為什麼呢?

這些創投本著買賣房子可以競價,出租房子也可以競價的思維,但房東是以房客的信用為優先考量,租金多一點或少一點相差有限,且成熟的市場都有充份的資訊支持定價,這些創投也不明白買賣與出租全然不同,買賣房子之後,房東與房客可不相往來,但房子出租之後,雙方維持良好的關係是很重要的。

舉例說明:如果一個要價1500元的出租屋同時收到甲、乙、丙三個租客的申請書,甲為年輕夫婦與兩子女,夫單薪,月薪4000元,信用與過去的租屋紀錄佳,乙為兩姐妹,月雙薪合計5000元,信用與過去的租屋紀錄佳,但砍價為1450元,丙收入不穩定,信用與過去的租屋紀錄差強人意,但加價1550元,及提供兩個月的押租金。因為甲的收入可能入不敷出,有經驗的房東多半會選擇乙。

Zumper的總裁Anthermos georgiades近來公開承認,透過競價方式讓房客或房東其中一方增加獲利,其中的意義不大,可見租屋競價是無濟於現實的。目前全美出租市場是處於供過於求的情況,有經驗的房東更是謹守重質不重價的原則。

沙漠林開發案如火如荼

Written By: judith - Mar• 28•17

1992年到2003年,拉斯維加斯的沙漠林(Summerlin)連續12年蟬聯全美大社區(master plans) 的房屋銷售排行榜第一名,2011年當賭城的房地產陷入谷底時,沙漠林曾經一度跌到第25名,隨著房市復甦,沙漠林在2016年,又晉級到第四名。

目前沙漠林有21個小社區(subdivisions)正在銷售新屋,最近又宣布將推出九個新的小社區,其中有少數幾個會售完結案,總數有25個到30個小社區,相較於2011年只有十個小社區有新屋銷售,增長約三倍。

眾所周知,沙漠林自1990年推出第一批住宅後,從北至南分階段逐年開發新區,迄今已有26年,目前居民約10萬人,預期未來還有20年的開發工程,可再建4萬個房屋,使居民人數翻倍。

2016年,沙漠林共售出650個新屋,是賭城大社區的新屋銷售冠軍,開發商霍華休斯公司 (Howard Hughes Corp.) 的最新策略是,在坡地建造比先前更高檔有景觀的房屋,同時在平地建造小面積,中產階級買得起的房屋,目標是讓2017年的新屋銷售超過2016年。

沙漠林可說已經遠近馳名,許多從外州來的購屋者,一到拉斯維加斯,首先就點名要到沙漠林看看。這總面積2萬2500英畝,位於拉斯維加斯西陲的土地原是大亨霍華休斯在1952年以7萬5000元購下的,平均每英畝3美元,他想要將座坐落於加州的飛機製造中心遷移到此,然而事與願違,使這塊土地空置了約30年。

一進到沙漠林大社區,就有世外桃源的感覺,或像是沙漠中的綠洲,蜿蜒有緻的道路合計約150哩,還有超過150座公園,九個高爾夫球場,許多公私立中小學,豪華賭場旅館,與大型的商業中心、超市、零售店、辦公樓、戲院、餐廳,生活機能十分完備。

沙漠林的交通便利,往東到拉斯維加斯大道可走沙漠林高速公路(Summerlin Parkway),銜接95號、15號,或215公路,只須十來分鐘,往西紅石國家公園(Red Rock Canyon) 僅一線之隔。美中不足的是,住在沙漠林的HOA (社區委員會費用)至少有兩個,除了所屬的小區HOA,還有沙漠林大社區的HOA,約40元/月,此外,沙漠林高速公路一年徵收兩次SDA (Special District Assessment 公債),分十幾年償清,也可以選擇一次全部付清數萬元。

沙漠林的平均房價是賭城諸社區中最高的,目前平均新屋銷售價格約60萬元,就算是1600平方呎的小面積,20年屋齡的二手屋 (SDA分期已償清),也至少要25萬元。