By Judith Lin Sullivan

難抗傳統經紀 i-Buying疫蹶不振

Written By: judith - Apr• 27•20

有名的i-Buying公司包括Zillow、RedfinNow、Opendoor、Offerpad等,他們大量收購住家的房子,稍作整理後再轉手賣出獲利,因為它是以現金購買,所以需要龐大的資金,而過去幾年來,也得到許多投資大戶如保險公司的青睞,例如其中的Opendoor公司前後被私募基金挹註了40億美元。

i-Buying公司是針對想要省略上市售屋瑣碎過程的賣家,往往收取比傳統經紀人更高的佣金或服務費,例如RedfinNow收取7% 的佣金,且出價比市價低5%到15%之間。但是目前各家皆是慘淡經營,原因主要是進場的時機不對。房屋翻賣是自2008年房市崩盤後開始興盛起來的,但最近幾年翻賣已經成強弩之末,幾乎無利可圖,例如Zillow在2018年底進場,算上利息成本後,不但達不到預期2%到3%的投資報酬率,還虧損累累。在一般經紀人多半是收取低於傳統6%佣金的情況下,RedfinNow 反而在研議要進一步提高7%佣金,才能夠經營下去。

之前有人認為,居家防疫能使i-Buying公司更有競爭力,因為其模式可大大降低人與人近距離接觸的機會,包括有一套復雜的程式可自動評估房價(Zestimate 精密版),出價購買(robotically-generated live offer),讓買家透過3-D影像看房等。可是事實卻是,各公司的i-Buying作業在疫情下近乎停擺,Zillow原預期在三至五年內,其i-Buying部門的年營業額可達200億,一個月可購入5000個物業,如今因全面叫停而掛零,Opendoor遣散35%的員工,RedfinNow遣散7%的辦公室職員,還讓41%的經紀人代理放長假到9月。4月時,房地美(Fannie Mae) 剛將2020年二手屋交易量的預估下修15%,而拉斯維加斯4月上半個月的二手屋成交量是2130戶,比去年同期戶4005降了約50%,新屋成交量197戶比去年同期494戶降了約60%,疫情使得整個房市的交易量萎縮,而受到最重打擊的,正是缺乏靈活性的大公司。

買賣房地產和買賣一般商品不同,雖然不像房屋出租管理那麼瑣碎,但也必須有在地的專業者提供許多適時與適地的訊息與長期的售後服務,而i-Buying公司這種全美制式化的作法在這方面還沒到位,尤其近年來的買家以自住者居多,選擇房屋時考慮的項目更是因人而異,例如社區管理品質,隔鄰是否有噪音騷擾等。最重要的是,許多成功的經紀人多能與客戶保持長久的關係,尤其此時許多人因為被裁員或業務無以為繼,付不出貸款或收不到房租的問題重重,見多識廣,人脈豐富的經紀人正可以提供一些有用的資訊,甚至情緒安撫,協助度過難關。

i-Buying 公司挑战传统经纪

Written By: judith - Apr• 27•20

新冠病毒肆虐,有客人询问这时如果开出特低价,即“低飞球”(Low Ball Offer),
说不定可以捡到便宜。低飞球是个棒球用语,当投手投出球时,那个球沿着地
飞,在快到打击者时,突然向上飞,在打击者膝盖上方飞过去,对方球员看到
这球这么低的飞过来,惊慌失措,胡乱挥棒,结果就被淘汰出局,但这种球很
难发,一般都是旋转球,有个曲线向前飞,这是难度很高的发球,没控制好就
成了坠地球。

买家打低飞球,主要原因当然是不想买贵了,出个低价,碰碰运气,这在讯息
流通的地方几乎不可行,这实在是文化上的差异。一般美国房子上市时,房地产
经纪人都会作一个评估,参考附近过去一年中卖出的房子的价格,算出个均价,
建议卖家依此价格上市求售,包括Zillow等很多房地产网站都可查得到该房子的
合理市价,不太可能出现离谱的价钱。当然,卖家的叫价也非铁板一块,还是
可以议价,但绝对不是像是在地摊上买西瓜,拦腰砍,再打八折,买家出价还
是要在合理的范围内,除非根本没有购买的意愿。

此外,一些国内来的买家不太了解在美国买房子的程序,打电话杀价在美国是
行不通的,因为口头上的协定不能算数,一定要有书面上的协议书(written
offer),在房地产经纪人送出议价书时,还要附上财力证明(proof of fund),
以及贷款初步核准证明(loan pre-approval letter),在议价(negotiation)的过
程中,现金购买也不是可以大杀价出低飞球的理由,对卖家而言,无论买家是
贷款或现金购买,卖家最后都可以拿到同样多的钱。如果跟对方说钱不够,只有
这么多,所以出个低飞球,这也不是个好理由,毕竟市场是开放竞争的,卖家
根本不在乎你能出多少。在跟对方讨价还价时,最重要的是在议价书送出去后
,对方愿意回应,再还价(Counter Offer)回来。低飞球往往会羞辱或激怒卖家
,他可能当下就将那份议价书丢进废纸娄,有如石沉大海,音讯全无。

那么低飞球到底有没有成功的机会?如果出价低到卖掉之后卖家实质到手的金
额是负的,即卖家还要垫钱,卖家没有理由作赔本生意。一般而言,在不考虑
销售费用的情况下,实质到手的金额与净值相近,净值(Equity)是市价减去贷款
余额的金额。售价如果低于市价越多,卖家实质到手的金额,就越低于预期。所以
出低飞球之前,一定要充分了解对方,是不是卖主急者在对现脱身,一般这种
情形很少,也许银行屋可以有这种机会,但银行里主管也不敢随便降价卖出,
一定要有个合理的原因,比如要修理的房子,议价书上附一份建筑商的估价单
,出价是按照那个价钱减下来的。

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低飞球成坠地球的机会太大了,那么要怎么做才能买到房子?议价书主要是要
表现出买家的诚意,在买卖过程中,房产经纪是个很重要的角色,让买家解市
场价,打听卖家卖房的理由,把议价的大门打开,低飞球若是在没有资讯的情形
下,乱枪打鸟,只是浪费时间,浪费子弹,成功机会是很小的。

4/24前發紓困金 上億人受益 17歲或以上子女與年長受撫養人兩頭落空

Written By: judith - Apr• 13•20

由於新冠病毒的傳染力很強,有一說是SARS病毒的十倍,加上美國人普遍買不到口罩來降低公眾場所的感染風險,居家隔離成為全國首要的防疫政策。大多數企業若非暫時停止營運,就是讓員工在家上班,因此路上變得十分冷清,車禍事件減少了,基於此,日前All State保險公司宣布4月與5月的汽車保險費一律折扣15%,Farmers保險公司則宣布4月份的汽車保險費折扣25%,美國的家庭一般有兩部車,年保費約2000元,兩個月的20%,不過約70元而已。此時,人民最需要的是一個有為的政府,能對災難作出恰當的應變。

因為受創的企業裁員或減薪,導致許多人失去工作,收入遽減,生活無以為繼,房租或貸款的分期付款也沒法支付,因此各州州政府紛紛下令暫停房東驅趕房客或銀行收回質押房屋的作業。此外,美國國會通過全民紓困條款,財稅局和國稅局根據去年或今年的報稅資料,在4月中發放紓困金,凡稅表上有記載個人銀行賬號的人,最晚會在4月24日之前收到財政局劃入這戶頭的紓困金,否則就要等郵寄的支票,估計有1億7000萬名美國人將受益。去年沒有報稅的人,可以考慮趕快報今年的稅。法案細節說明如下:

海內外的美國公民與持有美國綠卡者,凡是有社安號碼,不是稅表上的受撫養人,且收入少於15萬的夫妻合併申報者,或收入少於11萬2500元的單親申報者,或收入少於7萬5000元的個人申報者,夫妻將會收到2400元,單親與個人將收到1200元的紓困金。而紓困金隨著收入增加而遞減,例如個人申報,收入每增加100元,紓困金就減少五元,假設收入是8萬5000元,紓困金是1200元減500元,只會收到700元,收入達到9萬9000元的個人,其紓困金就歸零。有16歲以下的子女為受撫養人的,另外多發給每個子女500元的紓困金。換句話說,17歲或以上的子女與其他年長的受撫養人,求紓困是兩頭落空。靠社安金與身心障礙(disability)救濟金補助的人,縱使沒有報稅,也能收到1,200元的紓困金。至於欠稅的人,只要未積欠子女撫養費(child Support) ,紓困金不致被國稅局折抵沒收,而且紓困金所得將免繳所得稅。

針對於中小企業,聯邦亦提出一個紓困方案,名為SBA’s Economic Injury Disaster Loans(EIDL),屬於貸款性質,必須上SBA.gov/disaster的網站申請,填特定表格form 5(C)、IRS4506T,並附上個人財務報表、負債明細與稅表等,對象為:員工少於500人的企業,獨資個體(sole proprietors),獨立外包商(independent contractors),大多數的非盈利組織。最高貸款額是200萬美元,30年期的貸款年利率分別是3.75%(企業)與2.75%(非盈利組織),分期還款的日期始於一年之後,20萬美元以下的貸款可免提供個人擔保((即如果違約,個人資產不致受波及),審核要件是企業主個人的信用分數,銀行多半會要求審核企業歷年的報稅紀錄,2萬5000元以下的貸款完全不需要提供任何擔保品,若是超過2萬5000元,就以企業的資產(business assets)作為擔保。

新冠病毒與房地產的新周期

Written By: judith - Apr• 06•20

新冠病毒在全美肆虐,各州各市紛紛啓動一系列的預防措施,而其中最重要的就是減少人與人之間的近距離接觸。政府封城閉校,賭場大道上的賭場全部封館、裁員,滿街失業的人,人心惶惶,超市的食物、衛生紙、清潔劑都被掃光,貨架上空無一物,那麼到目前為止,疫情對房地產的傷害到什麽程度?

在紐約,看開放房屋(Open house)的人少了27%,現在賣主多不願意隨便讓陌生人進房子去看,而買主也害怕,多半寧願呆在家裏不出去,而房產經紀更害怕,不敢握手,不敢靠近談話,有些亞裔經紀人還被羞辱或吃閉門羹。佛羅里達州和喬治亞州的經紀人說他們還是很忙,因為利息太低,而且疫情嚴重,反而許多紐約人想搬家。

義大利的米蘭,去年還創下了該國有史以來交易最好的紀錄,辦公室出租了520萬平方呎,其他相關的商業地產與住家房屋都達到歷史新高,那曉得今年1月開始就直直往下墜落,現在房產交易幾乎全部停止。南韓過去幾年房市也很興旺,一天可以有458個成交,現在已跌到個位數了。

股票市場也崩潰了,從2月中到3月中,由於新冠肺炎從武漢蔓延到全世界,美國的股市乃從最高點斷崖式地滑落,下跌了約30%。許多大型基金都從華爾街搬出,外國的熱錢也湧進傳統上最安全的避風港美國,結果這些錢都將進入最保守的房地產。根據地產公司酷威爾拜克(Coldwell Banker),今年第一季就有近5兆的熱錢流入美國,這些錢對美國的房地產絕對有很大的影響,這些錢大多將以房產基金(REIT)的方式進場,購買大型商業與土地,超低利息也可促進住家房子的買氣。但是病毒還是會影響房產交易,許多租客也很可能無力支付他們的租金或房貸。專家預計房價大約會下降10%,幾個大房屋建商,如Lennar,KB Home和Toll Brothers等,它們的股票都已被腰斬或更低。

拉斯維加斯是一個旅遊勝地,是一個服務業極端發達的娛樂之都,因此也是人與人近距離接觸最頻繁的城市。當大大小小的會展或延期或取消,當五花八門的精彩表演節目停演,各種球賽停賽,當餐館、夜總會、酒吧和電影院停止營業,當賭客銳減,那麼,拉斯維加斯就陷於癱瘓。它癱瘓的程度遠比其他城市來得嚴重,因爲它的經濟來源主要依靠一年5000萬遊客的消費。

對於地產業而言,這個打擊將是極大的。就在中間房價剛剛達到高點2006年的31萬8000元時,房市開始已經放緩,現在又受到新冠疫情的打擊,拉斯維加斯房價開始了新一輪的下滑周期。也就是説,自2008年以來的又一次巨大地產風暴即將到來。次貸風暴時,由於投機與投資的購房者超過半數,此地受到的打擊極端嚴峻。近幾年,房價恢復常態,所以購房自住的比例占更大的比重,銀行貸款的條件也大爲收緊,所以地產業受到打擊的程度會遠低於上次,或許市場恢復的時間也會比較短。疫情過去之後,百廢待興,量販店要補貨,工廠要加班,經濟一定轉好。

此外,在疫情完了之後,人們的生活方式將大大改變,更多人適應了在家辦公,食物外送的行業將更忙,辦公大樓的需要越來越少,而一個舒適寬敞能住家又能上班的房子,需要就越來越高。過去30年,房子設計主要重視省能源,許多房子蓋得密密實實,不透風,不走氣,結果病菌在建築物中傳播快速,使人生病,幾年前的退伍軍人熱就是個例子。從現在起,建築師最大的工作將是如何設計健康的房子,而中國的風水哲學將更為流行,倒不完全是東南西北大門朝向的問題,而是回歸風水的本質,風就是空氣的流通,水就是房子中的濕氣,太陽的照射,在這疫情兇猛的時候,很多人發現最好的藥方就是陽光和運動,所以房子的設計要將人和大自然距離越拉越近,房子再也不只是一個過夜睡覺的地方,而是一家子在裏面生活的空間。新冠病毒結束後,房屋設計將出現一種新的面貌。

原文刊登在世界日报赌城版——03-28-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne)&水秉和(Paul)提供

倉庫空屋率低 投資看好

Written By: judith - Mar• 17•20

拉斯維加斯商業房地產中,工業用建築需求強勁,銷售令人側目。

拉斯維加斯平均一年要新建倉庫700萬平方呎,2019年底只有4.5%空屋率,專家驚訝。這還是過去兩年最差的表現。

這些等待興建的倉庫包括崔姆克瑞(Trammel Crow)100萬平方呎的金山角,克普羅可(Cap Rock)公司68萬平方呎的工業園,還有馬特物流(Matter logistics)的72萬平方呎倉庫。

倉庫空屋率低主要是本地商業興隆,做展秀、運輸、物流、製造業和網購公司大量遷入,尤其最近加州修改稅法,許多公司放棄加州搬到內華達州,使得拉斯維加斯成為全國工業建築成長第二快的城市。

許多投資者看到這種情勢,也想買地建倉庫出租。建倉庫要注意什麼?首先要注意建築物高度,老倉庫也許只有12呎到24呎高,新的往往可達30呎到34呎高。

再來是卸貨平台(Loading Dock),最好是室外的,租客不必再浪費室內空間。第三是室外空間,許多租客喜歡在外堆雜物或停放工程車。第四是辦公室空間,雖然不必大,約5%到10%,但做生意門面還是很重要。

最後最重要,汽油價格目前還是很貴,許多倉庫生意就在城內分送物品,地點太遠開車費油,再說很多城內執業像醫師、律師要存放很多檔案,須找近辦公室的地點,所以遠了就不容易出租。

倉庫的興建主要是「抬起式水泥墻」(Concrete Tilt Up),工人先框出墻板和門窗位置,再噴上分離膠(Bond breaker),然後鑲鋼筋、灌水泥,乾後用吊車拉起墻板,一塊塊連接形成外墻,每一塊墻板可能重達30萬磅,高度可到七層樓,這種拉起式水泥墻的建築法在1905年就有了,北美和澳洲都很流行,好處是施工容易建又防火,壞處是地震時暴露弱點,如果一處連接斷了,整幢建築會像骨牌一樣倒下。

在拉斯維加斯開發興建倉庫,因為貿易戰和木材漲價,蓋倉庫成本已從十年前一平方呎25元漲到110元,城內大型建築像賭場、運動館、音樂廳如雨後春筍,建築工人短缺致倉庫造價居高不下。

但在高需求、低空屋率和長期合同的有利條件下,越來越多華人選擇投資這類型商業地產。

原文刊登在世界日报赌城版——03-14-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

新冠疫情對房市影響深遠

Written By: judith - Mar• 09•20

上周美國股市受全球新冠病毒確診率劇升的影響而大跌11%,雖然聯準會緊急宣布降息2碼,穩定市場信心,但恐慌情緒蔓延,股市繼續下跌,經濟學家預測2020年的經濟成長率將是0%,甚至引發經濟衰退,因為許多企業、工廠、學校緊縮活動、消費者減少支出,很容易就達到符合經濟衰退期間,平均獲利下降13%的幅度。這場病毒終將過去,2021年的經濟將恢復活力,或許還補回今年失去的獲利,但有些方面卻可能影響深遠,以下單就房地產而言。

首先,創立於2011年的Zoom視頻通訊公司所提供的多人手機遠程會議軟件一下子爆紅,如果Zoom將目前的免費服務改為收費,那就可大賺一筆,所以其股價逆勢上漲。這場病毒正強迫企業改變原本的運作方式,員工學習使用視訊在家上班,辦公室需求越來越少;賭場從放員工有薪假到無薪假,表演與商展也戛然而止,促使爭取網上博弈合法化;原本實體店因網購盛行難以為繼,現在更雪上加霜。

人們盡可能地待在家裏不出門,連之前認為較不受網購影響的餐廳、旅遊業都受到疫情波及,掀起一波倒閉潮,有些房東共體時艱,暫減租金或免租金,商業地產難免更加速衰落。而住家的出租市場,除了短期出租的Airbnb受重擊外,基本上膚髮無傷。但最重要的是,出門看房的買家減少了,賣家也不想讓外人上門,房市成交量遽降。

其次,房貸利率下跌,目前30年利率3.45%,15年是2.95%,如果疫情拖久,很有可能再降到3.25%或2.75%,很多人會考慮重新貸款。一般而言,重新貸款的成本可以在兩年內收回,就值得重貸。例如,原貸款額是25萬元,利率4%,目前貸款餘額剩20萬元,如果重貸20萬元,新利率是3.25%,以20萬元計算,利率4%與3.25%的月付款相差90元,兩年累積下來,可與重貸的成本約2000元打平。

同樣道理,房貸利率下跌也代表購買力增加,亦即以一個定額的每月分期付款,今天要比過去能負擔得起價格更高的房子,然而因為疫情,大多數人的收入縮水,房市和股市一樣對降息2碼無感,此外,買賣房產必須實地察看,比不上炒股可在家上網操作,據說中國股市因疫情而大漲,主要是因為在家炒股蔚成風氣。

未來的住宅因居家時間變長,將更講究生活品味,例如有改變氣氛的燈光控制、小酒吧、火爐等,最重要的是要有能把生活、工作和休閑融合在一起的多功能設計,智慧廚房、高速wi-fi、視訊兼遊戲間,若是豪宅,則要求有小劇院、室內健身房、後院遊泳池與Jacuzzi,且有市區或自然山水或高爾夫球場景觀,及足以保障隱私的格局。總之,就是配合現代人新的生活方式,既實用又能代表主人品味的房子。

住商合一興起 投資新商機

Written By: judith - Mar• 03•20

美國傳統都市規劃以單一使用為主,住宅區、商業區、工業區壁壘分明,二戰後許多城市快速向郊區擴張,新開發住宅區離城市中心越來越遠,上下班開車兩、三個鐘頭是常事,白天高速公路從郊區往城中心常見塞車,不少加州人以為拉斯維加斯房價便宜、塞車不如加州嚴重,因此遷到拉斯維加斯,或許更容易招募員工,結果未必盡然。

目前年輕人,尤其是千禧族(Millennial)特別重視生活品質,要求有室外活動空間、網路連接(wi-fi),還要有運動房(Gym),喜歡融合生活、工作和休閑,希望騎腳踏車或踩滑板上班。

在拉斯維加斯,有這樣條件的社區還真不多,目前只有沙漠林(Summerlin)城中心、漢德森迪斯崔(District)、機場附近的(Town Square)可滿足他們,因為粥少僧多,這些社區都已租滿。

可否再開發這樣的項目,答案是當然可以,這在都市計畫稱為「混合使用」(Mixed Use)。有中國買家尋找「商住兩用」獨棟屋,也就是樓下做生意、樓上住家,和「混合使用」很相似,但又不完全一樣。因為建築法規要求防火、防噪音、保護隱私,所以不太可能建透天盾。

許多大城市中心區因為老舊與發展停滯而荒廢,因為人們都搬去郊區,現在出現這種新的建築形態,規劃都市更新專家們也想藉此讓中心區起死回升。 一般而言,「混合使用」規模大如造鎮,多半是都市發展過程中剩下的空地,像捷運車站周邊,屬於填空項目(infill),拉斯維加斯雖然沒捷運,但空沙漠地還很多,專家預測,「混合使用」最好的地點是在15號公路兩旁、機場以南地段、鐵道附近,而不是東邊和老城區。

「混合使用」的項目是高難度建築設計。樓下是餐館,樓上是住家,如何防止樓下噪音、油煙傳到樓上,如何分開餐館和住家停車,建築師必須仔細規劃。

對開發商來說,向銀行貸款要說明住家和商用的價值、投資回報率不同,寫計畫書很有挑戰性。

過去十年來,這類型的開發項目越來越多,許多老舊購物中心拆除,改建「混合使用」項目。開發商喜歡「混合使用」,因為能使一塊地的價值發揮到最高。

拉斯維加斯郊區發展已經走到了轉捩點,因為用地成本太高,加上年輕人追求與傳統不同的生活方式,「混合使用」剛起步,投資者不妨留意這種新投資。

原文刊登在世界日报赌城版——02-29-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

iBuyers興起 售屋一手包

Written By: judith - Feb• 24•20

網路時代百家爭鳴,房地產界不例外,近來新出現一種公司,大量收購住宅,稍整理再脫手獲利,名之為iBuyers,是針對想省略售屋瑣碎過程的賣家,業者也獲得合理投資報酬,這些公司包括Zillow、RedfinNow、Opendoor與Offerpad,因為方興不久,許多城市尚不在服務範圍內。

以RedfinNow為例,首先,有售屋意願的賣家到RedfinNow網上輸入物業地址,甚至附內部照片,如櫥櫃、地板、廚房等,接著RedfinNow派代表造訪察看屋況,賣家不需為予人好印象費事清理房屋,因為來看房的是經驗老到的專家。

48小時內,RedfinNow就會給出現金購買價,如賣主滿意就簽買賣合約,不能討價還價,接著RedfinNow再派房屋檢查專家找出物業需修理的項目,並估價,然後檢查報告送給賣主,買主可選擇自行修理,或從原先的合約價格裏扣除,也可取消合約。賣主接著選擇在七天至60天中過戶,至於一般傳統過戶賣主應支付的費用,如產權保險、印花稅、過戶手續費等一項不少。RedfinNow收取7%傭金。

值得注意的是:RedfinNow目前在全美只有十個城市有服務點,分別設收購價位範圍,例如休斯頓是17萬元到37萬5000元之間,洛杉磯是35萬元到90萬元。此外,以下的房子被排除在收購標的物之外:1960年前建造的房子、占地大於半英畝、退休社區房子、有房客還占住的、產權不清楚的、結構有瑕疵的、加建部分沒有許可證的、屋況需大修的、流動車屋等。

一般而言,iBuyers出價會比市價低5%到15%,但是現金購買,且省去賣家在一般傳統售屋的過程中可能遭遇的麻煩或問題,例如討價還價、擔心買家貸不到款而前功盡棄、買家在房屋檢查後提不合理要求。對賣家而言,不失為一條便利的售屋途徑。目前iBuyers在全美的市占率是3%,但專家認為其中最大的問題是,因為買賣過程中,賣家與iBuyers雙方直接交易,賣家缺少獨立的第三方保障自己的權益,所以除非售屋經驗豐富,一般不建議。賣家如果要取得最好的價錢,建議找熟悉當地市場情況,且能代表自己,並為賣家取得最高利益的專業地產經紀人掛牌求售。

房價過頭漲幅縮 紓緩緊俏房源

Written By: judith - Feb• 11•20

據統計,目前全美有33.9%的房產屬於60歲以上的屋主所有,55.2%房子屬於50歲以上屋主所有,十幾年後,這些屋主或因大屋換小屋或住入養老院,或死亡,預計2035年約會有2000萬戶房屋變賣,衝擊房市供需,有人稱之為「銀色海嘯」,2020年後,這一類房源將呈現明顯成長趨勢。

根據統計,2007年至2017年間,每年約有73萬戶房源來自60歲以上屋主,2017年至2027年間,預估每年約有92萬戶房源來自60歲以上屋主,2027年至2037年間,每年約有117萬戶,預估2027年這些將占全部房源的12%,2037年將占27.4%。

銀色海嘯對退休城市如佛羅里達州的Miami、Orlando與亞利桑那州的Tampa、Tucson的影響最大,對房價低、吸引年輕人,人口不斷成長的城市,如德州Austin、Houston、猶他州的Salt Lake City影響較小,此外,像俄亥俄州Cleveland、Dayton、田納西州Knoxville、賓州Pittsburgh,近十幾年來,年輕人因求職離鄉,居民平均年齡老化,影響很大,至於一般城市,則是越老舊社區受到銀色海嘯的影響越大。

從另一個角度來看,受影響最大的當屬新屋建商,因為市場需求量有定數,如果二手屋供給量增加,新屋供給量因應減少,以免市場供過於求價格下降。回顧2005年房市巔峰,當年度全美共推出新屋128萬戶,2008年房市崩盤,由於廉價法拍屋充斥,2011年度,全美僅推出31萬戶新屋,還滯銷,之後數年的成長均有限,例如2018年度,全美推出的新屋不過62萬戶,還不到2005年度的一半。

根據2005年房市巔峰前的平穩時期,每年新屋供給量約90萬戶,金融海嘯之後的十年,每年新屋供給量平均為45萬戶,所以金融海嘯帶給新屋建商的影響是減少推出約45萬戶新屋。當然銀色海嘯的影響不會像2008年的金融海嘯猛烈,如上所言,銀色海嘯是逐年漸進的。

總而言之,預期2020年後,過去數年來房源緊俏問題將逐漸紓緩,雖然歷史超低的房貸利率大大地促進買氣,但拉斯維加斯的房價因為過去幾年來漲過頭,近來漲幅已明顯縮小,例如2019年11月份的二手屋銷售中間房價比2018年11月份只增長了2.6%,比全美平均的3.5%還要低。

賭城豪宅市場大 規劃十要件

Written By: judith - Feb• 11•20

隨著拉斯維加斯經濟上揚,豪宅(Luxury Home)市場也熱鬧起來,許多房子在出售時都喜歡掛「豪宅出售」,但什麽樣的房子才算豪宅?

豪宅是以價錢來區分?答案當然不是;一幢在加州、舊金山又老又舊的房子,動不動就要1、2百萬元,而在拉斯維加斯,50萬元就可以買到又大又漂亮的房子,在舊金山,房價500萬元以上才算豪宅,而500萬元以上的房子在市面上只有3%,在拉斯維加斯這樣的房子是超級豪宅(Mansion),

豪宅的地點為重要嗎?事實上豪宅有在荒山郊外的,有蓋在集中一起炫富的小區裏(Coveted Location)。在拉斯維加斯,除了一些蓋在郊區像個小農場的豪宅,大部分的豪宅在有警衛鐵門的小社區裏。

現在流行買棟破房子翻修,或買空地新建,然後當豪宅出售,在裝修時要做些什麼才能符合豪宅條件?

首先要注意的是買豪宅的人,口袋裏有的是錢,他們要實用、材料好、新潮,能表現出生活品味和配合他們的生活的房子,希望在房中看到高科技產品,像自動操控娛樂、保安、燈光和溫度。

第二是目前市場需要量很大的家庭劇院(Home Theater)房,可在家裏看電影,設備是大銀幕及幾排舒適的座椅,華人還可唱卡拉OK,劇院旁最好有小酒吧、遊戲間,看完電影可繼續派對歡樂。

第三是藏酒間和品酒室,買主希望走進這裡可看到他收藏的酒、酒杯,還有舒適可品酒的地方,酒不再藏在地下室,而是可以展示給朋友看。

第四是室內運動館,這是現在豪宅中很重要的便利設施(Amenity),有錢人不是到健身房去找私人教練,而是教練到家教運動。

第五是車庫,一些豪宅都配有可容納十幾輛到20幾輛車的車庫,房主陳列他心愛的車子,客人來時,帶他們欣賞收藏。

第六是風景,在洛杉磯這是豪宅必備條件,在拉斯維加斯看賭區、高爾夫球場、山和湖都算有景。

第七是室外生活,室外有大空間,置有BBQ與小廚房,餐桌與沙發等,拉斯維加斯的天氣非常適合室外生活,是現代家庭不可缺少的設施。

第八是遊泳池,現代人喜歡無邊設計的泳池(Infinity Pool),趴在池邊看風景,也可躺在池邊藤椅看電視,最好是奧林匹克運動尺寸,可來回遊幾趟,旁邊還有小瀑布和綠意十足花園。

第九是地要大,能保障足夠的隱私。

最後是小運動場,可在後院打籃球或網球。

蓋豪宅,設計上要使買主有感覺,這是給國王、皇后住的,外觀要與眾不同,配件一般房子沒有,但也不是太誇張或難得使用的。

豪宅在拉斯維加斯的市場很大,但要好好規劃,高品質設計、講究的建材和能配合買主生活方式是豪宅開發必須的條件。

本文及圖均由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne Wu,見圖)提供,公司熱線:702-888-9999, 互聯網www.LVhome.com。

原文刊登在世界日报赌城版——02-01-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供