By Judith Lin Sullivan

疫情攪局 賭城房市成交量下跌

Written By: judith - May• 15•20

由於疫情重創全美經濟,企業關門,員工失業,房市成交量大減,但是根據3、4月的統計資料,全美房價反而上漲,這是怎麼回事?

由於一般房地產的交易費時一至兩個月,所以3月與4月過戶的資料,其買賣成交的契約時間應該往前推到1、2月,那時美國的疫情尚未大爆發,房市還是照常交易。到了3月,有些極端謹慎的人,雖然已經成交付了訂金,甚至貸款也通過了,只須驗收房屋,辦理過戶,就可入住的買家,因為不敢出門驗收房屋,而取消合約,使得3、4月的過戶量有所減少,但房價並沒受影響。

所有房客都有政府的保護令,不允許陌生人上門看屋,所以有房客住的房子不能賣了,同時大部分自住的屋主也將已經上市的房子下架,造成市場上房源更緊俏,買家的選擇更少,正在看房找房的人,因為疫情,有些立刻中止買房,但也有些人反而匆匆下單。在買賣雙方皆減少的情況下,3月與4月的成交量與過戶量必然大降,然而在這段居家避疫的期間,房子乃是保障生命的城堡,自住的賣家想一動不如一靜,就算賣房也要堅持高價且不給還價,結果最後成功過戶的,價格就偏高了,然而這短短兩個月的動盪時期的資料,參考價值很有限。

許多專家仍然認為,從長期來看,房市的成交量與房價都將呈現下跌趨勢。房價主要決定於供給量與需求量,兩方孰重孰輕,至於最後房市的成交量,則非決定房價的參數。現在政府下令中止銀行回收貸款違約戶的房子,這些積欠的每月分期付款,並非一筆勾銷,將來屋主還是要慢慢攤補償還的,如果積欠金額累積得太多,屋主還不起,也只有賣房一途,屆時市場房源將大增,難免造成房價的崩壞。據統計,截至4月底,全美已有超過7%的房貸違約,隨著失業率攀高,情況只會越來越嚴重,然而在政府的保護傘下,在政府取消禁止銀行回收違約戶的房子之前,即一年半載內,房價應該還不至於下跌。

房利美預測,2020年全美二手屋的中間房價將比2019年的$272,000上漲3%,達到$275,000;Capital Economics 預測2020年房價會下跌3%;Zillow預測2020年房價會下跌2%至3% ;最具權威的房市資料中心CoreLogic則預估2021年3月,全美房價將比2020年3月上漲0.5%,但有些城市會下跌,包括休士頓、邁阿密、拉斯維加斯等。以旅遊業為主要產業的拉斯維加斯,失業情況特別嚴峻,州長Steve Sisolak在3月中下令全州賭場關門,米高梅首先裁掉90%的員工,給兩星期通知,醫療保險付至6月底,其它的賭場跟進,目前只剩穩贏和威尼斯是唯二還繼續支付員工薪資的佛心賭場。

根據Las Vegas Realtors Trade Group的統計,拉斯維加斯4月二手獨棟屋的中間房價是$310,000,相較於3月的$319,000,小跌2.8%,但比2019年4月份上漲3%;康斗與連棟屋的中間房價是$180,000,比3月下跌3%,但比2019年4月上漲6%;拉斯維加斯4月的二手獨棟屋銷售量比2019年4月下降31%;康斗與連棟屋的銷售量比2019年4月下降42%。

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