By Judith Lin Sullivan

新冠疫情對房市影響深遠

Written By: judith - Mar• 09•20

上周美國股市受全球新冠病毒確診率劇升的影響而大跌11%,雖然聯準會緊急宣布降息2碼,穩定市場信心,但恐慌情緒蔓延,股市繼續下跌,經濟學家預測2020年的經濟成長率將是0%,甚至引發經濟衰退,因為許多企業、工廠、學校緊縮活動、消費者減少支出,很容易就達到符合經濟衰退期間,平均獲利下降13%的幅度。這場病毒終將過去,2021年的經濟將恢復活力,或許還補回今年失去的獲利,但有些方面卻可能影響深遠,以下單就房地產而言。

首先,創立於2011年的Zoom視頻通訊公司所提供的多人手機遠程會議軟件一下子爆紅,如果Zoom將目前的免費服務改為收費,那就可大賺一筆,所以其股價逆勢上漲。這場病毒正強迫企業改變原本的運作方式,員工學習使用視訊在家上班,辦公室需求越來越少;賭場從放員工有薪假到無薪假,表演與商展也戛然而止,促使爭取網上博弈合法化;原本實體店因網購盛行難以為繼,現在更雪上加霜。

人們盡可能地待在家裏不出門,連之前認為較不受網購影響的餐廳、旅遊業都受到疫情波及,掀起一波倒閉潮,有些房東共體時艱,暫減租金或免租金,商業地產難免更加速衰落。而住家的出租市場,除了短期出租的Airbnb受重擊外,基本上膚髮無傷。但最重要的是,出門看房的買家減少了,賣家也不想讓外人上門,房市成交量遽降。

其次,房貸利率下跌,目前30年利率3.45%,15年是2.95%,如果疫情拖久,很有可能再降到3.25%或2.75%,很多人會考慮重新貸款。一般而言,重新貸款的成本可以在兩年內收回,就值得重貸。例如,原貸款額是25萬元,利率4%,目前貸款餘額剩20萬元,如果重貸20萬元,新利率是3.25%,以20萬元計算,利率4%與3.25%的月付款相差90元,兩年累積下來,可與重貸的成本約2000元打平。

同樣道理,房貸利率下跌也代表購買力增加,亦即以一個定額的每月分期付款,今天要比過去能負擔得起價格更高的房子,然而因為疫情,大多數人的收入縮水,房市和股市一樣對降息2碼無感,此外,買賣房產必須實地察看,比不上炒股可在家上網操作,據說中國股市因疫情而大漲,主要是因為在家炒股蔚成風氣。

未來的住宅因居家時間變長,將更講究生活品味,例如有改變氣氛的燈光控制、小酒吧、火爐等,最重要的是要有能把生活、工作和休閑融合在一起的多功能設計,智慧廚房、高速wi-fi、視訊兼遊戲間,若是豪宅,則要求有小劇院、室內健身房、後院遊泳池與Jacuzzi,且有市區或自然山水或高爾夫球場景觀,及足以保障隱私的格局。總之,就是配合現代人新的生活方式,既實用又能代表主人品味的房子。

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