By Judith Lin Sullivan

Archive for the '房市價格趨勢分析' Category

修正AB284 無法大量增房源

林秀華說,拉斯維加斯現在修改AB 284法令,想增加二手屋房源,但效力不大。 由於2011年底內華達州政府的AB 284法令,銀行法拍違約的房貸受到限制,造成一時房源緊絀,最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令,認為其嚴重阻礙房市的自然流暢,但其實目前AB 284法令對房市的影響,遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。 因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案,其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用,30億元指定協助溺水屋的重新貸款,即銀行的不足額還貸銷售個案,及溺水屋重貸調降本金個案,都可以得到政府的補貼,唯獨法拍得不到政府的補助,所以除非此房貸有貸款保險,否則銀行多不願走上法拍一途,轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。 有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款,仍然擁有房屋的產權,而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套,不足額還貸銷售現在變成市場的主流,又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月,所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約,但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶,而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。 此外,拉斯維加斯一有二手屋上市,立刻有十數個買家搶購,導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元,上揚了27%,二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元,上揚36%。 2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%,只有4萬9657戶,反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶,增加42%,很明顯地乃是因為二手屋供不應求,相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整),二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。 2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%,內華達州的房貸違約率是10.45%,排名全美第二高,僅次於佛羅里達州的12.47%,全美平均房貸違約率為5.19%,而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值,雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長,但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。

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舉債上限 該不該調高?

上周提及美國的國債達到16.4兆,預期在2月中到3月初這段期間,又將觸頂。這幾天,民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休,此事攸關美國未來經濟發展,全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限,但這次情況似乎不太一樣。 因為幾家信用評比公司,Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示,政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施,就算通過調高舉債上限,他們也必把美國的信用級別再調降,如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限,Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。 為什麼美國的國債會不斷增加?開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收,使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增,導致美國的財政收支多年來一直入不敷出,通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好,政府的稅收增加,這問題便可迎刃而解,然而目前的經濟環境仍然欠佳。 民主黨想再次調高舉債上限,如此財政部就可以合法發行更多公債,但共和黨認為一味借錢,美國的國債將沒完沒了,決意這次非給執政黨壓力或教訓不可,除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外,甚至提議,政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷,例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先,其它如軍餉或承包商與供應商在後。 歐巴馬表示,支付部分開銷是悖信,會導致國家財務混亂,且光是作業上就已可能行不通,因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外,其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作,這系統並未設計能選擇只支付優先項目;此外,承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨,而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。 減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多,甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做,是否應再裁員?又例如郵局自從網路時代開始,其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代,每年虧損數十億,是否也應減少其營業點?信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力,若處理不當,將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何,目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步,頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。

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賭城房價大漲 真的嗎?

歲末年終,回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化,頗令房地產專家們跌破眼鏡,二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%,總結比2006年房價高峰時下跌62.5%,中間房價為12萬9000元,新屋則比去年同期上漲10%,中間房價為21萬7000元,已吸引更多新的投資者想要進場,目前買二手房還是要用搶的,這是在需求量攀升,但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下,產生的房市特殊現象。 許多在2012年未能買到房子的投資者,依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣,紛紛來電詢問明年與未來幾年,賭城房市走向會如何,根據專家們評估,由於2012年過度哄抬房價將被修正,未來房價仍將下滑5%至10%,但因為出租市場看好,出租回報率高,依舊值得投資者進場,銀拍屋的數量將穩定增加,外來的投資客多,銀行貸款不易但還是現金為王。 綜觀大環境,全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%,總結比2006年房價高峰時下跌35%,中間房價為18萬5000元,二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟,新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟,在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中,有三分之二城市的房價持平或比去年高,漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城,其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%,總結比2006年房價高峰時下跌51.2%,中間房價為16萬元,也反應出之前過度修正後之再修正。 目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月,比去年的8.1個月緊俏不少,此外,根據知名房地產網站Zillow的排名,賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯,買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。

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總統大選未影響賭城房市

前一陣子,投資者在問,總統大選以後房市會怎樣?好像以為大選會影響房市。到底會如何影響房市?沒人能說清楚。現在歐巴馬連任,不管是聯邦政府還是地方政府,權力分配都沒出現重大變化,所以我們知道,房市只會在當前的現實中緩步前進。 什麼是當前的現實?最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序,禁止它們草率地把屋主趕走,導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年,貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期,業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅,不論從哪個角度看都驚人。 第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢,例如GDP的增速僅僅是2%上下,但是失業率減少。賭場又開始賺錢。 為了振興經濟,聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下,貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外,歐巴馬以行政命令方式撥款,直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損,但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。 再有,本地報紙日前報導,有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅,並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅,收租取利。也就是說,由於債券利息偏低,股票市場時陰時晴,賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子,並且「熱賣」。試想,老房子每平呎90元,新房子每平呎100-110元,你到底是買新房子?還是老房子? ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

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準房源 將在賭城大行其道

林秀華指出:市場在變,但道理不變,資訊透明可以幫助投資者掌握未來的房源及市場概況。 現在資訊越來越透明,最近美國知名房地產網站Zillow.com宣稱將提供全美約150萬戶已進入法拍程序的房屋資料,包括屋址、房貸金額、逾期積欠、委託單位、預估底標、法拍程序進行的程度,這是一種「準房源」(Pre-listing),能使投資者更能掌握未來的房源及市場概況,一時間輿論沸沸揚揚,主要批評其侵犯到屋主的隱私,因為除了不公布屋主名字外,其它的資料都一目瞭然,其實任何人以屋址都可以在縣政府的網站上查到屋主的名字。 另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫,也可能引來與房貸有關的詐騙集團,然而在一個民主自由的國度,資訊透明才能保護消費者,減少買房投資吃大虧的情形,尤其在房源緊俏的地方,最常見經紀人咄咄逼人,起哄搶房,外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的,這代表還有很多屋主將會棄屋;或不易了解本地各地區及產品之差異,套用亞洲或不同城市的投資觀念,例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅),其出租將很難與大型的公寓競爭。 拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件,比第二季減少31%,比2011年第三季減少71%,其中包括收到違約通知的2714戶,法拍成功的1400戶,及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶,所以市場上好的「銀行屋」一屋難求,買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手,有些專業的投資人便轉往法拍處去買房,其競標也異常激烈,但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道,在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房,先下手為強。 拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了,以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了,一旦法拍量恢復,甚至補回,銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理,不利房價,目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」,銀行雖有明文規定不許原屋主再留住,以免舞弊,但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防;二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構,經過包裝再轉手上市,銀行們希望如此雙管齊下,銀行屋將逐漸化於無形。

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拉斯維加斯房源回籠!

房源供不應求造成二手屋的價格暴漲,2012年9月獨棟屋的中間售價為14萬元,比2011年9月的12萬3400元,漲幅達13.5%,集合住宅(康斗)的中間售價為6萬7000元,比2011年9月的5萬4500元,漲幅達22.9%,總體銷售量2012年9月為3356戶,則比2011年9月的4248戶,下降21%。目前拉斯維加斯有7萬5000戶屋主沒繳付房貸的分期付款,仍然未遭法拍,但市面上只有5159戶二手屋求售,只約1.4個月的庫存量,使得過去12個月來新屋的銷量也成長了15%,為4488戶,新屋的中間售價為19萬9743元,增加了0.8%,這種好景可能不長。 此外,全美成交二手屋的平均售價,因房貸背信而銷售的房屋平均價格是17萬40元,無關貸款的傳統銷售平均價格24萬9090元,相差31.8%;但拉斯維加斯因房貸背信而銷售的房屋平均價格是12萬2987元,無關貸款的傳統銷售的平均價格是14萬5079元,只相差15.2%,這也是房源供不應求造成的結果,如果拉斯維加斯的房源回籠,兩者的價格差距會擴大,也應該會修正過去一年裡漲價的部分。 除了judicial states的州,其法拍程序須經法院核准外,許多本來是non-judicial states的州,由於之前的行政干預,例如內華達州與華盛頓州,前者於2011年10月通過Assembly Bill 284,後者於2011年7月通過面臨法拍的屋主可要求仲裁調停,使得過去一年來的法拍數量遽減,現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時,內華達州與華盛頓州的銀行才漸漸擺脫行政干預拖延法拍的過渡期,和judicial states的州一樣,預期這兩州的法拍數量將回過頭來,逆勢增加。 2012年全美法拍的數量估計約為67萬5000戶,比2011年的80萬戶,約減少15%﹔9月全美有31個州法拍數量下降,其中降幅最大的州是加州、亞歷桑納州、密西根州、喬治亞州和德州等non-judicial states的州﹔法拍數量增加的有19個州,其中幅度最大的州則為紐澤西州、賓州、紐約州、佛羅里達州、印第安納州等judicial states 的州,而如上所分析,之前脫節的內華達州與華盛頓州也將從後追趕上。行政干預拖延法拍,屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續,拉斯維加斯的房源勢必要回籠。

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賭城與鄂爾多斯同病相憐

剛到鄂爾多斯旅遊,會覺得它與拉斯維加斯有一些相似之處。鄂爾多斯位於內蒙古西部,也是沙漠氣候,附近就有一片相當廣闊的沙漠,被開發為旅遊區,叫作鳴沙灣。此外,今年8月,鄂爾多斯還舉辦了世界小姐競賽,就像拉斯維加斯經常舉辦環球小姐競賽一樣。但是兩個地方最相似的地方是它們的房地產。一西一東,都是房地產的重災區。 拉斯維加斯的房價過去幾年平均跌了60%,有的地點房子的跌幅達到80%。鄂爾多斯也是如此,本來每平方米2萬人民幣的公寓有的跌到3000,也就是跌了85%。不過鄂爾多斯的房地產比較複雜,很難說平均跌幅是多少。這是因為它的災情跟拉斯維加斯不太一樣。 鄂爾多斯本來是非常貧窮的小城,近年來該地發現了巨量的煤礦和豐富的稀土礦,所以一夜之間暴富。據估計,它的煤儲量高達全中國的四分之一以上。因此,那裏產生了一大批由於礦產和地產致富的千萬富翁和億萬富翁。地方政府也神氣起來,大塊大塊賣地賺錢。並且市政府忽發奇想,覺得應當把本來在市中心的行政機關都搬到20多公里外的一片空地上,建立一個新城區。可歎的是,一般人不肯搬去,以至於幾十棟高樓空置,散布在草原上,被大家稱為「鬼城」。美國一位專門作買空賣空的大投機商以鄂爾多斯為例,預言中國地產必然崩盤。 拉斯維加斯地產崩盤,其主要受害人是小老百姓,他們中間成千上萬把畢生積蓄放在房子上,結果因無力負擔貸款,房子被銀行拍賣。中國的情況不太一樣。像鄂爾多斯,它的房地產主要是開發商、銀行和地方政府的三結合。小老百姓參與的份額相當有限。房價垮了,一大片空房子和空架子都還在開發商手上,如果開發商撐得住,他們就東挪西借,勉強撐住,等將來脫手。如果撐不住,他們就倒閉,那銀行手上就出現了一筆筆的呆賬。當然,銀行絕大多數是國營的或地方政府參與的,一時也倒不了。地方政府呢?它收了賣地的錢,可是以後的稅收就沒有著落了。 一般估計,跟鄂爾多斯一樣,中國許多城市都有五年甚至更久的房產存貨,可是到底它們會不會跨得像拉斯維加斯這樣厲害,仍然是未知數。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

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投資法拍屋轉售 再掀風

內華達房地產公司負責人林秀華說,法拍競標的風險高,利潤薄,一般投資者都敬而遠之。 拉斯維加斯目前銀行回收屋一屋難求,取而代之的是投資者翻修後上市的房屋。後者的來源有二:一是專業的投資者去法拍處標到的房屋,經過整理後再轉售;二是銀行將屋況很差的銀行屋成批賣給一種特定機構,由其找投資人來翻修後再轉售,雖然這種房屋須按規定上市兩周,優先售給自住型的買家,兩周後才可售給投資型的買家,但在屋源短缺的時候,這些房子在上市前早已內定有買家,因此一般買家搶不到。 時下有些買家一則因為搶不到房子,一則以為買投資者翻修轉賣的房子,投資者在中間取得暴利,就想直接去法拍處參加競標,殊不知如果資訊不足便貿然進場就如同賭博,風險極高,即便有驚無險,獲利也很有限。 主要原因是:除非投資者已經注意某個將被法拍的特定物業一段時間,否則下一批將被法拍的物業及其起標價經常是在法拍的前一天才能確定,給投資者作功課的時間極短,所以參加法拍競標者通常須有一個專業團隊分工合作,有人查產權,有人四處奔跑看房子,檢查屋況,並估算其修理費用及屋價。 法拍競標最大的風險來自於產權沒查清楚,法拍可能是由貸款銀行、屋主管理協會、地方政府房屋稅部門發起的,不小心買到第二順位的債權,之後才發現有第一順位的債權銀行存在,投資泡湯的例子屢見不鮮;此外,還有其它的產權瑕疵,如因積欠水電費、屋主管理協會會費、房屋稅或官司訴訟等,被債權人設定假扣押,也有不少前屋主還占住不走的,他們若只是索討搬家費倒還好,就怕他們搬走前搞破壞。 其次的風險是屋況沒檢查清楚,標到房子後,才發現和估算的修理費差很多,需要追加預算。一般而言,屋況很差需要大修的法拍屋通常會流標,變成銀行屋後,銀行將之成批賣給一種特定的機構,他們找建築設計師、發包、買材料、監工也很費時耗神,這些都要算入成本,他們的平均獲利行情是每棟1萬到1萬5000元,並非暴利。舉個實例:張先生日前以15萬5000元買到一棟房子,查知前手乃是以10萬在法拍標得,覺得前手轉手就賺了5萬5000元,自己買貴了,殊不知前手付了占屋者搬家費3000元,積欠屋主協會會費1萬元,房屋整修費2萬元,過戶手續費2500元,仲介佣金9500元,只獲利1萬元。

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國債高築只換來經濟疲軟

內華達房地產公司的負責人林秀華出了一本有關投資美國房地產的新書,還教溺水屋主如何自我救濟。 房市興衰對美國經濟復甦可謂舉足輕重,因為它占國民生產毛總額的1/5,但兩黨總統候選人在發表政見時,卻不約而同地對美國房市問題輕輕帶過,歐巴馬聲稱房市問題拖累經濟,建議給與溺水屋屋主重貸的機會,但沒能講出任何具體的配合方法,共和黨的準候選人羅穆尼則呼籲政府不要再用行政干預房市,延遲其自然的景氣循環,且政府的各種救濟方案往往變相成為鼓勵更多的屋主背信棄屋。 據統計,目前五個美國屋主中有一個人的房貸是超過現在的房價,即溺水屋,和四年前歐巴馬剛進白宮時的情況一樣,並無改善,只是美國的國債從2008年的10兆美元增加到現在的15.9兆美元,主要源自於2009年的救市方案產生的赤字1.5兆美元,及2010年的無限上綱免遺產稅產生的赤字1.2兆美元,此乃布希時代訂下的法案,在十年的優惠稅制於2010年到期後,歐巴馬仍被共和黨綁架,再將之延期兩年,使得2011年及2012年各年的赤字仍超過1兆美元,如果2013年能夠中止的話,赤字可望降到6000億美元,否則2013年的赤字亦可達1兆美元。 為了防止房市惡化,聯邦政府出錢搶救房利美、房地美、聯邦房管局、貸款銀行,祭出種種的救市方案,所費不菲,但成效有限,幫到真正有困難的屋主為數不多,金融體制也未見改善,納稅人給歐巴馬的房市實習學費埋單,卻不知該讓他留級,還是讓他退學。 為了刺激經濟發展,政府要鼓勵企業家擴充廠房設備,增加雇用員工,所以主張給富人各種稅的優惠,期望從工人的薪資或企業的營收來增加稅收,但富人若只管收下優惠卻不投入增產,政府的如意算盤就會落空而在稅收上蝕本,優惠一旦給出要再收回就很難,更何況現在的經濟環境不佳,誰也不敢再去落井下石,十年的有期優惠稅制變成無期,美國國債高築只換來復甦疲軟的經濟,這就是美國目前的情況,將來不管是歐巴馬或羅穆尼勝選,這都是棘手的問題。

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房價反彈 暫時?或會持續

林秀華說,在影子庫存未完全清除之前,房價強力反彈是一時的人為操作,之後房價的回升才會成為必然的趨勢。 過去幾個月來,拉斯維加斯的二手屋市場供不應求,一屋上市往往有數十個買家搶購,造成房價開始明顯地反彈,今年6月份成交的房屋中間價格為12萬,比去年同期上揚了9.1%,即1萬元,所以很多投資人問道:這房價反彈是暫時現象或會持續﹖ 專家的看法主張也分兩極,一派認為這純粹是人為的操作,等到大選過後,銀行屋就會傾巢而出,價格將會再降回;另一派則認為銀行屋的數量將維持不會增加,且房價已經觸底,預期有更多的買主進場,房價回升已成必然趨勢。 根據美國房市資料公司CoreLogic的統計,目前拉斯維加斯有5萬5600個屋主逾期三個月以上未繳房貸而且已收到銀行的違約通知單 (Notice Of Default),加上沒付房貸但還未收到銀行的違約通知單的屋主,如此估計影子庫存量約達7萬5000戶,若以這半年來每月平均銷售4000戶來計算,需時18個月才能消化掉,在這之前,房價強力反彈是一時的人為操作,之後房價的回升才會成為必然趨勢。 此外,拉斯維加斯有超過60%的房貸是屬於負資產,即貸款額高過房屋市價,部分付得起房貸的屋主最終仍可能選擇策略性棄屋,還有因為短期內預期沒有大的開發案,高失業率不容易改善,這些也是房價反彈的阻力;另一方面,美國目前近乎零的低利率及歐債危機則鼓勵投資人將資金轉投入美國的房市,則有助提高買氣,連股神巴菲特都說,如果可以的話,他會購買20萬戶的獨棟屋作投資。 全美房屋市價隨手查網站Zillow.com選出賣方市場前十名城市,即一屋上市有數個買家搶購的城市,分別為加州的舊金山、聖荷西、內華達州的拉斯維加斯、加州的沙加緬度﹑亞利桑納州的鳳凰城、加州的河濱市、華盛頓特區、加州的洛杉磯、猶他州的鹽湖城、德州的奧斯汀。 買方市場前十名城市則分別為伊利諾州的芝加哥、威斯康辛州的米爾瓦基、俄亥俄州的克里夫蘭、紐約、賓州的費城、佛羅里達州的傑克森費爾、羅德島州的普羅費登斯、俄亥俄州的辛辛那提、康州的哈佛、德州的休士頓。

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