大家一直在問的是：到底這個情況會持續多久？答案是：你說呢？ 6月間，根據大拉斯維加斯地產業者協會的數據，維加斯只賣掉3214棟房子，同比去年少賣了11.4%。康斗賣掉731間，同比去年少賣了20%。到底是怎麼回事呢？是市場突然轉趨疲軟了嗎？完全不是的。原因是貨源短缺。 目前維加斯市場上只有3600棟左右的房子還沒簽約，也就是說，現在維加斯只有不足一個月的供應量。另外有萬棟以上是已經簽約的房子，其中許多是所謂的短賣屋，也就是貸款額超過賣價，所以銀行要虧掉一部分貸款。短賣屋時常要耗費很長的時間才能成交，有時甚至拖個半載一年，所以很多房子簽了約放在那裏乾等，等銀行核可。總之，房源過低，所以成交的數量就降低。 什麼時候能夠改善呢？那就要等銀行多放出他們手上的所謂「影子庫存」了。銀行不放庫存當然不是他們不想放。他們不放，那些還沒有搬走的原屋主就可以免費住下去，銀行就拿不到錢。不放的原因是，自從去年10月州議會通過嚴格管制銀行拍賣程序的A284法案以來，法拍屋銳減。地產經紀有客人但找不到房子，以至於有人主張州議會廢止AB284法案，可是州檢察官不同意。檢察官說，大家都在說我們有多少多少影子庫存，可是她就不知道到底有多少。 由於二手房短缺，現在新房子的市場突然旺了起來。舉個例子來說，在賭城西北方有一個小區，名為Parkside，開發商Harmony從去年8月開始推出一批新房子。開頭賣的很慢，每月賣不到十棟，可是今年起銷售量直線上升，5月間一口氣賣掉了40多棟，而房價也不斷上揚。有位房地產經紀曾經帶一位客人去看，1559平方呎的全新房子標價12萬7000元，一星期之後再帶人去看，已經加了4000元。據經紀人說，他們每隔一、兩個星期就加價一次。其他的新開發區也有類似的現象，雖然沒有這個小區旺。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

維加斯的房市充滿變數，預期原本價格還未跌到位的高檔房屋，因為有更多的富人選擇策略性棄屋，價格還會下探。 歐債問題導致資金外流到美國避險，主要購買風險低的美國短期公債，美國市場的資金多，造成利率下跌，也影響到房貸利率，目前30年期的房貸利率為3.66% ，15年期的房貸利率為2.95%，這是自1950年代起，開始有長期房貸以來的歷史新低。 利率低對美國的經濟與房市復甦有利，拉斯維加斯的賭場收入今年起有明顯改善，油價更在此時回跌，最近看到幾個停工多年的開發案又有動工跡象，大致而言，拉斯維加斯的經濟已轉好，但是歐巴馬總統的拖延法拍政策卻使得房市的問題變得非常複雜，從以下案例可見一斑。 蘇家夫婦一家人過去幾年來都住在一間租來的5000平方呎豪宅，房東是極富有的商人，在南加和夏威夷都有房地產，最近租約到期不再續租，房東準備要作「不足額還款銷售」。據稱此屋原價250萬元，貸款150萬，目前市價約值100萬元，故溺水50萬。 曾女士才剛取得銀行同意她自住屋的「不足額還款銷售」，等著過戶，預計再一個月就須遷離，她另外以女兒名義出現金購買了市場上的一間「不足額還款銷售屋」，目前還在等銀行批准，而賣主竟然是個收入頗豐的婦產科醫師，因此來電詢問成功的機會大不大？要等多久才會有消息？ 若在以前，銀行是不輕易批准「不足額還款銷售」的，但現在由於AB 284法令施行，銀行申請「法拍」要經過法院批准，手續麻煩，時間又加倍冗長，銀行便開始放鬆「不足額還款銷售」的審核，這鼓勵更多的人賴帳，情況可能越演越烈，害那些努力工作以支付房貸者的心理也覺得不平衡。 AB 284法令的施行使得「銀行屋」上市的數量遽減，由於「不足額還款銷售屋」有不確定銀行是否批准的因素，大多數買家仍傾向購買「銀行屋」，在粥少僧多的情況下，往往一間「銀行屋」一上市，就收到幾十個出價單，拉斯維加斯5月份的「銀行屋」存貨為494戶，比前一年的3207戶足足降了85%，5月份的「法拍」申請案件比前一年降了66%，比4月份則降了7.6%，看來「銀行屋」的供給量暫時還無法改善。 此外，拉斯維加斯5月份的”不足額還款銷售屋”的成交筆數為1289戶，這是自2008年房市崩盤後，首次比「銀行屋」的成交筆數1275戶高，各占總成交量的32%，以往前者約只為後者的一半，房市的變化隨著政府政策起伏不定，無人知曉何時房市才會恢復秩序。 原文刊登在世界日報賭城版—-6-23-2012

出價$165,000元沒能買到的房子。 5月30日，拉斯維加斯英文報紙RJ商業版頭條：「美國有些地區房價升高」。但是，文內說，「可是拉斯維加斯的房價沒有發生變化」，真的嗎？ 當然，標普的Case－Shiller房市指標是房地產的聖經，誰敢跟它唱反調？它如果說維加斯的房價沒有變化，那麼我們的房價肯定不敢動。對嗎？不過，個人倒有點小意見。因為，最近我替客人為一棟不錯的房子出價。我們出價16萬5000元，比要價高出5100元，並且全部是現款。出價時這棟房子已經有15個人出價，顯示競價激烈，而結果我們沒有買到。這絕不是孤立事件，不但我自己有多次這樣的經驗，其他經紀人的經驗也必然是：每一棟稍微像樣的房子一上市，三天內必然會接到好幾個出價，並且經常會在短期內超過原價賣出。可以說，經過四年衰退，至少從今年1月開始，拉斯維加斯的房市已經從買房容易賣房難轉變為賣房容易買房難了。毫無疑問，這是一個非常驚人的變化。 由於大家競買，所以用現金買的人就占盡便宜。為什麼呢？因為龐然大物的銀行完全缺乏靈活性，它們相信數據，不能隨著地區市場的變化轉彎。如果買方要貸款，那麼銀行就要找它指定的估值專家去作價格比，把這棟房子跟過去該區90天內賣出的類似房子比價。一比之下，銀行就批下來，房價過高，不貸！用現款買房子的人就不必受那些對市場變化沒有感覺的國際大銀行的控制，當機立斷，立刻買到房子。由於華人買房子不太願意貸款，所以目前成為華人買房子的好時機。 但是，華人喜歡講價。有時我們無法說服他們，看到好房子多出個幾千，用五年平均一下，其實沒有多少錢。如果他們不相信你，那就沒辦法。因為現在的確是，想要在此地買房子，心理要有所準備，必需考慮，有時不但不能講價，並且還必需加價。 原文刊登在世界日報賭城版—-6-9-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

內華達房地產公司根據本地英文報Review Journal所公布的資料，將拉斯維加斯各個郵遞區每年的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年房價高峰點到2011年底，五年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表(見圖，內華達房地產公司提供)說明這些數據結果。 在總數56個郵遞區之中，房價跌幅最高的三個區是89109(84.5%)、89169(79.1%)、89106(77.6%)，主要是城中區 (downtown)及靠近賭街東邊的舊社區﹔跌幅最低的三個區是89044(43.8%)、89135(44.6%)、89086(46.1%)，主要是高級住宅區Summelin和Anthem，抗跌性強。 總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，Location，Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念。 原文刊登在世界日報賭城版—-5-26-2012

拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。 拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。 自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。 新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。 投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。 原文刊登在世界日報賭城版—-5-19-2012

要價15萬元，出價15萬3000元沒有買到的房子。 根據最新的Case-Shiller房市指數，2月間，全國20個大都市中，15個城市的房價仍然緩慢下滑，包括拉斯維加斯在內，另外五個，如鳳凰城，房價已經開始爬升。 所涉數字指出，拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價，2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是，另一個也相當權威的機構，SalesTraq使用不同的計算方法指出，拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升，平均價格在3月間為10萬3000元，相對於2月間的10萬800元，和1月間的10萬元，當然是爬升了。 到底我們相信哪個數據呢？如果你在過去三個月間曾經來此買房子，你就知道答案了。你會發現，一棟稍稍看得過去的房子，如果你出價低於要價，經常你得不到任何回應，而過了一、二個星期以後，房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價（offer）。 上周，一棟要價15萬的房子，上市的前30天，因為其貸款是由聯邦政府擔保，按規定只准自住的人購買，所以沒有賣掉。可是，第30天一過，在第30天的零時開始，這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時，我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com，可見競買的熱烈情況。我的買主出價15萬3000元，說來也是不錯的價錢，可是價錢送進去之後，就像石沉大海，音信渺然。競買截止後，上網一看，已經被別人買去。出價多少，現在還無從得知，但肯定超過我買主的出價。 雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣，因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量，被認為是此地房子熱賣的主要原因，但是，全國經濟的緩慢復甦，失業率逐步下降，加上本地遊客數目的持續增加，也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象，不再擔心虧掉老本，再看到收益率高達7%，他們就紛紛進場了。所以說，房市回暖的日子可能不遠了。 原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

林秀华指出，由于经济全球化及高科技带来的方便，许多美国人原有的工作机会，尤其是白领阶级部分已逐渐消失。 近几个月来美国经济略有改善，但似乎不稳定且是片面性，是靠像社群网站、医疗、商展等这些目前有成长的领域，有如一个体质孱弱的人，复原无力而缓慢；2012年美国的经济成长率预估为2.5%，虽然比二次大战以来的平均3.4%略低，但以后每年的成长率大概就只能是这种水平。 发生于1960、1969、1973年的经济衰退，其造成的高失业率，都是不到两年就复原了，但自此之后就越来越慢。1981年的经济衰退，其造成的高失业率花了28个月才复原，1990年的经济衰退花了32个月，2001年的经济衰退花了46个月，2007年的经济衰退到今天已50个月，还走不到半途。 复原困难的原因有三﹕ 一、全美目前约500万的失业人口：由于经济全球化，及高科技带来的方便，许多美国人原有的工作机会，或被外包(outsource)到亚洲，或不再需要，例如传统秘书的工作已被智慧手机 (smart phone)取代，接下来保险从业者、法律咨询顾问、投资分析师也将不保，白领阶层的工作消失后很难再找回来。 二、美国人收入没增加：企业趁高失业率的时机，削减人工与薪资，因此个人消费水平不易提升。 三、被房市拖累严重：以前经济复苏后，资金会投入房市，有助经济更进一步繁荣，但这次却反而有3.7兆美元的房贷大洞待补填。 说来吊诡，以上这些因素也促使美国的经济复苏比其他国家，如欧洲国家的脚步，稍微快些： 一、美国科技的优势，例如社群网站创造的商机，吸引海外资本市场的资金回流，比美以前的达康 (.com)风潮。 二、美国人多年来薪资未调，增加企业的竞争力，于是一些出走的产业又从国外移回美国，例如汽车制造业，美元币值的相对弱势也有利美国出口。 三、美国房价低，个人花在居住上的成本减少，才有多余的钱来帮助消费，此外，过去20年来油价大涨，主要是中国和印度需要大量的基础建设，现在总算到了建完喊停的时候，油价可望逐渐缓和，将降低通膨的压力。 原文刊登在世界日報賭城版—-4-07-2012

內華達房地產負責人林秀華說，拉斯維加斯去年成屋銷售量成長兩倍，代價是超低的房價，屋主共損失900億財產。 大家都說美國的經濟已稍有改善，國民的消費增加，失業率也降了少許，但是美國的房價和此兩項指標的關係不大，主要影響房價的是：一、溺水屋的比率太高，例如在內華達州，溺水屋占所有房屋貸款的70%，屋主棄屋蔚為風潮，二、為了避免過去炒樓問題重演，近幾年來，非常不容易取得銀行的購屋貸款；前者是由於過去濫貸造成，後者是矯枉過正，皆源於金融體制的不健全與呆板。 就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣，先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期，再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛，如今國民生產毛額已大幅領先台灣，就可見凡事皆有其關鍵點。 歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革，可惜只有否定性的整頓，而無建設性的作為；金融體系無法正常運作，發揮應有功能，就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段，或是協調銀行救濟溺水屋屋主，其實只是使房市復甦的腳步變緩，甚至可說是把房價越治越慘了，並且平白浪費掉巨額的國家資金，不知唯有建立良好的金融秩序，提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。 拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶，至2011年的4萬8822戶，已成長了兩倍，但其背後的代價是：比建造成本還低的房價，過去五年來，拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產，平均一戶約損失11萬2000元，雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低，甚至近幾個月來已不見再跌，但專家預測以上的損失，至少需要十年才能補回。 以前許多美國人認為，不可能會有比小布希做得更爛的總統了，沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念，欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差，除了及時將賓拉丹繩之以法外，歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險，中國的富人覺得在中國，生命財產沒保障，也想盡辦法把財產弄到美國，美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。 原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012

根據統計資料，拉斯維加斯有70%的房子是溺水屋，亦即房子的貸款額超過目前房價。拉斯維加斯過去三年間拍賣掉10萬棟以上的房子，價格比最高時的房價平均下跌60%，其房災之巨，數全國第一。據專家推測，今後可能還有6萬到10萬棟拍賣屋進入市場。 但是，就在這個嚴峻房災肆虐的當口，今年一開始我們就經歷到幾乎類似五、六年前火紅年代的房荒。房子一上市，如果條件不錯，立刻就有五個甚至十個買家出價，兩星期不到，房子已經被人鎖定。我不止一次碰到這樣的情況：房子一上市，不管三七二十一，立刻按要價寫好合同發過去，結果，兩天之後，對方電郵回話說，抱歉，房子已經簽約！我說，你連鑰匙都還沒有放上去，而我是第一天就給合同，你怎麼可能已經賣掉？對方支吾其詞，不肯作正面回答。 是的，在全國最嚴峻的房災市場上，我們確實經歷到嚴重的房荒，條件好的房子突然供不應求，一上市就被搶購一空，此外，因價格、地點、質量有問題而滯銷的房子當然也有很多，這不在話下。四面八方的投資者紛紛進場。投資者也知道，只給一棟房子出價，肯定拿不到，所以就出價給三棟房子、四棟房子，看能不能搶到一棟。如此一來，本來短期失衡的供求關係乃演變成令人惑然不解的房荒。 房荒出現在房災之中，說起來極為荒謬，但這是事實。原因許多人知道。去年10月1日起，州政府的一項法案AB284開始運作，也就是嚴格檢查銀行拍賣屋的每一份文件，不再允許閉著眼睛，一天簽上個幾百份甚至上千份錯誤百出的拍賣文件。這麼一來，銀行回收屋（REO）的數目銳減，到今年1、2月的時候，它的效應猛然震撼市場，使大家都感覺到有買家而沒有貨出賣的苦惱。 熟悉內情的人說，這是短期現象，因為銀行手中還掌握數量可觀的溺水屋，所謂的「影子庫存」。一旦目前的法律問題緩解之後，我們將會看到更多的空房子上市。所以，房荒之後一定又有房災，絕對不能被短暫的現象沖昏了頭腦。 可是，從樂觀的角度看，我們看到，投資者真的是從四面八方湧來。幾乎全世界的人都突然發現，你從股票市場、從債券市場、從銀行利息，你能拿到7%、8%的收益率嗎？拉斯維加斯銀行回收屋的房價每呎低者50到60元，高者也不過是70到80元，而新房子的造價一般在100到120元之間。所以，現在買，他們問，還擔心房價繼續跌嗎？只要不再大跌，那麼，何不安心拿著8%的收益呢？顯然，今後一年，房災與房荒在此地會有一場激烈的鬥爭。 原文刊登在世界日報賭城版—-3-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。 拉斯維加斯的房價會不會回升？對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少？回升受到那些因素影響？這是我們可以討論的問題。 我們相信，此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是，從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價，肯定會有相當幅度的反彈，反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以，等到市場恢復理性，房價應當會稍高於成本。 至於影響房價的因素，可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素，下面就一一分析。 「房產地點」：好區的房子不但抗跌性高，而且將來經濟好轉時，也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大，但一般人的工作地點集中在賭街大道，新開發住宅區的地理位置多在外圍，附近有高速公路的出入口，交通便利之處的房產的升值潛力較大。 「房產種類」：無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」，因為有「住家協會」會費的開銷，以及管理上難與大型公寓競爭，較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低，容易負擔，獨棟屋更是吸引投資人進場，不但好租也好賣。在拉斯維加斯，管理上最棘手的物業是小型公寓，如四單位或八單位，最好不要自找麻煩。 「價位檔次」：拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子，其出租回報率最好，一般而言，高價位房子也比較不容易出租。 「加值項目」：由於過度開發與超建的問題，加上容易負擔的低房價，如果將來拉斯維加斯的房市反彈時，擁有各種加值項目，例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋，將率先勝出。 因此，購屋作為投資時，不應當只顧價格，還應當考慮上述的其他因素。 原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012