拉斯維加斯的「財務困難屋」(Distressed) 的供給量已經不再名列前茅 而且買氣也大幅攀高 經濟學家預期到2011年底，美國將有3/4的州走出經濟衰退，步上復甦之路，但房市短期內仍無法振作，而內華達州，尤其拉斯維加斯，其經濟復甦緩慢，但房市卻是十分熱絡，2011年3月份本地二手「獨棟屋」(釋)銷售量就比上個月大幅升高30.6%，比去年同期升6.6%，但仍建議：有多餘的現金才進場，具有出租條件及管理服務的才值得投資。 哪些州的房市不看好   根據全美房市研究權威Core Logic對各州的「財務困難屋」（Distressed）的供給量統計，房市最不看好的四州是紐澤西州、伊利諾州、馬里蘭州、佛羅里達州，其次是喬治亞州、康州、德拉威州，再次是阿拉巴馬州、加州、華盛頓州，接著是密西根州、紐約州、南卡州、麻州、路易斯安那州，這也是全美平均所在水平，內華達州則在其後，已經好過全美平均了。   當然，州的水平未必全然代表州內各個城市的表現，例如加州的各城市間的差異性就很大，但內華達州的人口多數集中在拉斯維加斯，若一概論之尚不為過，2011年3月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」銷售量比上個月及去年同期都提升，可見進場之熱烈。   供應量大使房價不易反彈   然而2011年3月份本地的二手「獨棟屋」成交「中間房價」(釋)比上個月小降1.6%，比去年同期降7.4%，這是因為現金投資者占半數以上，他們較傾向於買低價位的房屋，這包括「銀行屋」和「不足額還款屋」(釋)。   「銀行屋」通常缺少維修，甚至有些原屋主還盜賣櫥櫃、廚房設備、吊燈、熱水器等，而這屬違法行為，他們還會故意破壞現場，使其看來像是遭外人闖入偷竊的，投資者能以很便宜的價格買到這種房屋，但之後還得花不少錢修理。   「不足額還款屋」也有很多人青睞，因為交易要等銀行核准，費時又不一定成交，買家的出價通常會比市價低，根據非正式統計，銀行能接受的最低價格是市價的82%。   全美房市短期內仍無法振作，看以下三個與供應量有關的數據就可以了解： 1、全美約有350萬戶上市求售的房屋，要八個半月才能消化完（正常情況是六個月）；2、全美約有180萬戶「影子庫存」（包括正在進行「法拍」(釋)程續的房屋和借款屋主已遲付分期付款超過90天的房屋），以及銀行回收在手上，但尚未上市求售的房屋，其正確數目不明； 3、全美還約有嚴重「溺水」（房價不到貸款額的一半）的房屋200萬戶。 這未必就表示房價還會續跌，但可以確定的是短期內要反彈不容易，所以有多餘的現金才鼓勵進場，具有出租條件及管理服務的才鼓勵投資。   原文刊登在世界日報賭城版—-4-16-11  

一波一波的「銀行屋」會持續上市 但是由於需求也 很強勁 預計拉斯維加斯的房價將止跌回穩 slideshow 關心拉斯維加斯房價的華人，可參考最近所發表2010年的房市相關數據，配合著目前市場實際狀況來分析，一波一波的「銀行屋」持續上市，加上強勁的需求力道，拉斯維加斯的房價預估將會止跌回穩。   房價回穩   首先，2010年拉斯維加斯終於和「全美房價下跌最劇城市」之年度排行榜說拜拜，根據知名房市網站Zillow.com的統計報告，2010年上榜的包括佛羅里達州的邁阿密、奧蘭多、喬治亞州的亞特蘭大、伊利諾州的芝加哥等。   同時，本城房市調查公司SalesTraq也指出2010年拉斯維加斯「中間房價」（釋）僅下跌4%，相較於2009年下跌23%，不啻為一大進步，2010年拉斯維加斯56個郵遞區中有13個房價回漲，2個持平，30個跌幅為一位數，11個跌幅為兩位數，雖然2010年各郵遞區的漲跌互現，SalesTraq總裁Larry Murhy認為，總體而言，2011年半數的郵遞區的房價應會呈穩定或小幅攀升。 房源持續   一波一波的「銀行屋」還是會持續上市，據CoreLogic房市資訊公司的統計，拉斯維加斯有五分之一的房屋貸款遲繳分期付款逾90天，也就是說將有7萬5,000個房屋面臨「法拍」（釋）或「不足額還款銷售」（釋），此外還有銀行握在手上未釋出於市場的「銀行屋」，無人知道確實數據，從不同的消息來源，估計在5萬到10萬個房屋之間。   但是由於物美價廉，需求也很強勁，拉斯維加斯2010年底二手屋「中間房價」每平方呎約72美元，相當於1996年11月的水平，與2006年6月最高峰時每平方呎190元比，下跌了62%，拉斯維加斯目前的房價成為全美最容易負擔的房價之首。 需求強勁 這除了吸引了一批「嬰兒潮時期」（1945到1964年）出生的人來此退休定居，他們的年紀在60到65歲之間，已經退休不須找工作，對拉斯維加斯的高失業率無所謂；還有大批原來投資於亞洲資本市場的人，預見亞洲的投資風險增加而獲利趨薄，於是將資金轉移到美國的房市，拉斯維加斯的房屋出租市場暢旺，「投資回報率」（釋）又特高，所以就成為他們的首選城市之一。   原文刊登在世界日報賭城版—-2-19-2011  

因為預期通膨的發生 如果手上有閒錢的話 房地產可以保值 但是投資者要考慮「出租回報率」及當地的生活水平 以降低投資風險。 slideshow 剛去亞洲一趟回來，深深地感受到各國經濟情況的差異，目前歐美國家正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡，亞洲諸國的經濟卻已走出困境，熱錢到處流竄，流入又流出，造成資本市場極不穩定，房市狂飆，投資風險相對也很高，萬變不離其宗，投資者要考慮「出租回報率」（釋）及當地的生活水平，以立於不敗之地。 美國印鈔  其他國家防堵熱錢流入 為了刺激美國的經濟，歐巴馬政府施行了許多政策，包括減息無效後採取的「量化寬鬆」的貨幣政策，增印了6,000億的美元鈔票，由中央銀行通過公開市場購入政府債券等以提高貨幣供應，為銀行體系注入新的流通性，央行期望銀行會因此較願意提供貸款，銀行可透過借貸再創造出更多的貨幣供應，問題是這些美元到底有多少會滯留美國而起到作用呢？ 由於世界經濟嚴重不平衡，熱錢自會往幣值看漲、經濟成長看好的地方流入，美國經濟還不行，幣值看貶，也就留不住資金，反而造成其他國家的通膨及資產泡沫的壓力，紛紛採取防堵熱錢流入的對策。 例如中國長久以來就有人民幣升值的壓力，又加上一波波熱錢來勢洶洶，中國政府的宏觀調控政策包括：要求銀行增持外匯、以及上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，房市也如蓄水池般吸收了很多游資；香港是個自由經濟體，熱錢狂潮進不了中國，就以香港為替代品，自2009年以來，香港房市連漲了19個月，漲幅為46%，泡沫已儼然成形，未來房市崩盤的風險很高，重演1998年香港房市跌幅達52%並非不可能。短期內無法看出「量化寬鬆」是否可以改善美國的經濟，如果印了6,000億的美元鈔票仍然無法降低美國的失業率，就只好繼續印更多美元，「量化寬鬆」會增加通膨的風險，是政府在經歷通縮時推出的最後一招，必須給它一段時間運作，大家只好拭目以待了。 原文刊登在世界日報賭城版—- 12-18-2010

房地產投資者對個別市場的資訊的了解很重要 須多研究不同的產品和地區  評估其抗跌性 slideshow Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。 近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。 反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明： Zip Code Area % Change Medium Price $ 89002 Henderson -13.8%           147,000 89011 Henderson -12.1%           134,000 89015 Henderson -14.8%           115,000 89074 Henderson -12.9%           155,000 89128 Northwest -21.1%            87,000 89134 Northwest -12.2%           180,000 89141 South West -10.3%           175,000   […]