房地產下一波的新潮流將是「智慧房屋」（Smart house），什麼是智慧房屋？那將會很像卡通「傑佛遜」裡面的一家人，住在雲端上的房子中，先生上下班時，老闆用手機指揮他工作，太太坐在沙發上烘頭髮修指甲，和朋友聊天，小兒子在電視銀幕前和老師講話做功課，按個鈕就有機器人出來打掃做飯，一家人出入都用一個像飛碟的噴氣汽車，這裡面所描繪的其實已很接近今天人們的生活，大家不是成天拿著個手機聊天、看電子郵件和打電動遊戲，也有個會自己跑的吸塵機在屋子中轉來轉去。 智慧型房子主要功能分為四大類。 第一是省能源，房子中的能源的調控由電腦控制，熱水爐改用小型的，由電腦時間控制，它會在房主回家時才將熱水燒好，花園中的澆水系統將完全由電腦控制，燈光會隨著人在房中移動而開關，西曬的房子，因為用了智慧型窗子也解決了屋內過熱的問題，窗簾會自動開關，窗子玻璃也會像太陽眼鏡一樣會隨著光線強弱而變黑或變透明。 第二是娛樂，房子中的電視，電動遊戲和音樂將完全由電腦控制，音樂將會隨著人的移動而由一個房間轉到另一個房間，特大號多功能的電視螢幕將出現在每一個房間。 第三是安全，房子中的保全系統將更為全自動化，電腦控制的燈光系統將使小偷不清楚房間中有沒有人，房子也有攝影系統，可以讓人在幾千里外監控房子中的行動，上個月拉斯維加斯有位居民的手機通告說有人進了他房子，他在手機上看到小偷，立刻打電話給鄰居，他鄰居前去用攝影機將正跑出屋子上車的三個小偷都拍了下來，這一段影片在視頻上放出，一下子就有200萬個點擊率。 第四是家務，家中的消防、剪草、百葉窗的開關、寵物的食物，煮飯的電鍋將全由電腦控制，自動化的機器人可以協助行動不便的老年人。這時將產生新的行業，叫房屋自動化設計師，他們已經成立了自己的協會CEDIA (Custom Electronic Design Installation Association)，正在爭取執照制度的立法。 而這些智慧型的功能全靠電腦和手機控制，再不久的將來人們連手機都不用了，用穿載型的手錶或隱形眼鏡就可控制房子，這時就像科幻片中人們站在老遠，對著電燈看著燈就會自動亮了，瞪著門，門就能自動打開了，朝爐子上看一看，飯菜就做好了。智慧型房子將是個700億的大產業，明年在拉斯維加斯的電子大展將是各廠家爭雄稱霸的地方。 原文刊登在世界日报赌城版——11-28-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯的超市正隨著經濟變遷而發生變化，11月時Hagen超市宣布關閉七家店，10月時，「Fresh & Easy」宣布在拉斯維加斯的14家店全部關門，但這並不代表當地的經濟有了大地震，而是超市間的競爭。 在2007年，「Fresh & Easy」一口氣在拉斯維加斯開了25家店，那時只要找得到土地就蓋，不在乎四周的環境和鄰居，結果後來一家接一家關門，但關了門的店很快就有人接手，「Smart & Final」就進場拿下「Fresh & Easy」在沙漠林的店鋪。 墨西哥人的超市現在也正大張旗鼓進入拉斯維加斯這塊市場，他們瞄準主流超市沒有考慮到的顧客，除了以少數族群為目標，也有以健康食品為號召的，像Sprouts和Trader Joes。 最近，大華超市在城的東邊，馬里蘭大道(Maryland Parkway)旁開了一家新店，參加這場超市大戰。大華所選的地點，是東邊較早開發的地方，在沙哈拉大道(Sahara Ave.)、佛羅明哥(Flamingo Rd.)，尹斯特(Eastern Ave.) 和天堂大道(Paradise Rd.) 所圍起的一個方塊中。 這個地區的房子都很老舊，也有治安問題，但人口密度高，很容易出租，因為許多剛搬來拉斯維加斯的人，住在這裏靠近賭區、內華達州立大學、日升醫院，購物中心，工作、生活方便，交通便利。 這個地區目前有兩棟100多萬的房子在市場上掛牌求售，最貴的那家在拉斯維加斯鄉村俱樂部(Las Vegas Country Club)中，要價129萬5000元，有6139平方呎，五臥，七浴，兩車庫，1989年蓋，四周全是高大的樹木，門前是大片的草皮，很高雅漂亮，這個社區中另有12棟掛牌在市場上賣，最便宜的是34萬9500元；另一個高爾夫球社區叫「國家高爾夫社區」(Nation Golf Course)，有五棟房子求售，價位從37萬到49萬不等，房子比鄉村俱樂部的更老舊。 在高爾夫球場外有30幾棟房子在賣，價錢在10幾20幾萬之間，最便宜的是一棟1161平方呎，四臥三浴，1963年蓋，要價10萬4922元，可租1050元一個月，另一棟2431平方呎，四臥三浴，沒車庫，1963年蓋，要18萬元，可租1300元一個月。 不過獨棟的住宅在該區已不多了，大多數是多單位公寓，因為不易管理，所以不建議小額的投資者入場，但在賭場街(Las Vegas Blvd.) 和馬里蘭大道之間有一些大型的物業在市場上賣，大華超市如果成功，勢必吸引一些新的華資進場。 原文刊登在世界日报赌城版——11-14-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

開車經過查爾斯大道(Charlestion Blvd.)，發覺介於15號公路與Valley View之間的北邊一面，昔日的醫療大樓群如今多已人去樓空，一片荒涼，醫院不約而同地往南遷，改聚集在偏遠的西南區215公路與Durango Ave.的交會點附近。 偏遠的西南區有很多新建的商業樓，前幾年曾是無人問津的蚊子館，如今漸漸有醫療機構入駐，因為樓宇新穎，租金便宜，蔚為一股熱潮。醫院或診所不像一般的購物中心，必須處在繁華熱鬧的地點，才有商機，醫院就算地處偏遠，就診的人都會不遠千里上門求醫。 查爾斯大道的醫療大樓一一空置，附近的區域也連帶地滿目瘡痍，例如聞名的Scotch 80’S，此區有許多歷史名宅，經過翻新，曾有一番新的面貌，近來賭城的房市回溫，這裡不南不北，了無起色，還不如其北的舊城區(Down Town)翻新後生機盎然。 進入網路的世代，由於網購與不須在辦公室上班的大勢所趨，使得購物中心與辦公大樓變成供過於求，只有少部分可以倖存，尤其辦公大樓必須是特優的地點才能投資，大半條的查爾斯大道已經過氣，其上老舊空置的大樓未來可謂凶多吉少，可能會淪為被銀行法拍，外州來的華人投資客，勿因其要價便宜而心動，如果找不到房客，將成為燙手山芋。 經營使用者亦然，例如一家餐廳業者曾說過：「不怕租金貴，因為貴的租金是顧客付的，便宜的租金，則是自己付的」。就以餐廳為例，在拉斯維加斯，餐廳要集勢，最好在拉斯維加斯大道(the Strip) 或春山街(Spring Mountain Rd.)，因為眾多的外食者往往來到餐廳雲集的地方才決定要上哪家餐廳，在其它的城市，重點是使膳食遠近馳名，在拉斯維加斯，則是要集勢的旺點，雖然競爭大，可是客源更大。 經營企業與商業樓的投資比住宅的風險高許多，新來乍到的商家或地產投資者，最好能先與長住且留意城市發展變遷的當地居民洽詢，再決定方向。 拉斯維加斯目前的空屋率仍在全美前十名之列，9月底計有1萬6752戶，占全城的2.6%，第一名是密西根州Flint為7.5%，第二名是底特律為5.5%，相較於全美平均空屋率為1.8%﹔而拉斯維加斯的法拍屋中有9.3%是空屋，相較於全美的5%。

房產經紀人帶客人看房子，有時會碰到有非法占領（Squatting）的流浪漢住在裏面，他們打破後窗玻璃，住進被人放棄或銀行沒收的空房子裡，早出晚歸，出沒無常，十分駭人。 長久的非法占領可以成為合法擁有，這又稱為反向擁有（adverse possession）。在法律上只要一個人成功占用物業五年，也付了地產稅，再加上四個條件，對地主宣誓敵對行完、事實占領、公開占領和專有連續使用，就可將房子土地合法擁有。 這個法律是林肯總統在1862年簽署通過的，那時法律是這樣寫的：一名美國公民，從未持槍反抗過政府，有權在一塊160英畝的地，蓋一間12呎x14呎的房子，在上面住五年就可合法擁有那物業。 這是在西部拓荒時的老法律，現在有些非營利團體帶著街友遊民公開占領空置的房屋建築。在紐約，一個叫橡樹子（ACORN）的團體，在1979年占領足夠給200人居住的樓宇，國會議員還支持他們，讓他們以一元買下這些建築物。到1985年，橡樹子已在全美國58個城市占領過房屋給街友遊民住，政府還出了270萬元經費給他們修房子。 但是非法占領事實上是很難在五年以後順順利利拿到土地，因為地主可用遊蕩法（loitering）和非法穿越法（trespassing）將非法占領者趕走。 一旦房主發現有人以非法占領為藉口住進空置的屋子，要趕他們，以法院的角度來看，這些非法占領者是「房客」，只能採用驅趕惡房客（eviction）的途徑。首先房東要在大門上貼「五天搬家」的通知，再貼「五天違法居住」的通知，然後是「趕人終結」的通知，才能通知警察趕人，沒有法院命令，房東是不能隨便趕人、換鎖、切掉水電，也不能將出入口封死，在房客被趕走後，他留在室內的東西，房東必須保留14天，否則房客有權告上法院，要求賠償。 目前在拉斯維加斯，光是西北區就有3600棟空置屋，預計到今年底可能會增加到5200棟，警察也擔心這些房子會被不法分子利用去做毒品工廠，群聚嗑藥的房子，或是開狂歡派對，勢單力薄又不知情的經紀人去看房子時會發生生命危險，而房子被人破壞損毀也讓房主蒙受損失。 為了掃毒，消除非法活動和不讓非法占領傷害到拉斯維加斯的經濟，最近通過一條法律AB386，賦予警察直接權力驅逐占領者。房地產協會（GLVAR）和拉斯維加斯市政府及警察局配合行動，如有房產經紀或房東舉報非法占領，就算非法占領者有偽造的租約，只要有非法使用水電和其它非法事證，警察有權在一天之內就將占領者趕出物業，大大提升與維護房東的權益。 原文刊登在世界日报赌城版——10-31-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

饒舌歌手瑞福拉夫(Riff Raff)最近在西班牙小山丘社區（Spanish Hills）買了棟豪宅，準備在拉斯維加斯長期定居，當初他要房地產經紀人給他找個400萬元以內的房子，結果只花140萬元就買到一棟6000平方呎、五臥房、七浴室的房子。他很興奮地說，剩下的錢可以去賭城大道上血拚了。 這棟房子又稱為「可待因古堡」(Codeine Castle)，裏面全漆成紫色，另一位喜歡紫色的歌星王子，可要眼紅了。 客廳有兩層樓高，沙發、餐桌和廚房都在這個大空間中，一目了然，四面牆都是像嗽口水般的淡紫色，主臥室裡面漆成大塊石磚的模樣，顏色當然也是紫色，臥房除了放床，還有起居室和壁爐，後院有游泳池，紫色柱子的涼亭和烤肉架，因為位處山坡高地，可看到遠方的賭城大道和高山。 西班牙小山丘社區是拉斯維加斯的高級住宅區之一，地點在215公路和熱帶雨林大道(Tropicana Avenue)旁，離賭區近，深受影藝界人士喜愛，許多好萊塢的電影明星都在此置產，又被稱為拉斯維加斯的比華利山莊。社區有鐵門和警衛，裏面的街道兩旁都種上了大樹，有個很漂亮的小公園和網球場。 目前有14棟房子在市場上賣，最便宜的一棟要價115萬元，有4708平方呎、四臥房、五廁所，屋主於2001年自建，從來沒上過市，第一次拿出來賣。 這個社區中最貴的一棟要價1700萬元、六臥、十浴、1萬5000平方呎，相當於一平方呎1113元。電影明星尼可拉斯凱吉(Nicolas Cage) 在該社區也有棟房子在賣，這房子去年要價949萬元，現在降到694萬，七臥、11浴、1萬4306平方呎，也就是一平方呎489元。根據Zillow網站評估，這兩個物業的要價都太高。 另一棟豪宅要價115萬元、五臥、六浴，4860平方呎，等於一平方呎237元，現任房主為巴西拳王，他在2011年，以67萬買下這個在2007年建蓋的房子。 現在華人對拉斯維加斯的豪宅興趣日趨濃厚，而西班牙小山丘社區因為地點適中，成了華人買家最青睞的社區之一。 許多華人因為沒有購買豪宅的經驗，往往不得其門而入，約看豪宅，一定要準備好財力證明，先傳給賣方經紀人得到賣主的許可，再和賣方經紀約好時間去看，通常賣方經紀會有兩個人，拿鑰匙開門後，他們會一前一後帶客人進去看，因為房中有很多骨董字畫，他們為保護房產和屋內的裝飾，所以很小心，而華人常常一家大小進去看，小孩到處跑，讓房產經紀很頭疼，希望買家參觀豪宅時，能慎重其事，等到覺得適合買定了，再帶全家人去視察未來的住宅。 原文刊登在世界日报赌城版——10-10-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

物價跌、東西便宜，對消費者而言應該是好事，老百姓比較怕通膨，但事實上從長遠眼光來看，通縮會造成惡性循環，使經濟窒息，道理何在呢？ 就從中國的「產能過剩」，這個促成通縮的原因說起吧，過去20年來中國不斷興建工廠，增加產能，雖然2008年全球爆發金融風暴，世界各國的經濟陷入低迷，但中國政府竟然撒下4兆人民幣，繼續撐住全球搖搖欲墜的資本市場七年，中國經濟依舊以每年兩位數的速度成長，但卻埋下產能過剩的禍根，如今開始調整其經濟結構，將帶給未站穩的西方國家新的衝擊與危機。 生產過剩，供過於求，物價必然下跌，廠商獲利就減少，於是減少生產，並且裁員減薪，有些廠商不敵削價競爭而倒閉，隨之造成失業問題，而個人收入減少自然要量入為出，減少消費，也有人因為期待價格還會下跌，就等候不購買，錢包繼續關緊，因此需求量更低，如此就是通縮的惡性循環，中國將帶給全世界通縮的問題。 通縮對經濟的殺傷力大，日本就是最好的例證，經濟低迷了近30年，還爬不出泥沼。當年日幣被迫升值鑄成大錯，中國應該不會步日本的後塵，現在的對應措施攸關未來，既定的政策是把出口與投資導向轉為內需與消費導向，即採取貨幣寬鬆政策與透過非房地產的地方基礎建設，擴大財政支出，但如果結構性的問題無法解決，包括股市與金融體系(資本市場)及房地產投資，問題可能還會延續到2020年以後。 今年8月中人民幣貶值似乎是為了增加出口的競爭力，但實際上是中國政府受到必須貶值的壓力，因為之前政府用國家的錢去救股市，消息靈通的投機者趕快出場，然後把錢轉到國外，中國政府終於接受事實，放手不再干預股市，讓人民幣貶值，新興亞洲國家與拉丁美洲國家，也都希望自己的貨幣貶值，能帶動出口，在眾人齊貶之下，美元自然走強。 反觀美國金融業經過數年的重整之後，財務體質已經漸漸強健，嚴格的金融法規使銀行不能再亂借錢炒股，債務低因而不怕升息，但是美國聯準會只敢緩緩升息，因為考慮中國通縮這顆不定時炸彈的威力。 因為之前大家預期9月份美國聯準會會調漲利率，也加速美元走強的趨勢，結果9月份沒升息，如果12月份的升息幅度也有限的話，明年美元應該就會修正下跌，只要升息與強勢美元這兩個因素得以解除，就不會波及美國房市復甦的腳步。

中國貪官受賄，從早期指定要家電用品，演變到要人民幣、骨董名器、美金鈔票到海外帳戶資金。貪官一朝因貪腐被治罪，在國外的資金仍可以保障出國留學的兒女一生富裕，「一切都是為兒女」正是歷盡艱苦的這一代華人的思維。 澳洲因為比歐美大陸更近中國，成為華人投資的熱點，大批的中國投資者促使澳洲房地產領先大漲，目前華資已領先其它的外資，居排行榜之首。去年中國投資者總共投入276億澳幣，相當於196億美元，雪梨的房價比2012年5月約漲48%，墨爾本則約漲32%，結果中產階級的本國人反而負擔不起高房價，澳洲政府只好立法抑制銀行貸款給非自住用途的投資，並限制外國人不得買賣二手屋，因為買新屋可以推動建築業，增加就業機會，但二手屋買賣就只會助漲房價。 今年年中，中國股市崩盤，人民幣開始前所未有的貶值，全球資本市場也動盪不安，但是中國富人覺得比起國內，歐美的投資項目還是比較安全、穩定，且能保值，於是加緊把國內的資金移轉到歐美來。目前中國投資海外的前三名國家，依次是美國、澳洲與英國。尤其是在美國投資的成長速度驚人，光是2015年上半年，華資進場美國的資金總額就比2014年整年還高出68%，更因為近來加拿大幣對美金貶值30%，華資乃取而代之，成為美國房地產外資排行榜第一名，紐約曼哈坦的高檔住宅突然炙手可熱起來。 此外，中國政府準備要放寬外匯審核，即讓富人可以直接投資海外資本市場，中國人口眾多，如果資金一窩蜂投入美國房地產市場，對美國的影響力不容小覷。 近年來各國政府都已意識到，國際間的資金流竄會造成全球性資本市場的動盪不安，處理不善甚至會動搖國本，必須隨時監控大量的外資湧入股市或房市，否則它先會造成國內物價上漲，然後有一天外資又突然撤走時，留下一堆經濟爛攤子，但美國地大物博，金融體系龐大，較少這方面的顧慮，美國一向歡迎外資，且留得住外資。 比較1989年時，日本企業大舉投資美國商業房地產，高價買下紐約的洛克菲勒中心、洛杉磯的哥倫比亞電影公司等，結果損失慘重，中國投資者現在捨棄香港或新加坡這些房價已經飆過頭的地方，而選擇美國則是低價進場撿便宜，房地產能保值，不受人民幣貶值影響，又能分散投資風險，是很明智的投資選擇。

拉斯維加斯的豪宅眾多，有一個物業非常獨特，值得一提，它原是在百樂宮中表演的歌星丹尼甘斯所擁有，目前正在市場掛牌求售。 這棟房子是全然的法國古堡式設計，坐落在漢德森市一個只有144塊地的鐵門社區羅馬山 (Roma Hills)裡。丹尼甘斯在2000年買下占了六塊地的建地，他太太立刻飛到法國去選購建築材料，目前房子外牆和外面走路步道用的石灰石板 (lime stone)，屋頂上公雞形狀的風向標，法國骨董的水龍頭和廚房中特大號的切菜板都是那一次買回來的，豪宅蓋了兩年才完成。 2009年丹尼甘斯在睡眠中過世，他的太太收拾了隨身用的衣物，立刻搬去洛杉磯，再也沒回來過，她找了百萬經紀人查爾來賣房子，房子上市沒多久，第二位來看房的買主，海爾夫婦看完後立刻出價買下。這房子丹尼甘斯花了900多萬元建造，而海爾只付了370萬元就買到手了，因為2009年那時房市很不景氣，成交價都很低。 這個物業事實上包括有好幾棟房子，主建築是7000平方呎，有五個臥房，加上旁邊一棟2000多平方呎的客房，還有一棟可停20輛車的車庫。 房子中的房間實際上都不大，因為法國古堡的設計就是這樣，但每一個房間都有壁爐和很高的法國式門，每個房間都可以直接通到院子或涼棚裏。 主建築的頂樓原是丹尼甘斯的健身房，有三面可以看到遠方的賭街大道和小山丘，健身房中還有個按摩室和洗澡間，丹尼甘斯生前天天在那裏運動。 樓下的廚房中有個特大號的切菜板在獨立的調理台上，冰箱貼門是特別做的，和其它的櫃子門一個式樣，商業餐廳用的瓦斯爐，橡皮革顏色的大理石台面， 還有個農場用的特大號水槽和四個洗碗機。窗邊有個小餐桌，後院中的美景一覽無余。樓下洗衣房除了洗衣機和烘乾機外，還有給狗洗澡的地方，旁邊有間佣人的臥房。 從客廳的樓梯走上樓，二樓有個看電視的起居室，旁邊有小孩的書房與圖書館，三個小孩的房間都蓋得像個玩具古堡，主臥室是唯一不太有歐洲風味的地方，床鋪和起居的地方(sitting area) 很寬敞，還有個陽臺，可在那裏看風景。 客人住的房子中有個可放600瓶酒的地窖，在房子旁的車庫裏，那是以前丹尼甘斯放他的勞斯萊斯(Rolls Royce) 和Jaguar的地方。 現在這個物業再次上市求售，有七間臥房和13間廁所，室內面積9649平方呎，占地2.57英畝，要價570萬元。 原文刊登在世界日报赌城版——09-05-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

「房市泡沫」給投資者新的買低賣高機會，在短期內取得可觀的利潤，即「翻售」(flipping) ，屋源來自於銀行法拍屋，或需要大修的空置屋。 例如有位在奧克拉荷馬州起家的「翻售」達人 Daniel Wiafe，曾被HGTV電視臺邀去作一個節目，介紹「翻售」的竅門，他於2012年搬來拉斯維加斯。Daniel Wiafe在本城的第一個案例是一幢原屋主在2001年以25萬元購得的獨棟屋，不幸其租客用這房子來種大麻，結果積欠電費7萬元，被警察掃蕩， Daniel Wiafe以11萬元低價買進，轉手賣給一名投資者14萬元，後者花了2萬5000元修繕，又以22萬元「翻售」。 由於2013年與2014年拉斯維加斯的房價每年回升25%至30%，預期2015年約10%，使得未來「翻售」的利潤越來越微薄。據統計今年第二季拉斯維加斯「翻售」的平均毛利是28.5%，金額約4萬8200元，未包括修理費與銷售費。全美的平均毛利是36%，金額約7萬700元。 在拉斯維加斯「翻售」的利潤已無法吸引外來的投資者，加上目前值得「翻售」的房源不足，投資者們紛紛轉移陣地，今年第二季拉斯維加斯「翻售」占獨棟屋總銷售量的比例是7.7%。前一年的比例是9.7%，全美第二季比例是4.5%。 內華達州目前的溺水屋比例為25%，排名全美第一，第二名是伊利諾州的23.7%，第三名是佛羅里達州的23.6%；拉斯維加斯的溺水屋比例則為27.9%，全美的平均是13.3%，故有些投資者還在拉斯維加斯等待銀行下一波的法拍動作，但預期短期內房價不易大漲，可能要改變投資策略，將房子出租收取租金，以取代「翻售」牟利。 今年7月份二手獨棟屋共銷售3180戶，中間價格為21萬8000元，建商新屋共銷售583戶，中間價格為30萬6000元，以約2000平方呎、3房3衛2車庫的格局為主，許多投資者仍認為拉斯維加斯的房價比美國其它的大城市相對低廉，未來有較大的升值空間，且出租市場興旺，出租回報率高，進可攻退可守。

在買房子過程中，有些買家喜歡在出價時用超低價（Low Ball）的戰略，將對方的要價攔腰砍再打八折，這種出價單送出去，大多賣主理都不理，連還價（Counter Offer）都沒有，就扔進了字紙簍。 不過超低出價也非全無希望成交，如果按照以下五個步驟來做，說不定賣主會願意坐下來談判。 一、出價前請經紀人先打個電話與賣方經紀聯絡，了解賣方要價這麼高的理由在哪裡，有沒有別人出過價，為什麼沒有成交。買房子像作戰，情報周全，勝算才大，否則有如在黑暗中開槍，失敗的機率很高。 二、要了解市場，如果現況是房源不足的「賣方市場」，很多買家對同一個物業有興趣，那麼出價超低的就毫無成功的機會，這時候買家經紀人是最好的戰略顧問，要仔細分析一下這個物業是不是在市場上很久了，要價是不是太高了，這樣才能決定如何出價。 三、不要讓對方感覺受到侮辱，賣方對超低價的感覺多半是認為買方瞧不起人，賣方第一個反應可能是火冒三丈，這時出價單中最好附帶房產估價報告或是營造商的修理估價明細，說明出低價的理由在哪裡，同時讓賣方經紀理解，讓他在賣主面前講幾句好話。 四、是把買家的財力證明連同出價單一起送給賣方，這樣才能表明有購買力與誠意，讓賣方心安，否則賣方以為買方是胡亂出價玩遊戲，不是很認真的想買。 五、是盡量不要寫太多的附加條件（Contingency），太多的附加條件只顯示買家隨時會反悔退出，賣方擔心白費時間，錯失其它機會，也就不願意考慮談價了。不帶任何附加的條件，可以表現出買家購買的決心。 另外可以考慮的是縮短反悔期（due delinquency period）和提高定金的金額，當賣方感受到買方的誠意和決心，也許對買方超低的出價仍會有坐下來談價的意願。 一般來說，出價低於賣價25%就算超低出價，成功的機會非常低，但功課做了這麼多，代表買方真的很喜歡這房子，為什麼不出個合理的價錢，免得讓賣方有被玩弄和侮辱的感覺。 原文刊登在世界日报赌城版——08-22-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供