政府救濟方案推陳出新 成效不彰之外 有時還反而助長棄屋風氣 使房市更亂 回復之路更漫長 slideshow 市場上對拉斯維加斯未來房市的預測可說是眾說紛紜，因為和美國其他城市相比，拉斯維加斯的變數更多，尤其政府拯救房市的政策未顯成效，房市不易在短時間恢復秩序。   去年12月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」（釋）的成交中價比前個月下跌2.2%，二手「康斗」（釋）的成交中價比前個月下跌4.8%，但總銷售量比前個月激增13.6%；去年共有8萬8,198宗「法拍」（釋）案件，占全城房屋的10.8%，即每9戶就有1戶「法拍」案件，這比2009年降低了7%，但比2008年增加了31%，看多看空者各有表述，複雜度可見一斑。   救市方案 成效不彰   前內華達州議會發言人Barbara Buckley甚至說歐巴馬政府的救市方案－「協助溺水屋主降低房貸壓力」(Making Home Affordable Program)在拉斯維加斯起不了作用，例如一個當初付了40萬元買的房子，現在只值13萬元，若只是降低每月分期付款額，無法解決屋主真正的問題。 她認為，需要的是降低房貸的本金，否則屋主會作策略性的棄屋，主要是房價掉太多了，而失業率持高不下，預期房價要回復很難而且會須很長一段時間，在這種特殊的經濟環境下，市場上產生了混亂的狀況。   變相鼓勵解套   此外，因為全美預估還有1,100萬的「溺水屋」（釋），歐巴馬政府鑑於救濟方案成效不彰，不斷提出改進的訴求，最近為了提高「避免法拍的變通方案」「HAFA」（釋）(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program)的績效，又研議修改「不足額還款銷售」（釋）(Short Sale)的準則，包括不查核申請戶的財務狀況、不必管申請戶的每月分期付款額是否不超過收入的31%，第二順位的抵押債權人無權要求高於6,000元或欠款的6%(二者中取其低者)的和解金，銀行須在30天內給申請戶答覆等細節，一時間輿論譁然，這不是變相鼓勵「溺水屋主」用「不足額還款銷售」解套嗎？   有人還提議說為何銀行不乾脆允許原屋主透過自己的「不足額還款銷售」用市價買回自己的房子？這原是不合「公平正義」的，現在迫於現實情勢，也公開討論其可行性，失去原則的作法勢必會使房市更亂。   原文刊登在世界日報賭城版—- 1-15-2011  

銀行不可能永遠提供免費住屋  拖延「法拍」 使房源緊俏只是一時  買家稍安勿躁   MERS (Mortgage Electronic Registration Systems)機構   美國是法治國家，既然生活在美國就必須認識美國的法律，以保護自我權益，近來，很多違約房貸戶表示，搞不清楚為甚麼倒銀行的賬，卻由一個叫「MERS」(Mortgage Electronic Registration Systems)的機構來出面「法拍」（釋），雖然銀行把本票轉到「MERS」名下，授予「MERS」權利進行「法拍」，但是有房貸戶卻主張，「MERS」並不擁有債權，無權利「法拍」，他們的目標是賴住不走。 「MERS」是甚麼樣的機構呢？由於美國1990年後開始盛行房貸轉賣，銀行們為了節省到郡政府登記債權轉移的費用及簡便其手續，所以在1997年共同設立了這個服務機構﹔它是以一個房貸使用一個統一編號的方式，集中記錄房貸的轉移，包括負責收取分期付款的服務公司 (Servicers)及「債權投資人」 (Owners)。 後來房貸還被分割成「抵押擔保」證券 (Mortgage Backed Securities)在市場上流通，因為有些發行「抵押擔保」證券的銀行，並未依法持有抵押憑據，無法證明他們確實擁有這些房貸，即可能無權對違約戶進行「法拍」，投資證券的人也準備提告銀行。 拖延法拍使房源緊俏只是一時 上兩篇文章提及銀行申請「法拍」的文件中之供述書(affidavit)部分有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，美國政府要銀行們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作﹐為期約一個月，這會造成暫時的房源緊俏現象。 第一章（23）提及全美房市潛在的供給量，也就是影子庫存達1,200萬戶，據以往紀錄，全美每年約銷售500萬戶，預計兩三年時間可消化掉庫存，之後房市應會反彈，現在以訴訟來拖延「法拍」只是使房市復甦的時間更往後延遲罷了；還是一句老話，該來的早晚還是會來，銀行不可能永遠提供免費住屋，拖延「法拍」使房源緊俏只是一時，買家請稍安勿躁。 原文刊登在世界日報賭城版—- 10-23-2010

歐巴馬政府想用投資建設來刺激景氣 在背負降低預算赤字的包袱下 無法施行經濟復甦就只有靠民間企業自立自強一途   製造slideshow房源緊俏的假象   11月2日的選舉已到眼前，選民將以選票來驗收歐巴馬政府經濟振興方案的施行成果，國債增加了這麼多，經濟還是沒起色，此刻，共和黨當然利用百姓的怨氣大事炒作，眼看這場選舉執政的民主黨可能會失去許多席次，民主黨不能坐以待斃，於是假公濟私玩起操控短期市場表現的伎倆，所以銀行將會有延緩履行債務求償(moratorium)的動作，也製造一個房源緊俏的假象。 上篇文章提及兩家房貸大銀行申請「法拍」（釋）的文件中之供述書(affidavit)有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，因此政府在投票前趕緊施加壓力給五家房貸大銀行，JP Morgan Chase﹑GMAC﹑Wells Fargo﹑Bank of America﹑及PNC Financial Services Group，要它們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，檢查是否有文件瑕疵與程序不完整的可能性，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作約一個月，這就是變相的延緩履行債務求償。 和選舉掛鉤 「法拍」即「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)，全美有27州的「法拍」不須經過法官的判決，特別稱法拍為「信託拍賣」(Trustee Sale)，有些銀行這次的凍結法拍動作只選擇「法拍」須經法官判決的23州來執行，內華達州不在這23州中，但本州參議員Harry Reid特別要求五大房貸銀行也暫時凍結內州的「法拍」，待相關單位建立一個確定法拍程續完整的系統之後才解凍，用這種方法來收買「溺水屋」（釋）的屋主選民，同時也製造一個房源緊俏的假象。 中間選民現在很徬徨，不知到底要讓Harry Reid這個政客連任呢? 還是選激進茶黨 (Tea Party)支持的共和黨候選人呢? 民主黨失去席次會造成朝小野大，使政府更無法有作為，美國百姓一向天真地認為選新人就有新希望，但在這麼困難的情況下，如果不施以行政救濟還真會動搖國本咧﹗ 其實2008年的金融危機主要源於長久以來金融體系沒受到適當的監控，歐巴馬政府搶救的過程中難免發生沒效益的浪費公帑，但後來衰退的深度和長度甚於預期﹐其中一個主要原因是，重整金融體系的配套工作沒做好，銀行還未從失序中站起，重新為經濟的復甦注入啟動的力量，反而縮緊放款業務，又如美國銀行 (Bank of America)兩年前因為買下面臨破產的房貸融資公司Countrywide Financial，開始承作房貸的大盤，日前突然終止此業務，不買房貸公司的帳了，也是對經濟雪上加霜。 原文刊登在世界日報賭城版—- 10-16-2010

兩家銀行的「法拍屋」 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題 但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少 標購「法拍屋」要注意產權問題   受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。 目前有一「產權保險」（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。 因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。 順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。 付不起貸款的屋主的另一項權利 有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。 至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。 原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010

參考美國房市的概括數據 還是要依個別市 場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全 影子庫存 威脅房市slideshow 受到近年來房地產市場變化的影響，一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變，自用型的購屋傾向於實用考量，包括使用面積小、維修少的房屋，甚至租屋的民眾人數增加，形成租屋市場的成長與看好；由於買屋的態度趨於保守，在短期內可能會抑制房市回升，但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎，尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資，而非求快速增值的短期投機，且不計算自己是否負擔得起貸款；只是要消化掉全美目前1,200萬戶的影子庫存，以過去平均一年銷售500萬戶來計算，還真是非得兩三年時間不可。 歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束，銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」（釋）的時間，並不能真正解決房市問題，如果失業情況沒有改善，房市裡的影子庫存，即房貸違約戶和想解套的屋主數量，只會持續增加，加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋，會造成房市供給量過多，將破壞美國政府挽救房市的努力。 據美國商務部公布的資料，今年2010年第二季全美房屋「空置率」（釋）(Vacancy)近1,900萬戶，房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底，約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」（釋）(Negative Equity)或稱「溺水屋」（釋），房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款，其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice)，預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶，相較於2009年的90多萬戶則稍增，相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶，則不可同日而語。 穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」，而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶，加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售，使得房市潛在的供給量，也就是影子庫存高達1,200萬戶。 民眾在購屋的心態上已有明顯的改變 儘管房貸利率處於將近50年來低點，但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際，選擇偏向面積小﹑維修少的房子；有些美國人開始保守理財及減少負債，認為買屋不如租屋的人增多；此外，銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸，所以只能繼續租屋；也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中；幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多，而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長，「出租回報率」（釋）也近歷史高點，正紛至沓來；拉斯維加斯的特點是房價水平低，出租市場熱絡，在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣。 原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010

不論是屋主或銀行  本能皆會依照對自己有利的方式來作決策 最怕的就是不知道其中的利害輕重  損人又不利己   「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮   基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」（釋）潮所帶來的衝擊。 因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。 銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。 次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。 為今之計 關键在銀行 根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。 如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。 人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。 原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010