By Judith Lin Sullivan

策略性棄屋 賭城恐重現「法拍屋」潮

Written By: judith - Jun• 23•11

不論是屋主或銀行  本能皆會依照對自己有利的方式來作決策

最怕的就是不知道其中的利害輕重  損人又不利己

 

「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮

 

於溺水屋的比例逐漸增加,有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮,如果要避免此一現象產生,唯有銀行能對溺水屋(釋)屋主一些貸款額減免,或同意不足額還款銷售(釋),以減少其棄屋而走的可能,也降低賭城第三波的法拍屋(釋)潮所帶來的衝擊

因為賭城房價自2006年高峰跌過半,目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」,即房價低於貸款,就算付擔得起房貸,據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計,賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸,曾經或開始考慮解套,即所謂「策略性棄屋」,這意味將可能會造成賭城第三波的法拍屋

銀行在前幾年景氣好的時期,沒有依據貸款者的負擔能力評估,形成濫放款,所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮,這是付不起「次級房貸」(釋)(Sub-Prime Mortgage),即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。

次貸風暴告一段落,但因為經濟不振,銀行及企業倒閉,失業率持續攀高,收入縮水的屋主們無法支付房貸,引發2009年第二波的「法拍屋」潮,這是正常貸款(Prime Mortgage),即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。

為今之計 關键在銀行

根據商業顧問公司CoreLogic的調查,賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天,即比起2009年1月份,一年半前的13%還高很多;銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件,因此有不少屋主甘冒信用受損的風險,選擇不付貸款以逼使銀行談判。

如果談判沒成功,房子被銀行「法拍」(釋),對於第一順位的貸款,銀行有六個月的追訴權,對於第二順位的貸款,銀行有六年的追訴權,如果銀行同意「不足額還款銷售」,不論第一或第二順位的貸款,銀行都有六年的追訴權,之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司,屋主莫以為棄屋後就沒事了,有一例外是對於2009年10月之後的貸款,據歐巴馬頒布的新法,銀行則無追訴權;法拍的屋主,其信用須七年才能回復,不足額還款銷售的屋主,二年內不能再取得銀行新房貸

人心都是趨利避害,歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了,而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補,為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者,是給屋主一些貸款額減免,或同意不足額還款銷售,之後再向屋主追訴欠款,減少第三波法拍屋潮的傷害。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010

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