By Judith Lin Sullivan

Archive for the '投資美國房地產應注意事項' Category

「首投族」購屋是要理性或感性?

有初次買房的年輕讀者來電詢問﹐目前正考慮買房﹐因為買房的確比租房划算﹐但由於其供款能力有限﹐貸不到那麼多錢﹐只能求「有房」﹐無法求「好房」﹐將來如果有能力則會考慮要換房﹐那到底現在是買或不買﹖是否還有其他的變通辦法﹐這個問題要考慮的因素和一般人一樣﹐「地點」之外﹐亦求符合「喜愛﹑長期持有﹑可出租」三項訴求。 由於受到人口結構的變動,民主國家的候選人在選舉過程中,都紛紛重視第一次有權投票的年輕人,所以「首投族」已成為初入社會年輕人的代名詞,「首投族」的購屋形態亦受到房地產市場的重視。 將來有能力會要換房的話﹐這牽涉到兩個條件﹕「將來」是指幾年﹖供得起的房子和理想房子之間的價格差多少﹖如果只是一﹑兩年﹐短期內一買一賣絕不划算﹐那麼不賣而出租呢﹖在申請第二個房屋的貸款時﹐必須讓貸款公司評估當第一個房屋空置時﹐借款人的收入可以同時供兩個房的貸款﹐這在銀行放款嚴苛的今天並不容易。 其次﹐目前拉斯維加斯的中間房價約是12萬元﹐最常見的情形是﹐中意14萬元的房子﹐但能力只達10萬元﹐差3﹑4萬元﹐那也有不同的解決方案﹔一﹑尋求家人支助頭款﹐嘗試購買理想的房子﹐將來可以找個室友貼補分期付款﹐本地很多「首投族」有此趨勢﹔二﹑有一種精打細算的「首投族」﹐自己仍住父母家﹐卻買個可以收取租金的房子﹐這種年紀輕輕就知道養房理財的人﹐未來至少能成小富。 至於比較浪漫的年輕人在買了自住房後﹐情感上感到特別的滿足﹐可能會花更多的錢去作裝修和升級﹐及買很多搭配的時髦傢具﹐往往之後許多年都存不了錢﹐且將來賣屋時這些涉及個人品味的投資﹐基本上都是無法回收的﹐但住得舒適﹐對賣力工作的人是很重要的﹔最不實際的是少數天真的一群﹐他們會把不多的積蓄拿去買一個世外桃源的房子﹐便宜但無法出租﹐自己也難得度假用上幾次﹐這可說是花錢在買一個感覺﹑或買一個夢想﹐與生活是完全脫節的。

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買房須作「長期持有」的打算

常聽人說買房地產有三個要點﹕「地點﹑地點﹑地點」(Location﹑Location﹑Location)﹐其實針對今日拉斯維加斯的投資環境﹐得再補充三項必須考慮的要點﹐也都是L字母開頭的﹕「喜愛﹑長期持有﹑可出租」(Love It﹑Long-Term Ownership﹑Leasable)﹐主要原因是預期房價在未來三年內的增長會很緩慢﹐若短期內一買一賣﹐在房價沒有增長超過10%的情況下﹐其微薄的利潤可能尚不足以支付交易的手續費與仲介佣金。 換句話說﹐若看到中意的房子﹐現在逢低買進﹐是買的時機沒錯﹐但是要提醒讀者的是﹕如果是買來自己住﹐就應該打算住很久﹐不會厭倦或換房﹐如果是投資也務必作「長期持有」的打算﹐所以一定要確定隨時可以租出去﹐而且「淨租金回報率」至少有6% 至7%的﹐若是希望資金能靈活進出的人﹐則不建議投資房地產。 根據知名的房地產網站Trulia.com 的統計﹐美國主要的50個大城市中﹐目前買房比租房有利的已佔3/4﹐拉斯維加斯在過去6個月來﹐更是連續蟬聯排行榜的第一名﹐其算法是以康斗與「連體屋」(Town House)的「中間房價」﹐目前為$59,000﹐和一個兩房公寓的月租金$758來作比較的。 雖然如此﹐由於房市崩盤的記憶猶新﹐許多人仍然抱持觀望的態度﹐寧願繼續租屋﹐加上要取得銀行的貸款真地很難﹐也讓想購房的人無法如願﹐目前拉斯維加斯的公寓空置率已降至7.5%﹐也可見一斑。 「史坦普房價指數」指出第二季全美房價比第一季上揚3.6%﹐拉斯維加斯則微漲0.1%﹐但是全美成交量的增長卻不如預期﹔此外﹐相較於過去16年的經驗﹐即7月份的成交量平均比6月份低8.4%﹐但是今年7月份適逢兩黨為了提高債限而惡鬥﹐降幅竟高達13.9%﹐其實今年7月份的成交量仍比去年7月份上揚7.7%﹐延續過去8個月來皆比前一年的同月份增長的趨勢﹐總體而言﹐美國的房價目前仍在低谷盤桓﹐但預期兩年後將隨著經濟循環而緩緩回升。

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買HUD Homes 10大注意事項

不須經HUD的同意,也不須簽約,任何地產經紀人皆可放HUD Homes的廣告,雖然HUD有自己的官網www.HUD.gov,但非常喜歡各方免費替它的房屋打廣告。 由於近來坊間常見有HUD Homes的廣告,HUD Homes和「銀行屋」比,有何特別之處呢?HUD Homes是違約的FHA貸款被銀行「法拍」後,交給「住房和城市開展部」(HUD,Department of Housing and Urban Development)負責上市求售的「銀行屋」,一般說來,多屬於中低價位的房屋。 買HUD Homes要注意以下幾點: 1、買方的經紀人公司須在HUD有一個「註冊帳號」(NAID),申請至少要六至八周的時間,臨時是辦不了的,所以必須先確認此一要件; 2、買方的「購買合約」(Offer)則是由買方的經紀人直接輸進到HUD的官方網站,不須賣方的經紀人經手,這可以減少賣方經紀人的不公平操控與疏忽; 3、大多數新掛牌上市的房屋,先只開放給自住型的買家,投資型的買家,須等30天,若房屋未售,才有機會,謊稱自住者的罰金可高至25萬元; 4、HUD通知接受買方的「購買合約」之後的兩天內,須以快遞將合約原件與定金一併寄給HUD,買價是5萬元以下的定金是500元,5萬元以上是1000元必須用「銀行現金本票」(Cashier Check)或「錢票」(Money Order); 5、不論是現金購買或貸款購買,HUD都一視同仁,只以出價的高低為準來決定接受哪個「購買合約」; 6、買家如果也以FHA貸款來購房,新的FHA貸款以HUD Homes的原來要價為限,若是買價超過HUD的原來要價,其差額須自付; 7、買家最好請專家作詳細的屋況檢查,而檢查時須由買家自己負責開接水電,檢查後要切斷,開的時間被限制不能超過72小時; 8、HUD遵循「現狀出售」(Sale As-Is)的規則,不保證屋況,如果在過戶期間,屋內設備被偷,HUD不會修繕或補回被偷的設備,頂多是按折舊過的物品行情計價,給買家一點補貼; 9、HUD不付「產權保險費」(Title Insurance),中低價位房屋的「產權保險費」約七、八百元之譜; 10、最後值得注意的是,過戶後,買家須換鎖,不得使用HUD通用的鑰匙及鎖(HUD Homes共使用不同的6套鎖)。

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年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。 消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。 根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。 反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。 美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。

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海外公司在美置產 該如何報稅

內華達房地產公司負責人林秀華表示,無論是外國「法人」或「自然人」,都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅,在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。   投資美國房地產成為全球的熱門項目,近來許多大中華區的華人詢問,如果以公司名義投資美國房地產,與個人投資有何不同,稅務該注意哪些問題,就利用今天作一分析介紹。 隨著投資規模的擴大,外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多,有的直接以外國的公司登記產權,也有另外設立美國公司登記產權,公司是一個獨立的「法人」(法律上的個體),和「自然人」有別,公司最大的好處是,當其被追訴債務時,不會涉及私人身家財產。 美國一般的「股份有限公司」(C Corp)有雙重課稅問題,公司課一次,股東又課一次,但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),就能避免雙重課稅,而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠,為了避免雙重課稅,「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。 以下假設投資房地產在拉斯維加斯,簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權,購入房地產過戶時,有些辦理過戶的公證公司會要求:這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent),以備未來若再有與此房地產相關的事情時,有一個本地的聯絡地址。 每年將出租或出售房地產的損益,以表格1120F向國稅局申報所得稅,再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。 二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC),這個公司是在內華達州註冊的,自然登記有「本地聯絡代理」,內華達州法律認定設立公司就為了營業,必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License),此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。 將出租或出售房地產的損益,以表格1065向國稅局申報所得,但不必繳稅,所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東,如果股東是外國「自然人」,再以表格1040NR向國稅局申報所得稅,如果股東是外國「法人」,可選擇以不同形式的「法人」用的稅表,例如表格1120 向國稅局申報所得稅;另外,也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。 June 18, 2011

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房地產持有方式 美中大不同

美國法律對房地產持有的方式有詳細規定 不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察。   地契以政府的登記地契為準   有位華人最近將房貸還清,來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed),顯然他認為抵押權會記載在「地契」上;華人在美置產,有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定,不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響,值得注意,切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。 其實「地契」上只記載房地產擁有權,並不記載抵押權資料,抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上;這位讀者正確的作法是,先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後,再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷,而這和「地契」無關。   以前的人擁有房地產,可以一紙「地契」為憑,看「地契」在誰手上,他就有該房地產的所有權,所以要妥當保存好這文件,這作法很不文明;美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記,以政府的「登記地契」為準,個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用,並不是可轉讓的有價證券,賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。   同樣地,以前的人如果將房地產抵押給他人,會把「地契」交給債權人,還清債務後才可取回來,這雖然方便,但也不文明;現代的作法是雙方簽訂「抵押契」,並且也去政府處登記這「抵押契」。   持有方式   論及「地契」的內容,如果房地產的持有者不只一人,美國法律對持有的方式有詳細規定,這會記載在政府登記處的「地契」上,主要有下面三種: 一、「夫妻共同財產」(Community Property):美國有些州採用,包括內華達州和加州,夫妻婚後所得皆是共同財產,就算財產只登記在一方名下,除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed),另一方的權利仍存在,離婚時則各拿一半。 二、「合有」(Joint Tenancy):在不採「夫妻共同財產制」的州,夫妻可以分別登記財產在一方名下,若是夫妻一起持有財產,則通常會以此種方式持有,一方去世,就自動由另一方繼承,但在這之前,任一方皆可轉讓其權份;此外,這種持有方式並非只限於夫妻使用,也不只限於兩人,例如一人去世,其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州,最好不要用此,而用以上一的方式持有財產,在財產升值時才可以節稅;若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證),可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。 三、「共有」(Tenant In Common):通常在地契上會註明各人擁有的比率,也是任一方皆可轉讓其權份的。   原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11  

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「產權保險」 買賣房地產保心安

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值 增加其開發成本 或甚至沒人買 「產權保險」的目的 華人在美國買賣房地產,對於「產權保險」(釋)是必須瞭解的一個環節,這是在中國內地與台灣都沒有的概念,為保障投資人的權益,今天就為讀者介紹這方面的知識。   首先,「產權保險」的目的,是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題,使買房地產的人心安,買方過戶後如果發現產權有問題,應在發現問題後30天內,以書面通知保險公司,要求理賠;習慣上在內華達州保險費是由賣方出,一次付清,有效期長至下次產權轉讓為止。   「產權保險」主要有兩級:「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準,CLTA只保登記有案的產權瑕疵,ALTA則包括未經登記的瑕疵,因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%;此外,買方貸款購屋時,銀行通常會更進一步,要求加保一些特別的項目,此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy),這加保部分的費用則由買方負擔。 產權報告的要點   一般「產權保險」公司在承保前,會先作產權調查,保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目,讀產權報告,最常見的要點是﹕ 地價稅(Real Estate Tax, Property Tax):太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。 開發受益費(Assessment):拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費,如Summerlin、Mountain Edge等,這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。 社區協會規章(HOA):住戶除了分攤社區的維護費用外,還要遵守其規則,最極端的例子有「不允許出租」,投資出租者要留意。 抵押(Mortgage﹐Deed of Trust):辦理過戶手續的「公證公司」(釋)會確定,在產權轉讓前得先把貸款還清,所以通常不會有問題,最常見的錯誤是:貸款已還清,但「抵押契」還未註銷。 假扣押(Lien):辦理過戶手續的「公證公司」會確定,在產權轉讓前得先把假扣押理清,通常也不會有問題。 地役權(Easement):予人使用或通行的權利,對象通常是水、電公司或鄰居。 租約(Lease):買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外,還要注意租客是否有「優先購買權」,如果有,最好取得其棄權書。   原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11  

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投資美國房市長期看好

國際投資市場瞬息萬變 美國的資本市場 包括股市與房市 其票面價值遠低於其真正價值 基本面看好且較安全 從金融風暴到最近的日本地震與海嘯、中東局勢的不穩定,引起許多華人的詢問「美國房地產是否值得投資?」,要回答這個問題應該從全球的角度來比較與分析,就能更加肯定美國房地產市場未來的發展性。   美國的投資基本面是看好且較安全的 因石油、糧食和原物料短缺,本來全球經濟就有通膨的隱憂,最近日本的大災難和利比亞的戰爭只有讓其問題更明朗化,對抗通膨,許多國家採取升息策略,高利率將會給房市帶來壓力,因為房地產的投資者能負擔的房價乃隨著利率的提升而降低;目前美國的經濟已經開始復甦,雖然房價仍停滯不前,然而縱觀各國的處境,美國是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一,而其資產多被低估,故美國的投資基本面是看好且較安全的。   中國的經濟成長降溫 歐洲經濟局勢棘手 大地震加核爆輻射,日本災後重建,主要需要進口石油、鋼筋水泥及糧食,但是一般的消費則會儘量減縮,之前日本原是個消費產品進口大國,這麼一來許多新興出口國家對日本的輸出將會大幅減少,也許日本還會把投資在世界各地的資金抽回,對新興國家的經濟發展更不利;自從2008年美國經濟不景氣開始,世界工廠中國對美國的出口量已經不如以往,如今預期對日本也走低,加上中國沿海城市的工資飛漲,漸漸失去競爭力,中國的經濟成長便會降溫。   歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供,高油價對依然飄搖的歐洲經濟復甦腳步是一個嚴峻的挑戰,如果擔憂通膨而加息,又會對已陷入主權債務危機的國家,如希臘、愛爾蘭等國造成傷害,歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手;此外,石油價格飆升的同時,其背後存在的大量游資,藉機炒作牟取暴利,更是促成當前油價突飛猛進的黑手。   美聯準會在量化寬鬆的政策下不斷地發行美金,這只會助長世界各地的通膨,必須停止過度寬鬆的貨幣政策,才能節制進入資本市場的游資,這比用升息來抑制通膨有效;雖然大家都說美國有嚴重的外債問題,但這是政府的事,其實和私人投資者的關係不大,投資者最怕的是投資的地點發生天災或戰爭,這方面而言,美國可真是得天獨厚的。   原文刊登在世界日報賭城版—-3-26-11  

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「贈與」的免稅額

如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元 雖然可以選擇 不繳贈與稅 但超過部分將會從「終生免稅額」500萬元扣抵 亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少 房地產的投資一直是華人熱衷的項目,同時也會考慮將房地產贈與給子女,因此,美國稅法對「贈與」的免稅額也成為華人關注的議題,2011年聯邦政府對「贈與」的免稅額有新的規定,除了數字變動外,令華人困惑的稅法細節也不少,有本地華人來電詢問,今天就此一內容做探討。   第二章①(5)提及「海外贈與」美國財產的免稅額,這是針對贈與者不是美國居民或公民的情況,反之如果贈與者是美國居民或公民又如何呢?主要是後者多了一個「終生免稅額」。 贈與者是美國居民或公民美國,聯邦稅法規定贈與的免稅額: A.一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3,000元的免稅額,這是「年度的免稅額」(Annual Exclusian); B.另外還有一個「終生的免稅額」(Unified Credit),規定原來是100萬元,超過則課稅35%,最高可到55%;前總統布希提出特別優惠條款,將2006、2007、2008年提高為200萬元,2009年為350萬元,2010年更是無限上綱免稅,2011年特別優惠條款到期,原應恢復到100萬元,但歐巴馬總統和共和黨妥協,調整為500萬,可適用到2012年。   但有幾個項目不必擔心「贈與稅」的問題,如慈善捐贈、贈與給有美國公民身分的配偶、政治獻金、替他人直接支付給的醫院或學校的醫療費或學費等,此外,如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元﹐雖然可以選擇不繳「贈與稅」,但超過部份將會從「終生免稅額」500萬元扣抵,亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少。   「終生免稅額」存在的緣由,其實是和「遺產稅」息息相關的,兩者是綁在一起,換句話說,這也是「遺產稅」的免稅額,2006、2007和2008年為200萬元,2009年為350萬元,2010年是無限免稅,2011和2012年則為500萬元。   本城有位年輕有為的單身貴族,不幸2010年底遽逝,他名下產業多,是會計師們一個很特殊的案例,其「遺產稅」可有兩種選擇:1.無限免「遺產稅」,但將來出售遺留的財產時,計算「資本利得」 (Capital Gain)稅時,其成本是依據去世者的「原始成本」(carry-over basis);2.採用2011年新的免稅額500萬元,超過部分交「遺產稅」35%,但遺留的財產的成本則依據去世當日的「市價」(stepped-up basis)。   原文刊登在世界日報賭城版—-3-05-2011  

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租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者 只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多 slideshow 近來,由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」(釋)高,吸引了很多外國投資人進場投資,許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制,首先,美國是聯邦制國家,其下的50州的另有不同的立法,內華達州不徵收「州所得稅」(釋),只需要申報「聯邦所得稅」,對外國投資人而言,也是一項利多。   美國稅制與亞洲有所不同,最好在投資以前有所了解,將來才不會有意外的錯愕,以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。   首先假設是以個人名義,而非公司名義在拉斯維加斯購屋,個人將房屋出租,除了租金收入外,如果在美國沒有其它的收入,幾年後個人出售房屋,賺得為數不小的利潤。 (1) 每年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」:   美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」,非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」,兩種表格的形式與稅率很相似,只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規,作出租管理服務的公司,在給付外國房東租金收入之前,須先代扣30%繳給國稅局,房東年底報稅時,自行計算出真正的稅額,多退少補。   此外,無論美國居民與否,出租管理公司,都會在年初時,寄發一份「1099表格」(釋)給國稅局及房東,記載前一年的租金總收入,因此,房東的租金收入將無法遁形。 但值得注意的是,租金收入可以扣除相關費用,例如「房地產稅」(釋)、出租管理費、維修費等;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異,一般說來,因為還有「個人免稅額」可抵扣,若是每年有個幾萬元的淨租金收入,通常繳稅約10%。 (2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得稅」:   國稅局對外國人在這項目上,也訂有代扣預繳的法規,為其代辦售屋過戶的「公證公司」(釋)(通常亦為產權保險公司),在給付外國人售屋所得之前,須先代扣10%繳給國稅局,賣主年底報稅時,再計算出真正的稅額,取得退稅。   同樣的,售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後,即為「售屋利得」,但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等,則因已經在每年計算淨租金收入時使用過,不能再重複拿來扣減;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異,一般說來,因為「資本利得」有優惠稅率,通常約繳售屋利潤的5%至10%,而非售屋所得的10%。 (3) 各地方政府的「房地產稅」:   這部分比較簡單,是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」),每年稅額約為市價的1%,可以分四次繳。   原文刊登在世界日報賭城版—-2-26-2011  

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