房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值

增加其開發成本 或甚至沒人買

「產權保險」的目的
華人在美國買賣房地產，對於「產權保險」_（釋）是必須瞭解的一個環節，這是在中國內地與台灣都沒有的概念，為保障投資人的權益，今天就為讀者介紹這方面的知識。

首先，「產權保險」的目的，是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題，使買房地產的人心安，買方過戶後如果發現產權有問題，應在發現問題後30天內，以書面通知保險公司，要求理賠；習慣上在內華達州保險費是由賣方出，一次付清，有效期長至下次產權轉讓為止。

「產權保險」主要有兩級：「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準，CLTA只保登記有案的產權瑕疵，ALTA則包括未經登記的瑕疵，因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%；此外，買方貸款購屋時，銀行通常會更進一步，要求加保一些特別的項目，此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy)，這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點

一般「產權保險」公司在承保前，會先作產權調查，保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目，讀產權報告，最常見的要點是﹕

地價稅(Real Estate Tax, Property Tax)：太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment)：拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費，如Summerlin、Mountain Edge等，這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA)：住戶除了分攤社區的維護費用外，還要遵守其規則，最極端的例子有「不允許出租」，投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust)：辦理過戶手續的「公證公司」_（釋）會確定，在產權轉讓前得先把貸款還清，所以通常不會有問題，最常見的錯誤是：貸款已還清，但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien)：辦理過戶手續的「公證公司」會確定，在產權轉讓前得先把假扣押理清，通常也不會有問題。

地役權(Easement)：予人使用或通行的權利，對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease)：買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外，還要注意租客是否有「優先購買權」，如果有，最好取得其棄權書。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11