分析拉斯維加斯過去兩年來房價飆漲的原因，除了由於物美價廉的銀行屋供不應求之外，為數不少的加州富人為了避最高州稅而遷籍到內華達州，他們動輒購買百萬元豪宅，對推動房價助益頗多。 加州兩年前將最高州稅提升到13.3%，許多居民因此出走到內華達州，據統計，2013年就有2萬2094張加州駕照轉換成內州駕照，2014年上半年則有8556張加州駕照轉換成內州駕照，而拉斯維加斯的房市，大約有35%的買家是來自加州。 2013年拉斯維加斯共有340戶百萬元的二手豪宅成交，比2012年的178戶成長約兩倍，2014年至8月中則有187戶，預期2014年全年可達300戶。 因為新屋包含高科技與節省能源的配備，選擇新屋的富人更是不在少數，新潮的現代式設計(Contemporary Architecture) 也風行起來，且這些社區多是坐落在山坡上，居高臨下可遠眺賭城大道(Strip)上旅館建築的景觀，其要價也都不菲，遠遠超過拉斯維加斯的平均水平。 目前這類型的新屋，以建商Blue Heron蓋的Marquis (Grand Hills Dr./Villa Barolo Ave.)與Sky Terrace (Sunridge Heights/Canyon Heights Dr.)﹐建商D. R. Horton 蓋的 Horizon’s Edge South (Gibson/Horizon Ridge Parkway)最具代表性，因為推出的數量少，所以銷售成績都不錯。 但是香港富豪Henry Cheng剛推出的Ascaya，有313塊半英畝建地(Horizon Ridge Parkway/Roma Hills Dr.﹐共630英畝) ﹐及Howard Hughes Corp.與Discovery Land Co. 合作，預計明年推出的250塊2至3英畝建地 (Summerlin South﹐共555英畝) 的幾個大案，如果和經濟復甦的腳步沒配合好，可能像當年高層豪華公寓的下場一樣，叫好不叫座。 此外，值得一提的是，目前拉斯維加斯二手屋的中間房價達到20萬元，不可忽略其中買家結構改變的因素，即自住者取代投資者成為市場的主流，這從現金買主在2013年2月高峰期占60%，到目前只占35%可見一斑，現金買主代表投資者，自住者較投資者更偏向選擇高價位的房子。  

6月底，「紐約時報」商業版有篇報導，標題是「曾經批量購買法拍屋的投資者正在看時機脫手」。報導說，「一年前，投資公司背後有私人資產公司、對沖基金和退休基金的錢支持，購買法拍屋後出租是穩賺的生意。但是，隨著法拍屋的供應量越來越少，一些早期投資者正在看時機脫手，換取現金。」 報導指出，當大不景氣開始時就進場的公司，如Och-Ziff Capital Management Group和Oaktree Capital Management，已經賣掉許多房產，而Waypoint也在跟進。其他一些大鱷，如Blackstone Group和American Homes 4 Rent等，也已減緩他們的購買行動。總算起來，這些公司自2011年起買進了38萬6000棟獨立家屋，對房產價格發生了相當大的影響，特別是在鳳凰城、拉斯維加斯以及加州。他們導致這些地方的房價雙位數增加（拉斯維加斯增加了30％以上）。而現在，他們還沒有大量脫手，還在出租和發行債券，或者成立房地產信託公司（REIT）。 一般知道，這批人是市場炒作的高手。他們低價買進，修整出租，以租金作為盈利，有盈利就可以發行債券或以其他方式引資。等小投資者買進，他們就可以逐步抽出自己的本金加利潤，另找投資機會。當然，如果別的機會還不如租金收入的話，他們也可以繼續經營地產生意。 問題是，如果他們大批脫手的話，到底會對拉斯維加斯的房地產市場發生多大的影響，會不會導致此地已經增值的房價再度下滑？ 且看本地的資料。4月間，房價小幅下滑，可是5月間開始回升，中間價為19萬5000元，比4月增加1.6%。業內人士認為，房市前景不錯。但是，更重要的是，市場上的供應量已經連續兩年偏低。根據6月14日的數據，市場上沒有被認購的房子只有7126棟，而上個月賣掉的房子是2675棟，也就是說，房子的存量只是兩個月左右的銷售量。一個正常運作的房地產市場應當有將近半年的存量。這是說，賭城的房源仍然很不足。因此，即使這些大戶開始批量賣房子，應當也不會對價格發生太大的影響。 原文刊登在世界日报赌城版——08-02-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

過去半年，許多美國經濟分析師對房市的看法不太樂觀，他們認為2013年的房價漲過頭，未來一年的房市將持平，加上前第一季明顯的低成長0.1% GDP，對房市更無幫助，然而上星期公布的市場資料顯示出較好的趨勢。 消費者物價指數(CPI) 多年來每年均維持在3%以下，但5月份單月的CPI即為0.4%，這是自2013年2月份一度0.6%高峰，沉寂一年多後，再度攀高，足以推動房市與股市上揚。全美國5月份的二手房銷售量從上個月的460萬戶增加到465萬戶，多了5萬戶，這是八個月來第一次出現成長的數據。 除了銷售量的成長之外，庫存量、貸款尺度變鬆和房價/收入比例、就業率都顯示有改善的趨勢，增加人們對房市的期望。 庫存量：過去一年裡，隨著法拍屋漸漸減少，新上市的銀行屋開也始減少﹔又因為自2014年開始，政府終止之前房貸債務豁免(Mortgage Loan Debt Forgiveness)可享受免稅之優惠條款，陷在貸款額高於房價的溺水屋主對不足額還貸銷售的意願也隨之下降，房地產經紀們的一大問題是市場上沒有足夠的房子可以賣。這個月NAR(National Association of Realtors) 的報導則顯示庫存量終於開始增加，從去年的5.2月供應量增到目前的5.9個月。 貸款尺度放鬆：2008年房地產泡沫之後，過去幾年可貸到款的個人平均信用分數 (FICO Score) 一直在770左右(分數範圍300–850，越高代表信用越好，越容易從銀行貸到款)。今年Fannie Mae報導第一季的平均分數降至741，顯示銀行有放鬆貸款的尺度。 房價與收入比例：美國公司開始增加雇用員工，政府公布上個月失業率從6.7%降到 6.3%，雖然這個數字不見得代表實際的就業率 (因為放棄找工作的人不算在內)，最近的工作趨勢一直是穩定的慢慢改善。 多數分析師預計今年第二季的經濟成長將是3.5%左右。Realtor.org 發表的購買力指數自從今年初以來一直漸漸改善，指出因為就業率升高，房價上漲速度趨緩，貸款利率仍偏低，所以人們的購買力從去年的160 升至目前的170。 就業率：內華達州主要靠的是旅遊業，與美國全體經濟息息相關。內華達州就業情況在今年前四個月表現強勁，企業增加了4萬3000個工作，失業率降至8.0%。4月份工作人口比去年同期增加了3.8%， 在全美排行榜上名列第二，僅次於北達科達州。 原文刊登在世界日报赌城版——06-21-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

隨著全美經濟逐漸復甦，2013年拉斯維加斯的大小商展與會議共計有2萬2027次，比2012年增加了1.9%，博弈收入已經連續三年增長，2013年 又比2012年多了2.9%，為96億7000萬元，遊客數量則與2012年不相上下，維持在有史以來的最高點，為3970萬人，旅館住房率也與2012 年相當，保持為84%。最重要的是，拉斯維加斯的人口創歷史新高，達到206萬2253人，這代表工作機會增加，拉斯維加斯的失業率也從金融危機期間的兩 位數字率降至最近的8.9%，與全美的平均失業率7%之差距已越來越縮小。 2013年以拉斯維加斯為代表的華達州的二手屋中間房價大漲 22.2%，居全美第一位，其它的前五名是：加州的20.3%，俄勒岡州的14.3%，密西根州的13.7%，與喬治亞州的13.4%。拉斯維加斯的房價 大漲有一部分原因是來自於二手屋供不應求. 因 為房源緊俏而房價大漲，許多投資型的屋主因此紛紛將前兩年低價購入的出租屋以高價推出求取暴利，所以房源已有很大的改善，可惜大多數投資型的買家已不再盲 目搶房，從「現金買家」(代表投資而非自住)已經明顯減少就可看出端倪，3月份的「現金買家」占43.1%，比2月份的46.8%，與比去年同期的 59.5%皆呈現下降趨勢。 根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，目前市面上有6470戶求售的獨棟屋仍未取得購買合約，比去年同期增加了130%；有2295戶求售的集合住宅仍未取得購買合約，比去年同期增加了88.3%。 此外，今年3月份的二手屋銷售中有12.9%是屬於「不足額還貸銷售」，11.7%是「銀行回收屋」，分別比2月份的14%與12%下降，換句話說，75.4%的正常銷售乃占大多數，其中即以轉賣求利的投資型屋主為主。

拉斯維加斯的失業率從金融危機期間的兩位數字率降至最近的8.9%，仍高於全美國平均的7%。根據內州政府經濟發展部門的統計，從2007年至2010年，內州的企業總裁減18萬個工作，而自2011年至今則回增了6萬個工作，差距仍大。許多與房市有直接關係的工作，例如建築、家具、家庭飾品等很難回到以前的榮景。在收入水平上，因為藍領勞力過剩，及雇主不確定經濟是否復甦，自從2007年以來，內州的平均個人收入一直維持在4萬3000元左右，無法向上提升。 聯邦政府的貸款政策對購屋者的審查較金融危機以前嚴格，加上貸款利率比去年高出1%。Nationstar Mortgage經理Faunce說，有些年輕夫婦需要請父母一起加入申請貸款，才能得到所需的貸款額。 地產資料中心CoreLogic公司說，2014年1月份內州的地產成交價格比去年同期1月份上漲22.2%，是全美漲幅最高的州，相較於其他前五名：加州的20.3%，俄勒岡州的14.3%，密西根州的13.7%和喬治亞州的13.4%，可見漲幅仍大於其他地方。 基於就業率與收入水平無法提升，貸款利率與房價卻齊齊上揚，房地產專家Home Builders Research的執行長史密斯及經濟學家Capital Economics的迪格爾Diggle都認為，2014年的房價不會再有大漲幅的現象。 2014年1月份價格比前一個月，即去年2013年12月份上漲0.9%，今年3月份比2月份漲2.6%，這是因為去年2013年12月及今年初冬季時的房源特別緊，抬高房價，當時簽約的多在今年2014年第一季月份過戶，迪格爾認為，從今年2014年第一季推出上市的房子增多而銷售量卻沒有上升可以看出這種高漲幅將不會持續，即2014年的房價將會持平。 也有些地產專家認為，隨著春季的來臨，房市將會熱絡起來。CoreLogic說，目前全國的平均房價約比2006年泡沫期最高時低17%，即是83%。維加斯目前3月份的平均價19萬5000元與最高期的32萬比較，仍只有60%左右，未來如果經濟情況繼續好轉，房市上漲空間應該是存在的。 原文刊登在世界日报赌城版——04-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

經濟學家宋博 (Chris Thornberg)最近在2月的「2014年內華達州經濟前景和市場分析」研討會上預計，內華達州和拉斯維加斯的經濟今年將會不錯，2015年會更好。 雖然美國各州的經濟狀況因地而易有強有弱，但整體經濟在經過2009年開始的金融危機後，過去幾年一直在穩定的復甦成長中。消費者開始購買非必需品，出口貨物增加，一度不太樂觀的州市政府財務狀況也因縮減開支而比較健康。仍存在一些阻擋經濟成長的因素，包括：緊縮的銀行貸款，人民積蓄不夠，尚未解決的政府福利制度改革方案，中國經濟減緩，聯邦政府減少收購債券（QE）等等不利因素。宋博認為，今年美國的GDP國內生產總值會達到3%至3.5%。 內華達州受到次房貸泡沫化(subprime loans)和旅遊業收入降低的雙重打擊，經濟狀況幾乎一度瀕臨全盤破產的邊緣。經過數年的修復工作，最近傳出許多好消息，就業情況繼續改進，8.8%的失業率仍高於全國的6.7%，不過每年均有增加平均約2%的新工作。許多行業都有擴張跡象，不止賭場和旅館業在雇用新人，根據必康經濟顧問公司（B acon Economics Co.）的數據調查，保險業和財務顧問業在整體經濟裏由2001年的8.3%成長到去年的12.4%，其他如運輸業、製造業、健保業、服務業都繼續成長，必康公司認為，這個現象會至少再持續進行三年。這種經濟重心分散現象對拉斯維加斯的未來是有幫助的，不過分依賴賭博業及旅遊業使得整體經濟增加彈性及抗壓性。 受歡迎的房產網站Zillow.com分析，在經過去年的26%高漲幅後，今年應該是持平的市場。拉斯維加斯的溺水屋比例，即房屋貸款高於房屋的市場價，從2012年第一季的71%，第四季的59%，降至去年2013年第三季的39%及第四季的35%。Zillow的經濟分析師古德(Gudell)說，溺水屋比例大幅度的降低是因為中間價位的房價大幅上漲。拉斯維加斯的35%溺水屋比例仍是全美第一高。平均房價仍是偏低的18萬5000元，只有最高時期的55%，古德認為，在未來數年房價仍有上漲空間，不過上漲的速度將會慢下來。目前一般專家的估計是一年上漲3-5%。 原文刊登在世界日报赌城版——3-22-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

2014年才剛開始，據1月份的幾項房市指標，我們可以預測2014年的房市將呈現穩定狀態，不致有明顯的價格波動。 第一﹑私募資金財團投資者占房屋總銷售量的比例下降：比較2013年1月份與2014年1月份的銷售，在拉斯維加斯，私募資金財團投資者占全部銷售的比例從10.1%降到7.2%，內華達州則從10.7%降到6.5%。 自從2008年房市崩盤後，因為房價偏低，相對的出租報酬率就高，華爾街的私募資金紛紛投入房市，但隨著過去兩年房價大幅反彈，價格的吸引力已不再，故他們逐漸淡出房市。從好的一面來看，大型的炒作者減少，市場自然會趨於穩定。 第二﹑總銷售量下降：由於房源緊俏，拉斯維加斯過去一年來，房屋買賣成交過戶的數量計有5萬7452戶，比前一年下降11%，全美國50個大城市中有17個城市的房屋總銷售量是下降的，這也顯示全美投資型的買主減少，房市已逐漸趨於穩定，但拉斯維加斯的房源緊俏是因為人為操作的結果，所以房市何時回復正常還是未定之數。 第三﹑現金買主的比例上升相對於一般私募資金的投資會涉及貸款，個人投資者因為不容易取得貸款，故通常是現金買主。在拉斯維加斯現金買主占全部銷售的比例從40.1%增加到56.5%，內華達州則從48.3%增加到58.7%，相較全美國2014年1月份的44.4%。值得注意的是，在拉斯維加斯，現金買主中有很多是二戰後的嬰兒潮現在退休遷至賭城者。 第四﹑不足額還貸銷售的比例下降，銀行屋銷售的比例上升：在拉斯維加斯，不足額還貸銷售占全部銷售的比例從25.7%下降到14.9%，內華達州則從22.9%下降到13.4%，相較全美國2014年1月份的5.9%；在拉斯維加斯，銀行屋銷售佔全部銷售的比例從22.8%上升到25.6%，內華達州則從20.3%上升到23.7%。 與以往幾年大相徑庭，不足額還貸銷售大幅度降低，這表示棄屋者減少了；至於銀行屋的比例有小幅增加，這並不代表銀行屋的數量增加，只是對應不足額還貸銷售的比例大幅度下降所致。但總而言之，棄屋者減少也顯示房市逐漸趨於穩定。 原文刊登在世界日报赌城版——03-15-2014