By Judith Lin Sullivan

Archive for the '房市價格趨勢分析' Category

賭城賣方市場現象逆轉

過去一年來,全美國的房價平均上揚12.1%,拉斯維加斯獨占鰲頭為24.9%,其次是舊金山的24.5%,再次是洛杉磯與鳳凰城的20%,房價反彈較少而殿後的城市有紐約和克利夫蘭的3%,華府的5.7%,與波士頓的6.7%。 房市專家們多預測未來的半年,拉斯維加斯的房價漲勢將減緩,首先是因為賣家們要價水漲船高,例如目前二手屋的中間成交價是15萬1600元,但上市求售的房子叫價多在20萬元以上,投資者開始覺得離譜而怯步了,這可從投資者占全部交易的比例遽降看出端倪﹔其次是貸款利率上漲,自5月始上漲已超過1%,大大影響了買氣。目前市場上要價過高的物業皆乏人問津,或因銀行估價無法通過而不能成交,總之,賣方市場的現象正開始逆轉。 過去促使拉斯維加斯房價大幅度上揚的主要原因是因為來自世界各地的投資者踴躍,而物美價廉的銀行屋供給量卻嚴重不足;目前拉斯維加斯有8萬4000間空屋,其中4萬獨棟屋。一般人無法理解,為什麼空屋這麼多,買家卻要加價搶購?因為聯邦與州政府的行政干預,要求銀行的法拍須經過法院審核,法院積案如山,未繳房貸二、三年,仍擁有房屋所有權的屋主多如牛毛,他們就耗著等待奇蹟或轉機,這就造成空屋雖多,但未見其上市求售的原因。 根據Zillow的統計,拉斯維加斯約33萬件房貸中,溺水屋仍占48.4%,這比一年前的70%已改進不少,預期明年會降至41.3%,即有2萬3600個屋主可脫困,相較於全國23.8%,預期明年降至20.9%。供不應求的情況也將有望改善,房價增高後,間接鼓勵更多的屋主上市求售﹔近一年多來銀行被限制法拍,已累積了無以數計的影子庫存,將成為未來市場上的新房源:此外還有大建商準備進場推出大量新屋,例如Olympia Cos.剛宣布一個1700英畝、共計9000棟新屋的開發案,地點在95號公路與Kyle Canyon Road交口。 上周Toll Brothers Inc., D.R. Horton Inc. and Lennar Corp.三大建商的股價聯袂下滑,因為專家們預測貸款利率上漲將重創新屋市場,就以貸款20萬為例,若按5月以前的利率來算,月付875元,但若按今天的利率來算,則須月付1025元,亦即買家的購買力降低,這自然會影響買氣;2013年至7月新屋共售出4264戶,中間成交價26萬6291元。

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房地產熱賣與泡沫隱憂

7月底,5月份的統計資料公布,顯示5月份全國房地產價值比4月份增加了12.2%,可以說上升相當威猛,而拉斯維加斯更加不得了,比4月份的價值高出23.3%,居全國第二。這也反映在房地產經紀人的實際經驗中。例如,3月間內華達房地產公司賣掉的一棟新房子,7月間建造完成,正式轉手。同樣房型的價格已經增加了1萬5000元。還有,顧客買的時候,那塊在去年不要錢的地也要他付1萬元,而這沒列在價格單上,是所謂的隱形加價。總之,房價上漲得相當威猛。 這種漲勢到底會持續多久?沒有人能鐵口直斷。按照長期周期來看,目前的漲勢很可能會持續到2018至2019年,這是因為房地產的周期大約是18年,目前才走了上升期的一半。可是,必須強調,這次周期是否跟過去一樣長短,任誰也說不準。 尤其全球目前面對的是大圖景的不確定性。在日本,新上任不久的安倍首相推出龐大的量化寬鬆政策。這雖然產生了立竿見影的功效,使日本第一季度的GDP增加了4.1%,但是,日本的國債高達GPD的2.4倍,寬鬆造成國債繼續飆升。一旦投資者對其經濟繼續挺進發生疑慮,則日本的泡沫就會爆炸,從而拖累全球經濟。 美國的泡沫小於日本,其赤字僅接近GPD,但是美國聯準會主席柏南克五年推出三次量化寬鬆的政策,使美國經濟也出現泡沫。好幾本預言其必然崩盤的書成為暢銷書,其中的一本,書名「Aftershock」(餘震)頗具代表性。書中說,2000年的泡沫是互聯網泡沫,2008年的泡沫是房地產泡沫,為了打救這兩大泡沫爆炸後經濟可能產生的大蕭條,聯準會乃印發天量的鈔票,因此形成了「超級泡沫」,而這個超級泡沫遲早也會爆炸,其爆炸的後果則是嚴重的通貨膨脹,利率也會隨之飆升。當然,如果通脹達到上世紀80年代初的水平,即18%,利率高達20%。那麼,房地產肯定會面對另一次劫難。 所以,對投資者而言,一定要有憂患意識。當通脹從目前低於2%的水平升高的5%以上的時候,就應當考慮如何「去槓桿去化」了。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

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房地產周期 賭城呈漲勢

就像整個經濟體有周期一樣,房地產也有周期,雖然兩者不一定同起同落。據專家考察,美國房地產周期一般是18年上下。不過,從1925年到1973年,大概是由於大蕭條之後又接著二戰,所以周期走了48年,而其後,1973年到1979年,又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外,從1818年起,美國一共有七個17年或18年的周期。 2008年至2011年,美國的房地產下降到谷底。在這之前,由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮,故意把利率壓到1%,長達三年,於是乎引發了房地產泡沫。從2000年起,拉斯維加斯人口迅速增加,為全美增長最快的城市,所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候,拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。但是,下滑到谷底之後,俗語說,唯一的道路是往上走。過去一年,拉斯維加斯的地產飆升了近30%,也是全國最快。 我們知道,房地產受到幾個重要因素的影響,包括人口、利率和經濟狀況。拉斯維加斯是個非常特殊的城市,它主要依靠的是服務業。在谷底時,遊客陡降,需要的服務減少,失業人口陡增,經濟乃急速下滑,人口也不再增加。此時,儘管利率極低,其房地產業仍然欲振乏力。可是,一旦經濟有了起色,遊客開始增加,失業率也隨之降低。這時,聯準會如果還繼續壓低利率,那麼它的空置率有所減少,投資者前來搶購,房價就有了生機。於是乎,新的周期開始運轉了。 假設這次的周期回到18年的正常規律,那麼,從谷底的中點2010年算起,上升期應當是九年,也就是到2019年。我們現在還沒有走到半途。雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%,可是比起過去的6%-8%,仍然算是偏低。在猛漲30%以後,它可能有一段調整和消化時期,不會漲個不停,但是大趨勢已經形成。只要美國的經濟不突然逆轉,好日子應當還會繼續。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

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賭城房價跌幅深 後勢看漲

                  拉斯維加斯各郵遞區中間房價六年跌幅圖。(內華達房地產公司提供)。 拉維加斯的中間房價經過五年的跌跌不休後,從2012年開始呈現全面性上揚,例如2012年已銷售二手屋的中間房價,全年平均比2011年上漲10.7%,2013年上半年又續漲約10%,很多投資者擔心已錯過進場時機,其實相較於六年前的房價高峰期,拉斯維加斯各郵區的累積跌幅依然還是超過50%,除了沙漠林(郵區89135、89138)與安森(89044、89052) 兩個高級住宅區之外,詳情請看附圖的「2006年到2012年各郵區中間房價跌幅圖」。 讀者可到本公司網站http://www.lvhome.com/下載「2011年到2012年各郵區中間房價漲幅圖」。前五年房價受創郵區89052的漲幅為20.8%,其中間房價為23萬2000元;郵區89135的漲幅為18.3%,其中間房價為24萬3275元。 房價大幅上揚並非因為經濟復甦,而是因為賭城的二手屋房源供不應求。例如去年一整年僅有5000多戶房屋被銀行回收(REO),相較於每個月平均約有4000戶的銷售量,只是杯水車薪。其實賭城仍有19萬7000戶的溺水屋,其中有很多未繳房貸多年,但礙於限制銀行法拍之法令(Assembly Bill 284),或政府的其它政策,銀行仍不能或不願將其法拍收回。

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投資房產 此時不買待何時?

去年年底,台灣一位女士電郵到我們辦公室,說在台灣讀到本公司林秀華女士寫的「良機入市」一書,所以想到拉斯維加斯投資,問是不是年底來好。我對她說,房源很緊,競購之下很多房子超過要價才能買得到,妳遠遠跑來卻不一定能買到房子,不如等到明年(即今年)才來,屆時房子的供應量可能增加。 結果,她今年4月間來了。一見面就問我,「現在房子有沒有多一點?」我頗尷尬,因為房子供應量不但沒有增加,反而是房價又比去年底漲了好幾個百分點。但既然來了,還是看看吧。我就帶她到各個好區看房子。她每看一間房子就問一次:「cap rate是多少?」粗算一下,都只有5%左右。她嘴巴裡念念有詞:「第一筆錢已經被人賺走了;第一筆錢已經被人賺走了。」 是的,在2010年的時候,大家都不敢來賺第一筆錢,因為怕賒本,雖然那時房價已經遠低於另外造房子的價錢。這當然也難怪,因為,據報導,空置的房子還有6萬間以上。可是,誰知道,經過聯邦政府和州政府頻頻使用行政手段之後,房市突然掉頭了。一掉頭,許多人開始感歎:「第一筆錢被人賺走了。」 聯準會主席柏南基第一次的量化寬鬆沒有能刺激房市,第二次的量化寬鬆也沒有能夠刺激房市,所以今年初他來第三次量化寬鬆,每個月印出850億美元鈔票。這還不說,其中一半指定是用來購買房產抵押債券。既然印出來的錢很多,利息就被它壓得很低,於是股市漲,房市也漲。這麼一來,「第一筆錢」,也就是從房市谷底爬升的30%,已經被哪些膽子大的投資者賺走了。可以說,易賺的錢(easy money)已經不在了。問題是,您願不願意下手賺第二筆錢?如果要,那我說,此時不買,更待何時? 那位台灣來的女士沒有從我這裏買到房子,因為她看到此地免費報的廣告,居然還有便宜房子可買。我建議她投資這種不好租又不好賣的區,一定得三思而後行。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

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房地產復甦 產官學界樂觀

房地產經紀吳維安說,買新房子是跟潮流走。 內華達州的房地產市場走向如何?這是大家都關心的問題,6月20日,內華達州立大學(UNLV)邀請專家學者開了一次座談會,賭城有200多位房地產經紀人參與。會議一開頭,內華達州工商業部門的主管布洛斯本司蘿說:內華達州已復甦,建築業又回來了。 接著聯邦住房和都市發展部(HUD)的歐佛利亞巴斯高上台演說,她說:政府在過去幾年,拿出更嚴厲的法規來管理銀行,使未來的房市基礎更穩健。 內華達州立大學經濟系的教授史蒂芬米勒是有名的經濟預測專家,他說,房市對拉斯維加斯的經濟非常重要。金融海嘯發生後,銀行不願放款,建商和買房子的人都借不到錢,市場當然垮了。於是政府推出一套又一套的方案來刺激經濟,最重要的就是要增加市場上流通的錢,讓經濟活絡起來。 擁有房地產經紀執照的內華達州立大學研究員路易羅培斯接著分析說,過去20幾年來美國房市經歷四個階段。第一階段是「觀望期」,1990到2000年,這時期銀行屋在市場上的占有率只有6%。第二階段是「警告期」,2000到2007年,這時期「次貸」大行其道。從2001年祗有1萬4706件「次貸」案,激增到2007年的28萬8654件「次貸」案。第三階段是「五年大風暴」,發生在2007年到2012年,這時期房價爆跌,市場上有一半以上是「銀行屋」。 賭城現在進入第四階段「復甦」期,房價依然偏低,購買能力(Affordability)增高,但信心不夠。不過一個好現象就是外國買主進場了,按照統計,到美國投資房地產的外國人以加拿大最多,再來是英國人,中國人排名第九,而他們的首選城市都有拉斯維加斯。 目前市場上的「銀行屋」和「不足額還款銷售屋」(Short Sale)的占有率都大幅下降,「銀行屋」為10.85%,「不足額還款銷售屋」為26.68%,「傳統銷售屋」是57.80%,而「建商新屋」是4.67%。 專門研究新屋市場的專家丹尼斯密斯說,市場變化很快,過去五年新屋市場是漆黑一片,而現在又像火箭沖天,目前新屋的中間價為25萬4550元,在2012年祗有20萬分,一年來漲了足足20%。拉斯維加斯的新屋建商擔憂可建的地不夠了,畫好可建地 (lots)將愈來愈少,「生地」的價錢會繼續上漲,接下來就是房價也要跟著漲了。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

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賭城溺水屋比例 顯著趨低

由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案,用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金,及不足額還款銷售,光是內華達州就受益18.8億元,平均每戶9萬7000元,對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻;加上過去一年來,拉斯維加斯房源供不應求,使中間房價大漲約30%,因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。 根据Zillow的統計,2013年第一季拉斯維加斯有54.3%,計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋,相比於2012年第四季的59.2%,與2011年第四季的70.0%,Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。但相較於2013年第一季全美國的25.4%,拉斯維加斯仍是差強人意。 「溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別,例如北拉斯維加斯仍乏善可陳,郵區89030為74%,89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間,89101是72.0%,唯東北區89115的71.7%堪與媲美。 「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下,例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間,「安森」社區所在的89052是35.4%。 區域性差異主要的原因有三:一、無論自住或投資者,都喜歡有規畫的社區,以前房價高峰時,無法負擔有規畫社區裡的買家,在2008年房市崩盤後,如今終可如願以償,因此買氣特別高,造成「沙漠林」社區和「安森」社區的漲幅超標。 二、「北拉斯維加斯」的問題源於2004年到2006年間房價高峰的那段時期,這一區推出的新屋數量特別多,所以2008年房市崩盤後,此區被高價套牢的人相對較多,需要較長的時間調整基本盤。 三、郵區89011,包括「大湖拉斯維加斯」(Lake Las Vegas)受到附近經濟景氣影響,其湖濱的三個高爾夫球場先後關閉及酒店易手,使得該區的房市欲振乏力。 但因為目前整個拉斯維加斯的房源明顯供不應求,未來這種區域性的差距有望縮小。 此外,值得注意的是,房貸欠款超過房屋市值兩倍,屬於嚴重溺水的房屋,在拉斯維加斯有29.2%,計9萬7460戶,相較於全美的13.2%。這些房屋積重難返,大部分將成為新房源,以拉斯維加斯過去每個月平均銷售4000戶的紀錄來看,須整整兩年才消化得完。

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蟄伏5年 賭城建築業復甦

近陸客把美國各大城市的房地產市場炒得沸沸揚揚,賭城也是目標之一,除了房價相對便宜,出租回報率高,租賃糾紛少之外,投資者更看到賭城的建築業,經過五年的蟄伏期,許多停滯的工程又開始起動。建設復甦,帶動各行各業發展,賭城將重現欣欣向榮的景象。 首先是馬來西亞的雲頂集團 (Genting Group)剛以3億5000萬元低價購得博弈集團占地87畝的爛尾樓弈聚廊(Echelon),宣布將再投入70億元,以完成建造3500房間的大型賭場旅館,給許久未有大開發案的賭城再次注入發展契機。 其次是對面的楓丹白露 (Fontainebleau)爛尾樓,新的投資者尚未決定是否拆掉重新設計建造或僅作改建,它現在的玻璃外牆建築成本不菲,據說拆掉後還可使用在新建築上。 附近的老賭場旅館撒哈拉 (Sahara)則正在加緊改建中,即將以SLS Las Vegas的新名與新面貌推出。 思醉鋪 (Strip)中間的一段有凱撒宮 (Caesars)耗資5億5000萬元,20萬平方呎的林格娛樂區 (Linq project)。 思醉鋪 (Strip)的南端有以內華達州立大學 (UNLV)旅館學院院長施奈德 (Snyder)發起的超大型球場,或米高梅(MGM)循其模式,與之競建的2萬人座的球場。 沙漠林 (Summerlin)的全城最大購物中心也復工了,預期於2014年開幕,梅西百貨公司 ( Macy’s)是其旗艦店之一。 去年賭城的觀光客人數有3970萬人次,雖然內華達州目前的失業率仍高達9.7%,卻是2012年全美失業率降幅最大的州,拉斯維加斯也是2012年全美人口成長最快排行第六的大城市。 賭城2013年3月的二手獨棟屋的成交量是3642戶,中間價格為16萬1000元,相較於一年前的4388戶與12萬3000元,房價漲幅為30.9%﹔也比上個月的15萬元漲7.3%。 然而拉斯維加斯有59%的房貸仍處於溺水狀況,居全美30個大都會榜首,專家們認為,2017年房市方可望達到2007年之前的水平。

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非溺水屋當道 因人為操作

2012年3月,拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋,42%是「不足額還款銷售屋」,41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」;目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋,只有15%是「不足額還款銷售屋」,剩下的74%是「非溺水屋」,換句話說,「不足額還款銷售屋」的高潮過了,現在是74%的「非溺水屋」當道,為什麼會有這種現象? 這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」,被投資者以現金低價買進,再上市轉售求利,此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後,採取的最佳穩定房價策略,即運用轉手的力量,把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者,因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售,所以賣主中若以轉售求利者占多數的話,房價就不會再往下挫,對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。 現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休,因為拜AB284之賜,許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸,銀行要法拍房子並不容易,故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢?目前拉斯維加斯有5萬戶空屋,有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸,平均是兩年未付房貸,有人算過,若每戶每月的房貸付款為1250元,乘以8萬戶,等於1億元,即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場,難怪AB284通過後90天,零售業就成長了13%,比任何的刺激經濟方案都有效。 全美的影子庫存量約300萬戶,據以往每年銷售量約500萬戶,不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶,約20萬戶溺水屋中的一半,屬溺水程度嚴重的,據以往每年銷售量約5萬戶,則須兩年才清得完,事實上不應有房源不足的問題。此外,拉斯維加斯今年2月份的法拍數量,躍居17個月來的新高,竟比一年前增加了三倍多,因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍,如繼續釋出累積案例,預期屋源緊絀的問題將可解除。 由於銀行的存款利息太低,許多投資人為了取得合理的報酬率,只有把錢投往股市或房市,所以股市必漲,以前房市是帶動經濟成長的火車頭,2008年成為金融風暴的罪魁禍首,之後是拖延美國經濟復甦的包袱,現在房市已有起色,但價格會不會維持,端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡,而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

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賭城房市百態 矛盾難解

想進場撿便宜的購房者憂心忡忡,問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成,會不會繼續追高?2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋,占總房貸數的59.2%,其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半,這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋?很多人更不解,拉斯維加斯的溺水屋這麼多,怎麼會買不到房子? 不錯,拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景,以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。 實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求,有些經紀人為了不使眾多的投資者失望,帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋,但條件是修好後不能自己持有,必須再上市轉售,結果一年下來操作這種翻賣三至四次,因為2012年房價不斷水漲船高,年投資報酬率均超過三成還要多。 以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例,她投入11萬5000元,包括房價與整修成本,原來預定修好後可求售14萬元,但三個月後因房價已漲,竟以16萬元成交過戶,扣除手續費等,與此整修集團均分利潤,蘇女士個人淨得1萬4000元,也就是說三個月的投資報酬率是12%。 實例二﹕費先生是一名學校教師,他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款,他苦等房市回春,但已過了四、五年,房價仍遠低於房貸,日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子,揹負30萬的貸款十幾年,於是開始不付房貸,當別人批評他的行為違約,不守誠信時,他卻回答說這純屬商業考量,無關道德。 實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利,這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋,例如先向銀行貸款買一棟新房,申請新的信用卡,停止付溺水屋的房貸,把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來,和銀行談不足額還貸銷售,或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure),或任銀行法拍,以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。

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