拉斯維加斯2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%。 進入2012年，大家對新的一年懷著期待，希望美國經濟會有轉機，借此機會我們來回顧一下，拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。 1、房市：2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%；2011年7月時，政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，「違約通知」（Notice of Default）由原來每月約3500至5000件減少至10月份的900件，預見市場上的房屋供給量將暫時減少。 2、旅遊業：至10月為止，拉斯維加斯遊客人數增加4.5%，旅館住房率增加3.9%，2011年全年博弈收入為91億5775萬美元，比2010年89億863萬美元增加2.8%；反觀澳門， 2011年至11月為止的博弈收入為305億美元，比2010年增加44%。 3、失業率：2007年之前，拉斯維加斯曾經連續20年蟬聯全美工作機會增長最快的城市，至2011年11月為止，已連續19個月蟬聯全美失業率最高的城市，幸好已停止惡化，失業率從2011年初的14.2%降至目前的13%。 4、企業申請重整：至2011年8月為止，共有260個申請重整(Chapter 11)的案件，重整成功的Riviera 賭場找到新東家，大開發案Inspirada也取得銀行的支持，重整成功，「拉斯維加斯單軌列車」(Monorail) ，則因為歷年來虧損過巨，重整失敗。 5、企業申請破產：大賭場如驛站(Station)破產後沽售，還是被原來主事的集團聚資買回，平白刷掉了40億美元的貸款。 6、賭場關閉與重新裝潢：撒哈拉賭場關閉，申請重新裝潢；新開張的米高梅城市中心(City Center)，五棟樓中的一棟Harmon，因建築瑕疵，已蓋至27層，必須拆毀；拉斯維加斯希爾頓不但脫離希爾頓集團，且因貸款違約，目前面臨被銀行法拍之命運；Palms賭場重整成功，重新裝潢。 7、商業地產過剩：因為經濟不景氣，空置率高，拉斯維加斯每個月有50至60個的商業地產貸款違約，其中不乏大型的商業中心，例如Town Square、District at Green Valley Ranch、World Market Center等。 8、「網上撲克」合法化：2011年初聯邦政府以迅雷不及掩耳的速度，封鎖了幾家違法經營「網上撲克」的公司之網站，並逮捕其經營者，沒收其資產，但此時「網上撲克」合法化的議題已經開始發酵，內華達州稍後便通過新法AB258，正期待聯邦眾議院也通過將「網上撲克」合法化，才能開始營業。 原文刊登在世界日報賭城版—-1-6-2012

現在市場上「銀行屋」和「不足額還款屋」減少了很多。 現在市面上賣的房子正在急速縮減，很多人不明白為什麼那麼多「溺水屋」（房價低於貸款的負資產），而上市的愈來愈少了，這主要是政府立了新法，修改銀行沒收房屋的程序。 在11月時，市場上還有1萬2000多幢房子在賣，今天在聖誕節左右，市場上只剩了9800幢，不但「銀行屋」（Real Estate Owned 又稱REO）減少了，連「不足額還款屋」（Short Sale）也少了很多。 以前銀行在屋主不付貸款的分期付款後，會先去州政府申請個「違約通知」（NOTICE OF DEFAULT，又稱NOD）寄給屋主，屋主接到「違約通知」後，有90天的時間，或是趕快補付所欠分期付款，中止法拍程序，或是趕在期限內完成「不足額還款銷售」，在90天過後，銀行有21天的時間，公告舉行公開拍賣該屋的日期，如果公開拍賣時無人購買，銀行就有權將房子沒收，這房子上市後就成了「銀行屋」。 今年年初，新聞爆出，銀行用「機器人」簽名的方式，也就是銀行沒有合法的簽名及文件，來沒收房子，銀行的行為草率，不合法，於是7月時，內華達州通過一個新的法案，稱為AB284，也就是要銀行嚴查沒收的程序，所有要沒收的房子必須經過法院審核通過，拿到「法院認可」（Judicious Judgment），才能拿到「違約通知」。通常內華達州一個月要發出1900多張「違約通知」，但在AB284法案通過後，上個月只發出了59張「違約通知」。就是說三個月後，市場上將少了1900幢的房子在賣，這也就是說，再三個月，明年2月時，因為上游的房屋供給被切斷了，下游的市場將發生「斷流」的現象。 而法院參與「銀行屋」沒收的程序，只會把現在正常沒收所需的111天拉長數個月，更可能會延長到一年以上。 這個新的法案對房市是好事？還是壞事？銀行不能放出「違約通知」，是不是將有更多人賴住不付貸款？銀行會不會因此而倒閉？市面上房子少了，房價會不會上去？屋市就此開始復甦嗎？還是另一場大混亂才要開始？ 原文刊登在世界日報賭城版—-12-30-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

一棟1300平方呎的房子，每平方呎單價80元，則房子的價錢是10萬4000 元。另一棟房子1700平方呎，每平方呎單價77元，則房價是13萬900元。前者是去年賣掉的，後者是今年賣掉的。你說，房價是跌了？還是漲了？用單價算，房價跌了。按整個房子算，則房價漲了。所以，如果1300平方呎的房子越來越少，那麼，房價是跌了？還是漲了呢？ 在房價飛漲的那幾年裡，地皮昂貴，所以開發商猛建地面積小、房子面積也小的房子。而在房價猛向下栽的過去三年裡，許多投資者來此，花個9、10、11萬，就買到了這種很新的房子，每月租個1000元上下，非常開心。 從銀行的角度來看，我們就很容易理解為什麼銀行在過去幾年大量脫手這種房子。譬如說，銀行負責處理拍賣屋的人手上有2000棟房子。他當然不能一口氣把2000棟房子全部投入市場，因為這樣就會徹底粉碎房市，並且銀行的赤字也會猛增。所以，他們每個月只推出幾十棟或者幾百棟。好幾家銀行加在一起，可能推出個1000多棟。加上市場沒有賣掉的房子和一般業主脫手的房子之後，每月賣出的數量跟進場的數量大致維持平衡。關鍵是，他們當然想多賣掉他們推出的房子，所以，他們會推出手邊最好賣的房子，也就是房價較低的房子。 可以看出，這種小房子已經清理得差不多了。銀行現在推出的房子，不但地的面積比較大、房子的面積也比較大。所以，房屋總價也就高了。雖然每平方呎的價錢還在微微下滑，但是要在較好的地段找個10萬上下的房子，已經不那麼簡單了。其實，你可能也不應當去買那種房子。 為什麼呢？因為現在地產商又在建房子了。為了永續經營和維持一支骨幹團隊，他們必須繼續建。目前地皮的價格遠低於五、六年前。現在，他們一個蘿蔔一個坑，賣一棟建一棟，建出來的新房子不但用地面積大、房子面積也大，並且提供各種優惠。和前幾年建地面積小、跟鄰居緊密相連的房子來比，他們占有相當的優勢——好租也好賣。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

當大家都不看好的時候﹐其實全世界的大環境正慢慢在改變﹐最明顯的是美元升值﹐這是由於歐債因素﹐所有的外國貨幣對美元都在貶值﹐投資人若預期美元升值﹐熱錢將會流回美國﹐造成美國房市和股市的反彈﹔其次是原物料價格下滑﹐例如石油每桶單價已跌至80美元﹐這可以提高產業的利潤﹔加上歐巴馬的4,400億美元振興就業計劃﹐鼓勵企業投資﹔如果往好的方向去看﹐美國整體經濟有許多否極泰來的條件已在醞釀中，值得投資人關注進場的時機。 此外﹐由於過去這段期間有關拉斯維加斯的報導多呈負面﹐忽略了不少正向的訊息﹐這包括2011年來拉斯維加斯每個月份的遊客數量﹑旅館住房率﹑住宿費﹑博弈收入﹐皆比2010年同一月份﹐有顯著的增長。 此外，2011年8月份拉斯維加斯的二手屋成交量4,625戶﹐為過去5年來第二高的月份﹐僅次於2009年6月的4,702戶﹔拉斯維加斯建商減少蓋房﹐但房屋裝修業者的收入已連續20個月比前一年同月份增長﹔自2008年房市崩盤後﹐許多失去房子的人﹐經過了3年時間已走出財務困難﹐趁著目前拉斯維加斯的房價超低﹐開始持現金再度入場。 正當全球一致憂心歐債風暴是否會引爆的節骨眼﹐美國聯儲局的總裁柏南克竟然大剌剌地表示，美國經濟也有下滑的風險﹐搞得老百姓人心惶惶﹐接著宣佈以「扭轉」短期債券為長期債券的方式﹐來取代「量化寬鬆」政策﹐又給人一種所有的招式已經都用盡的感覺﹐於是專家們也同聲唱衰美國經濟﹐使得美國股市跌跌不休﹐房市也預振乏力﹐推測聯儲局總裁如此作﹐是在為歐巴馬2012年競選連任鋪路。 由於民眾消費緊縮﹐「通膨」的疑慮意外得到解除﹐從黃金停漲﹐美元升值﹐可察端倪﹐其實美國人民並非都沒錢﹐只是因為信心問題﹐不敢消費﹐目前美國銀行的存款已高達10兆美元﹔這幾年美國銀行的貸款政策也充滿不確定性﹐雖然利率低﹐但審核卻十分嚴苛﹐但銀行不放款而把拿去資本市場炒作﹐終非長久之計﹔總而言之﹐雖然美國失業率高的問題短期不易解決﹐但其它方面的表現會有轉機的。

最近有讀者來電關切全美法拍數量大幅增加的問題﹐也有讀者提出拉斯維加斯是否會再次成為房地產最有反彈潛力的都會，這些都可從數字及歷史資料來分析，賭城曾經連續十餘年蟬聯全美成長最快的城市﹐房市高峰時期房價的漲幅又居全美之冠，爬得高﹐摔得重﹐房市泡沫後其跌幅自然也居全美之冠﹐房價下跌達64.5%之鉅﹐那未來若再成為最有反彈潛力的城市﹐也不會是意外。 根據 Realty Trac Inc. 的統計資料﹐全美2011年8月份銀行送出「房貸違約通知」(default notices)的數量比7月份增加33%﹐這顯示出之前一年來，政府施壓銀行延遲法拍行動的後果﹐現在必須一次買單﹔拉斯維加斯8月份銀行送出「房貸違約通知」的數量則比7月份增加30%﹐平均每103個住戶就有一戶﹐雖然是全美平均的5倍﹐但比起房市泡沫開始時的7倍﹐並沒有惡化。 拉斯維加斯由於景氣時建築業過度膨脹﹐經濟衰退後﹐許多開發案停擺﹐造成城裡的建築工人幾乎全數失業﹐因此就業率和經濟成長非常緩慢，房價處於超低的水準﹐根據華府智庫「布魯金斯學院」(Brookings Institution) 近日公布的2011年第二季的報告，名列全美經濟復甦表現最差的20個大都會(metropolitan areas﹕Bakersfield, CA﹔ New Orleans, LA﹔Boise, ID﹔ North Port, FL﹔Cape Coral, FL﹔ Orlando, FL﹔Detroit, MI﹔ Palm Bay, FL﹔Fresno, CA﹔ Phoenix, AZ﹔Lakeland, FL﹔ Riverside, CA﹔Las Vegas, NV﹔ Sacramento, CA﹔Los Angeles, CA﹔ San Francisco, CA﹔Miami, FL﹔ Stockton, CA﹔Modesto, CA﹔ Tampa, FL) 之一﹐因為其計算是以失業率、市民所得總額和房價為標準。 許多人把焦點指向拉斯維加斯﹐其實2011年全美皆墨﹐根據「布魯金斯學院」的報告，2011 年上半年美國排行前100大的都會的房價全面下跌﹐無一倖免﹐創下房市泡沫以來的最低點﹐其中有22個都會自房市高峰時期下跌的幅度超過40%。 聯邦的經濟與房市的振興政策後繼無力﹐原因是被各都會地方政府的大舉裁員給抵銷了﹐地方政府的僱員大約佔總就業人口的10%﹐地方政府的主要收入來源是徵收銷售稅﹑所得稅﹑和房地產稅﹐在消費不振﹑市民所得減少﹑房價下跌的情況下﹐稅收減少﹐只好裁員以節流，難免有惡性循環的現象。

電視節目最能反映一個地方的文化與價值，要想瞭解美國民眾對「住家」這概念，從而延伸對美國房地產的認識，不妨觀賞一個頗受歡迎的美國電視頻道HMTV﹐主要的節目內容是一段段房地產仲介帶著買家看房的過程﹐除了介紹美國各城市的房型﹑房價及環境外﹐也有美國人在國外的買房體驗﹐還能一瞥該異國城市的風光﹐讓觀眾對各地的經濟條件有些初步的概念。 節目中有許多案例是富人購買「度假屋」﹐度假是歐美國家的重要文化之一。拉斯維加斯是世界有名的度假天堂﹐富人在此購置「度假屋」的不在少數﹐有時也可作為親友聚會的地點﹐往來度假十分便利﹔也有些美國富人是遠到中南美洲或歐洲小城買「度假屋」﹐若是近海灘﹐或週圍環繞自然美景﹐價格多在百萬元之譜﹐飛程長﹐當地交通不方便﹐親友也難得來訪﹐不知買下後一年能用上幾回﹖ 順便一提﹐無論貧富﹐身為拉斯維加斯的居民﹐如果突然說想度假﹐可到賭街大道上走走﹐加入熙來攘往的人群﹐找幾個賭場進去參觀﹐置身在「威尼斯」﹑「巴黎」﹑「金字塔」﹑「紐約」等﹑看不同的秀或表演﹐享用美食﹐逛名牌賣場﹐隨時隨地都可找到度假的感覺﹐這和其它城市的賭場﹐主要為博弈﹐賭錢像拼命般的形態南轅北轍。 此外﹐該電視節目中也有被調派到亞洲工作的美國人租豪宅的經歷﹐僱主提供與他們美國住家水平相當的住處﹐所費往往不亞於他們一﹑二十萬元的年薪﹐因為僱主相信唯有下班回到家能好好休息﹐工作時才會有創意與效率﹐不曾在歐美國家住過的人很難理解﹐從中國人把城市裡的「獨棟屋」稱為「別墅」就可了解東西文化的差異性。 亞洲城市的房租這麼高﹐那買房就更難了﹐相對於台北﹑香港﹑上海等城市的「康斗」房價動輒30﹑40萬元起﹐姑且不論當地人的中間年收入只約2萬元﹔目前拉斯維加斯的「獨棟屋」的中間房價約12萬元﹐而本地人的中間年收入則是5萬元﹐按銀行公式應足以負擔23萬元的房貸﹐初入社會的年輕人﹐即1980年出生的一群﹐是本地新興的購屋族群之一﹐因為置產很輕鬆﹐將來房價回漲可期﹐此生不必作房奴。

美國的投資環境相對而言是安全的，中國人可以安心投資美國資產市場。 如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較，可發現美國投資環境是相對安全的，美國的房地產被嚴重低估，未來兩年，預期美國經濟將開始好轉，房地產市場可望由谷底翻升。來自中國的投資人將受到中國客觀環境的影響，將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。 全球各國的經濟成長，將以2012年和2013年為一個轉捩點，美國的經濟將逐漸好轉，其餘的國家則多半繼續衰退，雖然美國的經濟面臨挑戰，但美國的先天體質強健，又擅長操弄國際金融與貨幣市場，借多還少，最後仍是個贏家，在美國的投資相對而言是安全的。美國新任駐中國的大使駱家輝也說，中國人可以安心投資美國資產市場。 歷史經驗顯示，金融危機後必然伴隨經濟衰退，經濟衰退的期間不等，最常見是四到五年，然後慢慢復甦，從2008年金融海嘯過後計算四到五年，也就是2012到2013年，當前的經濟氣氛詭譎，負面消息很多，更增添不確定的變數，2012年的經濟會好轉嗎？還是會繼續衰退呢？ 根據華府著名的經濟期刊The Kiplinger Letter對各國2011年及2012年的「國民生產毛額成長率」 (GDP Growth)之預測： 2011/2012全球：4.3% / 4.5%；美國：2.0% / 3.0%*；歐盟：1.9% / 1.8%；中國：9.4% / 9.0%；印度：8.8% /8.5%；蘇俄：4.8% / 4.5%；英國：1.7% / 2.3%*；加拿大：2.8% / 2.7%；日本：1.4% / 2.4%*；南韓：4.4% /4.0%；巴西：4.5% / 4.3%；墨西哥：4.4% / 4.0%。(*代表成長率增強者) 值得注意的是，除了日本的成長增強是因災後重建外，只有美國和英國是好轉的，其餘各國都是小幅衰退，這顯示2012年和2013年將是轉捩點的徵兆。 中國因為4兆人民幣（約6261億美元）刺激經濟的計畫，一直維持高成長的假象，最近有些經濟專家指出以下幾點：中國有過多的資金追捧房地產、原物料，全民炒作，泡沫已形成；中國通膨問題很嚴重，勢必調升人民幣的匯率，此將不利出口；歐美為了自救，對中國課徵懲罰關稅，也會導致中國出口貿易大減；為抑止資產泡沫擴大，中國銀行不放款，企業無法繼續投資；中國的經濟逐漸衰退，熱錢流出，換回美元保本。 中國的房地產高估，加上預期經濟成長下降，而美國的房地產則嚴重低估，且預期經濟開始好轉，所以未來把中國的房地產脫手到美國來投資的人自然是有增無減了。目前外國人投資美國房地產主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州，其中以加拿大人占最多數23%，中國人居第二占9%，後者還有很大的成長空間。

由於高層豪華康斗的物業管理費動輒500元、1000元起跳，其出租回報率一般不如獨棟屋，但如果是自住，有時間享受其所附屬的各種豪華設備，將會有物超所值的感覺。 這一年來，高層豪華康斗的價格或呈現持平，或有小漲，再從數據顯示這可能已是谷底價了，專家們也認為現在的價格被嚴重低估，加上城市中心(City Center)和柯夢波丹(Cosmopolitan)的完成，臨近的幾個高層豪華康斗變得很搶手，目前購買者的類型以作度假屋用途的中年人、退休的老年人、時髦的年輕人、及喜歡繁華熱鬧生活的一群為主。 2008年及2009年我們曾做兩次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，以下數據摘自本專欄2009年10月10日的文章內容： Panorama Towers每平方呎平均售價：2008年9月365元，比較2007年9月500元，跌幅為27%。2009年9月235元，比較2008年，跌幅為36%。 M G M Signature每平方呎平均售價：2008年9月600元，比較2007年9月850元，跌幅為29%。2009年9月310元，比較2008年，跌幅為48%。 又是兩年過去了，2011年的今天，再來看看這兩個高層豪華康斗的價格有何變化： Panorama Towers每平方呎平均售價：2010年8月165元，比較2009年，跌幅為30%。2011年8月165元，比較2010年，持平。 M G M Signature每平方呎平均售價：2010年8月285元，比較2009年，跌幅為8%。2011年8月290元，比較2010年，漲幅為2%。 相對於Panorama Towers 2010年的價格續跌了約 30%，M G M Signature這兩年總計小跌6.5%，因為這之前真是跌太猛了；然而總觀這一年來，兩者的價格或呈現持平，或有小漲，可見已是谷底價了。 猶記得2003年建商剛推出Panorama Towers時，每平方呎平均售價325元，若依漲跌來分別為兩段時期，自2003年至2007年飆漲約84%，而自2007年至2011年則跌了約67%，表面看似乎漲幅比跌幅多，但實際上就如數字遊戲般，得到的結論是今天的平均售價比原始平均售價低49%，形同腰斬，因此專家們都認為現在Panorama Towers的價格被嚴重低估了。 此外，值得一提的是，Panorama Towers 一直以來都非常搶手，如不包括叫價不符市場行情的，本周每平方呎平均售價200元以下的，市面上只有兩戶在求售；至於M G M Signature，目前每平方呎平均售價350元以下的，則有27戶求售，有興趣的投資人可以注意這方面的資訊。

6、7月間，拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能，賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測，下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善，那麼，拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區，我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後，才會出現轉機。 當然，即使本地的經濟出現轉機，房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多，銀行回收屋太多。但是，如果我們稍稍留意一下，就應當發現，不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是，退休人士的住區，一般而言，房價都比較穩，平均單價也高於普通房屋。 以我熟悉的所謂陽光城（Sun City）為例（克拉克郡大約有十個以上的陽光城）。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住，但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方，所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說，這是天堂的前站。 在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候，陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然，我們知道投資者鑑於出租的考慮，不太肯買陽光城，而目前買房子的人半數是投資者，所以一時陽光城的價格也不會回升。 5月間，本地報紙指出，在2000年到2010年間，內華達州的人口增加了35%，可是，62歲以上的人口增加的更快，達54%。克拉克郡，由於賭場雇用了大量年輕的工作人員，所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%，但是他們在Mesquite則高達35%，在Boulder City達30%，在韓德森都占了人口的18%。 由於美國的人口在老化，而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動，所以在本地的地產業整體復甦之前，退休者的住區可能會率先復甦，因位這是天堂的前站。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

拉斯維加斯光靠賭場 建築也不足以恃 不是大起就是大落 實在應多發展其他產業以確保本地就業率的穩定 髙「投資回報率」吸引買家進場   華人對「危機」以「危險與機會」的看法來詮釋，很有哲理與前瞻性，此波金融海嘯所形成的房地產危機，雖對拉斯維加斯的房價衝擊不小，但對手握資金的投資者而言，房價經盤整穩定後，已有極高的「投資回報率」（釋），目前便是尋找標的物的好時機，也難怪上個月拉斯維加斯的房屋成交量破表。   探究背景，建築業一直是火車頭工業，帶動其他行業的成長，賭場、商業及住家的新樓盤開發案，需要建材、工人、家具和貸款、銷售等配套服務，對過去拉斯維加斯的蓬勃發展居功厥偉，然而產能過剩，潛伏的危機一觸即發，2007年底金融海嘯來襲，所有新的開發案驟然而止，本地的失業率，以建築工人為首，一路狂飆，失業率無法改善，使得房市長期疲軟不振。   過度開發 大起大落   此外，前幾年的超建造成今日拉斯維加斯的房源過剩，因為房源過剩的問題，房價才會跌低過建造成本；銀行算過，若是讓手上的「銀行屋」全部出爐上市，將嚴重打擊房價，銷售收入可能反而減少，所以釋出「銀行屋」採以量制價的策略，這樣倒是讓「不足額還款銷售屋」(釋)有了出線的機會，跟在「銀行屋」後面，推波助瀾；房價經過三年的盤整，目前跌勢似乎已經穩住了，雖然要等這些「溺水屋」(釋)清理完畢，房價才可望回升，但縱觀的今日資本市場，實在難找如此高的「投資回報率」，投資者乃聞風而至。   自2011年以來，位於春山街上的華人「商業樓」(釋)已經有好幾個繳不起貸款出了狀況，最近連華人第二大商場，「太平洋廣場」都被拿出來拍賣了，這是商業地產超建的例子；2009年開幕的超大型賭場開發案「城市中心」，其生意更是遠遠不如預期，被人喻為古人所建，高可通天的「巴貝爾塔」，是一個錯誤，以前拉斯維加斯的模式是——只要是新的豪華賭場一定大賣，現在可不靈了，似乎真是因為蓋太多了；由於過去過度開發，建築業將是最後復甦的產業。   賭場收入開始好轉   預期美國經濟的復甦，全美娛樂業的收入已漸回升，拉斯維加斯大道上的賭場的賭博收入占內華達州全部賭博收入的55%，其生意來源主要是外州或外國遊客，一反過去幾年的頹勢，2010年首見成長4.1%；當賭場生意好轉，加雇員工，或員工收入增加，對本地就業市場及房地產市場勢必有所助益，這些指標值得投資者注意。   原文刊登在世界日報賭城版—-4-30-11