By Judith Lin Sullivan

利率與匯率如何影響房市

Written By: judith - Apr• 11•16

拉斯維加斯的房價在經歷如雲霄飛車的飆高、落底又回漲後,根據經紀人公會的統計,自2015年6月至今約九個月,猶如處於高原(高處的平原),即沒漲也沒跌,按正常情況,房價應該至少每年漲2%至5%。

分析其個中原因是因為前幾年漲得太猛,即2012年與2013年分別漲24%,投資者開始採取觀望的態度,漲幅於是逐漸減小,2014年漲10%,2015年漲6%,最新統計是過去九個月房價持平,總銷售量亦大幅縮水。

投資者持觀望態度,從機構型的投資者(institutional investors)之比例逐年降低亦可見一斑,2013年機構型的買家購入總銷售量的14.1%,2014購入7.6%,2015年購入2.2%。

此外,分析銷售的性質,2012年銀行屋(REO)占26%,不足額還貸銷售屋(short sale)占37%,一般正常的銷售屋(traditional sale)占36%﹔2015年銀行屋占7.7%,不足額還可能要貸銷售屋占7.5%,一般正常的銷售屋占84.7%,雖然目前仍有21%的房屋貸款是溺水的,但相較於2012年時有71%的房屋貸款是溺水的,房市慢慢地接近正常的狀況,據估計還要三、五年溺水才會消聲匿跡。

以上有如個體內傷在康復中,但是外在環境的加持也很重要,聯邦準備理事會(FED)3月宣布不升息,主席葉倫(Janet Yellen)已表明,基於全球經濟成長緩慢而疲軟,聯準會在未來的任何調息上都會謹小慎微。

房市受利率的影響很大,維持低利率使購房資金的取得成本低,且游資多,熱絡房市有利。

就是因為這次聯準會沒升息,炒家紛紛脫手,美元乃開始貶值,匯率不斷滑落,相對其它國家的貨幣就升值,以菲律賓為例,今年2月,比索對美元是48:1,最近回升到46:1,但是匯率對房市的影響比較有限,局限於對有外資介入的房市,本國貨幣貶值可以提高外資的購買力,但如果未貶而看貶,外資反而會卻步。

看來短期內我們不能期望市場會固定向一個方向走,不管是向上還是向下,因為動盪的因素太多。例如,過去大半年,美國股市隨石油價格的下滑而下跌,最近的上漲則是因為油價從28元一桶的最低開始反彈,甚至接近40元一桶,投資者對經濟不穩定的疑慮消失,可是,誰能確定油價的走向呢?

又例如過去兩年,許多西方專家認為,因為地產泡沫,負債過高和產能過剩,中國經濟會硬著陸,而央行去年兩次突然讓人民幣貶值也使外國投資者失去信心,而中國企業和個人擔心人民幣貶值,也跟在外國投資者後面拋售人民幣。但是,最近一線城市的房價又開始猛升,經濟因此也未必會如外人想像的那麼差。

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