在2008年金融風暴前，大多數開發商對開發商業地產很具信心，不論購物中心或公寓式辦公樓，認為只要推出新商業建築，就有人租，租滿後，就會有投資者以高價買下收租，大多數銀行只要看到建築圖和預算就批准貸款，但2008年後銀行沒收了許多房地產，包括許多新的商業地產，銀行以低於建築成本的價格法拍，才知這些商業地產難出售，原因是設計不當，不易找到各類型租客，銀行學乖了，之後審核開發商的建築貸款會要求提「市場可行性研究報告 (Market Study)」。

如果興建購物中心，首先要辨別這是鄰里型的購物中心(Neighborhood Shopping Center)，或是大型的購物中心(Shopping Mall)，或有特定顧客對象的購物中心(例如遊客)，其次是根據主要的店(Anchor)來確定購物中心的特色，接著須分別以方圓1哩、3哩、5哩為範圍，作人口數據調查(Census)，調查內容包括該區人口的年齡分布、男女比例、職業與收入層級等，並依此算出該區的消費能力，然後分析市場是否還有需求、新開發案的生存空間、有多少競爭對手，其市場占有率與實力如何、能否勝過對手，如果目前的購物中心已經老舊，且其租客的業務量不高，那麼新開發案就具優勢。

購物中心的含金量是以裏面有什麼樣的商業來計算，按照統計資料來計算業務量，一個理髮店一年的產值是143元/平方呎，乾洗店236元/平方呎，咖啡店418元/平方呎，超市458元/平方呎，藥店500元/平方呎，名藥店如Walgreen還可以達到700元/平方呎。如果開發商能夠找到出名的品牌先簽定長期約承租，則建築貸款的申請會順利很多。最後是研究該區的成長潛力和未來走向，如果不斷有人遷入，居民收入一直增加，未來租金還會調漲，使購物中心的價值越來越高，銀行的風險就隨之變小。

據說過去在中國，有很多開發商不重視市場可行性研究報告，所以與建很多大而無當的商業樓，租不出去只好空在那裏，成為鬼城(Ghost Town Project)，也逐漸明白這種作法是行不通的。在美國開發商業樓需經過精心計算，包括取地成本、市場需要，不只是建築設計，投資者最在意的是投資回報率，即租金收入與購入成本的比例，建好後能滿租乃是開發商的首要目標。

原文刊登在世界日报赌城版——10-05-2019——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供