內
華達房地產公司負責人林秀華表示，如果另有第二順位貸款的銀行，「修改貸款」不容易，困難的屋主通常只有棄屋一途。
上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後，就有讀者來電詢問：他不想信用分數被扣太多，所以不考慮「不足額還款銷售」，但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」，希望調降一點利率，卻被銀行拒絕，銀行反而建議他作「不足額還款銷售」；審視過他的案例，關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行，這種情況下，只有作「不足額還款銷售」，第二順位貸款的銀行才可能讓步，真正解決屋主的問題。「修改貸款」時，如果只有一個貸款銀行，事情比較單純，反之，如果另有第二順位貸款的銀行，就比較棘手，因為房市泡沫，全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%，造成溺水屋氾濫，多半第二順位的貸款已變成超貸的部分，「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平，只把利息降低，可能屋主過不多久又守不住了，但要調降房貸金額，第二順位的貸款就完全泡湯了，其銀行為了維護本身的利益，不會輕易妥協。
據統計，全美溺水屋中只有一個貸款的占18%，有兩個貸款的占38%，高出兩倍有餘，沒有溺水問題的房屋占44%，第二順位的貸款除了「次貸」外，主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan)，以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始；2003至2006年房價狂飆，使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分)，屋主就以其為質押，向銀行取得一個「信用額度」，隨時可支用，取款後或是花在奢侈享受方面，或是房屋裝修及買新屋，就是「淨值貸款」，當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%，總值約9500億美元。
此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計，當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款，因為這除了「淨值貸款」外，還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額，不同之處是：「重貸」通常是只有一個貸款，「淨值貸款」乃是第二個貸款，和「次貸」一樣；第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好，否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易，屋主如有財務困難，通常只有棄屋一途，即「不足額還款銷售」或「法拍」。
June 11, 2001
.jpg)
Leave a Reply