By Judith Lin Sullivan

投資倒帳 怎麼報稅?

Written By: judith - Dec• 16•11

內華達房地產公司負責人林秀華表示,投資房地產倒帳,收到銀行發的1099-C稅表,需要根據個人不同的情況報稅。

林先生和朋友們在房市高峰時,成立一個有限債務公司LLC一起合資,並且向銀行貸款,買了數個大型公寓,加以整修,改善物業管理,有助提高租金及出租率,再以高價轉手賣出,取得差價的利潤,分配給各投資人。前幾年的營運相當順利,無奈後來碰到房市崩盤與金融危機,目前還剩一個大型公寓未脫手,和貸款銀行談判修改貸款條件未果,想要放棄讓銀行「法拍」,又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額,不知這筆帳要怎麼算?

經過會計師的解釋,才有點頭緒,原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時,剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明,此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計,以數字來舉例,假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元,頭款500萬元,向銀行貸款1500萬元,現在讓銀行「法拍」,預計銀行可取回1000萬元,所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元,這500萬元是銀行的壞帳損失,同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。

會計師建議用表格4797,帳上的成本是2000萬元,賣價就用銀行可取回的1000萬元來算,得出損失1000萬元,由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產,所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ,「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已,此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ,可以全數在當年報銷。

以上表格4797得出損失1000萬元,加上銀行的1099-C稅表收入500萬元,兩者相抵,林先生的LLC仍損失500萬元,就不必擔心要補交稅了。

此外,有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」,因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產,它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票,取得「資本利得」可與之相抵;又如果邱小姐的房屋不是出租屋,而是「主要自住屋」(Primary Residence) ,「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間,符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件,可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011

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