眾所週知﹐許多屋主眼看現在的市價已遠遠低於貸款金額﹐紛紛選擇棄屋﹐或被銀行「法拍」﹑回收﹐或經由「不足額還款銷售」以解套﹐這些屋源是屬於二手屋市場﹐價格低於造價成本﹐開發商的新屋根本無法和它競爭﹐「高層豪華康斗」的情況更為嚴重﹐有的開發商一整年也賣不出一戶﹐例如City Center(城市中心) 下的幾個康斗樓盤﹐有的銷售數量寥寥無幾﹐例如the Martin。

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。

原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012