若在「商業樓」的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知

則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客

投資「抵押債權」風險髙

號稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣，將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行，不少華人詢問是否值得參加，主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數，過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」，以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。

事實上，已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小，要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好，實質的地產如「商業樓」_（釋）、公寓、倉庫或土地才是，個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後，下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋，這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍，其中每一個環節都存在很高風險，除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外，最怕的是債務人申請破產，債權人就一時不得執行其債權。

破產主要有三種類型

今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型：

「第7章」：俗稱「清算」(Liquidation) ，適用於個人、「合夥」_（釋）與「股份有限公司」；企業是真正且直接地結束營業，變賣所有的資產，按優先順序償還債務，除了有抵押權的優先之外，順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

「第11章」：俗稱「重整」(Reorganization) ，企業用的較多，債務人提出申請後，所有債權人不得執行任何債權，等債務人在120天內呈交「重整計畫書」，其可能的結果有：

1、被接受，由債務人繼續經營企業，重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件，重整期可能長達數年，如果最後資產仍不敷負債，就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕，抵押權人可以進行「法拍」_（釋）抵押品，或進入上述「第7章」的清算程序；

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」_（釋）代理經營企業。

「第13章」：只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人，由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是，如果「商業樓」_（釋）的房客申請「重整」破產，房東沒收到租金，但房客還在使用這店鋪營業，非經法院同意，120天內房東也不得執行任何債權，即不能趕房客。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11