By Judith Lin Sullivan

房地產經紀摸魚 當心吊銷執照

Written By: judith - Jan• 13•14

隨著拉斯維加斯的房市越來越熱絡,很多人想要投入這一行,作個房地產經紀,根據統計,許多新人做不到一年就退出了,除了開始時尋找客源不容易外,有些是因為觸法而丟了執照。

房地產經紀觸犯哪些規定,其執照可能會被吊銷?

第一是「混用客人的錢」(Commingle),如有經紀人將客人的錢存到自己私人的戶頭裡,沒有放在產權公司的過戶賬戶(escrow account)或信託管理賬戶(trust account)上,不管有無偷客人的錢用,這是最嚴重的罪。華人經紀因此而被吊銷執照的不少,因為華人的現金買主很多,加上有些經紀人的觀念不清楚,當然確實也有少數不誠實的經紀人,想渾水摸魚。

第二就是「失實陳述」(Misrepresentation),這是向客人撒謊,或知情不報,隱瞞或美化一個物業的缺點,使投資人作出錯誤的決定而買下房地產,產生金錢上的損失。例如曾有房地產經紀說服投資者,在繁忙的大馬路旁買房子,因為將來可把住家改為商用,或賣給建商蓋大樓,完全不顧美國的都市法規和那塊地更本不可能蓋大樓事實。

第三是「貸款欺詐」(Mortgage Fraud),經紀以不實的文件或資料交給貸款公司或估價員,幫助買主取得貸款。

第四是「犯罪前科」(Criminal Conviction),只要有犯罪記錄,雖然事件和房地產無關,也不行。例如有人取得經紀執照後,被查到其在另外一州有犯罪記錄,將被立刻吊銷執照。

第五是不和調查員合作,例如被人告,又不肯拿出文件和證明,就會被認定是有犯罪,而執照就會被吊銷。

第六是經紀無能(incompetence),這是指經紀沒有以專業標準來處理一個房地產的交易,例如有些房東要求將房子租給指定的族群,而經紀又沒有將公平房產(Fair Housing)的法規向房東講明,造成了違反聯邦法律的事。

第七是房地產公司老闆(Broker)任由手下的經紀猖獗犯錯而不改正,比如經紀的執照過期,沒有完成定期所要求的專業進修課程,卻還繼續作業,房地產公司的執照就可能因此被吊銷。

第八是未履行保障顧客最大權益的義務,這最常發生在一個經紀同時代表買賣雙方,有雙方經紀(Duel Agency)的情況下,因為如果經紀人一不小心,就可能會發生損害到雇用他的賣主,而利益買主的事。

第九是經紀自己充當律師的職務,替客戶處理有關法律的問題,例如沒有用標準的合同,而用自己創作的合同,又沒有經律師看過,導致產生許多法律上的糾紛。

第十是經紀沒有達到維持其執照有效的規定,像是沒交執照費,或是沒有定期完成專業進修課程。

經紀要專業,誠實,守法,並保留完整的交易記錄,萬一交易有糾紛時可以提出作未犯法的證明,才不會有失去經紀執照的風險。

 

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

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