最近一陣子常有銷售員來敲門賣太陽能板，也有客戶打電話來詢問安裝太陽能發電的問題，一時間在鄰里巷弄、茶餘飯後，太陽能成了熱門話題。 當一家家住戶在屋頂上裝了太陽能板，電力供應在拉斯維加斯被內華達能源公司(NV Energy)獨家壟斷的局面就打破了。政府為鼓勵大家裝太陽能系統，對此有退稅優惠，即裝太陽能系統費用的30%可退稅，不過這個法案將在2016年底結束，因此近來裝太陽能板的住戶激增，2013年整年只有1242戶裝太陽能板，今年每個月都有1000多戶裝太陽能板。 裝太陽能板電費馬上可以降10%，因為內華達能源公司的電費不停地上漲，所以裝太陽能板大約不到十年就能回本了。 太陽能系統到底是如何運作的？太陽能首先是被屋頂上的太陽板吸收，板子吸能的效率普通15%，如高效的可達21%。板上所生的電傳到逆變器（Inverter）中，再經過電錶傳到用戶家中，或將多餘的電賣給外面電網系統。逆變器是系統中唯一有會動的零件，可能會壞的部分，壽命大約15年，換一個要4000元。 如何選擇太陽能板公司？目前拉斯維加斯有80幾家裝太陽能板的公司，競爭激烈，最大的公司是「太陽城」，有兩個辦公室，上千員工，其它像「太陽跑」、「再生能源」也是頗具規模的公司，太小的公司將來可能從市場上消失，將來換零件會有問題。 安裝太陽能系統費用不低，約2萬元到5萬元。銷售員上門時，多問些問題，像是有沒有屋頂漏水的保證？有沒有樣品可以看？附近有沒有鄰居安裝他們的產品？可否去參觀？ 原文刊登在世界日报赌城版——08-08-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

今年拉斯維加斯大道上的新開發案接二連三地進行，其中以位於蒙地卡羅賭場(Monte Carlo)與紐約紐約賭場之間的商街與競技場最引人矚目，商街耗資1億，競技場耗資3.5億，有2萬個座位，目前接近完工階段，預計於2016年4月開幕。本周米高梅國際娛樂事業(MGM Resorts International) 又宣布在蒙地卡羅賭場內建造一個可容納5000人的戲院，再為以上的商街與競技場開發案添上一筆新項目。 臨近的米高梅城市中心(MGM City Center) 裡的物業將因此而受惠最多，即阿里歐賭場(Aria Casino)、克里斯多購物中心(Crystal Shopping)、菲爾塔高層豪華公寓(Veer Towers)、東方美旅館(Mandarin Oriental)、Vdara Hotel Condo。 經過賭街時，看到成V字形的兩棟斜塔位在馬路邊，就是菲爾塔高層豪華公寓，它的地理位置在米高梅城市中心的最前端，可稱得上是全賭城的第一名頂尖。目前菲爾塔高層豪華公寓正如火如荼地大賣，在未來的幾個月將會更受投資者的青睞。 五年前米高梅城市中心完工開幕時，正逢房市崩盤，之前以高價預購菲爾塔高層豪華公寓的投資者們紛紛解約打退堂鼓，米高梅城市中心提出降價30%以挽留頹勢。接著幾年交易量寥寥無幾，米高梅城市中心在2012年底時，把手上菲爾塔高層豪華公寓的庫存整批賣給一個紐約的地產投資公司，後者轉零售推出。 物業管理費(HOA)平均約0.89元／平方呎，例如700平方呎的單位每個月HOA約623元，其中包括冷氣費用，所以屋主另外負擔的電費非常低；都是代客泊車；購買新的菲爾塔高層豪華公寓，還可取得M Life卡，在MGM各地的賭場裡享有排隊優先特權，在米高梅城市中心裡消費，包括餐廳，有10%至20%的折扣；此外，因為米高梅城市中心是綠色環保建築(Green Project)，地產稅有優惠。 由於菲爾塔高層豪華公寓的造型很另類，故每層樓的房型與大小均不一，但大致可分為四類，即套房、一房、兩房與三房，面積從最小的500平方呎至2000平方呎以上，相較於2010年時的平均房價是1000元／平方呎，目前的房價從最低的500元／平方呎呎至800元／平方呎，按樓層高低與景觀而定。 在拉斯維加斯，高層豪華公寓的租金回報率都不高，菲爾塔高層豪華公寓也不例外，但它特別容易出租，在扣除HOA、地產稅、出租管理費之後，它的租金回報率只約2.5%至3.5%，所以投資者主要看的是它的升值潛力。

2015年5月份拉斯維加斯有677棟房子被法拍但流標，而由銀行回收，達到自2013年初以來的最高點，過去三個月來銀行回收的數字逐月增加，且此趨勢還在持續中。千萬別以為房市又逆轉，房價看跌，這現象其實無關景氣的變化，而是因為銀行開始加速法拍行動，清理過去積壓的影子庫存(Ghost Inventory)所導致。 雖然法拍行動加速，但銀行回收房屋後，未必會立刻將所有的房屋上市求售，因為擔心房市供過於求，造成房價再跌，則損失將更多。換句話說，銀行應該會採取酌量釋出的政策，在不影響房市穩定的情況下，出清手上的庫存。 眾所周知，由於過去幾年來，內華達州政府不斷地以新的立法，包括Robo-Signing Law，與SB 321屋主權益法案等，來干預銀行進行法拍的程序，即銀行在新的法令限制下，不能輕易法拍其屋。據Realty Trac的統計，在2007年時，從銀行發出違約通知給屋主後，平均只需要137天就能完成法拍，但2014年增加到386天，而今日更增加到447天。 這使得違約屋主們有恃無恐，常見溺水屋的屋主們，雖然已經四、五年未付房貸，但仍安然住在房屋裡，甚至還有長達七年的例子；也有屋主棄屋出走而任其空置，據Realty Trac的統計，在內華達州內，目前正進行法拍程序的房屋中有34%是空屋，即1942戶，比去年增加16%，相較於全美的24%是空屋，與全美比去年降低10%，內華達州的空置屋問題比美國其它的城市嚴重。 此外，根據Zillow的統計，目前拉斯維加斯的房貸中有25%是溺水屋，雖然比2012年初高峰時的71%已降低極多，但仍居全美各大城市之首，而拉斯維加斯的房貸中被法拍的比例卻名列全美第五，顯見內華達州政府干預法拍的績效卓著。 內華達州的銀行不能輕易法拍房貸違約戶的房屋，反之，只要積欠小小的社區管理費，社區管理協會(Home Owner Association)就有權利立刻法拍這些房屋，許多弊端與糾紛因此而起，且造成一種亂象，現在銀行開始積極加速法拍的行動，以免被社區管理協會捷足先登，影響既有的權益。

拉斯維加斯的「沙漠林市中心」（Downtown Summerlin）是個占地400英畝的商住兩用開發案，在2008年因為金融市場崩盤而中斷工程，成為爛尾樓，水泥地基和結構鋼架在紅石賭場旁空立了數年，直到2014年經濟好轉才復工，開發商目前完成第一階段的工程，以購物中心為主，106英畝，有125家店鋪和一幢九層樓辦公室。購物中心開幕的頭一個月，有30萬人來參觀消費，羅思東瑞克百貨公司開門的第一天，有300多客人在門外排隊，另一家賣高爾夫球用品的商店，每星期約有500多客人光顧。 這個購物中心運轉成功之後，開發商休斯公司接著將把商住兩用企畫中的「住」加入這個「市中心」。沙漠林社區目前有10萬人口，住在4萬幢獨棟住家與2000個單位的公寓。 出租公寓的市場在經濟衰退時期也受到大影響，拉斯維加斯公寓在2007年的平均租金是932元，但在2012年有759元，下滑了20%。但是在2013年，拉斯維加斯公寓的租金第一次上升，增加了2.9%，而去年2014年，更增加5.25%，雖然這個數字比最高峰時還低，但已足以鼓舞開發商進場建造新的公寓了。 拉斯維加斯的開發商在房市崩盤之後，就未見有新的公寓興建，2013年終於有建商開始蓋新的公寓，2014年增加了2500單位的新公寓。 「沙漠林城市中心」計畫在這塊地上蓋滿公寓，增加該地區的人口密度，達成行人天堂的目標，2014年第一個動土開工的是一個高檔豪華公寓，取名為「星座」（Constellation），這是一種飛機的名字，是休斯公司在1943到1957年為環球航空公司特別製造的機型，公寓將占地4.5英畝，有124個單位，裏面有游泳池和健身房，建築物為三層樓房，每個單位都有20呎高的天花板，每個單位大小從1000呎到2000呎不等，租金大約為一元一平方呎。 公寓的租客對象將以千禧族為主，因為他們尋求便利，重視住家四周的生活元素（Amenities），而「沙漠林市中心」有時髦流行服飾的展示中心，餐飲業和許多夜生活的娛樂項目，千禧族將會喜歡這裏﹔其次是即將要退休的嬰兒潮租客，這些人計畫退休後經常出門旅行，小一點的房子和多彩多姿的環境很適合他們的生活形態，而「沙漠林市中心」正好能滿足這樣的需求。 原文刊登在世界日报赌城版——05-30-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

根據信用評比公司Fitch的調查報告，美國有九個州目前的房價明顯高估，包括加州、亞歷桑納州、夏威夷州、俄勒岡州、愛達荷州、內華達州，雷諾約高估19%，拉斯維加斯約高估14%，原因是內華達州的房價是被市場上房源供給不足炒作起來的，約只三個月的供給量，一般情況應該是六個月；合理市場價格是要看當地居民收入水平、失業率、租金水平、貸款利率、家庭組成而定。 RealtyTrac同意這樣的看法，認為內華達州尚有為數眾多的溺水屋還未出籠，這兩年需求強勁多半還是靠外來的投資者在支撐，凡一年內交易兩次以上就可謂翻賣(flipping)，而今年內華達州的房屋翻賣平均獲利率是24%，比全美平均35%為低。 但也有人持不同觀點，認為全美經濟已經明顯復甦，許多企業紛紛進駐拉斯維加斯，近來澳門博弈業因為中國全面打貪而衰退，而拉斯維加斯則有個耗資40億、3000餘客房的超級大賭場Resort World剛要開工，將可帶動本地的就業市場。這麼大的賭場開門營業，光是高級主管就需要約2000人，房地產應會看漲，但賭場本身若要成功，賭城的觀光客人數必須增加10%，否則現有的賭場會有一波關門與解僱的風潮。 最近Resort World旁邊的45層樓高的豪華公寓Sky Las Vegas，宣布把尚未出售的65戶，包括位於二樓與三樓的2萬8600平方呎的商鋪，除了CVS藥房在去年已轉手外，交給本地的商業經紀公司CBRE Group，整批上市求售(Bulk Sale)。Sky Las Vegas的開發商M. Aaron Yashouafar and David Pourbaba來自南加州，於2007年推出，共409戶，當年就售出300戶，此後七年則僅賣掉22戶，好不容易熬到今天，如果Resort World成功，它將沾其光，受其惠，價格或可翻倍，卻選在此時出場，難道他們不看好Resort World？此舉頗引人側目。 此外，也有行內的人士質疑Resort World是否會真正開始興建，因為其許多開工的前置作業皆付之闕如，也許再過幾個月以後，就能見真章，此刻投資者不妨持保守的態度，拭目以待！

拉斯維加斯將出現一個頂尖檔次的豪宅社區。 最近沙漠林(Summerlin)的開發商休斯公司宣布和亞歷桑納州的狄斯萊德公司（Discovery Land）合作開發的方案，他們將在瑞脊社區（Ridge）之南一塊550英畝的土地上蓋250戶豪宅。這個社區還沒有取好名字，每戶占地兩英畝，售價是百萬起跳，開發商預計十年結案。狄斯萊德公司是國際知名專蓋頂尖檔次豪宅的開發商，1994年由麥克梅德曼創立，他從史丹福大學畢業後，當他在北加州從事房地產買賣時，他就有一個蓋頂尖檔次社區的夢想，可在社區中享受大自然的美。目前他在美國已蓋了17個社區，分布在加州、夏威夷、亞歷桑納、愛達荷、蒙大拿、德州和東岸的南卡羅來納州。 在美國經濟衰退的那段期間，狄斯萊德公司也沒有倖免，那時他們正在德州開發一個名為西班牙橡樹的項目，積欠銀行3400萬元，結果整個工程被銀行沒收拍賣。現在沙漠林的項目將是公司東山再起的一個里程碑。 這個社區將有一個18洞的高爾夫球場，一個休閒中心，有五星級的廚師、專業營養師、飲食顧問和健身教練，休閒中心也將和紅石公園合作安排爬山健行的活動。 休斯公司的約翰瑞斯說：這將是拉斯維加斯地區高檔社區中最頂尖的豪宅社區，現有的高級豪宅社區將沒有一個可以與之相比。房子的建築風格以崇尚自然，並融合入整個社區的外觀。 狄斯萊德公司大膽在沙漠林推出這個方案，主要是經濟復甦的時間到了，地區在2012年時，拉斯維加斯共賣出150幢100萬元以上的豪宅，但2013年卻增加到325幢，買豪宅的人多了，許多他們公司的老主顧都想在拉斯維加斯也擁有一幢豪宅。 賭城的沙漠林聲名遠播，瑞脊社區目前又是沙漠林裡最高檔的地段，那麼和瑞脊社區比鄰，且比它還要高檔的這個新社區裡的豪宅將可能賣到多高價？目前瑞脊社區裡一幢上市的豪宅要價可作參考，這幢現代化造型的房子有1萬3000平方呎，五個臥房，九個廁所，建築物本身有三層樓，要價1250萬元。我們拭目以待吧！ 原文刊登在世界日报赌城版——05-16-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

很多華人投資者喜歡問有沒有住商兩用(mixed use) 的房地產可以買，可是這樣的房地產在拉斯維加斯的市場上很稀少，主要原因是傳統的都市規畫將住宅區和商業區畫分得非常清楚，不能混合使用。 做生意的人晚上將店關了再開車回住宅區自己的家，而住在獨棟屋的人為了買個麵包或牛奶，還要開車去商業區裏的雜貨店，這樣的生活方式，一般的亞洲人實在無法了解，為什麼沒有這樣的住房，可以在自己家樓下或走路去買杯咖啡或買個餐盒。為了因應現代人生活習慣的改變，鼓勵人們往城市的中心住，並盡量使用公共交通系統，取代私家車，都市規局局增加了「住商混合使用區」（Urban Village），可以有樓下是商場，樓上是多層住家的建築。 這種型態的建築在加州和紐約都可看到，這是能源危機後，聯邦政府大力推動的結果。這樣的住商混合社區也已出現在拉斯維加斯了，在韓德森的綠谷山莊賭場(Green Valley)旁的迪斯特（District）就是一個設計很好的住商混合社區。 現在又有一個住商兩用的社區出現在拉斯維加斯，這是在羅叟大街和215公路交口的格林美石（Gramercy），一個占地20英畝，原為2008年稱作「西曼哈坦」的開發案，那時已有四棟大樓蓋好，不過因為房市崩盤，建商破產，成為蓋了一半的爛尾樓好多年，最近由加州的克洛茲（Krause）開發公司接手繼續開發。 首期工程將推出樓下的商店和樓上的160戶住家單位出租，大小從530平方呎，月租1075元的套房；1056平方呎，月租1825元的兩臥兩浴；到2085平方呎，月租金2500元的頂樓兩層閣樓，一共有12種不同的平面圖供選擇。 樓下的店鋪目前已有雜貨店，小吃店和牛排館簽約準備進駐。 社區中將有室外電影院和健身房，周末還有農夫市場和音樂晚會，這個社區是專為活躍的年輕企業家和專業人員設計的。開發商準備在第一期工程全部租出後興建更多的大樓，並拿出來賣。 拉斯維加斯的生活將因為住商兩用的樓宇出現而更多元化，而房地產投資的目標也將不只限於獨棟屋，住家也不是單純的可以睡覺吃飯的地方，而是要提供更完備的生活機能，環境要更多彩多姿。 原文刊登在世界日报赌城版——04-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

近年來全美度假屋的銷售量年年劇增，2013年比2012年增長30%，2014年又比2013年增長57%。 嬰兒潮時期出生、如今面臨退休的年齡層是度假屋的主要買家。有些人已計畫好退休後要居住的城市，便趁著該地房價還未翻漲時先買一棟做出租用途，等幾年後退休時再收回自住；有些人則準備像候鳥一樣，在各地購置度假屋，將來可隨氣候與心情而遷徙。2014年有很多投資者從股市中獲利，目前的貸款利率仍處於歷史低點，由於景氣復甦，聯準會宣布將調升利率，加上銀行對非主要住宅的貸款審核開始鬆綁，更促使度假屋的銷售量激增。據全美房地產經紀人公會統計，2014年全美國度假屋的銷售量約占總房屋銷售量的21%，即每五棟房屋銷售就有一棟是做為度假屋的用途，估計這樣的趨勢還會延續五到十年。 一般而言，買集合住宅比獨棟房屋更適合做度假屋，除了沒有整理庭院的問題之外，因為集合住宅的社區多半設有鐵門，甚至入口處有24小時警衛，不時有巡邏車在社區內巡視，關上門就出去旅行幾個月，不須擔心被宵小破門而入。雖然每個月要支付數百元的社區管理費，但社區管理委員會的成員就是社區裡的住戶，其收費都是有依據的，包括游泳池、健身房、俱樂部、公園等設施的維護。據全美房地產經紀人公會的抽樣調查，2014年購買康斗(condo)的人比2013年多了27%，購買連棟屋(town house) 的人比2013年多了18%。 此外，做為度假屋或未來退休後要居住的房屋，買家偏向選擇面積不大、有景、交通方便、氣候合宜的地點。據統計，2014年成交的房屋平均面積比2013年降了200平方呎，就是拜度假屋的銷售增長所賜；2014年全美國的度假屋銷售中有46%是在南部的州，25%在西部，15%在東北部，14%在中西部，而南部州的成交量比2013年增長41%，中西部不變，西部與東北部則分別下降28%、18%，由此可見氣候暖和的地點較受度假屋買家的青睞。 拉斯維加斯是購置退休住屋與度假屋的首選城市之一，因為它交通方便，具有娛樂與度假的環境；氣候暖和乾燥，適合年長者；免州所得稅，更是富人的最愛；房地產稅平均約為房價的1%，在全美各州中是屬於偏低的。

2月份美國30年房貸利率平均為3.71%，相較於1月份的3.67%已有小幅上漲，投資者擔心房貸利率繼續上漲將對房市造成衝擊。學者專家們認為，只要房貸利率是緩緩上升的話，全美房市依然可以穩健復甦。但也有些建商擔心拉斯維加斯的房市不比其它的城市，因為許多居民才剛從房貸的困境走出來，財力薄弱，每月分期付款只要多一、兩百元，他們的房貸就無法通過。 放眼世界，目前以美國的經濟成長最為穩健，雖然面臨聯準會的升息政策，投資者不必擔心會因此改變美國房市復甦的趨勢，升息代表聯準會對景氣的看好，只要未來利率呈現緩步上升格局，房市上漲行情將可走得更長遠。2015年全球四大經濟體，美國、歐洲、日本、中國的股市連創新高，都是因為資金充斥市場而造成。其中美國與歐洲是靠政府的貨幣量化寬鬆政策 (QE)，以印鈔票為手段，促進股價上漲，來創造財富。 美國率先透過QE恢復了市場的活力，美元開始走高，所以聯準會接著要調漲利息了；歐洲央行隨美國之後跟進QE，歐洲各國股市由德、英領軍屢創新高，連陷入債務危機的愛爾蘭、西班牙、義大利的股市也表現不俗。 日股上漲是靠日幣強貶的力量，80日幣兌1美元到120日幣兌1美元，日本的企業因此恢復競爭力，日經指數大漲近一倍；中國股市大漲則是人民銀行調降存放款利率所致，因此造成外匯資金流出的壓力，人民幣更因而急貶，貨幣的貶值也會助漲股市。此外，由於近來油價大跌，過去被炒高的原物料價格與中港台房地產可能陷入盤整期。 基於以上的分析，歐洲、日本、中國的經濟體還在靠政府的灌水，資金市場可能此起彼落，美國則不然，因為其經濟復甦基礎已經穩固，更由於人口成長，對房屋的需求增加，股市與房市都一致看好。

華人喜歡利用居家經營生意，許多華人買住宅區中單棟住家大房子，問在這住家中可做些什麼生意？ 克拉克縣的計畫部門（Planning Department）規定在R1區中住家中做生意必須不能有客人上門，不能有快遞公司的卡車上門，不能有僱員，否則必須申請特別許可（Special Permit），程序是送交申請書、圖紙、公聽，由七位委員投票，多數通過為主。住宅區建教堂、廟宇、托兒所都需要經過「特殊許可」的程序。停車和景觀設計都有特別的要求，在公聽時，周圍500呎的鄰居都會被通知，他們都可在公聽會上發表贊成或反對的意見。 如果經營老人院還要有醫療的執照和州政府的許可，占地最小是8平方萬呎，靠大街，建築物必須看起來像個住家，有個山墻的屋頂，而且不能有廣告牌。 如果做托兒所生意，不能接受過夜的小孩，不能超過12名小孩和大人，要有個大垃圾箱的位置，停車和景觀設計都要符合商業建築的標準。 一般華人喜歡將多餘的房間租出去，規定是一棟房子最多可以租給四個沒有親屬關係的人，必須簽有租約合同，不能少於30天，不能把房子當旅館經營。 另外一類是「套房住家」（boarding house），在拉斯維加斯必須在R5的規畫中，這種房子多半是在大學周圍，找學生做房客，但這裡的大學生多半住在家裡，學校宿舍又新又舒適，似乎沒有做「套房住家」的必要。 如要把房子當旅館，在都市規畫法中有兩個特殊的類別，一個是「床位和早餐」（Bed and Breakfast），這種小旅館多半在鄉下，規定是最多只能有四個臥房，最少有三個車位的車庫，客人的車子不能停到大街上，門口有個燈光照到的招牌，地上不能有停巴士或禮賓車的位置，一名規畫部門的官員說：在拉斯維加斯城裡面，他從來沒見過有人申請這樣的項目，的確也是，這種小旅館多半在北加州的海邊或酒鄉裏，拉斯維加斯城裡，賭場旅館林立，沒有這種小旅館生存的空間。 另外，還有一類是「暫時停留住處」（Lodging Long／Short Stay），可以做旅館生意，但必須在商業或工業用地裡。 那麼中國人最喜歡做的生意「月子中心」（Maternity Hotel）算是那一類的生意？計畫部門的官員雖然不知道這是哪一類生意，但說經營月子中心的人，可以將房間分租出去，四個人以下不需要申請，但沒有辦法拿營業執照。 拉斯維加斯大多數住宅都有個小區管理委員會（HOA），他們通常不准許在住家中做生意。看來要在拉斯維加斯做「月子中心」只能在商業區，而且借用其他的名目，像是旅館或是托兒所之類的。