拉斯維加斯商業房地產中，工業用建築需求強勁，銷售令人側目。 拉斯維加斯平均一年要新建倉庫700萬平方呎，2019年底只有4.5%空屋率，專家驚訝。這還是過去兩年最差的表現。 這些等待興建的倉庫包括崔姆克瑞(Trammel Crow)100萬平方呎的金山角，克普羅可(Cap Rock)公司68萬平方呎的工業園，還有馬特物流(Matter logistics)的72萬平方呎倉庫。 倉庫空屋率低主要是本地商業興隆，做展秀、運輸、物流、製造業和網購公司大量遷入，尤其最近加州修改稅法，許多公司放棄加州搬到內華達州，使得拉斯維加斯成為全國工業建築成長第二快的城市。 許多投資者看到這種情勢，也想買地建倉庫出租。建倉庫要注意什麼？首先要注意建築物高度，老倉庫也許只有12呎到24呎高，新的往往可達30呎到34呎高。 再來是卸貨平台（Loading Dock），最好是室外的，租客不必再浪費室內空間。第三是室外空間，許多租客喜歡在外堆雜物或停放工程車。第四是辦公室空間，雖然不必大，約5%到10%，但做生意門面還是很重要。 最後最重要，汽油價格目前還是很貴，許多倉庫生意就在城內分送物品，地點太遠開車費油，再說很多城內執業像醫師、律師要存放很多檔案，須找近辦公室的地點，所以遠了就不容易出租。 倉庫的興建主要是「抬起式水泥墻」(Concrete Tilt Up)，工人先框出墻板和門窗位置，再噴上分離膠(Bond breaker)，然後鑲鋼筋、灌水泥，乾後用吊車拉起墻板，一塊塊連接形成外墻，每一塊墻板可能重達30萬磅，高度可到七層樓，這種拉起式水泥墻的建築法在1905年就有了，北美和澳洲都很流行，好處是施工容易建又防火，壞處是地震時暴露弱點，如果一處連接斷了，整幢建築會像骨牌一樣倒下。 在拉斯維加斯開發興建倉庫，因為貿易戰和木材漲價，蓋倉庫成本已從十年前一平方呎25元漲到110元，城內大型建築像賭場、運動館、音樂廳如雨後春筍，建築工人短缺致倉庫造價居高不下。 但在高需求、低空屋率和長期合同的有利條件下，越來越多華人選擇投資這類型商業地產。 原文刊登在世界日报赌城版——03-14-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

上周美國股市受全球新冠病毒確診率劇升的影響而大跌11%，雖然聯準會緊急宣布降息2碼，穩定市場信心，但恐慌情緒蔓延，股市繼續下跌，經濟學家預測2020年的經濟成長率將是0%，甚至引發經濟衰退，因為許多企業、工廠、學校緊縮活動、消費者減少支出，很容易就達到符合經濟衰退期間，平均獲利下降13%的幅度。這場病毒終將過去，2021年的經濟將恢復活力，或許還補回今年失去的獲利，但有些方面卻可能影響深遠，以下單就房地產而言。 首先，創立於2011年的Zoom視頻通訊公司所提供的多人手機遠程會議軟件一下子爆紅，如果Zoom將目前的免費服務改為收費，那就可大賺一筆，所以其股價逆勢上漲。這場病毒正強迫企業改變原本的運作方式，員工學習使用視訊在家上班，辦公室需求越來越少；賭場從放員工有薪假到無薪假，表演與商展也戛然而止，促使爭取網上博弈合法化；原本實體店因網購盛行難以為繼，現在更雪上加霜。 人們盡可能地待在家裏不出門，連之前認為較不受網購影響的餐廳、旅遊業都受到疫情波及，掀起一波倒閉潮，有些房東共體時艱，暫減租金或免租金，商業地產難免更加速衰落。而住家的出租市場，除了短期出租的Airbnb受重擊外，基本上膚髮無傷。但最重要的是，出門看房的買家減少了，賣家也不想讓外人上門，房市成交量遽降。 其次，房貸利率下跌，目前30年利率3.45%，15年是2.95%，如果疫情拖久，很有可能再降到3.25%或2.75%，很多人會考慮重新貸款。一般而言，重新貸款的成本可以在兩年內收回，就值得重貸。例如，原貸款額是25萬元，利率4%，目前貸款餘額剩20萬元，如果重貸20萬元，新利率是3.25%，以20萬元計算，利率4%與3.25%的月付款相差90元，兩年累積下來，可與重貸的成本約2000元打平。 同樣道理，房貸利率下跌也代表購買力增加，亦即以一個定額的每月分期付款，今天要比過去能負擔得起價格更高的房子，然而因為疫情，大多數人的收入縮水，房市和股市一樣對降息2碼無感，此外，買賣房產必須實地察看，比不上炒股可在家上網操作，據說中國股市因疫情而大漲，主要是因為在家炒股蔚成風氣。 未來的住宅因居家時間變長，將更講究生活品味，例如有改變氣氛的燈光控制、小酒吧、火爐等，最重要的是要有能把生活、工作和休閑融合在一起的多功能設計，智慧廚房、高速wi-fi、視訊兼遊戲間，若是豪宅，則要求有小劇院、室內健身房、後院遊泳池與Jacuzzi，且有市區或自然山水或高爾夫球場景觀，及足以保障隱私的格局。總之，就是配合現代人新的生活方式，既實用又能代表主人品味的房子。

美國傳統都市規劃以單一使用為主，住宅區、商業區、工業區壁壘分明，二戰後許多城市快速向郊區擴張，新開發住宅區離城市中心越來越遠，上下班開車兩、三個鐘頭是常事，白天高速公路從郊區往城中心常見塞車，不少加州人以為拉斯維加斯房價便宜、塞車不如加州嚴重，因此遷到拉斯維加斯，或許更容易招募員工，結果未必盡然。 目前年輕人，尤其是千禧族(Millennial)特別重視生活品質，要求有室外活動空間、網路連接(wi-fi)，還要有運動房(Gym)，喜歡融合生活、工作和休閑，希望騎腳踏車或踩滑板上班。 在拉斯維加斯，有這樣條件的社區還真不多，目前只有沙漠林(Summerlin)城中心、漢德森迪斯崔(District)、機場附近的(Town Square)可滿足他們，因為粥少僧多，這些社區都已租滿。 可否再開發這樣的項目，答案是當然可以，這在都市計畫稱為「混合使用」(Mixed Use)。有中國買家尋找「商住兩用」獨棟屋，也就是樓下做生意、樓上住家，和「混合使用」很相似，但又不完全一樣。因為建築法規要求防火、防噪音、保護隱私，所以不太可能建透天盾。 許多大城市中心區因為老舊與發展停滯而荒廢，因為人們都搬去郊區，現在出現這種新的建築形態，規劃都市更新專家們也想藉此讓中心區起死回升。 一般而言，「混合使用」規模大如造鎮，多半是都市發展過程中剩下的空地，像捷運車站周邊，屬於填空項目(infill)，拉斯維加斯雖然沒捷運，但空沙漠地還很多，專家預測，「混合使用」最好的地點是在15號公路兩旁、機場以南地段、鐵道附近，而不是東邊和老城區。 「混合使用」的項目是高難度建築設計。樓下是餐館，樓上是住家，如何防止樓下噪音、油煙傳到樓上，如何分開餐館和住家停車，建築師必須仔細規劃。 對開發商來說，向銀行貸款要說明住家和商用的價值、投資回報率不同，寫計畫書很有挑戰性。 過去十年來，這類型的開發項目越來越多，許多老舊購物中心拆除，改建「混合使用」項目。開發商喜歡「混合使用」，因為能使一塊地的價值發揮到最高。 拉斯維加斯郊區發展已經走到了轉捩點，因為用地成本太高，加上年輕人追求與傳統不同的生活方式，「混合使用」剛起步，投資者不妨留意這種新投資。 原文刊登在世界日报赌城版——02-29-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

網路時代百家爭鳴，房地產界不例外，近來新出現一種公司，大量收購住宅，稍整理再脫手獲利，名之為iBuyers，是針對想省略售屋瑣碎過程的賣家，業者也獲得合理投資報酬，這些公司包括Zillow、RedfinNow、Opendoor與Offerpad，因為方興不久，許多城市尚不在服務範圍內。 以RedfinNow為例，首先，有售屋意願的賣家到RedfinNow網上輸入物業地址，甚至附內部照片，如櫥櫃、地板、廚房等，接著RedfinNow派代表造訪察看屋況，賣家不需為予人好印象費事清理房屋，因為來看房的是經驗老到的專家。 48小時內，RedfinNow就會給出現金購買價，如賣主滿意就簽買賣合約，不能討價還價，接著RedfinNow再派房屋檢查專家找出物業需修理的項目，並估價，然後檢查報告送給賣主，買主可選擇自行修理，或從原先的合約價格裏扣除，也可取消合約。賣主接著選擇在七天至60天中過戶，至於一般傳統過戶賣主應支付的費用，如產權保險、印花稅、過戶手續費等一項不少。RedfinNow收取7%傭金。 值得注意的是：RedfinNow目前在全美只有十個城市有服務點，分別設收購價位範圍，例如休斯頓是17萬元到37萬5000元之間，洛杉磯是35萬元到90萬元。此外，以下的房子被排除在收購標的物之外：1960年前建造的房子、占地大於半英畝、退休社區房子、有房客還占住的、產權不清楚的、結構有瑕疵的、加建部分沒有許可證的、屋況需大修的、流動車屋等。 一般而言，iBuyers出價會比市價低5%到15%，但是現金購買，且省去賣家在一般傳統售屋的過程中可能遭遇的麻煩或問題，例如討價還價、擔心買家貸不到款而前功盡棄、買家在房屋檢查後提不合理要求。對賣家而言，不失為一條便利的售屋途徑。目前iBuyers在全美的市占率是3%，但專家認為其中最大的問題是，因為買賣過程中，賣家與iBuyers雙方直接交易，賣家缺少獨立的第三方保障自己的權益，所以除非售屋經驗豐富，一般不建議。賣家如果要取得最好的價錢，建議找熟悉當地市場情況，且能代表自己，並為賣家取得最高利益的專業地產經紀人掛牌求售。

據統計，目前全美有33.9%的房產屬於60歲以上的屋主所有，55.2%房子屬於50歲以上屋主所有，十幾年後，這些屋主或因大屋換小屋或住入養老院，或死亡，預計2035年約會有2000萬戶房屋變賣，衝擊房市供需，有人稱之為「銀色海嘯」，2020年後，這一類房源將呈現明顯成長趨勢。 根據統計，2007年至2017年間，每年約有73萬戶房源來自60歲以上屋主，2017年至2027年間，預估每年約有92萬戶房源來自60歲以上屋主，2027年至2037年間，每年約有117萬戶，預估2027年這些將占全部房源的12%，2037年將占27.4%。 銀色海嘯對退休城市如佛羅里達州的Miami、Orlando與亞利桑那州的Tampa、Tucson的影響最大，對房價低、吸引年輕人，人口不斷成長的城市，如德州Austin、Houston、猶他州的Salt Lake City影響較小，此外，像俄亥俄州Cleveland、Dayton、田納西州Knoxville、賓州Pittsburgh，近十幾年來，年輕人因求職離鄉，居民平均年齡老化，影響很大，至於一般城市，則是越老舊社區受到銀色海嘯的影響越大。 從另一個角度來看，受影響最大的當屬新屋建商，因為市場需求量有定數，如果二手屋供給量增加，新屋供給量因應減少，以免市場供過於求價格下降。回顧2005年房市巔峰，當年度全美共推出新屋128萬戶，2008年房市崩盤，由於廉價法拍屋充斥，2011年度，全美僅推出31萬戶新屋，還滯銷，之後數年的成長均有限，例如2018年度，全美推出的新屋不過62萬戶，還不到2005年度的一半。 根據2005年房市巔峰前的平穩時期，每年新屋供給量約90萬戶，金融海嘯之後的十年，每年新屋供給量平均為45萬戶，所以金融海嘯帶給新屋建商的影響是減少推出約45萬戶新屋。當然銀色海嘯的影響不會像2008年的金融海嘯猛烈，如上所言，銀色海嘯是逐年漸進的。 總而言之，預期2020年後，過去數年來房源緊俏問題將逐漸紓緩，雖然歷史超低的房貸利率大大地促進買氣，但拉斯維加斯的房價因為過去幾年來漲過頭，近來漲幅已明顯縮小，例如2019年11月份的二手屋銷售中間房價比2018年11月份只增長了2.6%，比全美平均的3.5%還要低。

隨著拉斯維加斯經濟上揚，豪宅(Luxury Home)市場也熱鬧起來，許多房子在出售時都喜歡掛「豪宅出售」，但什麽樣的房子才算豪宅？ 豪宅是以價錢來區分？答案當然不是；一幢在加州、舊金山又老又舊的房子，動不動就要1、2百萬元，而在拉斯維加斯，50萬元就可以買到又大又漂亮的房子，在舊金山，房價500萬元以上才算豪宅，而500萬元以上的房子在市面上只有3%，在拉斯維加斯這樣的房子是超級豪宅(Mansion)， 豪宅的地點為重要嗎？事實上豪宅有在荒山郊外的，有蓋在集中一起炫富的小區裏(Coveted Location)。在拉斯維加斯，除了一些蓋在郊區像個小農場的豪宅，大部分的豪宅在有警衛鐵門的小社區裏。 現在流行買棟破房子翻修，或買空地新建，然後當豪宅出售，在裝修時要做些什麼才能符合豪宅條件？ 首先要注意的是買豪宅的人，口袋裏有的是錢，他們要實用、材料好、新潮，能表現出生活品味和配合他們的生活的房子，希望在房中看到高科技產品，像自動操控娛樂、保安、燈光和溫度。 第二是目前市場需要量很大的家庭劇院(Home Theater)房，可在家裏看電影，設備是大銀幕及幾排舒適的座椅，華人還可唱卡拉OK，劇院旁最好有小酒吧、遊戲間，看完電影可繼續派對歡樂。 第三是藏酒間和品酒室，買主希望走進這裡可看到他收藏的酒、酒杯，還有舒適可品酒的地方，酒不再藏在地下室，而是可以展示給朋友看。 第四是室內運動館，這是現在豪宅中很重要的便利設施(Amenity)，有錢人不是到健身房去找私人教練，而是教練到家教運動。 第五是車庫，一些豪宅都配有可容納十幾輛到20幾輛車的車庫，房主陳列他心愛的車子，客人來時，帶他們欣賞收藏。 第六是風景，在洛杉磯這是豪宅必備條件，在拉斯維加斯看賭區、高爾夫球場、山和湖都算有景。 第七是室外生活，室外有大空間，置有BBQ與小廚房，餐桌與沙發等，拉斯維加斯的天氣非常適合室外生活，是現代家庭不可缺少的設施。 第八是遊泳池，現代人喜歡無邊設計的泳池(Infinity Pool)，趴在池邊看風景，也可躺在池邊藤椅看電視，最好是奧林匹克運動尺寸，可來回遊幾趟，旁邊還有小瀑布和綠意十足花園。 第九是地要大，能保障足夠的隱私。 最後是小運動場，可在後院打籃球或網球。 蓋豪宅，設計上要使買主有感覺，這是給國王、皇后住的，外觀要與眾不同，配件一般房子沒有，但也不是太誇張或難得使用的。 豪宅在拉斯維加斯的市場很大，但要好好規劃，高品質設計、講究的建材和能配合買主生活方式是豪宅開發必須的條件。 本文及圖均由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne Wu，見圖)提供，公司熱線:702-888-9999， 互聯網www.LVhome.com。 原文刊登在世界日报赌城版——02-01-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

一般人印象中好像只有年輕人需要貸款，到退休年齡房貸多已還清，少有人退休後還需舉債，萬一要舉債，在中國可拿房子抵押，在美國就不一樣了，原則上銀行極力避免呆賬，拍賣抵押品太麻煩，所以不接受房子抵押貸款，只要貸款人收入不夠就很難重新貸款，這是東西文化不一樣的地方。 根據統計，美國貸款者的年齡分布，65歲以上只占10%。這些人如何貸到款？例如最近佛羅里達州一家銀行，剛核准了一名97歲申請人15年房貸，乍聽就不靠譜，等到貸款還清時不就112歲了嗎？但法例禁止性別、年齡、種族等歧視，如果貸款條件符合銀行規定，就不能以年齡為理由拒絕。 其實，美國銀行雖然不接受房子抵押，但針對退休者還是另闢一條貸款途徑，就是銀行會考慮貸款人房地產以外的資產，如股票、債券、社安基金、401K、退休金等。 一般華人可能會想，既然有其它資產，為何還需貸款？這也是東西文化不一樣的地方，華人有錢多半會先買房，但有些美國人年輕時不想當房奴，有錢就投資股票基金等，退休後反倒想好好享受人生，包括買高檔房，或已經有房，還想再買度假屋，這時如需要貸款，可以循此貸款途徑。 銀行審核標準是，先把貸款人的股票、債券、社安基金、退休金等資產的現值打七折，再除以36個月至60個月不等(相當三年至五年)，如得出金額足夠支付貸款每月付款就核准。其實這並不困難，例如，擁有50萬元價值的股票，就夠格取得每月付款不超過5833元(50萬X70%/60)貸款。 值得注意的是，這些資產並未被銀行當成額外抵押品，而是被視為貸款人的收入來源，即銀行先假設貸款人會一步一步地出售或處理這些資產，將所得用來支付分期付款。這種貸款有個專有名稱叫asset depreciation loan。如果貸款人擁有其它的房地產，但不屬於有租金收入的房地產，例如土地或自住屋，會不會增加貸款核准的機率？答案是不會，因為在銀行的角度，擁有房地產須支付房地產稅、保險費、維修費等，反而是一種負擔。 順道一提，401K是職工退休基金的一種，等到59歲半以後再支領，除了應繳所得稅外不會有10%罰款，現在新法規定：最晚72歲前須開始支領。無論何時開始，都可選擇全領或分期支領，如果分期支領，每期有最低支領額規定，端視開始支領時的年齡而定(預估人生餘年數)。如果生前沒有完全支領，繼承者可以繼續領，但新法也規定：最晚須在十年內領完。

1月初，消費電子產品展（CES）在拉斯維加斯熱鬧舉行四天，在290萬平方呎的會場裏有4000多家廠商，吸引17萬5000人來拉斯維加斯參觀。 電子展會場的產品五花八門，從電動玩具到無人飛機應有盡有，很多產品都和未來的房屋有關，將影響房屋的使用和建造，例如電動自駕車，不但改變未來城市街道的設計，在屋中將加裝充電設備，且因為沒有廢氣和易引發火災的汽油，車庫和房子間的墻可以打開，房屋將出現革命性的新面貌。 智慧城市更是新名詞，再過20年，地球上的人口將有60%住在城市中，人們將利用資訊（information）和通訊（Communication）管理城市的資源，包括水、電、垃圾和交通，但為了將老舊的城市改造成智慧城市，預計世界各城市將花上1350億美元讓城市智慧化。 智慧屋（Smart House）更是將來房地產買賣必須的考量。智慧屋本來只是科幻小說中的產物，或有錢人的玩意，現在科技發達，智慧產品普及，普通人家也可以有智慧屋，目前普遍被用的就是智慧鎖（Smart Lock）、智慧溫度控制（Smart Thermostat）和省能源電器（Energy Efficient Appliances）。 現在很多房子的門鎖和無線網路連接，進出時不用鑰匙，打個密碼就好了，將來更進一步，如果小孩回家無人應門，可以打個電話給媽媽，她在外地也可以將密碼解開，讓小孩進屋，如果小孩沒電話，鎖上的對講機可直接和在外地的媽媽通話，另外，這個鎖式門鈴上還裝有攝像機，媽媽也可以看到是誰站在門外。 家裏可以裝上監視器，不在家時，隨時可以看到家裏小孩、寵物的動靜，如果有人進屋搶劫，都將被錄影下來，老人在家如有意外也可看到，當即通知911救援。 裝上智慧型溫度控制器，可以在外地控制家裏的溫度，回家可馬上享受適中的溫度，或是遙控將溫度調高降低，節省能源。 智慧型電氣更是未來生活裏的新趨勢，烤箱、冰箱、爐子都與無線網路（Wi-Fi）連接，下了班，人還在路上就可以控制廚房，準備做晚飯，冰箱也會跟你聊天，溫馨提醒回家前順便去超市買牛奶麵包。 在電子展中，三星電器還展示了一套做飯的機器人，這個看起來就像兩隻手臂的機器裝在廚房櫃子下，可以切菜，拿瓶子加佐料，舉鍋炒菜。另外，還有家中自動吸塵和院子剪草機器人，自動化的智慧型房子將越來越普及。預計在不久的將來，在房產協會的網站（MLS）上在輸入資料時，將會有智慧房和非智慧屋的選項。 現在買房子的主力為青壯派的千禧族（Millennial Generation），對方便（Convenient）和省錢（money saving）的要求特別高，所以智慧房必成為一種潮流和買房子的主要考量。 原文刊登在世界日报赌城版——01-18-2020——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

2019年底的二手獨棟屋的中間房價在31萬2990元收盤，比2018年年底僅上漲6%，房價顯然已經平穩下來，雖然目前房價已經接近歷史上的最高峰，即2006年6月的31萬5000元，但從經濟學家的角度來看，如果考慮13年來的通膨因素，根據物價指數作調整的話，2006年的31萬5000元其實約等於今天的39萬9300元，可見在2008年房市泡沫之前，當時房價飆得有多瘋狂；至於在2012年房價最低谷的時候，二手獨棟屋的中間房價是11萬2000元，又是跌得多慘，從谷底到現在幾乎翻升了三倍。此外，2019年底的二手康斗與連棟屋的中間房價則是在17萬8000元收盤，比2018年底上漲9%。 2019年拉斯維加斯的二手屋總成交量為4萬1269戶，比2018年下降4%，如果比較2017年，則下降9%，其中主要原因仍是二手屋房源不足的問題還未解決，遠遠不及正常市場下的平均六個月庫存量；此外，值得注意的是2019年12月的反常表現，一般而言12月份是房市的淡季，但是2019年12月份的二手獨棟屋的成交量竟比2018年同期增加21.8%，達到2609戶，這也造成2019年底房源遽降。2019年底約有5538戶上市求售卻未售出的二手獨棟屋在市場上，比2018年底少了16.3%。 由2019年12月的表現看來，2020年房市應該會在穩定的情況下正向發展，雖然2020年適逢美國總統大選，中美貿易戰方興未艾，英國脫歐問題重重，美國與伊朗的衝突一觸即發，未來世界局勢將有不少的變數，股市因而起起伏伏，但這類事件對房市影響將較小且緩慢，目前並無任何房市崩盤的徵兆，尤其拉斯維加斯的就業率不斷攀高，人口也在持續增加中。著名房地產網站Realtor.com最近預測，全美的百大城市中約有四分之一的房價在2020年將開始下跌，其中拉斯維加斯會小跌1%，但是全美房地產經紀人公會則持相反的看法，根據其最近公布的資料，它列出未來三至五年全美有十個大城市的房市將特別看好，包括拉斯維加斯在內，其它九個城市分別為德州的Fort Worth、俄亥俄州的Columbus、南卡羅萊納州的Charleston、北卡羅萊納州的Charlotte與Raleigh-Durham、猶他州的Ogden、佛羅里達州的Tampa、科羅拉多州的Fort Collins與Colorado Springs。 本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線：702-888-9999，公司互聯網：www.LVhome.com。

經濟學家們預測2020年房市應該會比2019年更熱絡，理由有三：房貸利率史上超低、房源緊俏將緩解，房價漲幅趨小、逐漸穩定。說明如下： 1. 由於2019年通貨膨脹率低於預期，因此聯凖會目前不考慮2020年調高利率，預期房貸利率將繼續維持在3.5%左右。 2. 今年10月底時，全美建築許可達146萬件，其中10月核發的件數比9月份增加5%，建築許可是未來營建的最佳指標，因此全美房地產經紀人協會（NAR）預估，2020年新屋開工數將比2019年增加11.5%，建商也祭出高薪，大舉聘雇工人，並進口建材壓低建材價格，這些都有助加速新屋開發。 3. 房價經多年猛漲，漸接近一般人難負擔的水平，許多買家持觀望態度，過去一年多來，房價漲幅已越來越小，雖不至於跌價，但漲價空間顯然有限。 目前雖然有一些不確定因素，可能影響經濟復甦，包括中美貿易戰、英國脫歐及2020年美國總統大選等，但經濟學家普遍認為，就算經濟由強轉弱也不至於拉下房市，主要原因是，經過2008年次貸風暴導致的房市崩盤，為免重蹈覆轍，政府改革金融，銀行放貸標準更嚴苛，房市槓桿結構相對穩健。此外，千禧族這一代（1981-1996年出生者）儼然已經成購屋族主力，占全部購屋者的36%，買房多半自住，不像十幾年前一窩蜂借款炒房，房市崩盤後棄屋，造成房災。 值得注意的是，千禧族購房趨向時尚，如高科技設備智慧房與環保綠能屋，還有改造房屋顯示個人品味，特別重視整體社區形象，因此建商開發須加入這些新企劃。 說到中美貿易戰、英國脫歐與美國總統大選，主要影響分別是：原材料價格、歐洲局勢安定與美國是否增課富人稅，這些令人猶豫不安。一般而言，投資者傾向等待大環境更加明朗才會行動，千禧族則多依個人生活需求考量，亦即只要房貸利率維持低水平，市場可選擇的房源增多，房價又在可負擔範圍內，能擁有代表身分的品牌房才算跟得上潮流。鑒於上述原因，2020年房市應比2019年更熱絡。