By Judith Lin Sullivan

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韓德森市發展潛力十足

房地產經紀人協會地圖上的600號區,也是拉斯維加斯東南角的韓德森市。 目前600號區共有1176幢住家在市場上掛牌出售,其中已有買賣合約,正在辦理過戶手續的有335幢,比例為30%,平均上市時間為39天。600號區上個月的平均成交價格為一平方呎147元,是六大區域中最貴的,這是因為此區中高價位的房子比較多。600號區中又分為六個小區: 1.601小區夾在日落大道(Sunset)和暖泉大道(Warm Spring)之間,該區包括了日落公園,野馬高爾夫社區,哥羅瑞亞購物中心(Galleria)和日落驛站賭場(Sunset Station)。 該區目前有65幢在市場上賣,20萬以下的只有1幢,50萬以上的有19幢,最便宜的17萬5000,最貴的270萬,1萬92平方呎,5臥9浴,2008年蓋,在日落公園旁,造型摩登,處處有水池和庭院景觀,開價比市場估價低了20萬。 2.602小區夾在暖泉大街和215公路間,有145幢房子在售,只有1幢在20萬以下,50萬以上有38幢,最便宜的19萬8000,最貴的220萬,1萬433平方呎,7臥9浴,1998年蓋,坐落在雷根希高爾夫社區(Legacy),這幢房子四面外墻都是10吋厚的水泥,夏天隔熱效果很好。 3.603小區在寶德公路(Boulder)以東,包括了拉斯維加斯大湖區(Lake Las Vegas),目前有120幢房子在賣,20萬以下只有2幢,都是1980年以後蓋的,50萬以上的有45幢,占了三分之一,其餘73棟在中間。最低價14萬5000,最貴的630萬,9328平方呎,4臥6浴,2006年蓋,就在湖邊上,每個房間都有美景。 4.604小區在寶德公路以東,米德湖公路(Lake Mead)以南,該區有68幢房子在賣, 20萬以下有10幢,最便宜的是7萬5000,1240平方呎,3臥1浴,1954年蓋,要大修。最貴的77萬5000。 5.605小區在215公路以南,夾在基布森(Gibson)和寶德公路以西之間。該區包括韓德森的老城區和市政府。目前有153幢房子在賣,20萬以下有7幢,最便宜的10萬5000,也是個翻修炒屋的熱門區。 6.606小區是在215公路和聖落斯(St. Rose)以南,和基布森(Gibson)以西,包括七丘(Seven Hills) 和安森(Anthem)社區,綠谷瑞奇賭場(Green Valley Ranch Casino)也在其中。該區有570幢房子在售,房源充足,但價位較高,沒有20萬以下的房子,50萬以上的有249幢,321棟在中間。是個貴氣十足的地區,最貴的一幢是1200萬。 原文刊登在世界日报赌城版——05-27-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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從房租漲幅看經濟榮景

過去幾年,由於上市求售的房源緊俏,拉斯維加斯的房價節節上升,但出租屋沒有供不應求的問題,租金的漲幅極微小,但近來房租則開始亦步亦趨,主要原因是全美經濟比過去幾年所看到的光景都強健。 目前賭城的二手屋中間房價為24萬2000元,約比去年同期上漲10%﹔三臥獨棟屋平均月租為1328元,比去年同期上漲超過3%,全美平均月租為1379元,約比去年同期上漲2%。 克拉克縣的一臥公寓平均月租為810元,兩臥公寓平均月租為990元,約比去年同期上漲5%﹔韓德森市一臥公寓平均月租為980元,兩臥公寓平均月租為1100元,分別比去年同期上漲15.5%與11.7%。 分析個中原因如下:1.賭城上市求售的低價房源供不應求,首次購屋的年輕人搶不過持現金出價的投資者,只好暫時租屋而居,目前賭城的空屋率是4.16%,相較於全美的平均空屋率4.9%低。2.Y世代(1981到2000年出生者)的年輕人注重品味,出租屋比以往更新,設備也更齊全,高檔次的新公寓蔚為風潮,租金的要價自然提高。3.全美對未來經濟前景普遍樂觀,因為失業率走低,目前全美失業率為4.5%,接近充分就業。 新總統川普反復無常,追求受歡迎的程度,並無中心思想,開始時帶來極大的變數,使未來充滿許多不確定因素,但隨著時間的考驗,許多臆測漸漸平息,經濟學家認為,美國的權力制衡原則齊備,川普迫於形勢,不得不慢慢走回體制內,回歸共和黨主流的政策立場。 例如川普為扭轉貿易逆差,提出邊境調整稅,為達到民粹保護主義,提出興建美墨邊界長城,和穆斯林國家的入境禁令,這些都與共和黨的傳統理念,即自由貿易,平衡預算等背道而馳,因而踢到鐵板;又如競選之前,川普一再強調要跟各國收保護費,不想再讓美國免費扮演世界警察的角色,但4月初,卻下令美軍攻擊敘利亞空軍基地,對中國的政策立場也轉彎了,先表示不會將中國列為匯率操縱國,川習會後又達成共識,中美一起致力維護亞太地區的和平穩定,對北韓施壓。 其實川普尚未成功推出任何有重大影響力的新政,經濟就開始全速運轉,春天自己來報到,2008年的金融海嘯餘威已經風平浪靜,十年來投資者一直憂心低經濟成長,如今經濟反彈的力道扎實,開始展現金融海嘯以來最強健的勢頭,只要歐亞不發生重大的政治危機,例如英國脫歐過程中失序,或北韓發起核戰,應可樂觀期待全球經濟大步成長。

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西南區的二手屋 是不是滯銷了?

華人在拉斯維加斯買房子,最喜歡買的區域就是西南區,因為中國城就在這個區域中,在房地產協會的地圖上編號500號區,這是一塊在15號公路以西,查理斯頓(Charleston)大道以南的地方。 目前這個地區有1720幢二手獨棟別墅在市場上出售,是房地產經紀人協會地圖上的六大區域中存貨最多的一個區,賣出的為467幢,成交率是27.4%,成功率最低,該區平均上市日期為39天,為六區當中最久,平均單價為147元一呎,是六區中最高的,價格偏高,是西南區滯銷的主要原因之一。 此外,由於西南區土地成本較高,許多建商把獨棟別墅房子的車庫蓋得很窄,只能勉強停進兩輛小轎車,沒有多餘的儲物空間,或是車庫前的通道(drive way)太短﹐無法多停一輛車,因此社區裡的路邊停車車滿為患,也間接造成房子滯銷,投資房地產的人需要理解其原因。 在西南區中,可購買的房子種類很多,投資者不一定要買獨棟別墅,在500號區域中,目前有233個二手康斗單位在賣,113個單位已賣出,成交率為48.5%。其中也有高層豪宅在賣,就是菠蘿瑞瑪(Panorama)和棕櫚大廈(Palm),價格從19萬8500的615呎小套房,到420萬的3653呎豪華閣樓都有。 該區也有許多新屋在賣,有南高地社區(Southern Highland)和山之邊社區(Mountain Edge),另外在西邊的山腳下,沙漠林社區(Summerlin)還有建商在蓋新房,在215公路兩邊也有許多建商在那裡開發,所以當西南區的老區二手屋房價漲到近30萬時,買主們寧可到遠一點的地方,花30幾萬就能買新房子了。 西南區在房地產協會地圖上分為五個小區。501區是個老區,就在佛羅明哥(Flamingo)以北,這裡房子最便宜的二手屋是16萬5000元,1273平方呎,3臥2浴,1954年蓋,最貴的是177萬5000元,坐落在沙漠小徑(Desert Inn),離中國城不遠,是早期馬戲賭場老闆的房子,有7,758平方呎,四臥七浴,1977年蓋。 502小區靠在山邊,有一半屬於沙漠林社區,這裡有347幢二手屋在賣,已沒有20幾萬以下的房子了,有一半是50萬以上的,貴氣逼人的小區,最貴的是 $870萬,有11,354平方呎,6臥11浴,10車庫,2006年蓋,坐落在瑞琦社區(Ridge)。 503小區在熱帶雨林大道(Tropicana)以南, 有323幢二手屋在市場上賣,該區尚有許多空地。小區內最貴的一幢房子佔地5.6英畝,賣699萬9000元,15,218平方呎,5臥9浴,2009年蓋,後院有遊泳池,和各類球場。 504小區在215公路和藍鑽石(Blue Diamond)之間,尚有很多未開發的地,目前有304幢二手屋在賣,最大的一幢為249萬9000元,11,543平方呎,9臥12浴,後院有果園和養馬場。 505小區在藍鉆石以南,離拉斯維加斯遠了點,有兩個社區:山之邊社區和南高地社區,最貴的一幢二手屋為870萬美元,11,354平方呎,6臥8浴,2005年蓋,是以前棕櫚樹賭場老闆的房子。 西南區因為交通方便,地理位置適中,新房子到處在蓋,但尚未開發的地方也很多,投資者必須好好研究後再下手。 原文刊登在世界日报赌城版——05-06-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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違約房貸 不再透過仲裁救濟

內華達州有關「房貸違約」的救濟方案是全美之最,也實施了很多年,其中最廣為人知的是Mediation(仲裁)制度,由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使其房子免於被銀行拍賣掉,可以降低屋主的每月分期付款金額,大大地減輕其負擔。 隨著拉斯維加斯的房市復甦,房貸違約案件逐年降低,目前其比例已低於10%,屬於正常範圍內,所以內華達州政府去年通過Senate Bill 215新規,從救濟方案中刪除「仲裁」制度,明定於2017年6月30日為「仲裁」法條的截止日,也就是這以後沒有「仲裁」這個救濟管道。 政府的原意是要幫助自住的溺水屋主,但救濟方案滋生的流弊也時有所聞,以上的修改貸款條件最多就是裝窮以舒困,但真正弊病在「short sale」(不足額還貸銷售),居中者往往大撈一筆。 不足額還貸銷售的「不足額」本身就提供了一個很大的操作空間。例如一棟市價25萬的房子,經紀人壓低為21萬,上市一天,且經紀人突然失蹤聯絡不到,第二天便稱已成交,其實是賣給合夥的投資者,如此一來一往,暴利數萬元。在房價波動較大或不容易取得相似房子的售價時,銀行雖然派了估價員,也很難避免舞弊。 更有甚者,許多老華僑不諳法律,有心人士趁機遊說,代為操作,竟有經紀人要溺水屋主簽署「要價」、「上市日期」、「售價」欄留白的諸多合約,經紀人跟屋主說,因為溺水,賣多賣少與屋主已無關,即不可能有餘額給屋主,不如由經紀人作主。其實簽署留白的合約已是嚴重的違紀行為,不即時提供簽過的拷貝給屋主,也是違紀,屋主在無知的情況下則成為共犯。 此外,屋主年底必會收到銀行寄來的1099稅單,載明shortage(差額),因為售屋所得金額尚不足以償還積欠銀行的房貸與罰款,銀行申報損失,可以抵稅,反之,債務之豁免為屋主的收入,要申報並繳交所得稅。獲取買賣雙方佣金及數萬元差價的經紀人作一筆交易就盤滿缽滿,屋主卻是啞巴吃黃蓮。

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拉斯維加斯西北角的房地產

拉斯維加斯的西北區,也就是房地產協會地圖上的400號區域,這區近年來快速成長,大型商場興建中,百年山醫院正常運轉,生活機能方便,許多大投資者紛紛進場,買房不可不注意這個新開發的地區。 這裡又分為五個小區,除了401和402小區中的房子比較老舊,其餘都是新開發出來的新區。 目前西北區中共有1038幢房子在賣,437幢成交,賣出比率高達42%。平均房價為23萬9999元,也就是130元一平方呎,平均上市只有27天,房子非常搶手。在西北區中有180個康斗在賣,成功率高達70%,平均價格為10萬9200元,也就是99元一平方呎,在市場上平均只有19天,看來康斗的市場更熱。 在401小區,也就是接近瑞秋大道和查理斯大道交叉口有一塊三角形區,有59幢房子在賣,最低的為13萬9900元,1196平方呎,3臥2浴,1995年蓋;最高價的一幢為950萬元,1萬2000平方呎,7臥6浴,1996年蓋,這幢房子又被稱為驚聳別墅(Trilled Villa),因為天王歌星麥克傑克森最後的三年都在這房子裡度過的,很多舞步,歌曲和影視中的靈感都是在這裡產生的,像是個中世紀的城堡。 在402小區中,有102幢房子在賣,超過55萬的房子只有一幢。 在403小區中,也就是95號公路四邊和瑞伯(Rampart)以東的一塊地區,這裡有108幢房子在賣,82%是在20萬到50萬之間。 404小區也稱為北沙漠林,該小區有813幢在賣,約有一半在50萬以下,其餘157幢都是在50萬以上,這是個高價位的住宅區。在沙漠林,圖爾兄弟(Toll Brother)蓋的房子都是60萬起跳。在404區,還有一批高級康斗,叫米瑞維拉(Mira Villa),四層樓的建築,最貴的單位要價175萬元,3902平方呎,4臥4浴,2006年蓋。康斗都這麼高的價錢,可見該區貴氣逼人。 405小區是在夏安大道(Cheyenne)和95號公路以西的一塊地方,這裡大都是新社區和還沒開發的沙漠,該區最低價格的房子是15萬5000元,1347平方呎,2臥2浴,1997年蓋,最貴的是240萬元,5957平方呎,4臥6浴,2006年蓋。目前該區有261幢房子的價位在20萬到50萬之間,約72%,為該區主要的房價。 405區中目前最大的社區開發為天空峽谷(Skye Canyon),該社區有1700英畝地,夾在理查斯大山和富德蘭湶水公園(Ford Lamb State Park)中間,目前大部分的地都沒開發,是奧林匹克公司規劃的,中間有爬山和騎自行車的小徑,已蓋好的房子,價格在20萬到60萬之間。 西北區發展快速,房子價位高漲,來拉斯維加斯買房產時不能不注意這塊地區。 原文刊登在世界日报赌城版——04-22-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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價位區隔錯置 房市失衡!

2016年全美房源只有一個「緊」字可形容,房地產專家預測2017年的房源會比較充裕些,但是事實顯現2017年初的房源似乎比2016年更緊俏,乃20年來之新低。這個市場還有一個現象,就是高價位房屋賣不掉,低價位房屋買不到。進一步分析如下: 一、總供給量不足:2017年2月份全美建商推出的新屋數量,雖然已創十年來新高,但仍只有過去50年的平均值的三分之二;此外,房貸利率從2016年11月的3.5%,到目前的4.14%,房價更是因房源不足而不停地漲,使得許多想換屋的人,怕買不到而遲疑出售二手屋。 二、市場價位錯置:而且由於土地、建築成本與政府規費提高,在追求利潤的前提下,大多數新屋開發商選擇建造中高價位的房屋,殊不知市場需求是首次購屋族、投資出租者、或退休者的低價位房屋。 目前二戰後嬰兒潮的人紛紛迎接空巢期或面臨退休,不再需要大房子,他們傾向出售大房子,轉而購置小房子,嬰兒潮族群換屋(downsize),也促成高價位房屋供給量的增加,以及低價位房屋需求量的增加。 三、房市嚴重失衡﹕在總供給量不足的情況下,價位區隔顛倒錯位,使得供需不平衡的情況更嚴重,根據全美房地產經紀人公會(National Association of Realtors)的統計,網上搜尋低價位房屋者的比例是32%,但符合這價位房屋的房源比例是21%﹔高價位的搜尋者比例是40%,而高價位房屋的房源比例是58%。 雖然房市供需失衡,但總的來說,2017年房價比前幾年相對穩定,投資者也比較理智。經濟學家們一致看好2017年的經濟成長:預測出口增長6%,相較於2016年的2%,GDP成長2.1%,相較於2016年的1.6%,通膨指數2.5%,相較於2016年的2.1%,失業率4.5%,相較於2016年的4.7%。隨著經濟成長,未來幾年房市將更健康與繁榮,沒有泡沫化的問題。 在拉斯維加斯,房地產的市場在這三個現象交叉撞擊之下:1.總供給量不足,房市成賣家市場,價錢低,地點好,房屋好的會有人搶購,上市沒幾天就沒了。2.市場價位錯置,蓋房子的建商蓋的房子都很大,而不顧小房子的強烈需要。3.房市嚴重失衡,拉斯維加斯的東邊和西邊的房子供需成了不平等的成長,新房子的需求還是很高,很多二手屋還是賣不出去,在這三現象交叉撞擊之下,進出房地產市場,更需要房產經紀的指導和幫忙。

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房東選房客 重質不重價

2015年,全美百大城市中有超過一半的城市,其租屋族群的比例已超過自有族群,相較於過去大多數人是住在自己所擁有的房子,例如在2009年租屋族群的比例還不到三分之一。 有些人因為2008年房市崩盤,導致溺水屋而放棄房子,變成無殼蝸牛,雖然許多人是因為缺乏置產條件無法購屋,但也有些人是因為不願像上一世代,一輩子揹負房貸作房奴,雖然有能力購屋,卻選擇租屋,尤其是Y世代,即在1982年到2004年這段期間出生的人口,每四個人中就有三個人屬於租屋族群。 出租市場欣欣向榮,看好這個商機,新的網路創投公司如Zumper、Rentberry、Biddwell等紛紛進場,其中資本最多的是Zumper,其市值超過1億美元,各家皆標榜其可以提高租屋的效率與降低成本,因為預先篩選 (pre-screen) 準房客,而省下作業時間。 此外,還可透過公開競價,讓房客或房東其中一方增加獲利。一般而言,看不到其他競價 (blind auction) 的方式有利房東,因為準房客只有一次機會,會以自己的上限出價;反之,可以看得到其他競價(open bid) 的方式有利房客,準房客可以從最低價開始,看情況再決定是否加碼,但如果處於供不應求的情況,則轉為有利於房東取得更高的租金。 Rentberry計劃向房東收取其多得的或向房客收取其省下的金額的25%。這似乎是很理想的雙贏,但卻脫離了現實的情況,為什麼呢? 這些創投本著買賣房子可以競價,出租房子也可以競價的思維,但房東是以房客的信用為優先考量,租金多一點或少一點相差有限,且成熟的市場都有充份的資訊支持定價,這些創投也不明白買賣與出租全然不同,買賣房子之後,房東與房客可不相往來,但房子出租之後,雙方維持良好的關係是很重要的。 舉例說明:如果一個要價1500元的出租屋同時收到甲、乙、丙三個租客的申請書,甲為年輕夫婦與兩子女,夫單薪,月薪4000元,信用與過去的租屋紀錄佳,乙為兩姐妹,月雙薪合計5000元,信用與過去的租屋紀錄佳,但砍價為1450元,丙收入不穩定,信用與過去的租屋紀錄差強人意,但加價1550元,及提供兩個月的押租金。因為甲的收入可能入不敷出,有經驗的房東多半會選擇乙。 Zumper的總裁Anthermos georgiades近來公開承認,透過競價方式讓房客或房東其中一方增加獲利,其中的意義不大,可見租屋競價是無濟於現實的。目前全美出租市場是處於供過於求的情況,有經驗的房東更是謹守重質不重價的原則。

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沙漠林開發案如火如荼

1992年到2003年,拉斯維加斯的沙漠林(Summerlin)連續12年蟬聯全美大社區(master plans) 的房屋銷售排行榜第一名,2011年當賭城的房地產陷入谷底時,沙漠林曾經一度跌到第25名,隨著房市復甦,沙漠林在2016年,又晉級到第四名。 目前沙漠林有21個小社區(subdivisions)正在銷售新屋,最近又宣布將推出九個新的小社區,其中有少數幾個會售完結案,總數有25個到30個小社區,相較於2011年只有十個小社區有新屋銷售,增長約三倍。 眾所周知,沙漠林自1990年推出第一批住宅後,從北至南分階段逐年開發新區,迄今已有26年,目前居民約10萬人,預期未來還有20年的開發工程,可再建4萬個房屋,使居民人數翻倍。 2016年,沙漠林共售出650個新屋,是賭城大社區的新屋銷售冠軍,開發商霍華休斯公司 (Howard Hughes Corp.) 的最新策略是,在坡地建造比先前更高檔有景觀的房屋,同時在平地建造小面積,中產階級買得起的房屋,目標是讓2017年的新屋銷售超過2016年。 沙漠林可說已經遠近馳名,許多從外州來的購屋者,一到拉斯維加斯,首先就點名要到沙漠林看看。這總面積2萬2500英畝,位於拉斯維加斯西陲的土地原是大亨霍華休斯在1952年以7萬5000元購下的,平均每英畝3美元,他想要將座坐落於加州的飛機製造中心遷移到此,然而事與願違,使這塊土地空置了約30年。 一進到沙漠林大社區,就有世外桃源的感覺,或像是沙漠中的綠洲,蜿蜒有緻的道路合計約150哩,還有超過150座公園,九個高爾夫球場,許多公私立中小學,豪華賭場旅館,與大型的商業中心、超市、零售店、辦公樓、戲院、餐廳,生活機能十分完備。 沙漠林的交通便利,往東到拉斯維加斯大道可走沙漠林高速公路(Summerlin Parkway),銜接95號、15號,或215公路,只須十來分鐘,往西紅石國家公園(Red Rock Canyon) 僅一線之隔。美中不足的是,住在沙漠林的HOA (社區委員會費用)至少有兩個,除了所屬的小區HOA,還有沙漠林大社區的HOA,約40元/月,此外,沙漠林高速公路一年徵收兩次SDA (Special District Assessment 公債),分十幾年償清,也可以選擇一次全部付清數萬元。 沙漠林的平均房價是賭城諸社區中最高的,目前平均新屋銷售價格約60萬元,就算是1600平方呎的小面積,20年屋齡的二手屋 (SDA分期已償清),也至少要25萬元。

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拉斯維加斯東區的房地產

拉斯維加斯的東區,在房地產經紀人協會的地圖上被稱為200號區,是在15號公路與寶德公路(Boulder Highway) 以東,215公路以北的一塊地區,同時也包括了老城區(Downtown),是拉斯維加斯和北拉斯維加斯市政府所在地,內尼斯軍事基地Nellis Air Force Base和有名的摩門教堂。 200號區裡的西邊多半是工人階層住的老舊房屋和流動車屋,東邊的日落山(Sunset Mountain)的山腳下,有一片豪宅,因為地勢高,很多房子可看到賭街夜景,不過因為後院向西,有西曬的問題,加上沒有公路直接聯絡,進出比較不方便。 目前200號區有573幢房子在市場上賣,上個月有228幢成交,成功率39.8%,上市日期平均為31天,平均每平方呎為109元,平均房價為16萬7630元,是拉斯維加斯平均房價最低的一個區。 該地區的康斗目前有107個單位在賣,46個成交,成功率為43%,平均為66元一平方呎,平均房價為6萬3750元,也是拉斯維加斯最低的。 200號區分為四個小區,在西邊的老街區為201區,在這小區中,目前有107幢房子在賣,最貴的是57萬5000元 ,1331平方呎,3臥2浴,1940年建,最便宜的為7萬5000元,有720平方呎,二臥一浴,1942年建,該區房子很老舊。 在201區,因為近老城區,也有幾幢高層豪華康斗在賣,目前有22單位在市場上,最貴的是歐定大廈(Odgen Condos)中一個2044平方呎的單位,有3臥3浴,要價64萬9900元 ,最便宜的是新港大廈(New Port)中1052平方呎,1臥1浴,要價24萬5000元 。 202區中有69幢房子在賣,價錢從32萬9000元,2240平方呎,3臥2浴,1983年建,到7萬5000元,979平方呎,3臥1浴,1978年建的都有。 203區靠近內尼斯空軍基地,目前有155幢房在賣,這裡是比較新的社區,在賣的房子最貴的是99萬5000元,5460平方呎,3浴4廁,1997年建,最便宜的是8萬9000元,1440平方呎,3臥2浴,1974年建。 最後一個小區是204區,也就是在查裏斯頓大道(Charleston Blvd)以南,寶德公路以東的一塊社區,這塊地區有摩門教總教堂,在山腳下有許多豪宅,目前在市場上最貴的是105萬元,4240平方呎,4臥5浴,2006年建,最便宜的是6萬2400元,1248平方呎,4臥2浴,1963年建,該區有203幢在市場上賣,這裡還有很多空地,離寶德公路很近,但還沒有新屋建商進駐。 跟拉斯維加斯其它的地區相比,200號區是個還在沉睡,較不為投資者注意的地區,如果要尋找最便宜的房屋,又不在乎居家環境或房屋老舊,不妨來此區看看。 原文刊登在世界日报赌城版——03-18-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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邊境調整稅 帶動房地產業

最近在北拉斯維加斯Cheyenne Avenue 與Commerce Street西北角,有一個35英畝地的開發案Vegas Trade Village即將開工,預計耗資1億元,包括有2萬平方呎的貿易中心,264單位的公寓,120房間的旅館裡有美容與零售店,全案將分九期開發,耗時數年。其目的是讓外國廠商有一個地方可以長期展示其產品並方便臨時住宿,拉斯維加斯將是個邊境貿易的重鎮 。 為什麼川普上任後爭議不斷,可是股市卻屢創新高?因為華爾街認為他的經濟政策會對美國有利,川普的經濟政策中主要的一個重點就是以邊境調整稅(Border adjustment tax)來鼓勵全世界的工廠來美國生產,這麼一來,非美國製造的進口產品跟美國本土製造的產品的競爭力也會減弱,Vegas Trade Village似乎正是要提供前者一個新的行銷管道,無論如何,這對拉斯維加斯的經濟與地產業也是利多。 什麼是邊境調整稅?公共電視臺2月10日晚間新聞節目訪問了它的發明人,加州大學教授Alan Auerbach,由他對此作出說明。最根本地說,它就是對美國出口的產品在外國賺到的錢不課稅,對從外國賣到美國的產品,不管是外國公司還是美國公司出產,提高進口關稅。這是吸引美國企業和其他國家的企業在美國生產製造的一個相當有力的辦法。 從中國,墨西哥以及所有其他國家進口到美國的產品都要付這個調整稅,所以它們的成本就增加了,它們在美國的銷售量多半會減少,它們跟美國本土製造的產品的競爭力也會減弱。近幾年美國和歐洲都在指控中國鋼鐵傾銷,試想,如果有這種稅來保護本國的鋼鐵業,則傾銷就變得不可能了。 此外,由於避稅,許多跨國公司,如蘋果、谷歌、GM、GE等,留在外國,不肯把在外國賺到的錢匯回國,總數據稱在3萬億以上。如果川普減免所涉稅款,那麼今後所有這些錢都能夠回流,幫助美國國內的投資和就業。如果他能對今後美國輸出的產品免徵稅,那麼他就徹底避免目前所存在的問題,對美國的經濟應當很有幫助。 邊境調整稅鼓勵全世界的工廠來美國生產,這應該會讓美國人的就業機會與薪資皆提高,即全國總所得GDP增加與經濟增長。外國的廉價產品的成本提高了,物價自然上漲,從而降低了國內低收入族群的消費能力,與就業機會和薪資兩相抵消,可能是得失互見。它還會增加通貨膨脹和美元增值的壓力。但是,由於美國是全世界進口最多而出口較少的國家,總體來說,這應當是對美國很有利的。 原文刊登在世界日报赌城版——03-11-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和(Paul)提供

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