在2011年，全美十大豪華退休社區排行，安森太陽城榮登第一名。 安森太陽城是個在拉斯維加斯東南方的漢德升市，專門給銀髮族所蓋的社區，該社區是載爾維伯公司從1998年開始建，直到2008年才完成。 社區中目前有7144戶，華人約有300多家，這是一個專門給退休人士住的社區，規定要55歲以上的才能住進去，住家管理處規矩很多，小孩來看望父母，所停留的日數都有限制。 社區正中間是兩個18洞的里維爾（REVERE）高爾夫球場，2萬3000平方呎的俱樂部提供三餐的服務。 安森社區有三個會所，最大的安森會所占地7萬7000平方呎，裏面有餐館、酒吧、娛樂室、教室和健身房，每次帶客人去參觀，都可看到三桌到四桌的華人在打麻將，站在大廳中，窗子外就看到遠方的賭場區，是幢很漂亮的建築物。 安森的第二個會所是3萬1000呎的建築物，裏面有個可坐300人的劇院，還有宴會廳，球場和教室，第三個會所是個兩萬呎太陽能供電的建築，有五個網球場。 社區中有個華人組成的國際文化友誼會，經常舉行活動，有舞會、聚餐、表演、老人在此不寂寞。 安森社區蓋的時候一共有31種不同的平面圖，加上兩款豪宅的設計，大多數的房子前後都有露臺（Patio），很多房子都有第三個車庫，可以停放高爾夫球車，在安森社區中，一大半的房子都祗有一層樓，兩個臥房。主要設計是祗給老夫婦兩人住的，在嚴格的住家委員會規定下，小孩子和客人來拜望也不能長住，所以兩臥房也就夠用了。 目前安森太陽城一共有62幢房子在市場上賣，最貴的一幢要價129萬，有3354平方呎，兩臥、三浴、三車庫，不過房中裝有開泰公司生產的水喉，目前還在打官司中。 最便宜的是11萬3500元，有1142呎、兩臥、兩浴、兩車庫，而中國人最喜歡買的三臥房屋，最便宜的是26萬9000元，有三臥、兩浴、兩車庫，面積為2190平方呎，這是個短售屋，欠銀行43萬2000元。 安森社區的進出，以前完全靠北邊的伊斯頓大道和125公路連接，不過現在可以從埃磨賭場（M Resort）後的共和街（Republic Rd）進入社區。 因為該社區華人愈來愈多，伊斯頓大道兩旁中國商店也多了起來，廣東飲茶、布斐餐館都有了，聽說有人在那裡正在籌畫開一家中國超市。 原文刊登在世界日報賭城版—-6-30-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

「南高地社區」靠近拉斯維加斯賭街大道，環境優雅，且價格不貴。 多年來，拉斯維加斯幅員的擴展是朝南邊這個方向進行，也就是和全美第二大城市洛杉磯靠攏，所以南邊就像拉斯維加斯的大門，而「南高地社區」（Southern Highland）正是南加的遊客們進入拉斯維加斯所見到的第一個社區。開車由15號公路向北行，爬過一個小山頭，當拉斯維加斯出現在眼前時，左手邊有一大片住宅區，從聖洛斯(San Rose)大道下15號公路下來，這裡就是「南高地社區」了 「南高地社區」占地2300英畝，住宅區已蓋好了一大半，正當中是個高爾夫大球場，有個私人俱樂部，只准許300名邀請的會員入會，會所面積4萬2000平方呎，是全美排行第一的高爾夫球會所，高爾夫球場則排名全美第27。 社區當中有購物中心、學校和公園，不過該社區最北的仙人掌 (Cactus)大道到藍鑽石 (Blue Diamond)公路中還是一大片未開發的空地，進出還是從南邊的聖洛斯大道較便利，例如去中國城要先向南走，從聖洛斯大道上15號公路，再北行去中國城﹔若走北邊可從瓊斯大道 (Jones)穿過空地，接藍鑽石公路，到拉斯維加斯賭街大道。 目前「南高地社區」有92幢房子在市場上賣，最貴的一幢是899萬9000，有1萬4960平方呎，七個臥房，11個廁所，和可停七輛車的車庫，是2008年興建的，最便宜的是12萬0000，有三個臥房，三個廁所，兩車庫，1,733平方呎，是2005年蓋的。 一般華人在拉斯維加斯購屋多喜歡選西南區，也就是15號公路以西和查理斯頓 (Charleston)大道以南，拉斯維加斯房地產經紀人協會將西南區分作五個小區，中國城位於501區，而「南高地社區」位於505區，是西南區裡最南邊的位置，在505區中，除了「山之邊社區」(Mountain Edge)和「南高地社區」外，多是未開發的空地。比較這兩個社區，「南高地社區」靠15號公路，交通較方便，社區建設也較完備，「南高地」大道更是綠樹成蔭，氣派非凡的好社區，故價格比「山之邊社區」略高。 原文刊登在世界日報賭城版—-6-16-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。 拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。 戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。 戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。 過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。 沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。 原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

「沙漠林」社區不但美麗，且生活機能極佳，此區的房子好賣又好租，自住或投資兩相宜。 在拉斯維加斯西邊有一片高級住宅區「沙漠林」 (Summerlin)，占地2萬2500英畝，是全美最大且規畫最成功的社區，該區綠樹成蔭，馬路寬敞，有購物中心、公私立學校、圖書館、活動中心、高爾夫球場、大型公園，生活機能極佳，房屋以地中海型建築為主，灰泥的牆，紅色的瓦，每個小社區進口都還有個小公園，是居住安家的好地方，「沙漠林」有自己的商業區和賭場，是拉斯維加斯的城中城。 很多外地來拉斯維加斯買房子的人，都很驚訝在這個沙漠中居然有如此一個漂亮的社區，其實「沙漠林」的由來有一段很傳奇的故事。 話說1966年感恩節那天，那時全美最有錢的大富翁-霍華休斯，來到拉斯維加斯，他住進「沙漠小棧」 (Desert Inn)的頂樓，後來索性把整個賭場買下，以此為家，接著又買了五、六家賭場，連城裡城外的地，也一大片一大片地買，這包括現在的「沙漠林」所在地，他還準備把其飛機公司搬來，這遼闊的沙漠是試驗飛機性能的好場地。 霍華休斯後來在幾位內臣的挾持下，對他的帝國完全失去控制，更甭提要把其飛機公司搬來了，1976年他在墨西哥逝世，沒留遺囑要怎麼處理他在拉斯維加斯龐大的房地產，美國政府找到他在德州老家的堂弟-拉米斯來繼承，拉米斯在拉斯維加斯成立了開發公司，將西邊的荒地規畫成一個大社區，取名「沙漠林」，這是霍華休斯和拉米斯的祖母的名字。 「沙漠林」已開發的面積還不到一半，為9000英畝，從北起始往西及南開發，分為北、西、中、南四大區，每個大區下再分中區，共有19個中區，每個中區下再有小社區，由不同的建商來投資開發，共150個小社區，「沙漠林」未開發的部分有很大的面積是被山丘盤踞。 2007年美國房市崩盤後，「沙漠林」也不能倖免，其中涵蓋郵遞區89128、89134、89135、89138、89144，自2006年高峰期至2011年底，各郵遞區的房價分別下跌了59.4%、49.5%、44.6%、48.6%、58.9%。 目前「沙漠林」在市場上有200幢二手屋在賣，最老的屋齡20年，最便宜的要價12萬5 000元，面積為1700平方呎，需要大修。最貴的「自建豪宅」 (Custom Home)要價1090萬元，面積為1萬2000平方呎，有八個衛浴﹔建商推出的新屋，最便宜的要價15萬0000元，面積為1450平方呎，最貴的要價105萬元，面積為3884平方呎；另外還有可自建豪宅的建地在賣，主要在The Ridges這一中區內。 原文刊登在世界日報賭城版—-4-14-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

雖然有超建的問題存在，然而高層豪華「康斗」的買家卻很難買到物美價廉的標的屋。 拉斯維加斯的高層豪華「康斗」雖然有超建的問題存在，然而想進場的買家，卻常因找不到理想的標的屋而苦惱，原因在於高層豪華「康斗」的買家和一般「獨棟屋」買家的動機不同。後者以投資者居多，前者純投資型的較少，多半是作招待所，或自住、度假用途。他們是在購買一種不同的生活品味，所以舉凡格局不好、樓層太低、景觀差、質量粗糙、公共設備不夠完善、地點欠佳的，都被剔除了。 市場上物美價廉的單位實在太少，2011年全年成交量僅1308戶，比一年前減少6%，而目前市場上有5900戶待售，也比一年前減少6%，其中2842戶是「旅館康斗」，以MGM Signature為代表，3058戶是「純住家康斗」，以Panorama Towers為代表。 滯銷的待售屋中，也有很多是因為價格不符合市場行情的，「法拍」潮下的行情是每平方呎單價不超過200美元，隨樓層調整，越高越貴，其實這只約建築成本的一半價，高層建築的成本不比平房用木頭為建材那麼低廉，高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325美元，還不包括土地的成本，若再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450美元。 只有「銀行回收屋」或「不足額還款銷售屋」才可能以不超過200美元的單價推出，最近由於政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，使得2011年第4季這類和「溺水屋」有關的待售屋數量與總供給量的比率降至48%，相較於2011年的前3季多維持在64%上下，目前市場上待售屋的主要來源是投資轉售賺取差價者(flipper)和原來以現金購買而沒有「溺水屋」問題的人，他們的要價介於建商的新屋與「溺水屋」之間，所以如果以「法拍」潮的行情為出發點，是很難買到物美價廉的高層豪華「康斗」。 以下是一些高層豪華「康斗」2011年的成交量與單價的統計，有意進場購買者，須取得更詳盡的資料，再根據樓層、景觀、質量、設備、地點的差異性作調整。 Allure：149筆，$185；Panorama Towers：146筆，$163；Turnberry Palce：80筆，$186；Signature Towers 73筆，$239；Sky Las Vegas：58筆，$175 ﹔The Martin：44筆，$307；SoHo Lofts：28筆，$108；Newport Lofts：26筆，$119；Queensridge Place：16筆，$308；Park Towers：5筆，$468。 原文刊登在世界日報賭城版—-1-20-2012

羅氏莊園是公共高爾夫球社區，不是私有會員制。羅氏莊園裡的住家房價只約紅石高爾夫球社區的三分之一。 如果說你想花20萬左右，甚至更多的錢，買一棟比較好的房子，或者投資，或者自住，那麼你的經紀人幾乎一定會帶你去那個位於拉斯維加斯西南角（215之南，Durango大道上）的羅氏莊園（Rhodes Ranch）。因為，要說價廉物美，可能沒有其他社區可以跟它相提並論的了。 羅氏莊園是一個相當特殊的社區。進門處它種了許多棕櫚樹，就像其他豪宅社區一樣。雖然說不上是車水馬龍，但是它經常有車子在入口處排隊，等待門警詢問後通過。門警不像其他豪宅社區那麼嚴格，你只要說，「我們來看示範房」，他們就含笑指點去處，不會刁難。 進門之後，右邊綠油油的高爾夫球場立刻吸引了你的注意力。沿著球場還有一排高達百尺的棕櫚樹，可能還有人牽著狗在樹下散步，看起來非常夠氣派。可以說，這是羅氏莊園先聲奪人的地方。再走下去，你的經紀人一定會指出大道左邊出現的康樂中心。 可是，關於康樂中心，還是讓坐鎮示範房的兩位女經紀人給你介紹吧。那位個子高的女士，手指上帶著一枚將近四克拉的鑽戒，和藹可親。她會告訴你，當年羅氏兄弟，也就是開發商，花了1800萬建造了的這個康樂中心，裡面有一個可以跟賭場的游泳池比大小的游泳池，加上給小孩子玩的七條滑水道，籃球場、網球場和健身房等，這一切只需要每個月120元的管理費就可以享受。住戶打高爾夫球也得到優惠的果嶺價。更重要的是，自從羅氏兄弟建了2500棟房子之後，賭城的經濟猛然下滑，逼得他們三年前宣布破產。破產以後，德州的開發商Dunhill以超低價把剩下來的地買了下來。現在，你可以花20萬到30多萬，買下全新的1700平方尺到3600平方尺的房子，同時可以享受到那1800萬建造的各種設施。 當然，社區內二手房的房價也相應下跌，有的可以以當初一半的價錢買到。也就是說，你在別的社區買到的二手房只有房子，而在這裡買到的二手房，價錢與它相差無幾，但是可以享受到門警帶來的安全感和全套的娛樂運動設施。這就是羅氏莊園特殊的地方。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

有一華人剛以17萬5000元買進一戶1000平方呎的高層豪華康斗，落地牆外就是賭城大道，可步行到賭場，物業管理月費650元，還包括接送服務，作為招待所很方便。 如果說拉斯維加斯的地產業是美國地產業的重災區的話，那麼賭城的康斗市場可以說是巨災區。一個主要原因就是近幾年投資者占此地購屋者的半數，而投資者一般是希望擴大收益而減少開支，所以康斗每月的管理費普遍高於獨立家屋的事實令他們望而卻步。 但是，這並不是說完全沒有人買康斗。如果你想住在中國城附近，又不願意花很多錢，或者想要把房子租給不會駕車的華人，那麼最好的做法就是買中國城大街Spring Mountain兩邊的康斗。例如坐落在中國城廣場背後的康斗就非常搶手，一上市，只要價錢合理，普通在一兩個星期內就被人買去。 當然，如果只有3萬到5萬現金的話，在Spring Mountain街的北邊有一大片康斗。這些康斗比較舊，也沒有被圍牆和鐵門圈起來，所以價錢相當便宜。有些人買來，自己住一間，另一間租出去，成本可以說極低。 如果想要買區域比較好並且搭巴士方便的康斗，那麼在Flamingo西邊，連續有一大片康斗社區。現在價錢便宜的驚人，5萬到7萬可以買到手兩臥，租金可達700至800。我查看它們出租的情況，絕大多數都是在一個月內就租了出去。不妨算一算收益比，很可能是十年內還本。你說，在銀行的利息只有百分之零點三的情況下，還有比這種投資更好的嗎？ 其實，當地產業者談到康斗，他們通常不是談這種康斗。老美經紀人說的康斗一般指高樓康斗（high rise condo）。在此地地產市場火熱的年代裡，這種康斗非常搶手，許多高檔次的人物紛紛放入頭款去搶購這種康斗。那時，靠近賭城大道的高樓康斗的價錢可不得了，一臥50萬，二臥80萬，三臥想都不要想。過去幾年，這些外表看起來好像黃金砌起來的大樓，現在卻很少人問津，價錢一落千丈。我曾看到原先要賣80萬的二臥，落地玻璃牆可以讓你一覽大道風光，現在不到30萬就可以買到。遺憾的是，目前很少人願意承受每月近千的管理費。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

由於高層豪華康斗的物業管理費動輒500元、1000元起跳，其出租回報率一般不如獨棟屋，但如果是自住，有時間享受其所附屬的各種豪華設備，將會有物超所值的感覺。 這一年來，高層豪華康斗的價格或呈現持平，或有小漲，再從數據顯示這可能已是谷底價了，專家們也認為現在的價格被嚴重低估，加上城市中心(City Center)和柯夢波丹(Cosmopolitan)的完成，臨近的幾個高層豪華康斗變得很搶手，目前購買者的類型以作度假屋用途的中年人、退休的老年人、時髦的年輕人、及喜歡繁華熱鬧生活的一群為主。 2008年及2009年我們曾做兩次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，以下數據摘自本專欄2009年10月10日的文章內容： Panorama Towers每平方呎平均售價：2008年9月365元，比較2007年9月500元，跌幅為27%。2009年9月235元，比較2008年，跌幅為36%。 M G M Signature每平方呎平均售價：2008年9月600元，比較2007年9月850元，跌幅為29%。2009年9月310元，比較2008年，跌幅為48%。 又是兩年過去了，2011年的今天，再來看看這兩個高層豪華康斗的價格有何變化： Panorama Towers每平方呎平均售價：2010年8月165元，比較2009年，跌幅為30%。2011年8月165元，比較2010年，持平。 M G M Signature每平方呎平均售價：2010年8月285元，比較2009年，跌幅為8%。2011年8月290元，比較2010年，漲幅為2%。 相對於Panorama Towers 2010年的價格續跌了約 30%，M G M Signature這兩年總計小跌6.5%，因為這之前真是跌太猛了；然而總觀這一年來，兩者的價格或呈現持平，或有小漲，可見已是谷底價了。 猶記得2003年建商剛推出Panorama Towers時，每平方呎平均售價325元，若依漲跌來分別為兩段時期，自2003年至2007年飆漲約84%，而自2007年至2011年則跌了約67%，表面看似乎漲幅比跌幅多，但實際上就如數字遊戲般，得到的結論是今天的平均售價比原始平均售價低49%，形同腰斬，因此專家們都認為現在Panorama Towers的價格被嚴重低估了。 此外，值得一提的是，Panorama Towers 一直以來都非常搶手，如不包括叫價不符市場行情的，本周每平方呎平均售價200元以下的，市面上只有兩戶在求售；至於M G M Signature，目前每平方呎平均售價350元以下的，則有27戶求售，有興趣的投資人可以注意這方面的資訊。