買房子時要不要做房屋檢查報告，答案絕對是物超所值。 最近有個客人要買可出租的二手屋，有一幢房子採光特別好，明亮無比，客人立刻動心下單購買，現在回想起來，主要原因是窗子上的百葉窗和窗簾全移走了，加上客廳和廚房的地上鋪著整潔的瓷磚，廚房的調理檯面是花崗岩，進門時，客人的眼睛一亮，感覺很不同，購買慾上升，立刻下單。還好合同上註明有十天的可取消期，在賣方接受買單後，買家立刻找房屋檢查公司來檢驗房子，因房子沒接水電，賣方經紀花了近一個星期才來電說已將水電瓦斯接通。 但房屋檢查那天仍沒有瓦斯，大門上貼了個條子說瓦斯無法提供，因為瓦斯公司的人進不了房子，無法打開熱水爐和暖氣。 雖然沒瓦斯，房子檢查員還是看過房子，做了一個詳細報告：洗碗機壞了，天花板上的風扇有三臺壞了，也沒有無線遙控器，車庫中的軟水機有問題，因為水管上減壓器被拆去，沒有三路分流到花園、廚房和其餘的房子，軟水機直接裝在進水管上，所以廚房和花園的用水全是鹹的，天花板上的空調壓縮機的上面有個洞，裝了一個紫外線殺菌的設備，那是沒有科學根據的產品，但那個洞造成冷熱空調的漏失。 進門玄關上的吊燈不見了，天花板上有水痕和補過的痕跡，主浴和客廳裏的洗手檯，都是檯面和水槽一體成型的人造大理石，水槽底部放水的地方有微小的裂紋，但打開下方櫃子往裡看，可以看見裂紋一直裂到另一端，所以整個檯面都需要換新，另外淋浴旁邊人造大理石的牆也有裂痕。 站在二樓看一樓車庫和進門處上面的屋頂，有一大堆的屋瓦裂了，像是有人在上面走過而踩碎，這時聯想起玄關的天花板上有水痕和補過的痕跡，也就是上面的瓦片可能有很多是破裂的，更可能連底下的鐵片都移位了，才會有這麼多的水跡。此外，一個窗框壞了，也要整個換新。依據檢查報告，找來包工商來估價，算下來整修大概需要3、4萬元。 而那房子才20萬元，如果加上4萬元整修費，那將成為這小區內最貴的房子，如要賣主減去4萬，這是間短售屋，銀行未必會同意，再加上等瓦斯接通後可能還會發現其它的問題，離可取消期截止的時間已經只剩兩天，於是當機立斷勸客人退出合同，另外再找房子。 所以檢查房子是買房時很重要的環節，它能協助買房者對房子的全面了解，知道房子的優缺點，和額外要支出的修繕費用，才能作明智的決定。 原文刊登在世界日报赌城版——04-11-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

中國的成長趨緩，台灣的房價看跌，投資客放眼美國房市，近來常有海外客人來詢問拉斯維加斯的房地產投資細節：1.外國人必須要飛美國開戶才能買房嗎？2.外國人買房要付哪些費用？佣金/規費/手續費種種費用有哪些？3. 出租有哪些費用？物業管理費用是租金的多少%？4.幾年後外國人賣房要付哪些費用？佣金/規費/手續費/稅等，約是賣出價的多少%？ 以下是我們的回答：1.非美籍人士如想在美國購買房產，要提供護照影本及資金證明，大部分銀行開戶都會要求本人親臨簽字。開戶的目的除買房之外，最主要是將來給付租金，需要銀行帳戶號碼；另租金收入須向國稅局報稅，故要申請報稅號碼。2.以現金18萬買入獨棟屋為例，購屋費用大略估計有：a.過戶手續費（Escrow fee）：500元；b. 文件費 (Trasaction fee)：350元：c.房屋檢查費 (Inspection fee)：350元；d.火災保險費 (Fire Insurance)：600元；e.印花稅 (transfer tax )：900元；f.社區管理開戶費 (HOA Capital Contribution)：每個社區不同，通常約是兩個月的金額；g.預付一﹑兩個月的房地產稅與保險費。 註1：買賣雙方經紀人的佣金通常是售價的6%，皆由賣方支付，買方不須支付。 註2：有些房地產屬於有管理委員會的社區（HOA)，每月須支付社區管理費，視區域條件及管委會規定，每月管理費從幾十元到百元不等。 註3：每年房地產稅約房價的1%，約1800原，即每月150元。 3.順利置產之後，如委託物業管理公司代管出租房產，一般收取租金的8%為物業管理費。 4.以上例來計算租金淨收入：假設月租1400元，每月房地產稅約150元，每月房屋保險約50元，物業管理費110元，社區管理費40元，雜項費用50元（修理等），租金淨收入為約1000元。 5.如將來要賣房子，一般賣方須負擔買賣雙方經紀人的佣金，為售價的6%，再加其餘費用，約為售價的1.5%。 自從金融海嘯之後，美國購屋貸款審查日趨嚴格，一般美國人貸款須有兩年的報稅證明，兩個月的銀行對帳單，對帳單上金額除包含頭期款外至少須有三到六個月足以繳付貸款的金額（三個月是自住屋/六個月是出租屋），還有兩個月的薪資單，表示確有經濟能力償還貸款。外國人如要用貸款購屋出租，銀行通過的機會不大。

由於世界上大部分地區建設趨緩，加上美國頁岩油大量進入市場，石油出現供過於求的現象。從2014年6月起，石油的價格開始下滑，從110美元一桶不停下滑，到今年元月初已經跌破50美元。 沙烏地阿拉伯表示，它無意用減產來穩定價格，於是許多人猜測，沙烏地阿拉伯是受美國指使，以降低石油價格來逼跨俄國、伊朗和委內瑞拉。但是，隨著油價繼續且更猛地下跌，在去年底時跌到了60美元以下，即低於許多美國生產頁岩油的小公司產油的成本，導致其倒閉關門。於是大家疑惑了﹕是美國跟沙烏地阿拉伯聯手搞陰謀？還是沙烏地阿拉伯不但要打擊俄國和伊朗，並且也要對付美國的頁岩油？ 石油是所有國家和它們的人民的巨大消費項目，油價暴跌提高了各國人民對其它商品的消費能力，增加了各國的GDP，促進全球的經濟增長。對美國，它是憂喜參半。據石油重鎮休士頓的經濟學家估計，自2009年以來，美國的就業率的增加有40%跟頁岩油的開採有關。而且，開採頁岩油的工人可以拿到高薪，年收入可達18萬。現在，所有跟頁岩油有關的企業都在裁員和減少今後的投資。當初拚命借錢開發頁岩油的小公司更面臨破產危機。並且，由於已經開發的油田和半開發的油田不能就此停住，所以石油的供應量不可能在短時間內達到新的平衡。在2015年的上半年，石油價格存在繼續下跌的壓力。 不論沙烏地阿拉伯的動機為何，它帶給石油進口國印度、中國、韓國和日本一個巨大的福利。而美國聯準會卻表明會在2015年開始逐步提高利率，如此一來，許多新興市場的投資者將追求美元的高利率，導致其它國家貨幣貶值，將造成許多新興市場國家的經濟不穩定。 油價下跌使更多遊客湧入拉斯維加斯，賭場的生意好轉將製造了更多的就業機會，預期會有更多的自住者要買房子，尤其是年輕的首購族，現金不多，但信用良好，可以利用房貸買到房子。此外，以現金購屋的投資者則相對少數，所以房價可望持穩，波動不大無風險，是進場的好時機。 原文刊登在世界日报赌城版——01-10-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

房市開始冷淡下來，市面上待售屋越來越多，如果賣主看要賣的房子上市很久了還是無人問津時，就應該檢討一下，是什麼原因使得房子賣不出去。 第一個原因是開價太高，許多中國的賣主喜歡開個高價，再跟買主討價還價，但如果高出市價太多，一般美國的買主根本不會去看那幢房子，沒有人看，當然賣不出去。 如果房子在市場上已好幾個月，也許市面上在賣的房子太多了，不妨再做個估價，根據最新的市場價格，將賣價調降些，也許就能賣出。 第二個原因是房子需要大修，很多時候賣主在廣告上講明是「要修理」（Fix upper），但很多投資者是外州來的，沒有時間也沒有修房子的能力，要修理的房子他們根本不去看，尤其是需要大修，例如屋頂漏水，賣主就要趕快修，免得把有實力的買主給嚇跑。 第三是房子雖不需大修，但太老舊，像是天花板上出現水痕，屋頂膠面瓦已30年，老化彎曲破碎，為讓房子賣相好，快花點錢將房子修好吧！ 第四是房子太個人化，有些房子賣主在裡面住了二、三十年，做了太多只適合其家人使用的加建修改，像是給傷殘人士使用的熱水澡缸，小孩房間裝飾得像個玩具屋，廚房中有烤義大利餅或烤肉用的特大烤箱，這些都會使買主考慮要花多少錢去修改。 第五是賣主的心態，為什麼有許多人來看，卻賣不出去﹖是不是房子裡面太亂，是不是沒有水電，是不是有怪味道，是不是室內太陰暗，房子外的大樹是不是需要修剪，有時候賣主只要改變心態，跟房地產經紀配合一下，房子就好賣了。 有的房子需要預約時間才能看屋，例如有房客住在裡面，老是不配合開門，好像不要人家去買房子，所以房子賣了許久還賣不出，這時賣主就要調整一下作法，讓房子容易給人看，才能容易賣出。市面上有許多「不許看」（No Show）的房子，這些賣主多半很傲慢、固執，不許看的房子怎麼賣呢？ 第六是廣告量不夠，曝光率不高的房子當然賣不出，現在許多屋主自賣，在當地的報上登個小廣告，以為這樣就可賣出房地產，如不經過專業經紀人，又沒有適當的行銷管道及廣告，針對可能的賣主，這個房子一定很難賣。 現在網絡流行，許多買主在網絡上尋找房子的信息，俗語說一個圖畫抵得過1000個字，所以照片在房地產買賣中成為重要因素，如照片照得不夠或不好，都會影響房子的售賣。 賣主們如果有房賣不出，是不是應該換個角度，包括站在房子的街對面，看著要賣的房子，好好想想，是不是要調降價錢、修理或是改變作法。 原文刊登在世界日报赌城版——01-03-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

根據專門課徵銷售稅的克縣稅務局的統計，2014年上半年賭城民眾在汽車、家具與裝潢及電子用品上共消費了55億元，雖然比2007年降9%，但比2010年增長43%。 賭城失業率由2007年之前的4-5%，到2010年的14%，至今日的7.1%，前幾年流失的工作，約有60% 已恢復，這是促成賭城消費增長的最大原因。 然而根據附圖，2007年至2014年間全美與拉斯維加斯的平均每周工時與平均周薪的變化比較圖，工時與時薪仍然偏低，甚至跟不上物價的漲幅。常聞有人每周工時由之前的40小時降為32小時，或原來時薪是15元，但在失業兩年後重新找到的工作，其時薪是最低基本工資8.25元。 這或許是因為企業僱主們對經濟復甦與新的僱主立法仍有疑慮，不敢擴大產業規模之故。 此外，還有一個因素促成賭城消費之大幅增長。眾所周知，賭城有為數不少的違約房貸的屋主，在新法律不允許銀行輕易法拍的保護傘下，常見有三至四年未付每月分期付款的案例，甚至還有長達七年者。根據一般人每月房貸的費用可占其總收入的30%到40%推算，這些屋主每月可省下一筆相當可觀的錢財，用來買新車、家具、推陳出新的電子產品、旅行、上館子，大大促進民間消費。 因為過去兩年賭城的房價大漲，使得溺水屋的比例遽降，從最高峰時的71%至今日的27%。但隨著時間推進，多年來免費白住的違約案例，終將會被銀行一戶一戶法拍。目前內華達州的法拍案例居全美第三高，每596戶中有一戶收到房貸違約通知，全美則是每1069戶有一戶。

近來銀行核准房貸的條件有放寬的跡象，之前申請房貸失利者不妨重新一試。 據統計，2014年7月，有67%的申請案件得到貸款，相較於半年前只有53%的申請案件得到貸款。2014年7月份通過的案件中有32%的信用分數(FICO)是在700之下；債務總和與收入的比例(Debt-to-Income，DTI)也提高了，2014年7月份通過案件的平均DTI是37%，通過的有很多DTI是在40%到43%之間。 債務總和是指以下所列的這些項目的每月分期付款金額：信用卡、汽車貸款或其它的個人貸款、房貸、房地產稅、食物、水電費等，學費則不算在內。 過去幾年來，因為拉斯維加斯的房價低廉，且審核嚴格不易取得貸款，華人購屋多用現金，但隨著美國經濟復甦，房市逐漸走向正軌，預期未來申請房貸者將增加，在此提醒大家，申請房貸時應小心避免以下一般人常犯的錯誤： 1.沒有預先找銀行審查，不知是否能貸到款，或貸款的額度，就急著去尋找房子買，等選中房子後要寫出價單，才發現自己能取得的房貸金額加上頭款根本買不起這種價位的房子。 2.結束或申請新的信用卡，這會改變信用分數與DTI，甚至影響之前預審已通過的房貸。 3.呈送文件時，以為空白的文件是沒用的，而自作主張取出沒提供。須知一般房貸申請表格都是制式的，任何缺頁或瑕疵都會拖延審核的時間。 4.忽略文件中的細節。有些內容雖然是用小字的印刷體，但並不表示它不重要，如果疏忽大意，將影響貸款者的權益。 5.不實呈報收入金額、工作經驗、信用分數、稅賦、退休金帳戶、債務總和、破產紀錄等。一旦被發現，貸款者可能觸及詐欺等刑事罪名。 6.在填寫不完整的文件上簽名。若被無良的貸款公司填上不實資料，貸款者將承擔以上第5條所提及的風險。

無論買新房子還是二手屋，只要是自住，在房子過戶後，下一步就是考量選購與擺放家具。 走進家具行之前，要做些功課，才能買到合適家具。首先，要決定主題，不同的房間可以有不同的特色和主題，但最好全屋有統一調性。 家具的式樣決定主題與調性，主要分為四類： 一、摩登現代：主要特色是簡單明朗的線條，顏色主要為白色、米色和其他自然色彩，材料以玻璃、金屬或黑色亮漆為主。 二、傳統：這種家具看起來很正式，把手前端一定是卷雲的形狀，中間下面會有雕花的裙邊，底下的腳一定是獸爪。 三、休閒：家具用的布料或外觀主要為格子或帶小花的布。 四、懷古：主要是指法國、西班牙、義大利或是鄉村式設計。 主題選好後，下一步是測量各個主要房間的大小，最好用英制呎吋，這樣和家具行的銷售員比較好溝通，不要忘了把每個門也量一量，以免買的家具現尺寸太大進不了門。 在家具行選家具時，不妨將看中的家具尺寸都記下來，回家在地上用膠帶將大件家具的尺寸貼在地板上，站遠一點想一下，那些家具是否適合你的家。 此外，買家具前最好量力而為，客廳中不光是沙發和茶几，還有許多配套東西，像是放電視、音響或瓷器的展示櫃及一兩張小椅子。如果把錢都花在一兩件大家具上，就沒預算買其他配套的家具和牆上裝飾。 家具的結構要牢靠，一般家具底盤多是木頭或金屬架，如果做工馬虎，搬動時就容易鬆掉散開，外面的布料最好是不易髒或方便清洗。 除美觀之外，家具最重要的就是用起來要舒服，現在的客廳設計，多半是多功能，可會客又可全家在裡面看電視和吃飯，所以沙發不但要坐著舒服，還可以躺在上面睡覺。 最後要記得，流行會改變，選式樣時不要一味追求最新最時髦的家具，家具會用很多年，所以最好是選擇中性、不容易被潮流淘汰的家具。 原文刊登在世界日报赌城版——11-04-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

最近拉斯維加斯的房市交易明顯減緩，屋源增加，投資者不進場，因此房價略有回調，例如中間價位的房子，要價普遍約下降1萬到2萬元之間，可供買家選擇的好房子也增多了，對過去兩年尋尋覓覓卻買不到房子的人，不啻為一佳音。 上周美股創下2012年5月來最大單周跌幅，主要因為歐元區經濟體、日本、巴西等國家的經濟不振，中國成長趨緩，日幣狂貶，投資者憂心世界經濟的復甦不如預期；標準普爾指數(S & P 500)在今年9月18日曾達歷史新高，但如今驟降7.4%。由於全球性的經濟不穩定，房市與股市跟著上下波動，然而美國本身的經濟情勢是看好的，因為就業率與民間消費的表現都不錯，加上油價下跌，更為已經好轉的經濟添加動力。 以下是美國著名經濟期刊Kiplinger預估世界幾個主要經濟體的國民生產毛額(GDP)成長率：美國2014年為2.2%，2015年為3%；歐盟2014年與2015年分別是0.8%與1.4%；中國7.3%與7%；日本0.9%與1.1%；英國3.1%與2.6%；巴西0.3%與1.3%；蘇俄0.3%與0.6%；加拿大2.3%與2.6%；印度5.4%與6.1%；南韓3.5%與3.6%；墨西哥2.5% 與3.6%。 此外，中國國務院常務會議10月8日宣布全面取消境外投資核准，即不須政府核准海外投資了。過去數十年來，中國因出口貿易取得大量的外匯，但在外匯管制的政策下，中國的民營企業不能直接擁有這些外匯，而是由政府發放等值的人民幣，結果人民幣不斷增加，造成國內的通膨現象。如今開放海外投資，預估將對推動北美幾個大城市的商業樓市有一些助益。

自2014年8月16日開始，房子曾被法拍或作不足額還款銷售的屋主，若欲再購屋，至少須等四年，才有資格申請由房利美(Fannie Mae，FNMA)擔保的貸款，之前的規定是兩年，其所持的理由是為避免製造另一個泡沫，房利美擔保的貸款至少占全美房貸1/3。 這對房市的影響不可忽視，根據新屋建商統計，約有1/3的買主有法拍或不足額還款銷售的壞紀錄。果然，全美8月的房屋銷售量微降，終止之前四個月以來的連續攀升。 溺水屋解套後，須等多久以後才有資格再申請貸款購屋，依房貸的種類有不同的規定。 1、有不足額還貸銷售紀錄者： A. VA (Veterans Affairs) 等兩年。 B. FHA (Federal Housing Administration) 等三年。 C. 房利美(Federal National Mortgage Association)首付20% 者等四年，首付5%者等七年。 D. FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp.) 等七年。 2、有法拍紀錄者： A. VA等兩年。 B. FHA等三年。 C. 房利美等七年。 D. FHLMC等七年。 如果不想等，可以找私人銀行貸款，但除首付至少20%到25%之外，貸款利率也高很多。 此外，過去一年現金買主約占全美總購房者的37%，相較於2012年初最高峰時的43%。8月份投資型買家占全美總購房者的12%，相較於2012年初的23%，且創2009年以來之新低，投資者淡出，難怪美國房市有逐漸冷卻之趨勢。