隨著嬰兒潮漸漸進入退休年齡，當此美國的房價仍價美物廉時，許多華人到拉斯維加斯買房，準備將來自己退休居住，由於是自住，並非作出租用途，不考慮出租報酬率，買新房便成為首選。 根據新屋網站salestraq.com的統計，目前拉斯維加斯在市場上有150個新屋社區，建商推出的價位從10萬至數百萬都有，中間價約在20萬左右，選擇相當的多，交通方便，生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。 一、地點：在拉斯維加斯，一般華人新移民比較喜歡接近中國城附近區域，到中國超市及餐館方便，可惜這些區域早已開發，除非改建，已甚少空地蓋新屋了，美國華人大都選擇韓德森（Henderson）、沙漠林（Summerlin）或西南區。這些大規模計畫社區（Master Plan Community）內已建有購物中心、餐廳、醫院等，生活機能完備，社區內多有步行走道，寧靜安全，距離市中心拉斯維加斯大道只有約15分鐘的車程。 二、價格：一般新屋建商會視市場情況而有促銷活動，或將議價空間轉為提供材料升級，例如廚房地板與檯面加級，贈送冰箱、洗衣機、烘乾機，優惠的貸款利率，過戶費折扣等項目，專業勤奮的經紀人（Agent）可代投資人盡力爭取與議價。 三、出租市場的價位：如果暫時不能自住，有意出租一段時間，必須考慮一般房客的租屋選擇是三房二浴的獨棟屋（Single Family House），目前此種房子的租金約是每月1100元至1400元之間，超過這個價位就不易找到房客。如果以20萬元至25萬元買進新屋，扣掉地產稅、保險、HOA (社區費)、管理費等，出租回報率（Cap Rate）約4%，遠低於二手屋的6-8%，因為類似的二手屋的買價只約15萬元，所以投資出租者多半選擇購買二手屋。 所以，投資出租多半選擇買二手屋，自住者買新房為其首選，新屋的設計與建材較優，選擇交通方便與生活機能完備的地區，長期而言是良好的投資。 ——本文由内华达房地产公司经纪人胡懋嘉提供。

許多外地來的投資者在拉斯維加斯買了新房子，建商交屋後，屋主面對一片光禿禿沙石的院子不知該怎麼辦。 拉斯維加斯不像北加州土壤肥沃，雨水充足，種什麼長什麼，拉斯維加斯的土以沙石為主，堅硬不好挖，加上雨水不夠，種植不易。 種草皮的話，不但費水，水公司也不鼓勵，現在大部分人將庭院做成「沙漠景觀」（Desert Landscape），主要目的是省水、綠化和美觀。 做「沙漠景觀」，設計首先要注意層次和對比（Texture），選擇的植物，葉子大小，樹木高低和地上石頭的大小，顏色要有對比，體型寬大粗壯的仙人掌或蘆薈旁可種上葉子細小稠密的梅斯基樹（Mesquite）。 其次是要有節奏感，多變化（Rhythm），看一個花園要像欣賞音樂一樣，要有高有低，有季節的變化，而不是大小一樣，把同一種類的植物種在同一個庭園中。 第三就是要注意「顏色」，種些帶有沙漠色調的植物，葉子以灰綠或墨綠為主，花不要大紅大綠，能夠持久，適合沙漠氣候的為主。 第四個重要的設計條件是「布局」（Placement），植物和石頭的擺置要自然，不呆板，小石頭可以做成乾河床的形狀，大石頭則放在樹的旁邊，以保護樹的根。 最後就是「灌溉」（Irrigation），澆水可用定時系統管理，在每棵樹的底下埋上塑膠管和噴水頭，定時澆水，因為不同的植物，需水量不一樣，可分區、分時段澆水。 可以種什麼樣的植物，上水公司的網站WWW.SNWA.COM，在「景觀設計」那一頁，有一個表格列出拉斯維加斯可種的植物、樹有108種，仙人掌有45種，花有12種，棕櫚樹有九種，地衣（Ground Cover），有45種。 較大的工程，須先有個「景觀設計圖」，網站上還有設計圖的樣本，如不想自己畫，還有一些推薦的景觀設計師和他們的聯絡電話，同一個網站上也有一份施工工人的名單，可找到合格推薦的景觀包工（Landscaper）。 一棟房子加上美麗的景觀庭院，可以增加房地產的價值，高大且枝葉茂密的樹種在房子旁，樹的陰影有保護房子，及減少能源消耗的功能。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

說到遊牧民族，就想到蒙古人，他們逐水草而居、住蒙古包。美國也有很多住「活動屋」（Mobile Home）的人，他們逐工作機會而到處遷徙。當拉斯維加斯的房價節節上升時，有投資者問買個「活動屋」不知道是不是好主意？ 「活動屋」的正式名稱是「工廠製造的房子」（manufactured house），和在地上蓋起來的房子最大的不一樣，「活動屋」必須要百分之百在工廠中完成，再拖到工地上安裝。「活動屋」大部分為一截式，像個貨櫃大小，有的為兩截式，合併成一幢房子。 在美國所有蓋好的、有人在住的單棟房子，有三分之一是「活動屋」，他們大多數在美國南方和中西部，約880萬人住在裡面，目前在拉斯維加斯的房產協會平臺上（MLS）有39幢在賣，但在市區內，即MLS地圖的100號到600號區裡，只有64幢，而其中又有53幢，是在200號區。也就是說，大多數的「活動屋」都在外圍的沙漠裡。 大部分的「活動屋」都在一個固定社區內，市政府的都市規畫是「活動屋」只能放在特定社區中（Mobile Home Park），普通住宅區的空地也不准許放「活動屋」。 「活動屋」出廠都符合聯邦住房和都市發展部（HUD）的標準做出，但運到工地，並不一定符合當地的建築法規（Building Code）。 「活動屋」在銀行的眼光中不是房地產，與土地沒有關係，不能作抵押品，只屬於私人物品(Personal Items)，貸款的利率很高。一般「活動屋」的製造商都提供有保證（Warranty），但二手「活動屋」，或因為安裝不對，或因為年代久遠而保證失效。 買「活動屋」有什麼重要的地方要注意？ 首先是屋頂，如果只是一層鐵皮，像個拖車，住裡面一定夏天熱，冬天冷；有些「活動屋」的水管、電線用的不是建築法規所要求的高規格產品，容易漏水和長黴，屋底下的保溫材料如果剝落，冬天會更冷；此外，「活動屋」的門窗在搬動時經常會變鬆而產生縫隙，成為漏雨和冷暖氣流失的地方。 最後就要注意外牆有沒有最少七呎半高，地基是不是固定在水泥上，房子所在的社區和小區管理（HOA），有沒有屋齡限制和地的使用年數。 目前在拉斯維加斯市面上賣的「活動屋」，大部分在5、6萬元，也有2、3萬元的，「活動屋」雖然價錢便宜，但糾紛多，升值空間小，並不是很好的投資對象。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

張女士生財有道，積累了不少財富，她觀察拉斯維加斯的房市已有一段時日，最近開始進場投資，寫購買合約時，她要求加上子女的名字，她說是為了預防將來遺產稅的問題，經過諮詢後，她才知道，在今年聯邦遺產稅法修正後，她已經不需要再這樣操作了，因為她的財產總額未超過遺產稅的免稅額。 2011年歐巴馬將聯邦遺產稅的個人免稅額從100萬調高到500萬，2013年國會通過使其成為法規，並按每年通膨指數調整，2013年個人免稅額達到525萬，夫妻則1050萬，即個人遺產在525萬內，夫妻遺產在1050萬內，不須課聯邦遺產稅。各州的遺產稅免稅額則依各州稅法而定。 過去許多富人為了遺產節稅而設立信託，並且在「家庭在世信託(Family Living Trust)」之下，再設立AB信託。AB信託的作法是﹕在一方先去世時，把夫妻財產分為二份，其中之一是「未亡人信託(Survivor’s Trust，A信託)」，去世者的那份再分設兩個信託，一是取出和個人免稅額相等的金額，給「家屬信託(Family Bypass Trust，B信託)」，自然免稅，配偶如果是受託人，仍可支配；二是將超過個人免稅額的部分給「配偶信託( Surviving Spouse’s Trust)」，享受配偶繼承免稅的好處。 自從夫妻遺產免稅額從200萬調高到1050百萬後，許多財產總額在700、800萬的人紛紛解除AB信託。如果夫妻雙方都還在世，很容易可以取消這AB信託的設立，但如果夫妻有一方已去世就不能改變，除非未亡人在九個月內決定要放棄繼承，及放棄多少，未亡人可以選擇不將「家庭在世信託」裡的資產轉入B信託，而未亡人放棄繼承的部分則轉入「棄權信託( Disclaimer Trust)」，然後未亡人可再解除之。 此外，過去許多人設立「住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts，簡稱QPRTs)」，目的將自住的房子排除在遺產之外，即信託到期(一般是10到15年)子女繼承房子時不須繳稅，父母還繼續住的話要付租金，等到有一天賣出時才須繳增值稅，此時房子的成本是按設立QPRTs時的市價來算﹔如今在聯邦遺產免稅額的大幅調高後，不設立QPRTs將來的增值稅反而可能比較低，因為房子的成本將按父母死亡，子女繼承時的市價來算。

外國投資者來拉斯維加斯買房子，往往對什麼房子可以隨時進去看，什麼房子要先約時間，感到不解，還有房子門前掛著求售牌子，為什麼不能敲門看能不能進去看，另外有房子求售牌子還在，卻說那房子已賣掉了，正在等銀行批准，又為什麼房地產經紀人拿個電子鎖就進去看房子，而外頭連個牌子都沒有。 在房產經紀所用的「MLS互聯網」上，將看房的情況分為四種。 第一是「隨時可看」（Keyany），經紀人祗要拿電子鎖就可開門帶客人進去看。第二是「先打電話，再進去看」（keycall），這是要經紀人先打個電話通知對方，才可拿自己的電子鎖開門進去看。第三是「先約定時間，有人會開門讓你看」（Apptla或Apptown），這種房子門上多半沒有電子鎖，要對方經紀或是住戶幫忙開門。 不過許多賣方經紀也搞不清楚「先打電話（Keycall）」和「先約定時間（Apptla）」的分別。有時明明是Keycall的房子，不是Apptown，打過了電話給對方經紀，或直接招呼，或留了話，但開門進去時，卻發現賣主一家人都在家，被轟了出來，原來是賣方經紀人在「MLS互聯網」上將看房種類給放錯了，不過不管是「先打電話」或是，「先約定時間」，房產經紀人都應該要和賣方經紀人充分溝通後才能帶客人進房，不可以看到門上有電子鎖就去開門，有時屋主設有警鈴，有時是不小心讓屋主的寵物跑出來。 還有些房子外圍特別掛了個牌子「不可隨便進入」（No Trans-Passing），這是警告如果有人隨便進入其領域，主人是有權利拿槍出來打人的。 第四就是「不給看」（No Show）。現在市場這麼熱，許多賣主很有把握，只看房子的外表也能賣得出去。 目前在市面上有4053幢房子在賣，其中「隨時可看」的有1211幢，占30%，「先打電話」的有534幢，占13%，「先約定時間」的有1936幢，占48%，「不給看」的有372幢，占9%。 所以市面上的房子不是每幢隨時都可以進去看的，想來拉斯維加斯買房子的投資客，應該好先找一個經紀人，除了過濾房源外，依看房的情況，一一打電話約訂好時間，再去看房子。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊。 房地產經紀在幫客人找房子時主要是靠一個房源平台「MLS互聯網」（Multiple Listing Service），這個網站是給有經紀執照並加入MLS成為其會員者專用的，要用密碼才能進入。 「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊，即幫賣方經紀打廣告將房子賣出，和幫買方經紀找到合乎其客戶要求條件的房子，並有已賣掉的紀錄可供出價時參考，這個網站像是個大資料庫，所有拉斯維加斯的經紀人的交易都紀錄在裡面。 常有客人打電話來問，有沒有賣不在「MLS互聯網」上的房子，但這在住家地產的領域裡是幾乎不可能的事，因為賣方多是希望盡早賣出房子，曝光率越高則拿到多個買家出價合同的機會則越高，也就越可能賣到較好的價錢。 也有客人打電話來，直接要求經紀人提供「MLS互聯網」的「密碼」，這是違規的事，經紀人協會也一再警告，這個密碼不可共享，因為有經紀人的「密碼」，網頁裡有許多正在過戶中的資料，也恐怕遭到篡改。 「MLS互聯網」在全國各城市都有，但彼此之間並不互通，有區域性和使用者的限制，在舊金山灣區，每個縣都有自己的「MLS互聯網」，必須參加所有九個縣的互聯網才能賣全灣區的房子，這樣的開銷是很大的。全國最大的「MLS互聯網」在南加州，會員就有7萬1000人，而拉斯維加斯這裡的互聯網有將近1萬個會員。 網路資訊的普及也改變了房地產經紀人傳統做生意的模式，許多投資者在網路上搜尋資料，到經紀的辦公室時，就將一疊房地產資料放在經紀人面前，要求去看那些房子，不過不幸的是，很多網路上資訊不是晚幾天，就是錯誤百出。目前只有Realtor.com和全美各地房地產互聯網訂有合作條約，但資料後者較詳細。 在網路上取得資訊很方便，但投資房地產是大事，不應草率作決定，然真有人只看過網上的資料，就下單買房子了，完全不去瞭解房子周圍的環境，和建築物的狀況，讓自己承擔風險。就如打仗也不能完全靠空軍，還需要地面部隊配合才行，所以買房一定要在當地找個資深、可靠的經紀人，作實地考察後，才能避免錯誤，而有成功的投資。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

房災後拉斯維加斯的建商們紛紛開始興建新屋。他們知道新一波的買主與以往不同，必須蓋些不一樣的房子來吸引新顧客。現在的買主，以大家庭為主，以亞洲人為多數，他們喜歡三代同堂，傳統的美國房子，三臥兩浴不能滿足他們的需求。 傳統的房子小孩房間就在主臥旁，因為美國人的孩子在貝比時就睡一間單獨的臥房，半夜小孩哭跑過去方便點，而小孩進高中，在自己房間中玩樂器就會吵到爸媽了。再說許多亞洲人，小孩長大，結了婚生了下一代，還跟父母住在一起，如果臥房都在一堆，一家人生活就會不方便了。 建商藍那（Lenner）瞭解大家庭生活上的問題，特別設計一批房子給三代同堂的家庭，這些房子蓋在Lantern Gardens社區，離中國城很近 房子有那些特別地方？首先臥房的門分散在房子不同區，不會吵到別人；再來大多數房子是兩個主臥室，其中一定有一個主臥在樓下，以方便年紀大的祖父母進出，有的設計做成獨立的小套房，裏面有小廚房，約幾個朋友打打小麻將，不會吵到其他人。不過因為建築法規，一個房子不能有兩個廚房，所以小套房中沒有爐子，祗有微波爐。 目前Lantern Gardens中有六套樣品屋開放參觀。第一套，喜可瑞（Hickory），3100平方呎，約35萬元，有樓下獨立小套房。第二套，斯普魯斯（Spruce），2334平方呎，約30萬，主臥室和客房在樓下，小孩房在二樓。 第三套，希達（Cedar），3375平方呎，約37萬，特色是主臥和客房在樓下，樓上的家庭間可改成第二個主人房。第四套，阿斯平（Aspen），2540平方呎，約30萬，也有兩個主臥室。第五套，奧克（Oak），4029平方呎，約50萬，一層樓建築有獨立小套房，特大廚房，適合三代同堂。第六套，美波（Maple），4996平方呎，約56萬，二樓建築，大臥房，包括小套房單位，對大家庭最適用。 Lantern Gardens在6月初以抽籤方式推出七幢，到了37位買主，有兩幢被我的客人抽中，第二期將以競標的方式釋放11幢，預期將會有超過100人參加競標。建商知道Lantern Gardens將會成為中國社區中的大熱門。正以最快的速度建造，可能不到年底就賣得差不多了，想要買新房，請快和吳維安聯絡。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

去年年底，台灣一位女士電郵到我們辦公室，說在台灣讀到本公司林秀華女士寫的「良機入市」一書，所以想到拉斯維加斯投資，問是不是年底來好。我對她說，房源很緊，競購之下很多房子超過要價才能買得到，妳遠遠跑來卻不一定能買到房子，不如等到明年（即今年）才來，屆時房子的供應量可能增加。 結果，她今年4月間來了。一見面就問我，「現在房子有沒有多一點？」我頗尷尬，因為房子供應量不但沒有增加，反而是房價又比去年底漲了好幾個百分點。但既然來了，還是看看吧。我就帶她到各個好區看房子。她每看一間房子就問一次：「cap rate是多少？」粗算一下，都只有5%左右。她嘴巴裡念念有詞：「第一筆錢已經被人賺走了；第一筆錢已經被人賺走了。」 是的，在2010年的時候，大家都不敢來賺第一筆錢，因為怕賒本，雖然那時房價已經遠低於另外造房子的價錢。這當然也難怪，因為，據報導，空置的房子還有6萬間以上。可是，誰知道，經過聯邦政府和州政府頻頻使用行政手段之後，房市突然掉頭了。一掉頭，許多人開始感歎：「第一筆錢被人賺走了。」 聯準會主席柏南基第一次的量化寬鬆沒有能刺激房市，第二次的量化寬鬆也沒有能夠刺激房市，所以今年初他來第三次量化寬鬆，每個月印出850億美元鈔票。這還不說，其中一半指定是用來購買房產抵押債券。既然印出來的錢很多，利息就被它壓得很低，於是股市漲，房市也漲。這麼一來，「第一筆錢」，也就是從房市谷底爬升的30%，已經被哪些膽子大的投資者賺走了。可以說，易賺的錢（easy money）已經不在了。問題是，您願不願意下手賺第二筆錢？如果要，那我說，此時不買，更待何時？ 那位台灣來的女士沒有從我這裏買到房子，因為她看到此地免費報的廣告，居然還有便宜房子可買。我建議她投資這種不好租又不好賣的區，一定得三思而後行。 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

欲了解西方的建築風格之沿革，最好親至歐洲各國一遊，參觀古代的城堡、教堂與宮室。如今，建築師們卻把各國的風情都帶到賭城來，只在拉斯維加斯大道一條街上，就可略覽到許多代表性的建築，令人嘆為觀止。 雖然這些建築大都不拘一格，是混合體，而建材更是大異其趣，古代用石材，拉斯維加斯用鋼筋水泥，但仍可依其外型設計的主要特色，舉幾個典型的建築物為例，至於室內則因為涉及功能性的設計，並不能一概而論。 1.凱撒宮 (Caesars Palace)：仿古典羅馬 (Classical Rome，753BC-476CE)，其特點是圓弧建築、拱門、凱旋門。 2.百樂宮 (Bellagio)：仿義大利文藝復興 (Italian Renaissance，1420-1550)，其特點是對稱型建築、拱頂(半圓球屋頂)、充滿藝術性。 3.威尼斯 (Venetian)：仿哥德復古 (Gothic Revival，1800-1910)，其特點是鐘塔、尖頂拱門、拱門之間的花式窗格。室內天花板的畫飾有巴洛克風 (Baroque，1600-1725)，其特點是以畫達到各種特殊的視覺效果、小天使像。 4.石中劍 (Excalibur)：仿懷舊 (Nostalgia，1850-1914)，其特點是童話城堡。 5.金字塔 (Luxor)：仿埃及 (Ancient Egypt，3000BC-300BC)。 6.城市中心 (MGM City Center)、克利夫蘭腦醫學中心(Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brian Health)：後近代的解構體 (Postmodern，1980晚期中的Deconstructionism，源於俄國)。 7.史密斯表演藝術中心 (Smith Performing Art Center)：近代的藝術 (Modernism，1910-1940中的Art Deco，源於法國，紐約的帝國大廈為典型代表)。 8.巴黎 (Paris)、紐約紐約 (New York New York)：展現城市的天際輪廓，是賭城獨創的風格。 拉斯維加斯的建築風貌從早先的仿西班牙、法國和義大利為主，到最近以從俄國發展出的後近代的結構體，也就是從西歐建築流行到東歐建築，加上金字塔的埃及建築，等「雲頂」(Genting)蓋好，很快的又將有中國建築的出現，拉斯維加斯可說是個世界建築的展覽館。

屋主申請「不足額還款銷售」（Short Sale）時，有50%機率會被銀行拒絕，主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」（Hardship）的條件。 因為房價大跌，造成溺水屋，許多屋主認為繼續付房貸划不來，就想棄屋，把虧損推給銀行去負責，做「不足額還款銷售」。但銀行不會大請客，隨便取銷屋主的債務，銀行需要看屋主個人的收支情況，是不是真的收入太少，開銷太大，入不敷出？ 屋主必須提交兩年的報稅單，兩個月的銀行對帳單和陳情書（Hardship Letter）給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述，但銀行承辦者，每天要看幾十封這樣的陳情書，如果陳情書的敘述不能說服他們，陳情書可能就會被擱置，或被拒絕。 陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚，一般美國家庭沒有存錢的習慣，一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕，或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔，遇到這些不幸的事，而有「無力還債」（Insolvancy）的問題。 銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時，其實就是在找「無力還債」的事實。 很多屋主銀行有存款，也還有工作收入，只因為投資出租的房屋跌價，就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手，一方面不繳付每月房貸的分期付款，一方面還繼續收取租金，這種情況會困擾銀行，使得審查的時間更長，而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。 屋主在作「不足額還款銷售」時，千萬不要提交假資料給銀行，或隱藏銀行的存款，或短報收入，因為將來交易通過以後，如果銀行發現文件作假，仍有權利向屋主追索差額（D ficiency Judgement）。 屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友，因為就算銀行在審核時沒發現，但屋主簽了「發誓書」（ARM’s Length Transaction），一旦作弊的情事被發現，由於涉及親戚朋友，將有打不完的官司。 「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法，但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全，又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前，一定要找有經驗的經紀人，將自己的財務狀況先審查一遍，才不會白花功夫與浪費時間。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。