華人在投資理財方面很積極，尤其偏好房地產，很多都是經驗豐富的投資者，他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據，了解相關的稅務問題，知道要投資什麼樣的物業，何時進場或退場，不坐等升值，最重要的還是要能有租金收入，在房市易動時，才能夠進可攻、退可守。這和股神巴菲特說「絕不投資黃金，因為它是不下蛋的雞」，道理是一樣的。 投資房地產最重要的原則，就是要做最壞的打算，支出能夠在控制範圍內，不要有一個承擔不起的大風險，也就是說，至少房租跟房價的比例要合理。一般的算法很簡單，就是把一年的房租除以房價，如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例，就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元，如果租1200元，那一年就有1萬4400元毛收入，減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費，得到淨收入是1萬1000元，那1萬1000元除以15萬的話，就有7.5%左右，現在在美國的房屋貸款利率約是4%，把錢放在銀行的利息也只有1%，這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉，即一年12個月裏，至少要有11個月有租金收入，故房客也要經過信用審查才行。 拉斯維加斯2003年到2008年，房價一翻兩、三倍，突然暴發後，一般人都會追進，常常超過自己的能力再繼續投資，比如說本來的資本很低，當房價增值了以後就有淨值，拿這淨值再去跟銀行融資，然後又去投資別的房子，卻忘記上漲以前的房價是15萬元，每個月可以收到1100元的租金，而房價漲到45萬了，還是只能租1200元，那每個月要貼多少錢，才夠付貸款，是不是貼得起？ 歷史會重演，人類一直在犯同樣的錯誤，經濟也是一直在循環，從蕭條，轉復甦，轉繁榮，轉衰退，然後再蕭條，只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。但是，萬變不離其宗，最重要的是投資者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟著大家走，有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時，市場會被高估，這個時候你要懷有一顆恐懼之心；當別人都悲觀，不敢買入，這時價格被嚴重低估，你反而要大膽貪婪，逢低買入」。

投資買房，要謹慎找經紀，經紀人是投資者的朋友。 現在華人大批湧入，將房地產市場炒得的沸沸揚揚，如何找個好經紀就成了個很重要的話題。 房地產經紀主要分買方經紀和賣方經紀，他們各司所職，各有所長，有人是非常好的買方經紀，手上卻沒有一幢代售的房子 (Listing)。在美國經紀們分工很細，就像美式足球，球員們就要分進攻的和防守的，會防守，沒得過分的不代表他是個不好的球員。 有人說，要注意社區中插牌在賣的經紀名字，名字出現最多的不一定是好的買方經紀。中國人常說，貨比三家不吃虧，找兩、三個經紀人面談，就像應聘職員一樣，但是如果面談太多人，就變成浪費大家的時間，和不尊重人的局面，例如在面談時，如果喜歡問經紀人去年賺了多少錢，賣了多少幢房子，是不是又觸及隱私權的問題。 有的經紀人很注重服務品質及風評，不是以量取勝，一年賣多少房子和他的能力無關。此外，拉斯維加斯有很多銀髮族退休後以半工的姿態在房地產界做事，他以前的經驗和學識在買賣房子的過程中都會成為事情成敗的因素，只是他在半退休的狀態，業績不是那麼亮麗。 有人說，找經紀就要找大牌，來到公司就找老闆。許多人往往弄不清經紀（Agent）和老闆（Broker）的關係，因為他們認為大牌就是老闆，其實在公司中經紀都是經過考試認證，有資格買賣房地產。 一般中國來的買主，對美國的經紀人制度不太瞭解，有人抱著找小姐的心態，挑瘦撿肥，有人把經紀當司機和扛工，到機場接客，旅館搬行李，都認為理所當然。更有人找經紀看了好多房子，跑了好多路，最後簽約時又找了另一個經紀，因為不必帶看的經紀同意給回扣，被發現後，會造成經紀人之間的糾紛。 總而言之，在找經紀時，要知道一個經紀人的業績不代表他的能力，那麼什麼才重要？我想，那應該是「誠信」，而這個東西是很難量出來，只有多和本地的朋友打聽﹔同樣，買主也要向經紀人表現出誠信，把財力證明、法律文件都準備好，再去找經紀人看房子，尊重經紀人的時間。 在買房子的過程中，經紀人是投資者的朋友，也是軍師，找到個好經紀會找到個好房產，同時也會有個愉快順利的經驗。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

新房子用太陽能，建商帶領新潮流。 現在的房子使用太陽能的方法主要分為主動太陽能系統（Active Solar System），和被動太陽能系統（Passive Solar System）。 主動太陽能系統是用電子設備或機械設備將太陽能收集起來，轉換成電力或熱水。 被動太陽能系統是建築師在設計房子時，考慮到窗子的坐向位置，玻璃種類，隔熱裝置，吸熱的建材，和庭院樹木形成的陰影。 被動太陽能系統非常重視房子的坐向、地點和太陽光經過的路線。房子朝南的一面，如果窗子多而大，屋內就會明亮暖和﹔但在夏天，太陽光大，屋內又會太熱了，通常太陽在夏天比較高、角度大，光線進房子不會一路曬到底，而冬天時，太陽光角度低，可以深入房子內，所以一般房子向南的一面，屋簷要深，窗外要種綠葉類的樹，在夏天時，太陽光會被屋簷和樹擋住，在冬天時，太陽可通過落光葉子的樹，斜斜的照進房子。 在拉斯維加斯買新房子，不可忽略建築師在「被動太陽能系統」上的設計，一般的樣品屋都是蓋在最理想的地點上，房內光線夠，冬暖夏涼，如果選的地點在樣品屋的對面，原來朝南的主要窗子變成向北，那就可能達到反效果：如果主要的窗子都是向西，那就更糟糕，到了夏天，房子可能像個「烤麵包機」。所以買新房子選地點是個大學問。 最近建商「普替」(Pulte)，在沙漠林（Summerlin）蓋了一批新房，使用到兩種太陽能系統，每種房子上都有太陽能板，可以發電，用不完的還可以賣回給電力公司，而在被動太陽能方面，每幢房子都有省水、省電，與防止冷熱氣流失的設計。 例如其中的Villa Trieste社區一共有四種樣品屋，室內面積從1487平方呎到1960平方呎，基本價格從25萬5000元起始，此社區共有185塊地，建商一次推出三幢到四幢，目前祗剩不到20塊還沒賣出。 想要購買使用太陽能發電，省水、省能源的新房子，歡迎隨時來電諮詢，並讓我帶你去看所謂綠色建築的社區。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

現在建築業常常提到「綠色建築」這個詞，綠色建築到底是怎麼回事？綠色建築主要觀念就是要建造可以使用再生能源的建築物（Sustainable Architecture），因為地球上可用的天然資源愈來愈少，而建築物正是耗費主要天然資源：水、木頭、礦物和能源的罪魁禍首。為了救地球，保護環境，綠色建築運動乃在建築業中如火如荼展開。 一般的綠色建築有五大特色，第一是房子要小，房子大就會浪費能源，所以建商們都把房子愈蓋愈小，為的是符合國家政策，所以市場上小型房子會愈來愈多。 第二是房子設計時要用「被動太陽能系統」(passive solar system)來暖和房子，並考慮房子的坐向，讓陽光進入房子，和利用吸熱的建材。 第三是房子要省水，屋內用的馬桶、水龍頭和沖澡噴頭都要有省水的設計，屋外植物也要以不費水為選擇。 第四是要少用石油，多多利用風力、水力和太陽能。 第五是蓋房子的建材盡量用當地的材料，減少運輸上的能源浪費，也要大量用天然建材，像是泥巴、玻璃，竹子和紙頭，同時也可用回收的建材。 建商蓋綠色房子，首先傳統在車庫中一個大大的50加侖熱水爐不見了，而是一個掛在牆上的隨用隨熱的小型熱水爐，再來是屋內用的電燈都用省電電燈，水龍頭、馬桶都用省水式。房子的隔熱加厚，以前就是放在天花板上，而現在是釘在屋頂下，所以閣樓也在保溫區中，在天花板上的冷暖氣管也不會太容易流失能源。房子木結構的縫隙中加上填充劑，防止屋內冷暖氣走失。 窗子也是用低穿越度（Low E）的玻璃，傳統玻璃可讓75%的光線穿過，同時也讓71%的太陽熱穿過，但低穿越度的玻璃可讓64%的光線穿過，只讓27%的熱量穿過。在沙漠林社區 (Summerlin)裡建商「普替」（Pulte）蓋的一批樣品房中，有示範一些省能源的樣品，例如在窗子放熱燈炮在普通的玻璃後，手放上去會感到燙手，但低穿越度的玻璃，手放上去卻一點都不熱。 拉斯維加斯許多建商都在標榜蓋綠色建築，看來在「銀行屋」熱浪潮後，買新房子不光是因為二手屋缺貨，且是因為許多新建造的房子的確有省水、省能源的好處。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

住在拉斯維加斯，住房可能面對三害：發黴（Mold），白蟻（Termite），和老鼠（Rat）。 現在的房子，為了減少室內暖氣或冷氣的流失，建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物，結果室內的濕氣增加，不容易乾，就會長黴。 通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方，黴菌是一種生物，需要潮濕和溫暖的環境生長，木頭是它主要的食物。 美國房子的內牆都是用石膏板，而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙，這是用木漿做出的，潮濕以後，正是黴菌最喜歡吃的大餐。 黴菌若在乾燥和寒冷的環境中，會進入冬眠，有時過了多年，但祗要有水，它又活了過來，黴菌像一般的植物，繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去，而動物吸入後會導致呼吸器官生病，有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。 經紀人帶客人看房子時，常常看到許多空著的房子，因為有水管破裂的問題，室內長滿了長長的像毛一樣的黴，許多客人不知黴菌的厲害，門一開就往裏面衝，經紀人應制止他們進入，以免危害他們的健康。 有黴菌的房子，輕微的可用漂白水洗一洗，嚴重的得把有感染的石膏板拆去，讓牆後的木頭乾後，再釘上新的石膏板。 白蟻是木造房子的一大敵人，以前拉斯維加斯是沙漠氣候，非常乾燥，沒有白蟻的問題，現在因為地球暖化，雨越下越多，拉斯維加斯也因為人口與樹木增加，比以前濕多了，房屋檢查專家Stivale Craig建議說，購買老房子時，最好做白蟻檢查，以防萬一。 此外，買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題，令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內，主要是房子旁邊有大樹，老鼠沿著樹幹爬上屋頂，而天花板上的閣樓就成了牠們的家，所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。 住房的三害，白蟻可透過房屋檢查來避免，偶而開窗讓房子通風就不易長黴，修剪樹木可防範老鼠，若問題還是發生了，之後也是可以修正解決。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

木頭主要是做內牆和屋頂的結構，為了防止結構變形，外牆有時會釘上一層三夾板，在北加州有時再加上一層漂亮的木板在牆的最外面。屋頂用小塊木片（Shingle）釘上去，不過在拉斯維加斯，因為氣候的關係，外牆都塗上三合土（Stucco），屋頂多用西班牙瓦。 蓋內牆大多數是用2×4或2×6大小的木頭，長度從八呎到十幾呎都有，跨度大的地方，會用到尺寸更大的木材，但因為天然大樹愈來愈少，所以都用膠合成（Glulam）或結構組成（Scl）的木頭做大樑。 在拉斯維加斯蓋房子的木材大都是北加州或俄勒岡山上砍下來的。木頭在被剛砍下來時，含水量很高，必須經過乾燥手續，經過政府檢驗蓋章後才可用來蓋房子。 建材的品質主要靠兩個標準來管制，木材濕度含量（MC）和木材水分飽和度，這兩個數目的百分比標準分別為19%和28%，木材水分飽和度如果大過標準，木頭就容易腐壞或長黴，木材如果是自然乾燥的會蓋上S-DRY(surface dry)的章，如果是機器乾燥的則會蓋上KD(kiln dry)的章，一般的機器乾燥可以把濕度含量降低到12%。 蓋房子如何讓木材保持乾燥，是建築設計上的重要課題，一般木結構的外牆和屋頂都會放上防水紙，擋住雨水，而房子內部因為溫度的差別，及用水多的浴室和廚房，因其空氣中的濕度高，在內牆有時會自然積水，在建造時，如何讓內牆自然通風乾燥，是很重要的事。 木材的濕度在運送和存放時間有時會因為氣候的關係而起變化，但在建造後，暴露在空氣中漸漸乾燥，直到標準而穩定，所以新房子有時自己會發出聲音，那是因為木材在乾燥，那不是大問題，又如果牆上的石膏板間的縫隙有裂開，補一補就好了。 為了符合節約能源的規定，現在的房屋建商，會在木結構的外面包上左一層右一層的隔熱板，再加上一層不透風的塑料，以至屋內濕氣蒸發不出去，可能長黴，所以房子要經常把窗子打開，透透氣，而容易積水的浴室、廚房和洗衣間，要注意有沒有裂縫，水會不會漏到內牆，造成木頭的腐壞。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

許多從台灣來美國買房子的客人，發現兩地建築最大的差異是建材，台灣都是鋼筋水泥的建築物，而美國都是木造房子，台灣來的買家都有這個疑惑：木造房子結不結實，壽命多久？ 在美國除了高層建築是鋼筋水泥，大多數五層樓以下小型建築都是木結構。木結構是西方建築的傳統和基礎，有嚴格的管制和建造規則。美國的建築業喜歡用木結構是因為木頭承重力大，韌性強，容易搬運，方便施工，而且美觀。 木結構可蓋多高？目前在倫敦有幢九層高的公寓是全世界最高的木結構，在瑞典有幢八層的木結構，在澳洲墨爾本2012年開始蓋十層樓木結構的公寓，不過美國因為建築法規的限制，最高只能蓋到五層。 木結構的壽命長不長？明尼蘇達大學做過一項調查，發現在2000年到2003年間被拆的建築物裡，有63%的木結構建築物的年齡超過75年，水泥建築有超過一半的年齡不到50年，而鋼結構的建築有80%不到25年，所以木結構真的很耐久。 一般房子都有個水泥地基，木結構再蓋在上面，按照建築法規，水泥地基最低點必須在凍土層以下，東部的凍土層是在表土的八呎以下，所以蓋房子時挖到那麼深，無形中就多出間地下室，在北加州凍土層在表土兩呎以下，所以蓋房子時在四邊挖個兩呎深的溝，倒上水泥，再把木頭固定在那兩呎深的水泥牆上，而拉斯維加斯這裡，因為凍土層是零，加上沙石的土質，蓋房子時則用一大塊水泥地板作地基，再把木頭架在上面。 木材用在房子結構上都有一定的規格，木頭的大小長短和承受力在建造法規上也有詳細的要求，建造師按照這些標準設計出房子，堅固可靠，用鋼筋將水泥地基和上面的木結構鎖在一起，在房子角上都釘有鐵片鋼條，以加強防震防風的效果，另外設計上也考慮防火防災，雖無法讓房子完全不著火，但會讓人有足夠的時間逃出去， 木結構的建築好處多，而建築法規嚴格，建造過程講究。雖然和國內的建築方式不一樣，不過投資者大可放心買這些木結構的房子。(上) ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

美國聯準會2012年9月推出第三次貨幣寬鬆政策，每月400億元，不設期限，主要藉以增加房地產市場活力，來推動美國經濟，根據2012年第四季的房地產銷售統計，成交數量劇增與價格大漲，顯示這個政策，已略見成效。 然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。 稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕ 1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。 2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。 3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。 4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。 5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。 6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。 7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。 8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。

這幾年商業結構與經濟環境巨變，立法來不及跟上時代變化，給一些腦筋轉得快的人有機可乘，很多人遊走在法律未及的灰色地帶。例如由於政府干預銀行的法拍行動，不繳房貸而占住房屋的事變得很普遍，使得市面上的屋源不足，有些不良的住家協會竟利用這機會圖利，盯住未繳住家協會會費的空屋，與外人勾結，佯稱手續齊備，在屋主不知情的情況下，就把許多空屋給法拍了，為了保障權益，有住家協會的屋主對住家協會的規章不可掉以輕心。 美國是資本主義國家，商業行為是普遍運作方式，致富為成功重要表徵，其精神是自由高於平等，因此社會主義在此無法成氣候，民眾不妒嫉有錢人，因為人人皆有致富機會。但就因為這樣，美國也是機會主義者的天堂，如果一個人聰明絕頂、有企圖心、創意、勇氣、工作熱誠和毅力，不論其出身背景如何，都可能取得成功財富。美國可說處處充滿飛黃騰的機會，但也時常聽聞一夕破產的事。 近日聽到一個個案，是有對芝加哥來的夫婦在拉斯維加斯買了幢度假屋，內部家具齊備，但已約半年未來居住，日前到來，驚見車庫門上有一未載日期的張貼，所有門鎖都被換了，無法進門，一看張貼才知自己的房子因積欠住家協會會費而被法拍，積欠額約3000元，而他們一直以為貸款公司會代他們繳付住家協會會費，因為在芝加哥，貸款公司除代屋主繳付房地產稅與保險費外，也將住家協會的會費併入代繳。 當律師進一步查詢，又發現住家協會先將其法拍之權利高價轉賣給第三者，再由後者進行法拍，法拍成功所得，剛好足以還清貸款公司的房貸，並無多餘還給屋主，所以這裡面一定有暴利。例如房子市值20萬元，貸款13萬元，但法拍卻設計以15萬元低價售給私人，雖然屋主可請律師追究法拍程序的瑕疵，例如屋主從未收到法拍通知等，但訴訟費不菲。