2008年全美房市崩盤,拉斯維加斯的房價平均跌幅將近60%,慘重度在全美各大城市中名列前茅,這是因為之前它的房價飆得比其它城市更兇猛,所以往下時也摔得比較重,近幾年隨著房市復甦,拉斯維加斯卻成為全美房價增長最快的城市之一。而在拉斯維加斯的全市之中,北拉斯維加斯則是其暴漲暴跌最好的寫照,北拉斯維加斯2008年受創最深,這幾年來卻也增長最快,其增長率約135%,幾乎是全美平均增長率的三倍。
北拉斯維加斯目前的人口約25萬人,居民以年輕的勞工階級為主,平均年齡33歲,加上土地成本便宜,吸引了許多大商家進駐,例如Amazon在北拉斯維加斯開了兩個發貨中心,給當地帶來了數千個就業機會,目前還準備再開第三個發貨中心,又美國超級化妝品公司Sephora也準備在此建一個倉庫,此外,大型商場(shopping center)林立,人潮不息。
北拉斯維加斯的改頭換面,尤以房市最為顯著,首先是出租市場,北拉斯維加斯的房屋租金的漲幅是全美之冠,此外,2008年時,北拉斯維加斯的獨棟屋中有33%是房客居住的出租屋,目前則增加到45%,以下說明其因素。
1. 房市崩盤時北拉斯維加斯有為數眾多屋主的房子,被銀行法拍,被房地產投資者以極低的價格購買去作出租用途,即屋主大洗牌。
2.金融危機之後,富者越富,貧者越貧,後者失去房產,而前者則進場撿便宜。據統計,2016年美國低收入家庭的財富比2007年少了42%,中等收入家庭的財富比2007年少了33%, 而高收入家庭的財富則比2007年增加了10%。此外,2016年高收入家庭的凈財富中值為81萬元,是中等收入家庭的7.4倍,是低收入家庭的75倍,2007年時這兩個數據分別是4.5倍與40倍。許多屋主因房市崩盤而損失慘重,不但失去財富與信用,也失去信心,退場後沒有再進場,選擇租屋而居。
3.雖然目前美國的失業率為3.9%,是自1960年以來的歷史新低,但薪資的增長則處於長期停滯的狀態,中低收入家庭不但難以有積蓄作為購屋頭款,其薪資水平也追不上節節升高的房價,貸款利率又提高,更難通過貸款,只能租屋,房屋出租市場很夯。
4. 眾多的投資出租者因為租金的回報率高而惜售,所以二手屋市場的房源奇缺,許多購屋者轉而考慮新屋,兩年前在北拉斯維加斯尚可找到一些30萬元以下的新屋,但好景不長,這類案子一推出沒多久就售完,市場太夯,後來如Pardee、Lennar等建商蓋的新屋,也都改成40萬元起跳,所以目前北拉斯維加斯已經找不到30萬元以下的新屋了。
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