由於產業結構改變，加上經濟復甦腳步緩慢，美國中產階級的財富普遍縮水，為了節省開銷，過去五年來全美各地都有一種現象，即兩代以上成人同住一屋的人口比例越來越高。 別以為美國人開始仿傚華人的優美傳統文化-三代同堂，美國人純粹是為了經濟的考量，其中文化的差異還是存在的，因為美國人的個人主義思維根深柢固，住在一起可不表示要吃大鍋飯，或何時出門回來得告知父母，所以這時住家如果多一個廚房，多一個進出門口，才能滿足這種大家庭的生活需要。 然而美國的建築法規頗嚴，許多地方政府不允許住家有第二個廚房，廚房的定義是：有爐頭、大烤箱的設備，就稱之為廚房，若只有微波爐、電熱小烤箱及水槽，不算是廚房。有些住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite)， 但客房裡也不許有第二個廚房，立法的目的是讓住家與出租物業有所區別。當然，有些人於入住後，自行加上第二個廚房，雖然違反法規，但只要沒人舉報，不被建設局發現，等將來要賣房時再拆掉復除。 有些地方政府雖然不禁止住家有第二個廚房，卻規定第二個廚房的自來水與下水道管線必須另外接管線，這就增加了營建成本，每一接管線索費約1萬5000元，理由是這種房屋有分租的潛力。 據統計，全美國兩代以上成人同住一屋的人口約為18%，2000年時是15%，有增加趨勢，因此有些新屋建商為吸引這類型的買家，用吧台的名目，加建較小規模的廚房，設備包括微波爐、電熱小烤箱、洗碗機、冰箱及水槽。 再者，有的地方政府規定住家不可以有第二個進出門口，以維持社區外觀上的一致性；有的則規定，如果有第二個進出門口，必須從大街上看上去不顯眼(can’t be visible)；此外也有些地方政府規定，如果住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite)， 必須分別作基礎設施(infrastructure)，包括牽接水、電、瓦斯、下水道等管線，一套基礎設施的費用大約4萬元。 以上這兩條建築法規漸漸不合時宜，所以已經有少數的地方政府因應新屋建商們之請願，擬加以修改。  

在經濟最困難的過去幾年裡，北拉斯維加斯完成三大工程，全新的市政府大樓、污水處理廠和一個大型區域公園，現在準備啟動第四個項目，一個已有1350萬元預算的拓寬城中區第五街工程。 第五街是南北向，縱貫北拉斯維加斯正中央的一條大道，2006年，房市正熱時，這裡是拉斯維加斯成長最快的地區，到2008年，房災來臨，這裡成為重災區，即銀行屋最多的地區，直到今天，大街兩邊都還有很多荒地，這裡也是全賭城二手屋價格最便宜的地方。 當初規畫第五街時，南邊從新的市政府大樓開始，北邊連接到榮民醫院和內華達大學分校，榮民醫院因為有聯邦金源，早已蓋好，不過孤零零地立在沙漠中，內華達大學在215公路的北邊有塊2000英畝地，準備用來做研究院和實驗室，不過目前尚未有任何動靜。輕軌系統也規畫好了，用來連接內華達大學校區和新的市政大樓，在第五街上，車站位置與設計市議會都已初步核准。 第五街的發展，除了因為房災使建設停頓，更大的一個問題是該區正當中有個養豬場，臭味四溢，許多看房子的人，都要掩著鼻子，投資者都躲得遠遠的。 不過現在好消息來了，養豬場要搬家了，康布家族擁有這個養豬場40年，所有拉斯維加斯賭場的剩菜剩飯最後都到了養豬場，鴿子和野鳥群聚在四周，住家鳥糞滿屋頂，苦不堪言，可是又沒有辦法，因為養豬場是先來的，在都市規範之前，不受其管制。 在北拉斯維加斯市長約翰李的奔走之下，康布家族決定將養豬場賣了，搬到Apex工業園的北邊。現在的養豬場將拿出來拍賣，共153英畝的地，將以310萬元開起標，得標的開發商將有三年時間提出開發方案，取得市政府的批准。 東北角的開發向來緩慢，第五街四周因為養豬場的臭味，不宜住家，開發商也少有興趣，地價與房價跟拉斯維加斯其他地區相比，是較低的地方。 現在高科技工業將進入第五街北邊的Apex工業園，亞裔商人將大量遷入該地區，建商們已在附近開始搶地了。 在第五街和百年大道(Centennial Parkway)交口，一塊20英畝的商業地，要價850萬，第五街和鹿泉大道(Deer Springs Way) 邊有個十英畝的地，賣750萬，華資可以考慮進場蓋個華人購物中心，一般小投資者也可考慮買個房子，因為升值的可能性大，賭城東北角的房地產就像一張明牌，等人翻牌。 原文刊登在世界日报赌城版——06-11-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內華達州傳統只有礦業和賭業，現將有高科技進駐，經濟結構成了三足鼎立，繁榮成長，50年後的拉斯維加斯會呈現什麼樣貌呢？ 那時「超級循環」（Hyperloop）的交通系統可能像蜘蛛網般在地圖上出現，除了35分鐘就可到達洛杉磯，舊金山、鹽湖城、丹佛和鳳凰城也在此交通網內。 北水南調的工程將完成，一條大水管延著內華達賽拉山東邊的山腳，用深水井將山上雪水融化流到地下的水，打出運到拉斯維加斯，這條水管還會一直延伸到加拿大，將更北邊的水送到拉斯維加斯。 天棚工程（Domed City）也完工了，那是將整個城市罩在一個人工建造的天棚下，這個主意最早是在科幻小說中出現，1976年電影「羅根脫逃」（Logon′s Run）講到未來的人類，住在一個被龐大天棚蓋住的城市，沒有激烈的天氣變化，沒有空氣污染，人們生活在裡面，城市和城市之間聯絡全靠「超級循環」交通系統。 2010年有人提議將德州休士頓建成個「天棚城市」，那是在占地640平方哩的大天棚，同年俄國也有相似的構想，在西伯利亞的米爾麥內（Mir Mine）蓋個天棚城市，不過這兩個項目最後都沒實行，現在有建築師正在設計全世界第一個人工控制氣候的天棚城市，蓋在阿拉伯的迪拜（Dubai）。 將來的拉斯維加斯在天棚保護下，夏天沒有那麼熱，風也沒那麼大，灰塵沙子也不會滿天飛，北水南調後，用水不成問題了，大樓建築以環保綠化為主，陽台上都是綠色的植物，屋頂上都是水耕農場，城內空氣清新，因為那時車子都是電動的，沒有廢氣排出的問題。 遊客們還是從世界各地湧到拉斯維加斯來玩，因為那時在百藍坡的太空港已建好，他們來到太空港，坐太空船去外太空或月球遊玩，回來後還會在拉斯維加斯休息幾天，城內的旅館賭場的生意將更加興盛繁榮。 拉斯維加斯事實上現在已經有太空工業在此落腳，在北拉斯維加斯有個做太空船的工廠，叫畢歌羅（Bigelow Aerospace），他們的太空船在太空中可伸縮漲大，連接組合，目前畢歌羅計畫招募1200名員工，工廠占地18萬平方呎。 水耕工業在拉斯維加斯也早就生根經營，在北拉斯維加斯有個占地十英畝的玻璃暖房，專門生產黃瓜，供給Costco，賣到西部十州的店裡去。 拉斯維加斯是個充滿希望，讓夢想成真的城市。 原文刊登在世界日报赌城版——03-05-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯是一個勇於推陳出新的城市，加上賭場高調奢華的風格，豪華公寓在這裡顯得特別相得益彰，因此在房市高峰時，建商們爭先恐後地推出許多豪華公寓的開發案，然而當經濟不再景氣，開發案一個一個宣布破產，留下一大堆未售或未完成的單位，幾經轉手，有的價格已降到造價的三分之一都不到，但超高的管理費仍使得買家對豪華公寓望而卻步，現在眼見經濟逐漸復甦，人們開始追求高檔品味，投資者回頭看豪華公寓的價格實在太吸引人，漸漸進場買進，市場又活絡起來。 主要的買家正是投資者，目前先出租收取租金，或邊賣邊租，雖然支付管理費後的回報率不如普通住屋，但期望將來轉手時有可觀的利潤。此外，也有買來當度假屋的，其中有來自海外的富豪，也有為了節稅來自其他州的人，因為內華達州是美國少數免州所得稅的州之一，況且比起其它城市，例如紐約曼哈坦或新加坡的同一類型的開發案，拉斯維加斯的豪華公寓實在太便宜了。 正如上述，扣掉每月動輒近千元的管理費，豪華公寓的出租回報率並不理想，租金卻很難再提高，因為平均租金已經比普通住屋高很多，付得起超過2000元租金的房客本來就相對地少很多。曾有一個外國投資者，覺得價格太划算，大筆下注買了面積不等的數十套豪華公寓單位，之後卻一直租不出去，不得其門而入，最近其經紀人轉而向本公司的出租部門求助。 拉斯維加斯的豪華公寓有些望眼窗外就是五光十色的賭街景觀，有些根本就可以步行走到賭街，與餐廳、戲院、購屋商場與各種娛樂活動比鄰，其代客停車與叫送餐飲等，與住在旅館裡一樣方便，就像擁有一個屬於自己的頂級旅館房間。 根據Equity Title of Nevada公證公司的統計，2015年拉斯維加斯共售出733個豪華公寓單位，比2014年的636戶，增加15%，這是自2011年以來，連續三年下滑之後的首次回升，其中價格超過100萬元的單位的銷售量則分別是2013年的341戶，2014年的319戶，2015年的359戶。 豪華公寓的市場正穩定地緩緩增長，未來的走向端視美國經濟復甦的腳步，與銀行是否放寬對豪華公寓的房貸條件，至於油價與美金的匯率也都可能影響外國投資者進場投資的意願。

世界上許多城市都想打造矽谷第二，像是中國的中關村、印度的孟買、美國紐約的矽巷，德州奧斯汀的矽丘，鹽湖城的矽坡，洛杉磯的矽海灘，而這些高科技新興地都有成為矽谷的三大條件：人才、資金和大學，而拉斯維加斯在這領域中又怎能勝出？ 雖然Zappos的老闆謝家華也在大力推動建造「矽沙漠」，但拉斯維加斯的大學實在是最弱的一環。 不過拉斯維加斯最占便宜的一點就是離舊金山近，賭城不會成為和矽谷競爭的地方，但可以成為矽谷的延伸，成為矽谷的一部分。 在研究矽谷和拉斯維加斯的相似和異處，首先要了解灣區的地理環境和經濟結構。 舊金山是灣區銀行證券行雲集之處，是西海岸的金融中心，是矽谷開發的搖籃手，也是高科技公司尋找創投資金的來源，東灣是貨輪停靠的地方，倉庫工廠所在地，而南灣是許多電腦公司的發源地，成了高科技業母公司集中的總司令部。 目前大多數高科技公司的老闆和經理都住在舊金山附近，一些新貴在公司股票上市後，拿著大把鈔票買房，再貴也不手軟，去年在史丹福大學旁的Palo Alto(巴洛阿圖)一幢兩臥一浴，990平方呎的房子以300萬元成交。 許多在新興電腦公司開發研究部門做事的千禧族，因為大多為大學剛畢業的單身貴族，公司的股票隨時可能上市， 個人財富隨時可能暴漲，他們白天坐火車去南灣上班，到火車站他們不必開車，公司安排大巴士接他們。這些電腦工程師住在舊金山，一臥房的公寓租金就要2700元，兩臥房的要3500元，他們似乎不在乎。 房屋太貴，許多公司僱請員工不容易，公司擴張時，買地蓋廠房更不容易，很多公司都想搬出灣區，而拉斯維加斯就成了理想目標。 其實灣區公司對拉斯維加斯並不陌生，每次電子大展時，灣區電子公司的銷售部門都蜂擁而出，展期時聖荷西機場的停車位都爆滿，所以有人說，電腦雖然在矽谷研究製造，但要賣時，必須要去拉斯維加斯，所以賭城又被稱為：矽谷的大門。 高科技公司可以將銷售和生產製造部門遷到拉斯維加斯，Apex工業園將是矽谷工廠落腳的理想地點，沙漠林將成金融中心，而賭城附近的會議中心將是電腦公司銷售部門集中的區域。 如果這些高科技公司的主管們進駐拉斯維加斯，他們應該會喜歡賭城廉價又新的房屋和良好的生活環境。 原文刊登在世界日报赌城版——02-20-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯將成為矽谷，有可能嗎？矽谷那麼繁榮，高科技工廠公司林立，而拉斯維加斯將成矽谷第二的APEX工業園，只是荒土沙漠一片。 但是當年的矽谷又是什麼樣子，1970年代，舊金山東灣的屋崙(Oakland) 雖然有個中國城，不過只有一條唐人街，城中最高的樓是兩層樓的國民黨分部，上面掛著青天白日滿地紅旗，在幾條街外的公路上都可看到，因為四周都是空地，有新聞介紹屋崙的中國城，說那裏就像二戰後被轟炸過的廢墟，後來有開發商為了迎接1997後可能湧進大批的香港移民，買了五條街的地，計劃要蓋「美國香港」，有個聞風而來開蔬果店的人在「美國香港」預定地旁開了店，不過後來香港移民多數去了加拿大的溫哥華，地就一直空在那裏，而人潮久等不到，那人負債累累，結果跳樓收場。 那時史丹福大學四周都是果園，聖荷西更是在荒煙蔓草之中。記得有首歌叫「你知不知道那條路到聖荷西去？」因為聖荷西可真是地圖上都不易找到的地方。 那個時候在舊金山的房子紙要七7、8萬元，東灣就更便宜了，只要1、2萬元，利息在4.5到6%之間。後來1980年代，通貨膨脹，房子一下子漲到40幾萬，利息約12%，現在這些房子都要一、兩百萬才買得到。 矽谷的興起是在1976年，史蒂夫賈伯斯（Steve Jobs）和史蒂夫沃茲尼克（Steve Wozniak）在家裏車庫中做出了個電腦，找了個商業夥伴羅南韋恩（Renald Wayne）合資成立蘋果電腦，不過這位老兄沒有眼光，後來退出公司，以1500元將手上的股權全部讓出，以現在蘋果電腦的市值來看，失算大了，而他現在住在離拉斯維加斯不遠的柏藍坡，以賣郵票老錢幣為生，不過店前面掛了個最早的蘋果商標，是一個人坐在樹下啃蘋果。 電腦業在灣區發展壯大，相關工業一家接一家開門，以前的果園荒地都成了高樓大廈，山坡上都蓋滿了豪宅華屋，許多著名的電腦公司員工，薪水收入六位數字，卻買不起房子，白天在辦公室工作，晚上就睡在公司的停車場，因為灣區的房子實在太貴，連租金都高得嚇死人。 離灣區500哩外的拉斯維加斯的房子便宜，有的是大片可開發的工業園、完善的公路和機場設施，加上本地政府提供許多優惠產業的方案，許多灣區的工廠公司都想遷往賭城。 當然要建立第二個矽谷不是那麼容易，首先要有「人才」，再來要有所好的大學，和有遠見與積極的投資人，矽谷花了40年才成為今天的模樣，拉斯維加斯不可能一夜變成矽谷，但慢慢總會到那一天。 原文刊登在世界日报赌城版——02-06-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯即將看到內華達州自19世紀以來第二次的淘金潮，人們湧到此處不是地下的金子，而是高科技，拉斯維加斯將成為「第二個矽谷」。 在2010年花旗銀行和哈芬頓新聞網站合作研究比較20個城市看誰有希望成為第二個矽谷，不過標準是以書呆子（Nerds）的眼光來衡量的，拉斯維加斯不是他們喜歡的地方，雖然上了榜，卻排名很後面。 但在後來幾年的發展中，拉斯維加斯因為接近矽谷，多元化的生活，完善的交通和水電供應，加上當地政府的大力支援，拉斯維加斯成了高科技公司的新寵。 最早有些生產太陽能板的公司進駐，後來有無人飛機和機器人工業遷入，內華達州是美國唯一在州政府沒有專門審核批准無人飛機的部門，也是全美國有最多無人飛機操控員的地方，內華達大學還特別成立了航空工程碩士班，今年9月在會議中心將有個大規模的商展來推動這個工業。 機器人工業在拉斯維加斯正像雨後春筍般出現，在麥凱崙飛機場附近有波落盧（Pololu）公司，專門生產開發機器人的電子零件，為了推廣這方面的產業，建築師艾斯愛曲（SH Architecture）將和開發商克題(Korte)合作，把凱斯曼球場（Cashman Field）改為無人飛機和機器人研究中心。 今年初，超級循環（Hyperloop）宣布將在北拉斯維加斯一塊50英畝的地上，花50億蓋個工廠，這是嶄新的交通工具，構想是人坐在膠囊（capsule）般的容器中，在管子中高速前進，就像子彈在槍管中飛，時速可達540公里，將來做好後，從洛杉磯到舊金山只要35分鐘，如果從洛杉磯到賭城那就只要20分鐘，準備先建條三公里長的試驗軌道，預計2016年底就可有第一次的試驗。 另外中國的電動車工廠，法拉第也宣布要在北拉斯維加斯的Apex中建工廠。Apex是個2萬英畝的工業園，本來是個無人問津的荒地，沒想到現在將成為第二個矽谷所在地。 當所有的數據和事實放在內華達大學布落金曼經濟研究所主任羅拔藍（Robert Lang）的眼前時，他驚訝到下巴差一點掉下來，光光是2015年宣布進駐的Apex工廠就可創造出5萬7960個工作崗位，加上間接的工作，一共可產生11萬6000個工作，如果以一家三口來計算，將會有30萬人搬進拉斯維加斯，為內華達州帶進6億7000萬稅收。 高科技人大批進駐，看來大家久等的房地產翻轉時刻馬上就要來了。 原文刊登在世界日报赌城版——01-30-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

2015年拉斯維加斯各類商業地產的空置率都有下降趨勢，分別說明如下： 一、零售店鋪：2015年第三季末空置率為8.5%，因為預期傳統的消費行為將會逐漸轉變成網購，投資者多不看好零售店鋪的前景。位於Durango Drive與215公路，占地35萬1000平方呎的超級家具零售商 Ikea，將於2016年夏天在拉斯維加斯開張，卻給本地商業地產注入一股新的力量，也帶來一個新概念。 如果零售業者能提供給消費者一種享受般的購物經驗，販售各樣獨特的產品，強調透過觸摸與互動，具有啟發性，並激發內心情感的行銷方式，商場可能成為住家社區之外的另一個娛樂之處，零售業將仍有可為，開發商未來應會朝向這個方向規劃新案。 此外，拉斯維加斯最近有不少的連鎖超市，如Food 4 Less﹑Haggen﹑Fresh & Easy關門，因為超市往往是撐起一個商場的主軸，如果這個商場的超市關門，那連帶其它零售店鋪的人潮也將銳減，整個商場或岌岌可危。 二、輕工業廠房與倉庫：空置率從一年前的8.7%降至5.8%，網購業者需要倉儲與發貨中心，內華達州商家而言有許多稅方面的優惠，因此拉斯維加斯倉庫的需求量激增，第三季末除了有170萬平方呎在興建中外，還有540萬平方呎將在2016年中開工，主要位於北拉斯維加斯與西南區，多數是未有房客的預建(spec)，開發商如此大肆興建必然是考察過未來市場的需求。 三、辦公樓：空置率從一年前的19%降至18%，整體而言乏善可陳，但其中有別，例如檔次最高的class A辦公樓比class C的出租率好很多。因為網路革命，在家上班工作越來越普遍，辦公樓的前景看衰，大型辦公樓的業主紛紛拋售，其中最引人注目的是Hines Interests and Oaktree Capital Management欲脫手位於Summerlin的18棟辦公大樓，共計89萬5000平方呎，與American Nevada Company共有130萬平方呎的辦公大樓求售，多數位於韓德森市。前者的經紀稱總空置率為8%，後者則為16%。

外國人在美國置產不難，但應該注意哪些事項，才能取得最佳的投資權益？首先要理解美國的社會文化與法律系統，美國律師多鼓勵當事人興訟，再從賠償金中分得利益，故買一個傷害險(liability insurance)是絕對必要的，例如有人在你的物業裡摔倒受傷不輕，獅子大開口時，就可找保險公司理賠。 此外，就是透過持有資產的方式來保障房地產，使債權人要向個人索討債務時，無法輕易得逞，作法是個人可以設立一個法人組織來持有房地產，法人組織每年再分配利潤給個人，所以當個人有其它債務糾紛被債權人追索時，因為個人名下並無登記有任何財產，債權人欲尋值錢的物業來變賣作抵償，將不得其門而入。 以下就以三種持有資產的方式的優缺點來作說明﹕(一) 個人直接持有，(二)透過有限債務公司(LLC)持有，(三) 透過股份有限公司(C Corp)持有﹕ (1)個人直接持有，優點﹕1﹑充分掌控；2﹑簡捷；3﹑持有超過一年才出售的話，獲利部分所付的聯邦增值稅為15%到20%，比一般所得稅率低。缺點：1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬，相較於本國人的100萬，有如天壤之別﹔2﹑出售時先被過戶公司提存售價的10% 為預繳所得稅；3﹑債權人要向個人索討債務時，可以直接在房地產上設定扣押(lien)；4﹑財產的隱私性不存在。 (2)透過有限債務公司(LLC)持有，優點﹕1﹑充分掌控﹔2﹑如果債權人要向個人索討債務，無法直接在房地產上設定扣押(lien)，因為中間多了LLC這一層保護，但一人股東的LLC視為與個人無異，無法享有這一層保護，所以成立LLC至少要兩名股東才有用；3﹑因為外國人贈與無形資產是免贈與稅的，而LLC的股票屬無形資產，故如果將來把LLC的股票轉給兒女，完全免贈與稅；4﹑持有超過一年才出售的話，獲利部分所付的聯邦增值稅為15%到20%，比一般所得稅率低；5﹑財產的隱私性較高。缺點：1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬；2﹑出售時先被過戶公司提存售價的10%為預繳所得稅。 (3)透過股份有限公司(C Corp)持有優點：1﹑充分掌控；2﹑債權人無法直接在房地產上設定扣押(lien)；3﹑將來把LLC的股票轉給兒女，完全免贈與稅；4﹑個人無須另外報個人所得稅；5﹑財產的隱私性較高。缺點：1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬；2﹑分配股利給個人時會被公司提存30%為預繳所得稅；3﹑出售時先被過戶公司提存售價的10%為預繳所得稅。  

最近網上正熱傳一篇有關房地產的文章，大標題是「冒充房地產經紀，買主屋主須警惕，勿匯款經紀私人戶頭」。故事內容是有人假冒地產經紀，要買主將看中房子的頭款開了張支票，然後又去賣方那裡拿了張佣金支票就逃之夭夭，不知去向。 乍看這文章的嚇人標題，會使人害怕地產經紀人，但再仔細一讀，發現這是篇中國國內網站流傳的，在美國不太可能發生這樣的事。 首先，美國的地產經紀人需要有政府監管單位核發的執照，且買賣雙方簽好合同之後，必須透過「產權公司」（Title Company）（在東部必須經過律師樓）來處理所有的文件和金錢，完成過戶手續。 產權公司是第三者，不偏向買方或賣方，在過戶的時候，買方在產權公司開一個賬戶，買方的頭款與尾款或貸款公司的撥款就匯到那個賬戶上，直到所有的錢都到位，文件都簽過，產權公司才到縣政府辦理移轉登記(Record)，即過戶，買方取得地契，賣方同時也拿到售屋款。 在過戶前，付支票或匯款給產權公司都指名產權公司，所以不可能發生地產經紀人捲款逃走的事。 產權公司還有一個主要的工作，即確定產權乾淨，沒有因賣方的官司和債務而被債主設定或抵押的瑕疵在房子上，以保證買方和貸款公司的權益。 如果產權有瑕疵，雖然房子還是可以買賣過戶，只是地契成了「不清產權」（Cloud Title），當然沒有一個買家願意承擔賣方留下的債務和官司，所以在過戶時，由產權公司清查一下過去的記錄是件很重要的事。 產權的定義是房主在房產上所有的權利和義務，在過戶時，產權公司會提供產權報告，上面會列出設定或抵押，官司和已讓出的權利，一般房子都會讓出一些地和空間給水電公司拉管線，有的不一定只是給這一家用的，而是全社區用的，最常見的就是大門前有個電力公司的變壓器櫃子或是有線電視公司的設備，房子旁邊留有幾呎的空間讓電力公司等將來可以裝更多的管線。 另外有些房子可能已將地下的水權、礦權、伐木權賣給了別人，如果有這種事，在產權報告上都會寫明。 產權報告也可能掛一漏萬，比如現在的房子已交易到第四手，而第一手的房主有個官司或欠債到後來才冒出來，現在的屋主的權益就會受到損害，所以在過戶時，產權公司也出售產權保險，未來若有損害則由產權公司承擔。 原文刊登在世界日报赌城版——12-12-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供