By Judith Lin Sullivan

Archive for the 'Uncategorized' Category

賭城新產業 水耕農場夯

談到拉斯維加斯很多人立刻想到賭場、旅館、觀光和餐館,但賭城的發展越來越多元化,許多高科技的工廠像是生產高鐵,製造太空站,電動車的都選擇在拉斯維加斯落腳。現在有一個更新的產業在拉斯維加斯生根發展了,這就是水耕農場。 水耕就是無土生植,主要用營養液和LED燈在室內培養種植蔬菜、水果,在美國北方的城市,像是芝加哥,在冬天時,農人無法在土地上種蔬菜,在大雪天從南方運蔬菜進城不但不方便也是成本很高的做法,於是有人在倉庫區,利用LED燈和水耕的辦法種植生菜和番茄,這樣城裡的人在冬天才有新鮮的沙拉可以吃。 而拉斯維加斯城內飯店酒店林立,每天有幾十萬的遊客湧進,因為在沙漠裡,城內所需要的蔬菜水果百分之百是從外地運進來的。很多生菜與番茄都是1000哩外生產的,從農地上收割到運抵賭城,最少要花一個星期的時間,所以有人就想到為什麼不用水耕的辦法在拉斯維加斯當地生產「沙拉吧」上所需要的生菜與番茄。 在沙漠中種蔬菜,本是件不可思議的事情,但研究水耕的專家說水耕種菜只要用正常在土裡種菜十分之一的水,而且水還可以循環重複使用。自來水公司的人說,用水種菜所產生的經濟利益比高爾夫球場的澆水養草坪來得高。 若以經濟效益來說,用水耕種大麻,所獲的利益更大,內華達州在今年初立法通過,可以申請執照生產買賣「醫療用大麻」。於是在北拉斯維加斯出現了許多建在倉庫中的大麻農場。 在州政府立法之前,他們請來專家評估大麻產業對內華達州的經濟影響,根據估計,在七年內,種植大麻將成為75億元的產業。每年工資開銷是17億,交給政府的稅是4億6400萬,提供4萬975個全職工作機會。值得一提的是,拉斯維加斯是個旅遊城,觀光客在大麻產品的花費每年可達到2億2000萬。 不過開大麻農場拿執照不是很容易,克拉克縣只準備發66張執照。結果有150人去申請,許多申請人就是在美國其他城市做水耕農作物的人,有人已租下或安置好倉庫,目前先生產草莓和青椒,等市場情況更明朗時再全力投入種植大麻。 大麻市場現在還在起步的階段,目前看到的經濟影響是在商業地產上,一些大型5萬平方呎以上的倉庫都很搶手。 將來不只是大麻,當生菜、番茄都來自於倉庫中的水耕農場時,拉斯維加斯的經濟可能走進另一個高潮。 原文刊登在世界日报赌城版——09-17-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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升息對房市是利多或利空?

美國聯準會主席葉倫(Yellen)8月底公開發言,調升利率的條件已經成熟,也就是說未來升息的可能性增加,預期利率調高,理論上來說,對房市與股市是利空,然而另一方面也表示聯準會設定的就業與通貨膨脹指數已達標,美國經濟成長將轉強,這是利多。其實按照過去的經驗,只要景氣好,房市與股市還是以上漲的可能性居高。 猶記得2005年,當時的美國聯準會主席柏南克(Ben Bernanke)表示一上臺,馬上連續升息數次,但房市與股市的反應是繼續狂飆,緊縮政策並沒有達到理論上的效果,所以2008年仍然發生金融海嘯與房市崩盤。對此,更早以前的美國聯準會主席葛林斯潘(Alan Greenspan)辯解,原因是各種金融衍生性商品橫行,原本由央行用貨幣與信用政策掌控的金融市場,被華爾街貪婪的銀行家以創新的產品破壞,才鑄成大錯。 為了救經濟,2008年後美國央行祭出量化寬鬆的貨幣政策,一次又一次大量印鈔票,購買公債與公司債,但是始料未及的是,企業拿到一大筆錢以後,因為對未來景氣的不樂觀,害怕擴張會造成產能過剩,不敢增大企業本身的規模,反而改去投資股市與房市,結果把股市與房市又給炒高起來,美股氣勢如虹,自今年2月以來,三大指數,道瓊、NASDAQ、S&P500平均漲幅為20%;根據S&P CoreLogic Case-Shiller Indices,全美國178個主要城市的房價目前僅比2006年7月房市高峰時低2%。 未來美國央行是否有能力回收過去幾年來量化寬鬆時所釋出的大量貨幣?這才是關鍵。否則氾濫的貨幣仍將主導房市與股市,就算加息個兩、三次,也無法改變一個新泡沫的形成。 假設有一天美國終於達到經濟繁榮與充份就業的光景,於是美國央行提高銀行準備率,升息再升息,抑制銀行貸款,但是貨幣回流的速度卻很慢,實體企業因為得不到貸款而資金不足,可是又見資本市場的資金到處流竄,以大吃小,賺了就跑。 因為央行的貨幣政策已經捉襟見肘,加上無法預測游資在各國之間的大量流動,全球性的經濟動盪,已經不是一個美國央行可以改變的。

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賭城發展中的太空工業

畢哥羅(Bigelow)是位於北拉斯維加斯的一家做太空站的工廠。電視8號台的喬治克拉普做了一個特別節目,介紹畢哥羅,它是經營「經濟套房」(Budget Suites)的旅館業大亨畢哥羅先生所創建的太空工業,喬治克拉普認為畢歌羅將會對拉斯維加斯的經濟有重大影響,和電動汽車,法拉第一樣,將來會提升拉斯維加斯的高科技,就業市場和房地產各方面的成長。 畢哥羅是個可伸縮變形的太空站,被火箭送入太空後,可像氣球一樣,在太空中伸展成型,太空站的外圍是多層的尼龍布,在微流星體(Micrometeoroid)撞到太空站時,只會穿透一半,而維修員有24小時的時間可以修補,不像金屬的外圍被打壞了就無法修補。 畢哥羅先生在1998年就投資了2.5億美元研究這個可伸縮變形的太空站,這位旅館大亨說再投資5億也沒問題,這位熱中太空旅行的畢哥羅先生在2006年送了兩個金內斯級(Genesis)小太空站進入軌道,兩個都是11.5立方米大小,目前還在太空軌道中運行。 他的成就已得到太空總署(NASA)的認可,在2010年和他能簽下合作協議,他現在正在北拉斯維加斯的工廠中建造拉提盧斯級(Nautilus)的太空站,編號BA330,有330立方米大,2萬公斤重,在伸展後的尺寸為14米x6.7米,預計2020年射上太空。 BA330太空站將和已在太空中的國際太空站「ISS」連接在一起,除了三分之二的空間留給太空總署使用外,其餘要租給商業機構,可使用的項目包括太空旅遊、學術研究、工業製造、醫療和農業生產,租用時間為60天,費用為2500萬美元。 畢哥羅的成長過程其實並不是很順利,其商業用途因時局和經濟變化修改過,在2011年時,公司雇了許多建築設計師和動畫電影藝術家和來做模型和動畫,那時公司共有90名員工,但後來BA330太空站研究和火箭發展部門無法配合,那年底,公司資遣了40名員工。 之後幾年公司又擴大發展,在阿拉巴馬州漢斯維爾城成立了發動機研發部門,但2015年,基於商業考量,決定關閉阿拉巴馬的工廠,那時公司有150名員工,約有30人至50人被遣散。 但是今年在調整商業計畫後,又在網絡上招募員工,包括廠房經理、後勤支援和機械工程師多名。拉斯維加斯一步一步朝高科技領域前進,這太空工業本地經濟發展和房市的影響將十分可觀。 原文刊登在世界日报赌城版——09-03-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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賭城公寓開發案 一窩蜂

過去一年來賭城的房價又漲了約10%,主要是供給量不足。根據經紀人公會統計,長期以來賭城房市庫存一直維持在三個月的供給量,一般正常的市場是六個月的供給量,但目前有一個很怪異的現象,就是買氣也很低迷,亦即「需求」與「供給」雙低。 雖然賭城仍有20%的房貸是溺水屋,但是目前市場上的「不足額還款銷售屋」很少,僅占總銷售的5.7%,因溺水屋無法重貸,許多屋主選擇向銀行申請修改貸款條件,降低貸款利率,減少每月分期付款金額,他們守住房子,希望房價繼續攀高。 賭城房市還有一個現象,就是低價位的房子特別缺貨,主要買家是初次購屋者與出租投資者,前者需要貸款,往往搶不過後者以現金購買,這些人只好繼續租屋而居,目前美國人擁有自己住房的比例創51年來新低,為62.9%,因此賭城的開發商紛紛投入興建公寓。 例如建商Abode Properties宣布了四個公寓開發案,1.在西南區的 Fort Apache Road 和 Hacienda Avenue的交口,308單位;2. 西南區靠近Sunset Road的Buffalo Drive,421單位;3.靠近拉斯維加斯大道 Windmill Lane,4.中國城的春山路 (Spring Mountain Road) 與Polaris Avenue的交口,471單位;另外還有很多其它公寓開發案,除了以下兩個之外,都在賭城外圍區,1. 建商Jonathan Fore也有一個在春山路上和Abode Properties比鄰;2.Wolff Co. and Downtown Project在城中區的Fremont與第九街交口。 有些新公寓開發案增加了傳統公寓所沒有的商業機能,例如Abode Properties的春山路方案有2300平方呎的餐廳與零售商場,Buffalo Drive方案有4650平方呎的零售商場與運動設施,這是新的嘗試,開發商通常無力自己管理零售商場,需要轉發給外人承包。 2015年市場上新增3000個單位的公寓,預期2016年將新增4500個單位,專家擔心是否又會超建?建商們則自信滿滿,說歷年來賭城每年平均租出3500單位的公寓,近來就業機會不斷增加,而且不是建築業這類不穩定的工作,根據內華達州立大學的經濟指標報告,目前賭城的建築業工作比例剛好是過去30年來的平均,因此相當穩健。 姑且不論2008年房市泡沫後,所有建築業幾乎都停擺,原本過去一、二十年,賭城的新公寓開發案就極為稀少,之前建造的公寓都已相當老舊,如今建商們突然一窩蜂投入新的公寓開發案,除了針對買不到低價屋的年輕就業者的需求外,也是看好賭城的經濟發展前景。

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賭城 轉型高科技領域城

超級循環(hyperloop)在北拉斯維加斯占地50英畝的廠房已經建好,初步在軌道上的試驗也成功了,北歐挪威和阿拉伯酋長國都有意購買這種現代最先進的運輸工具,看來量產的時候就要開始了。 超級循環是鉅富艾農麥斯克(Elon Musk)在2013年宣布的研發案,此物曾在70年代的科幻片「羅根的逃亡」中出現過,如今科幻將實現成真,麥斯克說,搭乘超級循環就和在迪士尼樂園的太空山坐雲霄飛車一樣,不同的是,當你下車時已到了另外一個城市。 超級循環平均一小時跑598哩,最高時速為760哩,車子在一個封閉的管子中跑,從洛杉磯到拉斯維加斯只要20分鐘。 超級循環能否通車上路將面臨三大問題:政治、資金和技術。當麥斯克發表這個超級高速交通工具的研發案之後,內華達州州長山道沃( Brian Sandoval)立刻派人去找麥斯克談,表示歡迎這高科技產業在內華達州生根,2015年,超級循環在北拉斯維加斯北邊的艾佩克斯工業園買了一塊50英畝的土地,接著又和開發高鐵的西方快車公司簽訂合作協議。 最後是技術上的問題,麥斯克在2015年舉辦了一場超級循環設計比賽,第一階段的初賽,一共有115隊學生參加,總共1000人,他們選出了30隊,接著在德州艾和母大學 (A and M) 比賽,一共有19個國家參加,包括埃及、印度、日本、加拿大、墨西哥、德國、義大利、英國、荷蘭和澳洲,最後由麻省理工大學得到第一名,第二名是荷蘭,第三名是威斯康辛大學。 麻省理工的學生的作品並不是採用麥斯克發表的方案中所說的「空氣承重」(air bearing),而是「電漿漂浮」(electrodynamic levitation),他們設計的運輸器的造型非常有時代新潮感,得到評審員的好評。超級循環於2016年初,在北拉斯維加斯建了一條三哩的實驗軌道,試車成功,下一步他們會將車子放進一個封閉的管子中再做試驗,麥斯克預計2017年可以全部做好通車。 目前超級循環在洛杉磯和拉斯維加斯兩地有72名員工,還在繼續擴編中,他們除了在網上招募工程師做設計、測試、工程安全、廠房興建,同時也在找機床工、鐳射機械操作員、電工、焊接工、工具維修、電腦軟體和商業分析的專家。 拉斯維加斯可以藉此成功轉型,進入高科技的領域,經濟發展與房地產將要迎接一個全新的時代了。 原文刊登在世界日报赌城版——08-20-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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為什麼要投資賭城房地產?

這個標題問的是兩個問題,一個問題是:為什麼要投資房地產?這很容易回答。在美聯準會壓縮利率的情況下,錢存在銀行是虧本生意(利率低於通漲)。如果存款不多,信用指數(FICO)低,那麼只有投資股票。但是,股市目前達到歷史新高,起伏不定,是風險較大的投資。如果有經濟能力,投資房地產仍然是最穩當的途徑。 另一個問題是:為什麼要投資拉斯維加斯的地產?那是因為,美國和加拿大西岸的大城市房價都高的離譜,矽谷的房地產是天價,那跟舊金山灣區的高科技公司有關,可是就整個西岸而言,其中的一大因素就是大陸客為了怕人民幣貶值或者為了移民,把房價炒高了。所以,如果是以投資為目的,拉斯維加斯不但房價便宜,並且,經歷了全美最嚴厲的房災之後,經濟正在復原,不但新賭場正在建造(Lucky Dragon於今年年底開業,Resort World預期是2018年開業),還有新的工業,如大陸企業在此設立一家Faraday公司,已經得到減稅優惠,在北拉斯維加斯投資興建一個電動汽車廠。它們不但本身會帶來上萬的就業機會,還可以帶動一大批下游商機。同時,美國二次戰後的嬰兒潮現在成了退休潮,而拉斯維加斯,由於生活成本較低,娛樂活動多種多樣,而且沒有冬季,是退休者搬遷的重點城市之一。 拉斯維加斯有十多個專門供55歲以上的人口居住的社區。且舉個實例。坐落在本市東南角有一個名稱是Sun City Anthem的社區。它只准55歲以上的人居住,主要是退休人士居住的社區。它占據了一個山頭,有5500棟單家獨院的住宅,全部都只有一層樓。該處大大小小共有12種房型,價格依大小,格局,有無景色等因素而有所不同,但是平均每平方呎約170美元。中型房子通常是從1700到2200平方呎。有一棟房子於2015年年底轉手,價格是34萬元。目前出租,租金是1650元。扣掉地稅200元,社區協會會費92元,保險金(約50元),垃圾處理及地下水道費(約40元),物業管理費約130元(自己管理即可省去),房主可以凈拿1138元,一年淨收入1萬3656元。就投資收益而言,它很具代表性。這還不考慮增值的潛力。所以說,拉斯維加斯的房地產很值得投資。 原文刊登在世界日报赌城版——08-13-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供

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韓德森建醫療城 賭城新亮點

拉斯維加斯的旅遊一向以賭博、看秀、血拚和去大峽谷觀光為主,但有沒有可能人們為了健康醫療而來這個城市? 許多醫療界的人在思考:可不可能有人為美容手術,癌症醫療或是孩童特別醫療而全家來拉斯維加斯住上一段時間? 拉斯維加斯成為醫療旅遊的重鎮,有著比其他地方更多的優勢,旅館房間多,服務好,家人來照護病人也不擔心找不到娛樂項目來紓解身心。 拉斯維加斯的病床數和當地居民的人數比例,在全國排名榜上是第47名,也就是說醫院與病床不夠,也許因為本地薪資偏低,不能吸引更多的醫生護士來,但是如果建立一個專為以上特殊醫療的高水平醫院,也許事情會改觀。 此外,因為拉斯維加斯是個退休的好地方,連帶也需要更多的老人照護與醫療產業。在韓德森市95號公路旁,歌羅亞( Galleria)和洛蘇(Russell)大道附近的一塊150英畝土地上,正在興建一個醫療村,叫「聯盟村莊」(Union Village),第一期工程將包括一所醫院,150單位的健康老人公寓,75單位需要生活協助的老人公寓和50單位失智症老人公寓,還將有一個購物廣場和文化中心,文化中心裡面有戲院和博物館。 這所醫院將有142個病床,245萬平方呎,建造經費1億6800萬,醫院建築以石材和金屬為主,反應自然與和諧,急診室和手術室有最先進的紫外線殺菌燈具,病房有播音系統,放出紛紅的噪音(Pink Noise),這是一種持續穩定頻率的聲音,有助病人睡眠,傳統上一個集中的護士工作區將變成許多小的工作台,每兩個病房中就有一個工作台,病房墻上有一個不太明顯的窗子以便護士隨時可以從外面查看病人的情形。 所有住在醫療村中的人在醫院中都建立有檔案,可以省去許多入院的手續,有狀況時,隨時可以用輪椅把病人推到醫院,而不必麻煩救護車。 聯盟村莊中將有結合中西醫療的特別服務,開發商已派人到中國和越南去尋找合作對象,計劃中將有個6萬平方呎的零售空間給這些中西醫和相關服務,目前本地的山谷醫院(Valley Hospital)已表示有興趣在聯盟村莊中設一個診所地點與藥房。 醫療城中的醫院已接近完工,預期今年底就可開張完工,這個全美國最大規模的醫療城是個結合醫療、保健、住家、娛樂和小型商業的綜合開發計劃,將會提供5000個建築工作機會和1萬2000個醫療服務的工作機會,拉斯維加斯真是一個可以發揮想像力和充滿商業開發機會的地方。 原文刊登在世界日报赌城版——08-06-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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風雨欲來的2016本命年

經濟學理論是假設有一個經濟循環,如果沒有特殊事件影響的話,由於供需失衡,大約每隔十年會有一個自然的經濟循環,其實此理論有待商榷,不該將循環的因素推給規律性,真正造成經濟循環的因素大多是人為的。例如在1986年的銀行風波(Savings & Loans Scandals)造成房市崩盤,亦開始有「調整利率貸款」(ARM﹐Adjustable Rate Mortgage)使取得高額的貸款更容易;2000年的衰退是因為1995年開始的.com公司風潮幻滅;2007年的「次貸風暴」(Sub-Prime Loan)造成的原因則是2005年的「自認收入」(Stated Income﹐no verified)貸款吹起的泡沫;那2016年這一關是否會再次循環呢? 上周英國公投開始計票時,留歐派似乎領先,股市振奮而漲,沒想到最後竟是脫歐派勝出,跌破專家的眼鏡,美國股市應聲暴跌兩天,也引起全球金融市場震盪不安,投資人唯恐又像2007年一樣,再來一次經濟大衰退,幸好驚嚇兩天之後大家回歸理性,美國股市又連漲兩天,投資人的心情就如洗三溫暖,起伏很大。 本月同時土耳其又爆發了一起大規模的恐怖分子攻擊,恐怖分子還揚言下一個恐攻目標將是美國的舊金山和拉斯維加斯兩個城市,唯恐天下不亂;再來是11月美國總統大選,眾多薪水不調,資產又縮水的中產階級,欲以選票來發洩對傳統政客的不滿,投票支持川普,專家如果一再失算,又如何?總之,投資市場充滿了很多的不定時炸彈。 此外,已知當前全美有3.4百萬個房貸,拉斯維加斯則有15萬個房貸面臨HAMP(Home affordable Modification Program)到期的問題,HAMP是2011年與2012年房市最低谷時,為協助溺水的屋主暫時解困的方案,由政府補助,銀行降低房貸利率60個月,如今紛紛到期,分期付款金額將增加,雖然過去幾年來房價回升不少,嚴重溺水的房子仍無法有淨值,但有些脫離溺水的屋主可能選擇出售房屋。 經過房市崩盤,許多屋主喪失畢生積蓄,無法退休作寓公,猶如一場惡夢,以致有些人不再追求擁有自己房子的美國夢,寧租不買,加上年輕的大學畢業生開始進入就業市場,各大城市對公寓的需求量大增。房市大洗牌後,全美自住屋的比率降為63.5%,為48年來新低,最顯著的例子是佛羅里達州橙縣的Apopka市的「皮埃蒙特公園社區」(Piedmont Park),以前租客僅占十分之一,如今則占三分之一。

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賭城一樓住屋 不容易買到

許多退休者搬到拉斯維加斯,都想找一層樓的房子,但是賭城的房子卻是以兩層樓的為多。 全區都是一層樓房子的社區並不多,大多是混合兩層樓和一層樓,如果在這樣的社區裡住在一層樓的房子裡,但兩旁都是兩層樓,會有泰山壓頂的感覺。 此外,如果買二手屋,許多較老的房子因為蓋的時候還沒有傷殘人士的建築法規,也沒有節省能源或現代化配備,難以滿足退休者的需求。 老房子的天花板大多數是八呎高,而現在的房子多有九呎以上天花板﹔有些老房子一進門,客廳低下兩階,一不留意很容易摔跤,或是台階太多,到廚房或客廳需要上上下下,對老年人不宜。 一般而言,買老房子比買新房子更難找到合適的,原因是現代人的生活方式和以前不一樣了。 目前在市場上有7515幢二手屋在賣,有3420幢是一層樓,但屋齡在15年內的祗有1229幢,也就是只有16%。 這些不算太老的一層樓房子在北拉斯維加斯有232幢,最高價的為119萬9000元,最便宜的是11萬6000元,在20萬以下的有43幢。 在東區有57幢房子在賣,最貴的一幢是79萬5000元,最便宜的是14萬9888元,該區在20萬以下的有16幢。 在南區有29幢房子在賣,最貴的是74萬9900元,最便宜的是17萬4975元,該區在20萬以下的有一幢。 在西北區有29幢一樓房子,最貴的是3200萬元,有6704平方呎居住面積。最便宜的是16萬8400元,目前該區20萬以下的只有一幢在市場上賣。 在華人最多的西南區有296幢一樓在市場上賣,最貴的是1590萬元,居住面積為1萬3853平方呎,七臥14浴,2006年蓋,占地五英畝,古堡型的豪宅中包括了室內劇院、冰球場,室外有高爾夫球場和棒球場,在該區最便宜的一層樓為20萬9900元,1362平方呎,三臥二浴,2004年蓋,此區目前沒有20萬以下的,25萬以下的為24幢,正以很快的速度消失中。 在韓德森市(Henderson)有311幢一層樓在市場上賣,有136幢在50萬元以上,最貴的是550萬元,最便宜的是19萬元,目前該區在25萬以下的只有22幢,也是一樓需求很高的區域。 銀髮族買房子還有一個條件,就是要離醫院近,西南區和韓德森市的一層樓房子搶手的主要原因即是醫院多,看病方便,此外,另一個醫院多的區域是賭場大道附近,但那裡一層樓房子很少,不妨考慮高層豪華康斗,因為大樓有電梯、門房服務,安全又方便。 原文刊登在世界日报赌城版——03-19-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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房地產經紀 要遵守道德規範

內華達州房市復甦,房地產中介成了熱門的行業,內華達州在2000年房市最熱絡時,有2萬8115位房地產經紀,後來房市崩盤,不少經紀退出這一行,在2013年,只剩1萬9484位有執照的經紀,也就是有9000多人將執照停了。今年房市好轉,又有許多人紛紛加入,有執照的經紀為2萬1225人。 房地產經紀在美國的經紀結構中是個不可缺的行業,建築業是美國經濟的火車頭,所以房地產經紀是推動經濟的主力之一。房地產經紀取得執照後營業要遵守「道德規範(code of ethics)」,即具備專業能力,並以公正及嚴謹的態度對待顧客。 道德規範的手冊,主要分為17章,一開頭就寫到:房地產經紀肩負重大社會責任,第一章到第九章為對客戶的職責,第十到14章為對大眾的職責,第15到17章為對同行經紀的職責。 房地產中介是個競爭激烈的行業,免不了對立與衝突,道德規範主要是希望同行間互相尊敬,但並不禁止有任何創新或積極開發市場的方法。道德規範在同行間有糾紛時,最高原則是「己所不欲,勿施於人」,斷人生路,毀壞形象的做法是不可取的。 房地產經紀同時也要協助政府,取締有危害社會大眾或可能傷害房地產專業公信力及聲譽的行為,如從業人員獲悉任何違反道德規範的行為,包括不當挪用客戶和顧客的資金或財產,惡意歧視或造成客戶損失之詐欺行為。 然而,內華達州政府的季報中,每期都會有二、三十個房地產經紀因違反道德規範而受到懲處。 例如,最近一期的季報,一名經紀因沒有物業管理的執照,在他老闆(broker)不知情之下,偷偷幫人出租和管理房子,又挪用了客戶的錢,結果執照被吊消並罰款7萬元。 另一名是房地產公司的老闆,因為宣傳不實( misrepresentation),又未監督好旗下的一名經紀,不當支用客戶的錢,被吊銷執照,並罰他十年之內不得申請房地產執照。 還有位房產經紀幫客戶在支票上簽名,又公私混合在一起(Commingle),即沒有將客戶的賬戶與自己的分開處理,被罰吊銷執照。 在這一期的季報中有20個案件,最嚴重的一名經紀共犯了29個案子,被罰款34萬,並吊銷執照。 在美國房地產經紀必須受最高的道德標準約束,不可損害顧客的權益。 原文刊登在世界日报赌城版——05-21-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

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