說到遊牧民族，就想到蒙古人，他們逐水草而居、住蒙古包。美國也有很多住「活動屋」（Mobile Home）的人，他們逐工作機會而到處遷徙。當拉斯維加斯的房價節節上升時，有投資者問買個「活動屋」不知道是不是好主意？

「活動屋」的正式名稱是「工廠製造的房子」（manufactured house），和在地上蓋起來的房子最大的不一樣，「活動屋」必須要百分之百在工廠中完成，再拖到工地上安裝。「活動屋」大部分為一截式，像個貨櫃大小，有的為兩截式，合併成一幢房子。

在美國所有蓋好的、有人在住的單棟房子，有三分之一是「活動屋」，他們大多數在美國南方和中西部，約880萬人住在裡面，目前在拉斯維加斯的房產協會平臺上（MLS）有39幢在賣，但在市區內，即MLS地圖的100號到600號區裡，只有64幢，而其中又有53幢，是在200號區。也就是說，大多數的「活動屋」都在外圍的沙漠裡。

大部分的「活動屋」都在一個固定社區內，市政府的都市規畫是「活動屋」只能放在特定社區中（Mobile Home Park），普通住宅區的空地也不准許放「活動屋」。

「活動屋」出廠都符合聯邦住房和都市發展部（HUD）的標準做出，但運到工地，並不一定符合當地的建築法規（Building Code）。

「活動屋」在銀行的眼光中不是房地產，與土地沒有關係，不能作抵押品，只屬於私人物品(Personal Items)，貸款的利率很高。一般「活動屋」的製造商都提供有保證（Warranty），但二手「活動屋」，或因為安裝不對，或因為年代久遠而保證失效。

買「活動屋」有什麼重要的地方要注意？

首先是屋頂，如果只是一層鐵皮，像個拖車，住裡面一定夏天熱，冬天冷；有些「活動屋」的水管、電線用的不是建築法規所要求的高規格產品，容易漏水和長黴，屋底下的保溫材料如果剝落，冬天會更冷；此外，「活動屋」的門窗在搬動時經常會變鬆而產生縫隙，成為漏雨和冷暖氣流失的地方。

最後就要注意外牆有沒有最少七呎半高，地基是不是固定在水泥上，房子所在的社區和小區管理（HOA），有沒有屋齡限制和地的使用年數。

目前在拉斯維加斯市面上賣的「活動屋」，大部分在5、6萬元，也有2、3萬元的，「活動屋」雖然價錢便宜，但糾紛多，升值空間小，並不是很好的投資對象。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

拉斯維加斯堪稱全美國經濟復甦速度最猛的城市之一，從原來名列全美100個城市裡經濟最不景氣的20個城市之一，到今天排名全美就業成長率最高的城市第19名，在美西十大城市裡的房價漲幅排名第一，拉斯維加斯的爆發力有目共睹。

原因是它之前跌得太深，成長的空間也相對的大，但史上沒有任何一個市場能夠永遠維持猛漲暴衝，拉斯維加斯今天的失業率仍有9.7%，但由於SLS與Resorts World兩個新賭場開發案的啟動，將使拉斯維加斯的失業率再往下調降。

綜觀拉斯維加斯過去十幾年的房價變化，2000年中至2002年中每年約7%漲幅，2002年中到2003年中為10%，2003年中到2004年中為52%，居高不下到2006年，但2006年中到2012年中之間，房價年年持續泡沫化，六年間共慘跌62%，二手屋中間售價由高峰的31萬5000跌到谷底的11萬8000。自2012年中起，房價大幅度回升，至今約漲了31%，使得9月的二手屋中間售價為18萬。根據知名網站Zillow預測，未來一年拉斯維加斯房價的漲勢將趨緩，但仍預期有11%。

許多屋主因此趁房市熱絡時高價求售，甚至將預期值也算入，希望因為市場的房源緊俏而取得加倍的利潤，可惜自8、9月開始，精明的投資者已不再盲目搶房。根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，今年9月份有6330戶已上市但尚未取得購買合約的二手屋，比去年同期增加了61%；與此同時，全美房價漲幅最高的20個城市，其中有15個自今年8月起，房價漲勢已趨緩。

拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好？賭場的高階經理與市場分析專家們認為；雖然近幾年已有明顯起色，但旅館房間的平均價格仍然低迷，觀光客人數不如預期，許多被停掉的開發案仍不敢復工。

十年前拉斯維加斯的收入有60%來自博弈，其餘40%來自旅館、餐飲、看秀、購物等，如今隨著許多國內外其他城市開放博弈業合法，拉斯維加斯的產業結構也面臨變化，首先是遊客的平均年齡降低，比起老虎機與牌桌，年輕人更喜歡流連在酒吧與夜店，其次是外國遊客和本國遊客的消費習慣不同，前者花在看表演與購物的金額為後者的兩倍，餐飲則1.5倍，因此拉斯維加斯的娛樂業正在轉型中。

拉斯維加斯有18萬個房屋有房貸，其中有一半是溺水屋，為了幫助為數眾多的溺水屋主，內華達達州政府最近又推出了一個新法案，SB321屋主權利法案( Home Owner’s Bill of Rights)，於10月1日開始生效，這將對房市造成什麼影響呢？

2011年底通過的AB284法案，其主要目的是讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，結果造成房源遽減，房價大漲，SB321法案則是繼續貫徹這個策略。

首先，SB321法案規定當房屋在作「不足額還貸銷售(Short Sale)」掛牌的期間，或申請「修改貸款條件(Loan Modification)」的期間，銀行不得法拍違約屋主的房子，因為過去常見有「不足額還貸銷售」已快要成功，房子卻突然被法拍了，功虧一簣。

其次，過去溺水屋主在付不起貸款時，不知該和銀行的哪個部門諮詢，尋求解決辦法，是要找銀行的法拍部門(REO)，或是「不足額還貸」部門，或是「修改貸款條件」部門？常被各單位像踢皮球一樣轉來轉去，等收到銀行寄來的違約通知(Default Notice)時，才知法拍程序已經開始了。

再來，屋主作不足額還貸時，銀行多半會要求簽署保證不賣給親人條款(Arm’s Length)，即不得賣給和屋主有親戚關係的買主，也不得租給原屋主，現在則不可硬性要求。

立法者強調SB321法案是為了終結過去紛亂的情況，但這個法案真的行得通嗎？看過其27 頁的內容的人都抱怨，不但條文混亂不清，許多地方執行起來也會有極大的困難。

其中爭議最大的是不足額還貸銷售是否等於變相鼓勵賣給自己的親人，讓原屋主以後可以再買回來，或租回來住，這麼一來，不但市面上的法拍屋、銀行屋會消失，恐怕連不足額還貸銷售屋都會減少，因為不須上市，賣給自己的親人朋友就可以了。這太容易造成房貸詐欺(Mortgage Fraud)，產權公司將成為把關重將，不然官司會層出不窮，聯辦邦政府各級機關都要到產權公司查檔案。

其實內華達州的SB321法案抄襲自加州，加州在類似的法案通過後，有4萬個房子從準法拍的名單中消失，房源遽減使加州的房價上漲了25%，由於AB284法案拉斯維加斯過去一年來房價也漲了25%，最近買氣有點涼下去了，所以內華達州政府再添SB321法案為房市加柴火。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

在加州或紐約，豪宅從200萬起價很正常，不過在拉斯維加斯，同樣的房子只要1/3價錢，75萬以上就算豪宅。許多富人喜歡設籍拉斯維加斯，因為內華達州不課州所得稅，還有富人在世界各地購置別墅，拉斯維加斯也是他們喜歡的城市之一，偶爾來住一下，所以房子最好在警衛森嚴的高級社區裡。

警衛、健身房、俱樂部、網球場是高級社區必備的條件，有高爾夫球場的話更好，附近還要有好餐館、酒吧，便於與朋友聚會。此外，在拉斯維加斯，特別的資優計畫學校不限制學區，富人小孩上私立學校，沒像加州居民那麼在乎學區。

目前在拉斯維加斯有6743幢二手屋求售，其中有警衛的有642幢，價格在75萬以上的豪宅有282幢，這些豪宅分布的地區以西北沙漠林、西南區、東南的韓德森市為主。

西北沙漠林的警衛豪宅社區有九個，其中以錦標俱樂部(Tournament Player Club)平均價最高，有12幢求售，最貴的是1250萬，室內面積2萬平方呎，八臥、13個衛浴。

西南區的警衛豪宅社區以山脊社區 (Ridges)、紅石俱樂部 (Red Rock Country Club)、西班牙小徑 (Spanish Trail)、南高地 (Southern Highland)、羅德莊園(Rhoads Homes)較為著名。山脊社區有36幢在賣，最貴的是1870萬，室內面積13255平方英呎，五臥、九個衛浴，每平方呎單價1411元，是全拉斯維加斯最高。 紅石俱樂部有19幢在賣，最貴300萬。西班牙小徑有18幢在賣，最貴的是350萬，同社區中有7幢是75萬以下，最便宜的是25萬。南高地有23幢在賣，最貴的是1,200萬，室內面積1萬3489平方呎，六臥，八衛浴，每平方呎單價890元 ﹔羅德莊園有45幢在賣，價錢非常平民化，只有1幢是超過75萬，符合豪宅的定義。

東南韓德森市最貴的房子座落在麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，要價1375萬，室內面積1萬7268平方呎，五臥，11個衛浴，每平方呎單價796，該社區共有17幢在賣，價錢都在75萬以上﹔七丘社區(Seven Hills)住著拉斯維加斯最有錢的人，但在市場上求售的豪宅寥寥無幾，最貴的一幢是400萬，室內面積8400平方呎，每平方呎單價470。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

張女士生財有道，積累了不少財富，她觀察拉斯維加斯的房市已有一段時日，最近開始進場投資，寫購買合約時，她要求加上子女的名字，她說是為了預防將來遺產稅的問題，經過諮詢後，她才知道，在今年聯邦遺產稅法修正後，她已經不需要再這樣操作了，因為她的財產總額未超過遺產稅的免稅額。

2011年歐巴馬將聯邦遺產稅的個人免稅額從100萬調高到500萬，2013年國會通過使其成為法規，並按每年通膨指數調整，2013年個人免稅額達到525萬，夫妻則1050萬，即個人遺產在525萬內，夫妻遺產在1050萬內，不須課聯邦遺產稅。各州的遺產稅免稅額則依各州稅法而定。

過去許多富人為了遺產節稅而設立信託，並且在「家庭在世信託(Family Living Trust)」之下，再設立AB信託。AB信託的作法是﹕在一方先去世時，把夫妻財產分為二份，其中之一是「未亡人信託(Survivor’s Trust，A信託)」，去世者的那份再分設兩個信託，一是取出和個人免稅額相等的金額，給「家屬信託(Family Bypass Trust，B信託)」，自然免稅，配偶如果是受託人，仍可支配；二是將超過個人免稅額的部分給「配偶信託( Surviving Spouse’s Trust)」，享受配偶繼承免稅的好處。

自從夫妻遺產免稅額從200萬調高到1050百萬後，許多財產總額在700、800萬的人紛紛解除AB信託。如果夫妻雙方都還在世，很容易可以取消這AB信託的設立，但如果夫妻有一方已去世就不能改變，除非未亡人在九個月內決定要放棄繼承，及放棄多少，未亡人可以選擇不將「家庭在世信託」裡的資產轉入B信託，而未亡人放棄繼承的部分則轉入「棄權信託( Disclaimer Trust)」，然後未亡人可再解除之。

此外，過去許多人設立「住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts，簡稱QPRTs)」，目的將自住的房子排除在遺產之外，即信託到期(一般是10到15年)子女繼承房子時不須繳稅，父母還繼續住的話要付租金，等到有一天賣出時才須繳增值稅，此時房子的成本是按設立QPRTs時的市價來算﹔如今在聯邦遺產免稅額的大幅調高後，不設立QPRTs將來的增值稅反而可能比較低，因為房子的成本將按父母死亡，子女繼承時的市價來算。

許多人選擇退休後搬到拉斯維加斯，若擔心出門旅行時有人闖空門，不妨考慮買個有鐵門的社區(gated community)的房子，住起來會安心得多。這種社區不一定有警衛，通常住戶使用感應卡，另外在鐵門外有個對密碼的開關，啟動大鐵門，讓車子進出。這種房子在市面上數量多嗎？分布在哪裡呢？

目前在市面上求售的獨棟二手屋計有6448幢，其中1076幢是鐵門社區的房屋，約占1/6，價位有上百萬的，也有在30萬以下的。

而價位在30萬以下的有536幢，約占1/12，在100號區 (北拉斯維加斯)有144幢，在200號區(東北)有76幢，在300號區 (南)有23幢，在400號區 (西北)有109幢，在500號區(西南)有123幢，在600號區(東南)有51幢，其它區域有10幢，看來在北拉斯維加斯和西南區最多。

買鐵門社區的房屋，少不了要付社區管理費 (Home Owner Association Dues)，這個費用一般是多少？鐵門社區以裏面的設備，像游泳池、保全和裏面房屋的價值，而有不同的收費，目前最貴的小區費是一棟在歐奇 (Oakey)和水牛大道 (Buffalo)附近，要價183萬的房子，每個月小區費是2250元。

在華人最愛的西南區，價位在30萬以下的獨棟二手屋，每月小區管理費超過200元的有五幢，其中最貴的是287元，要價22萬4900元，2127平方呎，在「西班牙小徑」(Spanish Trails)高爾夫球社區﹔每月小區管理費在100元以下的有95幢，分布在502號區的有三幢，503號區的有13幢，504號區的有13幢，505號區的有66幢，看來想著鐵門社區，小區費又不超過100元的房子，就是在偏遠的「山之邊」(Mountain Edge)與「南高地」(Southern Highland)了。

西南區有個公共高爾夫球社區「羅德家園」(Rhoads Homes)，每月小區管理費是120元，隨著西南區不斷地的往南開發，相較於「山之邊」與「南高地」像在邊疆，「羅德家園」的位置則適中多了，且上下215環市公路又十分方便，值得投資﹔此外，離中國城最近的「傳燈園」(Lantern Gardens)是鐵門社區的新房子，價位在30萬上下，小區費70元一個月，亦頗值得投資

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

有些人喜歡住平房，即一層樓的房子，不用上下樓梯，進出方便。市場上掛牌求售的一層樓房子不少，但很多是銀髮族的退休者社區，或是很老舊。

一、拉斯維加斯有四個著名的退休者社區：1.在北沙漠林的太陽城 (Sun City)，有68幢上市，最貴的84萬9000元，2988平方呎，1998年建；最便宜的15萬5000，1105平方呎，1990年建。2.在南沙漠林的錫安那 (Siena)，市場上27幢求售，最貴的68萬9000，2921平方呎，2004年建；最便宜的20萬，1414平方呎，2001年建。3.在漢德森市安森社區的太陽城；有41幢在賣，最貴的129萬9000，3354平方呎，2001年建，最便宜的17萬9000，1142平方呎，2005年建。4.同樣在漢德森市的麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，市場上有九幢房，最貴的49萬8000，2030平方呎，2000年建，最便宜的19萬，1277平方呎，2000年建。

二、對居住者有年齡限制的退休者社區，不允許年紀輕者長期造訪，一般華人喜歡三代同堂，住一層樓的房子，如果輸入房地產協會的互聯網MLS，搜房條件是室內面積至少2000平方呎，四臥，三浴，地至少3000平方呎，建於2000年之後，價格在30萬以內，一層樓，非退休者社區，結果只出來了91幢房子，其中MLS的100號區有54幢，200號區有八幢，300號區無，400號區14幢，500號區有八幢，600號區有三幢。

三、也有人不要那麼大的房子，一層樓適合老夫妻兩人住，孩子們過年過節時來訪，留個客房給他們住，將以上的搜房條件調整為三臥，兩浴，價格在20萬以內，結果就出來了422幢房子，其中MLS的100號區有184幢，200號區有38幢，300號區10幢，400號區18幢，而華人喜歡的500號區和600號區各有47幢和55幢。

以上一、二、三總共658幢(145+91+422)，相較於目前市場上共有6112幢房子求售，市場僅約10%，其中地點適中的，就更少了。在北拉斯維加斯的阿麗安隄社區(Alianti)雖然偏遠，但近來也有不少華人青睞，目前有四幢在賣，最貴的31萬9000，1908平方呎，2004年建，最便宜的是21萬8500元，1570平方呎。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

過去一年來，全美國的房價平均上揚12.1%，拉斯維加斯獨占鰲頭為24.9%，其次是舊金山的24.5%，再次是洛杉磯與鳳凰城的20%，房價反彈較少而殿後的城市有紐約和克利夫蘭的3%，華府的5.7%，與波士頓的6.7%。
房市專家們多預測未來的半年，拉斯維加斯的房價漲勢將減緩，首先是因為賣家們要價水漲船高，例如目前二手屋的中間成交價是15萬1600元，但上市求售的房子叫價多在20萬元以上，投資者開始覺得離譜而怯步了，這可從投資者占全部交易的比例遽降看出端倪﹔其次是貸款利率上漲，自5月始上漲已超過1%，大大影響了買氣。目前市場上要價過高的物業皆乏人問津，或因銀行估價無法通過而不能成交，總之，賣方市場的現象正開始逆轉。

過去促使拉斯維加斯房價大幅度上揚的主要原因是因為來自世界各地的投資者踴躍，而物美價廉的銀行屋供給量卻嚴重不足；目前拉斯維加斯有8萬4000間空屋，其中4萬獨棟屋。一般人無法理解，為什麼空屋這麼多，買家卻要加價搶購？因為聯邦與州政府的行政干預，要求銀行的法拍須經過法院審核，法院積案如山，未繳房貸二、三年，仍擁有房屋所有權的屋主多如牛毛，他們就耗著等待奇蹟或轉機，這就造成空屋雖多，但未見其上市求售的原因。

根據Zillow的統計，拉斯維加斯約33萬件房貸中，溺水屋仍占48.4%，這比一年前的70%已改進不少，預期明年會降至41.3%，即有2萬3600個屋主可脫困，相較於全國23.8%，預期明年降至20.9%。供不應求的情況也將有望改善，房價增高後，間接鼓勵更多的屋主上市求售﹔近一年多來銀行被限制法拍，已累積了無以數計的影子庫存，將成為未來市場上的新房源：此外還有大建商準備進場推出大量新屋，例如Olympia Cos.剛宣布一個1700英畝、共計9000棟新屋的開發案，地點在95號公路與Kyle Canyon Road交口。

上周Toll Brothers Inc., D.R. Horton Inc. and Lennar Corp.三大建商的股價聯袂下滑，因為專家們預測貸款利率上漲將重創新屋市場，就以貸款20萬為例，若按5月以前的利率來算，月付875元，但若按今天的利率來算，則須月付1025元，亦即買家的購買力降低，這自然會影響買氣；2013年至7月新屋共售出4264戶，中間成交價26萬6291元。

投資者到拉斯維加斯買房子，必須要花點時間，研究和瞭解房地產協會所用的地圖（MLSArea Map），才能買到好房子。
基本上根據這區域圖，一條南北向的15號公路和東西向的查理斯頓大道將拉斯維加斯分為四大塊，首先從十字中心向東北和西北兩個方向延伸，成個三角形區域，在MLS地圖上歸納為100號區，也就是北拉斯維加斯市，北拉斯維加斯與寶德公路 (Border Highway)以東，為200號區，這是個以西裔工人階級為主的老舊區，但在落日山腳彎，也就是204區，有一片豪宅區﹔查理斯頓大道以南，寶德公路以西，15號公路以東，延思醉鋪的一塊長方形區，也是老城區，在地圖上為300號區，在查理斯大道以北，瑞丘（Rancho）以西的西北方是400號區，是藍領階級的新社區。

查理斯頓大道以南和15號公路以西的一大片，是華人常講的西南區，就是500號區﹔再來就是在地圖的東南角，漢德森市，被分為600號區﹔至於700號區的寶德市和800號區的外圍區域，因華人稀少，將不在本文章討論之中。

目前在MLS互聯網上，從100號區到600號區，一共有5303幢二手屋在賣。這些在賣的房子很多是老舊，車庫祗有一個，房間不夠和地太小，較不受投資人青睞。

一般投資者喜歡20萬以下，最少三臥，二浴及二車庫，居住面積1600平方呎以上，地最小是3000平方呎，及2000年以後蓋的房子，這些要求條件輸入電腦後，MLS互聯網上竟只出現329幢房子，100號區中有182幢；在200號區中有43幢，300號區中有11幢，和400號區中36幢。

西南的500號區中有48幢，在300幢中占14%，在全部的二手屋中占0.9%。在中國城旁的501區中是一幢也沒有符合那些基本條件的房子。靠沙漠林旁的502區有一幢，在熱帶雨林大道 (Tropicana)和215公路中的503號區有3幢，在215公路和藍寶石大道 (Blue Diamond)之間的504區有18幢，不過再往南有兩個新社區-山之邊 (Mountain Edge)和南高地社區 (Southern Highland)的505區，倒有26幢。

漢德森市的房源比西南區更緊張，祗有13幢符合基本條件。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。