2013年賭城拉斯維加斯的觀光客人數計有3967萬人次，與2012年的3970萬人次不相上下，失業率則由2012年底的9.7%降到2013年底的8.8%﹔內華達州2013年底的失業率雖高達8.9%，卻是過去兩年全美失業率降幅最大的州。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，為4萬9657戶，2013年續降20%，只有3萬9961戶﹔反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增長42%，2013年續增32%，到7303戶。很明顯地乃是因為二手屋供不應求，使建商新屋的銷售量大幅增加。

賭城2013年底的二手獨棟屋的中間價格為18萬5000元，相較於2012年底的14萬9000元，中間價格漲幅為24.2%﹔集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬6000元，比去年同期上漲35%﹔2008年至2012年建商新屋市場黯淡無光，而現在有了轉機，2013年底新屋的中間房價為28萬5000元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，在2012年底只有21萬5000元，中間房價的漲幅超過30%。

樂觀的人認為按過去兩年這種漲勢，2017年房市將可望達到2007年之前的水平﹔但也有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫，因為拉斯維加斯2013年底仍有40%的房貸仍處於溺水狀況，雖然比2012年底的59%，與2011年底的70%已經大有起色，但比2013年底全美國的21%多一倍，且拉斯維加斯溺水屋的比例仍居全美30個大都會的榜首，看來復甦之路還相當漫長。

除了judicial states的州，其法拍程序須經法院核准，非常費時費事之外，內華達州本來是non-judicial states的州，即不須經法院核准，銀行可直接對違約的房貸進行法拍，卻由於政府的行政干預，例如於2011年10月先通過Assembly Bill 284(AB284)，使得2012年以來法拍數量遽減，現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時，judicial states的州的法拍數量也漸從後面跟上而增加時，內華達州卻於2013年10月又通過SB321「屋主權利」法案，使得2013年的法拍數量竟比2012年又降了55%。全美唯有內華達州有如此頻繁的人為操作，房市的回復時間變得無法預期。

原文刊登在世界日报赌城版——2-15-2014

拉斯維加斯的房地產價格在2008年時被攔腰砍了一半，但過去兩年又突然漲了起來，那麼未來的走勢又是如何呢？

大多數的財政專家都認為美國的經濟今年和明年都是處在「康復」的階段（Recovery），還沒到出院的時候。目前失業率降到6.7% ，是從2008年來最低的一次，新房開工的數量一直在增加，雖然不是火箭沖天的速度，至少是以3.7% 的速度在穩健成長。當經濟轉好時，供應（Supply）和需求（demand）將會同時發生的。

首先來看拉斯維加斯的商業地產前景。最近幾年，因為網路的流行，許多人在家裡辦公，辦公樓（office）的需求量也自然下降了，而且每一個人對檔案儲存空間的需要也少得多了，拉斯維加斯目前已蓋好的辦公樓空屋率還很高，想要看到大批的辦公樓新建還有一陣子。

2萬5000呎以下的廠房（Warehouse）隨著拉斯維加斯的工業成長﹐去年銷售佔所有商業地產市場的91% ，前兩年如有客人要買小型廠房，很輕鬆就可找出五、六十幢來挑選，但現在只能找個幾棟，因為買的人多，市場的吸收力（Absorbability）很強。

購物中心（Retail）在拉斯維加斯市場上並不多，價錢完全視地點﹑空屋率和租金而定，貴的和便宜的相差非常多。旅館（Hotel）在拉斯維加斯的市場上，小的汽車旅館多半地點不好，大型的旅館賭場是很難買到的。因為拉斯維加斯的空地還很多，購物中心和旅館都還有很大的發展的空間，可以看到的是，只要熱錢來到，許多大型的開發案將陸續推出來。

再來分析拉斯維加斯的住房地產市場。目前全美的失業率下降，並不完全是因為工作機會增加，而是因為二戰之後嬰兒潮的一代適逢退休年齡，退休的人多了，而這些人很多原來是住在風雪漫天的美國東北部，退休後選擇搬到陽光充足的南內華達州或南加州，目前拉斯維加斯是有史以來房產最低的時候，他們特別有吸引力。加上經濟好轉，有工作的人多了，對房子的需求量也大了，建商向銀行貸款增加，利息也開始向上調整，工資也上調，麥當勞的最低工資一漲，當然漢堡包也要漲，其他物價如果也跟著食品漲時，房價就掉不下來了。

美國的經濟主要控制在大型基金和投資集團手上，現在許多投資在海外新興國家的熱錢都在撤出轉移回美國，因為股票市場不穩定，公債利息又太低，這些熱錢就可能湧進房地產市場。華人投資者如能抓住這一波形勢，找到好的商業樓，將像搭順風車一樣。

原文刊登在世界日报赌城版——2-1-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

大拉斯維加斯房地產經紀人公會(GLVAR)將目前賭城二手屋的銷售分類，其中銀行屋佔9%，不足額還貸銷售屋佔21%，非溺水的傳統銷售屋已佔70%，相較於一年前傳統銷售屋僅佔51%，兩年前僅佔26%，真是大翻盤，這是不是表示房市已經復甦了？

專家們可不這麼認為，因為交易的雙方皆以投資客為主，賣家是兩年前低價買進，現在賣出可得到極高利潤的投資客，而買家也是他們，即用賣掉前一個物業的錢再去買不同的物業，換句話說，這是為期有限的炒樓現象，也就是說二手屋的市場還是很不正常，但卻能反映賭城經濟的復甦。

再從另一個角度來說明這種現象，銀行屋數量連年暴跌的原因是，2011年第三季政府公佈的AB284法案，其限制銀行法拍房貸違約的房屋，政府的策略是拖延，希望藉著控制房源供給)的方法把房價穩住，同時用經濟復甦(需求)的力量來推高房價，2013年賭城二手屋的中間房價暴漲了32.2%，所以溺水屋的現象也改善了，目前賭城有貸款的房屋中只有40%是溺水屋，與兩年前最高鋒時有71%是溺水屋相比，看來政府的策略真是奏效了。

2013年賭城二手屋的銷售量並未明顯增加，但新屋的銷售量卻增加32%，新屋的中間房價也暴漲37%，達到29萬8601元，為什麼和二手屋的中間房價16萬9000相差如此多？因為新屋的買家以自住者為多，其尺寸也比投資者買的出租屋大；此外，去年美國股價連連上漲，很多人因此獲利頗豐，要注意的是，投資股市的和投資出租房屋的通常不是同一批人，這些人造成去年高價位房屋的成交量增長比中、低價位的多，其中又以新屋為最，作為自住用途。

專家說，賭城的房市要恢復正常言之尚早，因為還有很多溺水屋哩！如果經濟的復甦的腳步還是差強人意的話，將來它們仍會以不足額還貸銷售屋的形態出現在市場上。

原文刊登在世界日报赌城版——1-24-2014——

Clear Capital追蹤2013年全美276個城市的房價的變化，結果有225個城市上漲，平均漲幅是10.9%，中間房價為21萬5000元，雖然2013年房價飆漲，目前的價格與2006年的高峰期相比，仍有31.5%的差距，該機構也預測2014年的漲幅將緩和下來，介於3%到5%之間。

2013年房價漲幅最大的城市依序為：拉斯維加斯32.2%、舊金山28.3%、薩加緬度27.7%、亞特蘭大26.1%、聖荷西25.7%。價格與2006年的高峰期相比，差距最大的城市依序為：底特律63.2%、奧克斯納 (Oxnard﹐CA)54.9%、士德頓(StocktonCA) 54.9%、凱普可羅 (Cape Coral﹐FL)53.3%、雷克蘭 (Lakeland﹐FL)52.6%、克里夫蘭 (Cleveland﹐OH)52.4%﹐拉斯維加斯52.3%。

2013年全美二手屋總成交量為529萬戶，美國西部各州的低價位房屋 (10萬元以下)成交量減半，但東北部各州因其經濟復甦的腳步差強人意，其低價位房屋的成交量還在增加中，而去年美國股市回溫，股價漲個不停，很多富人賺得缽滿盆滿，使高價位房屋 (75萬至100萬元)的成交量增長最多。

因為投資出租者多半是購買低價位的房子，如果低價位的房源減少，其將漸漸淡出；一般自住者賣舊房，但同時會買新居，所以兩相抵消，並不會增加房市的淨供給量；主要的房源來自於：一、銀行核准不足額還款銷售，二、建商開發案，2013年新屋興建只有房市正常時期的一半，預期2015年新屋供給將恢復正常，至於銀行法拍屋，則因為政府的行政干預，仍不會在市面上大量出現。

2013年買家鑑於兩個理由，一、貸款利率創歷史新低，二、房價與平均收入相比，負擔仍算輕，深恐失去良機而進場，奈何因為政府的行政干預，致上市房源有限，所以選擇不多，且還要與投資出租者及現金買家競價搶房，2014年這種供不應求的情況將可獲改善，目前全美房源平均有五個月的供給量，至於要達到供需平衡，則應有六個月的供給量。

隨著拉斯維加斯的房市越來越熱絡，很多人想要投入這一行，作個房地產經紀，根據統計，許多新人做不到一年就退出了，除了開始時尋找客源不容易外，有些是因為觸法而丟了執照。

房地產經紀觸犯哪些規定，其執照可能會被吊銷？

第一是「混用客人的錢」（Commingle），如有經紀人將客人的錢存到自己私人的戶頭裡，沒有放在產權公司的過戶賬戶（escrow account）或信託管理賬戶（trust account）上，不管有無偷客人的錢用，這是最嚴重的罪。華人經紀因此而被吊銷執照的不少，因為華人的現金買主很多，加上有些經紀人的觀念不清楚，當然確實也有少數不誠實的經紀人，想渾水摸魚。

第二就是「失實陳述」（Misrepresentation），這是向客人撒謊，或知情不報，隱瞞或美化一個物業的缺點，使投資人作出錯誤的決定而買下房地產，產生金錢上的損失。例如曾有房地產經紀說服投資者，在繁忙的大馬路旁買房子，因為將來可把住家改為商用，或賣給建商蓋大樓，完全不顧美國的都市法規和那塊地更本不可能蓋大樓事實。

第三是「貸款欺詐」（Mortgage Fraud），經紀以不實的文件或資料交給貸款公司或估價員，幫助買主取得貸款。

第四是「犯罪前科」（Criminal Conviction），只要有犯罪記錄，雖然事件和房地產無關，也不行。例如有人取得經紀執照後，被查到其在另外一州有犯罪記錄，將被立刻吊銷執照。

第五是不和調查員合作，例如被人告，又不肯拿出文件和證明，就會被認定是有犯罪，而執照就會被吊銷。

第六是經紀無能（incompetence），這是指經紀沒有以專業標準來處理一個房地產的交易，例如有些房東要求將房子租給指定的族群，而經紀又沒有將公平房產（Fair Housing）的法規向房東講明，造成了違反聯邦法律的事。

第七是房地產公司老闆（Broker）任由手下的經紀猖獗犯錯而不改正，比如經紀的執照過期，沒有完成定期所要求的專業進修課程，卻還繼續作業，房地產公司的執照就可能因此被吊銷。

第八是未履行保障顧客最大權益的義務，這最常發生在一個經紀同時代表買賣雙方，有雙方經紀（Duel Agency）的情況下，因為如果經紀人一不小心，就可能會發生損害到雇用他的賣主，而利益買主的事。

第九是經紀自己充當律師的職務，替客戶處理有關法律的問題，例如沒有用標準的合同，而用自己創作的合同，又沒有經律師看過，導致產生許多法律上的糾紛。

第十是經紀沒有達到維持其執照有效的規定，像是沒交執照費，或是沒有定期完成專業進修課程。

經紀要專業，誠實，守法，並保留完整的交易記錄，萬一交易有糾紛時可以提出作未犯法的證明，才不會有失去經紀執照的風險。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

來美多年的華人有共同的感覺，美國東西多傾向大字號，地大物大人大房子大。在造豪宅上，最誇張的例子無非是億萬富豪席格爾 (David Siegel)2004年在佛羅里達州動工興建模仿凡爾賽宮13臥室、23浴室，居住空間9萬平方呎的超級豪宅。席格爾靠土地房產起家，擁有龐大的商業高樓度假旅館等事業集團，包括維加斯Westgate Resorts，堪稱名副其實的土豪。有人問他：為什麼蓋這麼大的豪宅？他答說：「沒有特別的原因，只因為我有這個能力」。2009年金融危機爆發，他的公司因為資金周轉困難而一度面臨破產，凡爾賽宮計畫只好暫時停工。過去2009-2011幾年拉斯維加斯新屋建築也和多數美國人的住屋計畫一樣傾向於較小的土地面積和節省能源的房子。

隨著美國經濟復甦成長傲視全球，股市欣欣向榮，一般人是不是會放棄縮減計畫而重回舊夢造大房？2004至2007年金融泡沫期間，維加斯土地飆漲至一英畝100萬美元，地價太高，有些建商只好將一畝地隔成12塊，每塊3500平方呎，於是住屋的面積和車道相對的縮小。在PUD (Planned Units Development)計畫發展區內，每畝地可能造到14棟小房子，住坪只有1000至1500平方尺，與一般共有公寓大小差不多，有些人覺得不如去住比較便宜的公寓。

自從去年2012年平均地價降到一英畝12萬後，建商開始提供較大的建地。隨著2013年9月新屋房價上漲至平均26萬一棟，一般建商及買家都願意看到至少4000平方呎以上的建地。即是每畝建造四至八棟，而不似過去的六至14棟。市府都市計畫委員也認為太擁擠的社區容易造成消防安全問題。實際上最近熱門的新房是沙漠林區 (Summerlin)內住坪3000平方呎以上的大型自住房。愈來愈多的家庭搬來維加斯長期居住，他們通常選擇較大的房子做長遠住家打算，而非一般投資者喜歡的較小型出租屋。因此隨著經濟的成長，可以預測將來大部分新屋建地會比過去幾年大一些，平均建地在4000平方呎以上，住坪也會繼續增大。

——本文由内华达房地产公司经纪人胡懋嘉提供。

在拉斯維加斯買房，很多新社區或康斗社區，都有住家委員會（Home Owner Association, HOA），這些社區有的祗有十幾幢房子，有的則大到像沙漠林，有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值，開發時建築商成立了住家委員會，由所有的住戶分擔維護社區的費用。

住家委員會並非新玩意，早在19世紀，美國的一些新社區就開始有了，在60年代，美國的都市發展走向郊區，因為可建的土地越來越少，蓋高密度的社區成為趨勢，而大多數的社區都有公共設施，需要維修，於是成立住家委員會就流行起來了。

這種社區有自己的法律，當社區剛形成時，因為空地很多，投票權握在少數屋主的手裡，許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的，委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士，有時仗著自己是委員，公器私用，往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時，住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中，就有權力改選委員會，或推翻一些過去委員會所作的決定。

委員會的經費，主要是靠住戶們所繳付的月費，這不是房屋稅，但如果沒付，委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例，一個到伊拉克上戰場的軍人，家在高爾夫球場旁，貸款已付清了，是個淨值有30萬的房子，只因為欠了800元的月費，結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了，軍人回來後，經過國防部出面，費了九牛二虎之力才把房子要回來。

住家委員會可以定自己的法律，但不能和聯邦法律抵觸，在1948年前，許多社區有規定不讓猶太人住，後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前，許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線，後來政府立了法，住戶們才可以裝小耳朵，但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。

加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續，如有不可理喻的規定，祗要大多數的居民投票，就可改變其規定。買房時，對於那份厚厚的社區管理章程（Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R）不可不仔細的研究清楚，也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的，例如若規定車庫門除了進出以外不可打開，但有些人必須把車庫當作工作房，車庫門要常常開著，那就不適合哦。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。